INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

Profaª: Rafaela S. Ferraro

@rafaferraroo

INCORPORAR: integrar(-se) um elemento a (um conjunto); inserir(-se), juntar(-

se), introduzir(se). "i. um parágrafo (ao capítulo)".

LISTA DE DOCUMENTOS PARA REGISTRO DE INCORPORAÇÃO

IMOBILIÁRIA

Caso já haja o Registro da Instituição de Condomínio, basta informar a

documentação abaixo. Caso a Instituição de Condomínio não esteja Registrada
é necessário, além dos documentos abaixo, o prévio registro da Instituição, bem
como da Convenção de Condomínio, conforme lista própria.

1. REQUERIMENTO, assinado pelo incorporador, com firma reconhecida,

solicitando o registro da incorporação, observando-se o seguinte:

1.1. Se pessoa física: se os cônjuges forem os incorporadores do

empreendimento, ambos deverão assinar o requerimento; caso o incorporador
seja apenas um deles, somente este assinará o requerimento mas, neste caso,
deverá apresentar o instrumento de mandato referido no art. 31, § 1º, c/c art. 32,
da Lei 4.591/64, outorgado pelo outro cônjuge. Igual exigência deverá ser
observada em relação aos alienantes do terreno, se não forem, ao mesmo
tempo, incorporadores;

1.2. Se pessoa jurídica: o requerimento deverá estar instruído com o contrato

social (ou cópia reprográfica autenticada) devidamente registrado (Junta
Comercial ou Registro Civil das Pessoas Jurídicas), juntamente com certidão
atualizada dos atos constitutivos, devendo este fato estar devidamente
comprovado. Pelo ato constitutivo, se verificará a capacidade do (s) firmatário (a)
(s) do requerimento.

2. TÍTULO DE PROPRIEDADE DO TERRENO. (Escritura ou documento

equivalente)
Poderá ser título de propriedade de terreno, ou de promessa, irrevogável e
irretratável, de compra e venda ou de cessão de direitos ou de permuta, do qual
conste cláusula de imissão na posse do imóvel, não podendo haver estipulações
impeditivas de sua alienação em frações ideais, com o consentimento para
demolição e construção, devidamente registrado (art. 32, a, da Lei 4.591/64).

3. CERTIDÕES NEGATIVAS (Referentes ao Proprietário e ao Incorporador)

3.1. FEDERAIS (art. 32, b, da Lei 4.591/64):

3.1.1. Certidão Conjunta da Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional e
Secretaria da Receita Federal do Brasil;
3.1.2. Da Justiça do Trabalho;
3.1.3. Da Justiça Federal (cível e criminal e juizado especial);
3.2. ESTADUAIS (art. 32, b, da Lei 4.591/64):
3.2.1. Da Fazenda Estadual;
3.2.2. Da Justiça Comum Estadual (cível e criminal e juizado especial).
3.3. MUNICIPAIS (art. 32, b, da Lei 4.591/64):
Certidão Negativa de Tributos Municipais
3.4. CND do INSS (art. 32, f, da Lei 4.591/64):

Do titular de direitos sobre o terreno e do incorporador, sempre que forem

responsáveis pela arrecadação das respectivas contribuições - pessoa jurídica
ou equiparada;

Obs.: Não sendo pessoa jurídica ou equiparada, apresentar declaração de que

não é contribuinte, nem a ele equiparado.

3.5. TABELIONATO DE PROTESTO DE TÍTULOS (art. 32, b, da Lei 4.591):

Negativa de Protesto de Títulos (abrangendo 5 anos). Obs.: Caso

haja Cartório Distribuidor, basta a certidão negativa de distribuição. Sendo
positiva, deverá ser apresentada a certidão do Cartório de protesto para o qual
foi distribuído.

OBS. 1: Caso a certidão da Justiça Federal, da Justiça Estadual ou da Justiça

do Trabalho, seja positiva, deverá ser apresentada certidão esclarecedora dos
fatos do processo.

OBS. 2: As certidões da Justiça Federal, da Justiça Estadual, da Justiça do

Trabalho e do Tabelionato deProtesto de Títulos deverão ser extraídas no
domicílio do proprietário e do incorporador, bem como na circunscrição onde se
localiza o imóvel incorporado. Caso a pessoa jurídica tenha mais de um
domicílio (filial), necessária a apresentação das certidões acima descritas
referente a cada um dos referidos domicílios.

OBS. 3: Será de noventa (180) dias o prazo de validade das certidões, salvo se
outro prazo constar expressamente do documento, segundo norma adotada pelo
órgão expedidor.

4. CERTIDÕES DO IMÓVEL:

4.1. CERTIDÃO NEGATIVA DE TRIBUTOS MUNICIPAIS (art. 32, b, da Lei

4.591/64):

4.2. CERTIDÃO NEGATIVA DE ÔNUS E AÇÕES DO REGISTRO DE

IMÓVEIS (art. 32, b e c, da Lei 4.591/64);

5. HISTÓRICO VINTENÁRIO dos títulos de propriedade do imóvel (art. 32, c, da

Lei 4.591/64), abrangendo os últimos vinte (20) anos, acompanhado de
certidões integrais dos respectivos registros.

6. PROJETO ARQUITETÔNICO DE CONSTRUÇÃO devidamente aprovado

pelas autoridades competentes, em via original ou cópia autenticada.

7. QUADROS DA NBR 12.721/2006:

Folha preliminar e Quadros I, II, III, IV-A, IV-B, V, VI, VII e VIII da ABNT - NBR
12.721/2006 e assinado pelo profissional responsável e pelo proprietário (com
firmas reconhecidas). Necessária a apresentação da Anotação de
Responsabilidade Técnica - ART do engenheiro responsável pela elaboração
dos quadros.

8. ALVARÁ DE CONSTRUÇÃO - original ou cópia autenticada.

9. DISCRIMINAÇÕES DAS FRAÇÕES IDEAIS DE TERRENO, com as

unidades autônomas que a elas corresponderão (art. 32, i, da Lei 4.591/64)
(conforme Quadro IV-B).
 10. ATESTADO DE IDONEIDADE FINANCEIRA fornecido por estabelecimento
de crédito que opere no país, há mais de cinco (5) anos, dizendo que o
incorporador possui idoneidade (art. 32, o, da Lei 4.591/64).

11. CONTRATO-PADRÃO (FACULTATIVO) que ficará arquivado na Serventia

Registral, conforme determina o artigo 67, §§ 3º e 4º, da Lei 4.591/64.

12. DECLARAÇÃO acompanhada de plantas elucidativas, sobre o número de

veículos que a garagem comporta e os locais destinados à guarda dos mesmos,
salvo se as plantas constarem expressamente do projeto aprovado.

13. DECLARAÇÃO EM QUE SE DEFINA A PARCELA DO PREÇO de que trata

o artigo 39, II, da Lei de Condomínio e Incorporação (art. 32, l, da Lei 4.591/64).

14. CERTIDÃO DE INSTRUMENTO PÚBLICO DE MANDATO quando o

incorporador não for o proprietário. Ocorre quando o proprietário outorga ao
construtor/incorporador poderes para a alienação de frações ideais do terreno
(art. 31, § 1º, c/c art. 32, m, da Lei 4.591/64).

15. DECLARAÇÃO expressa em que defina se o empreendimento está ou não

sujeito à prazo de carência - 180 dias (art. 32, n, da Lei 4.591/64)

Patrimônio de Afetação
Pelo sistema vigente, o incorporador pode adotar o chamado regime de
afetação. Por este sistema, o bem que está sendo incorporado será afastado
dos bens (patrimônio) do incorporador. Isto permite, por exemplo, que as dívidas
do incorporador não poderão atingir o empreendimento, oferecendo deste modo
uma garantia aos adquirentes do condomínio de que não perderão o bem que
estão adquirindo durante o curso do negócio, da construção, etc.
Para ter efeito a afetação necessita ser registrada no Cartório de Registro de
Imóveis.

● SPE – SOCIEDADE DE PROPÓSITOS ESPECÍFICOS

• Com o objetivo de oferecer maior transparência e segurança a seus

investidores, constitui-se uma nova pessoa jurídica chamada de
sociedade de propósito específico, que nada mais é que uma sociedade
limitada na qual a responsabilidade de cada sócio é restrita ao valor de
suas cotas, mas todos respondem solidariamente pela integralização do
capital social (art. 1.052 do CC), tendo um objeto social específico, qual
seja, o desenvolvimento de um empreendimento imobiliário previamente
definido.
A incorporação imobiliária permite a venda das habitações que serão
construídas por meio do processo de alienação. É conhecida popularmente
como a “venda na planta”, na qual existe a captação de recursos para financiar o
projeto e quitá-lo com a negociação das unidades residenciais.

Confira, a seguir, os 5 passos para iniciar o processo de incorporação

imobiliária!

1. ESTUDO DO TERRENO PARA INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

Antes de iniciar o processo de incorporação imobiliária, os fatores a serem
levados em consideração dizem respeito ao terreno em que a obra estará
situada. Nesse primeiro item, uma pesquisa deverá conter:

• Estudo técnico sobre as propriedades do solo no local;

• Averiguação da Lei de Zoneamento Municipal que regula o uso e ocupação
do solo;
• Permissão para o potencial construtivo da obra, que determinará a área
total construída e o número de andares do condomínio.

Feita essa etapa inicial, o próximo passo é ter em mãos uma pesquisa de
mercado que viabilize a operação e a torne rentável.

2. ESTUDOS MERCADOLÓGICOS E DE VIABILIDADE ECONÔMICA

Nesta etapa, é necessário pesquisar o cenário do mercado imobiliário em que a
empresa atuará. Estudos que tragam uma análise detalhada de concorrência
(benchmark), público-alvo, estudos de mercado e pesquisas que deem suporte a
um planejamento estratégico da operação, com cronograma de implementação
até o momento da venda das unidades.

Em conjunto, os estudos de viabilidade econômica darão suporte ao

planejamento financeiro e comercial da incorporação imobiliária. Nessa etapa,
serão levantadas o custo por metro quadrado da obra, orçamentos, pagamentos
e salários de todos os envolvidos. Com estes números em mãos, será possível
descobrir se o negócio é rentável ou não, gerando o VGV, o Valor Geral de
Vendas.

O VGV é o somatório aproximado que reúne o custo de venda de todas as

unidades residenciais – no caso de prédios, poderiam ser considerados o valor
de venda de cada um dos apartamentos. Exemplificando: um imóvel com 40
apartamentos de valor unitário de R$ 300.000 teria o valor geral de vendas
correspondente a R$ 12.000.000.

3. DOCUMENTOS PARA INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

Tendo o plano de negócios em uma mão, é necessário também possuir toda a
documentação exigida em outra, avançando adiante no processo da
incorporadora.

Os documentos necessários para fazer a incorporação imobiliária são:

 Escritura e Registro do Imóvel;

 Requerimento de Incorporação Imobiliária;
 Documentação completa para pessoas físicas;
 Contrato Social e certidões negativas no caso de pessoa jurídica;
 Certidões negativas do Imóvel;
 Memorial descritivo de incorporação completo;
 Projeto arquitetônico aprovado da obra;
 ART ou RRT reconhecido pelo CREA local;
 Alvará de construção emitido pelo município;
 Avaliação de custos segundo a NBR 12721;
 Minuta detalhada da convenção dos condôminos;
 Atestado de idoneidade financeira por parte da incorporadora;
 Declaração referentes às frações ideais, vagas de garagem, prazo de
carência, cálculo de área construída e parcelas de preços;
 Documentação de secretarias ambientais.

Observe também juntamente ao cartório imobiliário da sua cidade se será

necessária a emissão de mais documentos específicos para a obtenção do
Registro de Incorporação. Outro ponto a se observar é o regime de tributação,
que varia de acordo com a maneira que a incorporadora é constituída: seja por
uma empresa, SPE (sociedade de projeto específico) ou SCP (sociedade em
conta de participação). Aqui, é necessário a assessoria jurídica tributária para
analisar e determinar como o planejamento societário influenciará nos impostos.

4. FINANCIAMENTO E COMERCIALIZAÇÃO DAS UNIDADES RESIDENCIAIS

Com todos os registros legais em mãos, a incorporadora pode, então, iniciar o
processo de crédito imobiliário que levantará os recursos necessários para a
construção. O projeto é apresentado às instituições que possibilitam o
financiamento da obra. Há diferentes formas de se obter este crédito – bancos,
em especial a Caixa Econômica Federal, e demais instituições financeiras
avaliam toda a documentação e viabilidade para efetivar a proposta.

Há também a possibilidade de se utilizar o chamado crowdfunding imobiliário,

no qual uma empresa especializada reúne um grupo de investidores para
realizar a captação de um percentual do VGV da obra. Após um prazo fechado,
os financiadores poderão então ter uma atualização desse valor e receber o
lucro projetado, além de possíveis rendimentos mensais.

Feita a captação, caberá então à incorporadora realizar a comercialização do

empreendimento. Neste passo, é trabalhado o marketing do imóvel, com
lançamento do projeto, gerenciamento de equipe de vendas, divulgação em
 anúncios on e offline, análise de crédito e todo o processo de alienação dos
compradores interessados.

5. EXECUÇÃO DA OBRA
Em paralelo às vendas, a captação de recursos já possibilita o andamento da
obra em si. Feita a contratação da construtora (no caso de terceirização), que
definirá os fornecedores e equipe técnica responsáveis por dar andamento às
obras dentro do cronograma estipulado.

Feitas as vistorias técnicas e averbações finais, caberá à incorporadora então

organizar a primeira assembleia condominial, em que será definida a minuta
registrada em cartório, distribuição dos manuais do síndico e do proprietário,
registro individual das unidades habitacionais e emissão do Habite-se aos
moradores, documento que possibilita a efetivação do uso habitacional das
unidades.

Agora é só entregar as chaves!

Fases da Incorporação Imobiliária

Como visto, a incorporação imobiliária é uma atividade geralmente voltada para
o retorno a longo prazo, exigindo planejamento e o desdobramento do projeto
em diversas fases, dentre as quais destacam-se as seguintes:
 Estudo de viabilidade técnica, econômica e jurídica do empreendimento;
 Negociação e celebração de contrato particular com o proprietário do terreno;
 Due diligence imobiliária e estudo de viabilidade técnica no local;
 Planejamento da infraestrutura e elaboração do projeto;
 Submissão do projeto à prefeitura do município e análise para aprovação;
 Celebração do instrumento competente para aquisição do terreno;
 Registro da incorporação em cartório;
 Execução das obras e venda das unidades na planta ou depois de concluídas;
 Expedição e averbação em cartório da certidão de “baixa e habite-se” e
da CND/INSS; e
 Execução de serviços de manutenção e pós vendas durante o prazo de garantia
da obra.

O que é incorporação imobiliária

Incorporar, como a própria palavra indica, significa tomar corpo, inserir, aderir,
construir algo em um terreno.
Na acepção jurídica do termo, a incorporação imobiliária nada mais é do que
construir e vender antecipadamente um imóvel que ainda não existe, o
popularmente conhecido “vender na planta”.
Não é obrigatório registrar uma incorporação para construir conjuntos de casas
ou edifícios, mas, sem tal registro, é expressamente proibido vender as
unidades autônomas do empreendimento antes da conclusão da obra.
Em outras palavras, a incorporação imobiliária é a construção de um ou mais
empreendimentos imobiliários, que possuam unidades autônomas (em geral,
apartamentos) em regime condominial, com a finalidade da
venda antecipada de tais unidades, total ou parcialmente.

A Lei 4.591/1964 (Lei dos Condomínios e Incorporações Imobiliárias), principal

norma legal sobre o tema, traz esse conceito no seu artigo 28, parágrafo único.
Podem ser feitos por incorporação imobiliária: edifícios, condomínios de
casas, condomínio de lotes (permissão recente da lei), dentre outras estruturas
imobiliárias coletivas, divididas em unidades individuais autônomas.

A Lei de Incorporação Imobiliária

Como dito, a Lei 4.591/1964 é aquela que traz as normas da incorporação

imobiliária no Brasil, mais especificamente a partir do seu Título II,
estabelecendo regras, por exemplo, acerca do patrimônio de afetação, direitos e
obrigações do incorporador, documentos necessários ao registro do
empreendimento em cartório, dentre outros assuntos.

Qual a diferença entre incorporadora e construtora?

A Lei da Incorporação Imobiliária deixa claro o conceito dessas duas figuras,
fundamentais à realização da incorporação.
A construtora, como intuitivamente se imagina, é aquela empresa ou pessoa
física que, de fato, irá erguer os imóveis, isto é, o empreendimento e as suas
unidades autônomas.
A incorporadora, por sua vez, é aquela empresa ou indivíduo que irá vender as
unidades autônomas, ou frações ideais do terreno, ao mercado, gerenciando
prazos e coordenando a incorporação de maneira geral, relembrando-se o
conceito exposto acima.
Basicamente, a incorporadora é a proprietária do projeto do empreendimento e a
sua gestora, sendo, dessa forma, quem se responsabiliza frente aos adquirentes
dos imóveis pela entrega dos bens, prazos, eventuais problemas construtivos e
estruturais, dentre outros.
Em muitos casos, a incorporadora, gerenciadora do empreendimento e quem
negocia as unidades autônomas no mercado, pode ser a construtora do prédio.
Esta, porém, nem sempre coincidirá com a figura da incorporadora. Nesse último
caso, a construtora será uma prestadora de serviços terceira, que irá executar a
construção em favor da incorporadora.
Podem ser incorporadores o proprietário do terreno, a construtora ou, até
mesmo, a corretora de imóveis.

A preparação para a incorporação

A incorporação imobiliária é investimento que pode trazer bom retorno a
longo prazo. Contudo, por ser atividade que demanda um grande lapso
temporal para execução e, também, grande alavancagem inicial, é fundamental
que se faça um planejamento bem feito e se estruture a operação da forma
correta, seja nos aspectos jurídicos, contábeis ou financeiros.
A partir do momento em que se encontra um terreno interessante, deve-se fazer
um estudo de viabilidade econômica e ambiental, considerando o possível
empreendimento projetado para o local, o que deve ser precedido, ou associado,
ao estudo da viabilidade jurídica.

Due diligence imobiliária

Uma das primeiras medidas a serem tomadas pela incorporadora, a fim de que
se faça uma boa preparação para a incorporação imobiliária, é a contratação de
um escritório de advocacia especializado para a realização de due
diligence imobiliária.
Afinal, é nessa fase que se apura a regularidade do terreno no qual se pretende
empreender e de seus proprietários, bem como são verificados eventuais
entraves legais que possam dificultar o registro da incorporação, ou trazer outros
transtornos à incorporadora no futuro, depois de iniciada a obra.
É importante que, antes do fechamento definitivo do negócio e início da obra,
haja uma análise jurídica ampla acerca das condições legais do terreno e do seu
proprietário original, ou seja, aquele que negociará o bem com a incorporadora.
É nisso que consiste a due diligence imobiliária.
No processo de incorporação imobiliária, a due diligence é, basicamente,
uma análise documental do terreno e de seu proprietário, com a retirada de
certidões negativas tributárias do bem, do seu proprietário, investigação sobre
possíveis dívidas do proprietário (que podem ter o bem negociado como
garantia), análise da matrícula do terreno, para verificação de possíveis
irregularidades, e análise de processos judiciais que envolvam o bem e seu
alienante, como forma de se antecipar quaisquer eventuais problemas jurídicos.
A validação prévia do negócio mediante due diligence feita por profissionais
competentes e experientes pode evitar despesas financeiras inesperadas da
incorporadora e eventuais entraves na negociação.

Aquisição do terreno e principais modelos de negócio

Usualmente, a incorporadora é empresa atuante no ramo e adquire o terreno do
seu proprietário original, com a pretensão de executar o empreendimento.
A aquisição pode ser feita a partir de uma compra e venda, de uma cessão,
permuta simples ou permuta com torna, sendo esta última opção a mais comum.

A elaboração da minuta contratual para aquisição do terreno junto ao seu

proprietário original é também uma etapa muito importante, devendo o
instrumento refletir muito bem e em detalhes as pretensões das partes e as
normas ajustadas, para que não haja qualquer desentendimento ou equívoco
interpretativo no futuro.

Ademais, como a aquisição do terreno pela incorporadora possui a finalidade da

construção do empreendimento imobiliário e este depende de uma série de
estudos de viabilidade para sua execução, como aprovação do projeto
arquitetônico pela prefeitura municipal, estudos ambientais e due
diligence jurídica, é importante que o instrumento a ser assinado contenha
condições claras de saída para que a incorporadora esteja protegida caso
conclua pela inviabilidade do projeto.
Por fim, a elaboração de uma boa minuta contratual é importante, porque a lei
da incorporação imobiliária exige, no seu artigo 32, alínea “a”, que o contrato
seja registrado em cartório (na prática, via escritura pública). Sem esse registro,
a incorporadora não será considerada, formalmente, a proprietária do
empreendimento.

Permuta física
A permuta física consiste na aquisição do terreno, pela incorporadora, em
contrapartida à cessão de unidades imobiliárias futuras ao proprietário, que são
dadas em pagamento do terreno.
A permuta física pode ser integralmente física, sem que envolva o pagamento
em dinheiro, ou pode envolver o pagamento de uma torna, ou seja, a
transferência de uma parte do valor do terreno em espécie, em condições
negociadas pelas partes, e o restante do seu valor pago com a transmissão da
propriedade de algumas das unidades futuras ao dono do terreno.
A permuta física com torna é, ao lado da permuta financeira, que explicaremos
no tópico seguinte, o modelo de negócio mais comum no mercado de
incorporações atualmente.
A operacionalização dessa permuta física pode ocorrer de duas formas:
1) a incorporadora recebe formalmente a propriedade de apenas parcela do
terreno, remanescendo a fração ideal correspondente às unidades futuras
prometidas ao proprietário sob a titularidade dele; ou
2) a incorporadora recebe a propriedade da íntegra do terreno e, após edificadas
as unidades autônomas, transmite ao proprietário aquelas unidades que lhe
foram prometidas.
A adoção de uma ou outra opção da permuta física será mais ou menos
vantajosa à incorporadora, a depender de particularidades do caso.
Isso porque a transmissão da propriedade envolve o registro em cartório,
implicando em pagamento de emolumentos e, também, o pagamento de
tributos, despesas que podem variar caso a caso, de acordo com a opção
escolhida.
A contratação de uma boa assessoria jurídica é importante também para que
seja seguida a estratégia menos onerosa à incorporadora e demais partes
envolvidas.

Permuta financeira
Diferentemente da permuta física, na permuta financeira, o proprietário do
terreno, em contrapartida à alienação do bem à incorporadora, receberá
participação financeira nas vendas das unidades autônomas.
Dessa forma, ao invés de imóveis físicos, o proprietário do terreno obterá, nas
condições estabelecidas entre as partes envolvidas, um percentual, em dinheiro,
do Valor Geral de Vendas – VGV das unidades.
Geralmente, a base de cálculo da permuta financeira corresponde ao valor da
receita bruta obtida com a venda das unidades autônomas, descontado de taxa
de administração e outros encargos a serem definidos caso a caso.
Espécies de garantia
A compra de um imóvel na planta ou ainda em construção pode trazer receios
aos consumidores, devido ao alto montante de investimento necessário à
realização das obras e, também, aos dilatados prazos envolvidos na entrega de
chaves das unidades.
Nesse sentido, é importante que as incorporadoras ofereçam garantias a esses
consumidores, a fim de que obtenham sucesso no mercado.
As garantias à incorporação são importantes, portanto, para todas as partes
envolvidas, seja a incorporadora, o proprietário do terreno ou os consumidores
finais.
Uma das principais garantias da incorporação imobiliária é o regime do
patrimônio de afetação, que explicaremos logo abaixo.
Para além dele, existem algumas modalidades de garantia ao empreendimento
disponíveis no mercado e autorizadas pela lei de incorporação.
Por exemplo, a incorporadora pode contrair o financiamento do negócio junto
a instituição financeira, caso em que o terreno e construções serão entregues
em alienação fiduciária à instituição financiadora.
Uma outra importante forma de se garantir a execução do empreendimento, a
entrega de chaves das unidades aos consumidores finais e se conferir maior
segurança à operação é a constituição de uma Sociedade de Propósito
Específico – SPE.
Esta consiste em pessoa jurídica com um único objetivo social, no caso,
justamente, a incorporação imobiliária pretendida.
Sob esse formato, a empresa interessada, que, inicialmente, assumiria o papel
de incorporadora, poderá ser apenas uma sócia da SPE, juntamente com o
proprietário do terreno, de maneira que a SPE, esta sim, assuma a titularidade
da incorporação.
Isso permite com que o terreno e todo o capital envolvido na realização das
obras seja integrado à SPE e apenas os ativos dessa empresa sejam destinados
e afetados ao empreendimento, proporcionando uma desvinculação de
patrimônio em relação aos bens das partes envolvidas no negócio.
Podemos destacar, ainda, os seguros. A lei autoriza que se contrate seguro de
obra ou seguro de incorporação, tendo como segurados os adquirentes das
unidades autônomas, em garantia a eventual inadimplemento da incorporadora
na entrega dos bens.
Sendo contratado seguro, tal aquisição deverá ser informada aos consumidores
nos contratos individuais de compra e venda das unidades.
Por fim, a lei confere uma outra garantia, esta à incorporadora, ao lhe facultar a
determinação de um prazo de carência da incorporação imobiliária, durante o
qual poderá haver a desistência do empreendimento, com a consequente
denúncia da incorporação e desfazimento dos negócios até então firmados.

Registro da incorporação imobiliária em cartório

Toda incorporação imobiliária deve, obrigatoriamente, ser registrada em cartório,
à margem da matrícula do(s) terreno(s) sobre o(s) qual(is) o empreendimento
será erguido.
O registro da incorporação imobiliária em cartório a formaliza, oficialmente, e faz
com que terceiros tomem ciência dela.
O efeito imediato disso é a divisão do terreno em frações ideais, com o
nascimento das unidades autônomas futuras do empreendimento que, a
partir daí, passam a ser de conhecimento público, o que confere à incorporadora
a autorização para a comercialização de tais bens, ainda na planta.
Anteriormente ao registro, o incorporador não pode celebrar qualquer
negociação, ainda que preliminar (ou a título de “reserva”) dos imóveis
unitários do empreendimento.
O registro da incorporação é o que, em tese, atesta a regularidade da obra e
autoriza a venda das suas unidades individuais.
Ao mesmo tempo, traz a segurança necessária aos compradores, que poderão
exigir que a obra seja executada exatamente como prevista nos documentos
registrados, que são públicos (qualquer interessado pode obter, no cartório de
registro de imóveis, cópias e/ou certidões de todos os documentos listados
anteriormente).
Documentos necessários para registro da incorporação
O registro da incorporação imobiliária em cartório é feito a partir da elaboração
do chamado memorial de incorporação, contendo, em detalhes, o projeto
arquitetônico do empreendimento, em que conste todas as suas unidades
individuais e coletivas, juntamente com os instrumentos negociais celebrados
entre o proprietário e a incorporadora (contratos), dentre outras informações.
A Lei de Incorporações lista, em seu artigo 32, uma série de documentos que
devem ser apresentados ao oficial do cartório. São eles:
a) título de propriedade de terreno, ou de promessa, irrevogável e irretratável,
de compra e venda ou de cessão de direitos ou de permuta do qual conste
cláusula de imissão na posse do imóvel, não haja estipulações impeditivas de
sua alienação em frações ideais e inclua consentimento para demolição e
construção, devidamente registrado – traduzindo: matrícula imobiliária já em
nome do incorporador, acompanhada de cópia do título aquisitivo (escritura
pública ou contrato particular registrado com as condições listadas);
b) certidões negativas de impostos federais, estaduais e municipais, de
protesto de títulos de ações cíveis e criminais e de ônus reais relativamente ao
imóvel, aos alienantes do terreno e ao incorporador;
c) histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos 20
anos, acompanhado de certidão dos respectivos registros – é o
chamado histórico vintenário, por meio do qual se deve descrever, um a um,
os principais registros constantes de todas as matrículas do imóvel dentro do
período de 20 (vinte) anos;
d) projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridades competentes
– o projeto arquitetônico acompanhado do alvará de construção;
e) cálculo das áreas das edificações, discriminando, além da global, a das
partes comuns, e indicando, para cada tipo de unidade a respectiva metragem
de área construída – essa informação constará dos quadros da NBR 12.721;
f) certidão negativa de débito para com a Previdência Social, quando o titular de
direitos sobre o terreno for responsável pela arrecadação das respectivas
contribuições;
g) memorial descritivo das especificações da obra projetada, segundo modelo
a que se refere o inciso IV, do art. 53, desta Lei – este é o documento que
contém as principais características do futuro empreendimento, especialmente
no que se refere ao acabamento (marcas e tipos de piso, metais, louças etc.);
h) avaliação do custo global da obra, atualizada à data do arquivamento,
calculada de acordo com a norma do inciso III, do art. 53 com base nos custos
unitários referidos no art. 54, discriminando-se, também, o custo de construção
de cada unidade, devidamente autenticada pelo profissional responsável pela
obra – essa informação constará dos quadros da NBR 12.721;
i) discriminação das frações ideais de terreno com as unidades autônomas
que a elas corresponderão – essa informação também constará dos quadros da
NBR 12.721;
j) minuta da futura Convenção de condomínio que regerá a edificação ou o
conjunto de edificações – aqui vale uma observação: embora alguns cartórios
forneçam “modelos” de convenção de condomínio, é veementemente
recomendado que a incorporadora elabore em detalhes o seu próprio
padrão, com o auxílio jurídico, dada a importância da convenção para a
vida em comum dos futuros moradores do prédio e a enorme dificuldade
de se obter quórum para alterá-la (dois terços) – Esse documento é tão
importante que temos um artigo dedicado, confira;
k) declaração em que se defina a parcela do preço de que trata o inciso II, do
artigo 39 – quando se tratar de permuta física, deve-se declarar dentro do
memorial de incorporação a quota-parte das unidades que serão entregues
ao proprietário original do terreno;
l) certidão do instrumento público de mandato, referido no § 1º do artigo 31 –
somente será exigível se o incorporador não for o proprietário do terreno no
momento do registro da incorporação;
m) declaração expressa em que se fixe, se houver, o prazo de carência (artigo
34) – altamente recomendável para qualquer incorporação;
n) atestado de idoneidade financeira, fornecido por estabelecimento de
crédito que opere no País há mais de cinco anos – obtida junto ao banco de
relacionamento da incorporadora;
o) declaração, acompanhada de plantas elucidativas, sobre o número de
veículos que a garagem comporta e os locais destinados à guarda dos
mesmos – deve estar contida no memorial de incorporação, especificando com
clareza como será a garagem.
Nos termos do artigo 33 da lei, o registro da incorporação imobiliária
permanecerá válido por 180 dias, a partir de quando deverá ser renovado,
caso não tenha sido iniciada a obra, para que o incorporador esteja autorizado a
negociar as unidades.
Patrimônio de Afetação
O patrimônio de afetação está previsto na Lei 4.591/1964 a partir do artigo 31
e trata-se, basicamente, de uma ficção jurídica que determina a separação
patrimonial do empreendimento em relação à sociedade ou pessoa física
que o incorpora. Nesse regime, os bens que compõem o empreendimento
passam a ser vinculados a um único fim que é, justamente, a incorporação
imobiliária.
Em outras palavras, o terreno, todas as unidades construídas sobre ele e as
receitas de venda recebidas dos compradores, até o limite do custo de
construção da obra, não se confundirão com o patrimônio e os ativos da
incorporadora, de modo que não poderão ser oferecidos como garantia em
qualquer obrigação assumida pela sociedade ou pessoa física que está a
executar o empreendimento, que não sejam relacionadas à própria incorporação
e, assim, não serão também alvo de penhoras judiciais e afins, para satisfação
de dívidas externas da incorporadora.
Note que o patrimônio de afetação é uma opção do incorporador, mas é,
certamente, garantia importante, pois, se o incorporador se torna insolvente ou
vem a falir, o patrimônio de afetação, destinado à execução do empreendimento,
não será atingido para pagamento das dívidas com os credores terceiros.

Os compradores, nesse cenário indesejável e extremo, poderão contratar

terceiros para finalizar a obra.

Mesmo que se adote a operacionalização por uma SPE, sendo essa a

incorporadora, poderá ser criado patrimônio de afetação, adicionalmente, pela
SPE. Os dois institutos, pois, não se confundem e podem ser complementares
no que diz respeito à garantia da finalização do empreendimento e entrega de
chaves das suas unidades.

A constituição do patrimônio de afetação se dá a partir do momento em que o

incorporador, o proprietário do terreno e demais adquirentes de unidades finais
que porventura já houverem prometido comprar os bens, a qualquer tempo,
averbem junto ao cartório de registro de imóveis um simples termo que formaliza
tal patrimônio. Esse é o teor do artigo 31-B, da Lei 4.591/1964.

Além dos efeitos já analisados, o patrimônio de afetação traz outro importante

benefício, desta vez à incorporadora.

Como incentivo à averbação da garantia, a Lei 10.931/2004 instituiu o Regime

Especial Tributário do Patrimônio de Afetação, popularmente conhecido pela
sigla RET, por meio do qual a incorporadora, ao invés de recolher 4 tributos
federais (IRPJ, CSLL, PIS e COFINS) sobre a receita de vendas, segundo as
alíquotas de seu enquadramento, paga uma alíquota única de 4% (quatro por
cento) sobre tal receita, o que representa uma enorme economia ao final do
empreendimento.
Por um tempo, chegou a ser possível pagar apenas 1% (um por cento) sobre a
receita dentro do RET, para empreendimentos com unidades vendidas por até
R$ 100.000,00 (cem mil reais), dentro do Programa Minha Casa, Minha Vida,
mas isso não é mais possível.

Tributação na transferência do terreno e despesas cartorárias

Na fase de estruturação, a incorporação imobiliária envolve, praticamente, um
imposto, que é o ITBI, cuja competência para instituição e cobrança é de cada
município.
Além desse imposto, serão cobradas taxas e emolumentos cartoriais para a
lavratura e registro de escritura pública de compra e venda do terreno, das
unidades individuais e/ou frações ideais do condomínio e, também, para registro,
tanto da incorporação, como da compra e venda de cada unidade.
O quadro abaixo resume quais são os tributos e taxas cobrados, a quem devem
ser pagos, quem os deve pagar e em qual momento, com a ressalva de que
podem, caso a caso, haver outras despesas: