CONDIÇÕES GERAIS DO

INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA

DE DOMÍNIO ÚTIL POR AFORAMENTO DA UNIÃO DE FRAÇÃO IDEAL COM
VINCULAÇÃO DE UNIDADE AUTÔNOMA E OUTRAS AVENÇAS “ÁPICE PARK”

Pelo presente instrumento particular, as Partes enunciadas e qualificadas no Capítulo I

do Quadro Resumo (assim entendidos, em conjunto, VENDEDORA e COMPRADOR,
independentemente de gênero ou quantidade) celebram o presente “Instrumento
Particular de Compromisso de Venda e Compra de Domínio Útil Por Aforamento da
União de Fração Ideal com Vinculação de Unidade Autônoma e Outras Avenças”
(“Contrato” ou “Instrumento”), tendo por objeto a fração ideal de terreno vinculada a
Unidade Autônoma descrita no Capítulo II do Quadro Resumo, pelo preço certo e
ajustado no Capítulo III do Quadro Resumo e conforme as cláusulas e condições
adiante estipuladas.

CAPÍTULO I - DA INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

1.1. A VENDEDORA é titular de domínio útil por aforamento da União sobre o

Terreno Urbano, situado na Rua Bonnard, constituído pelo lote n° 02, da quadra
“B” (Residencial), do loteamento denominado “GREEN VALLEY I”, no Distrito,
Município e Comarca de Barueri, deste Estado, com as seguintes medidas e
confrontações: de formato irregular, com frente para a Rua Bonnard, medindo de
frente, 102,97m em curva de raio de 515,41m; do lado direito de quem da rua
olha o imóvel, mede 99,36m, confrontando com o lote nº 03 da mesma quadra;
do lado esquerdo, mede 32,49m, confrontando com a Servidão de Passagem de
Infra-Estrutura (Área Non Aedificandi) constituído no lote nº 01 da mesma
quadra; nos fundos, mede 111,81m, confrontando com o lote nº 09 e com parte
do lote nº 08 da mesma quadra, pela Área Non Aedificandi neles constituída,
encerrando a área de 6.613,02m²”, melhor descrito na matrícula nº 133.536 do
Cartório de Registro de Imóveis de Barueri – SP. Esse Terreno encontra-se
cadastrado na Municipalidade de Barueri como contribuinte nº
24453.14.27.0131.00.000-3 e o domínio útil do imóvel está cadastrado na
Secretaria do Patrimônio da União, Superintendência do Patrimônio da União
São Paulo, sob o RIP nº 6213.0108131-09.

1.2. O domínio útil sobre o referido imóvel foi havido pela VENDEDORA através de
Escritura lavrada aos 21 de Março de 2019 no Oficial de Registro Civil das
Pessoas Naturais e Tabelião de Notas do Distrito de Jardim Belval, do Município
e Comarca de Barueri – SP. A referida Escritura foi devidamente registrada no
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VENDEDORA
 R-12, em 04 de Abril de 2019, da Matrícula 133.536 do Cartório de Registro de
Imóveis de Barueri - SP.

1.3. O referido empreendimento é composto por 532 (quinhentos e trinta e dois)

apartamentos e terá a denominação de “Ápice Park”, doravante denominado
simplesmente “Condomínio” ou “Empreendimento”.

1.4. Nos termos da Lei nº 4.591/64 e legislação complementar aplicável à matéria, a

fim de promover a incorporação imobiliária do Condomínio no Terreno, a
VENDEDORA tomou as seguintes providências:

a) obteve a aprovação o Projeto de Construção do EMPREENDIMENTO,

conforme Alvará de Licença nº 414, expedido pela Secretaria de
Planejamento e Urbanismo da Prefeitura do Município de Barueri - SP, em
31/10/2018;

b) promoveu o registro especial da incorporação imobiliária do Condomínio,

conforme R13 da Matrícula 133.536 do Cartório de Registro de Imóveis de
Barueri - SP;

c) cumpriu integralmente o disposto no artigo 32 da Lei nº 4.591/64,

apresentando ao Registro de Imóveis, dentre outros documentos, o Memorial
de Incorporação e minuta da futura Convenção de Condomínio, cuja cópia
integram o presente para todos os fins de direito e o COMPRADOR declara
ter recebido junto com o presente Contrato.

d) A VENDEDORA submeteu a incorporação imobiliária do Empreendimento ao

regime do patrimônio de afetação, regrado pela Lei nº 10.931/04, de
02/08/2004, , conforme Av14 da Matrícula 133.536 do Cartório de Registro de
Imóveis de Barueri - SP;

1.5. Fazem parte do presente Contrato a Matrícula Imobiliária (Anexo I); Planta
Geral do Empreendimento (Anexo II); Planta da Unidade Autônoma (Anexo III);
Memorial Descritivo (Anexo IV), que fazem parte integrante e inseparável do
presente instrumento

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VENDEDORA
CAPÍTULO II - DO COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE DOMÍNIO ÚTIL
DE FRAÇÃO IDEAL COM VINCULAÇÃO DE UNIDADE
AUTÔNOMA

2.1. Pelo presente Instrumento e na melhor forma de direito, a VENDEDORA se

compromete a vender ao COMPRADOR, e este a comprar, o domínio útil de
Fração Ideal vinculada à Unidade Autônoma identificada no Capítulo II do
Quadro Resumo, pelo Preço e condições de pagamento, certos e ajustados na
Cláusula III do Quadro Resumo.

2.2. Nos termos do CAPÍTULO III do Quadro Resumo, o COMPRADOR declara

que parte do valor da aquisição imobiliária será firmada com a CAIXA
ECNÔNOMICA FEDERAL, respeitando todas as regras previstas no quadro
resumo, inclusive de assinar contrato com a VENDEDORA, na mesma data
de assinatura do CONTRATO-CEF, a respeito dos pagamentos com
recursos próprios, conforme previsto na cláusula 3.4.2.6 E 3.4.27 do
Quadro Resumo.

2.3. A VENDEDORA declara expressamente que a Fração Ideal objeto deste

Contrato encontra-se inteiramente livre e desembaraçada de toda e qualquer
restrição, real ou pessoal, judicial ou extrajudicial. Porém, O COMPRADOR
declara possuir conhecimento que sobre o imóvel recairá o ônus de hipoteca ou
alienação fiduciária, por conta de financiamento imobiliário a ser obtido pela
VENDEDORA junto à CAIXA ECONÔMICA FEDERAL ou outra instituição
financeira, autorizando a VENDEDORA à outorga de tal garantia.

CAPÍTULO III - DA FORMA DE ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA E DEMAIS

DISPOSIÇÕES SOBRE O PAGAMENTO DO SALDO DEVEDOR

3.1. Por livre negociação entre as partes, fica estabelecido que todas as parcelas
referidas na Cláusula Terceira do Quadro Resumo, inclusive a parcela passível
de financiamento (Recursos obtidos junto ao agente financeiro, e/ou aquela
referente à utilização do saldo de FGTS, quando houver, sofrerão reajustamento
monetário mensalmente, de acordo com INCC-FGV, tendo como data base para
cálculo o primeiro dia útil do segundo mês ANTERIOR ao da assinatura deste
instrumento aplicando-se a variação ocorrida entre esses índices base e o
referente ao segundo mês anterior ao vencimento de cada prestação (n-2), até a
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VENDEDORA
 emissão do “Habite-se” e após a emissão do “Habite-se” pelo IGPM-FGV (Índice
geral de Preços de Mercado da Fundação Getúlio Vargas).

3.2. O COMPRADOR está ciente que para pagar parte do Preço obterá
financiamento junto à CAIXA ECONOMICA FEDERAL, e que as condições
de correção monetária e juros aplicáveis no CONTRATO-CEF, para fins de
financiamento do Saldo Devedor, não interferem nas condições de
atualização monetária do valor do negócio imobiliário estabelecidas neste
contrato.

3.3. O Saldo Devedor é constituído pela diferença entre o valor da Unidade

Autônoma e os valores pagos a título de sinal e parcelas mensais acrescida dos
valores de correção previstos no Item 3.1 supra.

3.4. Todos e quaisquer pagamentos feitos em Reais quitarão parcialmente a

obrigação do COMPRADOR, tendo em vista a correção do saldo devedor pelos
índices previstos acima.

CAPÍTULO IV - DA CONSTRUÇÃO DO EMPREENDIMENTO E DAS REGRAS

VIGENTES ATÉ A EXPEDIÇÃO DO HABITE-SE

4.1. As obras do Empreendimento serão executadas pela VENDEDORA, segundo

projeto aprovado pela Municipalidade, conforme alvará retro mencionado, salvo
modificações que, de acordo com as disposições deste Contrato, venham a ser
introduzidas.

4.2. A VENDEDORA poderá alterar o Projeto de Construção e o Memorial Descritivo

do Empreendimento, independentemente de consulta ao COMPRADOR e sem
que lhe caiba o direito de pleitear qualquer compensação, em virtude de
determinação ou exigência dos poderes públicos ou de empresas
concessionárias de serviços públicos (“Entes Públicos”) supervenientes à data
deste Contrato, tendo em vista que as alterações determinadas pelos Entes
Públicos decorrem de normas cogentes e, portanto, são obrigatórias para as
Partes, bem como para ajustes técnicos ou por produtos similares que não
importem em prejuízo ao COMPRADOR.

4.3. É expressamente vedada ao COMPRADOR qualquer interferência, direta ou

indireta, na obra.
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VENDEDORA
4.4. A construção do Empreendimento poderá ser efetivada em fases distintas, a
critério da VENDEDORA, dependendo da maior ou menor velocidade de vendas
de suas unidades autônomas ao público, tudo conforme expressamente
mencionado e detalhado no Memorial de Incorporação e na minuta da futura
Convenção de Condomínio. Nessa condição, entretanto, concluída a primeira
etapa serão entregues, obrigatoriamente, as áreas e os equipamentos comuns.

4.5. Na ocorrência da hipótese acima indicada, a VENDEDORA isolará a área que

estiver sendo construída. Esses direitos e deveres vigorarão até a conclusão total
das obras do Empreendimento, ou seja, até a expedição do “Habite-se” total.

4.6. Até a entrega, com respectivo “Habite-se”, da última unidade do

Empreendimento, poderá a VENDEDORA realizar quaisquer modificações do
Projeto de Construção, seja de que natureza forem, que eventualmente sejam
necessárias em razão de exigências técnicas relevantes, tomando as medidas
cabíveis junto ao registro imobiliário.

4.7. A VENDEDORA tem, ainda, o direito de:

a) realizar modificações parciais de detalhes de qualquer unidade, ou nas partes

comuns, para atender às exigências estruturais, oferecer melhores condições
funcionais ou atender às necessidades de segurança;

b) alterar materiais desde que por outro de qualidade equivalente sempre que
entender conveniente ou por falta no mercado;

c) efetuar ajustes de ordem técnica.

4.7.1 O direito acima concedido à VENDEDORA não lhe permite alterar a área
privativa da Unidade Autônoma, objeto do presente Contrato, ressalvado o
disposto no Item 4.7.2.

4.7.2 Fica estipulado que, concluído o Empreendimento eventuais diferenças

verificadas nas áreas comuns ou de utilização privativa das áreas totais e
de fração ideal de terreno, ou das unidades, de até 5% (cinco por cento),
para mais ou para menos, das áreas constantes do Projeto de Construção
e dos quadros da NBr 12.721 não darão às Partes quaisquer direitos a
ressarcimentos.

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VENDEDORA
 4.8 Tendo em vista a possibilidade do Empreendimento ser construído em etapas
distintas, em caso de emissão de “Habite-se” parcial serão obedecidas as
seguintes disposições com relação ao rateio das despesas condominiais e ao
quorum de votação:

a) A responsabilidade pelo pagamento do total das despesas condominiais será

das unidades autônomas concluídas e cujo “Habite-se” parcial já houver sido
emitido. Ou seja, os proprietários, possuidores ou detentores das unidades
autônomas só contribuirão para as despesas condominiais após a expedição do
respectivo “Habite-se”;

b) O rateio do total das despesas será efetivado proporcionalmente à fração ideal

de cada unidade autônoma. No entanto, levar-se-ão em conta apenas as
frações ideais das unidades autônomas que já possuírem “Habite-se”, conforme
disposto na alínea “a” supra;

c) A cada emissão de novo “Habite-se” da unidade, as unidades autônomas

objetos de tal “Habite-se” serão incluídas no cálculo do rateio do total das
despesas condominiais;

d) Cada unidade autônoma terá direito à um voto na Assembleia de Instalação e

nas demais, desde que tenha sido objeto de “Habite-se”.

CAPÍTULO V - DO PRAZO DE CONSTRUÇÃO

5.1 A previsão para a conclusão das obras do Empreendimento é de 31/12/2022. Será

entendida como concluída a obra NA DATA EM QUE FOR EXPEDIDO O
CERTIFICADO DE CONCLUSÃO DA OBRA (“HABITE-SE”), sendo que este prazo
poderá vir a ser estendido pelo período de tolerância contratual de até 180 (cento e
oitenta) dias corridos.

5.1.1 A expedição do Certificado de Conclusão de Obra (Habite-se) OU a condição de

habitabilidade será comunicada pela VENDEDORA ao COMPRADOR, sendo na
mesma ocasião informado que as chaves da Unidade Autônoma estão à sua
disposição, para entrega imediata, respeitado o disposto na cláusula seguinte.

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VENDEDORA
5.1.2 As chaves somente serão entregues ao COMPRADOR contra o pagamento
do Saldo Devedor e/ou de qualquer outra pendência financeira junto à
VENDEDORA.

5.2 No prazo estimado de conclusão das obras não se inclui o tempo necessário à
execução de serviços acessórios ou complementares, como os de
ajardinamento, paisagismo e instalação das concessionárias de serviços
públicos, tais como Eletropaulo, Sabesp e companhias de gás.

5.2.1 Esse prazo, ressalvado o disposto neste Contrato, não poderá ser
reduzido, interrompido, nem prorrogado, salvo por motivos de força maior
ou caso fortuito, ou por razões de origem alheia à vontade da
VENDEDORA, considerando-se como tais todas e quaisquer ocorrências
que, direta ou indiretamente, possam impedir ou prejudicar o cumprimento
integral da obrigação aqui estipulada, conforme exemplificado no Item 5.3.

5.3 Na hipótese de caso fortuito ou força maior, será imediatamente prorrogado o

prazo para execução da obra, por igual período da paralisação, e acrescidos os
dias necessários à retomada de seu ritmo normal.

5.3.1 Entre os motivos de caso fortuito e força maior incluem-se: (a) greves
gerais ou parciais de autoridades federais, estaduais ou municipais, e
ainda, da indústria da construção civil, de alguma atividade que afete o
andamento das obras, transporte que impeça acesso à obra; e comércio
que implique na impossibilidade de compra de materiais; (b) demora dos
portos, tais como greves, “operação padrão”, congestionamento de
tráfego e outras ocorrências que retardem a liberação de materiais
importados destinados à utilização ou colocação nas obras, desde que
comprovado o nexo de causalidade entre esses eventos, (c) estado de
guerra, perturbação da ordem pública ou calamidades públicas; (d)
chuvas prolongadas que impeçam ou dificultem a realização da obra nos
prazos convencionados, assim entendidas aquelas cujo índice
pluviométrico diário seja superior a 100mm, ocorridas em fases da obra
em que os serviços estiverem sensíveis a esta ocorrência ou, ainda,
terremotos e outras intempéries da natureza; (e) incêndios, explosões ou
sinistros que impeçam o trabalho ou reduzam o ritmo da obra; (f)
suspensão ou falta prolongada de transporte coletivo que afete o
andamento da obra; (g) decisões judiciais ou extrajudiciais que
determinem a paralisação das obras ou sejam impeditivas de sua
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VENDEDORA
 execução na forma programada, desde que não por culpa ou
responsabilidade da VENDEDORA; (h) demora na execução dos serviços
prestados exclusivamente pelos poderes públicos e suas concessionárias,
que impeçam ou reduzam comprovadamente o andamento da obra; (i)
demora na concessão do “Habite-se” por motivos alheios à vontade da
VENDEDORA; (j) falta ou racionamento de água, energia elétrica ou
combustível, que impeçam ou reduzam comprovadamente o andamento
da obra; (k) alterações na legislação federal, estadual ou municipal, ou
ainda a falta de regulamentação das mesmas, que cause embaraços ou
impeça a execução da obra no prazo convencionado; (l) vandalismo,
atentados e danos causados à obra por terceiros.

5.4. Se a entrega do imóvel ultrapassar o prazo de tolerância estabelecido acima,

desde que o COMPRADOR não tenha dado causa ao atraso, poderá o COMPRADOR
optar pela resolução do contrato, com direito a receber a integralidade de todos os
valores pagos, corrigido pelo índice previsto no contrato e da multa de 2% (dois por
cento) aplicada sobre o montante total pago à VENDEDORA, que devem ser pagos em
até 60 (sessenta) dias corridos contados da resolução.

5.5. Na hipótese de a entrega do imóvel estender-se por prazo superior ao prazo de

tolerância de 180 (cento e oitenta) dias corridos além da data de conclusão pactuada, e
o COMPRADOR não optar pela resolução do contrato, será devida ao COMPRADOR,
por ocasião da entrega da Unidade Autônoma, indenização de 1% (um por cento) do
valor efetivamente pago à VENDEDORA, para cada mês de atraso, calculada pro rata
die, corrigido monetariamente conforme índice estipulado no contrato.

CAPÍTULO VI - DO INADIMPLEMENTO, RESCISÃO E CONSEQUÊNCIAS DO

DESFAZIMENTO

Inadimplemento do COMPRADOR

6.1. Em caso de não compensação do cheque entregue a título de sinal, o presente

Contrato não surtirá qualquer efeito entre as partes e será considerado
rescindido de pleno direito, independentemente de qualquer notificação ou aviso
formal da VENDEDORA, podendo esta última, comercializar o domínio útil do
imóvel objeto deste contrato (fração ideal e/ou direitos sobre a unidade
autônoma) com qualquer pessoa da forma como melhor lhe aprouver.

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VENDEDORA
6.2. A desistência imotivada do contrato após transcorrido o prazo de 7 (sete) dias,
sem a comprovação do previsto na cláusula 4.1 do Quadro Resumo, implicará
infração contratual, portanto, nas penalidades previstas nesta cláusula 6.

6.3. O não pagamento das parcelas pactuadas no Quadro Resumo implicará em

multa contratual de 2% (dois por cento) sobre o valor do débito; e, mais 1% (um
por cento) ao mês ou fração, a título de juros de mora, tudo apurado do dia do
vencimento até o dia da efetiva liquidação; após o vencimento de 3 (três)
parcelas, caso tolerado pela VENDEDORA, será cobrado 10% (dez por cento)
sobre o valor do débito a título de indenização por serviços de cobrança, sem
prejuízo, no caso de intervenção judicial, do acrescido dos valores das custas,
taxas, emolumentos e honorários advocatícios.

6.4. A ausência de celebração do CONTRATO-CEF ou de financiamento

bancário pelo COMPRADOR no prazo estipulado no item 3.4 do Quadro
Resumo, implicará na necessidade deste realizar o pagamento da
totalidade do preço com recursos próprios, no prazo de até 30 (trinta) dias
a contar do esgotamento do prazo previsto no item 3.4, sob pena de
rescisão contratual, nos termos deste Contrato.

6.5. A recusa do COMPRADOR na assinatura de contrato com a VENDEDORA,

na mesma data da assinatura do CONRATO-CEF acerca das obrigações
assumidas perante a VENDEDORA, inclusive, se necessário, com
apresentação de garantia idônea, implicará na rescisão deste Contrato por
culpa do COMPRADOR.

6.6. O COMPRADOR está ciente de que se tiver seu nome negativado, estiver
com qualquer inadimplemento financeiro, apontamentos em órgãos de
restrição ao crédito, tiver tomado outros financiamentos, ou não
comprovar possuir a renda suficiente que declarou à VENDEDORA e à
CAIXA ECONOMICA FEDERAL, o crédito pode ser indeferido ao
COMPRADOR.

6.7. Vencida e não paga a prestação dentro do prazo (parcela contratual), com
mora de pelo menos 3 (três) parcelas, o contrato será considerado
rescindido em 15 (quinze) dias depois de constituído em mora o devedor
(COMPRADOR), mediante intimação/interpelação pelo Oficial do Registro
de Imóveis ou outro meio legalmente admitido, para o devedor satisfazer
as prestações vencidas e as que se vencerem até a data do pagamento,
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VENDEDORA
 acrescido das penalidades previstas, além dos juros de mora
convencionados e as custas de intimação.

6.6.1 Purgada a mora, o contrato não será rescindido.

6.6.2 Com a certidão de não haver sido feito o pagamento em cartório ou caso
não tenha sido feito o pagamento à VENDEDORA, esta poderá declarar o
contrato rescindido em relação à fração ideal de terreno e os direitos sobre a
Unidade Autônoma, bem como requerer ao Oficial de Registro de Imóveis o
cancelamento do registro/averbação deste Contrato ou que esteja a ele
vinculado.

6.8. Em caso de resolução contratual por fato imputado ao COMPRADOR: (i)

seja a rescisão por inadimplemento a qualquer tempo; (ii) seja por meio de
Distrato; ou (iii) pela desistência realizada, a qualquer tempo, após o prazo
de 7 (sete) dias previsto no art. 49 do CDC, deverão ser restituídos os
valores pagos pelo COMPRADOR, atualizado com base no índice
contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do
preço do imóvel, sendo descontados dos valores pagos
CUMULATIVAMENTE os seguintes itens:

I – Pena Convencional de 50% (cinquenta por cento) da quantia total paga

pelo COMPRADOR à VENDEDORA, nos termos da cláusula 6.8.2;

II - quantias correspondentes aos impostos reais incidentes sobre o imóvel

(IPTU) e contas de consumo (p. ex.: gás, água, etc.), apurados até a data da
efetiva reintegração da VENDEDORA na posse do lote;

III - os valores correspondentes à eventual fruição do imóvel, caso tenha

sido outorgada a posse ao COMPRADOR, equivalente a 0,5% (meio por
cento) por mês de fruição, sobre o valor atualizado do contrato, cujo prazo
será contado a partir da data da transmissão da posse do imóvel ao
COMPRADOR, devidos até sua efetiva restituição à VENDEDORA;

IV - cotas de condomínio e contribuições devidas a associações de

moradores;

V – eventuais danos causados à Unidade Autônoma ou área comum;

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VENDEDORA
 VI – A integralidade da Comissão de corretagem, uma vez que foi paga à
VENDEDORA;

6.8.1. Os descontos e as retenções do item 6.8, após o desfazimento do contrato,

estão limitados aos valores efetivamente pagos pelo COMPRADOR, salvo em
relação às quantias relativas à fruição do imóvel, despesas, impostos e danos.

6.8.2. A presente incorporação foi submetida ao regime do patrimônio de

afetação, ocasião na qual a restituição de eventual saldo ao COMPRADOR
se dará no prazo máximo de 30 (trinta) dias após a expedição do Habite-se
ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal
competente. Por conta do Patrimônio de Afetação, a multa referida no
inciso I do item 6.8 supra será de 50% (cinquenta por cento) da quantia
total paga pelo COMPRADOR à VENDEDORA, sem prejuízo das demais
penalidades.

6.8.3. Caso ocorra a revenda da Unidade Autônoma objeto deste contrato, o valor
remanescente devido ao COMPRADOR será pago em até 30 (trinta) dias da
data da formalização da revenda, atualizado com base no índice
contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço
do imóvel.

6.8.4. Não incidirá a cláusula penal na hipótese de o COMPRADOR que der causa ao
desfazimento do contrato encontrar comprador substituto que o sub-rogue nos
direitos e obrigações originalmente assumidos, desde que haja a devida
anuência da VENDEDORA e a aprovação dos cadastros e da capacidade
financeira e econômica do comprador substituto perante à VENDEDORA e ao
agente de crédito, caso o novo comprador tenha o interesse de financiar o saldo
devedor.

6.9. Inadimplemento da VENDEDORA

Em caso de resolução contratual por fato imputado à VENDEDORA, o
COMPRADOR fará jus à devolução da integralidade de todos os valores pagos,
em até 60 (sessenta) dias corridos contados da resolução, corrigidos
monetariamente pelo índice do contrato, sob pena de não promover o
pagamento até a data avençada, incidir multa moratória de 2% (dois por cento)
sobre o valor total pago, além de correção monetária, pelo índice do contrato e
juros de mora de 1% (um por cento) ao mês ou fração.

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VENDEDORA
CAPÍTULO VII - DOS MANDATOS

7.1. O COMPRADOR, neste ato, nomeia e constitui a VENDEDORA como sua

procuradora, em caráter irrevogável e irretratável, nos termos do artigo 653 e
seguintes do Código Civil, podendo a mandatária substabelecer, no todo ou em
parte, com ou sem reservas de poderes:

a) para representá-lo perante o Oficial de Registro de Imóveis competente, a fim

de, nos termos da Lei nº 4.591/64 e legislação pertinente, efetivar, no
momento próprio, os registros dos instrumentos de instituição, divisão,
especificação e de convenção de condomínio do Condomínio, assim como a
averbação da construção do Empreendimento, a re-ratificação ou aditamento
do Memorial de Incorporação e da Convenção de Condomínio, com a
finalidade de serem insertas as alterações que se fizerem necessárias, bem
como para instituir o regime de patrimônio de afetação, podendo a
VENDEDORA, para tanto, assinar tais instrumentos, estabelecendo e
aceitando cláusulas e condições, utilizando, no desempenho deste mandato,
os poderes da cláusula "et extra", inclusive cumprindo eventuais exigências
do Oficial de Registro de Imóveis de Barueri – SP;

b) para representá-lo em escrituras públicas ou particulares de alienação de

seus direitos, convencionar com terceiros, de sua livre escolha, a cessão, ou
promessa de cessão de seus direitos e obrigações, relativamente à fração
ideal e respectiva Unidade Autônoma, bem como das respectivas benfeitorias
e construções e, também, a sub-rogação nos direitos e obrigações deste
decorrentes, podendo ajustar preço, forma de pagamento, dar e receber
quitação, sem impedimento algum; estabelecer e aceitar cláusulas e
condições, mesmo que restritivas de direitos; autorizar abertura de
matrículas, bem como todos os registros, averbações e cancelamentos na
circunscrição imobiliária competente, assinar os respectivos contratos, seja
por instrumento particular ou público, podendo dispensar o comparecimento e
assinatura das testemunhas instrumentárias; descrever e caracterizar a
Unidade Autônoma, podendo, enfim, praticar todos atos que forem
necessários ao bom e fiel desempenho deste mandato;

c) para abrir, em qualquer agência bancária de sua livre escolha, em nome do

COMPRADOR, conta corrente, para o fim de lá efetuar o depósito de
qualquer quantia que a ele seja devida, em decorrência deste Contrato. O

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VENDEDORA
 mencionado depósito, uma vez efetivado, valerá para todos os efeitos como
quitação da entrega e pagamento da quantia depositada;

d) para, perante agente financeiro, juntar documentos, prestar informações,

assinar contratos, escrituras, instrumentos de aditamento ou re-ratificação,
aditamentos, constituir alienação fiduciária ou hipotecas em qualquer grau
sobre o Terreno ou a Unidade Autônoma, podendo aceitar condições, e
praticar todo e qualquer ato necessário para tanto, sem poderes para
modificar o valor do financiamento ou suas condições;

e) para, perante a Municipalidade de Barueri, efetuar a inscrição imobiliária da

unidade autônoma em nome do COMPRADOR.

CAPÍTULO VIII - DAS DISPOSIÇÕES GERAIS

8.1. O COMPRADOR somente será imitido na posse de sua Unidade Autônoma,

com o recebimento das respectivas chaves, desde que preencha os requisitos
abaixo:
a) esteja em dia com o cumprimento de todas as obrigações decorrentes deste
Contrato;
b) esteja em dia com todos os pagamentos perante a VENDEDORA;
c) proceda à vistoria da Unidade Autônoma, em data e hora previamente
agendadas junto à VENDEDORA;
d) assine o respectivo Termo de Entrega e Recebimento de Chaves.

8.2. As chaves serão entregues ao COMPRADOR, e não a seu cessionário ou sub-

rogatário, na hipótese de ter alienado seus direitos e obrigações em
desobediência aos requisitos estabelecidos acima.

8.3. Ainda que não queira ou não possa receber as chaves, o COMPRADOR será o
único e exclusivo responsável pelas despesas do condomínio de utilização a
partir do momento do fim do prazo da comunicação para o COMPRADOR
comparecer a fim de retirar as chaves.

8.4. A tolerância por qualquer das Partes quanto a qualquer demora, atraso ou
omissão da outra Parte no cumprimento das obrigações ajustadas neste
Contrato, ou a não aplicação, na ocasião oportuna, das cominações aqui
constantes, não acarretará o cancelamento das penalidades, nem dos poderes

RUBRICAS:

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VENDEDORA
 ora conferidos, podendo ser aplicadas aquelas e exercidos estes, a qualquer
tempo, caso permaneçam as causas.

8.5. O disposto no Item anterior prevalecerá, ainda que a tolerância ou a não

aplicação das cominações ocorra repetidas vezes, consecutiva ou
alternadamente.

8.6. A ocorrência de uma ou mais hipóteses acima referidas não implicará

precedente, novação ou modificação de quaisquer disposições deste Contrato,
as quais permanecerão em pleno vigor, como se nenhum favor houvesse
prestado.

8.7. A VENDEDORA poderá, a qualquer tempo e a seu exclusivo critério, ceder e

transferir os direitos e obrigações deste Contrato, independentemente de
qualquer anuência, interferência ou participação do COMPRADOR, ficando o
cessionário obrigado a respeitar todas as cláusulas e condições aqui ajustadas.

8.8. Correrão por conta do COMPRADOR todas despesas decorrentes do presente

Contrato e de seu registro, tais como ITBI e Laudêmio, inclusive aquelas
relativas a emolumentos e despachante para obtenção das certidões dos
distribuidores forenses, da Municipalidade e de propriedade, as necessárias à
sua efetivação e as demais que se lhe seguirem, inclusive as relativas a
emolumentos e custas de Tabelião de Notas e de Oficial de Registro de Imóveis,
de quitações fiscais e qualquer tributo devido sobre a operação, que venha a ser
cobrado ou criado, mesmo que o pagamento caiba, por lei ou convenção, à
VENDEDORA.

8.9. O presente Instrumento, ressalvadas a hipótese de inadimplemento e as

Condições Resolutivas indicadas neste Contrato ou no Quadro Resumo, é
celebrado em caráter irrevogável e irretratável e, assim, extensivo e obrigatório
aos herdeiros, sucessores e cessionários ou promitentes cessionários dos
contratantes, ficando, desde já, autorizados todos os registros, averbações e
cancelamentos que forem necessários perante o Oficial de Registro de Imóveis
competente.

8.10. O COMPRADOR declara, expressamente, ter pleno conhecimento das

características do imóvel que está adquirindo.

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VENDEDORA
 8.10.1. A VENDEDORA entrega, neste ato, ao COMPRADOR as
fotocópias dos seguintes documentos: Matrícula Imobiliária, Planta de
Implantação Geral do Empreendimento, Planta da Unidade Autônoma e
Memorial Descritivo, documentos estes que são partes integrantes deste
Contrato.

8.10.2. O COMPRADOR declara estar ciente de que as benfeitorias,

eletrodomésticos e demais elementos decorativos constantes das Plantas
aprovadas na Prefeitura ou em apartamentos decorados têm caráter meramente
ilustrativo, sendo que todos os itens que serão efetivamente construídos e/ou
colocados na Unidade Autônoma e na área comum do Empreendimento pela
VENDEDORA restringem-se aos indicados no Memorial Descritivo.

8.11. O COMPRADOR autoriza a VENDEDORA a organizar, às expensas desta

última, um "stand" de vendas no local do Empreendimento durante a construção,
a manter corretores no local durante e após a construção do Condomínio, bem
como uma unidade autônoma modelo em exposição.

8.11.1. A VENDEDORA tem o direito de:

a) manter espaço de vendas dentro do condomínio e placas de venda na frente
do Empreendimento após a instalação do Condomínio, bem como autorizar a
permanência de corretores de plantão até a venda da última unidade;
b) permanentemente, manter placa ou outro sinal indicativo de seu nome e
atividade empresarial nas dependências internas ou áreas externas do
Condomínio, correndo por sua conta as despesas com sua instalação;
c) durante os dois primeiros anos de atividade do Condomínio, e tendo em vista
dar-lhe continuidade, sua administração será entregue a uma administradora,
pessoa física ou jurídica, condômina ou não, contratada pela VENDEDORA, a
ser ratificada pela Assembleia de Instalação do Condomínio, aso contrário a
VENDEDORA não poderá garantir o custo de condomínio divulgado na
promoção das vendas do EMPREENDIMENTO;
d) fixar placa de bronze ou similar, com sua logomarca, junto à entrada social do
Condomínio, sendo defeso aos condôminos retirá-la;

8.12. Todas as comunicações da VENDEDORA serão dirigidas à residência do

COMPRADOR, no endereço por ele indicado no Item 1.2.

8.12.1. Qualquer modificação de endereço de correspondência deverá ser

informada, por escrito, pelo COMPRADOR à VENDEDORA, sob pena de
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VENDEDORA
 aquelas encaminhadas ao local indicado no presente Contrato serem
consideradas válidas e eficazes.

8.13. A VENDEDORA declara, sob as penas da lei, que possui as certidões da CND-
INSS e da RFB, autorizadoras da presente alienação. Declara ainda que irá
apresentar, juntamente com o Certificado de Conclusão da Obra (“Habite-se”)
toda a documentação solicitada pelo Agente Financiador e/ou Tabelião de
Notas.

8.14. Os adquirentes qualificados no Capítulo I do Quadro Resumo, mútua e

reciprocamente, se constituem procuradores um do outro, para fins de receber
citações intimações e interpelações de qualquer procedimento, judicial ou
extrajudicial, decorrente do presente Contrato, de modo que, realizada a citação
ou intimação, na pessoa de qualquer um deles, estará completo o quadro
citatório.

8.14.1. Na hipótese de ser apenas um adquirente, ficará sem efeito o item

supra.

8.15. É vedada ao COMPRADOR a constituição de quaisquer ônus sobre os direitos

aquisitivos objeto deste Contrato, sob pena de resolução.

8.16. É de responsabilidade exclusiva do COMPRADOR o pagamento das seguintes

despesas após comunicação para entrega de chaves, mesmo que emitidas em
nome da VENDEDORA:
a) Despesas com serviços públicos de água, esgoto, energia, e despesas
condominiais após a expedição do habite-se;
b) IPTU, cotas de condomínio e contribuições devidas a associações de
moradores.

8.18. O COMPRADOR declara neste ato ter ciência de que Empreendimento está
associado à Associação Green Valley e que concorda com a adesão do
Empreendimento às regras da referida Associação.

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VENDEDORA
CAPÍTULO IX - DAS CONDIÇÃOS RESOLUTIVAS

9.1. Considerando que o presente Contrato objetiva a alienação de domínio útil

de Fração Ideal Vinculada à Unidade Autônoma, a VENDEDORA ratifica,
expressamente, que a efetiva incorporação do Condomínio está
condicionada à alienação e repasses junto ao agente financeiro de, no
mínimo, 150 (cento e cinquenta) unidades autônomas na Torre A do
Empreendimento, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias, contados do
registro da incorporação, conforme declarado no Memorial de
Incorporação do Empreendimento, em atendimento à alínea “N”, do artigo
32 da Lei 4.591/64.

9.2. Verificada a não ocorrência das condições mínimas de venda previstas na

clausula supra, será lícito à VENDEDORA desistir do Empreendimento como um
todo, observadas as disposições da Lei nº 4.591/64.

9.3. Assim, como exceção à irrevogabilidade e irretratabilidade retro ajustadas, as

partes contratantes convencionam subordinar a eficácia do presente Contrato à
condição resolutiva acima referida, nos termos do art. 128 do Código Civil,
combinado com o art. 34, da lei nº 4.591/64.

9.4. Implementada a condição (não alienação de mencionado percentual de

unidades autônomas em determinado prazo), a VENDEDORA, a seu único e
exclusivo critério, poderá optar por desistir do compromisso ora firmado,
cumprindo-se os seguintes procedimentos:

9.4.1. A resolução será denunciada por escrito ao Oficial do Cartório de Registro

de Imóveis de Barueri - SP e comunicado, também por escrito, ao
COMPRADOR, restando este Contrato resolvido para todos os fins de
direito.

9.4.2. a VENDEDORA restituirá ao COMPRADOR todos os valores que dele

tiver recebido, observado idêntico critério de correção monetária prevista
no Contrato.

9.4.3. A restituição ocorrerá dentro do prazo de 30 (trinta) dias, contados da

data do recebimento, pelo COMPRADOR, da comunicação retro referida.
Se o COMPRADOR não comparecer ao escritório da VENDEDORA
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VENDEDORA
 dentro do aludido prazo, fica esta autorizada, desde já, a proceder o
depósito na conta corrente bancária indicada pelo COMPRADOR, ou a
ser aberta na forma acima estabelecida neste Contrato, valendo como
quitação integral dada pelo COMPRADOR e como prova de sua
desvinculação total do Empreendimento.

CAPÍTULO X - DA CESSÃO E TRANSFERÊNCIA DE DIREITOS

10.1    A cessão e transferência dos direitos e obrigações deste contrato,

pelo COMPRADOR, dependerá:

10.1.1  da prévia e expressa anuência por escrito da VENDEDORA e desde que

inexistam, na oportunidade, obrigações pendentes de pagamento, sub-rogando-se
o Cessionário em todas as obrigações assumidas pelo Cedente (COMPRADOR),
desde que seja previamente aprovado o crédito do Cessionário perante a
VENDEDORA;

10.1.2. no ato da anuência, da exibição, para a VENDEDORA, das guias de

recolhimento do ITBI devido pela cessão, outros impostos e taxas se incidentes,
incluindo laudêmio;

10.2. A VENDEDORA declara que haverá cobrança de taxa sobre o valor da

cessão do presente contrato no valor correspondente a 1% (um por cento) do valor
total do contrato atualizado;

10.3. Em razão do imóvel se situar em região de terras por aforamento da União,

o COMPRADOR deverá, obrigatoriamente, fazer constar no instrumento que
formalizar a cessão a responsabilidade pelo pagamento da despesa relacionada ao
Laudêmio incidentes sobre toda transmissão de propriedade imobiliária.

CAPÍTULO XI - DO FORO

As partes elegem o Foro da Comarca de Barueri-SP, que será o único competente para
dirimir as dúvidas e as questões decorrentes deste Contrato, renunciando, desde já, a
qualquer outro, por mais privilegiado que seja.

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VENDEDORA
Estando justas e contratadas, as partes firmam o presente Quadro Resumo ao
Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra de Unidade Autônoma e
Outras Avenças do Empreendimento “Ápice Park”, em 03 (três) vias de igual teor e
forma, na presença de 02 (duas) testemunhas que a tudo assistiram.

Barueri, xx, de xxxxxx de 2019.

CNL 22 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA

(VENDEDORA) Representada por:
Nome:
RG:
CPF:
Endereço:
Cargo:

COMPRADOR 1 COMPRADOR 2
(Comprador) (Comprador)

TESTEMUNHAS:

________________________________ ________________________________
_ _
NOME: NOME:
RG: RG:
CPF: CPF:
Endereço: Endereço:

(Essas assinaturas fazem parte integrante do Quadro Resumo e do INSTRUMENTO

PARTICULAR DE COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE DOMÍNIO ÚTIL POR
AFORAMENTO DA UNIÃO DE FRAÇÃO IDEAL COM VINCULAÇÃO DE UNIDADE
AUTÔNOMA E OUTRAS AVENÇAS “ÁPICE PARK”- Unidade Autônoma nº xx, Torre
___, do ÁPICE PARK). 
RUBRICAS:

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VENDEDORA