MEMORANDO DE ENTENDIMENTOS E CONFIDENCIALIDADE

Pelo presente MEMORANDO DE ENTENDIMENTOS E CONFIDENCIALIDADE e na melhor forma

de direito, as PARTES a seguir nomeadas e qualificadas, sendo de um lado:

VENDEDORES

QUALIFICAR TODOS OS VENDEDORES VER COM ZUCATTI doravante denominados simplesmente de

VENDEDORES, e de outro lado;

DESENVOLVEDORAS

GS CAPITAL S.A, empresa jurídica de direito privado, com CNPJ 12.905.091/0001-93, com sede em
Palhoça/SC, ZUCATTI IMÓVEIS, com CNPJ TAL e sede em Cachoeirinha/RS, NOVATERRA
EMPREENDIMENTOS PLANEJADOS LTDA., com CNPJ 34.743.768/0001-77 e sede em Porto Alegre/RS,
e TUTIKIAN PARTICIPAÇÕES LTDA., com CNPJ 48.770.856/0001-72 e sede em Porto Alegre/RS, neste
ato representadas na forma de seu contrato social, doravante denominadas simplesmente de
DESENVOLVEDORAS, e

em conjunto, PARTES.

Considerando que as DESENVOLVEDORAS atuam como prestadoras de serviço no mercado

imobiliário do Rio Grande do Sul e Santa Catarina prospectando, desenvolvendo e planejando
empreendimentos imobiliários, e têm, em seu rol de parceiros e investidores um cliente disposto a
fazer uma oferta pela gleba objeto deste Memorando de Entendimentos e Confidencialidade.

Resolvem entre si, celebrar o presente MEMORANDO DE ENTENDIMENTOS E

CONFIDENCIALIDADE, que a partir de agora será denominado simplesmente de MEMORANDO,
mediante as cláusulas e condições abaixo descritas:

CLÁUSULA PRIMEIRA – DO OBJETO

1.1 O presente MEMORANDO tem como propósito viabilizar a venda da gleba localizada em
Cachoeirinha/RS, conhecida como Fazenda dos Batista;

1.2 A área da gleba, representada pelas matrículas 2.838, 3.480, 34.554, 47.630, 47.631,
47.632 e transcrições 7.531 e 7.628 do Registro de Imóveis de Cachoeirinha/RS, é de
aproximadamente 221ha (duzentos e vinte e um hectares), conhecida como Fazenda Batista;

1.3 Os VENDEDORES declaram serem os possuidores, titulares e legítimos proprietários dos

imóveis objeto deste CONTRATO;
CLÁUSULA SEGUNDA – DO PREÇO

O valor da oferta pela gleba é de R$ 200.000.000,00 (duzentos milhões de reais), como segue
abaixo:

(i) R$ 67.000.000,00 (sessenta e sete milhões de reais) em moeda corrente nacional, a ser
corrigido da data da assinatura do contrato definitivo até a data do efetivo pagamento pela variação
do IPCA, sendo R$ 10.000.000,00 (dez milhões de reais) a título de início de pagamento do presente
negócio na data de assinatura da promessa de compra e venda, e o saldo em 60 (sessenta)
pagamentos mensais, iniciando o primeiro pagamento seis meses após o registro da incorporação do
empreendimento a ser realizado na área;

(ii) R$ 67.000.000,00 (sessenta e sete milhões de reais) por meio de permuta física por imóveis
comerciais a serem edificados na área, equivalente a 8.375m² (oito mil, trezentos e setenta e cinco
metros quadrados) que serão entregues dentro do prazo de 96 (noventa e seis) meses a partir do
registro da incorporação do empreendimento a ser realizado, sendo que as primeiras unidades
começarão a ser entregues em 36 (trinta e seis) meses após o registro da incorporação, todas no
setor comercial do empreendimento;

(iii) R$ 66.000.000,00 (sessenta e seis milhões de reais) por meio de permuta física por imóveis
residenciais a serem edificados na área, equivalente a 11.000m² (onze mil metros quadrados) que
serão entregues dentro do prazo de 120 (cento e vinte) meses a partir do registro da incorporação
do empreendimento a ser realizado, sendo que as primeiras unidades começarão a ser entregues em
36 (trinta e seis) meses após o registro da incorporação, no setor residencial do empreendimento.

CLÁUSULA TERCEIRA – DO PRAZO

O presente MEMORANDO prevê um prazo de 180 (cento e oitenta dias) dias, contados da
data de seu aceite, para o desenvolvimento de pesquisas e estudos preliminares para verificar a
viabilidade técnica, jurídica e financeira da aquisição da gleba. Ainda durante este prazo os
VENDEDORES deverão permitir o acesso das DESENVOLVEDORAS à gleba, inclusive para a realização
de levantamento topográfico ou quaisquer outros que se revelarem necessários, bem como
apresentar os documentos da gleba. Findo este prazo, tendo os estudos apontado a viabilidade do
empreendimento, as DESENVOLVEDORAS apresentarão toda documentação, inclusive portfólio e
demonstrações financeiras da incorporadora que irá adquirir a área, incorporar, desenvolver e
edificar o empreendimento.

CLÁUSULA QUARTA – DOS CUSTOS

Todas as despesas relacionadas com os referidos estudos preliminares serão suportadas única
e exclusivamente pelas DESENVOLVEDORAS.

CLÁUSULA QUINTA – DO APROVEITAMENTO

Para apresentação da proposta por parte do cliente das DESENVOLVEDORAS é condição

imprescindível que as condicionantes urbanísticas e ambientais permitam um aproveitamento de no
mínimo 45% (quarenta e cinco por cento) da parte da gleba que fica ao Norte da BR 290, entre a
referida estrada e a Av. Gen. Flores da Cunha, para lotes privativos edificáveis, e os 55% (cinquenta e
cinco por cento) restantes devem conter as APP´s, a área com cobertura vegetal a ser preservada e
as áreas públicas (institucionais, recreativas e o sistema viário). Em relação ao empreendimento, o
conceito é de bairro planejado, com uma proposta urbanística moderna, desenvolvida por arquitetos
com notório reconhecimento no segmento de bairros planejados, contendo áreas residenciais, lazer
(recreação e gastronomia), comerciais e serviços.

CLÁUSULA SEXTA – DOS DÉBITOS ANTERIORES

Eventuais débitos relativos à gleba, como IPTU, mas não limitado a este, e possíveis passivos
ocultos de responsabilidade dos VENDEDORES, que venham a aparecer no decorrer do licenciamento
do empreendimento, serão descontados do valor ofertado.

CLÁUSULA SÉTIMA – DA EXCLUSIVIDADE DO NEGÓCIO

Fica desde já ajustado que durante o prazo de vigência do MEMORANDO não poderão os
VENDEDORES negociar, ceder ou transferir a gleba objeto desta autorização de venda a terceiros, sob
pena de arcarem com multa equivalente a 2% (dois por cento) do preço aqui definido.

Parágrafo Único: As partes reconhecem que o presente MEMORANDO constitui um título

executivo extrajudicial nos termos do art. 784, III, do NCPC.

CLÁUSULA OITAVA – DOS HONORÁRIOS DE INTERMEDIAÇÃO

Em caso de êxito na concretização da negociação desta área, os VENDEDORES, anteriormente

qualificados, pagarão a título de honorários de intermediação o percentual de 6% (seis por cento)
sobre o valor total da gleba.

CLÁUSULA NONA – DO SIGILO E CONFIDENCIALIDADE

As PARTES se obrigam por si, por seus administradores, empregados, prepostos e contratados
a:
(i) manter absoluto sigilo sobre as Informações Confidenciais a que tiverem acesso e a não as
transmitir ou revelar a terceiros sem prévia autorização escrita da outra Parte, salvo se requeridas
por órgão judicial, administrativo ou profissional, no limite do requerimento ou solicitação;
(ii) utilizar as informações exclusivamente para a consecução do propósito deste
MEMORANDO;
(iii) devolver a quem de direito ou destruir todas as cópias, fotocópias, reproduções,
instrumentos, relatórios, documentos, CDs, pen-drives e demais suportes físicos onde as Informações
Confidenciais tenham sido escritas ou gravadas, por ocasião da extinção do presente MEMORANDO.

CLÁUSULA DÉCIMA – DAS PRÁTICAS VEDADAS

 10.1. As PARTES, por si e por seus administradores, diretores e empregados, obrigam-se a:
(i) promover esforços no sentido de conduzir suas práticas comerciais de forma ética e em
conformidade com os preceitos legais aplicáveis;
(ii) repudiar e promover ações no sentido de não permitir qualquer ação que possa constituir
ato lesivo, nos termos da Lei Federal n° 12.846/2013;
(iii) notificar a outra Parte, em prazo razoável, caso exista conhecimento ou suspeita de
qualquer conduta que constitua prática de suborno ou corrupção referente à negociação, à
conclusão ou à execução das obrigações sob este Memorando.

10.2 As PARTES declaram, neste ato, até onde têm conhecimento, que não realizaram e não
realizarão qualquer pagamento, não forneceram e promoverão esforços no sentido de não fornecer
benefícios ou vantagens a quaisquer autoridades governamentais, consultores, representantes,
parceiros ou terceiros a elas ligados, com a finalidade de influenciar qualquer ato ou decisão da
administração pública ou assegurar qualquer vantagem indevida, ou obter, impedir negócios ou
auferir benefício indevido, em relação ao presente Memorando.

CLÁUSULA DÉCIMA PRIMEIRA – DO FORO DE ELEIÇÃO

As PARTES elegem o Foro da Comarca de Cachoeirinha/RS para dirimir quaisquer dúvidas e

conflitos originados do presente MEMORANDO e com renúncia expressa a qualquer outro, ainda que
por mais privilegiado que o seja.

E por manifestação expressa de suas vontades, as PARTES assinam, rubricam todas as páginas
e reconhecem por autenticidade suas assinaturas no presente instrumento em quatro vias, na
presença de duas testemunhas abaixo qualificadas.

Cachoeirinha/RS, 27 de dezembro de 2022

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VENDEDOR VENDEDOR

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VENDEDOR VENDEDOR

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VENDEDOR VENDEDOR

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VENDEDOR VENDEDOR
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VENDEDOR VENDEDOR

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HABITASUL

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GS CAPITAL S.A. ZUCATTI IMÓVEIS

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NOVATERRA EMPR. PLAN. LTDA. TUTIKIAN PARTICIPAÇÕES LTDA.

Testemunhas

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NOME NOME
RG RG