MEMORANDO DE ENTENDIMENTOS – PRIDE E KK510

QUADRA 04

Por este instrumento particular, as Partes:

CONSTRUTORA E INCORPORADORA PRIDE S.A ., sociedade anônima, inscrita no

CNPJ sob o nº 05.107.458/0001‐68, com sede na Avenida Iguaçu, nº 2.820, conj. 1701, bairro
Água Verde, em Curitiba/PR, neste ato representada por seus sócios administradores
Leandro Manenti de Souza, brasileiro, solteiro, economista, portador da cédula de
identidade RG nº 6.212.572‐1 SSP‐PR e inscrito no CPF nº 042.611.959‐25, e Leonardo
Manenti de Souza, brasileiro, solteiro, administrador de empresas, portador da cédula de
identidade RG nº 6.212.647‐7 SSP‐PR e inscrito no CPF nº 044.218.209‐03, ambos com
domicílio profissional no endereço informado acima, referida em diante como
“Construtora”; e,

KK 510 LOTEAMENTOS LTDA., pessoa jurídica de direito privado inscrita no CNPJ/MF

sob o nº 32.040.122/0001‐06, com sede na Avenida Brasil, nº 994, Sala 05, Bairro São Cristóvão,
Cascavel, Paraná, neste ato representada pelo sócio administrador Adelmo Kaschak,
brasileiro, divorciado, empresário, inscrito no CPF sob o nº 524.378.339‐00, portador da
carteira de identidade RG nº 3.248.520‐0 SSP‐PR, residente e domiciliado na Rua Minas
Gerais, nº 1.893, Apto 12, Bairro Centro, Cascavel, Paraná, doravante referida como
“Parceira”.

Considerando que:

(i) A Parceira é proprietária de diversos imóveis no loteamento denominado

“Moradas de Portugal”, na cidade de Londrina, Estado do Paraná;

(ii) A Construtora é empresa com capacidade econômica e técnica para realizar

empreendimentos habitacionais na modalidade de edificação de conjunto
residencial para o Programa Minha Casa Minha Vida – PMCMV;

(iii) As Partes desejam colaborar entre si para viabilizar a implantação de

empreendimentos imobiliários nos lotes de propriedade da Parceira, definindo
suas atribuições e responsabilidades em um instrumento contratual.

RESOLVEM celebrar entre si este Memorando de Entendimentos – Pride e KK 510, Quadra

04 (“Memorando”), por meio do qual estabelecerão direitos e deveres em caráter vinculante,
cada uma assumindo as obrigações aqui definidas por si e por seus sucessores:

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 CLÁUSULA PRIMEIRA – OBJETO

1.1. O objeto deste Memorando é estabelecer direitos e deveres entre a Construtora e a

Parceira, tendo como finalidade a realização de empreendimentos imobiliários pela
Construtora nos imóveis atualmente de propriedade da Parceira.

1.2. Anexo I – Parceria financeira. Todos os Imóveis incluídos como objeto deste
Memorando estão indicados no Anexo I como lotes de nº 01, 03, 04 e 06, sendo que o Anexo I
é documento fundamental e inseparável deste Memorando. No Anexo I, estão indicados com
precisão o número de cada lote, a respectiva matrícula imobiliária e sua área, entre outras
informações que identificam com precisão cada um dos imóveis. Ambas as Partes declaram
que conhecem a realidade dos imóveis e que as informações contidas no Anexo I
representam fielmente cada um deles e, além disso, que as descrições de cada imóvel em sua
matrícula refletem fielmente a realidade física do imóvel.

1.3. Declarações e garantias da Parceira. Na condição de proprietária dos imóveis

indicados no Anexo I, a Parceira declara e garante à Construtora que:

a. Todos os imóveis se encontram inteiramente livres e desembaraçados de dívidas;

b. Não recaem quaisquer gravames, hipotecas, arrestos, sequestros, execuções,
protestos, ações reais ou pessoais, reipersecutórias, foro, pensões, servidões,
usufruto, litispendência ou qualquer outra pendência em que a Parceira figure
como devedora;
c. Existem pendências de IPTU em relação aos imóveis referentes aos exercícios
de 2018 e 2019, que são responsabilidade integral da Parceira e que em nada
afetarão a execução das obrigações deste Memorando, uma vez que serão
devidamente quitados até o último dia útil do mês de março de 2020;
d. Desconhece qualquer passivo ambiental sobre os imóveis que possa tornar qualquer um deles
contaminado por materiais nocivos ou cuja presença represente risco à saúde pública ou ao
meio ambiente, e que não há qualquer restrição à obtenção do licenciamento ambiental para
os empreendimentos;
e. Desconhece a existência de qualquer ação judicial que tenha como objeto os imóveis ou que,
direta ou indiretamente, possa afetá‐los, assim como desconhece qualquer ação que vise
declarar qualquer um deles como sendo de utilidade pública, desapropriar ou impor
qualquer restrição sobre os imóveis ou sobre o direito de construir sobre eles;
f. Possui patrimônio remanescente suficiente para satisfazer eventuais débitos
decorrentes de eventuais ações judiciais, de forma que se ocorrer eventual
questionamento de terceiro no tocante à alienação do aludido imóvel, para
efeito de obter declaração de sua ineficácia/indisponibilidade ou para que
sobre

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 o imóvel recaia qualquer ônus, a Parceira se compromete a assumir a integral
responsabilidade pelo fato, prestando garantia ou quitando referidos débitos,
comprometendo‐se a manter a Construtora e os imóveis indenes e a sempre
resguardar a validade e segurança do negócio, atinente à parceria que recai
sobre os imóveis em questão;
g. Os imóveis não foram negociados com terceiros de forma a impedir de qualquer
forma a execução deste Memorando;
h. Todos os imóveis estão desocupados, não havendo esbulho, turbação ou
ameaça por terceiros.

1.3.1. As declarações e garantias prestadas pela Parceira deverão ser mantidas

durante toda a execução deste Memorando. Na hipótese de ser constatada
circunstância contrária a qualquer uma das declarações e garantias acima durante a
execução do Memorando, a Construtora deverá notificar a Parceira para que sane a
pendência em 30 (trinta) dias, sob pena de a Construtora poder realizar o pagamento
diretamente ou resolver a respectiva pendência, conforme o caso, e deduzir os custos
diretos dos valores dos repasses financeiros que serão devidos à Parceira, conforme
definido adiante neste Memorando.

1.4. Sem prejuízo das responsabilidades da Parceira pelas declarações e garantias

registradas acima, a Construtora declara neste ato que já realizou todas as análises e vistorias
referentes aos imóveis que são objetos do presente acordo, incluindo análise documental,
jurídica, fiscal, ambiental, entre outras, e da realidade física e fática dos imóveis, conforme
registrado no Termo de Vistoria e fotografias que são parte integrante deste Memorando,
constatando a veracidade de todas as declarações e garantias acima nesta data, e que não há
pendências de qualquer natureza exceto os débitos de IPTU referidos na alínea ‘c’ do item
1.3. acima.

1.4.1. A Construtora declara ainda que realizou análise de documentos em

relação à Parceira em si e em relação aos seus sócios, constatando que não existe,
nesta data, pendências de qualquer natureza que represente óbice ao objeto deste
Memorando.

1.4.2. As declarações da Construtora registradas nestes itens 1.4. e 1.4.1. são

referentes à data de assinatura deste Memorando, e em nada impedem ou restringem
a obrigação da Parceira de manter as declarações e garantias prestadas no item 1.3.
acima, bem como sua obrigação de fornecer documentos para a realização dos
Empreendimentos, conforme detalhado adiante.

1.5. Empreendimentos. As Partes concordam que os empreendimentos imobiliários a

serem realizados nos imóveis (referidos em diante como “Empreendimentos”) consistirão em
conjuntos habitacionais residenciais, sendo que cada unidade habitacional deverá ter no

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mínimo 60m² (sessenta metros quadrados), uma vaga de estacionamento para automóvel de
porte médio, sala de estar/jantar, dois dormitórios, cozinha e banheiro, com áreas comuns de
recreação. Além disso, os Empreendimentos deverão respeitar fielmente os projetos e alvarás
aprovados pelos órgãos públicos e as disposições da Lei nº 4.591/64 e deverão seguir
estritamente as características indicadas no campo “Anteprojeto” no Anexo I, que contém as
informações de número de apartamentos, altura, blocos, área construída e nº do respectivo
Alvará, que representam compromissos da Construtora perante a Parceira no que diz
respeito às características dos Empreendimentos, considerando, ainda, que os Projetos dos
Lotes nº 01 e 03 já foram devidamente aprovados.

1.5.1. Projetos. Os projetos arquitetônicos dos Empreendimentos dos Lotes nº 04 e

06 serão realizados pelo escritório de arquitetura Temístocles Paraná Spartalis, e
serão considerados parte integrante deste Memorando. A Construtora será
responsável por todos os pagamentos devidos ao referido escritório; nos casos em que
a Parceira realizou o pagamento, a Construtora deverá realizar o reembolso em favor
da Parceira no prazo de 15 (quinze) dias após a assinatura deste Memorando ou do
efetivo pagamento. A Parceira está desde logo autorizada pela Construtora a dar
encaminhamento à realização dos Projetos dos Empreendimentos dos Lotes referidos
imediatamente acima, devendo os custos envolvidos serem reembolsados pela
Construtora no prazo de 15 (quinze) dias corridos após o pagamento pela Parceira.

1.5.2. Alterações nos Projetos. Caso a Construtora pretenda realizar alterações nos
Projetos dos, por qualquer razão, deverá comunicar previamente sua intenção à
Parceira até o limite do prazo de “Alteração projeto” do Anexo II – Prazos
Contratuais (parte integrante deste Memorando), obedecendo sempre às
características indicadas no item 1.5. acima (inclusive as informações do Anexo I) e,
principalmente, preservando o limite mínimo de remuneração devida à Parceira,
referido neste Memorando como Valor Mínimo (definido no item 4.5. abaixo). Nesta
hipótese, a Parceira deverá responder à Construtora no prazo de 15 (quinze) dias e,
depois disso, a Construtora terá até o prazo indicado no item “Reaprovação Projeto”
do Anexo II para protocolar o projeto para reaprovação perante todos os órgãos
competentes.

1.6. Posse. Desde a assinatura deste Memorando, a Parceira transfere à Construtora a

posse sobre todos os imóveis indicados no Anexo I, de forma que a Construtora adquire acesso
ilimitado e irrestrito aos lotes, assumindo, por outro lado, o dever de guarda e zelo sobre os
bens. Na hipótese de dano sobre os bens que não decorrer de força maior ou caso fortuito,
será responsabilidade da Construtora optar pela restituição do imóvel danificado à sua
condição anterior ou indenizar a Parceira pelos danos.

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 1.6.1. A Construtora assume a obrigação do pagamento do IPTU referente aos Lotes para o
exercício de 2020 em diante, permanecendo os débitos de exercícios anteriores sob a
responsabilidade da Parceira conforme indicado no item 1.3., alínea ‘c’ acima.

CLÁUSULA SEGUNDA – PAGAMENTO

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2.1. A Parceira está desde logo autorizada a dar início aos procedimentos necessários
à emissão dos Alvarás referentes aos Lotes nº 04 e 06, com tipologias e características
de implantação nos mesmos moldes dos Lotes nº 01 e 03.

CLÁUSULA TERCEIRA – EXECUÇÃO E PRAZOS

3.1. Cada um dos imóveis, ou lotes, de propriedade da Parceira receberá um

Empreendimento separado. Para cada um dos Empreendimentos, deverão ser observadas as
respectivas datas previstas no cronograma que compõe o Anexo II – Prazos Contratuais.

3.2. Condições precedentes. São condições suspensivas para cada Empreendimento

objeto deste Memorando:

a. A aprovação de todos os projetos pela Prefeitura Municipal de Londrina e aprovação dos

projetos de implantação e arquitetônicos conforme as informações do Anexo I em relação aos
Lotes 04 e 06, considerando que já ocorreu em relação aos Lotes 01 e 03;
b. Se os projetos acima referidos não forem aprovados nas quantidades mínimas indicadas no
Anexo I, as Partes promoverão reunião de modo a adequar a presente negociação, refletindo
suas conclusões no Anexo I. Na hipótese de desistência pela Construtora, esta incorrerá na
penalidade prevista no item
3.3.2. abaixo;
c. Aprovação, por instituição financeira competente, de financiamento para execução dos
Empreendimentos, considerando, em relação a esta condição, que será responsabilidade da
Construtora empenhar todos os esforços para a obtenção do referido financiamento, de
forma que, se o financiamento for impossibilitado ou negado em razão de incapacidade
financeira ou pendências/restrições cadastrais da Construtora, esta incorrerá de pleno direito
na penalidade prevista no item 3.3.2. abaixo.

3.2.1. Se uma das Condições precedentes não for cumprida por circunstâncias alheias
à vontade das Partes, as Partes considerarão este Memorando resolvido em relação ao
Empreendimento em específico, devendo a posse do respectivo imóvel ser retornada
à Parceira nas exatas condições em que se encontram atualmente, conforme
registradas em Termo de Vistoria e fotografias que são anexos a este Memorando,

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 sem aplicação de qualquer penalidade ou obrigação de reembolso ou indenização em
favor de uma parte à outra, ressalvada a condição prevista no item 3.4. abaixo.

3.3. Análise de Viabilidade Comercial . Superadas todas as Condições precedentes, as

Partes realizarão, para cada um dos Empreendimentos, uma Análise de Viabilidade
Comercial.

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 3.3.1. Na hipótese de conclusão negativa acerca da viabilidade comercial de um
Empreendimento, as Partes se comprometem a renegociar entre si de plena boa‐fé
para adaptar o que for necessário para permitir a viabilidade comercial.

3.3.2. Na hipótese de a Construtora desistir da realização de um Empreendimento,

ou se incorrer em outra conduta prevista neste Memorando cujo dispositivo faça
menção direta a este item, incorrerá de pleno direito em penalidade de obrigação de
pagar multa no valor líquido e fixo de R$ ........................ para cada Empreendimento.

3.3.3. A conclusão negativa de viabilidade em relação a um dos Empreendimentos

pela Construtora não significa necessariamente a mesma conclusão em relação aos
demais Empreendimentos.

3.4. Após o cumprimento de todas as Condições precedentes e a aprovação da Análise

de Viabilidade Comercial por ambas as Partes, conforme cronograma do Anexo II, as Partes
formalizarão a transferência da propriedade livre e desembaraçada de quaisquer débitos, ônus
ou gravames, do respectivo Lote à Construtora mediante escritura pública.

3.5.1. A Parceira outorgará à Construtora, ou a à SPE por ela indicada, constituída

especificamente para a exploração do Empreendimento Imobiliário, a escritura de
venda e compra sem ônus, com quitação do preço através de nota promissória
emitida pela Construtora em caráter “pro soluto”. Nesta hipótese, a Construtora
promoverá o resgate da nota promissória mediante pagamento do seu valor com a
constituição da Sociedade em Conta de Participação, cujas regras seguirão as
previsões deste instrumento.

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 3.5.2. Os custos decorrentes da escritura pública de compra e venda do imóvel, ITBI,
FUNREJUS, registro, dentre outras taxas e emolumentos serão suportados
exclusivamente pela Construtora.

3.5.3. A Construtora poderá obter recursos de financiamentos para execução dos

Empreendimentos por meio da constituição de garantias hipotecárias sobre o terreno
e as acessões presentes e futuras.

3.5. Após a formalização da escritura pública indicada acima, a Construtora deverá

obedecer rigorosamente aos prazos de assinatura de contrato de financiamento com a
instituição financeira de início e término das obras, conforme indicação para cada Lote no
Anexo II.

3.6.1. Na hipótese de descumprimento, pela Construtora, de qualquer um dos prazos

definidos no Anexo II, independente do motivo, inclusive em caso de força maior ou
caso fortuito, a Construtora incorrerá de pleno direito na obrigação de multa no valor
de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) por dia de atraso, sem necessidade de notificação ou
comunicação específica.

3.6. Término das obras. Considerar‐se‐á como término das obras, para todos os efeitos
deste Memorando em relação a cada um dos Empreendimentos, a data de expedição do
Certificado de Vistoria de Conclusão de Obras (CVCO, ou “habite‐se”), obtenção da
CND/INSS e respectiva averbação junto ao Cartório de Registro de Imóveis das unidades
habitacionais.

CLÁUSULA QUARTA – SCP

4.1. Após o cumprimento de todas as Condições precedentes e a aprovação da Análise

de Viabilidade Comercial por ambas as Partes, simultaneamente à outorga da escritura
pública de compra e venda, as Partes se obrigam a constituir uma Sociedade em Conta de
Participação (“SCP”), cujo objetivo será o recebimento dos valores para o Empreendimento
aprovado. A SCP terá duração por prazo indeterminado, extinguindo‐se após a venda de
todas as unidades do Empreendimento e a divisão correta dos resultados conforme definido
neste Memorando.

4.2. A Parceira ingressará na SCP na condição de Sócia Participante, tendo como únicas
obrigações a transferência da propriedade do imóvel/lote em que será instalado o
Empreendimento para a Construtora e a manutenção de suas declarações e garantias
referentes a si própria e ao respectivo imóvel/lote (conforme item 1.3.). O percentual de
participação da Parceira nos resultados da SCP para cada Empreendimento está indicado no
campo “Participação KK510” na planilha que constitui o Anexo I deste Memorando.

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Ademais, a participação da Parceira nos resultados da SCP deverá respeitar as regras de Valor
Mínimo, conforme definido neste Memorando no item 4.5. abaixo.

4.2.1. A Parceira é proibida de tomar parte nas relações da SCP com terceiros, sob
pena de responder solidariamente com a Construtora em caso de responsabilização
em relação às obrigações em que intervier (Código Civil, art. 993, p. único).

4.3. A Construtora ingressará na SCP na condição de Sócia Ostensiva, ocorrendo o resgate

da Nota Promissória conforme descrito no item 3.5.1. acima, sendo responsável por toda a
realização do Empreendimento em si, incluindo desde o acompanhamento da execução de
serviços, obras e todo e qualquer ato destinado à transformação do lote em um conjunto
residencial, devidamente aprovado pelos órgãos públicos competentes, inclusive junto à
Secretaria Municipal do Meio Ambiente de Londrina/PR, bem como registrado em cartório
de registro de imóveis competente, a fim de torná‐lo apto a comercialização das unidades
residenciais, bem como o fornecimento de materiais, mão de obra e serviços em geral. A
Construtora exercerá a atividade da SCP em seu próprio nome, responsabilizando‐se
exclusivamente perante terceiros, nos termos do artigo 991 do Código Civil. Em razão disso,
a Construtora é responsável por manter a Parceira protegida contra qualquer eventual
reclamação dirigida contra a SCP.

4.3.1. A Construtora será responsável, às suas custas, pela administração gerencial

da SCP, bem como a contabilização clara e completa de seus gastos e receitas,
assumindo o dever de prestar contas de forma transparente e clara à Parceira.

4.3.2. A Construtora deverá limitar suas atividades estritamente à finalidade da

SCP, que é a concretização do Empreendimento e a venda das unidades autônomas,
sendo expressamente vedada a venda da propriedade imobiliária de qualquer outra
forma que não seja em unidades autônomas, e a realização de quaisquer atos
estranhos à mencionada finalidade em a anuência expressa da Parceira, sob pena de
responsabilização exclusiva da Construtora e a incidência da penalidade descrita no
item 3.6.1. acima.

4.3.3. Ajustam as Partes que os valores custeados Construtora com a

comercialização das unidades habitacionais dos Empreendimentos, serão abatidos
dos valores a serem repassados à Parceira, conforme disposto neste instrumento, à
razão de 4% (quatro por cento) do valor comercializado.

4.4. Tributação. As Partes acordam que a forma tributária da SCP será pelo Regime de
Afetação, de acordo com a Lei nº 10.913/2004 e suas alterações, levando‐se a tributação no
CNPJ da Construtora e, após isso, distribuindo‐se os resultados entre as Partes nas
proporções cabíveis. É de conhecimento das Partes que as vendas realizadas no período de
execução do

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empreendimento serão levadas a tributação de IR, CSLL, PIS e COFINS a razão de 4% (quatro
por cento) do valor venal das unidades habitacionais.

4.5. Valor Mínimo. Independente da porcentagem de participação da Parceira na SCP

indicada no item “Participação KK510” no Anexo I, as Partes acordam de forma irrevogável
que a Parceira terá direito ao recebimento de um valor mínimo nos resultados da SCP,
indicado para cada Empreendimento no item “Valor mínimo” na planilha que constitui o
Anexo I, e que corresponde ao seguinte cálculo:

Vm = N * (P * ............)

Onde:

 Vm é o Valor Mínimo, expresso em Reais (R$);

 N é o número total de unidades do Empreendimento, conforme o projeto aprovado;
 P é o percentual de participação da Parceira nos resultados da SCP;
 .............. (....................... mil) corresponde ao valor de avaliação mínima por unidade ora
acordado pelas Partes; e,

4.5.1. Para fins desta Cláusula, será considerada a avaliação por unidade pela
instituição financeira o valor total da avaliação do Empreendimento dividido pelo
número de apartamentos, sem distinções em razão de qual bloco, andar, posição ou
vaga de estacionamento seja cada unidade.

4.5.2. O Valor Mínimo para cada Empreendimento representa o valor líquido

devido à Parceira e estipula apenas o limite mínimo de remuneração, podendo ser
majorado nos termos dos próximos itens.

4.5.3. O pagamento do Valor Mínimo será feito pela Construtora em favor da Parceira
conforme as vendas das unidades autônomas, devendo ser repassado quando do
recebimento do pagamento feito pela instituição financeira à Construtora que
corresponda à “parcela zero”, ou parcela de “fração ideal de solo”. A Construtora
deve repassar o valor recebido à Parceira no prazo de 5 (cinco) dias corridos após o
seu recebimento, sob pena de incorrer no pagamento de juros de mora de 0,033%
(zero vírgula zero trinta e três por cento) ao dia até o adimplemento.

4.5.4. Avaliação inferior. Na hipótese de o Empreendimento ser avaliado pela

instituição financeira de forma a representar uma avaliação por unidade inferior a R$
........................ (.................................... mil reais), a diferença será paga pela
Construtora à

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 Parceira em quatro parcelas iguais, mensais e consecutivas nos 4 (quatro) meses
contados a partir da data do pagamento do valor pela instituição financeira pela
aquisição de cada unidade, de forma que a Construtora garante em favor da Parceira
a avaliação mínima indicada.

4.5.5. Avaliação superior. Na hipótese de o Empreendimento ser avaliado pela

instituição financeira de forma a representar uma avaliação por unidade superior a
R$ ........000,00 (........................... mil reais) ou se, por qualquer outro motivo, uma
unidade seja comercializada ao adquirente por valor superior a este, a Parceira terá
direito ao recebimento da diferença a maior, que lhe deverá ser paga pela
Construtora no prazo máximo de 6 (seis) meses, contados a partir da data de venda
do apartamento ou até o fim das obras do Empreendimento, o que acontecer
primeiro.

4.5.6. A Construtora não poderá sofrer qualquer penalidade ou cobrança na

hipótese de atraso de repasse ou de pagamento dos valores do financiamento de
aquisição de unidade pela instituição financeira por razão ou motivo exclusivamente
atribuível à própria instituição. Nessa hipótese, por outro lado, a Construtora se obriga a
promover todos os atos e diligências que se façam necessários para viabilizar os
pagamentos.

4.6. O controle dos valores de venda de cada unidade deverá ser feito mensalmente,
devendo a Construtora tomar todas as medidas contábeis e administrativas para garantir a
prestação de contas e a transparência, de forma a facilitar os cálculos da distribuição de
resultados. A Construtora também deverá manter registro fiel e organizado dos contratos
firmados com os adquirentes, da contabilidade em geral da SCP, etc., desde já se
comprometendo a conferir acesso irrestrito da Parceira aos referidos registros e documentos.

4.6.1. Para fins de controle, além de manter os registros em ordem, para cada um
dos pagamentos feitos à Parceira em conta bancária de sua titularidade, a
Construtora deverá também comunicar e enviar o comprovante via e‐mail para o
endereço eletrônico indicado pela Parceira, identificando a unidade alienada, o
adquirente e demais informações relevantes da negociação.

4.7. Independente de outros sistemas e formas de controle e fiscalização contábil

aplicáveis sobre a SCP, a Parceira poderá contratar auditorias externas, por empresa hábil e
especializada, para realizar a checagem das contas e documentos da SCP. Na hipótese de ser
constatada qualquer irregularidade, será dever da Construtora sanar o apontamento ou, se
for o caso, pagar a remuneração eventualmente devida à Parceira e, além disso, reembolsar a
Parceira pelos custos da auditora. Se, por outro lado, não for constatada qualquer
irregularidade, a Parceira é quem deverá arcar exclusivamente com os custos da auditoria.

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 CLÁUSULA QUINTA – RESPONSABILIDADES DA CONSTRUTORA

5.1. Será responsabilidade exclusiva da Construtora até a conclusão de todas as obras de

infraestrutura e acabamento e entrega das unidades, com sua devida aprovação e
competente registro no CRI, em plenas condições de comercialização, as seguintes
atividades:

a. Realizar todos os estudos técnicos necessários às anuências prévias e instalação exigidos pela
Secretaria Municipal do Meio Ambiente de Londrina com o devido levantamento
planialtimétrico, e tudo mais quanto for exigido pelo órgão ambiental e autoridades
competentes;
b. Realizar a gestão integral de toda a operação técnica, administrativa, financeira e de
engenharia envolvidas à execução do projeto abrangido por este Memorando, incluindo a
elaboração e execução, através de profissionais habilitados e empresas autorizadas, de todos
os projetos que se fizerem necessários ao perfeito cumprimento deste contrato, a saber: de
topografia e geometria, implantação, arquitetônico, fundação, estrutural, hidrossanitário,
elétrico, previncêndio, gás, paisagismo, quadros de I a VIII da NBR 12.721:2006 e todos os
demais que forem exigíveis pelos entes públicos;
c. Buscar organização e encaminhamento de documentos, bem como a obtenção
de licenças, alvarás, autorizações, publicações e permissões junto a órgãos ou
entidades públicas ou privadas, de tudo mais que se fizer necessário ao início,
andamento, conclusão e entrega das obras e serviços, dentro do prazo
estipulado pelos órgãos públicos competentes;
d. Fornecer todos os materiais, com respectiva mão de obra, serviços, garantindo
satisfatório padrão de qualidade, segundo os critérios e normas legais exigidos
pelo Poder Público e instituição financiadora;
e. Executar os demais serviços e obras no planejamento de viabilidade do
Empreendimento, inclusive as de apoio, tais como montagem e desmontagem
de canteiros de obras, alojamentos, adequação de projetos;
f. Obedecer e cumprir todas as normas municipais, estaduais e federais que
regem a execução do Empreendimento, de modo a zelar pela legalidade do
que ora se propõe a executar;
g. Dar, de modo incontinente, quando do início da implantação do Empreendimento, execução
às exigências emanadas do Poder Público;
h. Prestar as informações e esclarecimentos necessários ao perfeito conhecimento
e controle de serviços, obras e prazos contratuais, sempre que solicitadas pela
Parceira;
i. Garantir a qualidade e aptidão dos materiais, obras e serviços utilizados no empreendimento
perante os compradores das unidades e o Poder Público, em qualquer de suas esferas;

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j. Responder por dívidas decorrentes de responsabilidade solidária e/ou subsidiária de toda e
qualquer natureza atinentes à prestação de qualquer serviço na execução das obras do
Empreendimento, inclusive de natureza trabalhista, cível, ambiental e fiscal, especialmente
encargos e contribuições sociais devidos ao INSS – Instituto Nacional do Seguro Social;
k. Responder integralmente pelo pagamento de todas as despesas provenientes
dos imóveis na SCP a partir da superação das Condições Precedentes;
l. Promover a comercialização das unidades, através de equipe própria ou mediante a
contratação de imobiliária;
m. Obter financiamento habitacional para execução do Empreendimento junto a instituições
financeiras que atuam dentro do PMCMV ou outro que atenda os empreendimentos,
utilizando do seu Acervo Técnico, LGCE – Limite Global e Capacidade de Empreender,
Rating (nota de risco) junto à Caixa Econômica Federal, Banco do Brasil ou outra instituição
financiadora, na viabilização do Empreendimento, bem como responsável técnico e equipe
técnica e administrativa para fins de gestão da SCP;
n. Responsabilizar‐se pela garantia estrutural e de durabilidade da obra, de materiais, serviços e
mão de obra e a manutenção aos compradores, dentro das normas e dos prazos legais
vigentes;
o. Responsabilizar‐se tecnicamente, com emissão de ART do Empreendimento e Projetos
elaborados por si própria ou por terceiros;
p. Contratação de Seguros: (i) SRE – Seguro Risco de Engenharia; (ii) ECTO ‐
Executante CONSTRUTOR – Término de Obra; e (iii) SGPE – Seguro
Garantia Pós Entrega de Obra;
q. Realizar todas as obras de infraestrutura até o acabamento de acordo com os termos do
memorial descritivo apresentado no ato da transferência do imóvel à Construtora, que
deverá estar em consonância com o valor estimado das Unidades Habitacionais definidos
neste Memorando;
r. Estabelecer livremente a fixação da tabela de vendas a ser empregada para a
alienação das unidades de cada Empreendimento, devendo ser previamente
disponibilizada à Parceira e respeitar a remuneração mínima definida neste
instrumento.

CLÁUSULA SEXTA – PENALIDADES

6.1. Inadimplemento pela Construtora. Na hipótese de, por qualquer motivo, inclusive
por força maior ou caso fortuito, a Construtora incorrer em mora na obrigação de pagamento
à Parceira por mais de 30 (trinta) dias corridos, sem necessidade de notificação de qualquer
natureza, o valor total da remuneração devida à Parceira, considerando a tabela de vendas
formulada pela Construtora (conforme alínea ‘r’ do item 5.1. acima) referente ao

Página 13
Empreendimento será considerado integralmente devido, vencido e imediatamente exigível,
sendo abatidos apenas os valores efetivamente já pagos pela Construtora, acrescido de Multa
Penal de 2% (dois por cento), juros de mora de 0,033% (zero vírgula zero trinta e três por
cento) ao dia e correção monetária pela variação positiva do índice IGP‐M.

6.1.1. A mesma penalidade descrita acima será aplicada sobre a Construtora no caso
de qualquer ato ou omissão que descumpra com as obrigações assumidas neste
Memorando quando não houver outra penalidade específica prevista, mas, nos
outros casos, a Parceira deverá lhe encaminhar uma notificação indicando a
respectiva obrigação inadimplida e lhe conferindo o prazo de 30 (trinta) dias para
sanar a pendência.

6.1.2. Especificamente para o caso de inadimplemento dos prazos de início e

finalização da execução das obras do Empreendimento indicados no Anexo II, a
Construtora incorrerá de pleno direito na penalidade de multa no valor de R$
5.000,00 (cinco mil reais) por dia de atraso, sem necessidade de notificação ou
comunicação específica, sendo que o atraso por mais de 60 (sessenta) dias autoriza a
aplicação cumulativa da penalidade referida no item 6.1. acima.

6.2. Inadimplemento pela Parceira. Será considerado inadimplemento por parte da

Parceira o atraso injustificado para outorga da escritura de compra e venda do imóvel,
qualquer ato ou omissão da Parceira que represente descumprimento injustificado total ou
parcial de obrigações que assumiu por este Memorando de forma a prejudicar, atrasar ou
impossibilitar a realização de um Empreendimento e a superveniência de qualquer fato que
prejudique, cancele ou suspenda a execução de um Empreendimento conforme definida
neste Memorando por causa que possa ser atribuída à Parceira. Em qualquer dessas
hipóteses, a Construtora deverá notificar a Parceira indicando a obrigação ou ato, dando o
prazo de 30 (trinta) dias para sanar a pendência, sob pena de a Construtora poder escolher
alternativamente entre:

a. Execução específica da obrigação inadimplida, se cabível, podendo a

Construtora contratar outra pessoa para resolver a pendência e cobrar da
Parceira as custas em que incorrer, inclusive podendo descontar os valores
dos próximos pagamentos devidos à Parceira;
b. Exigência de pagamento de multa no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) por
dia de atraso, sem necessidade de notificação ou comunicação específica.

6.3. Conferindo a força de negócio jurídico processual, nos moldes do art. 190 e
seguintes do Código de Processo Civil, as Partes estabelecem que, caso a Parceira não
outorgue o instrumento definitivo de transmissão de domínio do imóvel no momento
combinado, independentemente de se sujeitar às demais consequências do
inadimplemento, será

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assegurado à Construtora requerer a adjudicação compulsória do respectivo Lote, com
pedido de tutela provisória de urgência de natureza antecipada, nos termos dos artigos 300 e
497 do Código de Processo Civil, não se aplicando, por consequência, ao caso concreto, as
disposições constantes do parágrafo 3º, do artigo 300, do Código de Processo Civil.

6.4. Em qualquer das hipóteses de inadimplência descritas acima, a Parte lesada pelo
inadimplemento da outra ainda poderá requerer eventual indenização suplementar por
todos os danos suportados, sejam os materiais, como os danos emergentes e lucros cessantes,
sejam os morais, ou quaisquer outros previstos em lei, que não é reduzida, compensada ou
abatida do valor da multa ora pactuada, na forma prevista no art. 416 do Código Civil.

CLÁUSULA SÉTIMA – CLÁUSULA MANDATO

7.1. Considerando‐se a necessidade da Construtora iniciar algumas providências sobre

os imóveis ainda antes da constituição da SCP, por este mesmo instrumento, na melhor
forma de direito, a Parceira nomeia e constitui o a Construtora como sua procuradora para
exercer todos os poderes e praticar todos os atos que se fizerem necessários em relação aos
imóveis sempre conforme o que for previsto neste Memorando.

7.1.1. Para este fim, a Parceira confere à Construtora os mais amplos, gerais e
ilimitados poderes para praticar, em nome dele, todos os seguintes atos: a)
representá‐ la perante o Registro de Imóveis competente e, assim, confirmar o registro
do Empreendimento; b) elaborar quaisquer outros documentos, com as disposições
necessárias, úteis ou convenientes; modificá‐los, retificá‐los, rerratificá‐los, subscrevê‐
los e assiná‐los; registrá‐los no Registro de Imóveis e/ou demais Órgãos competentes;
podendo realizar esses atos por instrumento particular ou escritura pública; c)
representar a Parceira perante os Poderes Públicos para quaisquer fins, especialmente
quanto à aprovação de projetos relativos aos Empreendimentos e à obtenção de
alvarás de qualquer natureza; e, assim também, representá‐la perante as empresas
concessionárias de serviços públicos, para promover as instalações e ligações destes
nos Empreendimentos e nas unidades autônomas; d) representá‐la, igualmente,
perante a Prefeitura Municipal de Londrina/PR; e) apresentar documentos e prestar
informações a qualquer órgãos ou entidade competentes; f) promover todas as
medidas para a implementação e funcionamento dos Empreendimentos; g)
substabelecer o presente mandato, no todo ou em parte, com ou sem reservas. O
presente mandato é constituído em caráter irrevogável e irretratável, sendo
considerado condição do presente negócio, na forma do artigo 684 do Código Civil.

7.2. Caso necessário, a Parceira se obriga a firmar procuração em instrumento particular

separado ou mesmo por instrumento público, reiterando a outorga, em favor da
Construtora, de todos os poderes acima previstos.

Página 15
 CLÁUSULA OITAVA – VIGÊNCIA E PRAZO

8.1. Este Memorando entra em vigência na data de sua assinatura, e permanecerá em

plena vigência até o cumprimento integral de todas as obrigações assumidas pelas Partes.

8.2. Este Memorando, ao ser assinado, substitui completamente todo e qualquer outro
acordo existente entre as Partes sobre os mesmos imóveis e sobre seu objeto em geral,
distratando e revogando automaticamente qualquer contrato que as Partes tivessem
celebrado por escrito ou mesmo verbalmente.

CLÁUSULA NONA – DISPOSIÇÕES FINAIS

9.1. Todos os Anexos ao presente contrato seguem rubricados pelas partes e constituem
parte integrante e indissociável do presente Memorando.

9.2. As Partes desde logo se obrigam a firmar, ratificar ou retificar todos os

instrumentos, termos, contratos ou requerimentos que se façam necessários, bem como a
cumprir quaisquer formalidades necessárias a fim de garantir a eficácia do presente contrato
e dar cumprimento às obrigações estabelecidas neste instrumento.

9.3. O presente Instrumento tem caráter reservado e sigiloso, não devendo ser revelado
a terceiros, salvo expresso consentimento das partes. Todas as informações que digam
respeito às partes deste acordo e ao Empreendimento serão tratadas com absoluta
confidencialidade, deverão ter acesso a elas apenas as partes ou os profissionais integrantes
de seus quadros, que deverão, também, observar o disposto nesta cláusula.

9.4. As Partes declaram expressamente que firmam o presente instrumento como fruto
de mútuo acordo e consentimento, após terem discutido e refletido amplamente sobre todas
suas disposições, inclusive com o auxílio de advogados, tendo, portanto, exercido de forma
plena suas autonomias de vontade para contratar, e elaborado o presente instrumento dentro
dos princípios da probidade e boa‐fé. Dessa forma, renunciam expressamente a qualquer
direito de arrependimento, e pactuam que este Memorando é celebrado em caráter
irrevogável e irretratável.

9.5. As Partes declaram e garantem entre si que o presente Memorando não contêm
declarações inexatas relevantes, ou omitem fatos relevantes necessários para que as cláusulas
contidas neste instrumento sejam passíveis de induzir a erro. Não há nenhum fato relevante
que as partes tenham deixado de divulgar uma à outra sobre as ações objeto deste
Memorando.

9.6. A eventual tolerância de qualquer das partes quanto ao inexato cumprimento por
outra das obrigações assumidas neste instrumento ou a sua não exigência, não implicará,

Página 16
tácita

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ou implicitamente a renúncia ou dispensa de tais obrigações, nem significará novação, que
não se presume, permanecendo as mencionadas obrigações válidas e exigíveis a qualquer
tempo, até que ocorra integral cumprimento de todas as obrigações previstas neste
instrumento.

9.7. A Parceira poderá ceder os direitos de crédito vincendos (recebíveis) para terceiro,
transferindo a obrigação de pagamento da Construtora diretamente ao cessionário, devendo
apenas notificar à Construtora para oferecer o direito de preferência na aquisição dos
referidos direitos nas exatas mesmas condições ofertadas ao terceiro interessado, a ser
exercido no prazo máximo de 10 (dez) dias corridos, bem como, na hipótese de desinteresse
ou ausência de resposta no prazo pela Construtora, impor ao terceiro cessionário a
suspensão do prazo de vencimento de obrigações de pagamento pelo prazo de 10 (dez) dias
corridos, de forma a permitir adaptações necessárias à Construtora, além de apresentar o
respectivo instrumento contratual de cessão de créditos e fornecer todas as informações
necessárias para identificação e contato com o cessionário.

9.7.1. A Parceira também poderá realizar a alienação de quotas (ou, eventualmente,

ações) do seu capital social para terceiro, com ou sem transferência do controle sobre
a sociedade, devendo, neste caso, identificar o sócio
ingressante/adquirente/incorporador à Construtora em até 10 (dez) dias após a
celebração do respectivo negócio jurídico de alienação.

9.8. A Construtora não poderá ceder qualquer de usas obrigações ou direitos a terceiro e
nem permitir a transferência do seu controle acionário sem a prévia anuência por escrito da
Parceira. Na hipótese de cessão, a Construtora deverá notificar a Parceira por escrito para
que, no prazo de 10 (dez) dias corridos, informe sua anuência ou vedação à respectiva
operação, sendo que, em caso de silêncio, será presumida sua anuência.

9.9. Ajustam as Partes que a intermediação imobiliária da presente negociação será paga
pela Construtora mediante a dação em pagamento de 1% (um por cento) do VGV (valor final
de venda), dividido conforme abaixo qualificadas:

a. O IMOBILIÁRIO LTDA com 32,5% (trinta e dois virgula cinco por cento),
pessoa jurídica de direito privado, inscrita no CNPJ sob nº 14.053.463/0001‐40,
com sede na rua Costa Rica, 1381, Curitiba – Paraná, representada pelo seu
sócio Magnum de Medeiros, portador do CPF nº 047.688.699‐63, residente à
rua Costa Rica 1381 ‐ apto 1006, CEP 82.515‐270 – Bairro Bacacheri – Curitiba ‐
Paraná;

b. CONSULPLAN CONSULTORIA E PLANEJAMENTO ME com 10% (dez

por cento), pessoa jurídica de direito privado, inscrita no CNPJ sob nº
29.131.785/0001‐13, com sede à rua

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 Itajubá, 440, apto 42‐B, Portão, CEP 81.070‐190, Curitiba – Paraná,
representada pelo seu sócio Alexsandro Costa, portador do CPF nº
646.381.039‐87, residente à Rua Itajubá, 440, apto 42B, CEP 81.070‐190, Bairro
Portão – Curitiba – Paraná; e,

c. WOLF CONSULTORIA IMOBILIÁRIA LTDA com 57,5% (cinquenta e sete

virgula cinco por cento), pessoa jurídica de direito privado, inscrita no CNPJ
sob nº 23.131.273/0001‐70, com sede à rua Lamenha Lins 1250, Rebouças,
Curitiba – Paraná, representada pelo seu sócio Guilherme Luis Buffara Lobo,
portador do CPF nº 713.845.619‐00, residente à Alameda Julia da Costa, 1417,
CEP 80.730‐070, Bairro Bigorrilho – Curitiba – Paraná.

9.10. As obrigações previstas neste instrumento comportam execução específica, na forma

do artigo 536 e seguintes do Código de Processo Civil, contra a parte que resistir ao seu
cumprimento ou violar cláusula, condição ou deliberação.

CLÁUSULA DÉCIMA – RESOLUÇÃO DE CONFLITOS

10.1. Na hipótese de controvérsia entre as Partes em relação à interpretação ou execução

de qualquer regra deste Memorando, ambas se comprometem neste ato a buscarem uma
solução amigável de forma extrajudicial, negociando entre si alternativas tendo como
principais objetivos a manutenção dos termos combinados neste contrato, a realização e
concretização dos Empreendimentos e o sucesso de ambas as Partes.

10.2. Se uma das Partes constatar que não foi viável chegar a uma solução mediante
negociação direta, deverá enviar uma notificação por escrito à outra Parte, convidando‐a à
instauração de um procedimento de mediação ou conciliação, devendo as Partes nomear um
mediador por mútuo acordo. As Partes se comprometem a se submeter de boa‐fé ao
procedimento de mediação e/ou conciliação, devendo os custos do procedimento serem
repartidos igualmente entre ambas.

10.3. Na hipótese de, após 15 (quinze) dias de procedimento de mediação ou conciliação,

as Partes não lograrem êxito em chegar a uma solução da controvérsia, ambas estarão
autorizadas a pleitear solução judicial, devendo, por motivo de boa‐fé, comunicar à outra
Parte.

10.4. O procedimento de resolução de conflitos descrito acima será obrigatório em relação

a qualquer controvérsia, exceto na hipótese que requeira tutela provisória de urgência,
subsistindo, ainda assim, a obrigação de tentar o procedimento de mediação ou conciliação
em relação ao mérito da demanda, quando possível.

Página 19
10.5. Fica eleito o Foro Central da Comarca de Curitiba, Estado do Paraná, para dirimir
quaisquer dúvidas ou controvérsias decorrentes deste instrumento, renunciando as Partes a
qualquer outro, por mais privilegiado que seja.

[folha de assinaturas a seguir]

Página 20
 [Folha de assinaturas]

E, por estarem, assim, justas e contratadas, as Partes e as Anuentes assinam este 1º Aditivo
em 03 (três) vias, de igual teor e forma, perante as testemunhas abaixo, a tudo presentes e de
tudo cientes, para que produze todos os efeitos de direito.

Curitiba, 03 de junho de 2022.

CONSTRUTORA E INCORPORADORA PRIDE S.A.

Leandro Manenti de Souza e Leonardo Manenti de Souza

KK 510 LOTEAMENTOS LTDA.

Adelmo Kaschak

Testemunhas:

Jean Carlos Baldus Rogério Baduy Pain

CPF 881.295.359‐04 CPF 470.896.799‐34

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ANEXO I – PARCERIA FINANCEIRA

Página 22
ANEXO II – PRAZOS CONTRATUAIS

Página 23
 ANEXO III – LISTA DE DOCUMENTOS DA ANÁLISE DE VIABILIDADE

Para a etapa de Análise de Viabilidade descrita no Memorando, será obrigação da

Construtora notificar a Parceira, em até 30 (trinta) dias antes do prazo de assinatura da
escritura pública do respectivo Lote (conforme indicado no Anexo II), informando seu
interesse em prosseguir com o respectivo Empreendimento e, no mesmo ato, apresentar à
Parceira os seguintes documentos, todos eles atualizados e vigentes:

a) Cópia autenticada e/ou traslado dos títulos aquisitivos dos últimos vinte anos
registrados nas matrículas;

b) Certidões vintenárias de propriedade do respectivo imóvel;

c) Certidão positiva com efeitos de negativa ou certidão negativa de débitos e impostos,

taxas, contribuições, bem como certidão negativa de débitos não tributários (tais como
multas), sendo que, se houver pendência de IPTU dos exercícios 2018 e 2019, os débitos
serão quitados pela Parceira tão logo se faça necessário, mediante solicitação prévia de
15 (quinze) dias pela Construtora;

d) Certidão Municipal de Inscrição Imobiliária;

e) Certidão de Viabilidade de Uso de Solo.

Em relação à Construtora:

a) Cópias autenticadas do CNPJ, RG, CPF e comprovante de residência dos sócios;

b) Certidão dos distribuidores de protesto de títulos, letras e documentos, abrangendo o

período dos últimos 5 (cinco) anos;

c) Certidão de distribuição de ações cíveis e de família, execuções fiscais estaduais e

municipais, ações e execuções criminais e todos os demais feitos que sejam de
competência da Justiça Estadual, abrangendo os últimos 10 (dez) anos;

d) Certidões de distribuição de ações cíveis, criminais e execuções fiscais expedidas pela

Justiça Federal;

e) Certidões de distribuição de ações de competência da Justiça do Trabalho abrangendo

ao menos os últimos 10 (dez) anos;

f) Certidão conjunta negativa de débitos relativos a tributos federais e a Dívida Ativa da

União. Em caso de certidão positiva com efeitos de negativa, o competente
demonstrativo dos débitos existentes e as razões da suspensão de sua exigibilidade;

g) Certidões de objeto e pé de todos os apontamentos porventura contidos nos

documentos acima, que deverão conter, minimamente, as seguintes informações: (i)
objeto da lide e as partes no processo; (ii) valor atribuído à causa e de eventual
condenação; (iii) a

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 existência de penhora ou qualquer outra forma de garantia nos autos; (iv) a atual fase do
processo;

h) 03 (três) últimos balanços patrimoniais e balancete recente.

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 TERMO DE VISTORIA DOS LOTES 01, 03, 04 e 06 – QUADRA 04
Bairro Moradas de Portugal
LONDRINA – PARANÁ

CONSTRUTORA E INCORPORADORA PRIDE S.A., sociedade anônima, inscrita no CNPJ

sob o nº 05.107.458/0001‐68, com sede na Avenida Iguaçu, nº 2.820, conj. 1701, bairro Água
Verde, em Curitiba/PR, neste ato representada por seus sócios administradores Leandro
Manenti de Souza, brasileiro, solteiro, economista, portador da cédula de identidade RG nº
6.212.572‐1 SSP‐PR e inscrito no CPF nº 042.611.959‐25, e Leonardo Manenti de Souza,
brasileiro, solteiro, administrador de empresas, portador da cédula de identidade RG nº
6.212.647‐7 SSP‐PR e inscrito no CPF nº 044.218.209‐03, ambos com domicílio profissional no
endereço informado acima, DECLARAM que promoveram a Vistoria do Terrenos, não
identificando nenhuma pendência de qualquer natureza nos respectivos terrenos.

FOTOS

Curitiba, 03 de junho de 2022.

CONSTRUTORA E INCORPORADORA PRIDE S.A.

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