INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA: (Lei Federal 4591/64)

DOCUMENTOS PARA REGISTRO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

1)- REQUERIMENTO
O requerimento deverá ser subscrito pelo incorporador, com firma reconhecida,
solicitando o registro da incorporação (com a indicação do número da matrícula
na qual pretende-se o registro), observando-se o seguinte:

a) - em se tratando de pessoa natural:

a.1) - se os cônjuges forem os incorporadores do empreendimento, ambos
deverão subscrever o requerimento;
a.2) - se apenas um dos cônjuges for o incorporador, somente este subscreverá
o requerimento, entretanto, será indispensável a apresentação do instrumento
de mandato referido no art. 31, § 1º, c/c art. 32, da Lei 4.591/64.

b) - em se tratando de pessoa jurídica:

b.1) - se a incorporadora for a proprietária, o requerimento deverá ser subscrito
pelo representante legal da incorporadora, e deverá vir acompanhado da prova
de representação e dos poderes (v.g. contrato social devidamente registrado na
Junta Comercial, procuração etc);
b.2)- se a incorporadora não for a proprietária, o requerimento deverá ser
subscrito pelo representante legal da incorporadora, bem como pelo proprietário
(ou seu representante legal), entretanto, será indispensável a apresentação do
instrumento de mandato referido no art. 31, § 1º, c/c art. 32, da Lei 4.591/64 com
poderes específicos para o ato pretendido.

2)- CÓPIA AUTENTICADA DO TÍTULO DE PROPRIEDADE DO TERRENO

Poderá ser cópia autenticada do título de propriedade de terreno, ou de
promessa, irrevogável e irretratável, de compra e venda ou de cessão de direitos
ou de permuta, do qual conste cláusula de imissão na posse do imóvel, não
podendo haver estipulações impeditivas de sua alienação em frações ideais,
com o consentimento para demolição e construção, devidamente registrado (art.
32, a, da Lei 4.591/64).

3)- CERTIDÕES NEGATIVAS

As certidões negativas deverão ser apresentadas em nome da incorporadora, a
serem expedidas na comarca de seu domicílio (se pessoa natural) ou sede (se
pessoa jurídica) e na comarca da situação do imóvel.

Caso a incorporadora não seja a proprietária, será necessário apresentar, ainda,

as certidões negativas em nome da proprietária, a serem expedidas na comarca
de seu domicílio (se pessoa natural) ou sede (se pessoa jurídica).

As certidões são as seguintes:

3.1)- FEDERAIS (art. 32, b, da Lei 4.591/64):

3.1.1. Certidão Conjunta da Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional e
Secretaria da Receita Federal do Brasil;
3.1.2. Da Justiça do Trabalho;
3.1.3. Da Justiça Federal (cível e criminal e juizado especial);
3.1.4. Certificado de Regularidade do FGTS – CRF (Caixa Econômica Federal);

3.2)- ESTADUAIS (art. 32, b, da Lei 4.591/64):

3.2.1. Da Receita Estadual;
3.2.2. Da Justiça Comum Estadual (cível, falência, executivos fiscais, criminal e
juizado especial).

3.3) - MUNICIPAIS (art. 32, b, da Lei 4.591/64):

3.3.1. Certidão Negativa de Tributos Municipais incidentes sobre o imóvel;
3.3.2. Certidão de Valor Venal do imóvel;
3.3.3. Certidão Negativa de Tributos Mobiliários pela Municipalidade da sede da
incorporadora e da situação do imóvel.

3.4) - CND do INSS - (art. 32, f, da Lei 4.591/64) - (Atualmente Certidão

Negativa Conjunta da Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional e Secretaria da
Receita Federal do Brasil);

3.5) - TABELIONATO DE PROTESTO DE TÍTULOS (art. 32, b, da Lei 4.591):

Negativa de Protesto de Títulos, abrangendo 5 anos. (Em nome da
incorporadora, a serem expedidas na comarca de seu domicílio (se pessoa
natural) ou sede (se pessoa jurídica) e na comarca da situação do imóvel.)

OBS.1: Caso qualquer das certidões seja positiva, deverá ser apresentada
certidão complementar esclarecedora do desfecho ou estado atual do processo.

OBS.2: O prazo de validade das certidões é de no máximo 180 (cento e oitenta)

dias, salvo se constar da certidão, expressamente, outro prazo menor,
segundo norma adotada pelo órgão expedidor.

4)- HISTÓRICO VINTENÁRIO

A apresentação do histórico dos títulos de propriedade, abrangendo os últimos
vinte anos, acompanhado das certidões dos registros correspondentes,
somente será necessária caso o imóvel esteja transcrito, não sendo
requerida sua apresentação se o imóvel estiver matriculado há mais de 20
anos, bastando apenas um breve resumo dos títulos, acompanhado da certidão
da atual matrícula e de eventuais matrículas anteriores.

5)- PROJETO ARQUITETÔNICO DE CONSTRUÇÃO (indispensável na via

original)
O projeto deverá ser apresentado em sua via original, devidamente aprovado
pela municipalidade, acompanhado da Anotação de Responsabilidade Técnica
– ART ou do Registro de Responsabilidade Técnica – RRT, ou TRT – Termo de
Responsabilidade Técnica, juntamente com o comprovante de quitação, em
nome do profissional que o subscrever.

6)- QUADROS DA NBR 12.721/2006:

Apresentar folha preliminar e Quadros I, II, III, IV-A, IV-B, V, VI, VII e VIII da
ABNT – NBR 12.721/2006. Todas as folhas deverão ser assinadas pelo
profissional responsável e pela incorporadora.

O quadro de áreas deverá vir acompanhado da Anotação de Responsabilidade

Técnica – ART ou do Registro de Responsabilidade Técnica – RRT, ou TRT –
Termo de Responsabilidade Técnica, juntamente com o comprovante de
quitação, em nome do profissional que o subscrever.

OBS.: O quadro de áreas deverá obedecer as medidas que constarem da

matrícula, não se admitindo que ele se refira às constantes da planta aprovada,
em caso de divergência.

8)- ALVARÁ DE CONSTRUÇÃO

9)- ATESTADO DE IDONEIDADE FINANCEIRA

O atestado de idoneidade financeira deverá, preferencialmente, obedecer ao
modelo aprovado pela Corregedoria Geral da Justiça, sendo obrigatório, ao
menos, constar o nome ou razão social e o número do CPF ou CNPJ do
incorporador, a identificação do imóvel (endereço e matrícula), o nome do
empreendimento.

10)- CONTRATO-PADRÃO. É DISPENSÁVEL a apresentação de contrato-

padrão nas incorporações ou instituições de condomínio.

11)- DECLARAÇÕES (art.32):

Apresentar as seguintes declarações, subscritas pelo incorporador, com firma
reconhecida:

11.1. Alínea ‘i’ – Discriminações das frações ideais de terreno, com as unidades
autônomas que a elas corresponderão (art. 32, i, da Lei 4.591/64) (conforme
Quadro IV-B).

11.2. Alínea ‘I’ – declaração em que se defina a parcela do preço, de que trata
o artigo 39, II, da Lei 4.591/64.

11.3. Alínea ‘m’ – certidão do instrumento público de mandato, referido no § 1º

do artigo 31.

OBS.: A certidão do instrumento público de mandato deverá ser apresentada

apenas nos casos em que a incorporadora não figura como proprietária do
imóvel.

Ocorre quando o proprietário outorga à incorporadora poderes para a alienação

de frações ideais do terreno (art. 31, §1º, c/c art. 32, m, da Lei 4.591/64).

11.4. Alínea ‘n’ – declaração expressa em que defina se o empreendimento está

ou não sujeito ao prazo de carência (180 dias).
11.5. Alínea ‘p’ – declaração, acompanhada de planta elucidativa, sobre o
número de veículos que a garagem comporta e os locais destinados à guarda
dos mesmos.

11.6. Declaração em que se defina o regime de construção, se de empreitada

ou de administração , nos termos dos artigos 48, 55 e 58, da Lei 4.591/64.

11.7 – Art. 31-A (Patrimônio de afetação) – A critério do incorporador, a

incorporação poderá ser submetida ao regime da afetação, pelo qual o terreno
e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e
direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do
incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da
incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos
respectivos adquirentes.

12)- MEMORIAL DE INCORPORAÇÃO

O Memorial de Incorporação deverá ser subscrito pela incorporadora, com firma

reconhecida, e deverá consignar:

a) Identificação do imóvel (descrito em conformidade com o constante na

matrícula);
b) Qualificação da proprietária/incorporadora;
c) Objeto da incorporação (nome do empreendimento, área construída aprovada
pela municipalidade, número do alvará etc..);
d) descrição completa do empreendimento (conforme projeto aprovado),
das partes de propriedade e uso comum, bem como das partes de propriedade
e uso exclusivo; discriminadas as áreas que se constituírem em passagem
comum para as vias públicas ou para as unidades entre si (artigo 8º, alínea “d”
da Lei n. 4.591/64);
e) As partes do condomínio - descrição completa dos itens situados em cada
um dos pavimentos (subsolos, térreo e demais pavimentos), como por exemplo,
área de circulação de pedestres, hall de acesso aos apartamentos, elevadores,
caixa de escadas, vagas de garagem etc...;
f) Identificação numérica das unidades situadas em cada pavimento;
g) Quanto às partes de propriedade exclusiva (unidades autônomas), deverão
ser especificadas as áreas de cada unidade, em conformidade com o quadro de
áreas, a saber:
área privativa coberta
área privativa descoberta (sacada, terraço, etc), se houver
área privativa ou de uso comum de divisão não proporcional
(dependendo de cada caso) de garagem
área de uso comum
área total
fração ideal no solo.

h) Localização e confrontações das unidades;

i) Tipos das vagas de garagem: de uso comum (coletiva); acessórias das
unidades autônomas; vinculadas às unidades autônomas, etc.
 Em se tratando de condomínio de casas, além dos dados
característicos acima relacionados, deverá ser observado o disposto no artigo 8º
, alínea “a” da Lei n. 4.591/64, discriminando no memorial de incorporação:
a) Área ocupada pela edificação e a área de jardim ou quintal,
b) Descrição do terreno de uso exclusivo de cada unidade (área,
medidas e confrontações).

OBS.1: O Memorial de Incorporação deverá harmonizar-se com o projeto

aprovado pela municipalidade e com o quadro de áreas.
OBS.2: A descrição das futuras unidades autônomas compõe-se de: área
construída privativa, área construída comum e área construída total e fração
ideal no solo.
OBS.3: Caso haja distribuição desproporcional de vagas cobertas, a descrição
da futura unidade deverá consignar: área construída privativa, área construída
comum proporcional, área construída comum desproporcional e área construída
total.
OBS.4: A soma das áreas construídas de todas as futuras unidades deve
harmonizar-se com a área construída aprovada pela municipalidade,
constante no Alvará de Construção, Projeto Aprovado e Quadros de Áreas.

13)- MINUTA DA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO

A Minuta da Convenção de Condomínio deverá conter todas as regras que
regerão a edificação ou o conjunto de edificações.
Deverá conter, além de todos os requisitos exigidos pelos artigos. 1.332 e
seguintes, do Código Civil, inclusive o REGIMENTO INTERNO.

14)- GRAPROHAB
A apresentação do Certificado de Aprovação ou Certificado de Dispensa de
Análise do GRAPROHAB, faz-se necessária desde que o condomínio especial
se enquadre em qualquer um dos seguintes requisitos:
a) - condomínios horizontais e mistos (horizontais e verticais), com mais de 200
unidades ou com área de terreno superior a 50.000,00m²;
b) - condomínios verticais, com mais de 200 unidades ou com área de terreno
superior a 50.000,00m², que não sejam servidos por redes de água e de coleta
de esgotos, guias e sarjetas, energia e iluminação pública;
c) - condomínios horizontais, verticais ou mistos (horizontais e verticais)
localizados em área especialmente protegidas pela legislação ambiental com
área de terreno igual ou superior a 10.000,00m².

14.1) – CETESB – PROJETOS INDUSTRIAIS

Tratando-se de condomínio com destinação para atividades INDUSTRIAIS,
COMERCIAIS E AFINS, necessário se faz juntar DOCUMENTAÇÃO
COMPROBATÓRIA (via original) de licença de instalação ou parecer
técnico da CETESB – Companhia Ambiental do Estado de São Paulo (Órgão
competente), em atenção às exigências dos artigos 57, 58 e 67/69-B do
Regulamento da Lei 997/1976, aprovado pelo Decreto Estadual 8468/1976,
com redação dada pelo Decreto Estadual 47397/2002, e nova redação dada
a dispositivos do Regulamento no referido diploma legal pelo Decreto
62973/2017.
14.2) – CETESB – PROJETOS RESIDENCIAIS

ATENÇÃO - Mesmo tratando-se de condomínio para fins residenciais, e

nos casos em que o GRAPROHAB for dispensável, o licenciamento da
CETESB poderá ser exigido, a depender das especificidades do
empreendimento e de sua localização (Conf. Decreto Estadual nº 8.468/76,
art. 57, X e art. 62, IV)

OBSERVAÇÕES IMPORTANTES

I. Os documentos serão apresentados com as firmas de seus subscritores

reconhecidas, nos documentos de ordem particular, exceção feita aos públicos.
II. A apresentação dos documentos far-se-á em vias originais.
III. Será sempre indispensável a correspondência da descrição e da área do
imóvel no memorial de incorporação com as que constarem da transcrição ou da
matrícula respectiva, exigindo-se, caso contrário, prévia retificação.
IV. ATENÇÃO: tratando-se de imóvel irregular e não havendo a indicação, no
registro, dos dados de especialização objetiva (i.e: a) dos ângulos internos,
azimutes ou rumos; b) de todas áreas perimetrais; c) dos raios das curvas; d) da
área total), a prévia retificação de área será requerida;
V. A Minuta da Convenção de Condomínio, assim como o Contrato Padrão
(dispensável), não poderão conter dispositivos que colidem com normas de
ordem pública, o que ultrajaria o princípio registrário da legalidade.

ATENÇÃO: A LISTA ACIMA REFERE-SE À DOCUMENTAÇÃO BÁSICA E NÃO EXCLUI A

POSSIBILIDADE DE EXIGÊNCIA DE OUTROS DOCUMENTOS, CUJA NECESSIDADE SERÁ
ANALISADA CASUISTICAMENTE.