_____________________________________________________________________________

A Nova Carreira Imobiliária

AÇÃO DE USUCAPIÃO

1. ASPECTOS PROCESSUAIS DA USUCAPIÃO

1.1. PROCEDIMENTO COMUM

O Novo Código de Processo Civil não prevê um procedimento especial para a

ação de usucapião.
Nesse sentido, dispõe o art. 318 do CPC que, “aplica-se a todas as causas o
procedimento comum, salvo disposição em contrário deste Código ou de lei. Parágrafo
único. O procedimento comum aplica-se subsidiariamente aos demais procedimentos
especiais e ao processo de execução”.
Compõe o procedimento comum, as seguintes fases:

Postulatória Ordinatória Instrutória Decisória

1.2. LEGITIMIDADE

A legitimidade ativa será daquela pessoa que pretende adquirir a propriedade

na ação de usucapião, é aquela pessoa que está na posse do imóvel ou do bem móvel.
A legitimidade passiva será do proprietário registral, bem como dos confinantes
(art. 246, § 3º, do CPC) e demais terceiros interessados (citação por edital).

DIREITO PROCESSUAL APLICADO

@direitoprocessualaplicado
Página |1
_____________________________________________________________________________

Quanto ao autor/réu casado, haverá a necessidade de consentimento do

cônjuge, não se trata de litisconsorte ativo. Nesse sentido, art. 73 do CPC:

“O cônjuge necessitará do consentimento do outro para propor ação

que verse sobre direito real imobiliário, salvo quando casados sob o
regime de separação absoluta de bens. § 1º Ambos os cônjuges serão
necessariamente citados para a ação: I - que verse sobre direito real
imobiliário, salvo quando casados sob o regime de separação absoluta
de bens”.

1.3. COMPETÊNCIA

A competência para processamento e julgamento da ação de usucapião, será

do foro situação da coisa. Nesse sentido, art. 47 do CPC: “para as ações fundadas em
direito real sobre imóveis é competente o foro de situação da coisa”.

1.4. PASSO A PASSO DO PROCEDIMENTO

1.4.1. PETIÇÃO INICIAL

A petição inicial obedecerá ao disposto nos arts. 319 e 320 do CPC: Narrativa
adequada dos fatos; Fundamentos (tipo de usucapião + preenchimento dos requisitos)
e Pedidos.
Exemplo quanto aos pedidos:

Diante do exposto, requer:

a) A concessão dos benefícios da gratuidade de justiça;
b) A dispensa da audiência de conciliação do art. 334 do CPC;
c) A citação dos réus para que apresentem contestação no prazo de 15 (quinze)
dias, sob pena de revelia;
d) A publicação de edital, nos termos do art. 259, I, do CPC;
e) A intimação do ilustre representante do Ministério Público (se for o caso);
f) A intimação da União, do Estado de_____ e do Município de _____, para que
manifestem eventual interesse na causa;

DIREITO PROCESSUAL APLICADO

@direitoprocessualaplicado
Página |2
_____________________________________________________________________________

g) A procedência do pedido para que, ao final, seja declarada a aquisição da

propriedade imobiliária xxxxxxxxx pelo autor, por meio da usucapião,
determinando-se, por conseguinte, o registro da sentença no respectivo
Registro Imobiliário, nos termos do art. 167, I, da Lei nº 6.015/73;
h) A condenação dos réus ao pagamento das despesas processuais e honorários
advocatícios, na forma do art. 85 do CPC.

Atenção! Documentos que devem ser juntados:

• Documentos de representação processual;

• Certidão do Registro Imobiliário;
• Planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente
habilitado;
• Justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a
continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos
impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel;
• Ata notarial (não obrigatório).

Atenção! A inexistência de matrícula do imóvel NÃO impede a propositura da

ação de usucapião. Cabe ao Estado provar que aquele bem se trata de bem público.
Nesse sentido, provimento nº 65/2017 do CNJ:

Art. 3º O requerimento de reconhecimento extrajudicial da usucapião

atenderá, no que couber, aos requisitos da petição inicial,
estabelecidos pelo art. 319 do Código de Processo Civil – CPC, bem
como indicará:
(...);
IV – o número da matrícula ou transcrição da área onde se encontra
inserido o imóvel usucapiendo ou a informação de que não se
encontra matriculado ou transcrito”;

1.4.2. CONTESTAÇÃO

Podem ser suscitadas tanto questões processuais quanto questões de mérito.

DIREITO PROCESSUAL APLICADO

@direitoprocessualaplicado
Página |3
_____________________________________________________________________________

Na contestação, o réu deve buscar desconstruir os requisitos da usucapião,

impugnando todos os fatos narrados pelo autor. Para tanto, ele deve fazer três coisas
importantíssimas:

1ª) conhecer muito bem todos os requisitos da usucapião, a fim de examinar se

estão ou não presentes;
2ª) investigar a relação entre o autor e o imóvel, a fim de verificar a data em que
o prazo da usucapião teve início, bem como se houve alguma causa suspensiva
ou interruptiva do prazo da usucapião;
3ª) Analisar as provas produzidas, ou seja, se elas realmente confirmam todos os
fatos narrados. Note que um simples contrato de cessão de posse não prova
posse. o autor deve provar posse por outros meios (ex.: notas fiscais, fotos,
imagens via satélite, pagamento de tributos etc.).

Feito isso, o réu, na contestação, desconstruir cada fato narrado na inicial e

cada um dos requisitos da usucapião. O objetivo do réu é evitar a usucapião, logo, é
preciso desconstruir a narrativa do autor.
É importante registrar que a apresentação de contestação na ação de
usucapião não interrompe o seu prazo. Isso significa dizer que o prazo da usucapião
também pode ser contato no curso do processo, conforme entendimento do STJ:

“[...] 5. O julgador deve sentenciar o processo tomando por base o

estado em que o mesmo se encontra, recepcionando, se for o caso,
fato constitutivo que se implementou supervenientemente ao
ajuizamento da ação. É dizer: a prestação jurisdicional deve ser
concedida de acordo com a situação dos fatos no momento da
sentença. 6. É plenamente possível o reconhecimento da prescrição
aquisitiva quando o prazo exigido por lei se exauriu no curso do ação
de usucapião, por força do art. 462 do CPC, que privilegia o estado
atual em que se encontram as coisas, evitando-se provimento judicial
de procedência quando já pereceu o direito do autor ou de
improcedência quando o direito pleiteado na inicial, delineado pela
causa petendi narrada, é reforçado por fatos supervenientes.
Precedentes. 7. Recurso especial conhecido e provido”. (REsp n.

DIREITO PROCESSUAL APLICADO

@direitoprocessualaplicado
Página |4
_____________________________________________________________________________

1.720.288/RS, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma,

julgado em 26/5/2020, DJe de 29/5/2020.)

Nos termos do art. 493 do CPC:

Art. 493. Se, depois da propositura da ação, algum fato constitutivo,

modificativo ou extintivo do direito influir no julgamento do mérito,
caberá ao juiz tomá-lo em consideração, de ofício ou a requerimento
da parte, no momento de proferir a decisão.
Parágrafo único. Se constatar de ofício o fato novo, o juiz ouvirá as
partes sobre ele antes de decidir.

1.4.3. RECONVENÇÃO

Cabe reconvenção na ação de usucapião, seguindo o procedimento comum.

1.4.4. RÉPLICA

Também cabe réplica na ação de usucapião, seguindo o procedimento comum,

conforme necessidade.

1.4.5. SANEAMENTO

A fase de saneamento segue o disposto no procedimento comum.

1.4.6. INSTRUÇÃO

Esse é o momento do processo no qual as partes terão a oportunidade de

produzirem novas provas, além das provas documentais já juntadas aos autos.
Geralmente, após o autor apresentar a réplica, o juiz intima as partes para que
elas especifiquem as provas que pretendem produzir. Tal especificação deve ser feita
por simples petição, porém é muito importante que a parte demonstre a necessidade

DIREITO PROCESSUAL APLICADO

@direitoprocessualaplicado
Página |5
_____________________________________________________________________________

da prova requerida e sua finalidade para o processo (ex.: prova oral, a fim de demonstrar
a continuidade da posse).
Também é possível juntar novos documentos. Contudo, vale lembrar que se os
documentos já estavam em poder da parte e ela deixou de juntá-los anteriormente,
corre-se o risco de o juiz indeferir a juntada, com fundamento nos arts. 320, 434 e 435
do CPC.

Art. 320. A petição inicial será instruída com os documentos

indispensáveis à propositura da ação

Art. 434. Incumbe à parte instruir a petição inicial ou a contestação

com os documentos destinados a provar suas alegações.
Parágrafo único. Quando o documento consistir em reprodução
cinematográfica ou fonográfica, a parte deverá trazê-lo nos termos
do caput , mas sua exposição será realizada em audiência, intimando-
se previamente as partes.

Art. 435. É lícito às partes, em qualquer tempo, juntar aos autos

documentos novos, quando destinados a fazer prova de fatos
ocorridos depois dos articulados ou para contrapô-los aos que foram
produzidos nos autos.
Parágrafo único. Admite-se também a juntada posterior de
documentos formados após a petição inicial ou a contestação, bem
como dos que se tornaram conhecidos, acessíveis ou disponíveis após
esses atos, cabendo à parte que os produzir comprovar o motivo que
a impediu de juntá-los anteriormente e incumbindo ao juiz, em
qualquer caso, avaliar a conduta da parte de acordo com o art. 5º .

Na ação de usucapião, outros meios de prova que podem ser importantes para
a demonstração dos requisitos são: a) prova oral; b) prova pericial; c) inspeção judicial.

1.4.7. SENTENÇA

A sentença determinará a expedição de mandado para o C.R.I (art. 167, I, “28”,

da Lei nº 6.015/73):

DIREITO PROCESSUAL APLICADO

@direitoprocessualaplicado
Página |6
_____________________________________________________________________________

Art. 225 - Os tabeliães, escrivães e juizes farão com que, nas escrituras
e nos autos judiciais, as partes indiquem, com precisão, os
característicos, as confrontações e as localizações dos imóveis,
mencionando os nomes dos confrontantes e, ainda, quando se tratar
só de terreno, se esse fica do lado par ou do lado ímpar do logradouro,
em que quadra e a que distância métrica da edificação ou da esquina
mais próxima, exigindo dos interessados certidão do registro
imobiliário. (...)
Art. 226 - Tratando-se de usucapião, os requisitos da matrícula devem
constar do mandado judicial.

DIREITO PROCESSUAL APLICADO

@direitoprocessualaplicado
Página |7