ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA: O QUE É E COMO FUNCIONA?

Tiago Fachini

A adjudicação é a forma preferencial de expropriação de bens no Novo CPC, tendo

prioridade sobre outras formas. Isso se dá pelo caráter do próprio Novo CPC, que
procura resolver os conflitos da forma menos demorada e mais conciliatória possível.

Ação de Adjudicação Compulsória - é uma ação que visa a possibilitar o registro de um imóvel,
para o qual não se tem a documentação correta exigida em lei.

Utilizando-se dessa ação, o proprietário do imóvel pode obter a chamada Carta de

Adjudicação, pela qual um juiz determina que se proceda ao registro junto ao Registro de
Imóveis.

Desde 2022, com a aprovação da Lei nº14.382/22, tornou-se possível também fazer a
adjudicação compulsória extrajudicial.

Nesse artigo, vamos entender em mais detalhes o que é a adjudicação compulsória e como
funciona esse procedimento.

O que é a adjudicação compulsória?

A adjudicação compulsória é uma uma ação que visa o registro da propriedade de um

imóvel, em favor de alguém que possui o direito real adquirido, mas que não tem a
documentação correta exigida em lei.

Essa ferramenta de direito processual garante o contentamento do direito real ou pessoal à

aquisição da propriedade do imóvel comprometido.

Do mesmo modo, a ação de adjudicação compulsória é um método de obter judicialmente uma

sentença que permuta a declaração de vontade do promitente vendedor.

Visto que, essa sentença substitutiva valerá como título apto a transferir a propriedade do
imóvel para o promitente comprador.

Além do mais, há situações onde o promitente vendedor encontra a resistência do promitente

comprador em receber a escritura e registrar a propriedade em seu nome. Esses episódios são
conhecidos também como adjudicação compulsória inversa.

A previsão legal referente à Adjudicação Compulsória é encontrada no Código Civil (artigo

1.418) e Decreto-Lei nº 58/1937 (artigo 22). Contudo, a judicial é resumida na Súmula 239 do
Superior Tribunal de Justiça (STJ).

CC. Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente
vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura
definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver
recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.

O que o Novo CPC diz sobre a adjudicação compulsória?

As regras para adjudicação estão previstas no Título II (DAS DIVERSAS ESPÉCIES DE

EXECUÇÃO), Capítulo IV (DA EXECUÇÃO POR QUANTIA CERTA) seção IV, subseção I, do
Novo Código de Processo Civil (Lei n 13.105/2015), especificamente no artigo 876.

Ela está presente entre as formas de expropriação de bens para pagamentos de dívidas, que
são, de acordo com o artigo 825 do Novo CPC:
 “Art. 825. A expropriação consiste em:

I – adjudicação;

II – alienação;

III – apropriação de frutos e rendimentos de empresa ou de estabelecimentos e de outros

bens”.

A adjudicação é a forma preferencial de expropriação de bens no Novo CPC, tendo prioridade

sobre outras formas. Isso se dá pelo caráter do próprio Novo CPC, que procura resolver os
conflitos da forma menos demorada e mais conciliatória possível.

Ou seja: das formas indiretas que um credor possui para receber a quantia que tem direito, ela
se mostra preferível sobre a alienação ou a apropriação de frutos e rendimentos.

O Novo CPC estabelece critérios para que a adjudicação seja realizada com o intuito de
pagamento indireto de dívidas.

Quem tem o direito de pedir a adjudicação?

O credor da execução não é a única pessoa que tem direito a pedir a adjudicação de bens
expropriados.

O parágrafo 5º do artigo 876 do Novo CPC estabelece as pessoas habilitadas a pedir a

adjudicação de bens da seguinte forma:

§ 5º Idêntico direito pode ser exercido por aqueles indicados no art. 889, incisos II a VIII , pelos
credores concorrentes que hajam penhorado o mesmo bem, pelo cônjuge, pelo companheiro,
pelos descendentes ou pelos ascendentes do executado.

Lei 14.382/22 e a adjudicação compulsória extrajudicial

Em junho de 2022 foi sancionada a Lei 14.382, que alterou a Lei de Registros Públicos (Lei
6.015/73), regulamentando a possibilidade da adjudicação compulsória extrajudicial de
imóveis que sejam objeto de promessa de venda ou de cessão. Nos termos da lei:

Art. 216-B. Sem prejuízo da via jurisdicional, a adjudicação compulsória de imóvel objeto de
promessa de venda ou de cessão poderá ser efetivada extrajudicialmente no serviço de
registro de imóveis da situação do imóvel, nos termos deste artigo.

A nova redação estabelece ainda, no parágrafo primeiro do mesmo artigo, que é legítimo o
requerimento de adjudicação compulsória extrajudicial realizado pelos representantes legais
(advogados) do:

 promitente comprador, por qualquer de seus cessionários ou promitentes cessionários, ou

ainda, pelos seus sucessores;
 promitente vendedor;

A lei também tratou de especificar quais documentos precisam ser apresentados no serviço de
registro de imóveis, para que se proceda à adjudicação compulsória extrajudicial. Dentre eles,
tem-se:

 o instrumento de promessa de compra e venda ou de cessão ou de sucessão (quando houver);

 a prova do inadimplemento, que se dá pela não celebração do título de transmissão da
propriedade plena no prazo de 15 (quinze) dias, contados a partir da entrega de notificação
extrajudicial;
 as certidões dos distribuidores forenses da comarca da situação do imóvel e do domicílio do
requerente que demonstrem a inexistência de litígio envolvendo o imóvel em questão;
 comprovante de quitação do ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis);
 procuração que forneça os poderes necessários ao representante legal da parte.

Cabe ressaltar que o texto sancionada retirou da lista de documentos, por meio de veto, a
exigência de lavratura de ata notarial por tabelião de notas para que se instruísse a
adjudicação compulsória extrajudicial.

A justificativa para o veto está calcada no fato de que essa exigência poderia “encarecer e
burocratizar o procedimento, e poderia fazer com que o imóvel permanecesse na
informalidade”.

Quando cabe uma ação de adjudicação compulsória?

Na prática, alguns dos casos que ensejam a ação de adjudicação compulsória são:

 Quando houver recusa do vendedor em realizar a escritura de compra e venda;

 Quando houver impossibilidade do vendedor realizar a escritura de compra e venda;
 Quando o vendedor não puder ser localizado para realizar a outorga.
 Quando o comprador, mesmo tendo realizado a aquisição do bem, não cooperar para a
lavratura da escritura., causando transtornos ao vendedor, pois este permanece sendo
responsável pelo imóvel (por exemplo, em relação às obrigações tributárias) enquanto sua
propriedade não for formalmente transferida.

Observe que, na prática, tanto comprador quanto vendedor detém o direito real relativo ao bem
imóvel.

Em outras palavras, ambos podem entrar com ação de adjudicação compulsória. Isso se os
seus interesses na compra e venda estiverem ameaçados.

Continue seu aprendizado e leia mais sobre alienação fiduciária!

Quais são os requisitos para uma ação de adjudicação compulsória?

– Promessa de compra e venda do imóvel, por meio de um instrumento público ou

particular

Art. 1.417. “Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento,
celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de
Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.”

Embora os tribunais reconheçam o instrumento não registrado como direito à adjudicação, o

registro do contrato na matrícula traz com maior verdade esse direito:

Art. 1.418. “O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor,
ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de
compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer
ao juiz a adjudicação do imóvel.”

– Inexistência de arrependimento da promessa

A existência de obrigação derivada de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, e a

quitação do valor pelo promitente comprador.

Sendo a parte ré apenas a possuidora indireta do imóvel, o qual fora dado em garantia a um
contrato de alienação fiduciária, tem-se como incabível a adjudicação compulsória pretendida.
 Qual é o prazo prescricional para a ação de adjudicação compulsória?

O pedido de adjudicação compulsória, por se tratar de exercício de direito potestativo para

obtenção de uma tutela jurisdicional de natureza constitutiva, não se sujeita a prazo
prescricional.

Em 2015, a 4ª Turma do STJ deu provimento a Recurso Especial. Foi votado por unanimidade
para que a ação de adjudicação compulsória seja considerada imprescritível e não sujeita a
prazo decadencial.

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO

COMPULSÓRIA. ATO NULO QUE NÃO SOFRE COM OS EFEITOS DA PRESCRIÇÃO.
SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.
1. Segunda a jurisprudência desta Corte, “tratando-se de direito potestativo, sujeito a prazo
decadencial, para cujo exercício a lei não previu prazo especial, prevalece a regra geral da
inesgotabilidade ou da perpetuidade, segundo a qual os direitos não se extinguem pelo não
uso. Assim, à míngua de previsão legal, o pedido de adjudicação compulsória, quando
preenchidos os requisitos da medida, poderá ser realizado a qualquer tempo” (REsp n.
1.216.568/MG, Relator o Ministro Luis Felipe Salomão, DJe 29/9/2015). Incidência da Súmula
n. 83/STJ.
2. Agravo interno desprovido.
(AgInt no AREsp 1181960/GO, rel, Min. MARCO AURÉLIO BELLIZZE, 3ª TURMA, julgado em
247/04/2018, publicado em 03/05/2018)

Essa decisão foi tomada em vista da ausência de previsão legal sobre o assunto. E este
permanece o entendimento do Superior Tribunal, conforme acórdão em Agravo Interno de
2018.

A adjudicação compulsória é, portanto, imprescritível depois de dar início à ação. Todavia, o

advogado está sujeito aos prazos previstos no Novo CPC para cada rito do processo. É
necessário ficar atento para não prejudicar o cliente com atrasos.

De acordo com o Novo CPC, de quem é a competência da ação de adjudicação

compulsória?

Não é incomum ações que levantam possíveis divergências de competência na ação de

adjudicação compulsória. Dos julgados realizados em vários Tribunais de Justiça estaduais,
pode-se concluir que o entendimento é de que a competência pertence ao Juízo da Vara Cível.

A seguir estão citados alguns Juízos que não são considerados competentes para julgar ação
de adjudicação compulsória, estes são:

 Juízo da Vara de Registro Público, pois o objeto da ação é o direito real ao bem imóvel, e não o
seu registro;
 Juízo da Vara de Sucessões, pois a ação abarca somente de maneira indireta questões
relativas ao Direito Sucessório.

Adjudicação compulsória x Usucapião

As ações de Usucapião e de Adjudicação Compulsória são ferramentas utilizadas para a

regularização de imóveis, especificamente no que diz respeito à decretação da propriedade,
isto é, o resultado efetivo das duas medidas, declara se o interessado é ou não o proprietário
do imóvel objeto da ação.

Mesmo que muitas vezes os procedimentos possam acabar se confundindo, existem grandes
diferenças entre os dois tipos: Enquanto a Adjudicação Compulsória exige provas da aquisição
legítima do imóvel, por contrato compra e venda, dação em pagamento ou qualquer outro tipo
de instrumento, além da comprovação da quitação do preço, que muitas vezes não é tão fácil
de se obter.

O procedimento de Usucapião, não é obrigatório ter a existência de provas de todos os elos

dessa corrente, bastando estarem cumpridos os requisitos de tempo de posse, que variam de 5
a 15 anos, dependendo da modalidade de Usucapião eleita, e de situações que demonstrem
que o interessado é de fato é dono do imóvel “animus domini”.

É importante mencionar que é possível somar os tempos de posse do imóvel entre diferentes
proprietários.

Por exemplo, caso a posse mansa e pacífica seja exercida neste período por mais de uma
pessoa, é possível ainda assim prosseguir com a regularização através do Usucapião.

Procedimentos de Adjudicação Compulsória são feitos exclusivamente por via judicial,

diferentemente do procedimento de Usucapião que poderá ser realizado tanto judicial quanto
extrajudicial.

Em resumo, as diferenças entre elas estão na forma de aquisição do imóvel, uma originária e a
outra por transmissão, e no preenchimento dos requisitos para a propositura da ação e
comprovação do direito.

AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO DE IMÓVEL x DIREITO REAL À AQUISIÇÃO DE IMÓVEL

Para promover ação de adjudicação de imóvel, fundada em promessa de compra e venda,

NÃO é necessário registro do compromisso em cartório.
Os artigos 1.417 e 1.418 do CC são contrários a esse entendimento jurisprudencial.

Para adquirir direito real à aquisição do imóvel e poder opô-lo a terceiros, em caso de
promessa de compra e venda de imóvel não loteado, é necessário registro do compromisso no
cartório de registro de imóveis.

Imóvel não loteado – Ex.: apartamentos.

Imóvel loteado – Ex.: lotes.

Súmula 621 do STF e 239 do STJ: contraste e filosofias que as inspiraram. Os arts. 1.417 e
1.418 do Código Civil
Arruda Alvim
As súmulas 621 do STF2 e 239 do STJ3 (e, antes desta última, as de números 764 e 845,
também deste tribunal), diante do mesmo texto, firmaram posições opostas.

segunda-feira, 29 de abril de 2019

O objeto destas considerações é o de analisar a súmula 621 do STF (quando este tinha
competência sobre matérias infraconstitucionais) e as súmulas 76 e 84 do STJ, e súmula 239,
também do STJ. Esta prevê: "O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao
registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis [não loteados]". Serão
lembradas também as súmulas 167 e 413 do STF. Procura-se visualizar o significado da
alteração do posicionamento do STF pelo STJ, à luz dos parâmetros dogmáticos que informam
uma e outras súmulas. Serão considerados os arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil (CC).

As súmulas 621 do STF2 e 239 do STJ3 (e, antes desta última, as de números 764 e 845,
também deste tribunal), diante do mesmo texto, firmaram posições opostas.

O que se verifica dos enunciados das súmulas transcritas é que todo o problema girou, em
última análise, em torno da eficácia do registro como requisito essencial para a ação de
adjudicação compulsória, o que fica especialmente claro dos núcleos de entendimentos das
súmulas 621 do STF, de um lado, e de outro, das de números 764, 845 e 239 do STJ, que
colidem com as do STF aqui recordadas.

Os principais textos com base nos quais foram julgadas as ações que serviram de material às
súmulas são os que se seguem.

O decreto-lei 58, de 1937, na parte que estendeu a sua disciplina a imóveis não loteados (lei
649/49) já estabelecia:

"Art. 22 - Os contratos, sem cláusula de arrependimento, de compromisso de compra e venda e

cessão de direitos de imóveis não loteados, cujo preço tenha sido pago no ato de sua
constituição ou deva sê-lo em uma, ou mais prestações, desde que, inscritos a qualquer tempo,
atribuem aos compromissos direito real oponível a terceiros, e lhes conferem o direito de
adjudicação compulsória nos termos dos artigos 16 desta lei, 640 e 641 do Código de Processo
Civil [foram substituídos pelo art. 466-A, CPC/73]. (Redação dada pela lei 6.014, de 1973;
[anteriormente, lei 649/49])".

Frise-se que a redação original do art. 22 do decreto-lei 58/376 já havia sofrido alteração
substancial pela lei 649/49,7 que, por sua vez, foi novamente alterado, sem que o tenha sido
substancialmente, pela lei 6.014/73.

Corrobora ainda o peso atribuído ao registro, o que está genericamente disposto no art. 23 do
mesmo decreto-lei:

"Nenhuma ação ou defesa se admitirá, fundada nos dispositivos desta lei, sem apresentação
de documento comprobatório do registo por ela instituído".

É preciso liminarmente considerarem-se as expressões referentes à necessidade de inscrição,

pois, pelo art. 22, era necessário que os compromissos de compra e venda fossem inscritos,
ainda que, a qualquer tempo, especificamente direcionado o mandamento aos imóveis não
loteados.

É também evidente que o entendimento do STJ desconsiderou essa exigência, diferentemente

da precedente posição do STF, entendendo o STJ que o tema é tão somente de direito
obrigacional.

Em suma, parece que o critério central de julgamento do STF foi o de seguir a literalidade dos
textos.

O autor destas linhas, quando integrante do Poder Judiciário do Estado de São Paulo, em
época em que era absolutamente dominante o entendimento do STF, que veio a servir de
conteúdo para a súmula 621, julgou, proferindo voto vencido, em conformidade com o que viria
estar retratadona súmula 239 do STJ.8 Os argumentos constantes desse voto vencido
subsistem, porque são atuais. Vejamos.

1. Era comum, como ocorreu no caso concreto analisado no voto vencido, nada se arguir
contra o ajuste, que se mostrava cumprido, como fato incontroverso; o entendimento contrário
ao do voto vencido era absolutamente dominante no 1º TAC/SP, em sintonia com o do STF;9

2. A interpretação literal do decreto-lei 58/37 acabava por retirar desse a sua única função,
protetiva do compromissário, ainda que, nocaso, sequer de proteção propriamente se tratasse;
significava ao invés, pura e simplesmente, de fazer justiça ao compromissário, e não
enfraquecer o fraco, que havia cumprido sua obrigação de pagamento (veja-se a respeito os
"consideranda" que antecedem o decreto-lei, em que o compromissário é enfaticamente dado
como o fraco da relação jurídica, o que era e é verdade);

Se para o direito real era necessária a inscrição/averbação, isso não ocorria com a adjudicação
compulsória.

3. Essa a razão pela qual entendíamos que a posição de uma interpretação estritamente literal
- quando era possível outra interpretação - não se compadecia com o art. 5º da lei de
introdução ao Código Civil (atualmente lei da aplicação às Normas do Direito Brasileiro), em
que se enfatizava o caráter social na aplicação do direito; caso contrário seria uma
interpretação literal e antissocial, de resto própria do Liberalismo, e contrária à missão da lei de
introdução, que era a de superar essa forma de entendimento do direito;

4. Distinguia-se entre direito real e direito obrigacional, e, se para o direito real era necessária a
inscrição/averbação, isso não ocorria com a adjudicação compulsória, em que se pleiteava o
cumprimento da obrigação e obtenção do título dominial; havia, portanto, um caminho de
interpretação que distinguia uma coisa ser o direito real, decorrente do registro, e outra o direito
obrigacional ensejando ação de adjudicação compulsória; para isto era útil atribuir-se essa
função distintiva à conjunção "e" do texto do art. 22, não tão claramente quanto o fez o art. 25,
da lei 6.766/79;10
5. Está coletado no voto vencido o que existia de jurisprudência escassa no sentido do que
veio a ser o da súmula 239, bem como expressiva e persuasiva doutrina nesse mesmo
sentido;11

6. Examina-se a redação dada ao art. 22, do decreto-lei 58, pela lei 6.014, de 1973, em que se
faz alusão aos arts. 640 e 641, do então vigente CPC/73;

7. Fecha-se o voto vencido com a opinião do professor Orlando Gomes e do professor José
Osório de Azevedo Júnior, que foi aluno de mestrado do autor desse voto vencido e que, na
sua dissertação, produziu obra que nasceu clássica, que até hoje se destaca e que versou com
mão de mestre sobre o compromisso de compra e venda;

8. Outros argumentos, porém, não constam do voto vencido: assim, era dever do proprietário,
antes de anunciar a venda, depositar em cartório diversos documentos (art. 1º, §§ 1º a 6º; art.
2º, § 1º, do decreto- lei nº 58/37), devendo-se, normalmente, proceder ao registro dessa
documentação; aí eram averbados os compromissos (art. 5º), e essa averbação é que atribuía
direito real ao compromissário.

Surgia aqui uma questão, ou seja, era obrigação do promitente-vendedor fornecer essa
documentação, que era condição para a averbação dos compromissos. E, nos processos em
que o promitente-vendedor se defendesse, apenas, com base na ausência de registro, isto
significaria, se vencedor, quase que um inconsciente prestígio à legitimidade de um
comportamento de venire contra factum proprium. Tinha que fornecer elementos para o
registro; não fornecia e se beneficiava com a sua ilicitude (omissão ilícita de cumprir a lei).

Havia recebido o que fora pactuado e apegava-se a um hipotético formalismo - ausência de

registro - para não cumprir sua obrigação.

Julgando-se os embargos infringentes opostos com base nesse voto vencido, pelo segundo
grupo de Câmaras, acolheu-se a integralidade dos fundamentos desse voto vencido.12

Mais especificamente e do ponto de vista cronológico, se deve abordar a colisão das súmulas
do STJ em relação às do STF.

O núcleo da argumentação espelhada na súmula 621 do STF é relacionado com a

impossibilidade de embargos à penhora (naturalmente de credor do promitente-vendedor que
penhorasse bem nas mãos do compromissário comprador) se não houvesse registro.

Veja-se o que anotou Roberto Rosas, exemplar glosador das súmulas, em obra primorosa e
utilíssima (2012, p. 356). A primeira colisão de entendimentos, espelhando o do STJ, ocorreu
com a sua súmula 84, que veio a admitir embargos de terceiro, mesmo sem registro, com
arrimo no art. 1.046, § 1º, do CPC/73, citada doutrina nesse sentido (ROSAS, 2012, p. 434).
E por fim, veio a súmula 239 do STJ, cujo embasamento dogmático, segundo o correto
entendimento de Roberto Rosas, é o de que, porque se trata de direito pessoal, se o que se
persegue com a adjudicação compulsória, que bem-sucedida geraria o domínio do
compromissário-comprador, transformando-o em dono, não havia de exigir-se registro
(ROSAS, 2012, p. 495), raciocinando-se à luz do disposto no art. 466-A do CPC/73.
Consequências práticas bastante negativas decorreriam da imprescindibilidade do registro.13

O que pautou o entendimento do STF foi a literalidade do texto. Ao passo que o STJ alinhou-se
na grande vertente de uma visão social do direito, que, no caso, não poderia deixar de
reconhecer direito à adjudicação pelo compromissário, que adimpliu sua obrigação, e porque
não tinha sentido algum beneficiar-se o promitente-vendedor pela ausência de registro, não
poucas vezes o que não havia ocorrido por ilícito omissivo deste último.

De 1989 a 1999,14 ou seja, logo após a criação do STJ, elencam-se dez acórdãos que
alavancaram a súmula 239 e modificaram o panorama referente ao assunto. Os que se
seguiram a esses consolidaram o entendimento.

No REsp nº 30-DF,15 rel. min. Eduardo Ribeiro, julgador excepcional e figura estelar do STJ, é
sublinhado o caráter de direito pessoal do promitente- vendedor, a servir de ambiente suficiente
para a ação de adjudicação compulsória. No voto do ministro Eduardo Ribeiro cita-se a súmula
167 do STF,16 a que seguiu súmula nº 413 do STF,17 reflexo do disposto no art. 23 do
decreto-lei 58/37. Estriba-se este voto na doutrina do professor Darcy Bessone, em sua
clássica obra sobre o compromisso de compra e venda (de 1960).18 Seguiram-se votos
vencedores, ficando superado pela argumentação o entendimento do STF, como restou
evidente por outros entendimentos ulteriores uniformemente sincronizados.

O que nos parece ter ocorrido nesse entendimento do STF é que este se apegou à literalidade
do texto, não considerando primordialmente (i) a finalidade da norma, ou suas finalidades, que
desautorizam tal entendimento pela letra da lei; (ii) muitas vezes, se não na grande maioria, a
decisãoera injusta e também injurídica. Injusta porque, diante de um contrato cumprido pelo
promitente- -comprador, só restaria ao promitente-vendedor adimplir sua obrigação de outorgar
escritura. E injurídica porque havia caminho hermenêutico confortável para o entendimento que
veio a prevalecer no STJ. Antes do decreto-lei 58/37, vigia o art. 1.088 do CC de 1916.19 Com
este regramento ficava o compromissário-comprador à mercê do promitente-vendedor. A razão
mais profunda desse decreto-lei foi a de colocar o compromissário- comprador em patamar não
inferiorizado. O entendimento que valorizava o registro, como ocorreu, acabava mantendo o
compromissário- comprador numa posição inferior. A lei 6.766, de 1979, art. 25, com maior
clareza, veio corroborar o entendimento espelhado na súmula 239 (v. nota 10, retro).

Veja-se o que ensina Gustavo Zagrebelsky, especialmente na letra "b" do texto abaixo.

Gustavo Zagrebelsky, à guisa de conclusão de sua obra O Direito Suave, alinha os seguintes
pontos de que se deve ter consciência para um reentendimento da compreensão do direito.
Não deixa de sublinhar - e essa foi a linha condutora de nossas precedentes considerações -
que está "simplesmente descrevendo o que na realidade da vida concreta do ordenamento
efetivamente ocorre": a) afasta, porque evidente que, nos casos críticos, que se distinguem dos
casos de rotina, é necessário ter-se presente que na interpretação dos casos críticos, um dado
concreto, o que aí se mostra ineliminável, pois, se aduz, o caso crítico é o centro de gravidade
do problema; b) recorda que, no Estado liberal, a norma jurídica se mostrava como suficiente, e
o que atualmente se passa não depende de uma melhor ou mais clara doutrina da
interpretação, senão que as dificuldades se devem a uma situação de instabilidade,havendo
uma pressão dos casos críticos sobre o direito que, se não existia precedentemente, era ao
menos algo pouco evidente, o que não engendrava problemas relacionados com os princípios;
mostrava-se viável um direito por normas ("per regole"), justamente porque os valores
fundantes estavam resolvidos; c) a "explosão do subjetivismo" na interpretação decorrente do
caráter pluralístico da sociedade atual em que os valores estão partejados (o que é excludente
de uma convergência ou de agregação em torno de determinados valores); d) há um
depauperamento dos valores e ausência de um horizonte de espera (ZAGREBELSKY, 1992, p.
100).20 Consulte-se, ainda, a obra de Claus Wilhem Canaris (2009, passim, mas
especialmente p. 42-43, III, 1, letra "c"), na qual se fornecem critérios úteis à compreensão do
assunto relativo à interpretação e aplicação do direito.

A lei 6.766/79 veio corroborar o entendimento espelhado na súmula 239.

Na lição de Zagrebelsky, se se entendesse que se estaria passando por cima da existência da

exigência de registro, ainda seria a solução correta. Mas, como se frisou, havia caminho de
interpretação sem que se precisasse sofrer essa crítica.

Decorria do entendimento cristalizado na súmula 239, todavia, consequência negativa que, no

entanto, não prejudicava propriamente o compromissário- comprador vencedor da ação de
adjudicação compulsória. Essa consequência era a de que, não havendo registro, onde se iria
registrar a vitória (sentença favorável na ação de adjudicação compulsória) para transferir-se o
domínio ao compromissário, que passaria a ser dono?

Outra implicação consistiu em que os compromissários que haviam cumprido o contrato

(pagado o preço) - diante da impossibilidade de obtenção do domínio - passaram a utilizar ação
de usucapião alegando que o compromisso de compra e venda era justo título, pois só assim é
que poderiam vir a ter o domínio. No primeiro volume de obra de nossa autoria21 procurou-se
estudar minudentemente o que é justo título e a evolução do instituto. Verificou-se ao longo da
nossa história, tanto em doutrina quanto na jurisprudência, perceptível atenuação dos
requisitos exigíveis para ter-se justo título. Mas o compromisso de compra e venda, ainda que
cumprido, poderia ser considerado justo título? Em que condições e em que momento?

Um ponto que não foi questionado - mas que contou com a compreensível boa vontade da
jurisprudência - é o de indagar se o justo título teria de ter existido ao longo de todo o evolver
da relação contratual. A resposta teria de ser negativa. O justo título formar-se-ia somente
depois de pago o preço, e aí ter-se-ia de aguardar o lapso temporal para a usucapião ordinária.
Em realidade nos casos julgados não se cogitou, e em rigor admitiu-se, sem explicitude, o
lapso temporal recedentemente à formação do justo título, pois, como se disse, para configurar-
se este, o preço teria de ter sido pago.
A consequência "negativa" de uma ação de adjudicação compulsória em que não houvesse
registro, porque não se registrara o loteamento, era a de que não seria possível obter-se o
domínio. Ainda assim, com a ação procedente, isso solidificaria a posição do compromissário.

Seguir-se-ão algumas considerações sobre o princípio da igualdade, havido ao longo de

séculos como o mais significativo critério de Justiça.22

Por fim, um argumento de caráter constitucional, gravitando em torno do princípio da igualdade.

O CPC (art. 1º) estabelece didaticamente que a Constituição deve iluminar a interpretação do
direito infraconstitucional, o que, de resto, vale para todo o sistema. A questão que se coloca é
se é compatível com o princípio da igualdade atribuir-se ao registro também a função de ser
condição necessária para a ação de cunho obrigacional de adjudicação compulsória. É certo
que ligar-se o registro à configuração de direito real é induvidosamente correto. A nossa
impressão é a de que por causa da ausência de registro desproteger-se um número imenso de
compromissários significa que se teria eleito um discrímen inidôneo, se interpretado em
conformidade com o entendimento da Súmula nº 621.23 Outro tratadista, de imenso valor,
Humberto Ávila (2015, passim), escrevendo com a atenção voltada ao Direito Tributário e ao
princípio da igualdade, tece também considerações gerais, ao lado das sobre o Direito
Tributário, que devem ser primordialmente consideradas.

Como epílogo dessas considerações devem ser examinados os arts. 1.417 e 1.418 do CC, que
parece pretendem retornar à posição da súmula 621 do STF. Deve-se dizer que, já pela
topografia da disciplina, dentro do direito das Coisas, o compromisso é encarado como
"devendo ser" direito real, inclusive para previsão de proteção jurídica, ao compromissário
comprador em relação às hipóteses aqui tratadas.

Rezam os textos do CC:

"Art. 1.417 - Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento,
celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no cartório de registro de imóveis,
adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel".

"Art. 1.418 - O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor,
ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de
compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer
ao juiz a adjudicação do imóvel".

Pode, até mesmo, ser tomado esse dispositivo legal como eliminando a possibilidade de
ajuizamento da adjudicação compulsória em falta do registro. O art. 8º em tela somente elenca
caminho a ser utilizado pelo cessionário, garantindo-lhe uma proteção, não lhe vendendo o
acesso ao documento, que fez jus, pelo cumprimento do contexto.

Ilustre civilista, partindo do pressuposto da não sobrevivência da súmula 239 em relação ao

assunto aqui especificamente tratado, ou seja, da exigibilidade de registro, como requisito, para
ser buscada a adjudicação compulsória do imóvel, sugere que essa súmula seja aplicada a
direitos reais previstos em legislação especial.24

Esses textos ligam-se ao art. 1.225 do CC, inciso VII,25 no qual está elencado "o direito do
promitente comprador do imóvel" como direito real.

Deve-se ainda referir o art. 25 da lei 6.766/79: "são irretratáveis os compromissos de compra e
venda, cessões e promessas de cessão, os que atribuam direito a adjudicação compulsória e,
estando registrados, confiram direito real oponível a terceiros". Contudo, como regra, têm
direito à adjudicação compulsória os titulares dos contratos citados por serem irretratáveis. Já
em disputa com terceiro se faz necessário dito registro.

A correlação a ser estabelecida entre o art. 1.225, inciso VII, e os arts. 1.417 e 1.418 do CC é a
de que o sistema conhece, regula e enfaticamente protege o compromisso como direito real,
ainda que possivelmente no plano da realidade exista um número imenso de compromissos
sem registro.

Têm direito à adjudicação compulsória os titulares dos contratos citados por serem irretratáveis.

Vale ressaltar, nesse momento, entretanto, o posicionamento da jurisprudência a respeito da

matéria.

Conforme acórdão prolatado em recurso especial no STJ, considerou-se que:

"A promessa de compra e venda identificada como direito real ocorre quando o instrumento
público ou particular é registrado no cartório de registro de imóveis, o que não significa que a
ausência de registro retire a validade do contrato".26

Fica evidente deste entendimento que há uma dualidade de realidades, direito obrigacional e
direito real (se ocorreu registro).

Em outro acórdão do mesmo Tribunal Superior é frisado que:

O contrato, pois, se não registrado, pode ser válido e por isso, se cumprido, enseja a
adjudicação compulsória. E suficiente para fundamentar pedido de adjudicação do imóvel a
validade e o cumprimento do contrato, nem por essa razão, porém, será direito real, que nasce
com o registro (conforme súmula 239): "[...] a jurisprudência tem conferido ao promitente
comprador o direito à adjudicação compulsória do imóvel independentemente de registro
(súmula 239) e, quando registrado, o compromisso de compra e venda foi pelo Código Civil de
2002 (art. 1.225, inciso VII) [...]";27 erigido à seleta categoria de direito real.
Quanto à aplicabilidade da súmula 239 do STJ, vejam-se recentes decisões do TJ/SP
considerando- a válida e aplicável.

"Malgrado o art. 1.418 do Código Civil conceda o direito à adjudicação compulsória ao titular do
direito real, e este decorra do registro do comprometimento de compra e venda no qual inexista
cláusula de arrependimento, a súmula 239 do C. STJ continua hígida e aplicável à hipótese.

Com efeito, a doutrina e a jurisprudência majoritárias admitem a adjudicação compulsória sem

o registro do compromisso de compra e venda, porque a única finalidade do registro seria a de
conferir direito real ao promitente comprador, oponível a terceiros, mas é cabível seja
concedida a adjudicação compulsória sem o registro".28

"[...] A súmula 239 do STJ continua vigendo, pois não há contradição entre seu teor e o
dispositivo previsto no art. 1.417 do Código Civil, na medida em que, na hipótese, os apelantes
não pretendem exercer direito real, mas apenas direito pessoal correspondente à outorga do
título de domínio".29

A doutrina de Kraemer (2006, p. 219-234) vai ao encontro dos recentes arestos:

"[...] O registro apenas passa a possuir importância nas hipóteses onde haja necessidade de
opor a promessa contra terceiros. O registro da promessa produz de forma eficaz a
oponibilidade contra terceiros, mas não altera a relação jurídica entre as partes contratantes.
Exigir o registro para fins de adjudicação compulsória se mostra absolutamente assistemático".

No mesmo sentido, Loureiro (2018, p. 1.443): "[...] A única e relevante diferença entre ambas
as situações - contrato registrado e sem registro - é a oponibilidade perante terceiros. Se o
imóvel tiver sido alienado nesse meio tempo a terceiro de boa-fé, que obteve o registro, o
promitente comprador sem título registrado terá direito apenas de exigir do promitente
vendedor a devolução do preço, mais perdas e danos, mas não a sentença substitutiva da
escritura de venda e compra. Se o contrato estiver registrado, produz efeito erga omnes e
impede a disposição e a criação de direito real [ou de direito meramente obrigacional]
antagônico.

Em suma o registro do contrato preliminar no oficial competente não é requisito para que o
contratante possa exigir a celebração do contrato principal, mas mero pressuposto de
oponibilidade a terceiros de boa-fé".

O TJ/MG, com publicação do acórdão em 23/4/14, 15ª Câmara Cível, Apel. 106471
00008497001, Rel. Antonio Bispo, aplicou o entendimento da súmula 239. Há decisões do
TJ/DF, TJ/BA.
Diferentemente, afastando a súmula 239, em face dos arts. 1.417 e 1.418 do CC, TJMT, 3ª
Câmara, j. em 30/4/2013, ac. publ. em 14/6/2014, Apel. nº 10647100008497001, Des. Maria
Erotides Kneip Baranjak.

Deve-se ainda ter presente dispositivo (art. 26, § 6º, da lei 6.766, nela inserido pela lei 9.785,
de 1999), que vai na linha da valorização do compromisso independentemente do registro e
que dispõe: "§ 6o - Os compromissos de compra e venda, as cessões e as promessas de
cessão valerão como título para o registro da propriedade do lote adquirido, quando
acompanhados da respectiva prova de quitação. (Incluído pela lei 9.785, de 1999)".

Ainda que a lei 6.766 tenha por objeto a disciplina de loteamentos (art. 2º), e o art. 22 do
decreto-lei 58 trate de imóveis não loteados (redação da lei 649/49, sucedida pela redação da
lei 6.014/73), o argumento é forte em favor da prescindibilidade do registro.

É possível que os tribunais continuem a entender que é dispensável o registro, pois se trata de
direito obrigacional.

Para finalizar estas conclusões tecidas em relação ao compromisso de compra e venda, sua
natureza jurídica, conclui-se poderem ser a ele atribuídas diferentes naturezas jurídicas,
consoante sua utilização em relação a situações também diferentes.