Ações locatícias de despejo

e consignação de aluguel
A ação de despejo é a ação apropriada para que o locador retome a posse do imóvel, quer seja a
denúncia motivada ou imotivada (art. 5.º da Lei do Inquilinato – Lei 8.245/91). Nos casos em que a Lei
do Inquilinato não deve ser aplicada, como nos casos de locação de apart-hotéis, a ação correta para
retomar a posse do imóvel é a ação de reintegração de posse.
Será réu na ação de despejo o locatário e não o fiador. Entretanto, no despejo por falta de paga-
mento cumulado com o pedido de cobrança, o fiador também poderá figurar como réu.
O sublocatário regular, ou seja, aquele que está ocupando o imóvel com autorização do locador,
deverá ser cientificado quanto ao despejo, independentemente do fundamento da ação (Lei do Inqui-
linato, art. 59, §2.º). A ação, entretanto, é movida contra o locatário, e não o sublocatário, pois inexiste
relação locatícia entre o locador e o último. Deverá apenas dar ciência ao sublocatário quanto aos
termos da ação de despejo.

Impossibilidade de reconvenção e indenização por benfeitorias

O objetivo do despejo é desfazer o vínculo contratual e atinge não só o locatário, mas qualquer
ocupante do imóvel. Assim, o sublocatário também deve desocupar o imóvel caso o pedido seja defe-
rido. Na realidade, a sentença que determinar o despejo significará na resolução (em caso de culpa) ou
resilição (no caso de denúncia vazia) do contrato de locação.
Na ação de despejo não cabe a propositura de reconvenção1. Quando o locatário pretender inde-
nização ou retenção das benfeitorias, deverá utilizar-se dos Embargos de Retenção disciplinados pelo
artigo 745, IV do Código de Processo Civil.

1 A reconvenção é uma nova ação, promovida pelo próprio demandado, contra o demandante. O pedido da reconvenção deve ter conexão
com o pedido demandante. A reconvenção não se confunde com a contestação, pois vai além dessa, incluindo uma pretensão que não se
limita a negar o pedido do demandante, mas em invocar um novo pedido contra este. Por exemplo, A pretende receber uma importância em
dinheiro de B; este não se limita a contestar o pedido de A, mas vai além, pedindo, em sua reconvenção, que A lhe pague tal importância, pois
é ele o credor e não A.
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Concessão de liminar com fixação de caução

Em determinadas situações, a lei admite que o juiz conceda liminarmente o despejo. Em regra,
o despejo só pode ocorrer após a pronunciação da sentença, pelo fato de essa decisão não ter efeito
suspensivo.
A lei, entretanto, admite a concessão de medida liminar na ação de despejo, ainda que a parte
contrária não seja ouvida. Para tanto, haverá a necessidade de se prestar caução de três aluguéis em
dinheiro com o intuito de se acautelar direito (como uma forma de caução). Esse valor, portanto, sig-
nifica uma indenização ao locatário, ora réu na ação de despejo, caso seja despejado de seu imóvel
de forma ilegal.
Caso a medida liminar seja deferida, cientificado da decisão, quer seja por meio de carta com avi-
so de recepção, quer seja por meio de Oficial de Justiça, deverá a desocupação ser efetuada em 15 dias
(Lei 8.245/91, art. 59, §1.º). As hipóteses para a concessão de liminar são:
Art. 59.
§1.º [...]
I - O descumprimento do mútuo acordo (art. 9.º, inciso I), celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas
testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo de seis meses para desocupação, contado da assinatura do
instrumento;

A lei exige um acordo qualificado para a concessão de liminar. Se faltarem essas qualidades, o
despejo só poderá ser decretado na sentença.
II - O disposto no inciso II do art. 47, havendo prova escrita da rescisão do contrato de trabalho ou sendo ela demons-
trada em audiência prévia.

Note-se que o ônus de provar a extinção será do locador ao mover a ação de despejo. Sem prova,
haverá a necessidade de audiência prévia para sua demonstração.
III - O término do prazo da locação para temporada, tendo sido proposta ação de despejo em até 30 dias após o
vencimento do contrato.

Se decorridos mais de 30 dias sem oposição do locador, a locação prorroga-se por prazo indeter-
minado (Lei do Inquilinato, art. 50), só podendo ocorrer denúncia vazia após 30 meses da locação.
IV - A morte do locatário sem deixar sucessor legítimos na locação, de acordo com o referido no inciso I do art. 11,
permanecendo no imóvel pessoas não autorizadas por lei;
V - A permanência do sublocatário no imóvel, extinta a locação, celebrada com o locatário.

A sublocação é contrato acessório que se extingue com o fim do principal, ainda que fosse admi-
tida expressamente pelo contrato. Entretanto, nada impede que o sublocatário celebre novo contrato
de locação com o locador, figurando agora como locatário.
Questão controvertida é saber se o rol contido no artigo 59 seria taxativo, ou seja, não admitiria
outras hipóteses de liminar de despejo, ou se o rol seria exemplificativo, ou seja, admitindo a concessão
de liminar fora dessas situações.
Parte da doutrina vem se firmando no sentido de que o rol seria taxativo, pois a concessão de
liminar acelera o despejo, o que pode ser muito prejudicial ao locatário. Notamos que as hipóteses
legais contidas no artigo 59 ocorrem quando há mais que uma mera verossimilhança, há praticamente
uma certeza de que o inquilino deva ser despejado.
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A questão não é pacífica. A jurisprudência já admitiu que nas ação de despejo caberia o pedido de
liminar trazido no artigo 273 do Código de Processo Civil, o que tornaria o rol do artigo 59 exemplificativo.
Não há consenso tanto na jurisprudência quanto na doutrina se o rol trazido pelo artigo 59 seria ou
não taxativo. Inclinamo-nos a acreditar ser o rol exemplificativo, apesar de decisões em sentido contrário.

Prova da propriedade
Determinadas situações exigem que seja apresentada alguma prova de propriedade. São situa-
ções todas elas relacionadas a obras no imóvel. No primeiro caso, são obras determinadas pelo Poder
Público e, nos dois últimos, são obras aprovadas pelo Poder Público que resultem em aumento de 20%
ou 50% da área construída, dependendo do caso (Lei do Inquilinato, art. 9 .º, IV, arts. 47, IV, e 53, II).
Trata-se de uma exigência incoerente. E se o usufrutuário pretende realizar tais obras, estaria ele im-
pedido, já que ele não é efetivamente o proprietário do imóvel? A resposta é negativa e, nesse caso, a junta-
da (ou seja, apresentação do documento no processo) da certidão de propriedade parece desnecessária.

Concessão legal de prazo de seis meses para desocupação

Em determinadas situações, admite a lei que seja concedido ao inquilino um prazo de seis meses
para a desocupação do imóvel. São as hipóteses em que o réu, citado da ação de despejo, não contesta
o pedido e aceita desocupar o imóvel (Lei do Inquilinato, art. 61).
A lei concede ao inquilino esse benefício nas ações de despejo que tenham o seguinte fundamento:
:: Denúncia vazia do contrato de locação residencial ajustado por escrito e por prazo igual ou
superior a 30 meses em que ocorreu a prorrogação por prazo indeterminado, pois o locatário
continuou na posse do imóvel alugado por mais de 30 dias sem oposição do locador (Lei
8.245/91, art. 46, §2.º).
:: Denúncia cheia para uso próprio, do cônjuge ou companheiro do locador, ou para uso resi-
dencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou com-
panheiro, de imóvel residencial próprio (Lei 8.245/91, art. 47, III).
:: Se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas
pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, 20% ou, se o imóvel for
destinado à exploração de hotel ou pensão, em 50% (Lei do Inquilinato, art. 47, IV).
O início do prazo é calculado quando o réu da ação de despejo é citado. Com o silêncio e con-
cordância do réu, este será condenado nas verbas de sucumbência2 e honorários de 20%, sob uma
condição suspensiva: sair no prazo fixado (Lei do Inquilinato, art. 61). Se não sair no prazo fixado, pode
o locador executar as verbas de sucumbência e efetivar imediato despejo. Essa situação demonstra a
má-fé do locatário, já que declara sua concordância em desocupar o imóvel e depois não o faz.

2 A sucumbência é o princípio pelo qual a parte perdedora no processo é obrigada a arcar com os honorários do advogado da parte vence-
dora. (ACQUAVIVA, 1995, p. 1336).
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Vale ressaltar, que não havendo oposição do locatário em sair do imóvel, o locador não poderá
pleitear prazo menor para que o locatário deixe o imóvel, já que se trata de direito concedido ao
locatário.

Purgação da mora
A purgação da mora é um prazo concedido para que o devedor cumpra uma obrigação que
inadimpliu. No caso da ação de despejo, poderá ser concedido um prazo ao locatário para que purgue
a mora quando o fundamento seja a falta de pagamento do aluguel e seus acessórios.
Esse pedido de purgação de mora deverá ser pleiteado pelo locatário nos termos do artigo 62 da
Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91). O juiz, atendendo às circunstâncias do caso, poderá ou não conceder
o benefício para o locatário purgar a mora. Caso seja concedido esse benefício e o locatário efetue o
pagamento do aluguel e seus acessórios, o pedido de rescisão contratual não poderá ser deferido.
Em se tratando de contrato de locação, a purgação se dará por meio de pagamento dos aluguéis,
multas, penalidades contratuais e juros de mora, bem como das custas e dos honorários advocatícios
fixados em 10%, se do contrato não constar valor diverso.
Deferida a purgação pelo juiz, tem o inquilino 15 dias para efetuar o depósito. O prazo se inicia
no momento em que a decisão é publicada e não proferida. Depois de realizado o depósito para a pur-
gação, se o locador alegar insuficiência, terá o locatário dez dias para o complemento. A ausência de
complemento é justo motivo para o despejo.
É importante frisar que não é apenas o inquilino que poderá purgar a mora. Qualquer pessoa,
interessada ou não, poderá fazê-lo, seguindo as regras gerais do pagamento.
Por fim, cabe salientar que não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado
esse benefício por duas vezes nos 24 meses imediatamente anteriores à propositura da ação (art. 62,
parágrafo único, da Lei 8.245/91).

Prazos para a efetiva desocupação

Quando julgada procedente a ação de despejo, prevê a lei um prazo para a desocupação do imó-
vel, contando-se tais prazos a partir da publicação da sentença. Em regra, o prazo será de 30 dias (Lei do
Inquilinato, art. 63), mas há prazos excepcionais. Vejamos:
:: prazo de 15 dias se entre a citação e a sentença de primeira instância houver decorrido mais
de quatro meses;
:: prazo de 15 dias, nos casos de prática de infração legal ou contratual (Lei 8.245/91, art. 9.º, II) ou
falta de pagamento do aluguel e demais encargos (Lei 8.245/91, art. 9.º, III), e de locação resi-
dencial com contrato escrito por prazo superior a 30 meses em que ocorreu a prorrogação por
prazo indeterminado e o inquilino foi notificado para desocupar (Lei 8.245/91, art. 46, §2.º);
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:: prazo mínimo de seis meses e máximo de um ano, tratando-se de estabelecimento de ensino

autorizado e fiscalizado pelo Poder Público, o juiz disporá de modo que a desocupação coin-
cida com o período de férias escolares, ou seja, geralmente nos meses de janeiro ou julho (Lei
do Inquilinato, art. 63, §2.º);
:: prazo de um ano, tratando-se de hospitais, repartições públicas, unidades sanitárias oficiais,
asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público,
bem como por entidades religiosas devidamente registradas (Lei do Inquilinato, art. 63, §3..º)
quando o despejo for decretado para a realização de reparações urgentes determinadas
pelo Poder Público (Lei do Inquilinato, art. 63, §3..º) ou quando o proprietário peça o imóvel
para demolição, edificação licenciada ou reforma que venha a resultar em aumento mínimo
de 50% da área útil. Curiosa a parte da disposição em comento. Se as obras determinadas
pelo Poder Público são urgentes, como pode o locatário permanecer no imóvel por mais
um ano? Deverá o juiz realmente atentar para tal fato quando da concessão do prazo. Se o
imóvel ameaçar ruir, pode o magistrado decretar o despejo imediato. Trata-se de questão de
bom senso;
:: prazo de seis meses nas hipóteses previstas no item anterior, se entre a citação e a sentença de
primeira instância houver decorrido mais de um ano (Lei do Inquilinato, art. 63, §3.º).

Fixação de caução quando da decretação do despejo

Tendo em vista que a sentença da ação de despejo pode ser objeto de recurso e possui apenas
o efeito devolutivo, o legislador entendeu por bem que seja depositada uma caução pelo locador. Isso
porque se houver erro de primeira instância, esse valor serve como indenização ao locatário caso seja
reformada em segunda instância a sentença de primeiro grau.
Deve-se salientar que, reformada a decisão, não tem o inquilino direito de retornar para o imóvel.
Mesmo porque, nessa altura, o imóvel pode estar locado para outro inquilino. Assim, surge apenas a
pretensão indenizatória.
O mesmo ocorre se a liminar concedida nas situações excepcionais for cassada (Lei do Inquilinato,
art. 59).
O valor da caução não pode ser inferior ao valor de 6 meses de aluguel, nem superior ao valor de
12 meses (Lei 8.245/91, art. 64). Entretanto, se já houver caução fixada quando de concessão de liminar,
cujo valor será sempre de três aluguéis, não poderá o juiz fixá-la novamente, nem ampliar seu valor (Lei
8.245/91, art. 59).
Todavia, há algumas exceções em que a lei dispensa que a sentença fixe caução:
:: Se já tiver sido fixada quando da concessão da liminar (Lei do Inquilinato, art. 59, §1.º), dispen-
sa-se nova fixação, e valerá o valor anteriormente determinado.
:: Em caso de mútuo acordo, de infração legal ou contratual ou de reparações urgentes exigidas
pelo Poder Público (Lei do Inquilinato, art. 9 .º, incisos, I, II e IV).
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Ação de consignação de aluguel

A ação de consignação de aluguel é prevista no Código de Processo Civil. Tem como objetivo
extinguir uma obrigação por meio do depósito judicial da coisa objeto da obrigação.
Na lei geral (Código de Processo Civil), o devedor pode consignar o valor devido quando o credor
se recusar a receber o pagamento; se o credor for incapaz de receber, for declarado ausente, entre ou-
tros (art. 335 do Código Civil).
Na Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), a ação de consignação de aluguel diz respeito ao pagamento
do valor do aluguel. Na relação locatícia, vê-se com frequência o debate quanto ao reajuste do aluguel
e seu novo valor, ou mesmo situações em que o locador se recusa a receber o aluguel, entre outros. Para
que o locatário possa extinguir a obrigação e não ser considerado inadimplente, deverá utilizar-se da
ação de consignação de aluguéis.
Possui legitimidade para consignar o aluguel não só o inquilino, mas qualquer interessado ou não.
Entretanto, devemos observar que a consignação dos aluguéis pode se dar não só por meio ju-
dicial. O Código de Processo Civil (Lei Geral) admite duas espécies de consignação: judicial ou extra-
judicial.
Vamos tratar primeiro da consignação extrajudicial. Prevê o Código de Processo Civil (CPC) que
em se tratando de obrigação em dinheiro, o que obrigatoriamente se verifica no contrato de locação,
poderá o devedor ou terceiro optar pelo depósito da quantia devida, em estabelecimento bancário,
oficial, onde houver, situado no lugar do pagamento, em conta com correção monetária.
Realizado o depósito em banco oficial, terá o locador o prazo de dez dias para manifestação de
recusa. Se silenciar, será considerado aceito o depósito e o inquilino liberado da obrigação. Assim, a
quantia depositada fica à disposição do locador para levantamento pelo locador e a consignação terá
produzido seu efeito liberatório.
Por outro lado, havendo recusa pelo locador, o inquilino terá um prazo de 30 dias para proposição
da ação (judicial) de consignação, instruindo a inicial com a prova do depósito e da recusa.
Iniciada a ação de consignação de aluguel, as regras gerais do CPC deverão ser aplicadas, desde
que respeitadas as especificidades da Lei do Inquilinato (art. 67).
Assim, de acordo com a Lei de Locação, determinada a citação do réu (locador), o autor (inquilino)
será intimado a, no prazo de 24 horas, efetuar o depósito judicial da importância indicada na petição ini-
cial, sob pena de ser extinto o processo. Verifica-se que, nesse caso, a lei especial traz prazo diverso da lei
geral (24 horas segundo a Lei do Inquilinato X cinco dias nos termos do CPC).
Todos os aluguéis e encargos que se vencerem durante a tramitação do feito e até ser prolatada a
sentença de primeira instância podem ser depositados em juízo, devendo o inquilino promover os depó-
sitos nos respectivos vencimentos (e não até cinco dias após o vencimento), conforme artigo 892 do CPC.
Caso o locador deixe de contestar a ação, ou ainda, aceite os valores consignados, a ação será
julgada procedente e os aluguéis devidamente quitados, devendo ainda o locador arcar com as custas
processuais e honorários advocatícios.
Caso o locador conteste, poderá alegar a insuficiência de valores, ou ainda, não ter havido recusa
ou mora em receber a quantia devida; ter sido justa a recusa; não ter sido efetuado o depósito no
prazo ou no lugar do pagamento (Lei 8.245/91, art. 67, V).
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Nos termos do artigo 67, VI da Lei do Inquilinato, caberá ainda reconvenção na ação de consigna-
ção de aluguel para que o locador peça o despejo e a cobrança dos valores objeto da consignatória ou
da diferença do depósito inicial, na hipótese de ter sido alegado não ser o mesmo integral.
Por fim, o autor (locatário) ainda poderá complementar o depósito inicial, no prazo de cinco dias,
com acréscimo de dez por cento sobre o valor da diferença. Dessa forma, o juiz declarará quitadas as
obrigações, impondo, entretanto, ao autor-reconvindo (ou seja, autor na ação principal e réu na recon-
venção) a responsabilidade pelas custas e honorários advocatícios.

Texto complementar
Pagamento por consignação
(DINIZ, 2002, p. 245-247)

Requisitos subjetivos e objetivos

“Para que a consignação tenha força de pagamento, será mister concorram, em relação às pes-
soas, ao objeto, modo e tempo, todos os requisitos sem os quais não é válido o pagamento” (art.
336, CC). Infere-se daí que será imprescindível que o depósito judicial apresente as condições subje-
tivas e objetivas necessárias à sua validez, competindo ao magistrado verificar a ocorrência de todos
esses requisitos.
Para que se configurem os requisitos subjetivos, será preciso que:
1.º) A consignatória seja dirigida contra o credor capaz de exigir ou contra seu representante
legal ou mandatário (CC, art. 308); uma vez que tem finalidade liberatória do débito e de-
claratória do crédito, deverá dirigir-se contra quem tiver obrigação de receber e poder para
exonerar o devedor.
2.º) O pagamento por consignação seja feito por pessoa capaz de pagar, isto é, pelo próprio
devedor, pelo seu representante legal ou mandatário, ou por terceiro, interessado ou não,
nos casos em que puder validamente fazê-Io (arts. 304 a 307, CC; RT, 158:738, 187:756). O
proponente de consignação não precisa comparecer pessoalmente para oferecer o paga-
mento ou fazer o depósito. Qualquer pessoa pode fazê-lo em seu nome, porque o essen-
cial é a exibição do dinheiro ou da coisa (RT, 378:275).
Quanto aos requisitos objetivos, será necessário que:
1.º) Exista um débito líquido e certo (RT, 421:144, 480:217, 396:232, 432:112, 390:267, 394:220;
ADeGAS, n. 86.225, 1983), proveniente da relação negocial que se pretende extinguir (RT,
443:221). Deveras, se não estiver apurado o quantum, descaberá o depósito judicial. Entre-
tanto, tem-se entendido que, se posteriormente o devedor perceber erro de cálculo, nada
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obsta que o retifique com ofertas supletivas; ou, se houver dúvida sobre o exato montante
do débito, poder-se-á, sem que o credor rejeite, fazer oferta maior e reclamar pela restitui-
ção do que exceder.
2.º) Compreenda a totalidade da prestação devida (art. 314, CC), conforme a obrigação (arts.
233, 244 e 313, CC), incluindo os frutos naturais ou os juros vencidos, quando estipulados
ou legalmente devidos (RT, 186:824, 478:195, 434:246, 449:259). Se na contestação o réu
alegar que o depósito não é integral, é lícito ao autor completá-lo, dentro de dez dias, sal-
vo se corresponder a prestação cujo inadimplemento acarrete a rescisão do contrato (art.
899, CPC).
3.º) Tenha-se expirado o termo convencionado em favor do credor, isto é, o devedor poderá
consignar assim que a dívida estiver vencida, e em qualquer tempo, se o prazo se estipu-
lou a seu favor (art. 133, CC), ou assim que se verificar a condição a que o débito estava
subordinado (art. 332, CC). Claro está que não poderá consignar com força de pagamento
o devedor em mora.
4.º) Em relação ao modo, se observem todas as cláusulas estipuladas na relação obrigacional.

Atividades
1. Qual é a finalidade da ação de despejo?

2. Cabe a propositura de reconvenção em uma ação de despejo? Em caso negativo, qual o meio
processual adequado para que o locatário possa pleitear algo em face do locador?
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3. Concedida a liminar em uma ação de despejo, qual é o prazo para que o locatário desocupe o
imóvel locado?

4. O que é a purgação da mora em um contrato de locação?