1.

Direito real de laje

O direito real de laje foi inicialmente aceito pela doutrina brasileira

como decorrência do direito de sobrelevação, uma dimensão do direito de superfície
(direito de superfície de 2º grau). Em 2016, com a edição da MP nº 759, o direito de
laje foi inserido ao Código Civil, recebendo tratamento autônomo, no artigo 1510-A.
Depois, com a edição da Lei nº 13.465/2017, o direito de laje foi definitivamente
inserido no direito brasileiro, entre os artigos 1510-A e 1510-E.

O direito real de laje consiste no direito real sobre coisa alheia que, a
partir de uma construção base sobre o solo, permite a edificação de novas unidades
distintas. O proprietário da construção base cede a parte superior de sua unidade,
ou o subsolo, para que terceiro possa edificar uma nova unidade e, assim,
sucessivamente, permitindo um sucessivo direito real de laje, com a autorização
expressa dos titulares da construção base e das demais lajes. O direito real de laje
constitui em instrumento poderoso para a viabilidade do direito social à moradia,
principalmente no âmbito das populações de baixa renda.

O direito de vizinhança deve ser observado entre os titulares da

construção base e da unidade distinta. Assim, em caso de encravamento, o direito
de acesso à unidade distinta constitui passagem forçada, obrigatória, diferenciando-
se da servidão de passagem, que é convencional. Também, as despesas de
conservação das partes de uso comum devem ser repartidas entre o proprietário da
construção base os titulares das lajes.

A Convenção de Laje deve ser registrada no respectivo cartório de

registro de imóveis para que o direito real de laje possa ser constituído com
oponibilidade erga omnes. Vale ressaltar também que, na alienação da unidade
autônoma proveniente do direito real de laje, o titular da construção base e os
titulares das outras lajes apresentam direito de preferência na aquisição. Se o direito
de preferência for desrespeitado, aquele que não foi notificado por escrito para se
manifestar no prazo de 30 (trinta) dias (se não houver prazo convencional diferente),
poderá requerer para si, mediante o depósito do respectivo preço, a parte alienada
para terceiros, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias, contado da data de alienação.
 O direito real de laje é perene e é exercido com exclusividade pelo seu
titular, por permitir a edificação de unidade distinta da construção base. Surge,
portanto, a discussão quanto à distinção entre o direito real de laje e o direito real de
propriedade. Afirma-se que o direito real de laje constitui um direito de propriedade
com outra elasticidade dominial, mas esse posicionamento é criticado, em razão da
extinta enfiteuse, que permitia a alienação do domínio útil da coisa, e do direito real
de laje de edificação no subsolo de terreno público, por exemplo, que não poderia
significar que o titular de tal direito fosse também proprietário do bem público. Nesse
sentido, defende-se que o direito real de laje apresenta momentos de equivalência
com o direito real de propriedade, porém é dotado de natureza híbrida.

2. Direito do promitente comprador do imóvel

Consiste no direito real de aquisição sobre coisa alheia atribuído ao

compromissário em razão do contrato de compromisso de compra e venda de
imóvel, sem cláusula de arrependimento, registrado no Cartório de Registro
Imobiliário, não permitindo a disposição do bem pelo compromitente a qualquer
outro comprador e autorizando a adjudicação compulsória.

Não havia a previsão desse direito no CC/1916. Antes do CC/2002, a

proteção ao promitente comprador do imóvel era veiculada por meio de normativos
destinados a regular o parcelamento do solo (loteamento ou desmembramento),
como o Decreto Lei nº 58/1937, o Decreto Lei nº 271/1967 e a Lei nº 6.766/1979.

O compromisso de compra e venda diferencia-se da promessa de

compra e venda. O compromisso não é contrato preliminar, já representa a compra,
deduz obrigação de dar e necessita do registro no cartório. A promessa, por sua vez,
constitui contrato preliminar, deduz obrigação de fazer (vender e comprar), não
sendo necessário o registro no cartório.

O compromisso gera efeito obrigacional e efeito real. A jurisprudência e

a doutrina já entenderam que o registro não é necessário para o aperfeiçoamento do
contrato e para a adjudicação compulsória, conforme o enunciado nº 239 da Súmula
do STJ e o enunciado nº 95 da I JDC. E isso porque a adjudicação compulsória é de
natureza pessoal. Contudo, para que a adjudicação seja exercida, é necessário que
a transmissão do imóvel tenha ocorrido do compromitente vendedor para terceiro,
mediante registro no cartório de registro de imóveis.

Não é necessária escritura pública para o aperfeiçoamento do

compromisso, ou seja, o instrumento particular pode ser registrado no cartório. No
entanto, para a transmissão da propriedade, é necessária a escritura pública e, se
for o caso, a sentença condenatória de adjudicação compulsória.

O trespasse é admitido, sem consentimento do compromitente, desde

que este seja notificado. Contudo, de acordo com a jurisprudência, no âmbito do
Sistema Financeiro de Habitação (SFH), o trespasse, conhecido como contrato de
gaveta, não é admitido, em razão do caráter intuito personae do compromisso de
compra e venda.

O compromissário pode se valer de embargos de terceiro, mesmo que

o compromisso não esteja registrado, conforme o enunciado nº 84 da súmula do
STJ, para se proteger de ato judicial que possa atingir a posse que exerce sobre o
imóvel.

O compromisso pode ser rescindido, com o cancelamento do registro,

caso o compromissário não tenha condições de cumprir a obrigação e esteja de boa-
fé, pagando a devida indenização por perdas e danos. O contrato também poderá
ser extinto por (i) execução voluntária; (ii) adjudicação compulsória; (iii) resolução; e
(iv) dissolução com mútuo consentimento.

3. Direito de usufruto

O direito de usufruto consiste no direito real sobre coisa alheia,

constituído por lei ou pela vontade das partes, segundo o qual o nu-proprietário
concede ao usufrutuário o direito de usar e fruir de sua propriedade. O usufruto visa
a proporcionar ao usufrutuário o direito de aproveitamento econômico da coisa,
acompanhado do dever de conservação do bem para a futura restituição ao nu-
proprietário, quando da extinção do usufruto.

O usufruto apresenta oponibilidade erga omnes e caracteriza-se pela

natureza temporária, não podendo durar mais do que a vida do usufrutuário, quando
for vitalício. O usufruto é personalíssimo e intransmissível, embora o exercício desse
direito possa ser transmitido. Vale mencionar que a cláusula que instituir o usufruto
de 2º (segundo) grau é nula de pleno direito, sendo autorizada, no entanto, a
instituição de usufruto simultâneo para mais de uma pessoa.

Além disso, o usufruto apresenta duas finalidades primordiais: (i)

alimentar, por suprir as necessidades de moradia do usufrutuário na cessão gratuita;
(ii) ambulatorial passiva, porque acompanha a coisa mesmo que haja a alteração do
titular da propriedade.

O usufruto pode ser atribuído a coisas imóveis, móveis, patrimônio ou

direito. Sendo atribuído a coisas imóveis, deve ser registrado no respectivo cartório
de registro de imóveis. Por sua vez, para a instituição do usufruto, a coisa móvel não
pode ser fungível ou consumível, salvo no usufruto impróprio. Quando recair sobre
bens, estes devem ser transmissíveis.

Ainda, o usufruto pode ser voluntário, constituído por pacto bilateral

(contrato de concessão) ou unilateralmente (testamento). Também existem
hipóteses de usufruto legal, como a dos pais sobre os bens dos filhos menores,
porque figuram como titulares do poder familiar (artigo 1.689, inciso I, do Código
Civil), e a dos índios sobre as terras que tradicionalmente ocupam, conforme o artigo
231, § 1º, da Constituição Federal.

O usufruto também pode ser classificado quanto ao objeto e à

extensão. No que concerne ao objeto, pode ser (i) próprio, quando instituído sobre
coisas que podem ser conservadas e restituídas ao nu-proprietário; e (ii) impróprio,
quando instituído sobre coisas consumíveis e fungíveis, referindo-se ao valor da
coisa.

Quanto à extensão, o usufruto pode ser (i) universal, quando recai

sobre todo o patrimônio; (ii) a título universal, quando recai sobre parte do
patrimônio; e (iii) a título singular, quando recai sobre um bem individualizado e
determinado.

Há também a hipótese de usufruto adquirido por usufruto, ainda que

alguns autores considerem tal hipótese como de usucapião mista para fins de
constituição do usufruto.
 O usufrutuário apresenta direitos e deveres. Os direitos do usufrutuário
consistem em usar e fruir da coisa, dela se aproveitando economicamente,
administrar e ceder o exercício do usufruto. Por sua vez, os deveres se subdividem
em anteriores, simultâneos e posteriores.

Os deveres anteriores à constituição do usufruto são: (i) inventariar os

bens recebidos, determinando o estado em que se encontram; e (ii) dar caução de
velar pela conservação do bem e entregar o bem findo o usufruto, podendo esta ser
real ou fideicomissária. A caução é dispensável quando o usufruto for gratuito ou
quando o usufruto for instituído em favor de usufrutuário que, antes, era proprietário
do bem sobre o qual recai o usufruto.

Os deveres simultâneos, por sua vez, são: (i) conservar a coisa, de

modo a devolvê-la como foi recebida; (ii) fazer as reparações necessárias e
extraordinárias (urgentes); e (iii) pagar certas contribuições, como impostos e foros
devidos pela posse da coisa.

O dever posterior é restituir a coisa objeto do usufruto, quando extinto.

Não é permitido acrescer no usufruto, exceto nas hipóteses em que a

lei autorize. Por exemplo, o artigo 1.946 do Código Civil autoriza

O usufruto se extingue em razão do sujeito, do objeto ou da relação

jurídica. Extingue-se em razão do sujeito, ocorrendo (i) a renúncia; (ii) a morte do
usufrutuário (na hipótese do vitalício); (iii) e o inadimplemento da obrigação de
conservação da coisa, deixando que se deteriore ou fique arruinada.

Extingue-se em razão do objeto, ocorrendo (i) a destruição da coisa; e

(ii) a desapropriação. Por fim, extingue-se em razão da relação jurídica, quando (i)
consolidado o usufruto, ou seja, a reunião na mesma pessoa das condições de
proprietário e usufrutuário; (ii) o termo da duração ou a cessação do motivo que
havia dado causa do usufruto; e (iii) a inércia do titular do usufruto, que não usa ou
frui da coisa. Nesse sentido, o enunciado nº 252 da JDC reconhece o
descumprimento da função social do usufruto como causa de extinção deste.