PRINCÍPIOS NOS DIREITOS REAIS

• 1) Princípio do Absolutismo – O Direito Real é oponível erga omnes

(em face de todos), enquanto que o Direito Pessoal é oponível a um
sujeito passível determinado (o devedor). Eles podem ser evocados
contra qualquer pessoa.

• 2) Princípio da Publicidade – Os Direitos Reais somente se adquirem

após o registro no Registro de Imóveis, se se tratar de coisa imóvel e
com a tradição, se se tratar de coisa móvel
• 3) Princípio da Tipicidade – Os Direito Reais são números
clausus, ou seja, somente aqueles que a Lei especificar(art.
1225 do CC) ao contrário dos Direitos Pessoais, onde
prevalece a autonomia da vontade.

• 4) Princípio da Sequela – Prerrogativa de obter, perseguir a

coisa em poder de quem quer que ela esteja.

• 5) Princípio da Especialidade – O objeto do Direito Real é

sempre determinado; enquanto que o do Direito Pessoal
pode ser determinável
• 6) Princípio da Atualidade – O Direito Real exige a
existência atual da coisa, enquanto que o Direito
Pessoal é compatível com a futuridade

• 7) Princípio da Exclusividade – Não podem existir dois

Direitos Reais contraditórios sobre a mesma coisa

• 8) Usucapião – Alguns Direitos Reais adquirem-se pela

usucapião, já os Direitos de Créditos extinguem-se
pela prescrição extintiva
• 9) Princípio da Preferência – Os Direitos Reais gozam de preferência no
rateio (divisão) entre dois credores diversos de um mesmo devedor

• 10) Posse – Os Direitos Reais são passíveis de posse, ao contrário dos

Direitos Pessoais

• Natureza Jurídica – Posse é um Fato ou Direito?

• É uma situação de fato que gera um direito, podemos dizer
que é um Direito Especial que estuda dentro dos Direitos das
Coisas mas não é um Direito Real
• Elementos constitutivos – “corpus” = apreensão física, contato
material com a coisa, “animus” = intenção de ter a coisa como
sua
 G

D PROPRIEDADE R

U
Art. 1.225. São direitos reais:
I - a propriedade;
II - a superfície; (FRUIÇÃO)
III - as servidões; (FRUIÇÃO)
IV - o usufruto; (FRUIÇÃO)
V - o uso; (FRUIÇÃO)
VI - a habitação; (FRUIÇÃO)
VII - o direito do promitente comprador do imóvel; (DE
AQUISIÇÃO)
VIII - o penhor; (GARANTIA)
IX - a hipoteca; (GARANTIA)
X - a anticrese. (GARANTIA)
XI - a concessão de uso especial para fins de moradia; (FRUIÇÃO)
XII - a concessão de direito real de uso; e (FRUIÇÃO)
Vamos tratar dos direitos reais de fruição referentes
à superfície, servidão e usufruto.

Preliminarmente, cumpre ressaltar que os direitos

reais de fruição nada mais são do que o direito de
perceber os rendimentos de um bem de
propriedade de terceiro e, como não poderia ser
diferente, neste cenário institui-se uma relação
jurídica entre o proprietário do bem e aquele que
gozará dos frutos advindos do mesmo bem.
DIREITO REAL DE SUPERFÍCIE – 1.225, II, CC

[...] instituto real pelo qual o proprietário concede a

outrem, por tempo determinado ou indeterminado,
gratuita ou onerosamente, o direito de construir ou
plantar em seu terreno. Tal direito real de gozo ou
fruição recai sempre sobre bens imóveis, mediante
escritura pública, devidamente registrada no
Cartório de Registro de Imóveis. (TARTUCE, 2016, p.
1100)
DIREITO REAL DE SUPERFÍCIE – 1.225, II, CC

O direito real de superfície surgiu para substituir a enfiteuse,

banida pela nova codificação, nos termos do art. 2.038 do
CC/2002.

Quando do surgimento do instituto, nos anos iniciais do Código

Civil, apontava-se que a superfície seria bem mais vantajosa do
que a enfiteuse, pelas diferenças marcantes entre os institutos.
*Superfície pode ser gratuita ou onerosa, enquanto a enfiteuse
era sempre onerosa. *Superfície é temporária ou não,
enquanto a enfiteuse é necessariamente perpétua, o que era
uma grande desvantagem, pois a perpetuidade não é mais
marca dos novos tempos. *Na enfiteuse havia a condenável
figura do laudêmio, não presente na superfície.
DIREITO REAL DE SUPERFÍCIE – 1.369 AO 1.377.

Art. 1.369. O proprietário (fundieiro) pode conceder

a outrem (superficiário) o direito de construir ou de
plantar em seu terreno, por tempo determinado,
mediante escritura pública (observar art. 108 CC)
devidamente registrada no Cartório de Registro de
Imóveis*.
Parágrafo único. O direito de superfície não autoriza
obra no subsolo, salvo se for inerente ao objeto da
concessão.
DIREITO REAL DE SUPERFÍCIE – 1.225, II, CC – 1.369
E SS.

Art. 1.370. A concessão da superfície será gratuita

ou onerosa; se onerosa, estipularão as partes se o
pagamento será feito de uma só vez, ou
parceladamente (solarium ou cânon superficiário).
DIREITO REAL DE SUPERFÍCIE – 1.225, II, CC – 1.369 E
SS.

Art. 1.371. O superficiário responderá pelos encargos

e tributos que incidirem sobre o imóvel.

Enunciado n. 321 do CJF/STJ, da IV Jornada de Direito

Civil: “os direitos e obrigações vinculados ao terreno e,
bem assim, aqueles vinculados à construção ou à
plantação formam patrimônios distintos e autônomos,
respondendo cada um dos seus titulares
exclusivamente por suas próprias dívidas e obrigações,
ressalvadas as fiscais decorrentes do imóvel”
DIREITO REAL DE SUPERFÍCIE – 1.225, II, CC – 1.369 E SS.

Art. 1.371. O superficiário responderá pelos encargos e tributos que incidirem sobre
o imóvel.

Art. 791 (CPC). Se a execução tiver por objeto obrigação de que seja sujeito passivo
o proprietário de terreno submetido ao regime do direito de superfície, ou o
superficiário, responderá pela dívida, exclusivamente, o direito real do qual é titular
o executado, recaindo a penhora ou outros atos de constrição exclusivamente sobre
o terreno, no primeiro caso, ou sobre a construção ou a plantação, no segundo caso.

§ 1º Os atos de constrição a que se refere o caput serão averbados separadamente

na matrícula do imóvel, com a identificação do executado, do valor do crédito e do
objeto sobre o qual recai o gravame, devendo o oficial destacar o bem que responde
pela dívida, se o terreno, a construção ou a plantação, de modo a assegurar a
publicidade da responsabilidade patrimonial de cada um deles pelas dívidas e pelas
obrigações que a eles estão vinculadas.

§ 2º Aplica-se, no que couber, o disposto neste artigo à enfiteuse, à concessão de uso

especial para fins de moradia e à concessão de direito real de uso.
DIREITO REAL DE SUPERFÍCIE – 1.225, II, CC – 1.369 E SS.

Art. 1.372. O direito de superfície pode transferir-se a

terceiros e, por morte do superficiário, aos seus
herdeiros. (Permite-se a transmissão da superfície por
ato inter vivos ou evento mortis causa, o que demonstra
que o instituto não é personalíssimo (intuitu personae),
ao contrário do que ocorre com o usufruto.)
Parágrafo único. Não poderá ser estipulado pelo
concedente, a nenhum título, qualquer pagamento pela
transferência. (na enfiteuse permitia-se o laudêmio).
DIREITO REAL DE SUPERFÍCIE – 1.225, II, CC – 1.369 E SS.

Art. 1.373. Em caso de alienação do imóvel ou do direito de superfície, o superficiário ou o

proprietário tem direito de preferência (prelação, preempção), em igualdade de condições.
(vide art. 1.373 do CC e art. 22 do Estatuto da Cidade)

Caso seja desrespeitado: Três correntes doutrinárias – ou até quatro –, podem ser
apontadas a respeito do tema.

Primeira corrente, o fundieiro ou superficiário preterido somente pode pleitear perdas e

danos da outra parte, o que é aplicação da cláusula de preferência da compra e venda
(arts. 513 a 520 do CC/2002). Subsume-se o art. 518 do CC, pelo qual: “Responderá por
perdas e danos o comprador, se alienar a coisa sem ter dado ao vendedor ciência do preço
e das vantagens que por ela lhe oferecem. Responderá solidariamente o adquirente, se
tiver procedido de má-fé”. A essa corrente estão filiados Pablo Stolze Gagliano (Código...,
2004, v. XIII, p. 42), Sílvio de Salvo Venosa (Código..., 2010, p. 1.238), Jones Figueirêdo
Alves e Mário Luiz Delgado (Código..., 2005, p. 697).

Segunda corrente, deve-se aplicar, por analogia, o art. 33 da Lei de Locação (Lei
8.245/1991), cabendo alienação da coisa mediante o depósito do preço ou perdas e danos.
Essa corrente é liderada por Maria Helena Diniz (Código..., 2010, p. 954) e Marco Aurélio
DIREITO REAL DE SUPERFÍCIE – 1.225, II, CC – 1.369 E SS.

Art. 1.373. Em caso de alienação do imóvel ou do direito de superfície, o superficiário ou o

proprietário tem direito de preferência (prelação, preempção), em igualdade de condições. (vide art.
1.373 do CC e art. 22 do Estatuto da Cidade)

Caso seja desrespeitado: Três correntes doutrinárias – ou até quatro –, podem ser apontadas a
respeito do tema.

Terceira corrente, aplica-se o art. 504 do CC/2002, que trata do direito de preferência ou prelação
legal a favor do condômino no condomínio de coisa indivisível. A aplicação por analogia está fundada
na proximidade real entre os institutos, o que não ocorre nos caminhos percorridos pelas correntes
anteriores. O prazo decadencial para a ação de adjudicação da coisa é de 180 dias, a contar da
ciência da alienação realizada ao terceiro. Filia-se inicialmente a essa corrente, a pesar de ser a
quarta corrente, a seguir exposta, também sedutora. Do mesmo modo entendem Cristiano Chaves
de Farias e Nelson Rosenvald (Direitos..., 2006, p. 408), Rodrigo Reis Mazzei (Direito..., 2013, p. 190),
Gustavo Tepedino, Maria Celina Bodin de Moraes e Heloísa Helena Barboza (Código..., 2011, v. III, p.
961).

Enunciado aprovado na V Jornada de Direito Civil, evento promovido pelo Conselho da Justiça
Federal e pelo Superior Tribunal de Justiça em 2011: “ao superficiário que não foi previamente
notificado pelo proprietário para exercer o direito de preferência previsto no art. 1.373 do CC, é
assegurado o direito de, no prazo de seis meses, contado do registro da alienação, adjudicar para si o
bem mediante depósito do preço” (Enunciado n. 510). A única ressalva a fazer ao enunciado é que
DIREITO REAL DE SUPERFÍCIE – 1.225, II, CC – 1.369 E SS.

Art. 1.373. Em caso de alienação do imóvel ou do direito de superfície, o superficiário ou o proprietário tem
direito de preferência (prelação, preempção), em igualdade de condições. (vide art. 1.373 do CC e art. 22 do
Estatuto da Cidade)

Caso seja desrespeitado: Três correntes doutrinárias – ou até quatro –, podem ser apontadas a respeito do
tema.

Com a emergência da Lei 13.465/2017, pode ser ventilada uma quarta corrente, na mesma linha de se
reconhecer o direito de adjudicação em favor daquele que foi preterido no seu direito de preferência na
superfície, mas com a aplicação analógica do novo art. 1.510-D do Código Civil.

Art. 1.510-D. Em caso de alienação de qualquer das unidades sobrepostas, terão direito de preferência, em
igualdade de condições com terceiros, os titulares da construção-base e da laje, nessa ordem, que serão
cientificados por escrito para que se manifestem no prazo de trinta dias, salvo se o contrato dispuser de
modo diverso. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 1 o O titular da construção-base ou da laje a quem não se der conhecimento da alienação poderá, mediante
depósito do respectivo preço, haver para si a parte alienada a terceiros, se o requerer no prazo decadencial
de cento e oitenta dias, contado da data de alienação. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 2 o Se houver mais de uma laje, terá preferência, sucessivamente, o titular das lajes ascendentes e o titular
das lajes descendentes, assegurada a prioridade para a laje mais próxima à unidade sobreposta a ser
DIREITO REAL DE SUPERFÍCIE – 1.225, II, CC – 1.369
E SS.

(3 formas de extinção)

Art. 1.374. Antes do termo final, resolver-se-á a

concessão se o superficiário der ao terreno
destinação diversa daquela para que foi concedida.
DIREITO REAL DE SUPERFÍCIE – 1.225, II, CC – 1.369 E SS.

(3 formas de extinção)

Art. 1.375. Extinta a concessão, o proprietário passará a ter a

propriedade plena sobre o terreno, construção ou plantação,
independentemente de indenização, se as partes não houverem
estipulado o contrário. (reversão*)

Vencido o prazo estipulado pelas partes, o negócio jurídico

celebrado é reputado extinto automaticamente, sem a
necessidade de notificação do superficiário. Caso a coisa não
seja devolvida, o fundieiro proprietário poderá ingressar com a
ação de reintegração de posse em face do superficiário,
demanda que sempre é cabível nos casos de superfície
DIREITO REAL DE SUPERFÍCIE – 1.225, II, CC – 1.369
E SS.

Art. 1.376. No caso de extinção do direito de

superfície em conseqüência de desapropriação, a
indenização cabe ao proprietário e ao superficiário,
no valor correspondente ao direito real de cada um.

Art. 1.377. O direito de superfície, constituído por

pessoa jurídica de direito público interno, rege-se
por este Código, no que não for diversamente
disciplinado em lei especial (estatuto da cidade).
CUIDADO

Enunciado n. 93 do CJF/STJ, da I Jornada de Direito

Civil (2002): “as normas previstas no Código Civil
sobre o direito de superfície não revogam as
normas relativas a direito de superfície constantes
do Estatuto da Cidade (Lei 10.257/2001), por ser
instrumento de política de desenvolvimento
urbano”.
 CC Estatuto da cidade
CUIDADO (lei 10.406/2002) (lei 10.257/2001)

Imóvel urbano ou
Imóvel urbano
rural.

Exploração mais
Exploração mais
ampla: qualquer
restrita: construções e
utilização de acordo
plantações.
com a política urbana.

Em regra, não há
Em regra, é possível
autorização para
utilizar o subsolo ou o
utilização do subsolo
espaço aéreo.
e do espaço aéreo.

Cessão por prazo

Cessão somente por
determinado ou
prazo determinado.
indeterminado.
ATENÇÃO.

Possibilidade de instituição de superfície de segundo grau (direito de

sobrelevação, conhecido como direito de laje - Art. 1.225. São direitos reais: XIII -
a laje. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

Enunciado n. 568, aprovado quando da VI Jornada de Direito Civil (2013), in

verbis: “o direito de superfície abrange o direito de utilizar o solo, o subsolo ou o
espaço aéreo relativo ao terreno, na forma estabelecida no contrato, admitindo-
se o direito de sobrelevação, atendida a legislação urbanística”. Assim, entendeu-
se que é possível afastar, por força do contrato, a norma do parágrafo único do
art. 1.369 do CC, considerada como preceito de ordem privada.

Art. 1.369. O proprietário pode conceder a outrem o direito de construir ou de

plantar em seu terreno, por tempo determinado, mediante escritura pública
devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

Parágrafo único. O direito de superfície não autoriza obra no subsolo, salvo se for
inerente ao objeto da concessão.
ATENÇÃO.

Possibilidade de instituir direito real de garantia (hipoteca -

Art. 1.225. São direitos reais: IX - a hipoteca;)

Enunciado n. 249 do CJF/STJ, da III Jornada de Direito Civil

(2004), que “a propriedade superficiária pode ser
autonomamente objeto de direitos reais de gozo e de garantia,
cujo prazo não exceda a duração da concessão da superfície,
não se lhe aplicando o art. 1.474”. Ilustrando, é possível
hipotecar o direito do superficiário pelo prazo de vigência do
direito real. O enunciado doutrinário foi aprovado em
momento anterior à alteração do art. 1.473 do CC/2002 pela
Lei 11.481/2007, que introduziu expressamente a possibilidade
de hipoteca sobre a propriedade superficiária (inc. X).
ATENÇÃO.

Possibilidade de USUCAPIR

É perfeitamente possível adquirir por usucapião o direito à superfície, se houver interesse do

usucapiente, assim como ocorre com outros direitos reais de gozo, caso das servidões. Esse, aliás,
parece ser o entendimento majoritário da doutrina, que deve ser seguido, apesar de resistências
(nesse sentido, pela usucapião, DINIZ, Maria Helena. Curso..., 2009, v. 4, p. 476-477; ALVES, Jones
Figueirêdo; DELGADO, Mário Luiz. Código..., 2005, p. 696; FIGUEIRA JR., Joel Dias. Código..., 2008, p.
1.472; MELO, Marco Aurélio Bezerra de. Direito..., 2007. p. 290; BARROS, Flávio Augusto Monteiro de.
Manual..., 2005, v. 3, p. 118; GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito..., 2010, v. 5, p. 447). Atualizando a
obra, entendo que é possível a usucapião extrajudicial ou administrativa de superfície, nos moldes
como foi introduzido pelo CPC/2015 na Lei de Registros Públicos (art. 216-A da Lei 6.015/1973,
devidamente atualizado pela Lei 13.465/2017).

Seguindo a corrente sobre a viabilidade da usucapião da superfície, Rodrigo Reis Mazzei aponta duas
distintas situações tratadas pela doutrina relacionadas à usucapião de superfície e que parecem ter
sido tratadas pelo Código Civil de 2002. A primeira delas diz respeito à existência prévia da superfície, a
gerar a usucapião. A segunda tem relação com as hipóteses de não existir a concessão superficiária
formalizada, passando alguém a adotar a postura de superficiário (MAZZEI, Rodrigo Reis. Direito...,
2013, p. 178).

Em sentido contrário, o entendimento de Gustavo Tepedino, Maria Celina Bodin de Moraes e Heloísa
Helena Barboza, para quem “não seria possível usucapir, na prática, o domínio sobre a construção ou
plantação desvinculado do domínio da propriedade” (Código..., 2011, v. III, p. 756).
ATENÇÃO.

Possibilidade de USUCAPIR

É perfeitamente possível adquirir por usucapião o direito à superfície, se houver interesse do

usucapiente, assim como ocorre com outros direitos reais de gozo, caso das servidões. Esse, aliás,
parece ser o entendimento majoritário da doutrina, que deve ser seguido, apesar de resistências
(nesse sentido, pela usucapião, DINIZ, Maria Helena. Curso..., 2009, v. 4, p. 476-477; ALVES, Jones
Figueirêdo; DELGADO, Mário Luiz. Código..., 2005, p. 696; FIGUEIRA JR., Joel Dias. Código..., 2008, p.
1.472; MELO, Marco Aurélio Bezerra de. Direito..., 2007. p. 290; BARROS, Flávio Augusto Monteiro de.
Manual..., 2005, v. 3, p. 118; GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito..., 2010, v. 5, p. 447). Atualizando a
obra, entendo que é possível a usucapião extrajudicial ou administrativa de superfície, nos moldes
como foi introduzido pelo CPC/2015 na Lei de Registros Públicos (art. 216-A da Lei 6.015/1973,
devidamente atualizado pela Lei 13.465/2017).

Seguindo a corrente sobre a viabilidade da usucapião da superfície, Rodrigo Reis Mazzei aponta duas
distintas situações tratadas pela doutrina relacionadas à usucapião de superfície e que parecem ter
sido tratadas pelo Código Civil de 2002. A primeira delas diz respeito à existência prévia da superfície, a
gerar a usucapião. A segunda tem relação com as hipóteses de não existir a concessão superficiária
formalizada, passando alguém a adotar a postura de superficiário (MAZZEI, Rodrigo Reis. Direito...,
2013, p. 178).

Em sentido contrário, o entendimento de Gustavo Tepedino, Maria Celina Bodin de Moraes e Heloísa
Helena Barboza, para quem “não seria possível usucapir, na prática, o domínio sobre a construção ou
plantação desvinculado do domínio da propriedade” (Código..., 2011, v. III, p. 756).
ENFITEUSE

Antiquíssimo instituto jurídico. Sua definição constava do art. 678 do CC/1916, segundo o
qual “Dá-se a enfiteuse, aforamento, ou emprazamento, quando por ato entre vivos, ou de
última vontade, o proprietário atribui a outro o domínio útil do imóvel, pagando a pessoa,
que o adquire, e assim se constitui enfiteuta, ao senhorio direto uma pensão, ou foro, anual,
certo e invariável”. A codificação anterior tratava a enfiteuse como direito real de gozo ou
fruição.

Além da previsão de pagamento do foro anual, o enfiteuta era obrigado a pagar os ônus e
tributos do imóvel (art. 682 do CC/1916). A enfiteuse era tida como perpétua (art. 679 do
CC/1916). A enfiteuse por tempo limitado considerava-se arrendamento, e com tal era regida.
Ademais, sempre que se realizasse a transferência do domínio útil, por venda ou doação em
pagamento pelo enfiteuta, o senhorio direto, que não usasse do seu direito de preferência,
teria direito de receber do alienante o laudêmio, que seria de dois e meio por cento sobre o
preço da alienação, se outro não se tivesse sido fixado no título de aforamento (art. 686 do
CC/1916).

Na realidade brasileira, a enfiteuse recaía sobre áreas do interesse nacional, caso de terras de
marinha, hipótese que ainda subsiste; sobre aldeias indígenas (caso de Alphaville, na Grande
São Paulo) e em outras áreas específicas, caso da enfiteuse em favor da família real, na cidade
de Petrópolis, Rio de Janeiro. A partir da segunda metade do século XX, a enfiteuse perdeu
sua utilidade prática, passando a ser vista como um instituto velho e superado pelos civilistas.
ENFITEUSE

Diante dessa realidade, o Código Civil de 2002 retirou a sua menção do rol dos
direitos reais, não havendo tratamento específico na atual codificação a respeito
de enfiteuses sobre bens particulares.

“Art. 2.038. Fica proibida a constituição de enfiteuses e subenfiteuses,

subordinando-se as existentes, até sua extinção, às disposições do Código Civil
anterior, Lei 3.071, de 1.º de janeiro de 1916, e leis posteriores.
§ 1.º Nos aforamentos a que se refere este artigo é defeso:
I – cobrar laudêmio ou prestação análoga nas transmissões de bem aforado,
sobre o valor das construções ou plantações;
II – constituir subenfiteuse.
§ 2.º A enfiteuse dos terrenos de marinha e acrescidos regula-se por lei especial”.

Em relação às enfiteuses sobre terrenos da marinha, relativas à União, essas são

regidas atualmente pelo Decreto-lei 9.760/1946, pelo Decreto-lei 2.398/1987 e
pela Lei 9.636/1998 – também com modificações da Lei 13.465/2017 –,
conforme consta do art. 2.038, § 2.º, do CC/2002.