Art. 1.225.

São direitos reais:

I - a propriedade;
II - a superfície; (FRUIÇÃO)
III - as servidões; (FRUIÇÃO)
IV - o usufruto; (FRUIÇÃO)
V - o uso; (FRUIÇÃO)
VI - a habitação; (FRUIÇÃO)
VII - o direito do promitente comprador do imóvel; (DE
AQUISIÇÃO)
VIII - o penhor; (GARANTIA)
IX - a hipoteca; (GARANTIA)
X - a anticrese. (GARANTIA)
XI - a concessão de uso especial para fins de moradia; (FRUIÇÃO)
XII - a concessão de direito real de uso; e (FRUIÇÃO)
SERVIDÃO (1.378 AO 1.389

A servidão é direito real sobre coisa imóvel, onde um prédio

proporciona utilidade a outro, gravando este último, que é do
domínio de outra pessoa.

O prédio que suporta a servidão é o serviente, e o prédio ao qual se

presta a utilidade da propriedade é o dominante (FARIAS E
ROSENVALD, 2015, p. 670).

Para compreensão deste instituto, é importante ter em mente que,

embora a constituição do direito de servidão seja produto da vontade
do serviente e do dominante, o gravame recai sobre os prédios
envolvidos e se estende a terceiros que porventura venham a usar o
prédio serviente. Inclusive, deve ser realizado o registro da servidão
no cartório de registro de imóveis competente (BRASIL, 2002,
SERVIDÃO (1.378 AO 1.389
SERVIDÃO (1.378 AO 1.389
SERVIDÃO – CARACTERISTICAS

a)Predialidade – como exposto, só se admitem servidões sobre prédios,

ou seja, sobre bens imóveis corpóreos, excluindo-se os bens móveis e
imateriais.

b)Acessoriedade – as servidões não podem existir sozinhas, havendo

necessidade de um prédio sobre o qual recaem.

c)Ambulatoriedade – a servidão acompanha o prédio no caso de sua

transmissão.

d)Indivisibilidade – a servidão não se adquire nem se perde por partes,

como regra, sendo indivisível (servitutes dividi no possunt). A regra,
prevista pelo art. 1.386 do CC, comporta exceção, como se verá.

e)Perpetuidade – no sentido de não se poder estabelecer uma servidão

por tempo determinado. Ressalte-se que a presente característica não
afasta a possibilidade de extinção da servidão.
SERVIDÃO – PRINCÍPIOS

Nulli res sua servit – não existe servidão sobre a própria coisa de
alguém. –
Servitus in faciendo consistere nequit – a servidão não sujeita a
pessoa, mas a coisa.

–Servitus servitutis non potest – não se admite a subservidão, a

servidão da servidão ou servidão de segundo grau.

–Praedia debent esse vicina – em princípio, os prédios relativos à

servidão devem ser vizinhos, havendo uma relação jurídica de
interferência entre eles.

–Servitutum numerus no est clausus – não há que se falar de

enquadramento da servidão em relação taxativa, diante das várias
formas que a figura pode assumir no plano concreto.
SERVIDÃO
Art. 1.378. A servidão proporciona utilidade para o prédio dominante, e
grava o prédio serviente, que pertence a diverso dono, e constitui-se (A)
mediante declaração expressa dos proprietários, (B) ou por testamento, e
subseqüente registro no Cartório de Registro de Imóveis.

A servidão pode decorrer de negócio jurídico inter vivos ou mortis causa, ou

seja, há declaração de vontade, não é instituida por sentença, como na
passagem forçada (Art. 1.285CC – Direito de vizinhança)

Art. 1.285. O dono do prédio que não tiver acesso a via pública, nascente ou porto, pode, mediante
pagamento de indenização cabal, constranger o vizinho a lhe dar passagem, cujo rumo será judicialmente
fixado, se necessário.

§ 1 o Sofrerá o constrangimento o vizinho cujo imóvel mais natural e facilmente se prestar à passagem.

§ 2 o Se ocorrer alienação parcial do prédio, de modo que uma das partes perca o acesso a via pública,
nascente ou porto, o proprietário da outra deve tolerar a passagem.

§ 3 o Aplica-se o disposto no parágrafo antecedente ainda quando, antes da alienação, existia passagem
através de imóvel vizinho, não estando o proprietário deste constrangido, depois, a dar uma outra.

Confira mais em < https://www.youtube.com/watch?v=m5NvkvCTx-Y&t=14s >

SERVIDÃO e Usufruto
É possível sua instituição, inclusive extrajudicial ou
administrativa de servidão, nos termos da inclusão
realizada na Lei de Registros Públicos pelo art. 1.071 do
CPC/2015 (art. 216-A, atualizado pela Lei 13.465/2017)

Art. 1.379. O exercício incontestado e contínuo de uma

servidão aparente, por dez anos, nos termos do art.
1.242 , autoriza o interessado a registrá-la em seu
nome no Registro de Imóveis, valendo-lhe como título
a sentença que julgar consumado a usucapião.

Parágrafo único. Se o possuidor não tiver título, o prazo

da usucapião será de vinte anos.
SERVIDÃO e Usufruto
Parágrafo único. Se o possuidor não tiver
título, o prazo da usucapião será de vinte
anos.

Enunciado n. 251 do CJF/STJ, da III Jornada de

Direito Civil (2004): “o prazo máximo para o
usucapião extraordinário de servidões deve
ser de 15 anos, em conformidade com o
sistema geral de usucapião previsto no Código
Civil”.
SERVIDÃO e Usufruto
Parágrafo único. Se o possuidor não tiver
título, o prazo da usucapião será de vinte
anos.

Enunciado n. 251 do CJF/STJ, da III Jornada de

Direito Civil (2004): “o prazo máximo para o
usucapião extraordinário de servidões deve
ser de 15 anos, em conformidade com o
sistema geral de usucapião previsto no Código
Civil”.
SERVIDÃO e AÇÃO CONFESSÓRIA

É possível que a servidão decorra de sentença judicial, prolatada em ação

confessória, demanda que visa a declarar a prevalência ou não do direito real, que
tramita pelo rito comum. (quando se tratar de passagem forçada a ação é nominada
de ação de passagem forçada)

Da jurisprudência estadual, vejamos dois julgados que envolvem a citada demanda:

“Ação confessória. Servidão de passagem. Obstrução. Prova dos autos que confirma a
passagem contínua e permanente há anos, conforme depoimentos das testemunhas.
A servidão encontra-se devidamente registrada no ofício imobiliário. Sentença
mantida. Apelo desprovido. Unânime” (TJRS, Apelação Cível 575852-
17.2010.8.21.7000, Pelotas, 20.ª Câmara Cível, Rel. Des. Rubem Duarte, j.
27.04.2011, DJERS 06.05.2011).

“Agravo. Tutela antecipada. Ação confessória. Pretensão de restabelecer o

fornecimento de água, via servidão de aqueduto. Ausência dos requisitos necessários
à concessão. Carência de provas a corroborar a alegação do agravante. Recurso não
provido” (TJSP, Agravo de Instrumento 990.10.390473-7, Acórdão 4817822, São
Pedro, 13.ª Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Heraldo de Oliveira, j.
10.11.2010, DJESP 09.12.2010).
SERVIDÃO e AÇÃO CONFESSÓRIA

Da mesma forma é cabível a ação negatória de

servidão, por parte do proprietário do pretenso
imóvel serviente, que quer afastar o direito alheio.
Essa ação também deve seguir o procedimento
comum constante do CPC/2015.

Em ambas as demandas, a causa deve ser

analisada sempre tendo como pano de fundo a
função social da propriedade e da posse, sendo
esses os nortes orientadores do magistrado ao
reconhecer ou não o direito à servidão.
SERVIDÃO – CLASSIFICAÇÃO

Classificação quanto à natureza dos prédios envolvidos:

a)Servidão rústica – em casos de prédios localizados

fora de área urbana, ou seja, em terreno rural.
Exemplos: servidão para tirar água, para condução de
gado, de pastagem, para tirar areia ou pedras.

b)Servidão urbana – se o imóvel estiver localizado em

área urbana. Exemplos: servidão para escoar água da
chuva, para não impedir a entrada de luz, para
passagem de som, para usufruir de vista ou de janela.
SERVIDÃO –II)Classificação quanto às condutas das
partes:

Servidão contínua – aquela que é exercida

independentemente de ato humano. Exemplos:
servidão de passagem de som, de imagem, de energia,
de luz. (passagem de cabos e tubulações passou a se
enquadrar no regime de passagem forçada, pelo que
consta do art. 1.286 do Código Civil de 2002).

b)Servidão descontínua – depende da atuação

humana de forma sequencial, com intervalos.
Exemplos: servidão de passagem ou trânsito de
pessoas, servidão para tirar água de terreno alheio,
servidão de pastagem.
SERVIDÃO – Classificação quanto à forma de exteriorização:

a) Servidão aparente – está evidenciada no plano real e

concreto, havendo sinal exterior (visível a olho nu).
Exemplos: servidão de passagem ou trânsito, servidão de
imagem, servidão de vista (através da janela).

b)Servidão não aparente – aquela que não se revela no

plano exterior, não perceptível a olho nu. Exemplos:
servidão de não construir, servidão de não passar por
determinada via, servidão de não abrir janela e a servidão
de caminho, que consiste em transitar pelo prédio alheio,
sem que haja marca visível (DINIZ, Maria Helena. Curso...,
2009, v. 4, p. 415).
ATENÇÃO –
Regra - somente a servidão aparente propicia
a proteção possessória, o que não alcança a
servidão não aparente.

Art. 1.213. O disposto nos artigos

antecedentes não se aplica às servidões não
aparentes, salvo quando os respectivos títulos
provierem do possuidor do prédio serviente,
ou daqueles de quem este o houve.
*Tartuce defende que é possível.
Do exercício das servidões (1.380 a 1.386)

Art. 1.380. O dono de uma servidão pode fazer

todas as obras necessárias à sua conservação e
uso, e, se a servidão pertencer a mais de um
prédio, serão as despesas rateadas entre os
respectivos donos (concursu partes fiunt – art. 257 do CC).

Art. 1.381. As obras a que se refere o artigo

antecedente devem ser feitas pelo dono do
prédio dominante, se o contrário não dispuser
expressamente o título.
Do exercício das servidões (1.380 a 1.386)

Art. 1.382. Quando a obrigação incumbir ao dono

do prédio serviente, este poderá exonerar-se,
abandonando, total ou parcialmente, a
propriedade ao dono do dominante. (abandono
liberatório da propriedade)

Parágrafo único. Se o proprietário do prédio

dominante se recusar a receber a propriedade do
serviente, ou parte dela, caber-lhe-á custear as
obras.
Do exercício das servidões (1.380 a 1.386)

Art. 1.383. O dono do prédio serviente não poderá embaraçar

de modo algum o exercício legítimo da servidão.

Se o dono do prédio serviente embaraçar caracteriza-se

esbulho possessório.

Sílvio de Salvo Venosa observa que deve ser analisado o

embaraço com temperança, de acordo com as regras relativas
ao direito de vizinhança. E exemplifica: “não é abusivo o ato do
dono do prédio serviente que, por exemplo, determina o uso
de cadeado ou outro meio de segurança no acesso à passagem
na servidão de trânsito, desde que não a vede ou impeça”
(Código..., 2010, p. 1.247).
Do exercício das servidões (1.380 a 1.386)

Art. 1.384. A servidão pode ser removida, de um local

para outro, pelo dono do prédio serviente e à sua
custa, se em nada diminuir as vantagens do prédio
dominante, ou pelo dono deste e à sua custa, se
houver considerável incremento da utilidade e não
prejudicar o prédio serviente.

A remoção da servidão somente é possível se mantida

a função social do direito real de fruição, o que serve
para preencher o conceito legal indeterminado de
considerável incremento da utilidade.
Do exercício das servidões (1.380 a 1.386)

A servidão é regida pelo princípio de menor onerosidade ao imóvel serviente

Art. 1.385. Restringir-se-á o exercício da servidão às necessidades do prédio dominante,

evitando-se, quanto possível, agravar o encargo ao prédio serviente.

§ 1º Constituída para certo fim, a servidão não se pode ampliar a outro (se a servidão é de
passagem de água de chuva, não é possível também passar a água de esgoto).

§ 2º Nas servidões de trânsito, a de maior inclui a de menor ônus, e a menor exclui a mais
onerosa (se a servidão é de passagem de carros, inclui a passagem de pessoas, motos e
bicicletas. Todavia, a recíproca não é verdadeira. Uma passagem de motos e bicicletas não
inclui a passagem de carros).

§ 3º Se as necessidades da cultura, ou da indústria, do prédio dominante impuserem à

servidão maior largueza, o dono do serviente é obrigado a sofrê-la; mas tem direito a ser
indenizado pelo excesso (servidão para passagem de animais de menor porte, e o dono
do imóvel dominante passa a ter uma atividade relativa a animais maiores. O dono do
imóvel serviente é obrigado a tolerá-lo, tendo direito, porém, a uma indenização pela
tolerância.).
Do exercício das servidões (1.380 a 1.386)

A servidão é regida pelo princípio da

indivisibilidade.

Art. 1.386. As servidões prediais são

indivisíveis, e subsistem, no caso de divisão dos
imóveis, em benefício de cada uma das porções
do prédio dominante, e continuam a gravar
cada uma das do prédio serviente, salvo se, por
natureza, ou destino, só se aplicarem a certa
parte de um ou de outro.
Da Extinção das Servidões – (1.387 ao 1.389)

Art. 1.387. Salvo nas desapropriações, a

servidão, uma vez registrada, só se extingue,
com respeito a terceiros, quando cancelada.

Parágrafo único. Se o prédio dominante

estiver hipotecado, e a servidão se mencionar
no título hipotecário, será também preciso,
para a cancelar, o consentimento do credor.
Da Extinção das Servidões – (1.387 ao 1.389)

Art. 1.388. O dono do prédio serviente tem direito (ação

negatória), pelos meios judiciais, ao cancelamento do registro,
embora o dono do prédio dominante lho impugne:

I - quando o titular houver renunciado a sua servidão (direito

potestativo unilateral por parte do dono do imóvel dominante);

II - quando tiver cessado, para o prédio dominante, a utilidade

ou a comodidade, que determinou a constituição da servidão
(imóvel dominante agora tem acesso à via pública );

III - quando o dono do prédio serviente resgatar a servidão

(pode ser judicial ou amigável).
Da Extinção das Servidões – (1.387 ao 1.389)

Art. 1.389. Também se extingue a servidão, ficando ao dono do

prédio serviente a faculdade de fazê-la cancelar, mediante a prova da
extinção:

I - pela reunião dos dois prédios no domínio da mesma pessoa

(confusão real, quando, na mesma pessoa, confundem--se as
qualidades de proprietário do imóvel dominante e serviente );

II - pela supressão das respectivas obras por efeito de contrato, ou de

outro título expresso (perda de utilidade da servidão, de sua função
social);

III - pelo não uso, durante dez anos contínuos (desuso da servidão –
prazo decadencial e não prescricional – conta-se a partir da data da
ultima utilização).