INTENSIVO II

Direito Civil
Mônica Queiroz
Aula 9

ROTEIRO DE AULA

DIREITO DAS COISAS (continuação)

No final da aula passada, a professora estava trabalhando o tema “servidão”.

Relembrando:
Na servidão, um prédio (serviente) serve a outro prédio (dominante).

AÇÕES QUE SE REFEREM À SERVIDÃO:

1) Ação confessória: o proprietário do prédio dominante objetiva que seja declarada a existência de uma servidão.
✓ Quem maneja essa ação é o proprietário do prédio dominante.
2) Ação negatória: o proprietário do prédio serviente objetiva que seja declarada a inexistência de uma servidão.
✓ Quem tem interesse nessa ação é o proprietário do prédio serviente.

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Observações:
✓ A passagem forçada não é um direito real, mas sim uma manifestação do direito de vizinhança, conforme
consta no art. 1.285, CC1.
✓ A passagem forçada se destina ao proprietário de um prédio que não tem saída (prédio encravado).

DO USUFRUTO
• Direito real de gozo ou fruição.
• O sujeito tem o direito de usar e fruir temporariamente da coisa alheia.
• Partes: usufrutuário e nu-proprietário.

No usufruto, o sujeito tem o direito de usar e fruir temporariamente da coisa alheia (pertencente ao nu-proprietário).

O usufrutuário tem a possibilidade de utilização ou, por exemplo, de locação da coisa.

O usufrutuário tem legitimidade para ajuizar as ações possessórias.

O nu-proprietário tem a possibilidade de dispor do bem e de reivindicar o bem.

Ele é chamado de nu-proprietário porque a propriedade dele é despida de algumas faculdades (usar e gozar da coisa).
O nu-proprietário também tem legitimidade para ajuizar as ações possessórias. Além disso, ele pode manejar ações
reivindicatórias.

CARACTERÍSTICAS:
• Oponibilidade erga omnes (contra todos);
• Direito de sequela;

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CC, art. 1.285: “ O dono do prédio que não tiver acesso a via pública, nascente ou porto, pode, mediante pagamento
de indenização cabal, constranger o vizinho a lhe dar passagem, cujo rumo será judicialmente fixado, se necessário.
§ 1 o Sofrerá o constrangimento o vizinho cujo imóvel mais natural e facilmente se prestar à passagem.
§ 2 o Se ocorrer alienação parcial do prédio, de modo que uma das partes perca o acesso a via pública, nascente ou
porto, o proprietário da outra deve tolerar a passagem.
§ 3 o Aplica-se o disposto no parágrafo antecedente ainda quando, antes da alienação, existia passagem através de
imóvel vizinho, não estando o proprietário deste constrangido, depois, a dar uma outra.”

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 • Não admite a possibilidade de alienação, todavia o seu exercício pode ser cedido a título oneroso ou gratuito
(art. 1.393, CC).
Exemplos: o usufrutuário pode fazer um contrato de locação ou de comodato.
• Caráter temporário – A professora destaca que o usufruto é temporário, ainda que ele apresente um termo
final incerto.
Exemplo: imagine que haja um usufruto vitalício (termo final incerto). Mesmo assim, trata-se de caráter
temporário.

Obs.:
Se o usufrutuário for uma P.J.: 30 anos (art. 1.410, III, CC2).

CONSTITUIÇÃO DO USUFRUTO:
1. Negócio jurídico (contrato de doação ou testamento).
Exemplo: o pai doa um imóvel ao filho, mas reserva a si próprio o usufruto vitalício do imóvel.

Usufruto por contrato (alienação): ocorre quando o proprietário transfere o usufruto a terceiro, ficando com a nua-
propriedade.
Usufruto por contrato (retenção): ocorre quando o proprietário retém o usufruto para si e transfere a nua-propriedade
a um terceiro.
Exemplo: o pai doa um imóvel ao filho, mas reserva a si próprio o usufruto vitalício do imóvel.

2. Usucapião (aplica-se a regras da usuc. Extraordinária [15 anos] e ordinária [10 anos])
Neste caso, o usufruto não é adquirido diretamente do proprietário.

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CC, art. 1410, III: “O usufruto extingue-se, cancelando-se o registro no Cartório de Registro de Imóveis:
(...)
III - pela extinção da pessoa jurídica, em favor de quem o usufruto foi constituído, ou, se ela perdurar, pelo decurso de
trinta anos da data em que se começou a exercer;”

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3. Por força de lei (ex: quando os pais têm o usufruto dos bens dos filhos – art. 1689, I, CC)

Caberá registro?
Somente caberá registro para o usufruto decorrente de negócio jurídico!
Não se exige registro para o usufruto decorrente de usucapião e lei.

Objeto do usufruto
Bens móveis e imóveis.

E os acessórios? Os acessórios também são objeto do usufruto, salvo disposição em sentido contrário.
Aplica-se o princípio da gravitação jurídica.

CC, art. 1.392, §1º: “Se, entre os acessórios e os acrescidos, houver coisas consumíveis, terá o usufrutuário o dever de
restituir, findo o usufruto, as que ainda houver e, das outras, o equivalente em gênero, qualidade e quantidade, ou,
não sendo possível, o seu valor, estimado ao tempo da restituição.”

Obs.: No caso de usufruto impróprio, serão aplicadas as regras do contrato de mútuo.

DO USO

Sinônimos:
Usufruto nanico, usufruto anão, usufruto em miniatura, usufruto reduzido

No uso, o usuário pode usar e fruir da coisa, porém, a fruição é restrita aos frutos necessários para a subsistência do
usuário (e de sua família).

Partes: Usuário e Proprietário

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CC, art. 1.412. “O usuário usará da coisa e perceberá os seus frutos, quanto o exigirem as necessidades suas e de sua
família.
§ 1 o Avaliar-se-ão as necessidades pessoais do usuário conforme a sua condição social e o lugar onde viver.
§ 2 o As necessidades da família do usuário compreendem as de seu cônjuge, dos filhos solteiros e das pessoas de seu
serviço doméstico.”

CC, art. 1.413. “São aplicáveis ao uso, no que não for contrário à sua natureza, as disposições relativas ao usufruto.”

Objeto do uso: bens móveis ou imóveis.

O uso poderá ser gratuito ou oneroso.
Possui caráter personalíssimo - não admite cessão, nem se transmite com a herança.

DA HABITAÇÃO
• É o mais limitado dos direitos reais de gozo ou fruição.
• O habitante faz jus parcialmente ao uso da coisa, pois o que lhe é passado é o direito de habitar o imóvel.
• O habitante não poderá alugar ou emprestar a coisa.
• Direito real gratuito.
• Aplica-se as regras do usufruto, no que couber (art. 1.416, CC3).

CC, art. 1.414: “Quando o uso consistir no direito de habitar gratuitamente casa alheia, o titular deste direito não a
pode alugar, nem emprestar, mas simplesmente ocupá-la com sua família.”

Constituição da habitação- A habitação pode ocorrer por:

• Por contrato ou testamento (registro)
• Por lei: situa-se na esfera sucessória legítima do cônjuge ou do companheiro (art. 1831, CC).

CC, art. 1.831: “Ao cônjuge sobrevivente, qualquer que seja o regime de bens, será assegurado, sem prejuízo da
participação que lhe caiba na herança, o direito real de habitação relativamente ao imóvel destinado à residência da
família, desde que seja o único daquela natureza a inventariar.”

STJ: “Não podem os herdeiros exigir remuneração da companheira sobrevivente, nem da filha que com ela reside no
imóvel.” (STJ, REsp 1.846.167 – SP, Rel. Min. Nancy Andrigui, Terceira Turma, por unanimidade, j. 09/02/2021).

3 CC, art. 1416: “São aplicáveis à habitação, no que não for contrário à sua natureza, as disposições relativas ao
usufruto.”

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STJ: “Aos herdeiros não é autorizado exigir a extinção do condomínio e a alienação do bem imóvel comum enquanto
perdurar o direito real de habitação.” STJ, REsp 1.846.167 – SP, Rel. Min. Nancy Andrigui, Terceira Turma, por
unanimidade, j. 09/02/2021).

Direito real de habitação simultâneo

CC, art. 1.415: “Se o direito real de habitação for conferido a mais de uma pessoa, qualquer delas que sozinha habite
a casa não terá de pagar aluguel à outra, ou às outras, mas não as pode inibir de exercerem, querendo, o direito, que
também lhes compete, de habitá-la.”

Exemplo: se há 3 pessoas que possuem direito real de habitação, mas apenas 1 está habitando o imóvel, os demais
não podem exigir aluguel.

Obs.: A concessão de uso especial para fins de moradia e a concessão de direito real de uso são matérias estudadas
no Direito Administrativo.

Direitos Reais de Garantia: Penhor, Hipoteca e Anticrese (informações gerais)

➢ Um bem é individualizado servindo de garantia para o pagamento de uma dívida. Exemplo: “A” faz um
contrato de mútuo com “B” e dá um bem em garantia do contrato.
➢ Apresentam caráter acessório (o principal é a obrigação/dívida);
➢ Somente a pessoa capaz pode dar um bem em garantia.
Obs.: O absolutamente incapaz pode dar um bem em garantia se estiver devidamente representado. O
relativamente incapaz pode dar um bem em garantia se estiver devidamente assistido.

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 ➢ Somente o bem alienável pode ser dado em garantia (art. 1.420, CC4)
➢ A coisa com vários donos (condomínio): art. 1.420, §2º - “A coisa comum a dois ou mais proprietários não
pode ser dada em garantia real, na sua totalidade, sem o consentimento de todos; mas cada um pode
individualmente dar em garantia real a parte que tiver.”

Com o registro:
• Penhor/Hipoteca: surge o direito de excutir a coisa (direito de executar a coisa) e o direito de preferência (art.
1.422).
Obs.: o direito de preferência significa que, em um eventual concurso de credores, o credor hipotecário e o
credor pignoratício têm o direito de receber primeiro.
• Anticrese: surge o direito de retenção da coisa, não podendo ser superior a 15 anos (art.1.423).

CC, art. 1.422: “O credor hipotecário e o pignoratício têm o direito de excutir a coisa hipotecada ou empenhada, e
preferir, no pagamento, a outros credores, observada, quanto à hipoteca, a prioridade no registro.
Parágrafo único. Excetuam-se da regra estabelecida neste artigo as dívidas que, em virtude de outras leis, devam ser
pagas precipuamente a quaisquer outros créditos.”

CC, art. 1.423: “O credor anticrético tem direito a reter em seu poder o bem, enquanto a dívida não for paga; extingue-
se esse direito decorridos quinze anos da data de sua constituição.”

É vedado o pacto comissório!

Isso impede aos credores a inclusão de qualquer cláusula que lhe garanta o direito de ficar com o bem, caso a dívida
não seja paga.

Pacto comissório é uma cláusula que, ao ser colocada no contrato, possibilita que o credor, em caso de
inadimplemento do devedor, fique com a coisa que foi dada em garantia.

Essa proibição decorre do princípio da menor onerosidade para o devedor na execução, pois a garantia, na maior parte
das vezes, supera o valor da dívida.

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CC, art. 1.420: “ Só aquele que pode alienar poderá empenhar, hipotecar ou dar em anticrese; só os bens que se
podem alienar poderão ser dados em penhor, anticrese ou hipoteca.
§ 1 o A propriedade superveniente torna eficaz, desde o registro, as garantias reais estabelecidas por quem não era
dono.
§ 2 o A coisa comum a dois ou mais proprietários não pode ser dada em garantia real, na sua totalidade, sem o
consentimento de todos; mas cada um pode individualmente dar em garantia real a parte que tiver.”

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CC, art. 1.428: “É nula a cláusula que autoriza o credor pignoratício, anticrético ou hipotecário a ficar com o objeto da
garantia, se a dívida não for paga no vencimento.
Parágrafo único. Após o vencimento, poderá o devedor dar a coisa em pagamento da dívida.”

Atenção: É possível haver a dação em pagamento.

É permitido o pacto marciano!

O pacto marciano ocorre quando é feita uma avaliação da garantia dada (por um terceiro idôneo) e, se esta superar o
valor da dívida, o credor paga ao devedor a diferença entre a garantia e a dívida.

Enunciado 626, CJF: “Não afronta o art. 1.428 do Código Civil, em relações paritárias, o pacto marciano, cláusula
contratual que autoriza que o credor se torne proprietário da coisa objeto da garantia mediante aferição de seu justo
valor e restituição do supérfluo (valor do bem em garantia que excede o da dívida).”

PENHOR
Atenção: Não confundir penhor (direito real de garantia - bem móvel) com a penhora (instituto de direito processual
civil = ato de constrição judicial).
✓ No penhor, a pessoa empenha ou apenha o bem.
✓ Na penhora, o Estado faz a penhora do bem.

• Objeto: bem móvel.

• Deverá ser registrado – O registro, a depender da espécie de penhor, acontecerá em cartórios diferentes.

Espécies:
1) Penhor comum ou convencional:
- O devedor entrega ao credor um bem móvel para garantir o pagamento de uma dívida. Exemplo: a pessoa
deixa uma joia na Caixa Econômica Federal em penhor.
- Registro no Cartório de Títulos e Documentos (art. 1.432, CC)

2) Penhor Rural Subdivide-se em:

a) Penhor agrícola: art. 1.442:

Podem ser objeto de penhor:
I - máquinas e instrumentos de agricultura;
II - colheitas pendentes, ou em via de formação;

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III - frutos acondicionados ou armazenados;
IV - lenha cortada e carvão vegetal;
V - animais do serviço ordinário de estabelecimento agrícola.

b) Penhor pecuário: art. 1.444 - Podem ser objeto de penhor os animais que integram a atividade pastoril, agrícola ou
de lacticínios.

- No penhor rural: o bem continua na posse do devedor.

Quando se trata de penhor rural (agrícola ou pecuário), a posse do bem não será transmitida ao credor, pois o devedor
precisa do bem para pagar o credor.

- O registro será no Cartório de Registro de Imóveis (art. 1.438).

CC, art. 1.438: “Constitui-se o penhor rural mediante instrumento público ou particular, registrado no Cartório de
Registro de Imóveis da circunscrição em que estiverem situadas as coisas empenhadas.
Parágrafo único. Prometendo pagar em dinheiro a dívida, que garante com penhor rural, o devedor poderá emitir, em
favor do credor, cédula rural pignoratícia, na forma determinada em lei especial.”

3) Penhor Industrial e Mercantil:

- Objeto: art. 1.447 - Podem ser objeto de penhor máquinas, aparelhos, materiais, instrumentos, instalados e em
funcionamento, com os acessórios ou sem eles; animais, utilizados na indústria; sal e bens destinados à exploração
das salinas; produtos de suinocultura, animais destinados à industrialização de carnes e derivados; matérias-primas e
produtos industrializados.

• No penhor industrial e mercantil, a posse direta não é transferida ao credor.

• Registro: Cartório de Registro de Imóveis (art. 1.448)

CC, art. 1.448: “Constitui-se o penhor industrial, ou o mercantil, mediante instrumento público ou particular,
registrado no Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição onde estiverem situadas as coisas empenhadas.
Parágrafo único. Prometendo pagar em dinheiro a dívida, que garante com penhor industrial ou mercantil, o devedor
poderá emitir, em favor do credor, cédula do respectivo crédito, na forma e para os fins que a lei especial determinar.”

4) Penhor de direitos e títulos de créditos

• Objeto: art. 1.451 – “Podem ser objeto de penhor direitos, suscetíveis de cessão, sobre coisas móveis.” Ex.:
direitos autorais; direitos sobre títulos de crédito.
• Registro: no Cartório de Títulos e Documentos.
• Deverá haver a tradição do título ao credor (art. 1.458).

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CC, art. 1.458: “O penhor, que recai sobre título de crédito, constitui-se mediante instrumento público ou particular
ou endosso pignoratício, com a tradição do título ao credor, regendo-se pelas Disposições Gerais deste Título e, no
que couber, pela presente Seção.”

5) Penhor de veículos
• Objeto: art. 1.461 – “Podem ser objeto de penhor os veículos empregados em qualquer espécie de transporte
ou condução.”
• Registro: Cartório de Títulos e Documentos.
• O bem continua na posse do devedor.
• Prazo máximo: 2 anos, prorrogáveis por igual período (art. 1.466)

CC, art. 1.466: “O penhor de veículos só se pode convencionar pelo prazo máximo de dois anos, prorrogável até o
limite de igual tempo, averbada a prorrogação à margem do registro respectivo.”

Atenção:
A professora destaca que o CC/2002 exigia que, para promover o penhor de um veículo, este deveria estar segurado.
Em 2021, uma lei revogou o dispositivo que fazia tal exigência.

CC, art. 1.463: “Não se fará o penhor de veículos sem que estejam previamente segurados contra furto, avaria,
perecimento e danos causados a terceiros.” (revogado)

Lei n. 14.179, 30 de junho de 2021 (estabeleceu normas para facilitação de acesso a crédito e para mitigação dos
impactos econômicos decorrentes da pandemia da Covid-19) revogou o art. 1.463, CC que vedava o penhor de veículos
sem prévia contratação de seguro contra furto, avaria, perda e danos contra terceiros.

6) Penhor Legal:
• Decorre de lei.
• Independe de convenção.
• Hipóteses:

CC, art. 1.467: “São credores pignoratícios, independentemente de convenção:

I - os hospedeiros, ou fornecedores de pousada ou alimento, sobre as bagagens, móveis, jóias ou dinheiro que os seus
consumidores ou fregueses tiverem consigo nas respectivas casas ou estabelecimentos, pelas despesas ou consumo
que aí tiverem feito; (a bagagem é garantia do hospedeiro)
II - o dono do prédio rústico ou urbano, sobre os bens móveis que o rendeiro ou inquilino tiver guarnecendo o mesmo
prédio, pelos aluguéis ou rendas.”

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HIPOTECA
Na hipoteca, em regra, é dado um bem imóvel como garantia.
Exceções: navios e aeronaves são bens móveis, mas podem ser dados em hipoteca (bens móveis sui generis).

CC, art. 1.473: “Podem ser objeto de hipoteca:

I - os imóveis e os acessórios dos imóveis conjuntamente com eles;
II - o domínio direto;
III - o domínio útil;
IV - as estradas de ferro;
V - os recursos naturais a que se refere o art. 1.230 , independentemente do solo onde se acham;
VI - os navios;
VII - as aeronaves.
VIII - o direito de uso especial para fins de moradia; (Incluído pela Lei nº 11.481, de 2007)
IX - o direito real de uso; (Incluído pela Lei nº 11.481, de 2007)
X - a propriedade superficiária . (Incluído pela Lei nº 11.481, de 2007)”

- O bem hipotecado continua em poder do devedor.

- É nula a cláusula que proíbe a venda, a alienação (art. 1.475), entretanto, pode ser convencionado que se
houver a alienação, o crédito irá se vencer (vencimento antecipado - art. 1.475, p.ú.). O fato de o devedor
vender o bem não gera prejuízo ao credor, já que existe a sequela e registro.

Hipotecas sucessivas:
Podem ocorrer hipotecas sucessivas, mas haverá observância à ordem das hipotecas.

CC, art. 1.476: “O dono do imóvel hipotecado pode constituir outra hipoteca sobre ele, mediante novo título, em favor
do mesmo ou de outro credor.”

CC, art. 1.477: “Salvo o caso de insolvência do devedor, o credor da segunda hipoteca, embora vencida, não poderá
executar o imóvel antes de vencida a primeira.”

ANTICRESE

Na anticrese, há um bem que será dado em garantia e a posse desse bem é passada ao credor, que explora o bem,
para que, auferindo rendimentos, haja uma compensação pelo empréstimo.

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 • Ocorre quando o devedor entrega bem imóvel ao credor para que este retire rendimentos como compensação
da dívida (art. 1.5065).
• O credor terá a posse direta do bem.
• Responsabilidade do credor anticrético:

CC, art. 1.508: “O credor anticrético responde pelas deteriorações que, por culpa sua, o imóvel vier a sofrer, e pelos
frutos e rendimentos que, por sua negligência, deixar de perceber.

PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA
Trata-se de direito real em garantia.
Dúvida: a propriedade fiduciária seria direito real de garantia sobre coisa própria ou sobre coisa alheia?
A maioria dos manuais reponde que se trata de direito real de garantia sobre coisa alheia (mas esse tema não é
pacífico).

Exemplo: “A” quer comprar um carro de R$ 100mil, mas apenas dispõe de R$ 40 mil. Diante disso, “A” vai até uma
concessionária, paga os R$ 40 mil e os outros R$ 60 mil são obtidos junto a uma instituição financeira. Quando “A”
obtém a propriedade do veículo, imediatamente, ele a transfere ao banco. Trata-se de propriedade fiduciária.

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CC, art. 1.506: “Pode o devedor ou outrem por ele, com a entrega do imóvel ao credor, ceder-lhe o direito de
perceber, em compensação da dívida, os frutos e rendimentos.
§ 1 o É permitido estipular que os frutos e rendimentos do imóvel sejam percebidos pelo credor à conta de juros, mas
se o seu valor ultrapassar a taxa máxima permitida em lei para as operações financeiras, o remanescente será
imputado ao capital.
§ 2 o Quando a anticrese recair sobre bem imóvel, este poderá ser hipotecado pelo devedor ao credor anticrético, ou
a terceiros, assim como o imóvel hipotecado poderá ser dado em anticrese.”

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A alienação fiduciária em garantia é o contrato que cria uma garantia por meio da qual o devedor (devedor fiduciante),
transfere a propriedade de seu bem ao credor (credor fiduciário) até o pagamento total da dívida.

Disciplina legal:
✓ Bens imóveis: Lei 9.514/97
✓ Bens móveis fungíveis e infungíveis quando o credor é uma Instituição financeira: Lei nº 4.728/65 (Lei de
Mercado de Capitais) e Dec-Lei 911/69
✓ Bens móveis infungíveis quando o credor é uma pessoa natural ou uma pessoa jurídica: Arts. 1361/1368 – B,
CC.

CC, art. 1.368-A: “As demais espécies de propriedade fiduciária ou de titularidade fiduciária submetem-se à disciplina
específica das respectivas leis especiais, somente se aplicando as disposições deste Código naquilo que não for
incompatível com a legislação especial.”

Da Propriedade Fiduciária
CC, art. 1.361: “Considera-se fiduciária a propriedade resolúvel de coisa móvel infungível que o devedor, com escopo
de garantia, transfere ao credor.”

1º) É feito um contrato.

2º) Cláusula constituti: há uma inversão no título da posse (Constituto possessório).
Exemplo: ao ir à concessionária e comprar o veículo, o comprador se torna proprietário do bem, mas, imediatamente,
ele transfere a propriedade ao banco. Neste caso, há um constituto possessório que afirma que o comprador terá uma
posse direta.
3º) Desdobramento da posse: posse indireta (do proprietário) e posse direta.
4º) Propriedade resolúvel: é aquela que pode alcançar o seu fim em virtude de uma condição, de um termo ou de uma
causa superveniente (arts. 1369 e 1370, CC).

Havendo o inadimplemento da obrigação:

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CC, art. 1.364, CC: “Vencida a dívida, e não paga, fica o credor obrigado a vender, judicial ou extrajudicialmente, a coisa
a terceiros, a aplicar o preço no pagamento de seu crédito e das despesas de cobrança, e a entregar o saldo, se houver,
ao devedor.”

É vedado o pacto comissório!

CC, art. 1.365, CC: “É nula a cláusula que autoriza o proprietário fiduciário a ficar com a coisa alienada em garantia, se
a dívida não for paga no vencimento.
Parágrafo único. O devedor pode, com a anuência do credor, dar seu direito eventual à coisa em pagamento da dívida,
após o vencimento desta.”

Propriedade fiduciária:
✓ Direito real de garantia
✓ Direito real de aquisição

CC, art. 1.368-B, CC: “alienação fiduciária em garantia de bem móvel ou imóvel confere direito real de aquisição ao
fiduciante, seu cessionário ou sucessor. (Incluído pela Lei nº 13.043, de 2014)”

DIREITO REAL À AQUISIÇÃO

DO PROMITENTE COMPRADOR

O que é o contrato preliminar (promessa/compromisso)?

Exemplo: imagine que “A” pretende comprar um apartamento, mas não tem dinheiro. Neste caso, “A” assume parcelas
que serão pagas com o tempo ao proprietário do imóvel. Nesse exemplo, o alienante fará uma promessa de compra
e venda (e não uma escritura pública).

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A obrigação do proprietário será a de outorgar a escritura pública do imóvel no final do pagamento das parcelas. A
obrigação do adquirente vai ser a de pagar o preço estipulado.

Arts. 462/466, CC.

Sinônimos: Promessa, Compromisso, Pactum de Contrahendo, Contrato Preparatório, Pré-contrato.

Requisitos: são os mesmos do contrato definitivo (exceto quanto à forma).

CC, art. 462. “O contrato preliminar, exceto quanto à forma, deve conter todos os requisitos essenciais ao contrato a
ser celebrado.”

A promessa de compra e venda pode ser registrada no CRI ou não. Se ela for registrada, haverá um direito real e,
portanto, direito de sequela. Se não for registrado, não haverá direito de sequela e o prejudicado apenas poderá
pleitear indenização (caso o imóvel seja vendido a outra pessoa).

LAJE
A laje é direito real sobre coisa própria.

Sinônimos: direito de sobrelevação, direito de superfície de segundo grau.

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Disciplina Legal:
Lei 13.465/17, art. 1.225, XIII, CC e arts. 1510 – A a 1510 - E

Conceito
Ocorre quando o proprietário de um imóvel permite, a título oneroso ou gratuito, que um terceiro construa ou ocupe
construção acima ou abaixo de seu imóvel.

CC, art. 1510 – A. “O proprietário de uma construção-base poderá ceder a superfície superior ou inferior de sua
construção a fim de que o titular da laje mantenha unidade distinta daquela originalmente construída sobre o solo.”

Características:
✓ Não se exige que o acesso seja independente do imóvel primevo, isto é, o acesso pode ser compartilhado
entre a laje e a construção base. O que se exige é o isolamento funcional o que justifica a matrícula própria
da laje.
✓ Não implicará fração ideal do terreno para o titular da laje.
✓ O titular da laje responderá pelos encargos e tributos que incidirem sore a sua unidade.
✓ Naquilo que couber, serão aplicadas as regras do condomínio edilício à laje.
✓ A alienação onerosa das unidades sobrepostas à laje pressupõe direito de preferência.

CC, art. 1510 – D. “Em caso de alienação de qualquer das unidades sobrepostas, terão direito de preferência, em
igualdade de condições com terceiros, os titulares da construção-base e da laje, nessa ordem, que serão cientificados
por escrito para que se manifestem no prazo de trinta dias, salvo se o contrato dispuser de modo diverso.
§ 1 o O titular da construção-base ou da laje a quem não se der conhecimento da alienação poderá, mediante depósito
do respectivo preço, haver para si a parte alienada a terceiros, se o requerer no prazo decadencial de cento e oitenta
dias, contado da data de alienação.
§ 2 o Se houver mais de uma laje, terá preferência, sucessivamente, o titular das lajes ascendentes e o titular das lajes
descendentes, assegurada a prioridade para a laje mais próxima à unidade sobreposta a ser alienada. “

Aquisição do Direito Real de Laje

✓ Por negócio jurídico oneroso ou gratuito
✓ Por usucapião

Enunciado nº 627, CJF: “O direito real de laje é passível de usucapião.”

Qual será a forma? Se tiver um valor acima de 30 salários-mínimos, tem que ser por escritura pública.

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CC, art. 108: “Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que
visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta
vezes o maior salário mínimo vigente no País.”

Extinção da laje em virtude da ruína da construção-base:

CC, art. 1.510-E: “A ruína da construção-base implica extinção do direito real de laje, salvo:
I - se este tiver sido instituído sobre o subsolo;
II - se a construção-base for reconstruída no prazo de 5 (cinco) anos. (Redação dada pela Lei nº 14.382, de 2022)
Parágrafo único. O disposto neste artigo não afasta o direito a eventual reparação civil contra o culpado pela ruína. “

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