PROBLEMA

Ana, Pedro e Formiga adquiriram juntos

uma casa na praia, cada um
contribuindo com R$ 40.000. Acontece
que Ana deseja alugar o imóvel, Formiga
está agora brigado com o Pedro e
ambos desejam passar os sábados no
local para surfar e fazer castelos de areia.
Como proceder sob o prisma jurídico?
Parte I – Condomínio
Geral
Parte II – Condomínio
Edilício
Condomínio

questões gerais
Parte I – Condomínio
Geral
- Noção e modalidades
- Forma de uso, direitos e
deveres
- Administração
- Extinção
CCB, art. 1314 - Cada condômino pode usar
da coisa conforme sua destinação, sobre ela
exercer todos os direitos compatíveis com a
indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender a
sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou
gravá-la.
SISTEMÁTICA

- Exceção à regra de que a propriedade é

exclusiva (CCB, art. 1231)
- Autorização dos demais (CCB, art. 1314)
- Propriedade simultânea
e concorrente

- Mãe das discórdias

FRAÇÃO IDEAL

- Condomínio pro diviso: partes estabelecidas

- Condomínio pro indiviso: frações ideiais
equivalente a quota
Direitos dos condôminos:

a) Usar a coisa, de modo a

não incompatibilizar a indivisão;
b) Alienar sua parte, gravá-la, respeitada
a preferência; e
c) Reivindicar a coisa de terceiro.
Deveres

a) utilização livre e defesa da coisa

conforme sua destinação;
b) arcar com a conservação (CCB, art.
1.315);
c) divisão dos frutos e reparação dos
danos (CCB, arts. 1.319-1.326)
Comunhão x condomínio

Para Luciano Penteado (Coisas, 2014, p.

466): na comunhão há dois titulares do
mesmo direito (comunhão de bens pelo
casamento) com iguais direitos, no
condomínio, estado de indivisão direitos
distintos.
Ex.:

Um casal possui duas casas de igual

valores e estão casados no regime da
comunhão universal. Na separação
consensual não vão pagar imposto por
transmissão se cada qual ficar com bem
de igual valor.
Estado de indivisibilidade

- Bens não partilhados na herança

- Bens com mais de um titular
MODALIDADES
Condomínio voluntário
Condomínio necessário: muros divisórios
CCB, art. 1.791, parágrafo único – “Até a
partilha, o direito dos co-herdeiros, quanto à
propriedade e posse da herança, será
indivisível, e regular-se-á pelas normas
relativas ao condomínio”.
Ação de petição de herança

CCB, art. 1.824. “O herdeiro pode, em ação de

petição de herança, demandar o
reconhecimento de seu direito sucessório,
para obter a restituição da herança, ou de
parte dela, contra quem, na qualidade de
herdeiro, ou mesmo sem título, a possua”.
STJ – 01.03.2021
 Estudo de caso
(STJ. REsp: REsp nº 1813862, Relator: Min. Nancy
Andrighi, 3ª, turma. DJe: 18/12/2020)
O Caso
1- O recorrente ajuizou ação de investigação de paternidade
em face dos herdeiros até então conhecidos de
MASSIMILIANO
2- Paralelamente, tramitava a ação de inventário dos bens de
MASSILIANO, na qual houve a reserva cautelar de bens em
favor do recorrente, tendo sido ao final expedido o respectivo
formal de partilha
3- Diante da existência de inúmeros bens imóveis insuscetíveis
de divisão e que não foram individualizados na partilha, o
recorrente ajuizou a presente ação de extinção de
condomínio cumulada com avaliação e alienação
judicial dos referidos bens.
4- concluiu o acórdão recorrido que “não havendo o devido
registro, infere-se que as partes não são proprietárias dos
imóveis, pois a sentença judicial que reconhece os quinhões
pertencentes as partes não lhes dá a propriedade dos bens”,
razão pela qual “enquanto não regularizada a titularidade
do domínio, a situação das partes não é de condomínio
propriamente dito, massim de composse, ou de
cotitularidade, de direitos pessoais sobre o bem”.
Debate jurídico
- Embora a regra do art. 1.791, parágrafo único, do
CC/2002, possa induzir à conclusão de que, após a
partilha, não haveria mais que se falar em
indivisibilidade e em condomínio, há hipóteses em
que a indivisibilidade dos bens permanecerá mesmo
após a partilha, na medida em que é admissível a
atribuição aos herdeiros apenas frações ideais dos
bens, caso em que será estabelecido desde logo a
copropriedade dos herdeiros sobre as frações ideais
daqueles bens insuscetíveis de imediata divisão por
ocasião da partilha.
a propriedade dos bens de propriedade do falecido
foram imediatamente transferidos aos herdeiros com a
abertura da sucessão, na forma do art. 1.784 do
CC/2002 e em razão do princípio da saisine, razão
pela qual é adequado afirmar que, com o
falecimento de MASSIMILIANO BERTOLACCINI, autor
da herança, todos os seus herdeiros, inclusive o
recorrente, tornaram-se coproprietários do todo
A questão é relevante porque, na forma do art. 1.791,
parágrafo único, do CC/2002, “até a partilha, o direito
dos co-herdeiros, quanto à propriedade e posse da
herança, será indivisível, e regular-se-á pelas normas
relativas ao condomínio”, o que sugeriria, a contrario
sensu, que após a partilha não haveria mais que se
falar em indivisibilidade, tampouco em condomínio e
sequer em transferência causa mortis, mas, ao revés,
em um novo ato intervivos especificamente entre os
herdeiros
Conquanto essa interpretação resolva de imediato
uma parcela significativa de situações, não se pode
olvidar que há hipóteses em que a indivisibilidade dos
bens permanecerá mesmo após a partilha,
atribuindo-se aos herdeiros, ao término do inventário,
apenas frações ideais dos bens, como, por exemplo,
se não houver consenso acerca do modo de partilha
ou se o acervo contiver bem de difícil repartição
(STJ - REsp: 1192027, Relator: Ministro MASSAMI
UYEDA, 3ª, turma. DJe 06/09/2010)
RESP 1192027
1. Sendo a herança uma universalidade, é de rigor
reconhecer-se que sobre ela os herdeiros detêm
frações ideais não individualizadas, pois, até a
partilha.
2. Aberta a sucessão, cria-se um condomínio pro
indiviso sobre o acervo hereditário, regendo-se o
direito dos co-herdeiros, quanto à propriedade e
posse da herança, pelas normas relativas ao
condomínio (artigo 1791, parágrafo único, do
Código Civil).
3. Tal como ocorre em relação a um condômino,
ao co-herdeiro é dada a legitimidade ad causam para
reivindicar, independentemente da formação de
litisconsórcio com os demais co-herdeiros, a coisa
comum que esteja indevidamente em poder de
terceiro, nos moldes no artigo 1314 da lei civil.
4. O disposto no artigo 12, V, do Código de Processo
Civil não exclui, nas hipóteses em que ainda não se
verificou a partilha, a legitimidade de cada herdeiro
vindicar em juízo os bens recebidos a título de herança,
porquanto, in casu, trata-se de legitimação
concorrente.
Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/2001)
Art. 10. Os núcleos urbanos informais existentes sem oposição há mais de cinco anos e cuja
área total dividida pelo número de possuidores seja inferior a duzentos e cinquenta metros
quadrados por possuidor são suscetíveis de serem usucapidos coletivamente, desde que os
possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural (Red. 2017)
§1º. O possuidor pode, para o fim de contar o prazo exigido por este artigo, acrescentar sua
posse à de seu antecessor, contanto que ambas sejam contínuas.
§2º. A usucapião especial coletiva de imóvel urbano será declarada pelo juiz, mediante
sentença, a qual servirá de título para registro no cartório de registro de imóveis.
§3º. Na sentença, o juiz atribuirá igual fração ideal de terreno a cada possuidor,
independentemente da dimensão do terreno que cada um ocupe, salvo hipótese de
acordo escrito entre os condôminos, estabelecendo frações ideais diferenciadas.
§4º. O condomínio especial constituído é indivisível, não sendo passível de extinção, salvo
deliberação favorável tomada por, no mínimo, dois terços dos condôminos, no caso de
execução de urbanização posterior à constituição do condomínio.
§5º. As deliberações relativas à administração do condomínio especial serão tomadas por
maioria de votos dos condôminos presentes, obrigando também os demais, discordantes ou
ausentes.
Condomínio voluntário ou convencional
- Uso da coisa por todos
Administração do condomínio voluntário
- CCB, art. 1323 - administrador comum
- CCB, art. 504 - direito de preferência na
locação
- CCB, art. 1326 – uso da coisa comum
- CCB, art. 1325 – deliberação por maioria
dos quinhões
 É PJ???
Rateio de despesas
AÇÃO DE COBRANÇA. LEGITIMIDADE ATIVA. DESPESAS
DE CONDOMÍNIO VOLUNTÁRIO. COMPROVAÇÃO.
(TJDF. PC 20060810073587 Relator(a):Jair Soares.
Órgão Julgador: 6ª Turma Cível. DJU 16/08/2007
No condomínio voluntário, associação criada pela
maioria dos condôminos para administrar a coisa
comum (cc, art. 1.323) tem legitimidade para cobrar
as despesas condominiais respectivas, inclusive dos
condôminos que não são dela associados.
“O condômino é obrigado, na proporção de sua
parte, a concorrer para as despesas de
conservação da coisa, e a suportar os ônus a que
estiver sujeita (cc, art. 1.315), as quais, objeto de
deliberação da maioria e comprovadas por
documentos não impugnados, devem ser
consideradas regulares”.
.(TJDF. Apelação n. 20060810073587, Relator: JAIR
SOARES, 6ª Turma Cível, DJU 16/08/2007)
 Extinção do condomínio:
1-) Divisão amistosa (ou aquisição)
2-) Alienação amistosa ou forçada
divisão da coisa
 Extinção do condomínio:
CCB, art. 1.320, “A todo tempo será lícito
ao condômino exigir a divisão da coisa
comum, respondendo o quinhão de
cada um pela sua parte nas despesas da
divisão”
 Ação de alienação do bem comum
- - Procedimento de jurisdição voluntária (CPC, art. 725,
inc. IV)

- - CPC, Art. 730. “Nos casos expressos em lei, não

havendo acordo entre os interessados sobre o modo
como se deve realizar a alienação do bem, o juiz, de
ofício ou a requerimento dos interessados ou do
depositário, mandará aliená-lo em leilão, observando-
se o disposto na Seção I deste Capítulo e, no que
couber, o disposto nos arts. 879 a 903”.
SITUAÇÕES ESPECIAIS
(STJ - REsp: 1192027, Relator: Ministro MASSAMI
UYEDA, 3ª, turma. DJe 06/09/2010)
“direito real de habitação tem caráter gratuito,
razão pela qual os herdeiros não podem exigir
remuneração do companheiro sobrevivente pelo
uso do imóvel. Seria um contrassenso atribuir-lhe
a prerrogativa de permanecer no imóvel em que
residia antes do falecimento do seu companheiro,
e, ao mesmo tempo, exigir dele uma
contrapartida pelo uso exclusivo”
Aos herdeiros não é autorizado exigir a extinção do
condomínio e a alienação do bem imóvel comum
enquanto perdurar o direito real de habitação (REsp
107.273/PR; REsp 234.276/RJ). A intromissão do Estado-
legislador na livre capacidade das pessoas disporem
dos respectivos patrimônios só se justifica pela
igualmente relevante proteção constitucional
outorgada à família (203, I, CF/88),
permite, em exercício de ponderação de valores, a
mitigação de um deles - in casu - dos direitos
inerentes à propriedade, para assegurar a máxima
efetividade do interesse prevalente, que na espécie é
a proteção ao grupo familiar.
 Time Sharing
- - Multipropriedade imobiliária (Lei n. 13.777/2018.)
- - Titularidade fracionada no tempo
ATIVIVIDADE EM SALA - DISCUSSÃO

1-) Como se procede em relação às despesas

não autorizadas pelos demais?
2-) Pedro faz uso exclusivo do imóvel herdado
por ele e por sua irmã Cleide. Cleide possui
direito à aluguel ou equivalente?
CONDOMÍNIO EDILÍCIO
Parte II – Condomínio Edilício
- Noção, áreas de uso comum e
áreas exclusivas
- Gestão
- Taxas condominiais: cobrança,
prescrição
- Órgãos, quórum, conduta
antissocial
Questões de condomínio

- Áreas comuns e exclusivas

- Importância da destinação
Destinação - (TJ/SP Apelação nº 9214422-
67.2005.8.26.0000, Rel. Luis Francisco Cortez, j. 4 de
Outubro de 2011).

“Obrigação de não fazer. Ação movida por

condomínio contra condômino, para que este se
abstenha do exercício de atividades profissionais
em sua unidade residencial. Procedência.
Confirmação. Proibição expressa na convenção
condominial. Sentença mantida. Apelação não
provida”
Síndico
Art. 1.347. A assembleia escolherá um síndico, que
poderá não ser condômino, para administrar o
condomínio, por prazo não superior a dois anos, o
qual poderá renovar-se.

Assembleia geral
Reúne funções de “executivo, legislativo”
QUESTÕES
Questões de condomínio

Convenção é contrato?
Qual o prazo prescricional?
O locatário do conjunto comercial do 405 está
fazendo obras fora do horário. Quais medidas são
disponíveis ao síndico?
Convenção de condomínio:

STJ Súmula 260 - “A convenção de condomínio

aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para
regular as relações entre os condôminos”
GARAGEM
Conselho Superior da Magistratura, no julgamento da
Apelação Cível nº. 1.130-6/2, da Comarca de
Campinas, o Relator Convocado, o eminente,
Desembargador Luiz Tâmbara, citou esclarecedora
lição de João Rabello de Aguiar Vallim, relativamente
às diversas espécies de vagas de garagem, onde
menciona que “as vagas, espaços ou boxes na
garagem coletiva de um edifício de apartamentos,
classificam-se em três espécies:
1º) como unidade autônoma exclusiva;
2º) como cota ideal de unidade autônoma coletiva;
3º) como acessório de unidade autônoma exclusiva”,
concluindo que na primeira hipótese a vaga é
determinada no solo; com área certa e confrontações
e com matrícula própria, e que, com relação às
demais, o que existe é uma situação de co-
propriedade dos condôminos sobre o pavimento de
estacionamento, de sorte que, tratando-se de vaga
indeterminada, é mero acessório do apartamento,
não podendo ser destacada da unidade.
Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são
propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum
dos condôminos.
§ 1o As partes suscetíveis de utilização independente, tais
como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com
as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes
comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser
alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto
os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou
alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo
autorização expressa na convenção de
condomínio. (Redação dada pela Lei nº 12.607, de 2012)
§ 2o O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral
de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a
calefação e refrigeração centrais, e as demais partes
comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são
utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser
alienados separadamente, ou divididos.

§ 3o A cada unidade imobiliária caberá, como parte

inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes
comuns, que será identificada em forma decimal ou
ordinária no instrumento de instituição do condomínio.
§ 4o Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada
do acesso ao logradouro público.

§ 5o O terraço de cobertura é parte comum, salvo

disposição contrária da escritura de constituição do
condomínio.
COBRANÇA DE
CONDOMÍNIO
TEMAS

1-) Quem tem que pagar?

2-) Qual o prazo prescricional?

3-) Juros e multa da taxa

condominial.
TEMAS

1-) Quem tem que pagar?

2-) Qual o prazo prescricional?

3-) Juros e multa da taxa

condominial.
RESPONSABILIDADE DO ADQUIRENTE

“O adquirente de imóvel em condomínio responde

pelas cotas condominiais em atraso, ainda que
anteriores à aquisição, ressalvado o seu direito de
regresso contra o antigo proprietário.

REsp 1366894 / RS. Relator(a) Ministra NANCY

ANDRIGHI. 3ª. Turma. DJe 02/06/2014
(STJ. REsp 1297239 / RJ. Ministra
NANCY ANDRIGHI. 3ª. Turma.
DJe 29/04/2014)
PROPRIMENTE COMPRADOR OU PROMITENTE
VENDEDOR?
5. Consoante o princípio da obrigação propter rem,
responde pela contribuição de pagar as cotas
condominiais, na proporção de sua fração ideal,
aquele que possui a unidade e que, efetivamente,
exerce os direitos e obrigações de condômino. A
dívida, assim, pertence à unidade imobiliária e deve
ser assumida pelo proprietário ou pelo titular dos
direitos sobre a unidade autônoma, desde que esse
tenha estabelecido relação jurídica direta com o
condomínio.
6. No que tange especificamente às hipóteses de
compromissos de compra e venda, o entendimento
amparado na jurisprudência desta Corte é no sentido da
possibilidade de ajuizamento de ação para cobrança de
quotas condominiais tanto em face do promitente
vendedor quanto sobre o promissário comprador
dependendo das circunstâncias do caso concreto.
7. Ficando demonstrado que (i) o promissário-comprador
imitira-se na posse e (ii) o condomínio tivera ciência
inequívoca da transação, deve-se afastar a legitimidade
passiva do promitente-vendedor para responder por
despesas condominiais relativas a período em que a posse
foi exercida pelo promissário-comprador.
8. O que define a responsabilidade pelo pagamento das
obrigações condominiais não é o registro do compromisso
de venda e compra, mas a relação jurídica material com o
imóvel, representada pela imissão na posse e pela ciência
do credor acerca da transação.
10. Uma vez comprovada a inexistência da obrigação do
compromissário comprador quanto ao pagamento das
cotas condominiais, referentes ao período compreendido
entre novembro de 1998 e julho de 1999, porque não imitido
na posse do bem, não se pode, agora, afirmar o contrário
somente porque atualmente, ele é o efetivo proprietário do
bem ou porque assumira essa responsabilidade, perante a
recorrente, no compromisso de compra e venda
11. A existência de eventual cláusula no compromisso de
venda e compra, atribuindo de forma diversa a
responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais,
quando não há imissão na posse do bem pelo promitente
comprador, obriga somente os contratantes e poderá
fundamentar o exercício do direito de regresso, mas não
vincula o condomínio.

(STJ. REsp 1297239 / RJ. Ministra NANCY ANDRIGHI. 3ª. Turma.

DJe 29/04/2014)
(STJ. REsp AgRg no AREsp 240099 / RJ. Ministra Ministro
PAULO DE TARSO SANSEVERINO . 3ª. Turma.
DJe 09/06/2014)

AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO DE COBRANÇA. DESPESAS CONDOMINIAIS. TERCEIRO
POSSUIDOR E OCUPANTE DO IMÓVEL. CIÊNCIA DO
CONDOMÍNIO. ILEGITIMIDADE PASSIVA DOS DEMANDADOS.
PRETENSÃO DE REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-
PROBATÓRIO. IMPOSSIBILIDADE.
TEMAS

1-) Quem tem que pagar?

2-) Qual o prazo prescricional?

3-) Juros e multa da taxa

condominial.
RETROSPECTIVA DO PRAZO
PRESCRICIONAL
Na vigência do Código Civil de 2002, é quinquenal o
prazo prescricional para que o condomínio geral ou
edilício (horizontal ou vertical) exercite a pretensão de
cobrança de taxa condominial ordinária ou
extraordinária constante em instrumento público ou
particular, a contar do dia seguinte ao vencimento da
prestação

- STJ, REsp 1.483.930-DF, Rel. Min. Luis Felipe Salomão,

por unanimidade. DJe 1/2/2017
Tema 949
Retrospectiva (julgamentos anteriores)
CIVIL E PROCESSUAL CIVL. AÇÃO DE COBRANÇA.
COTAS CONDOMINAIS. EMBARGOS DE DECLARÇÃO.
OMISÃO, CONTRADIÇÃOU OBSCURIDADE.
NÃOCORÊNCIA. PRESCRIÇÃO DA PRETENSÃO DE
COBRANÇA DE QUOTAS CONDOMINAIS.
INCIDÊNCIA DO ART 206, §5º, DO CC/02.

(STJ. REsp 1.139.030 / RJ. Ministra NANCY ANDRIGHI. 3ª.

Turma. DJe 24/08/2011)
1. Na vigência do CC/16, o crédito condominial
prescrevia em vinte anos, nos termos do seu art. 177,
por se tratar de ação pessoal sem prazo
prescricional específico previsto.

(STJ. REsp 1366175 / RJ. Ministra NANCY ANDRIGHI. 3ª.

Turma. DJe 25/06/2013 )
2. Com a entrada em vigor do novo Código Civil,
houve a ampliação das hipóteses de prazos específicos
para prescrição, reduzindo por consequência a
incidência do prazo prescricional ordinário, que foi
também reduzido para 10 anos. 3. A pretensão de
cobrança de cotas condominiais, por serem líquidas
desde sua definição em assembleia geral de
condôminos, bem como lastreadas em documentos
físicos, adequa-se com perfeição à previsão do art. 206,
§ 5º, I, do CC/02, razão pela qual aplica-se o prazo
prescricional quinquenal.
- Na vigência do atual Código Civil, o prazo
prescricional aplicável à pretensão de cobrança de
taxas condominiais passou a ser de cinco anos, nos
termos do art. 206, § 5º, I, desse diploma legal,
observada a regra de transição do art. 2.028.

(STJ. AgRg no REsp 1352767 . Rel.: Min. Sidnei Benetti. 3ª.

Turma. DJe 03.05.2013)
TJDF: Assembleia na
pandemia?
Considerando a impossibilidade de realização de
assembleia presencial em risco para os
condôminos, em face da pandemia causada pela
COVID 19, e em conformidade com as orientações
da Organização Mundial da Saúde e Ministério da
Saúde, dá-se provimento ao agravo de instrumento
confirmando a liminar que suspendeu a realização
presencial da assembleia geral convocada para o
dia 31/03/2020 ((TJ-DF 07070203420208070000 DF
0707020-34.2020.8.07.0000, Relator: CESAR LOYOLA,
2ª Turma Cível, DJE : 20/07/2020)
TJSP: Obras na pandemia?
TJPR
APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE COBRANÇA -
PRESCRIÇÃO - INOCORRÊNCIA - APLICAÇÃO DO
ARTIGO 205 DO NOVO CÓDIGO CIVIL - SENTENÇA
ANULADA - RETORNO DOS AUTOS À VARA DE
ORIGEM PARA O REGULAR PROCESSAMENTO DO
FEITO - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO (TJPR - 9ª
C.Cível - AC - 1075728-5 - Região Metropolitana de
Londrina - Foro Central de Londrina - Rel.: Renato
Braga Bettega - Unânime - J. 13.02.2014).
(TJPR - 10ª C.Cível - AC - 1100315-9 - Rel.: Luiz Lopes -
Unânime - J. 05.12.2013).
APELAÇÃO CÍVEL - COBRANÇA DE TAXAS
CONDOMINIAIS - APRESENTAÇÃO DE BALANCETES E
ATAS ASSEMBLEARES - DESNECESSIDADE - PRELIMINAR
DE INÉPCIA DA INICIAL AFASTADA - PRESCRIÇÃO
QUINQUENAL - INOCORRÊNCIA - TAXAS DEVIDAS NO
PERÍODO DECLINADO NA INICIAL, PORQUE NÃO
ALCANÇADAS PELO LAPSO PRESCRICIONAL - SENTENÇA
MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.
 1 - Não há necessidade de apresentação dos
balancetes mensais para a cobrança das quotas
condominiais ou atas assembleares, sendo os boletos
bancários ou a planilha de cálculo das quotas
condominiais atrasadas, suficientes para
- O prazo prescricional para as pretensões relativas à
cobrança de taxas condominiais, com o advento do
Código Civil em vigor, passou a ser decenal, na forma
do artigo 205, do Novo Código Civil. A primeira cota
venceu em data de 08.08.2002, portanto, em momento
anterior à entrada em vigor do Novo Código Civil.
Aplicando-se a regra de transição prevista no artigo
2.028, do Código Civil e, considerando que em 11.01.03,
não havia transcorrido mais da metade do prazo
previsto no artigo 177, do CC/16, o prazo decenal deve
ser contado a partir da entrada em vigor da Nova Lei
Substantiva Civil. Assim, se a ação foi proposta em
16.02.2009, não há que se falar em causa 3 - As
despesas condominiais têm caráter legal, decorrente
da propriedade, e não de um ato volitivo negocial
constante de instrumento público ou particular, donde
inaplicável o prazo prescricional quinquenal previsto no
artigo 206, § 5º, I, do Código Civil“ 05.12.2013).
TJPR. Apelação n. 1176799-0 .
Relator(a): Francisco Luiz Macedo Junior
Órgão Julgador: 9ª Câmara Cível. DJ: 22/08/2014
AÇÃO DE COBRANÇA.TAXAS CONDOMINIAIS.
PRESCRIÇÃO.INOCORRÊNCIA. PRAZO DECENAL (ART.
205 CC/02) QUE SE CONTA A PARTIR DA VIGÊNCIA DO
NOVO CÓDIGO CIVIL. REGRA DE TRANSIÇÃO. EXEGESE
DO ART. 2028, CC/02. MULTA APLICADA AOS
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO QUE DEVE SER AFASTADA
POR NÃO RESTAR CARACTERIZADO O CARÁTER
PROTELATÓRIO. RECURSO PARCIALMENTE
Se, do vencimento da primeira parcela do
condomínio atrasado cobrada até o início da
vigência do Código Civil de 2002, em 12.01.2003,
houve o transcurso de menos da metade do lapso
temporal anteriormente estabelecido, deve adotar-
se a regra de transição do artigo 2028 da nova
legislação. Prevalecendo assim, o prazo
prescricional decenal previsto no Código Civil de
2002, que deve ter seu inicio de contagem em
12.01.2003.2.
Fundamentação do acórdão:
“ assente nesta corte que não se aplica à Ação de
cobrança de taxas condominiais o prazo
prescricional do art. 206, §5º, I do CC/02. Isto porque o
crédito decorrente das contribuições condominiais
não advém de instrumento público ou particular, mas
sim da própria lei.
E como a lei específica ao direito em espécie (Lei nº
4.591/1964) não fixa prazo para se adentrar com a
respectiva ação de cobrança, aplica-se, em matéria
de prescrição, o prazo ordinário (20 anos art. 177 do
CC/16 ou 10 anos art. 205, do CC/2002).
TEMAS

1-) Quem tem que pagar?

2-) Qual o prazo prescricional?

3-) Juros e multa da taxa

condominial.
CCB, art. 1.336 - § 1o O condômino que não pagar a
sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios
convencionados ou, não sendo previstos, os de um
por cento ao mês e multa de até dois por cento
sobre o débito.

JUROS + MULTA
Segundo entendimento desta Corte, "Após o
advento do Código Civil de 2002, é possível fixar na
convenção do condomínio juros moratórios acima
de 1% (um por cento) ao mês em caso de
inadimplemento das taxas condominiais" (REsp
1.002.525/DF, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI,
TERCEIRA TURMA, julgado em 16/09/2010, DJe de
22/09/2010).
(STJ. AgRg no REsp 1445949/SP, Rel. Ministro RAUL
ARAÚJO, 4ª. Turma, DJe 16/02/2017)
“Após art. 1.336, § 1º, do CC/2002, é possível
à convenção de condomínio a fixação de juros
moratórios acima de 1% ao mês, em caso de
inadimplemento das obrigações condominiais,
sendo impossível a redução de tais juros com
base na lei de usura, regulatória dos contratos de
mútuo e inaplicável à convenção que possui a
natureza de estatuto normativo ou institucional, e
não de contrato”.
(STJ. AgInt no AgInt no AREsp 1041312/SP, Rel.
Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE. 3ª. Turma. DJe
14/06/2018)
)
QUESTÕES CONTROVERSAS
ALTERAÇÃO DE FECHADA
Art. 1.336. São deveres do condômino:
I - Contribuir para as despesas do condomínio, na
proporção de suas frações ideais;
I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção
das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na
convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
II - não realizar obras que comprometam a segurança da
edificação;
III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e
esquadrias externas;
IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a
edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego,
salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons
costumes.
 Condomínio que pretende ver declarado seu direito de
colocação de cortinas nas unidades condominiais, nos termos
aprovados em Assembleia – Manutenção da sentença de
procedência – Ausência de cerceamento de defesa: pontos
controvertidos exclusivamente de direito – Legitimidade e
interesse de agir do Condomínio manifestos – No mérito,
considerando a uniformidade da alteração pretendida, inexiste
violação ao art. 1.336, III, do CC – A convenção, igualmente,
exige quórum qualificado apenas para obras na fachada e
aspectos arquitetônicos, no que não se inclui a mera
colocação de cortinas – Vontade da assembleia que deve
prevalecer (TJSP 1139373-64.2016.8.26.0100, Relator: Hugo
Crepaldi, 25ª Câmara de Direito Privado, DJE: 05/10/2017)
QUÓRUM
Lei n. 4591/64, art. 24. Haverá, anualmente, uma assembléia
geral ordinária dos condôminos, convocada pelo síndico na
forma prevista na Convenção, à qual compete, além das
demais matérias inscritas na ordem do dia, aprovar, por
maioria dos presentes, as verbas para as despesas de
condomínio, compreendendo as de conservação da
edificação ou conjunto de edificações, manutenção de seus
serviços e correlatas.
§ 1º As decisões da assembléia, tomadas, em cada caso, pelo
quorum que a Convenção fixar, obrigam todos os condôminos.
§ 3º Nas assembléias gerais, os votos
serão proporcionais às frações
ideais do terreno e partes comuns,
pertencentes a cada condômino,
salvo disposição diversa da
Convenção.
QUÓRUM PARA A MODIFICAÇÃO DE REGIMENTO INTERNO DE
CONDOMÍNIO EDILÍCIO.
A alteração de regimento interno de condomínio edilício
depende de votação com observância do quórum estipulado
na convenção condominial. É certo que o art. 1.351 do CC, em
sua redação original, previa quórum qualificado de dois terços
dos condôminos para a modificação do regimento interno do
condomínio. Ocorre que o mencionado dispositivo teve sua
redação alterada pela Lei 10.931/2004, a qual deixou de exigir
para tanto a observância de quórum qualificado. Assim,
conclui-se que, com a Lei 10.931/2004, foi ampliada a
autonomia privada dos condôminos, os quais passaram a ter
maior liberdade para definir o número mínimo de votos
necessários para a alteração do regimento interno.
Nesse sentido é, inclusive, o entendimento consagrado no
Enunciado 248 da III Jornada de Direito Civil do CJF, que dispõe
que o quórum para alteração do regimento interno do
condomínio edilício pode ser livremente fixado em convenção.
Todavia, deve-se ressaltar que, apesar da nova redação do
art. 1.351 do CC, não configura ilegalidade a exigência de
quórum qualificado para votação na hipótese em que este
tenha sido estipulado em convenção condominial aprovada
ainda na vigência da redação original do art. 1.351 do CC.

REsp 1.169.865-DF, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em

13/8/2013.
Locatário pode votar?
Lei 4591/1991, art. 24. § 3º Nas assembléias gerais, os votos
serão proporcionais às frações ideais do terreno e partes
comuns, pertencentes a cada condômino, salvo disposição
diversa da Convenção.
§ 4º Nas decisões da Assembléia que não envolvam despesas
extraordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso
o condômino-locador a ela não compareça (Redação dada
pela Lei nº 9.267, de 25.3.1996).

Lei de Locações, arts. 22 e 23

Falta de convocação de alguns
condôminos
“(TJ/RJ, 10ª Câmara Cível, Apelação Cível 2006.001.12551, rel.
Des. WANY COUTO, j. 07/03/2007)AÇÃO ANULATÓRIA.
PROCEDIMENTO SUMÁRIO. ASSEMBLÉIA GERAL ORDINÁRIA.
CONDOMÍNIO HORIZONTAL. IRREGULARIDADES NA
CONVOCAÇÃO DOS CONDÔMINOS. PRETENSÃO DE OBTER
ANULAÇÃO DA ASSEMBLÉIA A FIM DE AFASTAR AS
DELIBERAÇÕES NELA TOMADAS. Algumas exigências formais de
convocação para assembléias condominiais não são levadas
em conta quando não há prejuízo para os condôminos em
geral. Ao que se vê dos documentos anexados o quorum foi
válido e alcançara todos os objetivos.
A falta de convocação de oito condôminos não é suficiente
para anular o ato, já que o condomínio possui 288 unidades,
sendo correta a convocação por documento colocado na
caixa de correio de cada apartamento. Sem dano não há
nulidade. Inexistência de dano. Correta a decisão
monocrática de improcedência que ora se mantém.
Desprovimento do apelo.”
ANIMAIS
Os tribunais brasileiros vêm mitigando as normas que proíbem a
criação de pequenos animais de estimação, dóceis, saudáveis
e inofensivos, nas dependências dos condomínios, e o trânsito
necessário e cuidadoso pelas áreas comuns, quando restar
demonstrada a inexistência de incômodo, transtorno ou risco à
segurança dos demais moradores, como é o caso dos autos
(TJGO. APELAÇÃO CÍVEL Nº 378974-41.2014.8.09.0137l. Rel.
Kisleu Dias Maciel Filho. J: 07.12.2018)
(TJDF. Recurso n. 0745609-
52.2017.8.07.0016, Relator:
FERNANDO ANTONIO
TAVERNARD LIMA, 3ª Turma
Recursal dos Juizados Especiais
do Distrito Federal, DJE :
29/05/2018
I. Insurge-se a recorrente contra sentença que
confirmou a tutela de urgência anteriormente deferida e
autorizou a permanência de cachorro de pequeno porte
(raça Yorkshire) em imóvel em condomínio edilício; tornou
sem efeito a multa aplicada por manter o animal no
apartamento; bem como determinou a retirada do nome da
autora dos cadastros de restrição ao crédito.

II. A convenção do condomínio é norma interna que

estabelece os direitos e deveres recíprocos dos condôminos.
Trata-se de espécie de constituição privada dos
comproprietários e possui força cogente, a vincular
condôminos e terceiros.
Contudo, apesar de sua força normativa, sua validade
encontra limites no ordenamento jurídico vigente, bem como
nos princípios sociais da boa-fé objetiva e da função social.
III. No caso concreto, a convenção condominial, em seu artigo
6º, prevê regra genérica proibitiva, a qual não autoriza os
condôminos a “manter animais nas respectivas unidades
autônomas”. Por outro lado, os documentos acostados pela
parte autora demonstram que o animal: (i) é de pequeno
porte; (ii) possui certificado de vacinação atualizado e
atestado sanitário. Ademais, o requerente/recorrido anexou
declarações de dois vizinhos “de porta”, as quais atestam não
possuírem reclamações sobre ruídos ou latidos do cachorro
NUNCIAÇÃO DE OBRA NOVA
CASOS PARA DEBATE
http://www.stj.jus.br/SCON/jurisprudencia/toc.jsp?tipo_visual
izacao=null&livre=condom%EDnio&&b=ACOR&p=true&t=JU
RIDICO&l=10&i=21

REsp 784940 / MG
RECURSO ESPECIAL
2004/0072071-4
LOJA TÉRREA
São devidas a prestações por loja térrea
que integra condomínio residencial?
RECURSO ESPECIAL - AÇÃO ANULATÓRIA DESTINADA A
ANULAR CLÁUSULA DE CONVENÇÃO CONDOMINIAL QUETRATA
DA PARTICIPAÇÃO DOS CONDÔMINOS NO RATEIO DAS
DESPESAS CONDOMINIAIS, SOB O FUNDAMENTO DE QUE A
UNIDADE LOCALIZADA NO PAVIMENTO TÉRREO (LOJA
COMERCIAL) NÃO USUFRUI DE DETERMINADOS SERVIÇOS -
DEMANDA JULGADA PROCEDENTE PELAS INSTÂNCIAS
ORDINÁRIAS - A CONVENÇÃO CONDOMINIAL, POR REFLETIR A
VONTADE MAJORITÁRIA DOS INTEGRANTES DA COLETIVIDADE E
POR SE AMOLDAR NECESSARIAMENTE À LEI, É SOBERANA PARA
DEFINIR OS CRITÉRIOS DE RATEIO DAS DESPESAS CONDOMINIAIS -
RECURSO ESPECIAL PROVIDO.
INSURGÊNCIA DO CONDOMÍNIO DEMANDADO
2. A lei de regência dos condomínios em edificações
(lei n. 4.591⁄64) é expressa em atribuir à cada
condômino a obrigação de arcar com as respectivas
despesas, em proporção à quota-parte que lhe couber
no rateio. O diploma legal sob comento pontua, ainda,
que, não dispondo a convenção condominial em
sentido diverso, a quota-parte corresponderá à fração
ideal do terreno de cada unidade.
3. Ressai evidenciada a relevância da convenção
condominial para a definição do critério de rateio das
correlatas despesas, notadamente porque esta reflete
a vontade, como um todo, dos condôminos. No ponto,
não se pode deixar de destacar o caráter normativo
da convenção, a reger o comportamento de
todos aqueles que voluntariamente integrem ou
venham a compor determinado condomínio, não se
restringindo às pessoas que participaram da
constituição de tal agrupamento.
 3.1. Por transcender à vontade daqueles instituíram
o condomínio, de modo a regrar os direitos, deveres
e comportamentos dos integrantes de uma coletividade,
a convenção condominial deve, ainda, conformar-se com a
lei, impositivamente.
4. Cabe, portanto, ao instrumento normativo sob
comento regular o critério a ser adotado para o rateio das
despesas do condomínio. Para este escopo, é salutar - e disso
não se diverge - que os custos de determinadas despesas
devem, em tese, ser atribuídos apenas aos comunheiros que se
beneficiem, direta ou indiretamente, dos serviços prestados
pelo condomínio. Não obstante, a convenção condominial é
soberana para definir parâmetro diverso do ora apontado.
5. No caso em foco, a convenção
condominial, expressamente, determina o rateio das despesas
condominiais em conformidade com a fração ideal do terreno
de cada unidade. Parâmetro, inclusive, adotado objetivamente
pela lei, do que se conclui não guardar, em si, qualquer
arbitrariedade.
A considerar a existência de disposição convencional, de
modo a estabelecer o critério pela qual as despesas
condominiais devem ser partilhadas, sua observância, por
determinação legal, é de rigor.
6. Não se tratando, pois, de vício de consentimento, a
alteração da convenção condominial, em cláusula que
guarda, inclusive, correspondência com a lei de regência,
deve ser providenciada pelos meios ordinários, quais sejam,
convocação do órgão deliberativo ou executivo e votação
com observância dos quóruns definidos em lei.
Portanto, como decidiram as instâncias ordinárias, levando-se
em consideração a situação peculiar dos autos, em que a
autora possui imóvel no térreo do edifício, com
entrada independente, não se utilizando dos serviços de
portaria, de escadas, elevadores e outras partes do edifício
que levam às salas dos pavimentos superiores, é necessário
que se faça uma criteriosa separação entre as despesas
realizadas pelo condomínio, em benefício de todos, mas que
não têm utilidade ou proveito para a autora, daquelas
despesas de custeio que a beneficiam de alguma forma, das
quais deve participar. Com isso, encontra-se um equilíbrio
que possibilita o atendimento do pedido autoral de forma
justa.
ÁREA EXCLUSIVA
 REsp n° 281.290/RJ, Quarta Turma, Rel. Min. Luis Felipe
Salomão, publicado no DJe de 13.10.2008, segundo o
qual: "O alcance da regra do art. 3º, da Lei nº 4.591⁄64, que em
sua parte final dispõe que as áreas de uso comum são
insuscetíveis de utilização exclusiva por qualquer condômino",
esbarra na determinação da própria lei de que a convenção
de condomínio deve estabelecer o "modo de usar as coisas e
serviços comuns", art. 3º, § 3º, "c", da mencionada Lei.
Obedecido o quorum prescrito no art. 9º, § 2º da Lei de
Condomínio, não há falar em nulidade da convenção." e
"Consoante precedentes desta Casa: 'o princípio da boa-fé
objetiva tempera a regra do art. 3º da Lei nº 4.591⁄64' e
recomenda a manutenção das situações consolidadas há
vários anos (Resp' nº.s 214680⁄SP e 356.821⁄RJ, dentre outros).".
CONDUTA ANTISOCIAL
Art. 1.336. São deveres do condômino:
I - contribuir para as despesas do condomínio
na proporção das suas frações ideais, salvo
disposição em contrário na
convenção; (Redação dada pela Lei nº
10.931, de 2004)

II - não realizar obras que comprometam a

segurança da edificação;
III - não alterar a forma e a cor da fachada,
das partes e esquadrias externas;

IV - dar às suas partes a mesma destinação

que tem a edificação, e não as utilizar de
maneira prejudicial ao ossego, alubridade e
egurança dos possuidores
Art. 1.336.
§ 2o O condômino, que não cumprir qualquer dos
deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a
multa prevista no ato constitutivo ou na convenção,
não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor
de suas contribuições mensais, independentemente
das perdas e danos que se apurarem; não havendo
disposição expressa, caberá à assembléia geral,
por dois terços no mínimo dos condôminos
restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.
Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre
reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio
poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos
restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até
ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas
condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração,
independentemente das perdas e danos que se apurem.
Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu
reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade
de convivência com os demais condôminos ou possuidores,
poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao
décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas
condominiais, até ulterior deliberação da assembléia.
(Tribunal de Justiça de São Paulo, Apelação nº 0003122-
32.2010.8.26.0079, Rel. Flavio Abramovici, j. 27 de agosto de
2013).
CONDÔMINO ANTISSOCIAL. EXCLUSÃO POSSIBILIDADE.
Requerida mantém grande acúmulo de sujeira em prédio
de apartamentos. Risco de incêndio. Sanções pecuniárias
do art. 1.337 do Código Civil não esgotam as providências
para fazer cessar a conduta ilícita do condômino.
Requerida utiliza da propriedade de maneira nociva aos
demais condôminos. Possibilidade de imposição de
obrigação de não utilizar o imóvel
RECURSO DO AUTOR PROVIDO, para julgar procedente a
ação, vedando a Requerida de fazer uso direto do imóvel,
com a desocupação em 60 dias (imóvel limpo e
higienizado), sob pena de execução, arcando a Requerida
com as custas e despesas processuais e honorários
advocatícios dos patronos do Autor (fixados em R$
7.000,00), além da multa de 1% do valor da causa (a que
foi atribuído o valor de R$ 10.000,00) e de indenização de
20% do valor da causa, em decorrência da litigância de
má-fé
HASTA PÚBLICA
STJ. RECURSO ESPECIAL Nº
1.523.696 -DJe: 01/03/2019
A obrigação dos condôminos de contribuir com as despesas
relacionadas à manutenção da coisa comum qualifica-se
como obrigação propter rem, sendo, portanto, garantida pelo
próprio imóvel que deu origem à dívida, estendendo-se,
inclusive, ao adquirente da coisa em hasta pública
Em princípio, não havendo ressalvas no edital de praça, não
pode ser atribuída ao arrematante a responsabilidade pelo
pagamento das despesas condominiais anteriores à alienação
judicial. 6. Hipótese em que o Tribunal de origem consignou, a
despeito da omissão do edital, que, por determinação judicial,
todos os participantes tiveram ciência inequívoca da
pendência de débitos de condomínio antes da arrematação.
7. Se, embora por outro meio, foi atingida a finalidade de
informar antecipadamente os interessados sobre as
despesas condominiais aderidas ao imóvel, dando-lhes a
oportunidade de, a seu critério, desistir da participação na
hasta pública, não soa razoável declarar a nulidade da
arrematação e do respectivo edital apenas para privilegiar
a formalidade em detrimento do fim a que se destina a
norma