Especialização em Direito Contratual

• Disciplina: Contratos imobiliários.

• Aula: 16/08/2022.
• Tema: Condomínios Edilícios Clássicos
• Gustavo de Melo Vicelli.
• gmvicelli@gmail.com
CONDOMÍNIOS – ASPECTOS GERAIS:
• Condomínio enquanto comunhão de direitos e deveres - quando mais de uma pessoa possui direitos
idênticos ou no mesmo nível sobre o mesmo bem ou conjunto de bens. Pode ocorrer, por exemplo, pela união
conjugal, na solidariedade, na sucessão de bens entre herdeiros ou na copropriedade.
• Modalidades do condomínio comum:
o Condomínio Voluntário: Decorre da autonomia privada (exemplo: 3 amigos que adquirem uma casa de
praia para uso comum).
o Condomínio Incidental/Eventual: Decorre de um evento estranho à vontade (exemplo: condomínio
formado por força da herança entre os herdeiros).
o Condomínio Legal/Necessário: Decorre de imposição por norma jurídica (exemplo: arts. 1.327 a 1.330 do
CC; condomínio em relação às paredes, muros, cercas e valas).
• Condomínio enquanto empreendimento (condomínio edilício, condomínio horizontal/vertical) –
complexos residenciais/comerciais, horizontais ou verticais, que assumem um Importante papel na urbanização
dos grandes centros urbanos.
o Tratamento em separado pelo CC/02 - Art. 1.331 a 1.358.
o Antes o tratamento do condomínio edilício estava na Lei 4.591/64 (Lei Caio Mário).
o Posicionamento majoritário – Lei 4.591/64 está revogada tacitamente quanto ao condomínio edilício (art.
2º, LINDB).
 Condomínio Apartamentos, salas
Edilício Clássico comerciais, lojas etc.

Art. 1358-A CC
Condomínio Condomínio de
Art. 2°, §7° Lei 6.766/79
Edilício Lotes
Art. 64/66 Dec. 9.310/18

Condomínio Art. 61/63 Lei 13.465/17

Urbano Simples Art. 69/72 Dec. 9.310/18
 CONDOMÍNIO EDILÍCIO

• Espécie de condomínio que congrega a propriedade exclusiva (unidades autônomas - apartamentos,

salas, vagas de garagem) com a propriedade comum (áreas comuns – recepção, halls, playground,
jardins, piscina etc).
• Art. 1.331, §1° - vagas de garagem, via de regra, proibida a venda ou locação para público externo,
salvo autorização expressa em convenção condominial.
• Art. 1.331, §5° - terraço e cobertura, salvo disposição contrária em escritura, é área comum.
• Natureza jurídica do condomínio (?)
• Visão clássica - se trata de um ente despersonalizado (MARIA HELENA; VENOSA).
• Visão contemporânea - se trata de uma pessoa jurídica de direito privado.
• Enunciado 246 da III Jornada de Direito Civil (CJF) – “Deve ser reconhecida personalidade
jurídica ao condomínio edilício"
Justiça gratuita – Decisão de indeferimento – Condomínio edilício popular – Alto grau de inadimplência
dos condôminos – Possibilidade de concessão de justiça gratuita mesmo para entes despersonalizados
– Provimento do recurso. (TJSP; Agravo de Instrumento 2156099-95.2022.8.26.0000; Relator (a): Mário
Daccache; Órgão Julgador: 29ª Câmara de Direito Privado; Foro de São José dos Campos - 8ª Vara Cível;
Data do Julgamento: 28/07/2022; Data de Registro: 28/07/2022).

CONDOMÍNIO. Demanda ajuizada por condômino contra o condomínio. Extinção do processo, sem
resolução de mérito, por falta de capacidade processual do condomínio. Extinção afastada. Ainda que se
trate de ente despersonalizado, é concepção pacífica e tradicionalíssima do direito privado brasileiro,
há muitas e muitas décadas, que o condomínio possui capacidade processual, ou seja, tem capacidade
para estar em juízo e defender o interesse da coletividade de seus condôminos. Sentença anulada.
Autos devolvidos à origem. Recurso provido em parte. (TJSP; Apelação Cível 1004396-
73.2019.8.26.0022; Relator (a): Gilson Delgado Miranda; Órgão Julgador: 35ª Câmara de Direito Privado;
Foro de Amparo - 1ª Vara; Data do Julgamento: 23/03/2021; Data de Registro: 23/03/2021).
TRIBUTÁRIO. CONDOMÍNIOS EDILÍCIOS. PERSONALIDADE JURÍDICA PARA FINS DE
ADESÃO À PROGRAMA DE PARCELAMENTO. REFIS. POSSIBILIDADE. 1. Cinge-se a controvérsia
em saber se condomínio edilício é considerado pessoa jurídica para fins de adesão ao REFIS. 2. Consoante
o art. 11 da Instrução Normativa RFB 568/2005, os condomínios estão obrigados a inscrever-se no CNPJ. A
seu turno, a Instrução Normativa RFB 971, de 13 de novembro de 2009, prevê, em seu art. 3º, § 4º, III, que
os condomínios são considerados empresas - para fins de cumprimento de obrigações previdenciárias. 3. Se
os condomínios são considerados pessoas jurídicas para fins tributários, não há como negar-lhes o direito
de aderir ao programa de parcelamento instituído pela Receita Federal. 4. Embora o Código Civil de 2002
não atribua ao condomínio a forma de pessoa jurídica, a jurisprudência do STJ tem-lhe imputado
referida personalidade jurídica, para fins tributários. Essa conclusão encontra apoio em ambas as
Turmas de Direito Público: REsp 411832/RS, Rel. Min. Francisco Falcão, Primeira Turma, julgado em
18/10/2005, DJ 19/12/2005; REsp 1064455/SP, Rel. Ministro Castro Meira, Segunda Turma, julgado em
19/08/2008, DJe 11/09/2008. Recurso especial improvido. (REsp n. 1.256.912/AL, relator Ministro
Humberto Martins, Segunda Turma, julgado em 7/2/2012, DJe de 13/2/2012).

OBSERVAÇÃO  DESPERSONALIZAÇÃO ≠ CAPACIDADE PROCESSUAL

(PERSONALIDADE JUDÍCIÁRIA) – ART. 75, XI DO CPC
INSTITUIÇÃO DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO
• Seria o seu ato de criação;
• Prevista no Art. 1.332 do CC - ato ‘intervivos’ ou ‘causa-mortis’ devidamente registrado no Cartório de
Registro de Imóveis (CRI).
• Conteúdo: i) Discriminação das áreas (individualização); ii) Determinação das frações ideais; iii)
Finalidade das unidades.
• Necessidade de pluralidade de titulares – seja na constituição ou posteriormente.
• Possibilidade de recusa do registro do ato de constituição do condomínio sob o argumento de que
não existe ainda uma compropriedade?
• Enunciado n. 504 da V Jornada de D. Civil - “A escritura declaratória de instituição e convenção
firmada pelo titular único de edificação composta por unidades autônomas é título hábil para
registro da propriedade horizontal no competente registro de imóveis, nos termos dos arts. 1.332 a
1.334 do Código Civil”.
• Incorporação imobiliária - Constituição de condomínio por único titular, nos termos do art. 44 da
Lei n. 4.591/1964.
CONVENÇÃO CONDOMINIAL
• Prevista nos Arts. 1.333 e 1.334 do CC
• É o “estatuto geral” do condomínio - contrato coletivo, via de regra, com força cogente, destinado a
reger o comportamento dos condôminos e de terceiros frente ao condomínio edilício.
• Qual a sua natureza jurídica?
o 1ª - estatuto de associação, porém encontra limitação na ausência de affectio societatis
o 2ª - contrato, a origem é negocial, mas extrapola os limites de um simples ato negocial
o 3ª - ato normativo, pois obriga os condôminos e terceiros
o 4ª - natureza mista, pois decorre de um acordo plurilateral, mas ao mesmo tempo obriga os
condôminos contemporâneos à sua confecção, condôminos posteriores e, ainda, terceiros como
comodatários, locatários
• Para validade jurídica deve ser subscrita pelos titulares de no mínimo 2/3 das frações ideais.
• Oponibilidade a terceiros (erga omnes)  deve ser registrada no CRI.
• E se não estiver registrada? Bem, será válida e eficaz perante os condôminos e possuidores,
conforme a súmula 260 do STJ.
Súmula 260 - STJ: A convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é
eficaz para regular as relações entre os condôminos.
• Conteúdo (art. 1.334 do CC): i) quota e modo de pagamento das despesas; ii) forma de administração;
iii) competência, quórum e forma das assembléias; iv) sanções condominiais; v) regimento interno.
• Direito e Deveres dos condôminos – arts. 1.335 e 1.336 do CC.
• Restrições impostas em convenção condominial:
• Excesso de barulho: Lei do silêncio e arts. 187 e 1.228, §2º do CC – abuso de direito.
• Julgados que tratam, inclusive, do excesso de barulho por exercício do direito afetivo.
DIREITO DE VIZINHANÇA. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS.
RUÍDOS ACIMA DO LIMITE LEGAL E ESTABELECIDO PELAS NORMAS TÉCNICAS,
EMANADOS 24 (VINTE E QUATRO) HORAS POR DIA, POR EQUIPAMENTOS DE
REFRIGERAÇÃO INSTALADOS EM SUPERMERCADO VIZINHO AO IMÓVEL DO AUTOR.
COMPROVAÇÃO. FATO QUE, ALÉM DE CAUSAR CONSTANTE INCÔMODO E
PERTURBAÇÃO AO SOSSEGO DO AUTOR, LEVOU-O A MUDAR DE SEU IMÓVEL APÓS
MESES SEM A ADEQUADA SOLUÇÃO DO PROBLEMA POR PARTE DA RÉ. [...]
(TJSP; Apelação Cível 0006873-18.2008.8.26.0428; Relator (a): Mendes Gomes; Órgão Julgador: 35ª
Câmara de Direito Privado; Foro de Paulínia - 1ª. Vara Judicial; Data do Julgamento: 18/11/2013;
Data de Registro: 18/11/2013)
• Homeoffice em condomínio edilício – possibilidade, desde que não perturbe terceiros.
• Convenção processual pode proibir? Não! Limitação a direito constitucional.
• Admite-se, no entanto, limitação quanto a profissão exercida? Cláusula de restrição pessoal que
visa a proibir determinadas pessoas (artistas, jogadores de futebol, políticos, acompanhantes etc.).
• Cláusula é nula de pleno direito por ferir o princípio da dignidade humana
• Possibilidade de suspensão e até interdição da utilização da unidade autônoma com relação ao
condômino que torna insuportável ou coloque em risco a vida em comum
• Limitação de pessoas ao uso de elevador social/serviço.
• Em várias capitais do país existem leis proibindo esse tipo de discriminação. No Município do Rio
de Janeiro, o art. 1º da Lei n. 3.629/2003 veda “qualquer forma de discriminação em virtude de
raça, sexo, cor, origem, condição social, idade, porte ou presença de deficiência e doença não
contagiosa por contato social no acesso aos elevadores existentes no Município do Rio de Janeiro”.
• São Paulo, Belém, Campinas, Distrito Federal, Espírito Santo e Recife idem.
• Elevador de serviço quando estiverem transportando volumes, cargas, ou em serviços de obras ou
reparos e em trajes de banho.
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. AÇÃO INDENIZATÓRIA EM DANOS MORAIS E
MATERIAIS. [...] ACUSAÇÃO DE EXPLORAÇÃO SEXUAL. NÃO COMPROVADA. OFENSA À
HONRA OBJETIVA, À IMAGEM E À DIGNIDADE. DANOS MORAIS. CABIMENTO. SENTENÇA
PARCIALMENTE REFORMADA. [...] 2. Não há razão para afastar a incidência das multas condominiais
aplicadas contra a proprietária do imóvel, uma vez que o condomínio demonstrou a violação de regras
dispostas no regimento interno pela condômina e procedeu à prévia notificação para regularizar a situação
infracional com prazo razoável de cumprimento. 2.1. Constatada a prática de atos de prostituição dentro do
imóvel de propriedade da autora, pelas suas inquilinas, o que é vedado pela legislação condominial, é
devida a aplicação de penalidade administrativa prevista no regimento interno do condomínio réu. 3.
Uma vez não esclarecidas as motivações para a saída das inquilinas do apartamento de propriedade da
autora, inexiste nexo causal entre a conduta perpetrada pelo condomínio réus em aplicar multas
condominiais por violações efetivamente praticadas pelas inquilinas e pela proprietária ou pela
desmobilização das atividades de prostituição no local com avisos, placas e advertências aos
frequentadores e a rescisão do contrato de aluguel residencial. [...] (TJDFT – Ap. 07066221620188070014,
Relator: ROBERTO FREITAS, 3ª Turma Cível, data de julgamento: 18/8/2021, publicado no DJE:
2/9/2021.)
• REsp 1401815/ES, 3.ª Turma, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 03.12.2013.
• Proibiu cláusula na convenção condominial que possibilitava ao condomínio impedir que o
condômino inadimplente utilizasse os elevadores em caso envolvendo uma mulher de certa idade
que morava no oitavo andar.

• Informativo n. 588 do STJ de 2016, REsp 1.564.030/MG, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, j.
09.08.2016.
• Invalidade de cláusula da convenção condominial que possibilita ao condomínio vedar o acesso do
condômino inadimplente às partes comuns do prédio destinadas ao lazer.
• Cláusula ofende ao direito de propriedade, uma vez que o acesso às partes comuns não decorre da
adimplência, mas sim do direito de propriedade que o titular da unidade imobiliária possui sobre
uma fração ideal do solo e das partes comuns (art. 1.331, § 3º, do CC)
• Ministro Marco Aurélio Bellizze - restrição ofende a dignidade da pessoa humana sem que traga
qualquer efetividade ao cumprimento da obrigação inadimplida