CONDOMÍNIO

Profa. Sandra
 Condomínio
• É um direito real
• Co-propriedade
• Realidade35% das propriedades são condomínio
• Grande mercado de trabalho
• Quando mais de uma pessoa tem o exercício da
propriedade sobre determinado bem
• Cada condômino é atribuída uma parte ou fração – todos
os poderes inerentes a propriedade (contra terceiros)
• O direito de propriedade é único (detalhe importante)
• Lei 4961/ 1964 (anterior ao CC)
 Teorias
• Duas teorias:
Teoria das propriedades plúrimas parciais- pela qual
cada condômino é dono apenas de uma parte ideal,
fracionada, cuja reunião origina o condomínio.
Teoria da propriedade integral – um só direito, cada
condômino tem a propriedade sobre toda a coisa,
limitada ao direito nos demais condôminos, esta é a
teoria adotada CC 2002.
Todo Novo - Condomínio
 CLASSIFICAÇÃO
1. Quanto a forma
– Pro diviso – consigo dividir o que é de cada um,
existe de direito, mas não de fato, cada
condômino apresenta sua cota determina e age
como proprietário. Ex. Condomínio Edilício -
apartamentos
– Pro indiviso – comunhão de fato e de direito,
todos são proprietários do todo, não tem Ex.
Condomínio Edilícios – área de lazer
 CLASSIFICAÇÃO
2. Quanto as espécies
• Condomínio Geral (arts. 1314 a 1330)
– Condomínio voluntário (arts. 1314 a 1326) –
vontade dos condôminos
– Condomínio necessário ou legal (arts. 1327 a 1330)
– determinado pela lei
• Condomínio Edilício (edificações) (arts. 1331 e
ss) – além da propriedade exclusiva e em
comum, coletiva.
 CLASSIFICAÇÃO
3. Quanto à origem
– Convencional ou voluntário – origina-se pela
vontade dos condôminos
– Eventual – decorre de vontade de terceiros (ex.
um terreno deixado em herança ou doado – para
mais de uma pessoa)
– Legal ou necessário – imposto pela vontade da lei
(ex. das árvores limítrofes, cercas, muros)
 CLASSIFICAÇÃO
5. Quanto ao objeto
– Universal: abrange todos os bens, inclusive frutos
e rendimentos (ex. Maira e José são herdeiros de
João – de todos os bens).
– Singular: incide apenas sobre determinada coisa
(ex. naquela casa, naquele terreno).
 CLASSIFICAÇÃO
4. Quanto a extinção
– Transitório: pode ser extinto a qualquer tempo
por convenção dos condôminos.
– Permanente: perdura enquanto persistir a
situação que os determinou, confunde-se com o
condomínio legal (muros, cercas), não posso
extinguir.
 DIREITOS E DEVERES
a) Cada condômino pode usar da coisa conforme
sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos
compatíveis com a indivisão (1ª parte, 1314)
• Destinação é extremamente importante.
• Não pode prejudicar a utilização de outro
condômino.
• Dentre os co-proprietários cada um tem o mesmo
direito, haverá necessidade de ouvir a vontade de
todos para que seja estabelecida a destinação.
 DIREITOS E DEVERES
b) ...reivindicá-la de terceiro, defender a sua
posse ...(2ª parte, 1314)
• A defesa da posse e da propriedade pode ser
exercida individualmente por qualquer
condômino beneficiando assim todos os
demais, assume o condômino a função de
representante do demais, uma vez que não
estará defendendo apenas sua parte mas toda
a coisa objeto do condomínio.
 DIREITOS E DEVERES
C) Cada condômino pode alienar a respectiva parte
ideal (art. 1314): comum + indivisa – contudo não
poderá um condômino de coisa indivisível vender a sua
parte a estranhos, se o outro consorte a quiser, tanto a
tanto. O condômino, a quem não der o conhecimento
da venda, poderá, depositando o preço, haver para si a
parte vendida a estranhos, se o requerer dentro do
prazo de 180 dias, contado do momento que teve
conhecimento da venda sob pena de decadência.
Correto: notificação
 Direito de preferência
Se for outro condômino que comprou?
Art. 504. Não pode um condômino em coisa indivisível vender a
sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto.
O condômino, a quem não se der conhecimento da venda, poderá,
depositando o preço, haver para si a parte vendida a estranhos, se
o requerer no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de
decadência.
Parágrafo único. Sendo muitos os condôminos, preferirá o que
tiver benfeitorias de maior valor e, na falta de benfeitorias, o de
quinhão maior. Se as partes forem iguais, haverão a parte vendida
os comproprietários, que a quiserem, depositando previamente o
preço (divide).
 DIREITOS E DEVERES
D) Cada condômino tem o direito de gravar a respectiva
parte ideal (art. 1314) – havendo possibilidade de alienação
por parte do condômino da sua quota parte, poderá o mesmo
gravá-la com garantia real (hipoteca, penhor, anticrese),
contudo, não pode ser dado em garantia real a coisa em sua
totalidade, sem o consentimento de todos (art. 1420, §2º)
Art. 1.420. Só aquele que pode alienar poderá empenhar, hipotecar ou dar em
anticrese; só os bens que se podem alienar poderão ser dados em penhor, anticrese ou
hipoteca.
§ 2o A coisa comum a dois ou mais proprietários não pode ser dada em garantia real,
na sua totalidade, sem o consentimento de todos; mas cada um pode individualmente
dar em garantia real a parte que tiver.
 DIREITOS E DEVERES
E) Nenhum condômino pode alterar a destinação da coisa
comum, nem dar posse, uso ou gozo, dela a estranhos,
sem o consenso dos outros (art. 1314) – os condôminos
definem qual a destinação econômica da coisa, assim,
qualquer alteração deve partir do consenso dos demais,
ou da maioria, também, como visto, cada condômino
pode usar a coisa, desde que não impeça que os demais
também a usem, contudo, não pode deixar que um
terceiro se valha da posse do uso ou gozo da coisa, sem
que os demais condôminos, ou sua maioria consintam.
 DIREITOS E DEVERES
F) Cada condômino é obrigado, na proporção de sua
parte, a concorrer para as despesas de conservação ou
divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver
sujeita (art. 1315): o direito real de propriedade, quer
seja relacionado a bens móveis ou imóveis gera a
necessidade de promoção de reparos, limpeza,
demarcações, restaurações, obras, para sua conservação,
bem como, no caso de extinção de condomínio com a
divisão da coisa entre os condôminos, ainda há dispêndio
de valores como cobrança de impostos.
 DIREITOS E DEVERES
• O condômino que não conseguir prover as
despesas pode renunciar à propriedade que
aproveitará ao condômino que assumir as
despesas (art. 1316).
 DIREITOS E DEVERES
G) Cada condômino responde aos outros pelos frutos
que percebeu da coisa e pelo dano que lhe causou
(art. 1319) – o condômino que esteja no uso do gozo
da coisa sob condomínio, deve responder aos demais
pelos frutos percebidos, desde que os demais
condôminos estejam inviabilizados de terem o uso
comum da coisa (STJ RESP 622.472-RJ), visto que
foram estes, diante do uso exclusivo do bem por um
dos condôminos, impedidos de retirarem os frutos da
coisa comum.
Extinção do Condomínio Voluntário
Voluntário Ordinário

Art. 1.320. A todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa
comum, respondendo o quinhão de cada um pela sua parte nas despesas da
divisão.
§ 1o Podem os condôminos acordar que fique indivisa a coisa comum por
prazo não maior de cinco anos, suscetível de prorrogação ulterior.
§ 2o Não poderá exceder de cinco anos a indivisão estabelecida pelo doador
ou pelo testador. (bem indivisível por vontade da parte)
§ 3o A requerimento de qualquer interessado e se graves razões o aconselharem,
pode o juiz determinar a divisão da coisa comum antes do prazo.
(Tal ação é imprescritível pois a qualquer momento poderá ser
promovida)
 Condomínio
• Locação da coisa comum (lembre-se em regra
maioria absoluta)
Art. 1323: deliberando a maioria sobre a administração da coisa
comum, escolherá o administrador, que poderá ser estranho ao
condomínio; resolvendo alugá-la, preferir-se-á, em condições
iguais, o condômino ao que não o é.
ADMINSTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO
• Ausência de deliberação ou Decisão judicial

Art. 1.324. O condômino que administrar sem oposição dos

outros presume-se representante comum.

Poderá ocorrer a situação onde um dos condôminos passe a

administrar a coisa sem oposição dos demais, presumindo-se
assim, representante comum de todos. Importante que sejam
estabelecidos os poderes do administrador, que serão
delineados também, pela maioria absoluta dos quinhões dos
condôminos.
 ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO

• Deliberações sobre a administração da coisa

comum, que será da vontade da maioria
absoluta, calculada com base nos valores dos
quinhões (art. 1325).
• §1º - maioria absoluta é obrigatória
• §2º - levar a questão ao judiciário (em caso
de empate, mas também por falta de quorum)
 Condomínio

Art. 1.325. A maioria será calculada pelo valor dos

quinhões.
• § 1o As deliberações serão obrigatórias, sendo tomadas
por maioria absoluta.
• § 2o Não sendo possível alcançar maioria absoluta,
decidirá o juiz, a requerimento de qualquer condômino,
ouvidos os outros.
• § 3o Havendo dúvida quanto ao valor do quinhão, será
este avaliado judicialmente.
 QUESTÕES
• Questão: pagamento de despesas, não concordância
– Houve assembleia
– Houve quorum
– Houve aprovação da prestação de conta apresentado pelo síndico
• Direito individual submete-se a maioria, assembleia é órgão adequado à
aprovação de contas condominiais, vinculando todos os condôminos.
• Se tiver fundados motivos e o síndico não tiver aprovado em assembleia,
poderá o condômino individualmente propor ação de prestação de contas. Em
regra geral não poderá.
• Havendo quorum legal as decisões da assembleia geral tem validade e eficácia,
desde que não colidam com a lei ou a convenção. Pirâmide hierarquia: LEI,
CONVENÇÃO e ASSEMBLEIA
• A ausência do condômino na assembleia (devidamente comunicado) não
impedem que os efeitos dela decorrente lhe atinjam assim como os demais
 FRUTOS
• Frutos em regra partilhados

Art. 1.326. Os frutos da coisa comum, não

havendo em contrário estipulação ou disposição
de última vontade, serão partilhados na
proporção dos quinhões.
 CONDOMÍNIO NECESSÁRIO (LEGAL)

• Estabelecido por lei, independentemente da

vontade das partes;
• Muitas vezes ligados as relações das
vizinhanças;
• Meação de paredes, cercas, muros e valas
regula-se pelo disposto no Código Civil (arts.
1297 e 1298)
 CONDOMÍNIO NECESSÁRIO
Art. 1.297. O proprietário tem direito a cercar, murar, valar ou tapar de
qualquer modo o seu prédio, urbano ou rural, e pode constranger o seu
confinante a proceder com ele à demarcação entre os dois prédios, a
aviventar rumos apagados e a renovar marcos destruídos ou
arruinados, repartindo-se proporcionalmente entre os interessados as
respectivas despesas.
§ 1o Os intervalos, muros, cercas e os tapumes divisórios, tais como
sebes vivas, cercas de arame ou de madeira, valas ou banquetas,
presumem-se, até prova em contrário, pertencer a ambos os
proprietários confinantes, sendo estes obrigados, de conformidade
com os costumes da localidade, a concorrer, em partes iguais, para as
despesas de sua construção e conservação.
 CONDOMÍNIO NECESSÁRIO
• Fixação do preço da obra, em não havendo
consenso entre os dois confinantes, será
arbitrado por peritos, cujas expensas serão
partilhadas por ambos (art. 1329, CC)
• Independentemente do valor da meação,
enquanto aquele que pretender a divisão não o
pagar ou depositar, nenhum uso poderá fazer da
parede, muro ou vala, cerca ou qualquer outra
divisória (art. 1330, CC). Ex. como apoiar algo
 CONDOMÍNIO EDILÍCIO
• Propriedade em comum e propriedade
coletiva coexistente
• Fração ideal (do apartamento)
• Unidades autônomas: regras gerais
• Áreas comuns – objeto de interesse dessa
matéria

• Objetivo: convivência harmônica

 CONDOMÍNIO EDILÍCIO
Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que
são propriedade comum dos condôminos.
§ 1o As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios,
salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes
comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente
por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou
alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de
condomínio. (Redação dada pela Lei nº 12.607, de 2012)
§ 2o O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto,
gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive
o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo
ser alienados separadamente, ou divididos.
§ 3o A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e
nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no
instrumento de instituição do condomínio. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
§ 4o Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso ao logradouro público.
§ 5o O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de
constituição do condomínio.
 CONDOMÍNIO EDILÍCIO
• Instituição

Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou

testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis,
devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:
I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade
exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;
II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade,
relativamente ao terreno e partes comuns;
III - o fim a que as unidades se destinam.
 CONDOMÍNIO EDILÍCIO
• Constituição
– Documento subscrito por 2/3 (documento por constituir o
condomínio) + Registrada em cartório (oponível à terceiros)
– Vale para os condôminos quando assinada, mas para terceiro
somente quando registrado
– Documento responsável por constituir o condomínio
– Subscrito por dois terços das frações ideais
– Obrigatório a todos
– Registrada em cartório – oponível contra terceiros
– Alteração – dois terços
– Mudar destinação – unanimidade
 CONDOMÍNIO EDILÍCIO
Art. 1.333. A convenção que constitui o
condomínio edilício deve ser subscrita pelos
titulares de, no mínimo, dois terços das frações
ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os
titulares de direito sobre as unidades, ou para
quantos sobre elas tenham posse ou detenção.
Parágrafo único. Para ser oponível contra
terceiros, a convenção do condomínio deverá ser
registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
 DIREITOS
Art. 1.335. São direitos do condômino:
I - usar, fruir e livremente dispor das suas
unidades;
II - usar das partes comuns, conforme a sua
destinação, e contanto que não exclua a
utilização dos demais compossuidores;
III - votar nas deliberações da assembleia e delas
participar, estando quite.
 DEVERES
Art. 1.336. São deveres do condômino:
I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo
disposição em contrário na convenção; II - não realizar obras que comprometam a
segurança da edificação;
III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de
maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons
costumes.
§ 1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios
convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois
por cento sobre o débito.
§ 2o O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a
IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser
superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das
perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembléia
geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança
da multa.
 Fração ideal
• Fração ideal é a parte indivisível e indeterminável das áreas comuns e
de terreno, correspondente à unidade autônoma de cada condômino.
• Como nem todos os condomínios apresentam unidades autônomas
com a mesma área útil, os proprietários dos apartamentos ou casas
maiores podem possuir frações ideais diferentes. Isso deve estar
especificado na Convenção do Condomínio. Ex.: "apartamento com
área útil de 98,62 m2, área comum de 42,89 m2 e área total de
141,51 m2, correspondendo a fração ideal de terreno de
0,98340% ..."
• As despesas, direitos sobre votos e cotas do condomínio são divididos
de acordo com o que estipula a convenção do condomínio. Se esta
não dispuser sobre o assunto, o critério de divisão é o da fração ideal.
 REALIZAÇÃO DE OBRAS
Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:
I - se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;
II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos.
§ 1o As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de
autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer
condômino.
§ 2o Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas
excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa
delas dará ciência à assembléia, que deverá ser convocada imediatamente.
§ 3o Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas
excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembléia, especialmente
convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos
condôminos.
§ 4o O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas
que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra
natureza, embora de interesse comum.
 REALIZAÇÃO DE OBRAS
Art. 1.342. A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já
existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da
aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo
permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a
utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns.

Art. 1.343. A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro

edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da
aprovação da unanimidade dos condôminos.

Art. 1.344. Ao proprietário do terraço de cobertura incumbem as despesas

da sua conservação, de modo que não haja danos às unidades imobiliárias
inferiores.
 CONDOMÍNIO EDILÍCIO
• Garagens – Lei 12.607/ 2012

– Lei veio sanar controversa jurisprudenciais

– Não pode alienar nem alugar a terceiro dos

abrigos e veículos a pessoas estranhas ao
condomínio sem autorização expressa da
convenção nesse sentido (não pode assembleia).
 CONDOMÍNIO EDILÍCIO
• Principais disposições:
1. Nenhum condômino poderá utilizar-se da parte que lhe é
cabível de forma a prejudicar o sossego a salubridade, a
segurança dos demais ou ferir bons costumes.
2. No caso de não pagamento da verba condominial a multa
é de 2%. Os juros de mora são fixados em convenção
condominial (tolerável) em caso de omissão, será 1%.
3. A convenção condominial tem eficácia entre os
condôminos, será oponível contra terceiros se registrada
no CRI (erga omnes)
 Multa de 20 ou 2%
• Antes do CC 2002 a Lei 4591/ 1964 estabelecia
multa de 20% em caso de impontualidade. Tal
questão foi levada ao STJ que entendeu que
essa multa dó poderia ser aplicada para as
prestações vencidas na vigência do diploma,
pois foi revogada pelo §1º, do artigo 1336
(REsp 663.285/SP).
 Escolha do Síndico
Art. 1.347. A assembleia escolherá um síndico,
que poderá não ser condômino, para
administrar o condomínio, por prazo não
superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.
 Atuação do síndico

a) Convocar a assembleia dos condôminos (art. 1348, I) – anualmente o

síndico deve convocar assembleia geral ordinária, para que sejam
deliberadas as questões relacionadas as prestações de contas e dotação
orçamentária para o ano seguinte, dentre outros assuntos.
Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembléia dos
condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento
das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e
eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.
§ 1o Se o síndico não convocar a assembléia, um quarto dos condôminos
poderá fazê-lo.
§ 2o Se a assembléia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de
qualquer condômino.
 Atuação do síndico
b) Representar ativa e passivamente o condomínio, praticando
em juízo ou fora dele os atos necessários à defesa dos interesses
comuns (art. 1348, II).
c) Dar imediato conhecimento a assembleia da existência de
procedimento judicial ou administrativo, de interesse do
condomínio (art. 1348, III) – os poderes de administração do
síndico, salvo disposição na convenção condominial, não precisam
ser ratificados ou autorizados em assembleia geral para surtirem
efeitos, contudo, em questões de relevância para o condomínio,
relacionados a procedimento judicial ou administrativos, o síndico
deve dar ciência dos fatos à assembleia, inclusive sobre as
medidas para a solução do problema.
 Atuação do síndico
d) Cumprir e fazer cumprir a convenção e o regimento
interno e as determinações da assembleia (art. 1348, IV) –
agir como fiscal;
e) Diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns
e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos
possuidores (art. 1348, V) – claro que nas partes comuns,
senão for de responsabilidade individual, não na unidade
autônoma.
f) Elaborar orçamentos da receita e despesa relativa a cada
ano (art. 1348, VI) – previsão orçamentária (diferente da
prestação de contas que é do que já passou).
 Atuação do síndico
g) Cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como
impor e cobrar multas devidas (art. 1348, VII) – representa
ativa e passivamente, pode administrativamente ou
judicialmente cobrar, ele responde senão fizer.
h) Prestar contas à assembleia, anualmente e quando
exigidas (art. 1348, VIII) – pode à qualquer tempo, não pode
o condômino exigir.
i) Realizar o seguro da edificação (art. 1348, IX) – muito
importante.
Art. 1.346. É obrigatório o seguro de toda a edificação contra
o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial.
 Fica a dica
• Antes de comprar observar as dívidas (pedir
certidão negativa ao síndico)

Art. 1.345. O adquirente de unidade responde

pelos débitos do alienante, em relação ao
condomínio, inclusive multas e juros moratórios.