ESCRITURA DE ESTREMAÇÃO

Juliana Oliveira da Silva Tavares

Profº Alan Felipe Profin

Como sugere o nome da referida escritura, estremar é demarcar estremas,

delimitar, demarcar, separar, dividir, estremar uma coisa da outra. A Escritura de
Estremação é realizada quando o proprietário de uma determinada gleba que está
inserida em uma área maior de matrícula única e quer regularizar sua unidade, seja ela
urbana ou rural, de modo que tenha sua própria matrícula junto ao cartório de registro e
dessa maneira esteja independente da área restante.
Para estremar é necessário, entre outros requisitos, que a área seja um
condomínio ordinário pró-diviso, ou seja, que haja a possibilidade de se dividir á
determinada área. Sendo assim, tal procedimento ser duplo: ao mesmo tempo que
inicia-se uma matrícula nova ele também encerra parcialmente ou totalmente um
condomínio. O que vem ser distinto do instrumento de Desmembramento de Extinção
de Condomínio e Divisão Amigável. Já que estremar permite fracionar e maneira
individual e o segundo instrumento exige que a seja unânime, que todos queiram
fracionar suas respectivas glebas.
O instituto de Estremação é recente e de acordo com a necessidade de cada
estado brasileiro vai expandindo tal instrumento de regularização de gleba. O precursor
foi o estado do Rio Grande do Sul que teve, através do Código de Normas, capítulos
XV e XVI, provimento 07/2005 CGJ (Corregedoria Geral da Justiça), permitindo a
demarcação por via extrajudicial; mais conhecido como projeto More Legal e Gleba
Legal; e veio para sanar a necessidade de regularizar áreas rurais, posteriormente
englobando áreas urbanas também. Anteriormente a esse provimento, era necessário
seguir com o procedimento via judicial o que demorava anos para ser finalizado. Com o
passar do tempo outros estados da federação foram se inspirando no Rio Grande do
Sul e trazendo para suas delegações o mesmo instrumento extrajudicial para
regularizar áreas urbanas e rurais.
Entre os estado que logo se inspirou no estado do sul, foi Minas Gerais que
tem a Estremação citada no capítulo III, artigo 999, para imóveis urbanos e no capítulo
X, artigo 1.012, para imóveis rurais do código de normas provimento 260/CGJ/2013
que fala sobre a regularização de condomínio em frações ideais.
Mesmo a Escritura de Estremação estar prevista no artigo 571 do CPC/2015
(código de processo civil) que, resumidamente, diz que as divisões territoriais podem
ser feitas através de escritura pública, o estado de Santa Catarina regulamentou tal
escritura no seu Código de Normas, pelo provimento 63 de 24 de novembro de 2020,
capítulo IX-A, artigos 712A ao 712H.
Entre os requisitos exigidos estão que o condômino tenha a posse do imóvel no
mínimo 5 anos, em condomínio ordinário pró diviso, cuja comprovação se faz com a
declaração do proprietário e com a concordância dos confrontantes; que seja através
de escritura pública declaratória; que a identificação do imóvel atenda os requisitos do
artigo 176 da lei 6015/73 e artigo 674 do código de normas; tanto a gleba a ser
estremada e a área remanescente esteja adequada a fração mínima de parcelamento
de solo urbano ou rural. Quando o imóvel a ser estremado for em uma área urbana
será necessário ter a anuência do município; este por sua vez vai declarar que há
estrutura essencial prestada pelo próprio município. Já os imóveis rurais, devem ser
apresentados o CCIR (Certificado de Imóvel Rural), o NIRF (Número do Imóvel na
Receita Federal e o CAR (Cadastro Ambiental Rural).
Outra exigência é a anuência dos confrontantes reais (que de fato estremam
com a gleba a ser individualizada), sendo que também considera-se necessário a
concordância do ocupante do imóvel confrontante e os cônjuges dos respectivos. Caso
o confrontante não compareça pode ser emitido uma notificação e ou publicação em
edital público; se no prazo de 15 dias não houver manifestação da parte dos
confrontantes, automaticamente, considera-se anuído o pedido de Estremação. Se a
área confrontante estiver em inventário poderá o inventariante, através de uma
escritura de nomeação, assinar o documento como anuente.
Quando o órgão público for o confrontante, vai depender do estado se pede a
anuência da referida instituição pública.
Além da escritura publica declaratória e da anuência dos confrontantes é
necessário apresentar, à serventia extrajudicial, memorial descritivo, mapa topográfico
com todas as identificações geográficas e confrontantes e ART (Anotação de Normas
Técnicas) do profissional responsável. Ainda sobre o levantamento topográfico, não é
necessário o mapeamento da área remanescente; apenas da gleba a ser estremada. E
quando o imóvel rural tiver mais de 100 hectares faz-se necessária a apresentação de
georreferenciamento com certificação do INCRA (Instituto Nacional de Colonização de
Reforma Agrária).
Quanto aos emolumentos, impostos e taxas, não é cabível a cobrança do
imposto municipal ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) e nem mesmo o
imposto estadual ITCMD (Imposto de Transmissão de Causa Mortis e Doação), já que
trata-se de regularização de imóvel que permanecerá na mesma titularidade e não de
uma transferência de titularidade.
Para o cartório de registro de imóveis a Escritura de Estremação é um
procedimento duplo; já que é o fim de um condomínio e o início de uma nova matrícula.
De acordo com o artigo 712-F do provimento 63/2020, no ato da extinção, parcial ou
total, de um condomínio ordinário, o registrador deve declarar a nova fração ideal e
qualifica-a (nos moldes do artigo 213, II, da Lei 6015/73), averba-se o
desmembramento e abre-se a nova matrícula de registro na titularidade do seu
requerente. Com isso os emolumentos são cobrados pela retificação de maior
complexidade deve ser sobre o valor do imóvel; pela extinção do condomínio também
com base de calculo sobre o valor do imóvel; pelo ato é averbação do
desmembramento e o ultimo ato é a abertura da nova matrícula ou matrículas se for
mais de uma área estremada. E no cartório de notas será feita a Escritura Declaratória
e também deve-se recolher o FRJ (Fundo de Reaparelhamento do Judiciário).
Sobre a existência de eventuais claúsulas, ônus ou gravames na matrícula mãe
da área total, o registrador deverá estar atendo ao que diz respeito no artigo 712-G do
provimento 63/2020 do código de normas:

I - no caso de hipoteca, dispensará a anuência do credor hipotecário,

todavia comunicará a ele a realização do registro da localização da
parcela;
II - no caso de penhora, praticará o ato independentemente de prévia
autorização judicial, mas comunicará o fato ao juiz competente, por
ofício;
III - no caso de penhora fiscal em favor do Instituto Nacional de
Seguridade Social (INSS), exigirá, para a localização da gleba, a
expressa anuência daquele ente público, uma vez que perdida a
disponibilidade do bem na forma do parágrafo 1º do artigo 53 da Lei
8.212/1991;
IV - no caso de anticrese, solicitará a anuência do credor anticrético;
V - no caso de propriedade fiduciária, o oficial solicitará que a
localização da parcela seja instrumentalizada em conjunto, pelo credor
e pelo devedor
VI - no caso de usufruto, reclamará que a localização seja declarada
pelo nu proprietário e pelo usufrutuário;
 VII - no caso de indisponibilidade por determinação judicial ou ato da
administração pública federal, negará curso ao requerimento, salvo
autorização expressa do juiz ou autoridade competente;
VIII - na hipótese de estar a parcela sob arrolamento, medida de
cautela fiscal, levará a efeito o ato, porém comunicará o fato
imediatamente ao agente fiscal;
IX - no caso da incidência de outros ônus, cláusulas e gravames não
expressamente previstos neste artigo, deverá qualificar o título com
base nas regras inerentes aos exame das escrituras públicas de
divisão.

As facilidades que tais provimentos e leis trazem ao ambiente cartorial vem

com o objetivo de não só de descarregar as demandas no setor judiciário, mas de
desburocratizar atos daqueles que buscam uma solução, relativamente rápida, para
seu problema imobiliário. E o interessante é que como todo advento novo, ele vai se
adaptando e se esparramando por todo o cenário nacional, cada qual estado federativo
com suas características culturais de moradia. Como por exemplo, sítios, áreas
grandes que foram ocupadas por um casal, que tiveram muitos filhos e que, por sua
vez, foram construindo suas casas no mesmo terreno a medida que cada um casava e
ia tendo filhos, porém, alguns sentem a necessidade de comercializar a sua unidade e
para isso precisa de regularizá-la. Entre outros instrumentos de desmembramento, a
Escritura de Estremação é uma das opções já que pode ser feita independente da
vontade dos demais familiares de fazerem o mesmo ato.

REFERÊNCIA

BRASIL. Lei nº 6015 de 31 de dezembro de 1973. Brasília. Congresso nacional.

Publicado em 31 de dezembro de 1973. Disponível em:
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6015compilada.htm
Acesso em 30 de junho de 2022.

TRIBUNAL DE JUSTIÇA (Santa Catarina). Provimento nº 63 de 24 de novembro de

2022. Florianópolis. Código de Normas. Disponível em:
https://www.tjsc.jus.br/web/codigo-de-normas/livro-iii/titulo-v/capitulo-ix-a-estremacao-
de-imoveis-em-condominio-de-
fato?p_l_back_url=%2Fpesquisa%3Fq%3Dprovimento%2B63%2Bde%2B2020
Acesso em 30 de junho de 2022.
CONSELHO NACIONAL DE JUSTIÇA (Brasil). Resolução nº 35 de 24 de abril de 2007.
Diário da Justiça do Conselho Nacional de Justiça, Brasília, DF.
Disponível em: Corregedoria Geral da Justiça. Disponível em:
https://www.mprs.mp.br/legislacao/provimentos/1886/
Acesso em 25 de junho de 2022.

TRIBUNAL DE JUSTIÇA (Minas Gerais). Provimento nº 260 de 09 de julho de 2013.

Belo Horizonte. Publicado em 30 de outubro de 2013. Disponível em:
http://www8.tjmg.jus.br/institucional/at/pdf/cpr02602013.PDF Acesso em 30 de junho
de 2022.
CONSELHO NACIONAL DE JUSTIÇA (Brasil). Resolução n. 279, de 26 de março de 2019. Diário da Justiça [do]
Conselho Nacional de Justiça, Brasília, DF, n. 61, p. 9-10, 28 mar. 2019.

2º OFÍCIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS (Florianópolis). Código de Normas.

Provimento nº 63 de 24 de novembro de 2020. Roteiro de Conferência, Estremaça.
Florianópolis. Disponível em:
https://www.2ori.com.br/roteiros.html
Acesso em 05 de julho de 2022.

BRASIL. Lei nº 13.105 de 16 de março de 2015. Brasília. Congresso nacional. Código

de Processo Civil. Publicado em 17 de março de 2015. Disponível em:
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm Acesso em 05
de julho de 2022.

BLOG DO DG. Arthur Del Guércio Neto. Estremação da teoria à prática. 15 de

fevereiro de 2022. Disponível em:
https://www.youtube.com/watch?v=i2PE7KPbDFU&t=2232s
Acesso em 20 de junho de 2022.

1RI JOINVILLE. 1º Registro de Imóveis de Joinville. Estremação. 16 de agosto de

2021. Disponível em: https://www.youtube.com/watch?v=29YUOU1SW-w&t=1611s
Acesso em 20 de junho de 2022.