A MATRÍCULA DO IMÓVEL e o CARTÓRIO DE

REGISTRO DE IMÓVEIS (Módulo 1)

1) A base física do REGISTRO: O IMÓVEL

• O REGISTRO DE IMÓVEIS é um registro REAL, refere-se ao OBJETO da inscrição, que, no
caso, é o IMÓVEL, assim considerado a área poligonal perfeitamente delineada e referenciada
na superfície terrestre, aí incluídos o subsolo e o espaço aéreo até o limite útil ou aproveitável
pelo proprietário, com ressalva dos bens de domínio da União (ex. riquezas minerais, recursos
energéticos e hidráulicos etc.)
• Assim, para fins de inscrição e acesso à publicidade registral, são considerados bens
IMÓVEIS o solo e tudo quanto se lhe incorporar natural ou artificialmente.
• TODOS os imóveis PARTICULARES DEVEM ser INSCRITOS no registro de Imóveis.
• Agora, imaginem um prédio construído sobre o terreno - chamada de UNIDADE AUTÔNOMA
DE UM CONDOMÍNIO EDILÍCIO: apartamento, loja, escritórios, vaga de garagem, que podem
ser alienados após o registro da incorporação na matrícula do imóvel onde se erguerá o
empreendimento. A UNIDADE AUTÔNOMA não se confunde com o IMÓVEL onde é
construído o edifício e poderão ser abertas tantas matrículas quantas forem as UNIDADES
AUTÔNOMAS CRIADAS (princípio da unitariedade da matrícula).
• SAIBAM: o REGISTRO DE IMÓVEIS é um registro de DIREITOS; o registro das
PREFEITURAS e do INCRA se trata de um registro meramente ADMINISTRATIVO ou
FISCAL.
• Por ser o REGISTRO DE IMÓVEIS um registro de DIREITO, a CAUSA e o EFEITO do negócio
jurídico são separados, entenda por este exemplo: o CONTRATO DE COMPRA E VENDA é a
causa que permite a inscrição, ou seja, é o que instrumentaliza o ato ou o negócio jurídico; O
OBJETO do registro é EFEITO deste ato ou contrato, isto é, a CONSTITUIÇÃO,
TRANSMISSÃO, MODIFICAÇÃO e EXTINÇÃO DE DIREITOS REAIS (lembre-se da
propriedade).
2) A ABERTURA DA MATRÍCULA
• Antes de 1.973, os imóveis no Brasil não possuíam uma MATRÍCULA como temos hoje. Era
chamada de TRANSCRIÇÃO. Os imóveis registrados pelo sistema ANTIGO estão
TRANSCRITOS, sendo expedida uma CERTIDÃO DE TRANSCRIÇÃO. Já os imóveis
registrados pela Lei dos Registros Públicos estão matriculados, fornecendo-se neste caso uma
CERTIDÃO DE MATRÍCULA.
• OBSERVAÇÃO: O fato do imóvel estar TRANSCRITO ou MATRICULADO não muda a
situação jurídica do imóvel, pois ambos tem validade. Apenas demonstra que foram
registrados por diferentes sistemas de registro em razão da época da apresentação do título
de transmissão.
• Assim, quando veio a Lei 6.015/73, para que fosse feita a transcrição harmônica do antigo
para o novo sistema de registro, a lei determinou que as matrículas seriam abertas por ocasião
do "primeiro registro" a ser lançado na vigência da Lei de Registros Públicos. Desse modo, a
existência de matrícula é pressuposto para a realização do registro. Sem prévia abertura de
matrícula, o título não pode ingressar no sistema registral.
• Também deverá ser aberta a matrícula a requerimento do interessado e nos casos de fusão ou
desmembramento de imóveis objetos de transcrição.
• A MATRÍCULA pode ser aberta a requerimento do interessado, mesmo que nenhum registro
deva, no momento, ser feito.
• O próprio REGISTRADOR pode providenciar a abertura de matrícula, desde que não acarrete
despesas para os interessados, para cada lote ou unidade autônoma, logo em seguida ao
registro de loteamento, desmembramento ou condomínio edilício, ou no interessse do serviço.
• Se o REGISTRO anterior (transcrição) foi realizado em outra circunscrição, a matrícula será
aberta com os elementos constantes do título apresentado e da certidão atualizada daquele
cartório, que ficará arquivada na nova serventia. Em vista da certidão e do título, será aberta a
matrícula. Se na certidão do registro anterior (transcrição) constar a existência de ônus, o
oficial fará a matrícula e, logo após, efetuará o registro desse gravame (exemplo de hipoteca,
alienação fiduciária, etc.). Tal fato deve ser anotado no título, que será devolvido ao
interessado.
• E SE NÃO EXISTIR REGISTRO ANTERIOR? Vale dizer, o imóvel não é objeto de
TRANSCRIÇÃO AQUISITIVA (ou MATRÍCULA). Neste caso, não poderá ser aberta matrícula
e, consequentemente, não poderá ser efetuado o registro do título protocolado. Para que seja
possível a ABERTURA DA MATRÍCULA nesse caso, o imóvel deve estar perfeitamente
identificado no título a ser registrado. Por "perfeita identificação" deve ser entendida a
apresentação de elementos relativos à área, perímetro, denominação e confrontações, que
confiram segurança quanto à sua configuração espacial e exata localização (ou seja, é o
trabalho realizado por AGRIMENSOR, ARQUITETO e/ou ENGENHEIRO).

3) O sistema do Fólio Real

• O imóvel é o objeto da primeira inscrição (matrícula ou fólio real), que recebe um determinado
número de ordem que tende ao infinito (exemplo: nº 01, 02, nº10.327,....) e na qual se
descrevem o imóvel, sua propriedade, a transcrição ou matrícula originária, o número de
Cadastro Municipal ou Rural, conforme o caso. Após tais informações, que constam da cabeça
da folha, na parte restante serão registrados, contínua e sucessivamente, as transmissões do
domínio e os direitos reais limitados ou os gravames que afetam esse bem.
• O Registro de Imóvel brasileiro é ordenado por imóveis, e não mais por pessoas como ocorria
no sistema de transcrição anterior à Lei 6.015/1973
4) O Registro É OBRIGATÓRIO
• De acordo com a OBRIGATORIEDADE DO REGISTRO, nos atos entre vivos, a constituição,
transferência, modificação ou extinção da propriedade, ou outro direito real relativo à imóvel,
apenas se efetivam com o registro do título respectivo.
• Assim, não basta a lavratura da ESCRITURA DE COMPRA E VENDA de imóvel para transferir
a propriedade, pois o comprador somente adquire a propriedade do bem com o REGISTRO
deste título no REGISTRO DE IMÓVEIS competente (Artigo 1.245 do Código Civil).
• O registro deve ser realizado no Serviço em cuja circunscrição estiver localizado o imóvel, sob
pena de nulidade. Quando o imóvel se situar em mais de uma circunscrição, deverá ser
registrado em TODAS.
• Sintetizando: no Brasil são necessários DOIS ESTÁGIOS para a constituição da propriedade
ou de outro DIREITO REAL sobre imóvel: o PRIMEIRO deles é o NEGÓCIO JURÍDICO pelo
qual as partes livremente manifestam sua vontade de constituir ou transmitir o DIREITO REAL
imobiliário (por exemplo, escritura de compra e venda); o SEGUNDO ESTÁGIO, é o
REGISTRO DO TÍTULO pelo qual se formaliza tal acordo de vontades.
• A SANÇÃO pelo descumprimento da obrigação do registro é a NÃO aquisição do direito que
se buscava adquirir com a celebração do negócio jurídico (aquisição da propriedade, hipoteca,
usufruto, etc.), ou então a NÃO modificação do direito em tela ou a perduração de seus efeitos,
não obstante a sua extinção no mundo real (Artigos 1.245 a 1.247 do Código Civil).
• SINTETIZANDO: a lei não impõe prazo para que o interessado apresente a Escritura Púlica
(ou instrumento particular) a REGISTRO. No entento, o registro deve ser providenciado o
quanto antes para que o adquirente não corra o risco dever perecer ou diminuir o direito que
visava adquirir; exemplo: no momento em que seu cliente lavrou a Escritura de Compra e
Venda não incidia nenhum ônus sobre o imóvel. Antes da apresentação do título no Registro
de Imóveis, entretanto, o vendedor teve contra si uma ação de execução, por força da qual foi
penhorado o imóvel vendido, com o consequente registro da penhora. Neste caso, ao registrar
seu título, o adquirente terá a desagradável surpresa de se tornar proprietário de um imóvel
penhorado.

5) CONCEITO de Matrícula
• MATRÍCULA é o assento pelo qual se individualiza o imóvel, servindo de base para as
inscrições de todas as mutações jurídico-reais relativas ao bem matriculado. Portanto, a
matrícula é o polo aglutinador de todos os registros e averbações referentes ao imóvel
• REGISTRO é o assento pelo qual se opera a transmissão do imóvel (ou declara a nova
titularidade, quando a transmissão se dá por usucapião ou sucessão), ou se constitui direito
real, entre outras hipóteses (penhora, citação em ação reipersecutória, etc.).
• AVERBAÇÃO, por sua vez, é o assento acessório que modifica o teor do registro.

6) ELEMENTOS da Matrícula
• Devem constar da MATRÍCULA: 1) a data da abertura; 2) a descrição pormenorizada e
localização do imóvel; 3) o nome e qualificação do proprietário e; 4) a referência ao registro
anterior daquele bem.
• Apenas a pessoa FÍSICA ou JURÍDICA pode constar da MATRÍCULA e respectivos registros
como titulares da propriedade e de outros DIREITOS REAIS. Entes despersonalisados como o
ESPÓLIO, a MASSA FALIDA não são sujeitos e direito e, portanto, NÃO podem figurar na
matrícula ou registros como titulares de direitos reais.
7) UNICIDADE da Matrícula
• Para cada imóvel deve ser aberta uma ÚNICA matrícula. Toda alteração jurídico-real que se
observar no IMÓVEL será registrada na matrícula correspondente, de forma que toda a vida
jurídica deste bem poderá ser conhecida por qualquer interessado - exemplo: cadeia dos
donos anteriores). Desse modo, a matrícula ou "fólio real" é o eixo central do sistema brasileiro
de registro de imóveis.
• O imóvel constitui uma unidade física e, deixando de ser contínua a área de terra, por ter sido
atravessada por uma estrada ou via pública, deixa de existir imóvel único. Surgirão dois novos
imóveis, devendo ser desdobrada a matrícula.
• Existindo DUAS matrículas para o mesmo imóvel, uma delas necessariamente será NULA. Em
regra prevalece a MATRÍCULA MAIS ANTIGA, por força do princípio da PRIORIDADE. Veja a
jurisprudência sobre isso:
• REGISTRO DE IMÓVEIS - AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE MATRÍCULA - VENDA
E REGISTRO REALIZADOS EM DUPLICIDADE. No caso temos de um lado o autor, na
condição de proprietário do bem, tendo adquirido o terreno mediante escritura pública de
compra e venda, devidamente registrada; e de outro, o demandado, na condição de
compromissário comprador, com o contrato devidamente averbado à margem do registro de
imóvel competente. Prevalência da prenotação dos respectivos títulos no registro de imóveis -
Precedência fundada na ORDEM CRONOLÓGICA. No caso concreto, deve prevalecer o
direito do autor, haja vista que a sua ESCRITURA PÚBLICA de COMPRA E VENDA foi
devidamente REGISTRADA no ofício imobiliário em DATA ANTERIOR ao contrato de
promessa de compra e venda celebrado entre o réu e a empresa. A aquisição do imóvel, no
direito brasileiro, só se perfaz mediante a transcrição do título de transferência da propriedade
no registro de imóvel, e, no confronto entre as transcrições sobre o mesmo imóvel, prevalece a
mais antiga. Ordem cronológica que deve ser respeitada, resguardando direito daquele que
primeiro leva o imóvel a registro imobiliário, a fim de ser garantida a autenticidade, segurança
e eficácia dos assentos de atos jurídicios inter vivos ou mortis causa, constitutivos,
declaratórios, translativos e extintivos de direitos reais sobre imóveis. De tudo, temos a falta de
seriedade da empresa que vendeu um imóvel para duas pessoas diferentes, e o erro do
Registro de Imóveis em cadastrar em duplicidade um mesmo terreno, ameaçando a segurança
jurídica e a própria finalidade do registro público." (TJRS, ACI 70015842909 - Tramandaí - 20ª
Câmara Cível, DJ 17/09/2007).
8) A atividade REGISTRAL ocorre por PROVOCAÇÃO
• A atividade registral depende de provocação: os atos do registro somente serão praticados por
ORDEM JUDICIAL, a requerimento do MINISTÉRIO PÚBLICO (quando a lei autorizar) e a
requerimento VERBAL ou ESCRITO do interessado. Não pode o REGISTRADOR atuar sem
requerimento do interessado
• De regra, o requerimento é verbal, acompanhado do título que se pretende registrar, nos casos
de AVERBAÇÃO e CANCELAMENTO exige-se requerimento POR ESCRITO, com firma
reconhecida (Artigo 246, §1º, da Lei 6.015/73).
• Em nenhuma hipótese poderá o registrador recusar o recebimento e protocolo do título, ainda
que constate exigência de natureza FISCAL ou existência de vícios visíveis a um primeiro
exame. Mesmo na hipótese de título com vício intrínseco (exemplo falta de outorga uxória para
a alienação do imóvel), deve o REGISTRADOR proceder ao protocolo para, posteriormente,
fazer as EXIGÊNCIAS cabíveis para que ele tenha acesso ao REGISTRO (Art. 12 da Lei
6.015/73).
• Todos os títulos, ao serem protocolados, deverão receber um número que observará a ordem
de apresentação. É este número que determina a prioridade do título na obtenção do registro:
o título protocolado previamente terá acesso ao registro precedentemente aos demais.
• Assim, se o mesmo imóvel tiver sido alienado a duas ou mais pessoas, sucessivamente, o
adquirente que primeiro apresentar seu título no Registro de Imóveis adquirirá a propriedade,
ainda que sua escritura tenha sido lavrada em data posterior à do outro comprador. Na difícil
hipótese de as duas escrituras públicas terem sido lavradas na mesma data, apresentadas no
mesmo dia no Registro de Imóveis e nas quais conste a hora da lavratura, prevalecerá, para
efeito de prioridade, a que foi lavrada em primeiro lugar. Faltando um desses requisitos, será
registrada a escritura pública protocolada em primeiro lugar.
• O protocolo produz efeitos por 30 DIAS. Este é o prazo para que sejam cumpridas pelo
apresentante do título eventuais exigências do registrador e realizado o registro. Caso não
sejam cumpridas as exigências dentro dos 30 dias, cessam automaticamente os efeitos do
protocolo e outro título pode ser protocolado e revestir-se dos direitos de prioridade.

9) PRIORIDADE
• O direito de PREFERÊNCIA ou PRIORIDADE se materializa por intermédio do ACESSO AO
REGISTRO do documento que contém um direito real imobiliário: o título que é prenotado em
primeiro lugar tem prioridade no registro em relação aos títulos que materializam direitos reais
contraditórios sobre o mesmo imóvel, protocolados posteriormente.
• Conforme determina o Art. 182 da Lei 6.015/1973, por ocasião do protocolo, TODOS os títulos
recebem um número de ordem, de acordo com a sequência rigorosa de sua apresentação.
Esse número de ordem determinará a prioridade do título e esta a preferência dos direitos
reais, ainda que vários títulos sejam apresentados simultaneamente pela mesma pessoa (Art.
186). Da mesma forma, estabele o Artigo 1.493, parágrafo único, do Código Civil que o
número de ordem determina o prioridade, e esta, a preferência entre as hipotecas.
• Assim, o TÍTULO apresentado em primeiro lugar no REGISTRO assegura a PREFERÊNCIA
na aquisição do DIREITO REAL respectivo. Havendo, pois, concurso de direitos reais sobre o
mesmo imóvel, prevalece aquele cujo título foi anteriormente protocolado no Serviço de
Registro de Imóveis.
10) ESPECIALIDADE
• De acordo com este PRINCÍPIO, TODO IMÓVEL que seja objeto de registro deve estar
PERFEITAMENTE INDIVIDUALIZADO. Tratando-se de inscrição de DIREITO REAL de
garantia (alienação fiduciária, hipoteca, anticrese e penhor), não somente o imóvel, mas
também a dívida garantida especificada, com indicação do valor total em moeda nacional,
montante das prestações, se for o caso, e taxa de juros, se houver.
• A identificação do imóvel é feita mediante a indicação de suas características e confrontações,
localização, área e denominação, código e dados constantes do CCIR (certificado de cadastro
de imóvel rural), se rural; ou logradouro e número, se urbano, e sua designação cadastral, se
houver (Art. 176, §1º, II, letras "a" e "b", da Lei 6.015/1973).
• A descrição geométrica do imóvel não é suficiente para a observância do princípio da
especialidade. Deve haver uma amarração GEOGRÁFICA, que marque a posição do imóvel
no espaço, e essa amarração são os nomes dos CONFRONTANTES, enquanto não instituído
um cadastro em que todos os imóveis se enquadrem dentro de meridianos e paralelos.
• As confrontações - que abrangem os limites e os nomes dos confrontantes - são os elementos
que melhor identificam o imóvel. As linhas confinantes de um imóvel, com o seu cumprimento
no terreno, são fixas, mas os confrontantes podem mudar, são variáveis. O NOTÁRIO e o
REGISTRADOR devem mencionar o nome dos confrontantes, ao indicarem a amarração
GEOGRÁFICA do imóvel em tela.
• Tratando-se de alienação de imóvel RURAL, a ESCRITURA deverá trazer as coordenadas dos
vértices definidores dos limites, GEORREFERENCIADAS AO SISTEMA GEODÉSIO
BRASILEIRO e com precisão posicional fixada pelo INCRA (Art. 176, § 4º, da Lei 6.015/1973).
Em outras palavras, a perfeita identificação do imóvel nos termos acima referidos é obrigatória
no caso de escritura de transferência de imóvel RURAL, ainda que no registro NÃO conste tal
descrição.
• Tanto na ESCRITURA PÚBLICA quanto no INSTRUMENTO PARTICULAR e nos TÍTULOS
JUDICIAIS, devem ser indicados, com precisão, os característicos, as confrontações e as
localizações dos imóveis, mencionando os nomes dos confrontantes. Quando se tratar só de
terreno, deve ser indicado se fica do lado par ou do lado impar do logradouro, e em que
quadra e a que distância métrica da edificação ou da esquina mais próxima se encontra (Art.
225 da Lei 6.015/1973).
• Tratando-se de imóvel RURAL, a localização, limites e confrontações devem ser obtidos a
partir de MEMORIAL DESCRITIVO assinado por profissional habilitado e com a devida
anotação de responsabilidade técnica (ART), contendo as coordenadas dos vértices
definidores dos limites dos imóveis rurais, georreferenciadas ao Sistema Geodésio Brasileiro e
com precisão posicional fixada pelo INCRA (Art. 225, §3º, da Lei 6.015/1973). Nota-se a
preocupação do legislador em acabar com as superposições de imóveis ruraus
proporcionadas pelas antigas descrições imprecisas e vagas.
• A caracterização do imóvel constante do título deve coincidir com aquela que consta do
registro anterior, sob pena de não ser aceito o seu ingresso no cadastro imobiliário.
• SINTETIZANDO: a especialização significa a descrição do imóvel como um corpo certo, que o
torna inconfundível e distinto de qualquer outro. Eventuais erros nos limites artificias ou
naturais do imóvel podem ser retificados administrativa ou judicialmente, quando descobertos.
• No caso de DIVISÃO ou DESMEMBRAMENTO de imóvel (conforme estudaremos no módulo
2), deve ser especializada não só a parte desmembrada, como também a parte remanescente.
No caso de FUSÃO de matrículas, cancelam-se as matrículas anteriores, indicando a nova
matrícula, que conterá a descrição perfeita do imóvel unificado, com a área e perímetro, que
devem resultar dos perímetros e áreas primitivos. Havendo dúvida, o Oficial pode exigir a
juntada de planta topográfica.
11) CONTINUIDADE REGISTRAL
• Segundo o princípio da CONTINUIDADE, os registros devem ser perfeitamente encadeados,
de forma que não haja vazios ou interrupções na corrente registrária.
• Em outras palavras, nenhum registro pode ser feito sem que se tenha previamente registrado
o título anterior, do qual dependa (Art. 237 da Lei 6.015/1973).
• Da mesma forma, dispõe o Artigo 195 da LRP que, "se o imóvel não estiver matriculado ou
registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título
anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro".
• Qual a razão disso? O trato sucessivo é um mecanismo técnico que tem por objetivo manter o
enlace ou a conexão dos registros, mediante a ordem regular dos sucessivos titulares
registrais de modo a garantir uma continuidade perfeita dos assentos em relação ao tempo,
sem nenhum salto. Dessa forma, procura-se garantir que todos os atos aquisitivos,
modificativos ou extintivos de direitos reais relativos a um determinado imóvel constem de sua
matrícula, com a finalidade de refletir o histórico jurídico de cada imóvel matriculado.
• SINTETIZANDO: por exemplo, consta da matrícula do imóvel que "A" é seu proprietário. Este
vem a falecer e, por sucessão, o imóvel é transmitido a "B". O herdeiro, por sua vez, vendo o
bem a "C". O comprador "C" NÃO poderá registrar seu título caso não tenha sido registrado o
formal de partilha (ou escritura de inventário e partilha) pelo qual o imóvel tenha sido atribuído
ao herdeiro "B". Para que seja preservada a continuidade do registro, deve antes ser
registrado o título para que "B" passe a figurar na matrícula como novo proprietário, para,
então, ser registrado o título pelo qual este transfere o domínio do imóvel a "C".
• OBSERVAÇÃO IMPORTANTE: não só o nome do titular, com sua qualificação, deve ser
coincidente no registro e no título. Assim, se consta no registro que o proprietário do imóvel é
casado e na ESCRITURA DE COMPRA E VENDA em que figura como vendedor constar seu
estado civil como divorciado, deve ser providenciada a averbação do divórcio, bem como do
esclarecimento da realização de eventual partilha, antes do registro deste título. Da mesma
forma, constando da escritura que o proprietário é casado, deve ser providenciada a
averbação do nome do cônjuge e do regime de bens do casamento, em homenagem ao
princípio da continuidade. Não basta a informação do estado civil . É pacífico o entendimento
de que a prévia averbação do casamento ou da extinção da sociedade conjugal é
indispensável ao registro da transmissão do imóvel por quem consta no título como "casado",
porquanto tais fatos apresentam evidentes reflexos patrimoniais, cuja publicidade deve ser
assegurada.
• Nenhum título antecedente, sejam quais forem a sua natureza e espécie, inclusive o TÍTULO
JUDICIAL, foge ao alcance do PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE. Assim, por exemplo, não
poderá ser registrada uma carta de arrematação em ação de execução, se o imóvel
arrematado não estiver registrado em nome do executado, salvo se houve reconhecimento,
em decisão judicial, de fraude à execução.
• O princípio da CONTINUIDADE não comporta exceção.

12) TÍTULOS REGISTRÁVEIS - Artigo 221 da Lei 6.015/1973 7

• CONCEITO DE TÍTULO REGISTRÁVEL: é o documento público competente (e também o
particular em alguns casos), que atende às formalidades legais e que contenha de maneira
direta o ato ou negócio jurídico registrável, com a perfeita descrição e identificação do objeto e
das partes.
• Todo título registrável deve conter um CORPO e uma ALMA. O corpo é o documento dotado
de fé pública (continente), e a alma é o ato ou negócio jurídico nele contido (conteúdo).
13) PROTOCOLO E PRENOTAÇÃO 3
• Artigos 182 a 187 da Lei 6.015/1973 = O título deverá ser protocolado, ocasião em que recebe
um número de ordem de acordo com uma rigorosa sequência de apresentação: os títulos
apresentados anteriormente serão registrados antes, obedecendo-se, para tanto, a numeração
recebida por ocasião do protocolo. O protocolo será encerrado diariamente, e o número de
ordem e data da prenotação assinalados no LIVRO PROTOCOLO serão reproduzidos no
título.
• A apresentação do título a Cartório NÃO exige outra formalidade que a sua entrega ao
funcionário encarregado da recepção.
• Ao contrário do que ocorre com a AVERBAÇÃO, não é necessário requerimento escrito com
firma reconhecida. Após a recepção, procede-se à anotação do ingresso do documento, que é
lavrada no Livro Protocolo, observada a estrita ordem de apresentação dos títulos.
• Após o lançamento no protocolo, serão os títulos encaminhados para a elaboração dos
resumos (extratos) e para as buscas e verificação, ocasião em que se providenciará a
anotação no fichário indicador pessoal.
• Feita a prenotação, a coluna destinada à anotação dos atos formalizados ficará em branco até
o momento em que essa escrituração seja possível (registro, suscitação de dúvida, etc..). No
caso de devolução do título ao apresentante, basta que se anote, abreviadamente, a
circunstância (Ex: "D em 09/11/2020).
• Com a PRENOTAÇÃO, começa a correr o PRAZO DE 30 DIAS para que se proceda ao exame
de QUALIFICAÇÃO, eventual cumprimento das providências determinadas pelo Oficial, e o
REGISTRO DO TÍTULO.
• Ultrapassado tal prazo, sem que sejam observadas as exigências prévias ao registro,
extinguem-se os efeitos da prenotação e o título deverá ser NOVAMENTE apresentado e
protocolado. Se nesse ínterim for apresentado novo título, este passa a gozar do direito de
preferência (primeiro no tempo, melhor no direito).
• No entanto, a prenotação deve ser mantida se o apresentante se mostrar diligente no
aperfeiçoamento de seu título e comprovar, perante o Oficial do Registro, atuar nesse sentido.
Dessa forma, a prenotação deverá ser preservada se, mesmo ultrapassado o prazo de 30
dias, como é o caso, por exemplo, como acontece frequentemente com documentos que
devem ser fornecidos por Órgãos fiscais ou parafiscais, como o INSS. Nesse caso, não seria
razoável que, ao voltar com a certidão, o apresentante já encontrasse cancelada a sua
prenotação.
• Também no caso de SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA, os efeitos da PRENOTAÇÃO perduram até o
julgamento final deste procedimento administrativo. Caso a DÚVIDA seja julgada procedente,
o registro não será feito, cancelando-se a prenotação. Julgada improcedente a dúvida,
procede-se ao registro.
• Uma outra hipótese de que os efeitos da prenotação é expandido por prazo superior a 30 dias
se dá na existência de mandado judicial determinando o bloqueio de alienação de imóvel cujo
título já havia sido protocolado: neste caso, os efeitos da prenotação persistem até o
julgamento da ação em que foi determinada a ordem de bloqueio.

14) O CONTROLE DA LEGALIDADE DO TÍTULO

• Feita a PRENOTAÇÃO, o registrador deve iniciar o exame da legalidade do título.
• A fase de QUALIFICAÇÃO, que ocorre entre o PROTOCOLO e o REGISTRO DO TÍTULO,
compreende o exame dos caracteres extrínsecos do documento e a observância dos
princípios registrais.
• QUALIFICAR significa, decidir se, conforme a lei, é possível proceder ao registro do título
protocolado. Esta QUALIFICAÇÃO é feita pelo Registrador sobre dois tipos de dados: 1) OS
DOCUMENTOS APRESENTADOS PELO INTERESSADO no registro, e os ASSENTOS
EXISTENTES NESTE REGISTRO DE IMÓVEIS.