Unidade 1

09/03/2023, 17:47 Ead.
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DIREITO REGISTRAL - REGISTRO DE

IMÓVEIS
TEORIA GERAL DO REGISTRO DE
IMÓVEIS
Autor: Esp. Melissa de Freitas Duarte
Revisor: Piterson Balmat
INICIAR
https://ambienteacademico.com.br/mod/url/view.php?id=764075 1/29
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introdução
Introdução
O Direito Registral possui extrema importância para gerar maior segurança jurídica,
uma vez que lhe confere fé pública. O Registro Imobiliário se torna fundamental, pois
protege um dos principais direitos fundamentais que está previsto na Constituição
Federal de 1988, a propriedade. Para entender esse processo, é necessário conhecer
as características que os bens imóveis possuem, assim, é possível verificar a que tipo
de registro ele estará sujeito no Registro de Imóveis. Além disso, a atividade
responsável pelo exercício desse direito também está condicionada a seguir alguns
princípios previstos no ordenamento jurídico.
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Conceito e Objeto do
Registro de Imóveis
Antes de falarmos sobre o sistema notarial e registral, precisamos compreender como

ele surgiu. Para isso, faremos uma retomada histórica. Desde o período do
descobrimento do Brasil até o momento que ocorreu a sua independência, pertencia
ao Rei de Portugal a posse de todo o território brasileiro. O domínio privado desse
território iniciou no ano de 1532, através da determinação real de divisão
administrativa do território; dessa maneira, foram criadas as 15 capitanias
hereditárias, que foram doadas aos beneficiários pela realeza; esses foram investidos
na qualidade de capitão ou governador, foram conferidos a eles poderes e direitos
especiais de usufruto, mas não a propriedade da terra, que continuava a pertencer à
Coroa Portuguesa.
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Figura 1.1 - Registro de Imóveis

Fonte: Tom934 / 123RF.
Desde o período da independência até o ano de 1850, e com o surgimento da Lei n.
601 de 1850, surgiu o conhecido “Registro do Vigário” ou Registro Paroquial. Através
dessa lei, iniciou o registro e a discriminação dos bens públicos que pertenciam aos
particulares; esse registro era de natureza declaratória.
No ano de 1843 adotou-se, no ordenamento jurídico brasileiro, a primeira medida a

fim de regulamentar o registro de direitos reais sobre bens imóveis; esse foi o primeiro
passo para a constituição do sistema imobiliário, através da Lei Orçamentária n. 317
de 1843, que institui o Registro Hipotecário.
No entanto, foi apenas com a Lei n. 1.237 de 1864, regulamentada pelo Decreto n.
3453 de 1865, que se instituiu, efetivamente, no Brasil, uma normatização voltada
especialmente à regulamentação do sistema imobiliário. Com isso, o Registro de
Imóveis pela conversão do Registro de Hipotecas se tornou Registro Geral, alterando
na legislação brasileira, conforme sua evolução, a forma de adquirir propriedade,
passando da tradição, que é a simples entrega da coisa, para algum tipo de registro
mais rudimentar das aquisições no Registro Geral. Este passa então a ser o principal
responsável pela guarda dos registros de propriedade, assim como proceder as
inscrições dos ônus reais pertencentes ao imóvel.
Com o passar do tempo, a legislação foi sofrendo alterações, até chegar a que rege
hoje o Direito Imobiliário. Nesse sentido, o Sistema notarial e registral é formado pelas
Serventias Extrajudiciais, conhecidas como “Cartórios”, e reguladas pelo art. 236 da
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Constituição Federal e pela Lei n. 6.015, de 31 de dezembro de 1973, conhecida como

Lei dos Registros Públicos. No art. 236 da CF/88 veremos:
Em caráter privado, por delegação do Poder Público, sendo que lei

regulará suas atividades, disciplinará a responsabilidade civil e criminal dos
notários, oficiais de registro e de seus prepostos, definirá a fiscalização de
seus atos pelo Poder Judiciário; sendo que lei federal estabelecerá normas
gerais para fixação de emolumentos relativos aos atos praticados pelos
serviços de registro e o ingresso na atividade dependerá de concurso
público de provas e títulos, não se permitindo que qualquer serventia fique
vaga, sem abertura de concurso de provimento ou de remoção, por mais
de seis meses (BRASIL, 1988, on-line).
As serventias são administradas pelo Tabelião, Notário, ou Registrador Público,

dependendo da sua competência (Tabelionato de Notas, de Protestos etc.) sendo a
função delegada pela Administração Pública e tendo como requisito a aprovação em
concurso público.
saiba mais
Saiba mais
A fé pública confere validade a um ato por estar
sendo executada pelo Poder Público ou por algum
de seus representantes tendo sido o exercício
desse ato delegado por ele.
Fonte: Elaborado pela autora.
ACESSAR
O Estado atua na intervenção dos negócios jurídicos particulares através dos registros,
pois alguns atos acabam por ultrapassar o interesse de particulares, atingindo o
interesse público. Esse tipo de atuação caracteriza a ação da Administração Pública,
uma vez que atinge as características de interesse privado, delegação ou outorga por
parte do Poder Público, previsão legal que estabelece a responsabilidade civil e
criminal do Estado, fiscalização do Poder Judiciário e legislação Federal que define
regramento geral para fixar emolumentos e criação de concurso público.
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A atividade é regida por conceitos básicos, a saber: autenticidade, segurança, eficácia,

e publicidade dos atos jurídicos; esses preceitos estão presentes no art. 1º da Lei n.
8.935/1994.
A Lei dos Notários define, ainda, as modalidades de serviços notariais e registrais,

conforme previsto em seu art. 5º, onde define quem são os titulares de serviços
notariais e de serviço, a saber:
tabeliães de notas; tabeliães e oficiais de contratos marítimos; tabeliães de

protesto de títulos; oficiais de registro de imóveis; oficiais de registro de
títulos e documentos e civis das pessoas jurídicas; oficiais de registro civis
das pessoas naturais e de interdições e tutelas; oficiais de registro de
distribuição. As modalidades são: registro civil de pessoas naturais; registro
civil de pessoas jurídicas; registro de títulos e documentos e registro de
imóveis. Já os titulares dos serviços de registro são os tabeliães de notas e
de protestos de títulos e os tabeliães e oficiais de registro de contratos
marítimos (BRASIL, 1994, on-line).
Quanto à natureza, os serviços notariais e de registro possuem duas características

fundamentais: a primeira é pública, ou seja, regida pelo direito administrativo, ou seja,
através da delegação pelo Poder Público da fé pública; a segunda, é privada, que é
regrada pelo direito privado, ou seja, está sujeita às relações do delegado
internamente, sendo responsável desse modo a gestão administrativa, financeira e
pessoal, que fazem parte da serventia.
praticar
Vamos Praticar
Para Dip (2016, p. 159) “O termo ‘registro’ comporta as seguintes acepções: (i) o próprio
Cartório; (ii) o ato praticado pelo Oficial de Registro, seja em sentido amplo, abrangendo
averbações, ou em sentido estrito, abarcando apenas os atos previstos no art. 167, I, da Lei
de Registros Públicos; e, finalmente, (iii) o ato final de um processo que envolve a recepção de
títulos, sua qualificação e a forma de atuação do Registrador”.
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Fonte: DIP, R. H. M. Direito registral e o Novo Código de Processo Civil. Rio de Janeiro:
Forense, 2016.
A respeito dos documentos que são registráveis, assinale a alternativa correta:
a) O contrato de compra e venda é o documento que transfere a propriedade do

imóvel.
b) A transferência de propriedade deve ser registrada na matrícula do imóvel, assim
como todos os demais atos em relação aos bens imóveis.
c) Um imóvel possui um número de matrícula diferente para cada proprietário, sendo
de uso personalíssimo por cada um deles.
d) A certidão fornecida pelo Oficial de Registro de Imóveis pode ser positiva para
atestar que determinada pessoa possui a propriedade de um imóvel.
e) Mesmo que registradas em um Registro de Imóveis, as averbações podem ser feitas
em qualquer Registro da cidade a que pertence o imóvel.
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Princípios
A atividade notarial e registral deve estar pautada em princípios de Direito, assim

como os requisitos em relação aos documentos que devem ser apresentados para
registro e comprovação de fatos, também aos efeitos gerados pelos registros. Fazendo
referência aos dois últimos, temos: os princípios que se referem aos requisitos para
registro e os princípios que se referem aos efeitos do registro.
Princípios são o mandamento nuclear de um sistema, verdadeiro alicerce

dele, disposição fundamental que se irradia sobre diferentes normas
compondo-lhes o espírito e servindo de critério para sua exata
compreensão e inteligência exatamente por definir a lógica e a
racionalidade do sistema normativo, no que lhe confere a tônica e lhe dá
sentido harmônico (AUGUSTO, 2013, p. 213).
O Sistema Registral Imobiliário ainda não pertence a um ramo autônomo do direito,

mesmo possuindo princípios formadores e, muitos deles, são totalmente
desconhecidos por uma parcela significativa da comunidade jurídica. Isso se deve por
não estar presente essa temática na maioria dos cursos de Direito das universidades
brasileiras. Nesse sentido, é importante compreender o que são os princípios
registrais:
Entende-se por princípios registrais regras, critérios e ideias fundamentais

que servem de base ao Sistema de Registro Imobiliário de um país,
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tecnicamente desenvolvidos a partir de um arcabouço jurídico, para

consecução das finalidades da instituição registral, qual seja, a segurança
máxima do tráfego imobiliário, que traz em seu bojo o desenvolvimento e a
segurança econômica (AUGUSTO, 2013, p. 214).
A doutrina não é unânime quanto aos princípios norteadores do Sistema Registral e

nem sobre sua classificação. A divergência existente é sobre a metodologia empregada
e o enfoque dado, isso não é de todo mal, pois acrescenta subsídios sem que o
entendimento da matéria seja prejudicado.
Uma das classificações mais importantes foi feita pelo registrador Flauzilino Araújo dos
Santos, que estudou cuidadosamente o tema. Para ele, os princípios são classificados
em duas categorias, a saber: supranormativos e endonormativos.
saiba mais
Saiba mais
No artigo “Análise dos processos de averbação das
reservas legais no estado de Sergipe”, você poderá
conferir o número de averbações das Reservas
Legais no Estado do Sergipe. Para maiores
informações, confira o link disponível em:
Autor: VIEIRA, T. R. S. et al.
ACESSAR
Princípio Supranormativo
Sabemos que toda a causa é um princípio, mas nem todo princípio é causa. Causa é
aquilo que produz um efeito, sendo assim, a existência do efeito depende da causa à
qual está subordinada. Aristóteles classificou as causas em quatro: material, formal,
eficiente e final. Para esse estudo, o que interessa é aprofundar a causa final.
A causa final é uma das mais importantes, pois é a primeira na intenção, e a última na
execução. Ela é um princípio intuitivo, ou seja, é o princípio dos princípios, por isso,
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princípio supranormativo. Para um princípio ser supranormativo ele precisa ser

anterior à norma, precisar estar acima da norma, pois é o seu motivo, a sua causa.
Segundo Augusto (2013, p. 217) “O Sistema Registral Imobiliário cuida dos direitos
incidentes sobre a terra, patrimônio não renovável, de valor imensurável para a vida”.
É esse sistema que cuida do direito à propriedade privada e que representa o direito
fundamental da liberdade e garantia da dignidade da pessoa humana. Se torna
impossível proteger esses bens que são tão valiosos sem uma segurança jurídica que
permita garantir esses direitos. Por esse motivo, a segurança jurídica é tão importante
a ponto de ser a causa final do sistema registral imobiliário.
A segurança jurídica é a mola propulsora do sistema registral imobiliário e está

diretamente ligada a outro princípio supranormativo, o da independência do
registrador. A independência do registrador é uma condição “sine qua non” para a
garantia da segurança jurídica, pois sem ela a qualificação registral fica prejudicada e
as informações prestadas podem ser incertas.
Princípio Endonormativo
Os princípios endonormativos integram as normas que foram criadas para dar
sustentabilidade ao sistema. Esses princípios possuem a função de informar tanto o
operador do direito quanto o julgador, mas não vinculam o legislador, que tem o
poder de revogá-lo sem que o sistema deixe de produzir os efeitos esperados.
Esses princípios são classificados como princípios que informam o requisito do

registro e princípios que informam os seus efeitos. Esses princípios são: princípio da
legalidade, da disponibilidade, da continuidade, da especialidade, da instância ou
rogação, unitariedade. Quanto aos seus efeitos, os princípios que os informam são:
princípio da publicidade, da prioridade, da inscrição e da presunção.
Agora que entendemos um pouco melhor a importância dos princípios para o Sistema
Registral, vamos conhecê-los no quadro a seguir:
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Legalidade; Disponibilidade; Continuidade;

Requisitos para
Especialidade; Unitariedade; Territorialidade;
registro
Rogação ou instância.
Publicidade; Presunção e fé pública; Oponibilidade a

Efeitos do registro terceiros (inscrição ou obrigatoriedade); Legitimação;
Prioridade.
Quadro 1.1 - Requisitos e efeitos do registro.
Fonte: Elaborado pela autora.
Princípios referentes aos requisitos para registro:
1. Rogação ou instância – nesse princípio, o registrador só pode realizar

registros e averbações quando e se solicitado pelo interessado. Está previsto
no art. 13, II da Lei n. 6.015/73 que, “salvo as anotações e as averbações
obrigatórias, os atos de registro serão praticados a requerimento verbal ou
escrito dos interessados”.
2. Princípio da disponibilidade – esse princípio está atrelado ao direito de
propriedade que se refere ao direito de usar, fruir e dispor de determinado
bem, conforme art. 128 do Código Civil/2002. O direito de dispor significa que
o imóvel pode ser transferido para um terceiro (alienação: venda, doação,
permuta); ou de gravá-lo com um ônus real (por exemplo: hipoteca).
3. Princípio da continuidade - garante a segurança dos registros imobiliários.
Deve ser contínuo e ininterrupto. Para ser objeto de registro ou averbação,
aquele documento que tiver suas informações relacionadas com a anterior,
irá possibilitar e garantir a transferência dos direitos e responsabilidades;
4. Princípio da legalidade – o oficial, ao qualificar, confere se o objeto de
registro está em conformidade com as leis vigentes e, caso não esteja,
impede que os atos que possam atentar à legalidade façam parte do registro.
5. Princípio da especialidade – tanto o objeto do negócio como os
contratantes devem estar determinados, identificados e particularizados,
para que assim, o registro reflita o fato jurídico que o gerou. Importante
ressaltar que, conforme o art. 176, parágrafo 1º, II da LRP – Lei de Registros
Públicos - define como requisitos da matrícula, sua identificação, que é feita
mediante a indicação de suas características e confrontações, localização,
área e denominação, quando rural, ou logradouro e número, quando urbano
e, sua designação cadastral, quando houver.
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6. Princípio da Unitariedade – determina que cada imóvel deve ter uma única
matrícula e que cada matrícula deva pertencer a um único imóvel.
7. Princípio da territorialidade – o art. 169 da Lei de Registros Públicos dispõe
que todos os atos que estão relacionados ao art. 167 são obrigatórios e irão
ser efetuados no cartório da situação do imóvel. Esse princípio facilita o
acesso e localização de informações que possam ser relevantes que dizem
respeito a um imóvel. Esse princípio também se aplica quanto à emissão de
notificações extrajudiciais, nascimentos, casamentos, óbitos, registro civil de
pessoas jurídicas etc.
A seguir, princípios referentes aos efeitos do registro:
1. Princípio da publicidade – é um dos pilares do sistema registral e está

previsto nos arts. 16 e seguintes da Lei de Registros Públicos. É tornar pública
as informações do imóvel, ou seja, disponibilizar a todos os interessados as
informações, seja por meio impresso ou eletrônico.
2. Princípio da prioridade – este princípio visa evitar que dois títulos de
propriedade de um mesmo imóvel sejam registrados, evitando assim a venda
de uma mesma propriedade para compradores diferentes.
3. Princípio da inscrição – prevê que a constituição, transmissão e extinção de
direitos reais sobre imóveis só podem operar por atos intervivos, mediante
inscrição no registro, ou seja, só por meio do registro que se pode obter a
segurança e proteção perante terceiros.
4. Princípio da presunção e da fé pública - cada um desses princípios tem seu
significado. Um é oriundo da outorga e o outro do direito. Para Pedroso e
Lamanauskas (2015, p. 12) “A presunção relativa (juris tantum) estabelece que
o registro atribui eficácia e validade perante terceiros, até prova em
contrário” de acordo com o art. 252 da Lei de Registros Públicos e art. 1.245
do Código Civil. Como exceção tem-se a presunção absoluta (juris et de jure)
do Sistema Torrens, art. 277 e seguintes da Lei de Registros Públicos, que
serão estudados mais à frente.
Conforme previsto no art. 6º da Lei n. 8.935/1994, aos notários compete:
I – formalizar juridicamente a vontade das partes;

II – intervir nos atos e negócios jurídicos a que as partes devam ou queiram
dar forma legal ou autenticidade, autorizando a redação ou redigindo os
instrumentos adequados, conservando os originais e expedindo cópias
fidedignas de seu conteúdo (BRASIL, 1994, on-line).
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Art. 7º, aos tabeliães de notas, compete com exclusividade:
I – lavrar escrituras e procurações públicas;

II – lavrar testamentos públicos e aprovar os cerrados;
III – lavrar atas notariais;
IV – reconhecer firmas;
V – autenticar cópias. (BRASIL, 1994, on-line)
praticar
Vamos Praticar
A atividade registral é delegada pelo Poder Público, para que assim sua atuação se dê em seu
nome. Essa atuação é pautada em princípios encontrados na Constituição Federal de 1988 e
no ordenamento jurídico brasileiro. Um desses princípios é o da instância, que prevê:
a) Que o oficial de registro de imóveis deve tornar pública as informações do imóvel.

b) Que devem existir apenas um imóvel com uma única matrícula.
c) Os oficiais de registros de imóveis são obrigados a conservar os documentos, livros
e papéis que lhe foram confiados.
d) A atividade registral deverá sempre ser provocada.
e) O documento deve ser elaborado sem qualquer interrupção ou solução de
continuidade.
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Atribuições
As atribuições e competências dos oficiais de registros são determinadas conforme

disposto nos arts. 12 e 13 da Lei n. 8.935 de 1994:
Art. 12 - Aos oficiais de registro de imóveis, de títulos e documentos e civis

das pessoas jurídicas, civis das pessoas naturais e de interdições e tutelas
compete a prática dos atos relacionados na legislação pertinente aos
registros públicos, de que são incumbidos, independentemente de prévia
distribuição, mas sujeitos os oficiais de registro de imóveis e civis das
pessoas naturais às normas que definirem as circunscrições geográficas.
Art. 13 - Aos oficiais de registro de distribuição compete privativamente:
I - quando previamente exigida, proceder à distribuição equitativa pelos
serviços da mesma natureza, registrando os atos praticados; em caso
contrário, registrar as comunicações recebidas dos órgãos e serviços
competentes;
II - efetuar as averbações e os cancelamentos de sua competência;
III - expedir certidões de atos e documentos que constem de seus registros
e papéis (BRASIL, 1994, on-line).
Além do mais, a Lei nº. 6.015 de 1973 (BRASIL, 1973, on-line) dispõe sobre as
atribuições de cada cartório, que será descrito a seguir:
Registro de Imóveis: matricular, registrar, averbar os atos relativos aos

imóveis, como as hipotecas, penhora, contratos, loteamento, venda,
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usucapião, permuta, doação; emitir certidões com informações sobre os

registro de imóveis.
Registro de Títulos e Documentos – registro de instrumentos
particulares; penhor comum sobre coisas móveis; caução de títulos de
crédito pessoal e da dívida pública, federal, estadual ou municipal, ou
ainda, de Bolsa ao portador; contratos de parceria agrícola ou pecuária;
mandado judicial de renovação do contrato de arrendamento; notificações
extrajudiciais
Registro Civil das Pessoas Jurídicas – inscrição de contratos, atos
constitutivos, estatuto ou compromissos das sociedades simples, religiosas,
pias, morais, científicas ou literárias, bem como das fundações e das
associações de utilidade pública; os atos constitutivos e os estatutos dos
partidos políticos.
Registros Civis das Pessoas Naturais e de Interdições e Tutelas -
registro de: nascimentos, casamentos e óbitos; emancipação por outorga
dos pais ou por sentença do Juiz; interdição por incapacidade absoluta ou
relativa; sentença declaratória de ausência ou de morte presumida; opções
de nacionalidade e sentenças que deferirem a legitimação adotiva.
Notas – lavrar escrituras e procurações públicas; lavrar testamentos
públicos; reconhecer firmas; lavrar atas notariais e autenticar cópias.
Registro de Contratos Marítimos – lavrar e autenticar documentos
relativos a negociações de embarcações; reconhecer firma em documentos
destinados a fins de direito marítimo; expedir traslados e certidões.
Protesto de Títulos – protocolar, intimar e acolher devolução ou aceite;
receber pagamento de títulos e outros documentos de dívida; lavrar e
registrar o protesto ou acatar a desistência do credor; proceder às
averbações, prestar informações e fornecer certidões relativas a todos os
atos praticados.
Registro de Distribuição – Distribuir equitativamente os serviços da
mesma natureza, registrando os atos praticados, em caso contrário,
registrar as comunicações recebidas dos órgãos e serviços competentes;
efetuar as averbações e os cancelamentos de sua competência; expedir
certidões de atos e documentos que constem de seus registros e papéis.
A propriedade e posse do bem, que se faz característica primordial do direito real, nos
guia até a principal vantagem do uso desse direito, que é perceber os frutos obtidos
deste, ou ainda ceder a posse da coisa para outros, ou seja, isso quer dizer que pode
ser extraída vantagem pecuniária através do aluguel ou empréstimo, ou ainda dispor
conforme sua vontade, como nos casos de alienação, alteração, destruição ou
consumo.
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praticar
Vamos Praticar
Verificamos que para cada Cartório (ou serventia) existem atribuições específicas
denominadas de competências, estabelecidas pela legislação. Dentre todas elas, diga quais
são as atribuições que competem ao Registro de Imóveis, segundo a Lei n. 6015 de 1973.
a) Lavrar escrituras e procurações públicas; lavrar testamentos públicos; reconhecer

firmas; lavrar atas notariais e autenticar cópias.
b) Matricular, registrar, averbar os atos relativos aos imóveis, como as hipotecas,
penhora, contratos, loteamento, venda, usucapião, permuta, doação; emitir certidões
com informações sobre os registro de imóveis.
c) Protocolar, intimar e acolher devolução ou aceite; receber pagamento de títulos e
outros documentos de dívida; lavrar e registrar o protesto ou acatar a desistência do
credor; proceder às averbações, prestar informações e fornecer certidões relativas a
todos os atos praticados.
d) Lavrar e autenticar documentos relativos a negociações de embarcações;
reconhecer firma em documentos destinados a fins de direito marítimo; expedir
traslados e certidões.
e) Inscrição de contratos, atos constitutivos, estatuto ou compromissos das
sociedades simples, religiosas, pias, morais, científicas ou literárias, bem como das
fundações e das associações de utilidade pública; os atos constitutivos e os estatutos
dos partidos políticos.
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Títulos Registráveis
Está previsto no ordenamento jurídico brasileiro que para a constituição, transmissão

e extinção dos direitos reais imobiliários há a junção de duas coisas: título e registro. O
título é a forma na qual deve estar revestido o direito; o registro é o modo como esse
direito se constitui e tem validade jurídica. Sendo assim, o título registral pode ser
entendido como o documento que autoriza a inscrição de um direito, ato ou fato
jurídico no registro de imóveis.
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Figura 1.2 - Títulos Registráveis

Fonte: auremar / 123RF.
De acordo com o art. 221 da Lei de Registros Públicos (BRASIL, 1973, on-line), os títulos
que estão aptos à inscrição imobiliária são:
Art. 221 . Somente são admitidos a registro:

I – escrituras públicas, inclusive as lavradas em consulados brasileiros;
II – escritos particulares autorizados em lei, assinados pelas partes e
testemunhas, com firmas reconhecidas, dispensado o reconhecimento
quando se tratar de atos praticados por entidades vinculadas ao Sistema
Financeiro da Habitação;
III – atos autênticos de países estrangeiros, com força de instrumento
público, legalizados e traduzidos na forma da lei, e registrados no cartório
do Registro de Títulos e Documentos, assim como sentenças proferidas por
tribunais estrangeiros após homologação pelo Supremo Tribunal Federal;
IV – cartas de sentença, formais de partilha, certidões e mandados
extraídos de autos de processo;
V – contratos ou termos administrativos, assinados com a União, Estados,
Municípios ou o Distrito Federal, no âmbito de programas de regularização
fundiária e de programas habitacionais de interesse social, dispensado o
reconhecimento de firma.
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praticar
Vamos Praticar
Está previsto no ordenamento jurídico brasileiro que para a constituição, transmissão ou
extinção dos direitos reais imobiliários, há a junção de duas coisas: título e registro. Sendo
assim, de que forma pode ser entendido o título registral?
a) Como o documento que autoriza a inscrição de um direito, ato ou fato jurídico no

registro de imóveis.
b) Como o documento que não autoriza a inscrição de um direito, ato ou fato jurídico
no registro de imóveis.
c) Como único documento que está previsto na legislação do direito notarial.
d) Como documento que autoriza a inscrição de um direito no Registro de Notas.
e) Como documento que autoriza apenas um fato jurídico no Registro de Imóveis.
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Matrícula
A matrícula vem a ser o registro original do Registro de Imóveis, ou seja, assento

lançado no alto de cada folha do Livro de Registro Geral – Livro 2, no qual é descrito
com detalhes o imóvel e identificado o titular da propriedade, para que sirva de
suporte para os registros e averbações referentes ao imóvel.
Se faz importante o Livro de Registro Geral; é instituído pelo art. 173 da Lei 6.015/1973
como Livro 2. Pela lei, cada imóvel deve possuir uma matrícula, com número individual
e privativo, que tem por finalidade identificar este bem e diferenciar dos demais. A
matrícula em fólio real diz respeito a uma ou mais folhas desse livro, o qual deve
conter o número da matrícula, data em que foi aberta, a caracterização completa do
imóvel, a identificação do proprietário e o número do registro anterior de onde se
originou.
Essa matrícula constitui o cerne de nosso sistema de registro de imóveis. A matrícula

é, então, uma folha individual que é dedicada a um único imóvel, onde será narrada
toda a história jurídica desse imóvel. Sendo assim, a matrícula é o assento que vem
antes do registro e é por onde se individualiza o imóvel. Vejamos o que o art. 176, § 1º,
I e II: 1, 2 e 3, a e b, da Lei n. 6.015/1973 estabelece:
Art. 176 - O Livro 2 - Registro Geral - será destinado à matrícula dos

imóveis e ao registro ou averbação dos atos relacionados no art. 167 e não
atribuídos ao Livro nº 3.
§ 1º - A escrituração do Livro nº 2 obedecerá às seguintes normas:
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I - cada imóvel terá matrícula própria, que será aberta por ocasião do
primeiro registro a ser feito na vigência desta Lei;
II - são requisitos da matrícula:
1) o número de ordem, que seguirá ao infinito;
2) a data;
3) a identificação do imóvel, que será feita com indicação: a) se rural, do
código do número, dos dados constantes do CCIR, da denominação e de
suas características, confrontações, localização e área; b) se urbano, de
suas características e confrontações, localização, área, logradouro, número
e de sua designação cadastral, se houver (BRASIL, 1973, on-line).
O art. 176 da Lei n. 6.015 de 1973 traz em seu texto uma noção bastante clara de
princípio praticado no registro imobiliário. A matrícula do imóvel deve estar
acompanhada de sua identificação, com suas características, para que o Oficial de
Registros possa proceder com registros e averbações.
Registro
Para atuar no direito registral imobiliário, o profissional precisa conhecer muito bem
os elementos que integram o registro de imóveis, pois cada um tem características
próprias e são subordinados às regras e princípios específicos. A eficácia disso está
diretamente atrelada às situações jurídicas previstas na legislação de direito material.
Sendo assim, “cada elemento do registro deve ser tratado com o máximo de atenção,
pois o conteúdo de qualquer assento registral deve ser o mais correto, o mais claro, o
mais inteligível e o mais específico possível” (AUGUSTO, 2013, p. 244).
O elemento é aquilo que compõe algo, ou seja, a parte de um todo e por fazer parte
de um corpo mais coeso, os elementos se inter-relacionam. No direito imobiliário, esse
corpo é representado pela matrícula, que como já vimos, é um conjunto formado pela
descrição do imóvel, pelos registros e pelas averbações.
O registro de imóveis objetiva, conforme a Lei n. 8.935 de 1994 (BRASIL, 1994, on-line):
assegurar publicidade, autenticidade, segurança e eficácia dos atos e negócios

jurídicos. De acordo com o art. 12 da Lei n. 8.935/1994 (Dispõe sobre serviços notariais
e de registro - Lei dos Cartórios), cabe ao Oficial de Registro de Imóveis a prática do
registro de direitos reais relativos a imóveis localizados em determinada região
geográfica e a prática dos atos que estão previstos no art. 167 da Lei n. 6.015 de 1973
(Lei dos Registros Públicos). Assegura ainda a ampla publicidade dos direitos reais e da
situação jurídica dos imóveis, visando garantir a validade dos seus direitos.
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O Registro de Imóveis representa a instituição jurídica organizada pelo Estado que tem
por objetivo proclamar oficialmente as situações jurídicas e alterações que são
relativas ao imóvel. A publicidade sobre sua situação jurídica é imprescindível para a
eficácia e segurança dos negócios imobiliários. Os direitos reais sempre devem ser
comunicados aos membros da sociedade e aos seus órgãos representativos.
O Art. 167 da Lei n. 6015 de 1973, prevê que além da matrícula será feito o registro,
conforme podemos observar:
No Registro de Imóveis,
além da matrícula,
serão feitos.
I - o registro:
1) da instituição de bem No registro de imóveis

de família; não basta apenas a
matrícula do imóvel,
Lei n. 6.015/1973 – Art. 2) das hipotecas legais, mas também o seu
167 judiciais e registro. No registro,
convencionais; são apontadas todas as
situações jurídicas que
3) dos contratos de envolvem o imóvel.
locação de prédios, nos
quais tenha sido
consignada cláusula de
vigência no caso de
alienação da coisa
locada;
Quadro 1.2 - Art. 167 da Lei n. 6015 de 1973.
Fonte: BRASIL (1973, on-line).
Averbações
A averbação é o ato de modificar o teor de um registro. Ela pode se referir tanto a um
imóvel quanto um divórcio ou tempo de contribuição. A averbação de um imóvel é a
formalização de todas as alterações que são realizadas em seu registro, ou seja, um
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histórico de todas as mudanças que ocorreram em um imóvel ou ainda, na condição

dos proprietários que foram formalizados em sua matrícula.
Averbação de imóvel é a inclusão ou alteração das informações constantes no registro

do imóvel. O registro desses dados se torna importante para que seja dada
publicidade às mudanças que foram realizadas no patrimônio, sejam elas físicas ou
judiciais, garantindo desse modo a segurança jurídica do proprietário.
As modificações que devem ser averbadas no Registro de Imóveis são: atos, ônus
reais, encargos, modificações na estrutura, alteração do nome da rua onde está
localizado.
reflita
Reflita
A averbação é considerada como o ato de registrar algo em cartório.
Diferentemente dos registros simples, a averbação só é feita através
de uma determinação judicial e que tenha como função alterar um
registro feito em cartório.
Fonte: Elaborado pelo autor.
Os atos são relacionados à vida comum do seu proprietário e que interferem ou

possuem alguma relação com o imóvel, sendo pelo seu uso ou por fato jurídico. Como
exemplos podemos citar o divórcio nos regimes em que foi estipulada comunicação
total ou parcial de bens. Fatos que interfiram no direito de propriedade devem ser
averbados, para garantia do patrimônio, como hipotecas, suas alterações ou
cancelamentos.
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1) das convenções
antenupciais e do
regime de bens
Nos casos em que o
diversos do legal,
contrato pré-nupcial e do
nos registros
regime de bens que são
referentes a
diferentes dos previstos em
imóveis ou a
lei; nos registros de imóveis
direitos reais
de qualquer um dos
pertencentes a
cônjuges, mesmo os
qualquer dos
adquiridos depois do
cônjuges, inclusive
casamento.
os adquiridos
posteriormente ao
casamento;
2) por
Lei n. 6.015/1973, art. Nos casos onde ocorra o
cancelamento, da
167, II cancelamento do direito
extinção dos ônus e
real, previsto em Lei.
direitos reais;
3) dos contratos de
promessa de
compra e venda,
das cessões e das
promessas de
Nos casos de contrato de
cessão a que alude
compra e venda que são
o Decreto-lei n. 58,
anteriores ao Decreto-Lei n.
de 10 de dezembro
58/1937.
de 1937, quando o
loteamento se tiver
formalizado
anteriormente à
vigência desta Lei;
Quadro 1.3 - Art. 167, II, da Lei 6.015 de 1973.
Fonte: Brasil (1973, on-line ).
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Para compreender melhor, o Quadro 1.3 apresentou o art. 167, II, da Lei 6.015 de
1973.
praticar
Vamos Praticar
A averbação é o ato de modificar o teor de um registro. Ela pode se referir tanto a um imóvel
quanto um divórcio ou tempo de contribuição. Sabendo o conceito da averbação, qual das
alternativas abaixo justifica sua importância para o registro de imóveis?
a) Porque ela é obrigatória e deve ser feita a qualquer momento.

b) Porque ela deve ser feita toda vez que solicitada pelo juiz.
c) Porque ela é a formalização de todas as alterações que são realizadas em seu
registro.
d) Porque ela apaga as alterações anteriores no registro de um imóvel.
e) Porque ela pode garantir mais de uma matrícula ao imóvel.
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indicações
Material
Complementar
LIVRO
Ata notarial: prova pré-constituída, segura e

célebre.
Jaime Luiz Vicari
Editora: Conceito
ISBN: 9788578743765
Comentário: O livro fala sobre a atividade notarial e traz
importantes informações tanto para estudantes de Direito
assim como para profissionais da área, trazendo indicações
Constitucionais e Processuais.
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FILME
Carlota Joaquina
Ano: 1995
Comentário: O filme mostra os primeiros registros de terra
no Brasil assim como os primeiros documentos trazidos pela
Corte Portuguesa. Como visto no conteúdo, o filme retrata um
pouco da origem dos registros no Brasil.
TRAILER
09/03/2023, 17:47 Ead.br
conclusão
Conclusão
O registro imobiliário garante o cumprimento de alguns direitos fundamentais
estabelecidos pela Constituição Federal de 1988, sendo o principal deles o direito à
propriedade privada. Na figura do registrador, temos a presença do Estado,
conferindo a fé pública e garantindo a segurança jurídica. A garantia da propriedade e
de ser o único proprietário ou de mais de um, caso seja a vontade das partes, é
assegurada através do registro do histórico do bem imóvel, tendo anotações
chamadas de registros ou averbações em sua matrícula, que é o número único que lhe
“personaliza” e individualiza. Além disso, o registro de outros títulos garante a
efetividade na comprovação de dados e fatos.
referências
Referências
Bibliográficas
AUGUSTO, E. A. A. Registro de imóveis, retificação de registro e
georreferenciamento. São Paulo: Saraiva, 2013. [Série direito registral e notarial].
BRASIL. Constituição da República Federativa do Brasil de 1988. Diário Oficial da

União. Disponível em:
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Constituicao/Constituicao.htm. Acesso em: 1 jan.
2020.
BRASIL. Lei n. 317, de 21 de outubro de 1843. Diário Oficial da União. Disponível em:
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/lim/LIM317.htm. Acesso em: 1 jan. 2020.
09/03/2023, 17:47 Ead.br
BRASIL. Lei n. 601, de 18 de setembro de 1850. Diário Oficial da União. Disponível

em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/L0601-1850.htm. Acesso em: 1 jan. 2020.
BRASIL. Lei n. 1.237, de 24 de setembro de 1864. Diário Oficial da União. Disponível

em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/lim/LIM1237.htm. Acesso em: 1 jan. 2020.
BRASIL. Lei n. 6.015, de 31 de dezembro de 1973. Diário Oficial da União. Disponível

em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L6015compilada.htm. Acesso em: 1 jan.
2020.
BRASIL. Lei n. 8.935, de 18 de novembro de 1994. Diário Oficial da União, Brasília, 21

nov. 1994. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/L8935.htm. Acesso
em: 1 jan. 2020.
BRASIL. Lei n. 10.406, 10 de janeiro de 2002. Diário Oficial da União. Disponível em:
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm. Acesso em: 1 jan. 2020.
DINIZ, M. H. Compêndio de Introdução à ciência do direito. São Paulo: Saraiva,

2005.
DIP, R. H. M. Direito administrativo registral. São Paulo: Saraiva, 2010. [Série direito
registral e notarial].
DIP, R. H. M. Direito Registral e o Novo Código de Processo Civil. Rio de Janeiro:

Forense, 2016.
PEDROSO, R.; LAMANAUSKAS, M. F. Direito Notarial e Registral Atual. Rio de Janeiro:

Método, 2015.

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DIREITO REGISTRAL - REGISTRO DE

Antes de falarmos sobre o sistema notarial e registral, precisamos compreender como

Figura 1.1 - Registro de Imóveis

No ano de 1843 adotou-se, no ordenamento jurídico brasileiro, a primeira medida a

Constituição Federal e pela Lei n. 6.015, de 31 de dezembro de 1973, conhecida como

Em caráter privado, por delegação do Poder Público, sendo que lei

As serventias são administradas pelo Tabelião, Notário, ou Registrador Público,

A atividade é regida por conceitos básicos, a saber: autenticidade, segurança, eficácia,

A Lei dos Notários define, ainda, as modalidades de serviços notariais e registrais,

tabeliães de notas; tabeliães e oficiais de contratos marítimos; tabeliães de

Quanto à natureza, os serviços notariais e de registro possuem duas características

A respeito dos documentos que são registráveis, assinale a alternativa correta:

a) O contrato de compra e venda é o documento que transfere a propriedade do

A atividade notarial e registral deve estar pautada em princípios de Direito, assim

Princípios são o mandamento nuclear de um sistema, verdadeiro alicerce

O Sistema Registral Imobiliário ainda não pertence a um ramo autônomo do direito,

Entende-se por princípios registrais regras, critérios e ideias fundamentais

tecnicamente desenvolvidos a partir de um arcabouço jurídico, para

A doutrina não é unânime quanto aos princípios norteadores do Sistema Registral e

princípio supranormativo. Para um princípio ser supranormativo ele precisa ser

A segurança jurídica é a mola propulsora do sistema registral imobiliário e está

Esses princípios são classificados como princípios que informam o requisito do

Legalidade; Disponibilidade; Continuidade;

Publicidade; Presunção e fé pública; Oponibilidade a

Princípios referentes aos requisitos para registro:

1. Rogação ou instância – nesse princípio, o registrador só pode realizar

A seguir, princípios referentes aos efeitos do registro:

1. Princípio da publicidade – é um dos pilares do sistema registral e está

Conforme previsto no art. 6º da Lei n. 8.935/1994, aos notários compete:

I – formalizar juridicamente a vontade das partes;

Art. 7º, aos tabeliães de notas, compete com exclusividade:

I – lavrar escrituras e procurações públicas;

a) Que o oficial de registro de imóveis deve tornar pública as informações do imóvel.

As atribuições e competências dos oficiais de registros são determinadas conforme

Art. 12 - Aos oficiais de registro de imóveis, de títulos e documentos e civis

Registro de Imóveis: matricular, registrar, averbar os atos relativos aos

usucapião, permuta, doação; emitir certidões com informações sobre os

a) Lavrar escrituras e procurações públicas; lavrar testamentos públicos; reconhecer

Está previsto no ordenamento jurídico brasileiro que para a constituição, transmissão

Figura 1.2 - Títulos Registráveis

Art. 221 . Somente são admitidos a registro:

a) Como o documento que autoriza a inscrição de um direito, ato ou fato jurídico no

A matrícula vem a ser o registro original do Registro de Imóveis, ou seja, assento

Essa matrícula constitui o cerne de nosso sistema de registro de imóveis. A matrícula

Art. 176 - O Livro 2 - Registro Geral - será destinado à matrícula dos

assegurar publicidade, autenticidade, segurança e eficácia dos atos e negócios

1) da instituição de bem No registro de imóveis

histórico de todas as mudanças que ocorreram em um imóvel ou ainda, na condição

Averbação de imóvel é a inclusão ou alteração das informações constantes no registro

Fonte: Elaborado pelo autor.

Os atos são relacionados à vida comum do seu proprietário e que interferem ou

a) Porque ela é obrigatória e deve ser feita a qualquer momento.

Ata notarial: prova pré-constituída, segura e

BRASIL. Constituição da República Federativa do Brasil de 1988. Diário Oficial da

BRASIL. Lei n. 601, de 18 de setembro de 1850. Diário Oficial da União. Disponível

BRASIL. Lei n. 1.237, de 24 de setembro de 1864. Diário Oficial da União. Disponível

BRASIL. Lei n. 6.015, de 31 de dezembro de 1973. Diário Oficial da União. Disponível

BRASIL. Lei n. 8.935, de 18 de novembro de 1994. Diário Oficial da União, Brasília, 21

DINIZ, M. H. Compêndio de Introdução à ciência do direito. São Paulo: Saraiva,

DIP, R. H. M. Direito Registral e o Novo Código de Processo Civil. Rio de Janeiro:

PEDROSO, R.; LAMANAUSKAS, M. F. Direito Notarial e Registral Atual. Rio de Janeiro:

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