1.

INTRODUCAO
O Direito é objecto da justiça. No entanto na virtude de atribuir a cada um o seu direito. E para
que os direitos fossem legitimados, foram criadas instituições varias e especificas vocionadas a
pratica de registos dos actos, em vista a salvaguarda dos direitos inerentes aos cidadãos.
O direito notarial tem como objecto de estudo a investigação e a construção logico –jurídica das
regras e conceitos sobre o notariado, a função notarial e o instrumento públicos (direito notarial
publico notarial puro), o estudo das normas de direito substantivo respeitantes aos requisitos dos
contratos e demais declarações de vontade dos particulares e das técnicas de aplicação dessas
normas pelo notário (direito notarial aplicado).
A necessidade de dar a conhecer os factos, actos e contratos a quem neles não seja parte nem
neles tenha intervindo motivou que a ciência jurídica tivesse concebido e criado meios
instrumentais vocacionados e estruturalmente orientados para proporcionar esse conhecimento. É
que, sendo a documentação autêntica – sobretudo a cargo da actividade notarial – de essencial
importância para a certeza e segurança dos actos e das relações jurídicas, a verdade é que
somente através do título o conhecimento desses mesmos actos e relações fica circunscrito às
partes, ou seja, restringido a quem nele interveio. Para que todos os outros (omne gentes) possam
igualmente aceder a esse conhecimento – e também para que o acto lhes possa ser oponível – é
necessário que o conteúdo do documento seja publicitado.
2. DIREITO NOTARIAL E REGISTRAL
2.1 NOÇAO DE REGISTRO
O registro público resultou, pois, da necessidade de guardar a lembrança de factos susceptiveis
de produzir efeitos de direito, ou seja, de factos jurídicos, com o objecto de poder fazer prova da
sua existência ou da sua ocorrência e, na generalidade dos casos, de poder faze-los constar, isto
é, de lhes conferir publicidade.
Por sua vez o direito registral material com prieende o normativo que ordena os procedimentos
dos registros e define o seu objecto, valor e efeitos.
Registros é ainda designação dada aos suportes documentais do registro; livros, fichas e suportes
informáticos.

2.2 OBJECTO E ESPECIES DE REGISTROS

São objecto do registro os factos com relevância jurídica a que a lei impõe o registro como
condição para poderem ser invocados perante terceiros e a que atribui valor de prova que só pode
ser ilidida por via contenciosa em que deve ser também ser pedido o cancelamento ou a
retificação do registro.
O registro não pode incorporar factos que não estejam expressamente previstos na lei como a ele
sujeitos. Não está assim na disponibilidade dos interessados, nem na do oficial publico
responsável pelo registro, fazer constar destes outros factos, ainda que juridicamente relevante
Na terminologia jurídico- registral, a expressão factos factos sujeitos a registro tem o significado
de factos que podem ser levados ao registro, ainda que não necessariamente de forma
obrigatória; A obrigatoriedade do registro deve também estar, directa ou indirectamente,
prevista na lei: no silencio desta o registro é facultativo.
Do mesmo modo, a presunção de verdade legal, não pode ser contestada por via administrativa: a
há de sê-lo, se for caso disso, por via judicial.
A lei prevê quatro espécies de registro, duas de registros pessoais –registro civil e registro
comercial- e duas de registros reais- registro predial e registro de bens moveis.
O registro civil tem por objecto a publicidade de factos jurídicos referentes a pessoas singulares,
enquanto registro comercial se ocupa da publicidade de factos jurídicos concernentes a
actividade económica de certas pessoas singulares- comerciantes individuais- e das pessoas
coletivas
O registo predial tem por objecto a publicidade dos factos jurídicos referentes a pessoas a coisas
imoveis; por sua vez o registro de bens moveis diz respeito a factos jurídicos relativos a certos
bens moveis que a lei sujeita a registro: veículos automóveis, navios e aeronaves, pese o facto de
actualmente os primeiros estarem adequadamente regulamentados.
A lei registral determina a inscrição de factos jurídicos: desses factos decorrem, como se disse,
situações jurídicas, situações pessoas e situações reais, respectivamente.
Situação jurídica pessoal, ou simplesmente situação pessoal, é o conjunto de qualidades jurídicas
– direitos e vinculações-de que é titular uma pessoa e que, no caso de pessoas singulares,
constituem o seu estado pessoal
Situação jurídica real é o conjunto de qualidades que determinada pessoa possui num certo
momento e das circunstâncias que a afectam, bem como dos poderes e correspondentes deveres
que sobre ela inscidem.
2.3 FORÇA PROBATORIA DOS REGISTROS
Os registros são documentos autênticos, fazendo prova plena dos factos neles atestados, pelo
conservador, como resulta dos artigos 363 e 369 do CC e seguintes, sem prejuízo da sua forca
probatória pode ser ilidida contenciosamente, nos termos também previstas na lei.
Por força do nr 1 do citado artigo 369, o documento só é autentico quando a autoridade ou oficial
publico que o exara-nos caso dos registros, o conservador ou o seu substituto legal-, for
competente em razão da matéria e do lugar, e não estiver legalmente impedido de o lavrar.
O nr 2 deste artigo prevê, no entanto, que se considere “exarado por autoridade, ou oficial
público competente o documento lavrado por quem exerça as respectivas funções, a não ser que
os intervenientes ou beneficiários conhecessem, no momento da sua feitura, a falsa qualidade da
autoridade ou oficial publico, a sua incompetência ou a irregularidade da sua investidura
exarado.”
A razão da ressalva constante do nr 2 artigo 369 do código civil, é assim explicada por Pires de
Lima e Antunes Varrela, em anotação aquele dispositivo: “no nr 2 refere-se este artigo aos
funcionários de facto. Não se confundem os funcionários de facto com os usurpadores de
funções, que, pela violência ou pela fraude, se tenham apoderado, ostensivamente, do cargo
publico.”
E continuam os mesmos professores: “não basta igualmente que as partes se tenham convencido
de estrem perante uma autoridade ou oficial publico regularmente investido no exercício de suas
funções. É indispensável que o funcionário exerça publicamente o seu cargo e que se tenha
generalizado a convicção de que o exerce de modo regular (vide Marcelo Caetano, Manual de
Direito Administrativo, t. II, 9 ed; nr 246). É essa a noção clássica e geralmente aceite do
funcionário de facto, que envolve uma espécie de posse da função ou cargo público.”
A presunção legal resultante do registro tem como efeito fazer inverter o ónus da prova: quem
tem ao seu favor o registro, não precisa, portanto, de provar que é titular do direito
correspondente, se, sem prejuízo de a presunção poder ser ilidida mediante prova em contraria
(artigo 350 CC).
Desta presunção só beneficia, no entanto, o registro definitivo; o registro provisório não
beneficia da presunção legal a que se reporta o artigo 350 do CC, porquanto, a sua validade esta
condicionada a ocorrência de facto futuro.

CONCEITO DE DIREITO REGISTRAL

O direito registral imobiliário, segundo Maria Helena Diniz, “consiste num complexo de normas
jurídico-positivas e de princípios atinentes ao registro de imóveis que regulam a organização e o
funcionamento das serventias imobiliárias”.
2.4 FUNÇÃO REGISTRAL
A função registral tem por finalidade constituir ou declarar o direito real, através da inscrição do
título respectivo, dotando as relações jurídicas de segurança, dando publicidade registral erga
omnes (ou seja, a todos indistintamente), até prova em contrário.

2.1 CONCEITO DE DIREITO NOTARIAL

O direito notarial pode ser conceituado conforme Larraud como o “conjunto sistemático de
normas que estabelecem o regime jurídico do notariado”.
Leonardo Brandelli define o direito notarial como o “aglomerado de normas jurídicas destinadas
a regular a função notarial e o notariado.
2.2 FUNÇÃO NOTARIAL
A atuação do notário visa garantir a publicidade, autenticidade, segurança e eficácia dos atos
jurídicos preventivamente, desobstruindo o Judiciário do acúmulo de processos instaurados no
intuito de restabelecer a Ordem Jurídica do país, e atuando como instrumento de pacificação
social.
Para um melhor entendimento da função notarial deve-se discorrer sobre seus caracteres,
abarcando seu caráter jurídico, cautelar, imparcial, público, técnico e rogatório.
A atividade notarial apresenta seu caráter jurídico quando o Tabelião orienta as partes e
concretiza a sua vontade na formulação do instrumento jurídico adequado à situação jurídica
apresentada. Através da orientação prévia, nota-se o caráter cautelar da atividade.
Leonardo Brandelli afirma que “o caráter de imparcialidade do agente notarial tem sido posto a
coberto pelo legislador mediante um regime de incompatibilidades e inibições, bem como a
obrigação de segredo profissional e um sistema de responsabilidades civil, administrativa e
criminal, tudo a fim de mantê-lo intacto e sempre presente”.
A atividade notarial é exercida por particulares em colaboração com o Poder Público, através de
delegação da função pública. Apesar de ser exercida em caráter privado, a atividade notarial
exerce uma função pública, de garantia da segurança jurídica dos atos praticados pelos Tabeliães.
Os preenchimentos dos requisitos formais do ato praticado é essencial à sua validade jurídica,
demonstrando o seu caráter técnico.
O notário precisa da provocação da parte interessada para agir, tendo em vista o caráter rogatório
da função notarial, não podendo exercer o seu mister por iniciativa própria.
Os atos notariais são revestidos de forma (forma ad probationem) que documenta a realização do
ato jurídico, com a finalidade primordial de constituição de prova.
Representam tarefas do notário a investigação dos elementos levados pelos particulares para
realização de um ato, o seu parecer jurídico acerca de sua concretização, a instrumentalização da
vontade das partes, buscando os meios mais adequados e condizentes com o sistema jurídico-
normativo e a guarda de documentos, com a intenção de revestir o ato de maior segurança
jurídica.

2.
3. FÉ PUBLICA
Percebe-se na fé pública três categorias distintas, a fé pública administrativa, que tem por função
certificar atos da administração pública; a fé pública judicial, envolvendo procedimentos
judiciais, na área puramente litigiosa; e a fé pública notarial, inerente à função dos notários.
A fé pública notarial, “corresponde à especial confiança atribuída por lei ao que o delegado
declare ou faça, no exercício da função, com presunção de verdade; afirma a eficácia de negócio
jurídico ajustado com base no declarado ou praticado pelo registrador e pelo notário”
A lei atribui aos Notários e Registradores a fé pública, mas por outro lado impõe um regime
severo de responsabilidades civis, administrativas e criminais, apurados mediante fiscalização do
Judiciário. A fé pública é inerente à função notarial, dela sendo indissociável.
Os registros, bem como os documentos exarados ou confirmados por notário gozam de fé
publica. Fé publica significa, a presunção legal quanto:
• Aos registros, da verdade do seu conteúdo, da existência dos direitos deles resultantes e
da sua pertença aos titulares neles inscritos, ou seja, da verdade e exatidão jurídica
resultante dos factos inscritos;
• Aos atos com intervenção notarial, da verdade dos factos praticados por notário ou por
ele atestados com base nas suas perceções, bem como das declarações atribuídas ao seu
autor em documentos escritos e assinados, ou só assinados, perante notário.
A fé publica implica, para os registros, uma dupla presunção: a de que o registro é integral, isto
é, de que nada existe para além dele, e a de que o registro é exato, e, portanto, conforme á
realidade extraregistral.
A fé pública além de exigir pessoa autorizada a praticar a função notarial, requer o atendimento
aos requisitos formais exigidos em cada ato notarial, para que seja assegurada.
O serviço prestado pelos notários, tendo a finalidade de segurança jurídica de seus atos, se perfaz
através de sua fé pública, como forma de dar eficácia à vontade das partes, que buscam uma
maneira mais ágil e eficaz de justiça, de forma a prevenir a instauração de um processo judicial,
para garantir a tutela de seus direitos subjetivos.
3.1 FORMA
As formas públicas dos atos notariais são essenciais a sua formalização, estando revestida de
juridicidade, ou seja, adequada às normas de direito. Para Walter Ceneviva os atos notariais
devem ser praticados por profissionais habilitados, em livros próprios, sempre de modo a
preservar a intenção e a verdade da manifestação neles contida
3.2 AUTENTICAÇÃO
O princípio da autenticação para Walter Ceneviva “significa a confirmação, pela autoridade da
qual o notário é investido, da existência e das circunstâncias que caracterizam o fato, enquanto
acontecimento juridicamente relevante”.
Comentando a doutrina de Néri, Kollet aplica à autenticação a idéia de certeza da existência de
um fato ou ato jurídico, atestado pelo notário em instrumento solene.
4. PRINCIPIOS
4.1 Principio da legalidade ou da qualificação- o registro é submetido ao controlo da sua
legalidade por um jurista qualificado, ou seja, os actos serão registrados de acordo com a
previsão legal.
Os notários e registradores no exercício da função pública, devem se submeter ao princípio da
legalidade, só podendo praticar os atos de seu ofício permitidos por lei. Mesmo sendo a função
pública exercida em caráter privado, este não tem o condão de submeter a atividade ao princípio
da autonomia da vontade, que prevalece nas relações privadas. Sendo a função pública delegada
pelo Estado ao particular, devem prevalecer os princípios norteadores da Administração Pública.
Desta forma, os registros só podem ser lavrados nos casos previstos na lei e com estrita
obediência as suas disposições, sob controle de um jurista especialmente qualificado para o
efeito.
Para que este princípio se possa concretizar é indispensável que o responsável pelo registo – que
entre nós (e também em França) se chama conservador, noutros países (. nos saxónicos ou em
Espanha) registador e noutros ainda ( na Alemanha) juiz do registo – faça um juízo sobre a
viabilidade do pedido de registo no sentido de o admitir (definitiva ou provisoriamente) ou de o
rejeitar.
A esta apreciação – a este juízo – que o conservador deve fazer para apreciar a possibilidade de
o pedido ser satisfeito e o acto inscrito no sistema registral (ficando, portanto, revestido da
correspondente autenticidade erga omnes) chama-se juízo de qualificação ou simplesmente
qualificação. Dever-se-á referir que a qualificação deve ser exercida de um modo competente e
responsável (ainda que quanto possível célere) e também, como sempre se deve sublinhar, de
forma independente e imparcial.
Por isso se diz que, apesar de não ser uma função judicial, deve no entanto “exercer-se de modo
semelhante e consiste num juízo de valor, não para declarar um direito duvidoso ou
controvertido, mas sim para incorporar ou não no Registo uma nova situação jurídica
imobiliária”. É usualmente designada como uma função jurisdicional de natureza específica,
visto que nem se pode considerar administrativa (é praticada no âmbito do direito privado e não
no do administrativo e também não na dependência de qualquer despacho da Administração ou
numa cadeia hierarquizada à semelhança dos registos de informação administrativa) nem
judicial, relativa à justiça que compete e que é – só pode e aliás só deve poder ser – exercida
pelos Tribunais.
Como resulta do exposto, a apreciação da viabilidade do pedido de registo só deveria poder ser
feita pelo conservador, que está jurídica e legalmente habilitado para este efeito

4.2. Principio da tipicidade ou numerus clausus (nr. 1 artigo 1306 CC) - só podem ser levados
ao registro os factos que a lei permite ou determina que os sejam.
4.3 Princípio da presunção da verdade registral – a situação jurídica resultante do registro
existe nos preciso termos deles contantes.
4.4 Principio da especialidade- as pessoas e as coisas objecto do registro são claramente
especificadas e individualizadas. E este principio pressupõe que todos os elementos do registro
(da relação registral) devem ser certos e determinados: os sujeitos, o objecto e os factos que se
querem inscrever.
No que toca aos sujeitos, dever-se-á esclarecer o seguinte: quando o registro é feito pode
acontecer que não estejam identificados com todos os elementos que a lei exige, mas a sua
identidade tem de ser certa e a sua identificação determinável.
Quanto ao objecto dessa mesma relação registral, ou seja, também tem de ser certa e
determinada.
Não é também, portanto, possível efectuar-se o registo sobre uma coisa ideal ou abstracta como é
o caso das universalidades. O que então poderá ocorrer – como quando se trata da herança – é
que se destaque individualmente o prédio ou prédios que dela façam parte para o(s) identificar
inequivocamente. Não é igualmente possível efectuar o registo sobre um prédio alternativo ou de
existência incerta.
O princípio da especialidade refere-se ainda aos factos que se pretendem inscrever. Aliás, diz-se
mesmo que este princípio surgiu para que a hipoteca se concretizasse evitando as denominadas
hipotecas gerais. Depois estendeu-se a todos os direitos reais passíveis de registo, de harmonia
com o sistema do “numerus clausus”. É, pois, necessário que o acto jurídico em questão –
relativo a quaisquer factos, aquisitivos ou de oneração – esteja claramente determinado, com a
indicação precisa da sua espécie, dos valores sobre que incidam os ónus ou encargos, da causa
aquisitiva e ainda das cláusulas que eventualmente se convencionem
s4.5 Principio do trato sucessivob ou da co