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Introdução ao Direito Notarial e Registral.............................................................................................1

1 - O EXERCÍCIO DA ATIVIDADE NOTARIAL E REGISTRAL.........................................1
2 – CONCEITO DE DIREITO NOTARIAL E REGISTRAL...................................................2
3 – PRINCÍPIOS CONSTITUCIONAIS....................................................................................5
4 – PRINCÍPIOS DA ATIVIDADE NOTARIAL........................................................................9
5 – PRINCÍPIOS DA ATIVIDADE REGISTRAL....................................................................11
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS.......................................................................................16
NOTAS.......................................................................................................................................17

Introdução ao Direito Notarial e Registral

Luciana Rodrigues Antunes
Publicado em 05/2005. Elaborado em 05/2005.
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 DIREITO CIVIL
 NOTAS E REGISTROS PÚBLICOS

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Em razão de serem o notário e o registrador agentes públicos em colaboração com
a Administração mediante delegação, ficam os mesmos adstritos à obediência aos
princípios basilares da administração pública.
SUMÁRIO: 1 - O exercício da atividade notarial e registral. 2 – Conceito de
direito notarial e registral. 2.1 – Conceito de direito notarial. 2.2 - Função notarial. 2.3
– Conceito de direito registral. 2.4 – Função registral. 2.5 - Fé pública. 3 – Princípios
constitucionais. 3.1 – Princípio da legalidade. 3.2 – Princípio da impessoalidade. 3.3
– Princípio da publicidade. 3.4 – Princípio da moralidade administrativa. 3.5 –
Princípio da eficiência. 4 – Princípios da atividade notarial. 4.1 - A fé pública notarial.
4.2 – Forma. 4.3 – Autenticação. 5 – Princípios da atividade registral. 5.1 – Princípio
de inscrição. 5.2 – Princípio da publicidade registral. 5.3 – Princípio da presunção e
fé pública registral. 5.4 – Princípio da prioridade. 5.5 – Princípio da especialidade ou
determinação. 5.6 – Princípio da qualificação, da legalidade ou da legitimidade. 5.7
– Princípio da continuidade. 5.8 – Princípio da instância ou rogação. Referências
Bibliográficas.
1 - O EXERCÍCIO DA ATIVIDADE NOTARIAL E
REGISTRAL
A Constituição Federal de 1988, em seu art. 236, atribuiu tratamento
igualitário aos serviços notariais e de registros, dispondo: "Os serviços notariais e de
registro são exercidos em caráter privado, por delegação do Poder Público".

No âmbito Constitucional, é competência privativa da União legislar sobre

registros públicos, conforme art. 22, XXV, sendo, desta forma, a Lei Federal
n.8.935/94 regulamentadora do artigo 236 da Constituição que dispõe sobre os
serviços notariais e de registro.

Os notários e registradores são considerados pela doutrina como agentes

públicos, que no dizer de Maria Sylvia Zanella di Pietro é "toda pessoa física que
presta serviços ao Estado e às pessoas jurídicas da Administração Indireta" [1]. A
expressão agente público é mais ampla (que servidor público) e designa genérica e
indistintamente os sujeitos que servem ao poder público, necessitando para sua
caracterização o requisito objetivo, revestido pela natureza estatal da atividade
desempenhada e o requisito subjetivo, a investidura na atividade estatal [2], não
podendo, desta forma, os notários e registradores serem enquadrados como
servidores públicos.

Os notários e registradores, como agentes públicos, receberam, de Celso

Antônio Bandeira de Mello, a classificação de particulares em colaboração com a
Administração através de delegação de função ou ofício público. Hely Lopes
Meirelles classifica-os como agentes delegados conceituados como:

Particulares que recebem a incumbência da execução de determinada

atividade, obra ou serviço público e o realizam em nome próprio, por sua
conta e risco, mas segundo as normas do Estado e sob a
permanente fiscalização do delegante. Esses agentes não são servidores
públicos, nem honoríficos, nem representantes do Estado; todavia,
constituem uma categoria à parte de colaboradores do Poder Público. Nessa
categoria encontram-se os concessionários e permissionários de obras e
serviços públicos, os serventuários de ofícios não estatizados, os leiloeiros,
os tradutores e intérpretes públicos, as demais pessoas que recebem
delegação para a prática de alguma atividade estatal ou serviço de interesse
coletivo. [3]
A remuneração dos notários e registradores não é feita diretamente pelo
Estado, e sim pelos particulares usuários do serviço, através do pagamento de
emolumentos e custas, que são fixados por cada Estado. A lei federal estabelece
normas gerais para fixação de emolumentos, sendo complementada pela
competência concorrente dos Estados.

O caráter privado do serviço notarial e de registro não retira a

obrigatoriedade de ingresso na atividade por concurso público de provas e títulos,
tanto para provimento ou remoção, conforme preceitua o § 3°, do art. 236, da
Constituição Federal. Cabe lembrar que a delegação tem caráter personalíssimo,
podendo somente o Delegado transferir aos seus prepostos, poderes para a prática
dos atos notariais, não podendo ocorrer a figura da cessão da Delegação.

A fiscalização do Delegante, ou seja, do Estado, é exercida através do

Judiciário, conforme determina o §1°, do art. 236, da CF/88, mas conforme
preleciona Walter Ceneviva "em cada Estado a delegação é outorgada pelo Poder
Executivo local, na forma da lei estadual, reservada, em qualquer caso, a
fiscalização à magistratura do respectivo Estado ou do Distrito Federal" [4].

2 – CONCEITO DE DIREITO NOTARIAL E REGISTRAL

2.1 – CONCEITO DE DIREITO NOTARIAL

O direito notarial pode ser conceituado conforme Larraud como o "conjunto

sistemático de normas que estabelecem o regime jurídico do notariado" [5].

Para Néri "o direito notarial pode definir-se como o conjunto de normas
positivas e genéricas que governam e disciplinam as declarações humanas
formuladas sob o signo da autenticidade pública" [6].

Leonardo Brandelli define o direito notarial como o "aglomerado de normas

jurídicas destinadas a regular a função notarial e o notariado" [7]

Após a conceituação do direito notarial como o conjunto de normas que

regulam a função do notário, veremos a função notarial e nos outros capítulos a sua
aplicação nos outros ramos do direito e nos negócios imobiliários.

2.2 - FUNÇÃO NOTARIAL

A atuação do notário visa garantir a publicidade, autenticidade, segurança e

eficácia dos atos jurídicos preventivamente, desobstruindo o Judiciário do acúmulo
de processos instaurados no intuito de restabelecer a Ordem Jurídica do país, e
atuando como instrumento de pacificação social.

Para um melhor entendimento da função notarial deve-se discorrer sobre

seus caracteres, abarcando seu caráter jurídico, cautelar, imparcial, público, técnico
e rogatório.

A atividade notarial apresenta seu caráter jurídico quando o Tabelião orienta

as partes e concretiza a sua vontade na formulação do instrumento jurídico
adequado à situação jurídica apresentada. Através da orientação prévia, nota-se o
caráter cautelar da atividade.
 Leonardo Brandelli afirma que "o caráter de imparcialidade do agente
notarial tem sido posto a coberto pelo legislador mediante um regime de
incompatibilidades e inibições, bem como a obrigação de segredo profissional e um
sistema de responsabilidades civil, administrativa e criminal, tudo a fim de mantê-lo
intacto e sempre presente". [8]

A atividade notarial é exercida por particulares em colaboração com o Poder

Público, através de delegação da função pública. Apesar de ser exercida em caráter
privado, a atividade notarial exerce uma função pública, de garantia da segurança
jurídica dos atos praticados pelos Tabeliães.

Os preenchimento dos requisitos formais do ato praticado é essencial à sua

validade jurídica, demonstrando o seu caráter técnico.

O notário precisa da provocação da parte interessada para agir, tendo em

vista o caráter rogatório da função notarial, não podendo exercer o seu mister por
iniciativa própria.

"O notário exara pareceres jurídicos a seus clientes, esclarecendo-os sobre a

possibilidade jurídica de realizar-se determinado ato, sobre a forma jurídica
adequada, bem como sobre as conseqüências que serão engendradas pelo ato." [9]
Leonardo Brandelli analisa a função de polícia jurídica sob dois aspectos:

A aplicação do seu mister de acordo com os ditames do Direito, e o zelo

pela autonomia da vontade. Quanto ao primeiro aspecto, revela o dever do
notário de desempenhar sua função em consonância com o ordenamento
jurídico; deve receber a vontade das partes e moldá-la de acordo com o
Direito, dentro de formas jurídicas lícitas. (...) O outro aspecto contempla a
obrigação do tabelião de velar pela autonomia da vontade daqueles que o
procuram; deve ele assegurar às partes, dentro do possível, uma situação de
igualdade, bem como assegurar a livre emissão da vontade, despida de
qualquer vício, recusando-se a desempenhar sua função caso apure estar tal
vontade eivada por algum vício que a afete. [10]
Os atos notariais são revestidos de forma (forma ad probationem) que
documenta a realização do ato jurídico, com a finalidade primordial de constituição
de prova.

Representam tarefas do notário a investigação dos elementos levados pelos

particulares para realização de um ato, o seu parecer jurídico acerca de sua
concretização, a instrumentalização da vontade das partes, buscando os meios
mais adequados e condizentes com o sistema jurídico-normativo e a guarda de
documentos, com a intenção de revestir o ato de maior segurança jurídica.

2.3 – CONCEITO DE DIREITO REGISTRAL

O direito registral imobiliário, segundo Maria Helena Diniz, "consiste num

complexo de normas jurídico-positivas e de princípios atinentes ao registro de
imóveis que regulam a organização e o funcionamento das serventias
imobiliárias" [11].

2.4 – FUNÇÃO REGISTRAL

A função registral tem por finalidade constituir ou declarar o direito real,

através da inscrição do título respectivo, dotando as relações jurídicas de
segurança, dando publicidade registral erga omnes (ou seja, a todos
indistintamente), até prova em contrário.

A relação de títulos passíveis de registro está enumerada no Código Civil,

essa enumeração é taxativa, não podendo-se acrescentar ou retirar situações de
constituição de direitos reais. Veremos cada caso, nos capítulos seguintes.

Nicolau Balbino Filho, ao analisar a função registral nos ensina ser uma
pretensão constante que "o Registro seja uma fiel reprodução da realidade dos
direitos imobiliários. A vida material dos direitos reais, bem como a sua vida tabular,
deveriam-se desenvolver paralelamente, como se a segunda fosse espelho da
primeira. Com efeito, esta é uma ambição difícil de se concretizar, mas em se
tratando de um ideal, nada é impossível; basta perseverar". [12]

2.5 - FÉ PÚBLICA

A fé pública é atribuída constitucionalmente ao Notário e Registrador, que

atuam como representantes do Estado na sua atividade profissional. A fé pública é
atribuída por lei e "afirma a certeza e a verdade dos assentamentos que o notário e
oficial de registro pratiquem e das certidões que expeçam nessa condição, com as
qualidades referidas no art. 1°" [13] da Lei n. 8.935/94 (publicidade, autenticidade,
segurança e eficácia dos atos jurídicos). Como um dos princípios basilares do direito
notarial, a fé pública será analisada posteriormente, com mais propriedade.

3 – PRINCÍPIOS CONSTITUCIONAIS
Os princípios administrativos da legalidade, impessoalidade, moralidade,
publicidade e eficiência, dispostos no art. 37 da Constituição Federal, serão
aplicados no exercício da atividade notarial e registral, pois que esta constitui uma
função pública, realizada através dos notários e registradores, agentes públicos que
atuam em colaboração com o poder público através de delegação.

Mesmo posicionamento é compartilhado pelo notário mineiro João Teodoro

da Silva, notadamente com referência à atividade notarial e de registro entende que:

O exercício em caráter privado significa fundamentalmente autonomia

funcional (...). A autonomia, entretanto, é de ser entendida nos limites da
obediência aos princípios constitucionais da legalidade, da impessoalidade,
da moralidade e da publicidade, do que resulta estarem os atos sujeitos à
fiscalização do Poder Judiciário. [14]
Diante do caráter público da função notarial, de ser o notário e o registrador
agentes públicos em colaboração com a Administração mediante delegação, e
diante da autonomia funcional, ditada pelo exercício em caráter privado da função,
ficam os mesmos adstritos à obediência aos princípios basilares da administração
pública.

3.1 – PRINCÍPIO DA LEGALIDADE

O princípio da legalidade, segundo Celso Antônio Bandeira de Mello:

É o princípio basilar do regime jurídico-administrativo (...). É o fruto da

submissão do Estado à lei. É em suma: a consagração da idéia de que a
Administração Pública só pode ser exercida na conformidade da lei e que, de
conseguinte, a atividade administrativa é atividade sublegal, infralegal,
consistente na expedição de comandos complementares à lei. [15]
Hely Lopes Meirelles ao abordar o tema lembra que:

A eficácia de toda atividade administrativa está condicionada ao

atendimento da lei. (...) As leis administrativas são, normalmente, de ordem
pública e seus preceitos não podem ser descumpridos, nem mesmo por
acordo ou vontade conjunta de seus aplicadores e destinatários, uma vez que
contêm verdadeiros poderes-deveres, irrelegáveis pelos agentes públicos. Por
outras palavras, a natureza da função pública e a finalidade do Estado
impedem que seus agentes deixem de exercitar os poderes e de cumprir os
deveres que a lei lhes impõem. [16]
Os notários e registradores no exercício da função pública, devem se
submeter ao princípio da legalidade, só podendo praticar os atos de seu ofício
permitidos por lei. Mesmo sendo a função pública exercida em caráter privado, este
não tem o condão de submeter a atividade ao princípio da autonomia da vontade,
que prevalece nas relações privadas. Sendo a função pública delegada pelo Estado
ao particular, devem prevalecer os princípios norteadores da Administração Pública.

Para Rogério Medeiros Garcia de Lima:

No que diz respeito a notários e registradores, o art. 3° da Lei 8.935/94 os

qualifica como profissionais do direito. Logo, têm o dever de conhecer os
princípios e normas atinentes aos seus ofícios. As suas competências são
taxativamente definidas em lei (art. 6°/13). Outrossim, o art. 31, I, considera
infração sujeita a sanção disciplinar, a inobservância das prescrições legais e
normativas. [17]
3.2 – PRINCÍPIO DA IMPESSOALIDADE

O princípio da impessoalidade elencado no art. 37 da Constituição de 1988,

tem recebido diversas interpretações. Segundo Maria Sylvia Zanella di Pietro:
 Exigir impessoalidade da Administração tanto pode significar que esse
atributo deve ser observado em relação aos administrados como à própria
Administração. No primeiro sentido, o princípio estaria relacionado com a
finalidade pública que deve nortear toda a atividade administrativa. Significa
que a Administração não pode atuar com vistas a prejudicar ou beneficiar
pessoas determinadas, uma vez que é sempre o interesse público que tem que
nortear o seu comportamento. No segundo sentido, o princípio significa,
segundo José Afonso da Silva baseado na lição de Gordillo que os atos e
provimentos administrativos são imputáveis não ao funcionário que os
pratica, mas ao órgão ou entidade administrativa da Administração Pública, de
sorte que ele é o autor institucional do ato. Ele é apenas o órgão que
formalmente manifesta a vontade estatal." [18]
Exemplo disso está no art. 37, § 1°, da Constituição Federal, verbis:

A publicidade dos atos, programas, obras, serviços e campanhas dos

órgãos públicos deverá ter caráter educativo, informativo ou de orientação
social, dela não podendo constar nomes, símbolos ou imagens que
caracterizem promoção pessoal de autoridade ou servidores públicos.
Para Celso Antônio Bandeira de Mello o princípio da impessoalidade não é
senão o princípio da igualdade ou isonomia.

Conforme Hely Lopes Meirelles:

O princípio da impessoalidade, referido na Constituição de 1988 (art.

37, caput), nada mais é que o clássico princípio da finalidade, o qual impõe ao
administrador público que só pratique o ato para o seu fim legal. E o fim legal
é unicamente aquele que a norma de direito indica expressa ou virtualmente
como objetivo do ato, de forma impessoal. Esse princípio também deve ser
entendido para excluir a promoção pessoal de autoridades ou servidores
públicos sobre suas realizações administrativas (CF, art. 37, § 1°). E a
finalidade terá sempre um objetivo certo e inafastável de qualquer ato
administrativo; o interesse público. Todo ato que se apartar desse objetivo
sujeitar-se-á a invalidação por desvio de finalidade. [19]
Na função notarial e registral os atos praticados devem ser de modo
impessoal, no sentido de não privilegiar e não prejudicar qualquer pessoa que
venha utilizar esses serviços. Neste sentido o tratamento dado às pessoas usuárias
do serviço é isonômico, sendo que se praticado em desconformidade com o
princípio da impessoalidade, o notário ou registrador estará sujeito às sanções
administrativas impostas pela Corregedoria de Justiça, órgão que fiscaliza os
serviços.

Para Rogério Medeiros Garcia de Lima "no que importa aos serviços
notariais e registrais, o art. 30, II, da Lei n°. 8.935/94, impõe o dever de tratar a
todos, indistintamente, com urbanidade e presteza." [20]

3.3 – PRINCÍPIO DA PUBLICIDADE

 O princípio da publicidade exige a ampla divulgação dos atos praticados
pela Administração Pública. Na esfera administrativa o sigilo só se admite a teor do
art. 5°, XXXIII quando imprescindível à segurança da Sociedade e do Estado.

De acordo com o inciso XXXIII, do art. 5°, da Constituição "todos têm direito
a receber dos órgãos públicos informações de seu interesse particular, ou de
interesse coletivo ou geral, que serão prestadas no prazo da lei, sob pena de
responsabilidade, ressalvadas àquelas cujo sigilo seja imprescindível à segurança
da sociedade e do Estado".

Para Hely Lopes Meirelles:

Publicidade é a divulgação oficial do ato para conhecimento público e

início de seus efeitos externos. Daí por que as leis, atos e contratos
administrativos que produzem conseqüências jurídicas fora dos órgãos que
os emitem exigem publicidade para adquirirem validade universal, isto é,
perante as partes e terceiros. (...) A publicidade, como princípio de
administração pública abrange toda atuação estatal, não só pelo aspecto de
divulgação oficial de seus atos como, também, de propiciação de
conhecimento da conduta interna de seus agentes. [21]
Conforme Walter Ceneviva "os registros públicos previstos pela Lei n°.
6.015/73 dão publicidade aos atos que lhe são submetidos." [22]

Para o fornecimento de certidões o oficial poderá cobrar emolumentos, que

representam a sua remuneração, e poderá recusar o seu fornecimento se não
houver clareza do objeto solicitado.

Conforme o caput do art. 19 da Lei n°. 6.015/73, verbis: "A certidão será

lavrada em inteiro teor, em resumo, ou em relatório, conforme quesitos, e
devidamente autenticada pelo oficial ou seus substitutos legais, não podendo ser
retardada por mais de 5 (cinco) dias."

O prazo para a emissão das certidões que menciona o artigo supra citado é
de 5 (cinco) dias úteis, sendo que Walter Ceneviva já alerta sobre a imperfeição da
redação legislativa.

O art. 20, do mesmo diploma legal, estabelece que em caso de recusa ou

retardamento na expedição da certidão, o interessado poderá reclamar à autoridade
competente, in casu, à Corregedoria de Justiça, que aplicará, se for o caso, a pena
disciplinar cabível.

Ainda, conforme Walter Ceneviva "a publicidade legal própria da escritura

notarial registrada é, em regra, passiva, estando aberta aos interessados em
conhecê-la, mas obrigatória para todos, ante a oponibilidade afirmada em lei." [23]

Para Rogério Medeiros Garcia de Lima "no campo das atividades de

notários e registradores, a publicidade é a razão da sua existência, conforme dispõe
o art. 1° da Lei 8.935/94. A fé pública, definida pelo art. 3°, é – como observou um
dirigente da associação paulista da categoria – o seu "produto".
 3.4 – PRINCÍPIO DA MORALIDADE ADMINISTRATIVA

Para Celso Antônio Bandeira de Mello, de acordo com o princípio da

moralidade administrativa:

A Administração e seus agentes têm de atuar na conformidade de

princípios éticos. Violá-los implicará violação ao próprio Direito, configurando
ilicitude que assujeita a conduta viciada a invalidação, porquanto tal princípio
assumiu foros de pauta jurídica, na conformidade do art. 37 da Constituição.
Compreendem-se em seu âmbito, como é evidente, os chamados princípios da
lealdade e boa-fé. [24]
Hely Lopes Meirelles preleciona que a moralidade administrativa tornou-se,
juntamente com o princípio da legalidade e da finalidade, pressuposto de validade
de todo ato da Administração Pública. Ele, conforme os ensinamentos de Hauriou, a
moral comum da moral administrativa, sendo esta "imposta ao agente público para
sua conduta interna, segundo as exigências da instituição a que serve e a finalidade
de sua ação: o bem comum." [25]

O art. 30 da lei 8.935/94 estabelece os deveres éticos atribuídos aos

notários e registradores.

3.5 – PRINCÍPIO DA EFICIÊNCIA

O princípio da eficiência foi inserido como princípio da Administração

Pública, no art. 37, da Constituição Federal através da Emenda Constitucional n°.
19, de 04.06.1998, que tratou da reforma administrativa.

Para Hely Lopes Meirelles:

Dever de eficiência é o que se impõe a toda agente público de realizar

suas atribuições com presteza, perfeição e rendimento funcional. É o mais
moderno princípio da função administrativa, que já não se contenta em ser
desempenhada apenas com legalidade, exigindo resultados positivos para o
serviço público e satisfatório atendimento das necessidades da comunidade e
de seus membros. [26]
Os serviços notariais e de registro subordinam-se aos princípios da
Administração Pública, dentre eles, o da eficiência. Walter Ceneviva buscou na
economia os preceitos do taylorismo para o alcance do princípio da eficiência.

Walter Ceneviva trata dos princípios do taylorismo relacionando-os com os

serviços notariais e destaca os seguintes:

Princípio do método – Em cada serventia, apesar da semelhança de

muitas das atividades que lhe são atribuídas, cabe ao titular o estudo
sistemático de cada um dos segmentos destinados ao cumprimento de suas
finalidades legais. O estudo tem o escopo de obter deles o melhor rendimento,
de modo a satisfazer os requisitos de eficácia e de adequação de cada um de
tais segmentos, estabelecendo normas de trabalho válidas para todos os
escreventes e auxiliares. Princípio da técnica – Embora haja na atividade de
cada escrevente ou auxiliar, um elemento intelectual de avaliação do ato a ser
praticado, o bom andamento do trabalho, no notariado e no registro, decorre
da criação de treinamentos e rotinas, explicitados em instruções claras,
através dos quais cada setor saiba precisamente o que deve fazer, quando
fazer e como fazer, de modo a habilitar, mesmo os menos dotados, à
realização segura e pronta da tarefa que lhes competir. A especialização é
necessária nos serviços notariais e de registro. Princípio da definição das
tarefas – Cada escrevente e cada auxiliar deve saber o trabalho que lhe é
atribuído, ainda que compreenda mais de uma atividade específica, de modo a
facilitar a execução, com maior qualidade e em menor tempo. [27]

4 – PRINCÍPIOS DA ATIVIDADE NOTARIAL

4.1 - A FÉ PÚBLICA NOTARIAL

Percebe-se na fé pública três categorias distintas, a fé pública

administrativa, que tem por função certificar atos da administração pública; a fé
pública judicial, envolvendo procedimentos judiciais, na área puramente litigiosa; e a
fé pública notarial, inerente à função dos notários.

A fé pública notarial, "corresponde à especial confiança atribuída por lei ao

que o delegado declare ou faça, no exercício da função, com presunção de verdade;
afirma a eficácia de negócio jurídico ajustado com base no declarado ou praticado
pelo registrador e pelo notário" [28]

A lei atribui aos Notários e Registradores a fé pública, mas por outro lado
impõe um regime severo de responsabilidades civis, administrativas e criminais,
apurados mediante fiscalização do Judiciário. A fé pública é inerente à função
notarial, dela sendo indissociável.

A fé pública além de exigir pessoa autorizada a praticar a função notarial,

requer o atendimento aos requisitos formais exigidos em cada ato notarial, para que
seja assegurada.

O serviço prestado pelos notários, tendo a finalidade de segurança jurídica

de seus atos, se perfaz através de sua fé pública, como forma de dar eficácia à
vontade das partes, que buscam uma maneira mais ágil e eficaz de justiça, de forma
a prevenir a instauração de um processo judicial, para garantir a tutela de seus
direitos subjetivos.

4.2 - FORMA

A forma pública dos atos notariais são essenciais a sua formalização,

estando revestida de juridicidade, ou seja, adequada às normas de direito. Para
Walter Ceneviva os atos notariais devem ser praticados por profissionais
habilitados, em livros próprios, sempre de modo a preservar a intenção e a verdade
da manifestação neles contida. [29]

A inobservância do requisito formal dos atos notariais podem gerar a

nulidade, em casos como a lavratura de testamento público, do pacto antenupcial, e
a anulabilidade conforme o caso.

4.3 - AUTENTICAÇÃO

O princípio da autenticação para Walter Ceneviva "significa a confirmação,

pela autoridade da qual o notário é investido, da existência e das circunstâncias que
caracterizam o fato, enquanto acontecimento juridicamente relevante". [30]

Comentando a doutrina de Néri, Kollet aplica à autenticação a idéia de

certeza da existência de um fato ou ato jurídico, atestado pelo notário em
instrumento solene.

Como princípios gerais ou característicos: a) imediação – "relação de

proximidade entre as diferentes partes que intervém na função notarial" [31],
primeiramente há uma relação entre o notário e os interessados em lavrar o
documento público e entre o notário e o documento público; b) rogação – com a
atuação do notário através do requerimento das partes; c) unidade do ato – o
documento público deverá apresentar unidade formal e substancial; d) protocolo –
tem o escopo de armazenar os documentos necessários à produção do documento
público e "estampar as primeiras e originais manifestações de vontade". [32]

Além dos princípios acima citados, conforme Néri, Luiz Egon Richter
acrescenta o princípio da independência funcional, representado principalmente
pelo exercício em caráter privado da função notarial, isto é: gerenciamento
administrativo e financeiro dos serviços notariais e de registro sob responsabilidade
exclusiva do titular, inclusive no que diz respeito às despesas de custeio,
investimento e pessoal (art. 21); inexigência de autorização para a prática dos atos
necessários à organização e execução dos serviços (art. 41); independência no
exercício de suas atribuições, com direito à percepção dos emolumentos integrais
pelos atos praticados na serventia e garantia de permanência da delegação (art.
28).

5 – PRINCÍPIOS DA ATIVIDADE REGISTRAL

5.1 – PRINCÍPIO DE INSCRIÇÃO

Conforme os ensinamentos de Afrânio de Carvalho:

O princípio de inscrição significa que a constituição, transmissão,

modificação ou extinção dos direitos reais sobre imóveis só se operam entre
vivos, mediante sua inscrição no registro. Ainda que uma transmissão ou
oneração de imóveis haja sido estipulada negocialmente entre particulares, na
verdade só se consumará para produzir o deslocamento da propriedade ou de
direito real do transferente ao adquirente pela inscrição [33]
5.2 – PRINCÍPIO DA PUBLICIDADE REGISTRAL

Agustín Washington Rodriguez define a publicidade imobiliária como "o meio

pelo qual se leva ao conhecimento do público o estado jurídico dos bens imóveis." [34]

Portanto, a todos os atos submetidos a Registro Público está assegurada a

sua publicidade.

Conforme Walter Ceneviva, verbis:

A publicidade registraria se destina ao cumprimento de tríplice função:

a) transmite ao conhecimento de terceiros interessados ou não

interessados a informação do direito correspondente ao conteúdo do registro;

b) sacrifica parcialmente a privacidade e a intimidade das pessoas,

informando sobre bens e direitos seus ou que lhes sejam referentes, a
benefício das garantias advindas do registro;

c)serve para fins estatísticos, de interesse nacional ou de fiscalização

pública. [35]
5.3 – PRINCÍPIO DA PRESUNÇÃO E FÉ PÚBLICA REGISTRAL

O sistema registrário brasileiro adota a presunção relativa quanto à fé

pública registral, que encontra fundamento no art. 1231, do Código Civil, verbis: "Art.
1231. A propriedade se presume plena e exclusiva, até prova em contrário".

Desta forma, "a fé pública registral se estende a todas as relações jurídicas

passíveis ao registro, respondendo positivamente à existência dos direitos reais ali
estabelecidos, ou negativamente, se houver direitos reais inscritos que proíbam a
disponibilidade" [36]

Para Luiz Antônio Galiani, "não basta ter o direito real adquirido por um título
transcrito no registro de imóveis competente, é preciso que este se origine de título
hábil, elaborado por órgão competente. Aos notários cabe, pois, a tarefa de
instrumentalizar os acordos de vontade entre as partes, que requer forma especial,
e, aos registradores, compete dar a força probante da validade e legalidade da
relação jurídica, garantindo que, por título válido, o direito real pertence á pessoa em
nome de quem está transcrito" [37]

Portanto, presume-se que tudo o que estiver inscrito no Registro de Imóveis

tem presunção de veracidade, até prova em contrário. Através desse princípio é que
encontra-se segurança jurídica para a realização do negócio aquisitivo imobiliário.

5.4 – PRINCÍPIO DA PRIORIDADE

 De acordo com o art. 182 da Lei n°. 6015/73 (LRP): "Todos os títulos
tomarão no protocolo o número de ordem que lhes competir em razão da seqüência
rigorosa de sua apresentação".

Com base nesse princípio é que o Registrador deve observar de forma

rigorosa a ordem cronológica de apresentação dos títulos, pois o número do
protocolo é que determinará a prioridade do título e a preferência do direito real.

Havendo títulos com direitos reais contraditórios, será registrado o que

primeiro for apresentado, ocorrendo a preferência excludente, pois o segundo título
será recusado por ser incompatível com o primeiro. Se, porém, os títulos forem
compatíveis e de mesma natureza ou de natureza diversa, apresentará
superioridade o que tiver sido registrado em primeiro lugar.

5.5 – PRINCÍPIO DA ESPECIALIDADE OU DETERMINAÇÃO

Pelo princípio da especialidade ou determinação significa que o imóvel

deverá estar precisamente descrito e caracterizado, conforme preceitua o art. 176, §
1°, da Lei n°. 6.015/73, devendo ter cada imóvel matrícula própria, esta o número de
ordem, a data, a identificação do imóvel, que será feita com indicação; se rural, do
código do imóvel, dos dados constantes do CCIR, da denominação e de suas
características, confrontações, localização e área; se urbano, de suas
características e confrontações, localização, área, logradouro, número e de sua
designação cadastral, se houver.

Além da descrição do imóvel, o nome, domicílio e nacionalidade do

proprietário, e em se tratando de pessoa física, o estado civil, a profissão, o número
de inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas do Ministério da Fazenda ou do
Registro Geral da cédula de identidade, ou, à falta deste, sua filiação; em se
tratando de pessoa jurídica, a sede social e o número de inscrição no Cadastro
Geral de Contribuintes do Ministério da Fazenda.

Desta forma, há uma precisão da descrição do bem objeto do direito real

registrável, dando maior segurança jurídica para o sistema registrário que adota o
do fólio real, ou seja, que pressupõe o ordenamento por imóveis, quer seja dos
títulos ou dos direitos reais que sobre eles recaem.

5.6 – PRINCÍPIO DA QUALIFICAÇÃO, DA LEGALIDADE OU DA

LEGITIMIDADE

Pelo princípio da qualificação, legalidade ou legitimidade, o Registrador

deverá examinar o título apresentado e fazer uma apreciação quanto à forma,
validade e conformidade com a lei.

Conforme Luiz Antônio Galiani:

Ao receber o título para registro, antes mesmo de examiná-lo sob a luz

dos princípios da disponibilidade, especialidade e continuidade, mister que o
analise, primeiramente, sob o aspecto legal, e isto deverá ser feito tomando-se
em canta:
 a) se o imóvel objeto da relação jurídica que lhe é apresentado está
situado em sua circunscrição imobiliária;

b) se o título que lhe é apresentado se reveste das formalidades legais

exigidas por lei;

c) se os impostos devidos foram recolhidos;

d) se as partes constantes do título estão devidamente qualificadas e

representadas quando necessário, como no caso de pessoa jurídica ou dos
relativamente ou absolutamente incapazes.

Na verificação da legalidade dos títulos que lhe são apresentados, não

poderá o Oficial ir além dos limites estabelecidos em lei, em razão da função
pública que exerce. Deverá analisar somente os aspectos formais do título. [38]
5.7 – PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE

O princípio da continuidade é um dos alicerces do direito registral imobiliário,

e está consubstanciado no art. 195, da Lei n°.6015/73 (LRP): "Art. 195. Se o imóvel
não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a
prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza,
para manter a continuidade do registro".

Conforme Nicolau Balbino Filho:

Há que se fazer constar, também, por meio de averbações, todas as

ocorrências que, por qualquer modo, alterem o registro, quer em relação à
coisa, quer em relação ao titular do direito registrado. Da mesma forma, para
constituir um gravame, deverá estar previamente registrado o imóvel ou o
direito real sobre o qual ele irá recair. Para que se possa proceder ao
cancelamento motivado pela extinção de um direito, é necessário que ele
esteja previamente registrado. [39]
Para Nicolau Balbino Filho:

A história registral como encadeamento dos atos ou de fatos jurídicos, e

como sobreposição dos assentos, constitui a finalidade primordial e um
sólido critério de organização, no qual o registro deve manter uma efetiva
conexão entre os diferentes negócios modificativos da situação jurídico-real,
por meio de assentamentos registrários. [40]
5.8 – PRINCÍPIO DA INSTÂNCIA OU ROGAÇÃO

Pelo princípio da instância o rogação o Oficial do Registro de Imóveis não

poderá agir de ofício, para que atue deverá haver o pedido do interessado.

Para Nicolau Balbino Filho:

A solicitação de qualquer ato registral é simples, independe de forma

especial e pode ser expressa ou tácita. É expressa quando o requerente
manifesta claramente ao registrador sua vontade de obter o lançamento
registrário. A pretensão é tácita quando o registrador, por experiência própria,
detecta a vontade do interessado. Como regra geral entende-se que o mero
fato de apresentar documentos ao registro constitui uma solicitação para a
prática dos atos registrais inerentes a todo o seu conteúdo.

No direito pátrio a solicitação expressa pode ser escrita ou verbal. São

escritas todas aquelas previstas no art. 167, II, n. 4 e 5, da LRP, ou seja, da
mudança de denominação e de numeração dos prédios, da edificação, da
reconstrução, da demolição, do desmembramento e do loteamento de
imóveis; e da alteração do nome por casamento ou por desquite, ou, ainda, de
outras circunstâncias que, de qualquer modo, tenham influência no registro
ou nas pessoas nele interessadas. Essas averbações, conforme determina o
parágrafo único do art. 246 da LPR, serão feitas a requerimento dos
interessados, com firma reconhecida, instruído com documento
comprobatório fornecido pela autoridade competente. A alteração do nome só
poderá ser averbada quando devidamente comprovada por certidão do
registro civil.

Resumindo, a inscrição dos títulos no registro poderá ser pedida

indistintamente: a) pelo adquirente do direito; b) pelo transmitente do direito;
c) por quem tenha interesse em assegurar o direito que deva ser inscrito; d)
pelo representante legal de qualquer deles. [41]
Há exceções ao princípio da instância, que encontram-se no art. 13, art.
167, II, n.13, e art. 213, da Lei 6.015/73:

Art. 13. Salvo as anotações e as averbações obrigatórias, os atos do

registro serão praticados:

I – por ordem judicial; (...)

III – a requerimento do Ministério Público, quando a lei autorizar. (...)

Art. 167. No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos: (...)

II – a averbação: (...)

13) ex officio, dos nomes dos logradouros, decretados pelo poder público.
(…)

Art. 213 - O oficial retificará o registro ou a averbação:

I - de ofício ou a requerimento do interessado nos casos de:

a) omissão ou erro cometido na transposição de qualquer elemento do

título;

b) indicação ou atualização de confrontação;

 c) alteração de denominação de logradouro público, comprovada por
documento oficial;

d) retificação que vise a indicação de rumos, ângulos de deflexão ou

inserção de coordenadas georeferenciadas, em que não haja alteração das
medidas perimetrais;

e) alteração ou inserção que resulte de mero cálculo matemático feito a

partir das medidas perimetrais constantes do registro;

f) reprodução de descrição de linha divisória de imóvel confrontante que

já tenha sido objeto de retificação;

g) inserção ou modificação dos dados de qualificação pessoal das partes,

comprovada por documentos oficiais, ou mediante despacho judicial quando
houver necessidade de produção de outras provas;

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NOTAS
 1
 DI PIETRO, Maria Sylvia Zanella. Direito administrativo. 17. ed. São Paulo:
Atlas, 2004. p. 437.

 MELLO, Celso Antônio Bandeira de. Curso de Direito Administrativo. 9. ed.

2

São Paulo: Malheiros, 1997. 149.

3
 MEIRELLES, Hely Lopes. Direito Administrativo Brasileiro. 22. ed. São
Paulo: Malheiros, 1997. p. 75.

4
 CENEVIVA, Walter. Lei dos notários e registradores comentada (Lei n.
8.935/94). 4. ed. ver. Ampl. e atual. São Paulo: Saraiva, 2002. p. 9.

5
 LARRAUD, Rufino. Curso de derecho notarial. Buenos Aires:Depalma,
1996, p.83.

6
 NERI, Argentino I. Tratado Teórico y prático de Derecho Notarial. Buenos
Aires: Depalma, 1980. V. 1, p.322.

7
 BRANDELLI, Leonardo. Teoria Geral do Direito Notarial. Porto Alegre:
Livraria do Advogado, 1998, p.79.

8
 BRANDELLI, Leonardo. Teoria geral do direito notarial. Porto Alegre:
Livraria do Advogado, 1998. p.131.

9
 BRANDELLI, Leonardo. Teoria geral do direito notarial. Porto Alegre:
Livraria do Advogado, 1998. p.135.

10
 BRANDELLI, Leonardo. Teoria geral do direito notarial. Porto Alegre:
Livraria do Advogado, 1998. p.142 e 143.

11
 DINIZ, Maria Helena. Sistemas de Registros de Imóveis. 4ª ed. São Paulo:
Saraiva, 2003. p. 13.

12
 BALBINO FILHO, Nicolau. Direito Imobiliário Registral. 1ª. ed. São Paulo:
Saraiva, 2001. p.35.

 CENEVIVA, Walter. Lei dos notários e registradores comentada (Lei n.

13

8.935/94). 4. ed. ver. Ampl. e atual. São Paulo: Saraiva, 2002. p. 30.

 SILVA, João Teodoro da. Serventias Judiciais e Extrajudiciais, Belo

14

Horizonte, Serjus, 1999. p.17 (44 páginas)

 MELLO, Celso Antônio Bandeira de. Curso de Direito Administrativo. 9.ed.

15

São Paulo: Malheiros, 1997. p.58 e 59.

 MEIRELLES, Hely Lopes. Direito Administrativo Brasileiro. 22 ed. São

16

Paulo: Malheiros, 1997. p.82.

 17
 LIMA, Rogério Medeiros Garcia de. Princípios da Administração Pública:
reflexos nos serviços notariais e de registro. Revista Autêntica. Edição 02.
Dezembro 2003. Belo Horizonte: Editora Lastro. p.23.

18
 DI PIETRO, Maria Sylvia Zanella. Direito administrativo. 17. ed. São Paulo:
Atlas, 2004. p. 71.

 MEIRELLES, Hely Lopes. Direito Administrativo Brasileiro. 22. ed. São

19

Paulo: Malheiros, 1997. p.85.

20
 LIMA, Rogério Medeiros Garcia de. Princípios da Administração Pública:
reflexos nos serviços notariais e de registro. Revista Autêntica. Belo Horizonte:
Editora Lastro. Edição 02. Dezembro 2003. p.20-26.

 MEIRELLES, Hely Lopes. Direito Administrativo Brasileiro. 22ª ed. São

21

Paulo: Malheiros, 1997. p.86.

 CENEVIVA, Walter. Lei dos registros públicos comentada. 15ª. ed. São
22

Paulo: Saraiva, 2003. p. 35.

 CENEVIVA, Walter. Lei dos notários e registradores comentada (Lei n.

23

8.935/94). 4. ed. ver. Ampl. e atual. São Paulo: Saraiva, 2002. p. 25.

 MELLO, Celso Antônio Bandeira de. Curso de Direito Administrativo. 9.ed.

24

São Paulo: Malheiros, 1997. p.72 e 73.

 MEIRELLES, Hely Lopes. Direito Administrativo Brasileiro. 22. ed. São

25

Paulo: Malheiros, 1997. p.83.

 MEIRELLES, Hely Lopes. Direito Administrativo Brasileiro. 22. ed. São

26

Paulo: Malheiros, 1997. p.90.

 CENEVIVA, Walter. Lei dos notários e registradores comentada (Lei n.

27

8.935/94). 4. ed. ver. Ampl. e atual. São Paulo: Saraiva, 2002. p. 23 e 24.

 CENEVIVA, Walter. Lei dos notários e registradores comentada (Lei n.

28

8.935/94). 4. ed. ver. Ampl. e atual. São Paulo: Saraiva, 2002. p. 30.

 CENEVIVA, Walter. Lei dos notários e registradores comentada (Lei n.

29

8.935/94). 4. ed. ver. Ampl. e atual. São Paulo: Saraiva, 2002. p. 43.

 CENEVIVA, Walter. Lei dos notários e registradores comentada (Lei n.

30

8.935/94). 4. ed. ver. Ampl. e atual. São Paulo: Saraiva, 2002. p. 46.

31
 KOLLET, Ricardo Guimarães. Tabelionato de Notas para concursos. 1. ed.
Porto Alegre: Norton Livreiro, 2003. p.25.

32
 KOLLET, Ricardo Guimarães. Tabelionato de Notas para concursos. 1. ed.
Porto Alegre: Norton Livreiro, 2003. p.25.
  CARVALHO, Afrânio de. Registro de Imóveis. 4 ed. Rio de Janeiro:
33

Forense, 2001. p. 137.

 BALBINO FILHO, Nicolau. Direito Imobiliário Registral. 1. ed. São Paulo:

34

Saraiva, 2001. p.35.

 CENEVIVA, Walter. Lei dos registros públicos comentada.15 ed. São

35

Paulo: Saraiva,2002. p. 16.

 VASCONCELOS, Julenildo Nunes. CRUZ, Antônio Augusto Rodrigues. 1ª

36

ed. São Paulo: Editora Juarez de Oliveira, 2000. p. 5.

37
 GALIANI, Luiz Antônio. Os princípios basilares do fólio real. RJ n°. 212,
jun/95, p.38.

38
 GALIANI, Luiz Antônio. Os princípios basilares do fólio real. RJ n°. 212,
jun/95, p.38.