A EFETIVA APLICAÇÃO DOS PRINCÍPIOS REGISTRAIS À ATIVIDADE

CARTORÁRIA

Matheus Pinto Camargo1

Resumo: O presente artigo científico possui a pretensão de provocar aos interessados pelo
direito registral brasileiro uma reflexão tanto teórica quanto prática acerca dos princípios
registrais, com um estudo e apresentação equilibrado, quantitativa e qualitativamente sobre a
matéria pertinente ao assunto, possuindo como principal fonte bibliográfica a doutrina,
possibilitando que sua aplicação seja executada de forma mais técnica pelos presentes e futuros
profissionais da área.

Palavras-chave: Serventia extrajudicial. Princípios registrais. Registro. Nota devolutiva.

Aplicabilidade.

Abstract: The present scientific article has the pretension to provoke to those interested in the
Brazilian registry law a reflection both theoretical and practical about the registry principles,
with a balanced, quantitative and qualitative study and presentation on the matter pertinent to
the subject, having as main bibliographic source the doctrine, enabling its application to be
performed in a more technical by present and future professionals in the area.

Keywords: Extrajudicial service. Registration principles. Record. Return note. Applicability.

Sumário: 1 Introdução; 2 Breve histórico das serventias extrajudiciais; 3 O registro e a nota de

devolução; 4 Dos princípios registrais; 4.1 Princípio da legalidade; 4.2 Princípio da prioridade;
4.3 Princípio da territorialidade; 4.4 Princípio da instância; 4.5 Princípio da publicidade; 4.6
Princípio da continuidade; 5 Da efetiva aplicação dos princípios registrais à atividade cartorária;
6 Considerações finais; 7 Referências.

1
Oficial de Registro Civil, Imóveis e Anexos de Embu das Artes/SP. Bacharelando em Direito pela Universidade
São Judas Tadeu. E-mail: matheuspcamargo@gmail.com.
1 INTRODUÇÃO

O direito registral brasileiro vem, ao longo de sua evolução, passando por diversas
transformações e inovações voltadas à evolução da atividade dos registros públicos, possuindo,
inesgotavelmente, a pretensão de garantir maior segurança jurídica e aplicabilidade atual
perante a sociedade, regulando, de forma confiável, as relações jurídicas diariamente
estabelecidas.
As atividades pertinentes ao direito registral são executadas pelas serventias
extrajudiciais, também chamadas popularmente como “cartórios”, os quais possuem um titular
delegado, chamado de “Oficial de registro”, também conhecido como “registrador”, o qual tem
ingresso à carreira por concurso público2, mediante delegação do Poder Público.3
No entanto, assim como qualquer ramo do direito, existem princípios que norteiam a
prática e o estudo teórico dos registros públicos, havendo tanto os princípios gerais quanto os
específicos a cada serventia, tendo em vista que são divididas em 04 (quatro) espécies, quais
sejam, (i) Registro de Imóveis; (ii) Registro Civil das Pessoas Naturais; (iii) Registro Civil das
Pessoas Jurídicas; e, por fim, (iv) Registro de Títulos e Documentos.
Mas, por qual razão é necessária uma cautela quanto aos princípios registrais?
O registrador, ou seu escrevente autorizado, ao praticar um ato de registro, atribui
autenticidade, segurança, eficácia e publicidade4 à aquele título ou documento, ao mesmo passo
que, ao negar sua prática, elaborando uma nota devolutiva, impede que as relações jurídicas
formadas cotidianamente sejam “revestidas” pelos efeitos atribuídos por lei.
Agora, até que ponto um princípio registral, ainda que previsto em lei, pode ser utilizado
como fundamento para a prática de um registro ou elaboração de uma nota devolutiva? Quais
são os impactos que a prática ou não de um ato registrário poderão surgir? É o que o artigo
pretende trazer à reflexão, trazendo alguns pontos de vistas doutrinários e práticos sobre o tema.
Cumpre mencionar ainda que o sistema registral brasileiro, destarte, estabelece a
presunção juris tantum ao ato registral, atribuindo ao referido ato uma presunção de veracidade,
validade e eficácia perante terceiros, nos termos do art. 252 da Lei nº 6.015/73, o que evidencia
a notória independência do registrador para qualificar os títulos, documentos ou papéis que lhe
são apresentados.

2 Art. 236, §3º, Constituição Federal de 1988.

3 Art. 236, “caput”, Constituição Federal de 1988.
4 Art. 1º, Lei nº 8.935/94.
2 BREVE HISTÓRICO DAS SERVENTIAS EXTRAJUDICIAIS

As serventias extrajudiciais, atualmente, possuem como seus titulares profissionais que,

por meio de delegação, mediante aprovação em concurso público de provas e títulos e
cumprimento dos requisitos estabelecidos por lei5, se tornam responsáveis pela prestação dos
serviços públicos registrais. Todavia, nem sempre a “caminhada” dos cartórios se deu dessa
forma.
Primeiramente, é imprescindível observar que a origem das serventias extrajudiciais
pode ser vislumbrada desde a antiguidade, uma vez que os impérios necessitavam da figura do
“tabelião/oficial” para a celebração dos instrumentos de negociação relativos ao comércio, às
terras e demais negócios de seus líderes, fortalecendo a economia daquela região. Ademais,
devido a importante função exercida por aquele profissional, o qual era responsável pelo
registro de todas as operações lá ocorridas, percebeu-se a essencialidade daquele ofício em uma
sociedade organizada, surgindo daí as primeiras percepções sobre, o que hoje, chamamos de
“serventias extrajudiciais”.
Agora, tendo como foco o direito registral brasileiro, houve uma maior preocupação
com a ocupação e, por conseguinte, aplicação dos registros públicos no território nacional, a
partir do constituinte de 1988, o qual estabeleceu, de forma clara, o percurso a ser percorrido
por aquele que deseja ser um oficial de registro, fazendo cessar todas as inseguranças jurídicas,
bem como técnicas, dos anteriores preenchimentos, extinguindo a “meritocracia hereditária”
dos cartórios, onde o pai transmitia ao filho a titularidade de uma determinada serventia.
Conforme elencado:

O preenchimento das vagas para Notário e Registrador dava-se por critérios

disformes, dependentes de legislação estadual, na medida em que não havia norma
federal a regulamentar a matéria, e, embora o critério geral fosse o do concurso
público, os requisitos específicos podiam variar bastante, podendo até mesmo não ser
exigido o bacharelado em direito.6

Em razão disso, hoje em dia é possível constatar que as serventias extrajudiciais

possuem profissionais muito mais habilitados e, por muitas vezes, mais técnicos que seus
antecessores, garantindo a segurança jurídica esperada pela prática de um ato registral.

5 Art. 14, Lei nº 8.935/94.

6
FORENSE, Equipe. Constituição Federal Comentada. Editora Forense: Grupo GEN, 2018. 9788530982423.
Disponível em: https://integrada.minhabiblioteca.com.br/#/books/9788530982423/. Acesso em: 28 jun. 2022.
3. O REGISTRO E A NOTA DE DEVOLUÇÃO

A correta aplicabilidade de um princípio registral pode resultar em duas práticas

distintas, sendo (i) o registro do título, documento ou papel; ou, (ii) a emissão de uma nota de
devolução, a depender do caso.
O registro possui, conforme a especialidade que atua cada serventia extrajudicial, um
certo “conceito”, podendo oscilar, inclusive, entre os estados integrantes do território nacional,
já que as Normas de Serviço da Corregedoria Geral de Justiça possuem caráter estadual.
Ademais, é imprescindível distinguir o chamado registro em sentido estrito (stricto sensu) e o
em sentido amplo (lato sensu). O primeiro trata-se do registro propriamente dito, enquanto o
segundo se refere, também, às averbações.
Veja-se, por exemplo, o que Ulisses da Silva conceitua como registro no âmbito do
registro imobiliário:

Registro é um assento, uma inscrição ou transcrição, reservado, o termo

precipuamente para os atos taxativamente enumerados no artigo 167, inciso I, entre
os quais se encontram a aquisição, transferência, oneração da propriedade imobiliária
ou a constituição de direitos a ela relativos, assim como os destinados ao Livro 3, que
não envolvem diretamente bens imóveis, embora possam ter relação com eles.7

Já no que tange às averbações, define o autor:

Averbação, como registro, é um assento, mas se distingue dele por ser ato subsidiário,
sempre, portanto, a ele subordinado. Em outras palavras, é a anotação de uma
ocorrência que altera o registro ou a matrícula em relação ao imóvel ou às pessoas
nele interessadas.8

Quanto ao registro, no que concerne ao Registro Civil das Pessoas Jurídicas, Vitor
Frederico Kümpel e Carla Modina Ferrari, disciplinam em sua obra:

[...] pode-se dizer que o registro tem natureza constitutiva, por ter atributo de sua
personalidade, conferindo-lhe existência legal. São de três espécies os efeitos do
registro: i) Efeito constitutivo, pois sem o registro, o direito não nasce; ii) Efeito
comprobatório, pois o registro prova a existência do ato ou fato, bem como sua
veracidade e; iii) Efeito publicitário, pois se torna acessível a todos, salvo raras
exceções.
Deveras, com a inscrição do ato constitutivo no Registro Civil das Pessoas Jurídicas,
outros vários consectários jurídicos são decorrentes: oponibilidade a terceiros e

7
SILVA, Ulysses da. Direito Imobiliário: o registro de imóveis e suas atribuições: a nova caminhada. Porto
Alegre: Sergio Antônio Fabris Ed., 2008. P. 129.
8
SILVA, Ulysses da. Direito Imobiliário: o registro de imóveis e suas atribuições: a nova caminhada. Porto
Alegre: Sergio Antônio Fabris Ed., 2008. P. 131.
 presunção de exatidão e validade do conteúdo inscritivo, produzindo todos os efeitos
legais, salvo se forem declarados inválidos por decisão judicial ou se operar seu
cancelamento.9

Já no tocante às averbações, definem os autores:

A averbação constitui o lançamento de todas as ocorrências ou fatos relacionados ao

registro. Trata-se de lançamento acessório modificativo, que conduz necessariamente
à alteração de dados registrais e modificações supervenientes ao assentamento. Noutro
dizer, tudo aquilo que for alterado após o registro constitutivo da pessoa jurídica,
implicando, por conseguinte, a modificação da sua originalidade, será consignado no
registro público mediante ato de averbação.10

Tais exemplos já comprovam, suficientemente, o quanto um ato de registro pode receber

efeitos distintos perante as diferentes espécies de serventias extrajudiciais existentes no direito
registral brasileiro.
penseiNo entanto, é possível verificar que, independentemente da finalidade daquele
ato, definir-se-á como registro todo aquele lançamento constitutivo, modificativo ou extintivo
de direito, decorrente da legislação, da norma positivada.
Em contrapartida, ao mesmo passo que existe o registro, há a necessidade da nota de
devolução, também chamada de nota devolutiva ou nota de exigência, a qual tem por finalidade
apontar, de forma clara, objetiva e fundamentada11, a razão pela qual aquele título, documento
ou papel não foi devidamente registrado ou averbado, indicando, também, caso seja possível,
as providências a serem tomadas para a satisfação dos óbices registrais, o rito para requerer a
suscitação de dúvida ou de procedimento administrativo, bem como para o ajuizamento de
dúvida reversa diretamente no Juízo Corregedor.12
A própria Lei de Registros Públicos traz, de forma precisa, a definição de nota devolutiva:

Art. 198. Havendo exigência a ser satisfeita, ela será indicada pelo oficial por escrito,
dentro do prazo previsto no art. 188 e de uma só vez, articuladamente, de forma clara
e objetiva, com data, identificação e assinatura do oficial ou preposto responsável,
para que: I - o interessado possa satisfazê-la; ou II - não se conformando, ou sendo
impossível cumpri-la, para requerer que o título e a declaração de dúvida sejam
remetidos ao juízo competente para dirimi-la.13

Feita essa diferenciação, dá-se continuidade ao artigo.

9
KÜMPEL, V. F.; FERRARI, C. M. Tratado Notarial e Registral, vol. IV. 1ª ed. São Paulo: YK Editora, 2017.
P 806-807.
10
KÜMPEL, V. F.; FERRARI, C. M. Tratado Notarial e Registral, vol. IV. 1ª ed. São Paulo: YK Editora, 2017.
P. 810.
11
Item 19.1 do Capítulo XVIII das NSCGJSP.
12
Item 19 do Capítulo XVIII das NSCGJSP.
13
Art. 198, Lei nº 6.015/73.
4 DOS PRINCÍPIOS REGISTRAIS

Antes de qualquer raciocínio sobre os princípios registrais propriamente ditos, algumas

considerações são extremamente importantes.
Primeiramente, não há como estudar e, portanto, pensar sobre os princípios registrais
sem antes compreender, ainda que resumidamente, o conceito de princípio. Trata-se de uma
diretriz, um “norte” para a aplicação da ciência jurídica, sendo uma “base” ao profissional do
direito, fazendo com que as regras, ou melhor, os comandos normativos sejam aplicados tais
como deveriam.
O ilustríssimo Mestre e Doutor em Direito Pedro Lenza possui em sua obra um trecho
que reflete bem a definição trabalhada: “[...] “princípio”, que vem do termo latino principium,
principii, traz ínsita a ideia de começo, origem, base, ponto de partida”.14
É preciso deixar bem claro, antes do estudo dos princípios em espécie a diferença entre
regra e princípio, pertencentes ao gênero “norma”. Quanto ao assunto, segue, sucintamente, sua
distinção:

[...] norma é o gênero, composta por princípios e regras. Os princípios são vetores
abertos, e as regras são as descritivas de condutas e comportamentos. Em matéria
registral, várias são as regras que, por corroborar princípios, são deslocadas para
outras serventias distintas das que estão topograficamente estabelecidas. Tal ocorre
também com o procedimento de dúvida, previsto no capítulo do Registro de Imóveis
(art. 198 e seguintes da Lei nº 6.015/73) que se estende para todas as demais serventias
registrais.15

Vejamos ainda que os princípios merecem tanto destaque que, preocupado com sua
situação no plano jurídico, o legislador consagra-os expressamente no ordenamento jurídico
pátrio, de modo que ocorra o fenômeno da “normatização” de princípios, devendo ser analisada
aquela relação jurídica sempre com o devido equilíbrio da aplicação das regras e princípios
jurídicos.
Outrossim, o presente artigo tem como objetivo explorar os princípios gerais comuns a
todas as serventias extrajudiciais, não sendo o seu foco entrar no mérito dos princípios
específicos de cada especialidade.

14
LENZA, Pedro. Direito constitucional esquematizado. 22ª ed. São Paulo: Saraiva Educação, 2018. P. 1567.
15
KÜMPEL, V. F.; FERRARI, C. M. Tratado Notarial e Registral, vol. II. 1ª ed. São Paulo: YK Editora, 2017.
P. 379.
 presunção de exatidão e validade do conteúdo inscritivo, produzindo todos os efeitos
legais, salvo se forem declarados inválidos por decisão judicial ou se operar seu
cancelamento.9

Já no tocante às averbações, definem os autores:

A averbação constitui o lançamento de todas as ocorrências ou fatos relacionados ao

registro. Trata-se de lançamento acessório modificativo, que conduz necessariamente
à alteração de dados registrais e modificações supervenientes ao assentamento. Noutro
dizer, tudo aquilo que for alterado após o registro constitutivo da pessoa jurídica,
implicando, por conseguinte, a modificação da sua originalidade, será consignado no
registro público mediante ato de averbação.10

Tais exemplos já comprovam, suficientemente, o quanto um ato de registro pode receber

efeitos distintos perante as diferentes espécies de serventias extrajudiciais existentes no direito
registral brasileiro.
penseiNo entanto, é possível verificar que, independentemente da finalidade daquele
ato, definir-se-á como registro todo aquele lançamento constitutivo, modificativo ou extintivo
de direito, decorrente da legislação, da norma positivada.
Em contrapartida, ao mesmo passo que existe o registro, há a necessidade da nota de
devolução, também chamada de nota devolutiva ou nota de exigência, a qual tem por finalidade
apontar, de forma clara, objetiva e fundamentada11, a razão pela qual aquele título, documento
ou papel não foi devidamente registrado ou averbado, indicando, também, caso seja possível,
as providências a serem tomadas para a satisfação dos óbices registrais, o rito para requerer a
suscitação de dúvida ou de procedimento administrativo, bem como para o ajuizamento de
dúvida reversa diretamente no Juízo Corregedor.12
A própria Lei de Registros Públicos traz, de forma precisa, a definição de nota devolutiva:

Art. 198. Havendo exigência a ser satisfeita, ela será indicada pelo oficial por escrito,
dentro do prazo previsto no art. 188 e de uma só vez, articuladamente, de forma clara
e objetiva, com data, identificação e assinatura do oficial ou preposto responsável,
para que: I - o interessado possa satisfazê-la; ou II - não se conformando, ou sendo
impossível cumpri-la, para requerer que o título e a declaração de dúvida sejam
remetidos ao juízo competente para dirimi-la.13

Feita essa diferenciação, dá-se continuidade ao artigo.

9
KÜMPEL, V. F.; FERRARI, C. M. Tratado Notarial e Registral, vol. IV. 1ª ed. São Paulo: YK Editora, 2017.
P 806-807.
10
KÜMPEL, V. F.; FERRARI, C. M. Tratado Notarial e Registral, vol. IV. 1ª ed. São Paulo: YK Editora, 2017.
P. 810.
11
Item 19.1 do Capítulo XVIII das NSCGJSP.
12
Item 19 do Capítulo XVIII das NSCGJSP.
13
Art. 198, Lei nº 6.015/73.
 Complementando, por fim, a ideia de “qualificação registral”, Alyne Yumi Konno
esclarece, objetivamente, em sua obra, que “esse princípio é o que determina que o Oficial de
Registro promova a análise de legalidade dos títulos, denominada de qualificação, avaliando a
possibilidade de registro dos títulos apresentados”19.
Diante desse cenário, é indiscutível a repercussão que esse princípio possui na prática
registral, sendo, portanto, um dever inerente ao ofício.

4.2 Princípio da prioridade

O princípio da prioridade é uma importante “pilastra” da atividade registral brasileira,

estando previsto na Lei de Registros Públicos20, garantindo que aqueles títulos apresentados
primeiramente perante o ofício, seja presencial ou virtualmente, gozem de prioridade ao seu
registro aos que foram protocolados posteriormente, sendo, na prática, controlada a prioridade,
através de um número de ordem, com o seu lançamento do Livro Protocolo, com sua devida
“prenotação”, salvo os títulos apresentados para exame e cálculo dos respectivos emolumentos
no âmbito do Registro de Imóveis21, aos quais não é aplicado o presente princípio.
Vitor Frederico Kümpel e Carla Modina Ferrari, apresentam, de forma clara o conceito
do princípio tratado:

O princípio da prioridade, ou preferência, deriva da expressão latina prior tempore

potior iure (“melhor direito é aquele constituído em primeiro lugar”). No âmbito do
direito formal imobiliário, tem aplicação para definir prioridade de direitos inscritos
de acordo com a ordem cronológica de prenotação.22

Não é aplicado somente no Registro de Imóveis esse princípio. Bianca M. C. Rizato,

por exemplo, ao doutrinar acerca do Registro Civil das Pessoas Jurídicas, traz um bom exemplo
prático dessa aplicação:

Tal princípio garante que aquele que apresentou o título primeiro possui a prioridade
em ver seu direito registrado. Assim, imagine que se pretenda constituir uma
associação de bairro e se escolhe um determinado noma na reunião ou assembleia de
fundação. Apresentada para registro, o Oficial identifica que há prenotação anterior
de outra pessoa jurídica com a mesma denominação. Nesta hipótese, caso a prenotação
de número anterior venha a ser qualificada positivamente, dentro do prazo legal, esta
terá prioridade com relação ao direito ao nome, devendo constar como exigência na

19
KONNO, Alyne Yumi. Registro de Imóveis: teoria e prática. São Paulo: Memória Jurídica Editora, 2007. p. 44.
20
Art. 186, Lei nº 6.015/73.
21
Item 16 do Capítulo XX das NSCGJSP.
22
KÜMPEL, V. F.; FERRARI, C. M. Sinopses notariais & registrais : registro de imóveis : volume 5. 1ª ed. São
Paulo: YK Editora, 2022. p. 41.
 nota de devolução da segunda pessoa jurídica apresentada para registro a necessidade
de alteração do nome escolhido, vez que não pode haver na mesma comarca duas
pessoas jurídicas com nomes idênticos que possam confundir terceiros.23

Importante mencionar que os efeitos da prioridade cessam com o término da prenotação do

instrumento que se pretende registrar ou averbar.

4.3 Princípio da territorialidade

O princípio da territorialidade é um dos princípios mais aplicados pelos operadores do

direito registral brasileiro, uma vez que define a competência necessária para a prática atos
submetidos ao registro, devendo ser verificados na própria recepção do título, documento ou
papel apresentado ao ofício.
Sua incidência é a regra geral, possuindo, no entanto, algumas exceções legais, tais
como o registro facultativo, o registro de atas condominiais e o registro de traduções de
documentos estrangeiros, no Cartório de Registro de Títulos e Documentos, observadas as
divergências doutrinárias quanto ao tema.
Trata-se de princípio previsto em lei, tanto de forma geral na Lei dos Cartórios24 quanto
de forma específica na Lei de Registros Públicos25, no Código Civil26, e em algumas outras
legislações esparsas, como por exemplo a Lei nº 9.612/98, que dispõe sobre o Serviço de
Radiodifusão Comunitária27.
Vitor Frederico Kümpel e Carla Modina Ferrari, exploram bem sua regra: “[...] a
territorialidade se relaciona ao exercício das funções delegadas aos notários e registradores.
Nesse sentido, significa a vinculação da atuação notarial e registral ao local para o qual a
delegação foi recebida.”28.
Sobre o tema, merecem destaque alguns pontos específicos que fogem à regra disposta
no art. 12, da Lei nº 8.935/94, como a competência dos registros e averbações no Registro de
Imóveis, os atos registrais do Registro Civil das Pessoas Naturais e, por último, a territorialidade
no Registro de Títulos e Documentos.

23
GENTIL, Alberto. Registros Públicos. 2ª Reimp. Rio de Janeiro: Editora Forense; São Paulo: Método, 2020.p.
89.
24
Art. 12, Lei nº 8.935/94.
25
Lei nº 6.015/73.
26
Lei nº 10.406/02.
27
Art. 1º, Lei nº 9.612/98.
28
KÜMPEL, V. F.; FERRARI, C. M. Sinopses notariais & registrais: registro de imóveis. Volume 5. 1ª ed. São
Paulo: YK Editora, 2022. P. 25.
 Quanto ao Registro de Imóveis, observadas as considerações já feitas quanto ao ato de
registro propriamente dito, traz o artigo 169, “caput”, da Lei nº 6.015/7329, a previsão que os
atos de registro serão efetuados na serventia da situação do imóvel, enquanto seus incisos
preveem algumas exceções à regra.
No que diz respeito aos atos praticados pelo Registro Civil das Pessoas Naturais, embora
seja o art. 12, da Lei nº 8.935/94 sua diretriz, é imprescindível mencionar que a competência
territorial para seus atos será definida tanto pelo domicílio da(s) parte(s), quanto pelo local de
ocorrência do próprio ato da vida civil, observados, principalmente, os artigos 50, 67, 70-A, 77,
89, 97 e 106, da Lei nº 6.015/73.
Já no concernente ao Registro de Títulos e Documentos, a territorialidade, conforme já
elencado, trata-se de tema bastante discutido, estando, inclusive, em fase de transição o próprio
artigo 130, da Lei nº 6.015/73, que traz a territorialidade no âmbito do Registro de Títulos e
Documentos, o qual foi alterado pela Medida Provisória nº 1.085/2021, convertido na Lei nº
14.382/22, estando em vacatio legis até 1º de janeiro de 2024.
Sua atual redação é: “Art. 130. Dentro do prazo de vinte dias da data da sua assinatura
pelas partes, todos os atos enumerados nos arts. 127 e 129, serão registrados no domicílio das
partes contratantes e, quando residam estas em circunscrições territoriais diversas, far-se-á o
registro em todas elas”.
A partir de 1º de janeiro de 2024, ficará: “Art. 130. Os atos enumerados nos arts. 127 e
129 desta Lei serão registrados no domicílio: I - das partes, quando residirem na mesma
circunscrição territorial; II - de um dos devedores ou garantidores, quando as partes residirem
em circunscrições territoriais diversas; ou III - de uma das partes, quando não houver devedor
ou garantidor”.
Por fim, além disso, existem algumas outras discussões sobre algumas espécies
específicas de títulos, documentos e papéis que possam ser registrados na esfera do Registro de
Títulos e Documentos, bem como sobre alguns efeitos próprios que esses registros possam
gerar, temas que fogem a proposta principiológica aqui tratada, sendo, resumidamente, esse o
atual cenário do princípio da territorialidade do direito registral brasileiro.

29
Art. 169, Lei nº 6.015/73.
4.4 Princípio da instância

O princípio da instância, também chamado de princípio da rogação, consagrado no

artigo 13 da Lei de Registros Públicos30, trata-se da “provocação” do interessado ao Oficial
para que seja praticado determinado ato registral. Sendo assim, significa dizer que, ressalvadas
as hipóteses de averbações de ofício31 e anotações obrigatórias, para que seja praticado um ato
de registro ou de averbação, o registrador depende de uma provocação, mantendo-se inerte até
a mesma.
Conforme explica Alyne Yumi Konno, em sua obra: “Quando se pretende a realização
de um ato de registro a provocação se dá apenas pela apresentação do título32. Já nas hipóteses
de averbação, deve ser apresentado requerimento com a firma reconhecida do interessado33.
Para finalizar, Ulysses da Silva define muito bem esse princípio: “[...] o Oficial somente
poderá praticar o ato a pedido escrito ou verbal do interessado, sem prejuízo das anotações e
averbações obrigatórias que couberem.”34.

4.5 Princípio da publicidade

O princípio da publicidade se trata de não apenas um princípio, mas também de um

próprio fim da atividade registral brasileira, conjuntamente com a autenticidade, a segurança
jurídica e a eficácia dos atos jurídicos35.
Sobre a publicidade se tratar de um fim da atividade dos registros, bem elenca essa
noção Vitor Frederico Kümpel e Carla Modina Ferrari36:

Aplicado ao direito notarial e registral, o princípio da publicidade apresenta sentido

próprio. Nos termos do que prescreve o art. 1º da Lei nº 8.935/1994 (Lei dos Notários
e Registradores), o princípio da publicidade constitui um dos fins visados pelos
serviços notariais e de registro, ao lado da autenticidade, segurança e eficácia dos atos
jurídicos.

30
Art. 13, Lei nº 6.015/73.
31
Art. 213, Lei nº 6.015/73.
32
Art. 193, Lei nº 6.015/73.
33
KONNO, Alyne Yumi. Registro de Imóveis: teoria e prática. São Paulo: Memória Jurídica Editora, 2007. P.
40
34
SILVA, Ulysses da. Direito Imobiliário: o registro de imóveis e suas atribuições: a nova caminhada. Porto
Alegre: Sergio Antonio Fabris Ed., 2008. P. 183.
35
Art. 1º, Lei nº 8.935/94.
36
KÜMPEL, V. F.; FERRARI, C. M. Tratado Notarial e Registral. Vol. II. 1ª ed. São Paulo: YK Editora, 2017.
P. 367.
 Complementando, por fim, a ideia de “qualificação registral”, Alyne Yumi Konno
esclarece, objetivamente, em sua obra, que “esse princípio é o que determina que o Oficial de
Registro promova a análise de legalidade dos títulos, denominada de qualificação, avaliando a
possibilidade de registro dos títulos apresentados”19.
Diante desse cenário, é indiscutível a repercussão que esse princípio possui na prática
registral, sendo, portanto, um dever inerente ao ofício.

4.2 Princípio da prioridade

O princípio da prioridade é uma importante “pilastra” da atividade registral brasileira,

estando previsto na Lei de Registros Públicos20, garantindo que aqueles títulos apresentados
primeiramente perante o ofício, seja presencial ou virtualmente, gozem de prioridade ao seu
registro aos que foram protocolados posteriormente, sendo, na prática, controlada a prioridade,
através de um número de ordem, com o seu lançamento do Livro Protocolo, com sua devida
“prenotação”, salvo os títulos apresentados para exame e cálculo dos respectivos emolumentos
no âmbito do Registro de Imóveis21, aos quais não é aplicado o presente princípio.
Vitor Frederico Kümpel e Carla Modina Ferrari, apresentam, de forma clara o conceito
do princípio tratado:

O princípio da prioridade, ou preferência, deriva da expressão latina prior tempore

potior iure (“melhor direito é aquele constituído em primeiro lugar”). No âmbito do
direito formal imobiliário, tem aplicação para definir prioridade de direitos inscritos
de acordo com a ordem cronológica de prenotação.22

Não é aplicado somente no Registro de Imóveis esse princípio. Bianca M. C. Rizato,

por exemplo, ao doutrinar acerca do Registro Civil das Pessoas Jurídicas, traz um bom exemplo
prático dessa aplicação:

Tal princípio garante que aquele que apresentou o título primeiro possui a prioridade
em ver seu direito registrado. Assim, imagine que se pretenda constituir uma
associação de bairro e se escolhe um determinado noma na reunião ou assembleia de
fundação. Apresentada para registro, o Oficial identifica que há prenotação anterior
de outra pessoa jurídica com a mesma denominação. Nesta hipótese, caso a prenotação
de número anterior venha a ser qualificada positivamente, dentro do prazo legal, esta
terá prioridade com relação ao direito ao nome, devendo constar como exigência na

19
KONNO, Alyne Yumi. Registro de Imóveis: teoria e prática. São Paulo: Memória Jurídica Editora, 2007. p. 44.
20
Art. 186, Lei nº 6.015/73.
21
Item 16 do Capítulo XX das NSCGJSP.
22
KÜMPEL, V. F.; FERRARI, C. M. Sinopses notariais & registrais : registro de imóveis : volume 5. 1ª ed. São
Paulo: YK Editora, 2022. p. 41.
4.6 Princípio da continuidade

O princípio da continuidade, também denominado como trato sucessivo é um dos

princípios mais importantes da atividade registral brasileira, devendo ser observado na grande
maioria das ações praticadas pelo Oficial registrador ou por seu escrevente autorizado.
Trata-se da cadeia lógica (e não apenas cronológica38) dos atos escriturados. Possui,
ainda, vinculação com o princípio da especialidade, uma vez que a continuidade deve ser
analisada tanto sob aspecto objetivo quanto subjetivo, assim como a especialidade.
Para que seja melhor compreendido o assunto, será separada a aplicação do princípio
em cada especialidade de registro, com um desenvolvimento doutrinário sobre o tema.
Quanto ao Registro de Imóveis39:

O princípio da continuidade, que se apoia no da especialidade, que dizer que, em

relação a cada imóvel, adequadamente individuado, deve existir uma cadeia de
titulares à vista da qual só se fará a inscrição de um direito se o outorgante dele
aparecer no registro como seu titular. Assim, as sucessivas transmissões, que derivam
uma das outras, asseguram sempre a preexistência de imóvel no patrimônio do
transferente.
Ao exigir que cada inscrição encontre sua procedência em outra anterior, que assegure
a legitimidade da transmissão ou da oneração do direito, acaba por transformá-la o elo
de uma corrente ininterrupta de assentos, cada um dos quais se liga ao seu antecedente,
como o seu subsequente a ele se ligará posteriormente. Graças a isso o Registro de
Imóveis inspira confiança ao público.40

No que tange o Registro Civil das Pessoas Jurídicas:

Esse princípio tem especial em matéria de RCPJ. Por força dele, todas as alterações
por que passar o ato constitutivo da PJ devem observar, quanto ao registro, sua cadeia
sucessiva, ao longo do tempo, desde sua inscrição (pelo registro) até a atual situação
(por meio das sucessivas averbações).
É exigência do próprio Código Civil41

Acerca do Registro de Títulos e Documentos (2022, p. 109):

38
“A continuidade no Registro Civil das Pessoas Naturais não é detida pela rigidez do Registro Imobiliário, já que
admite o ato registral quando houver a compatibilidade lógica dos fatos da vida civil. Em outras palavras, a ordem
das anotações e averbação não significa a obediência da cronologia dos fatos, mas a compatibilidade da realizada
do que consta assentado. Assim, não fica obstada a anotação, no registro de nascimento, do divórcio do registrado
após a anotação de seu óbito, desde que haja a compatibilidade de datas de ocorrência”. (KÜMPEL, V. F.;
FERRARI, C. M. Tratado Notarial e Registral, vol. II. 1ª ed. São Paulo: YK Editora, p. 379, 2017).
39
Art. 195, Lei nº 6.015/73.
40
KONNO, Alyne Yumi. Registro de Imóveis: teoria e prática. São Paulo: Memória Jurídica Editora, 2007. P. 35.
41
FILHO, Ralpho Waldo de Barros Monteiro. Registro de Títulos e Documentos e de Pessoas Jurídicas. 1ª ed. São
Paulo: YK Editora, 2017. P. 113.
 Conceitua-se princípio da continuidade, ou do trato sucessivo, como o lançamento de
atos registrais seguindo a anterioridade lógica ou sucessiva das questões relativas aos
títulos registrados. Logo, os registros e as averbações do RTD são efetivados sem
interrupções, na sequência de alterações dos títulos, de modo a estar perfeitamente
encadeados. Envolve o concatenamento lógico-cronológico, ou seja, no sentido de
que todas as alterações relativas aos contratos registrados devem ser
cronologicamente lançadas nos assentos, sem interrupções, a fim de constituir uma
sequência lógico-registral.42

Especial detalhe merece a atenção quando do estudo do princípio da continuidade no

âmbito do Registro de Títulos e Documentos, uma vez que, embora na prática exista uma
discussão sobre a repercussão da continuidade registral na especialidade, deve o Oficial
registrador se atentar a sua incidência quando da prática dos atos de registro, como, por
exemplo, nos aditivos contratuais:

Daí afirma-se que o lançamento de todas as modificações dos títulos (prorrogação de

prazo, substituição de garantia, retificações de conteúdo, dentre outras) devem ser
averbadas e constituem necessidade indeclinável para a validade de todas as mutações
jurídicas em relação a terceiros.
A continuidade registral obsta o registro de um aditivo contratual sem que o contrato
primitivo e seus aditivos anteriores sejam previamente registrados, permitindo, por
consequência, garantir segurança dos registros públicos e influir no controle
qualificador da legalidade dos títulos futuros.43

Por fim, sobre a continuidade no Registro Civil das Pessoas Naturais:

O objetivo maior é garantir à coletividade a ciência dos atos e fatos da vida da pessoa
natural que repercutam em aspectos juridicamente relevantes de seu estado. Devem
ser mencionadas referências originárias, derivadas e sucessivas, a fim de garantir uma
noção precisa do histórico mencionado.

Apresentados os princípios registrais, passamos a abordar a efetiva aplicação dos

princípios registrais à atividade cartorária.

42
KÜMPEL, V. F.; FERRARI, C. M. Sinopses notariais & registrais: RCPJ e RTD: volume 3. 1ª ed. São Paulo:
YK Editora, 2022. P. 109.
43
KÜMPEL, V. F.; FERRARI, C. M. Sinopses notariais & registrais: registro de imóveis: volume 3. 1ª ed. São
Paulo: YK Editora, 2022. P. 109-110.
5 DA EFETIVA APLICAÇÃO DOS PRINCÍPIOS REGISTRAIS À ATIVIDADE
CARTORÁRIA

Quando se fala na palavra “efetiva”, a pretensão aqui é tratar, por meio de um olhar
prático, sobre os efeitos jurídicos que cada um dos princípios comuns à atividade cartorária
registrária produzem em nosso dia a dia.
Por essa razão, de modo a enriquecer o presente artigo, elenca-se algumas situações que,
como escrevente autorizado, verificam-se a aplicabilidade de cada um dos tópicos tratados.
Exemplo prático sobre o princípio da legalidade: Imagine que foi apresentado ao
registro um instrumento particular de venda e compra de um imóvel localizado na comarca de
Cotia/SP, sendo atribuído na certidão de valor venal do bem o valor de R$150.000,00,
registrando, o oficial, a venda e compra na matrícula do imóvel. Veja-se que aqui não há a
correta aplicação do princípio da legalidade, uma vez que houve a violação do artigo 108, do
Código Civil44. No exemplo deveria ter sido expedida nota de devolução orientando que, em
razão do valor do bem, a venda e compra, necessariamente, depende de lavratura de escritura
pública em Tabelionato de Notas, sendo a escritura o título hábil para o registro.
Exemplo prático sobre o princípio da prioridade: Imagine que no dia 01 de março de
2022 foi apresentada e prenotada escritura pública de venda e compra de um imóvel em que
figura como outorgante vendedor X e outorgado comprador Y. Já no dia 02 de março de 2022
foi apresentada nova escritura de venda e compra do mesmo bem, sendo devidamente
prenotada, mas que consta como outorgado comprador Z. Perceba que se tratam de títulos
contraditórios, uma vez que elencam adquirentes diferentes sobre o mesmo bem. Considerando
o princípio da prioridade, será registrada a escritura pública prenotada em 01 de março de 2022,
já que esta goza de prioridade de seu registro em favor da segunda.
Exemplo prático sobre o princípio da territorialidade: Imagine que foi apresentada
perante o Registro de Imóveis de Taboão da Serra, escritura pública de doação de um imóvel
situado em Praia Grande/SP. Nesse caso não poderá ser praticado o ato de registro do
instrumento público, devendo ser expedida nota de devolução, uma vez que, de acordo com o
princípio da territorialidade será competente para o registro o ofício predial do local de situação
do imóvel, qual seja, Praia Grande/SP.
Exemplo prático sobre o princípio da instância: Imagine que determinada matrícula de
imóvel situado no município de Itapecerica da Serra/SP contenha em sua descrição a numeração

44
Art. 108, Lei nº 10.406/02.
antiga da inscrição cadastral (numeração de identificação atribuída pelo Município). Nesse
caso, para que o registrador possa atualizar o dado com a nova numeração, através de averbação,
deverá ser apresentado requerimento solicitando a prática do ato, documento este que
“materializa” a “provocação” ao ato registrário.
Exemplo prático sobre o princípio da publicidade: Imagine que foi celebrado
instrumento particular de compromisso de compra e venda de imóvel situado em Campinas/SP,
não sendo apresentado ao Registro de Imóveis e, portanto, não sendo registrado o instrumento
na matrícula do imóvel. Nesse caso, como o contrato não foi levado a registro, seus efeitos se
produzirão apenas entre as partes envolvidas, com eficácia obrigacional, não produzindo o
efeito erga omnes, o qual é da essência da publicidade.
Exemplo prático sobre o princípio da continuidade: Imagine que foi apresentado e
prenotado instrumento particular de venda e compra de imóvel, com alienação fiduciária,
firmado no âmbito do SFH (Sistema Financeiro da Habitação). Todavia, ao qualificar o título,
o registrador verificou que havia uma alienação fiduciária anterior registrada na matrícula do
imóvel, cujo objetivo era garantir a dívida do atual outorgante vendedor, antigo outorgado
comprador, sem qualquer menção ao interveniente quitante ou valor adicional para quitação no
novo instrumento. Nesse caso, de acordo com o princípio da continuidade, antes que sejam
praticados os atos pretendidos, deverá ser expedida nota de devolução solicitando a averbação
do cancelamento da alienação fiduciária primária, mediante apresentação de termo de quitação,
de modo que o bem seja liberado de qualquer ônus antes de nova garantia.
Os exemplos aqui apresentados tiveram como base a atuação do registrador imobiliário,
de modo que o autor pudesse, não com a intenção de esgotar o tema, mas sim de demonstrar ao
leitor(a) alguns dos efeitos produzidos pelos princípios, podendo ser observados também nos
demais ofícios registrais.

6 CONSIDERAÇÕES FINAIS

Diante dos apontamentos realizados neste célere artigo, devidamente produzido pelo
ângulo de um escrevente do serviço registral brasileiro, é possível refletir acerca da importância
do Direito Registral no direito positivado, bem como vislumbrar a valia dos serviços prestados
pelas serventias extrajudiciais nos atos, fatos e negócios jurídicos.
Para que os leitores pudessem se questionar sobre o tema aqui presente, foram
apresentados conceitos doutrinários e experiências práticas sobre a efetiva aplicação dos
princípios registrais no cotidiano dos profissionais e estudiosos da área.
4.4 Princípio da instância

O princípio da instância, também chamado de princípio da rogação, consagrado no

artigo 13 da Lei de Registros Públicos30, trata-se da “provocação” do interessado ao Oficial
para que seja praticado determinado ato registral. Sendo assim, significa dizer que, ressalvadas
as hipóteses de averbações de ofício31 e anotações obrigatórias, para que seja praticado um ato
de registro ou de averbação, o registrador depende de uma provocação, mantendo-se inerte até
a mesma.
Conforme explica Alyne Yumi Konno, em sua obra: “Quando se pretende a realização
de um ato de registro a provocação se dá apenas pela apresentação do título32. Já nas hipóteses
de averbação, deve ser apresentado requerimento com a firma reconhecida do interessado33.
Para finalizar, Ulysses da Silva define muito bem esse princípio: “[...] o Oficial somente
poderá praticar o ato a pedido escrito ou verbal do interessado, sem prejuízo das anotações e
averbações obrigatórias que couberem.”34.

4.5 Princípio da publicidade

O princípio da publicidade se trata de não apenas um princípio, mas também de um

próprio fim da atividade registral brasileira, conjuntamente com a autenticidade, a segurança
jurídica e a eficácia dos atos jurídicos35.
Sobre a publicidade se tratar de um fim da atividade dos registros, bem elenca essa
noção Vitor Frederico Kümpel e Carla Modina Ferrari36:

Aplicado ao direito notarial e registral, o princípio da publicidade apresenta sentido

próprio. Nos termos do que prescreve o art. 1º da Lei nº 8.935/1994 (Lei dos Notários
e Registradores), o princípio da publicidade constitui um dos fins visados pelos
serviços notariais e de registro, ao lado da autenticidade, segurança e eficácia dos atos
jurídicos.

30
Art. 13, Lei nº 6.015/73.
31
Art. 213, Lei nº 6.015/73.
32
Art. 193, Lei nº 6.015/73.
33
KONNO, Alyne Yumi. Registro de Imóveis: teoria e prática. São Paulo: Memória Jurídica Editora, 2007. P.
40
34
SILVA, Ulysses da. Direito Imobiliário: o registro de imóveis e suas atribuições: a nova caminhada. Porto
Alegre: Sergio Antonio Fabris Ed., 2008. P. 183.
35
Art. 1º, Lei nº 8.935/94.
36
KÜMPEL, V. F.; FERRARI, C. M. Tratado Notarial e Registral. Vol. II. 1ª ed. São Paulo: YK Editora, 2017.
P. 367.
 REFERÊNCIAS

BRASIL. Constituição da República Federativa do Brasil de 1988. Disponível em:

http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/constituicao/constituicao.htm. Acesso em 22 jul. 2022.

BRASIL. Código Civil de 2002. Lei Federal nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Disponível
em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm. Acesso em 22 jul.
2022.

BRASIL. Lei de Registros Públicos. Lei Federal nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973.

Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6015compilada.htm. Acesso em 22
jul. 2022.

BRASIL. Lei dos cartórios. Lei Federal nº 8.935, de 18 de novembro de 1994. Disponível
em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8935.htm. Acesso em 22 jul. 2022.

BRASIL. Lei Federal nº 9.612/98, de 19 de fevereiro de 1998. Disponível em:

http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l9612.htm. Acesso em 22 jul. 2022.

BRASIL. Normas de Serviço da Corregedoria Geral de Justiça do estado de São Paulo.

Cartórios Extrajudiciais. TOMO II. Provimento nº 58, de 28 de novembro de 1989.
Disponível em: https://api.tjsp.jus.br/Handlers/Handler/FileFetch.ashx?codigo=138285.
Acesso em 22 de jul. 2022.

FILHO, Ralpho Waldo de Barros Monteiro. Registro de Títulos e Documentos e de Pessoas

Jurídicas. 1ª ed. São Paulo: YK Editora, 2017.

FORENSE, Equipe. Constituição Federal Comentada. Editora Forense: Grupo GEN, 2018.
9788530982423. Disponível em:
https://integrada.minhabiblioteca.com.br/#/books/9788530982423/. Acesso em: 28 jun. 2022.

GENTIL, Alberto. Registros Públicos. 2ª Reimp. Rio de Janeiro: Editora Forense; São Paulo:
Método, 2020.

KONNO, Alyne Yumi. Registro de Imóveis: teoria e prática. São Paulo: Memória Jurídica
Editora, 2007.

KÜMPEL, V. F.; FERRARI, C. M. Tratado Notarial e Registral, vol. II. 1ª ed. São Paulo:
YK Editora, 2017.

KÜMPEL, V. F.; FERRARI, C. M. Tratado Notarial e Registral, vol. IV. 1ª ed. São Paulo:
YK Editora, 2017.

KÜMPEL, V. F.; FERRARI, C. M. Sinopses notariais & registrais: RCPJ e RTD : volume
3. 1ª ed. São Paulo: YK Editora, 2022.

KÜMPEL, V. F.; FERRARI, C. M. Sinopses notariais & registrais: registro de imóveis :

volume 5. 1ª ed. São Paulo: YK Editora, 2022.
LENZA, Pedro. Direito constitucional esquematizado. 22ª ed. São Paulo: Saraiva
Educação, 2018.

SILVA, Ulysses da. Direito Imobiliário: o registro de imóveis e suas atribuições: a nova
caminhada. Porto Alegre: Sergio Antonio Fabris Ed., 2008.