A SEGURANÇA JURÍDICA DADA PARA AQUISIÇÃO DA

PROPRIEDADE IMÓVEL
 2020

A SEGURANÇA JURÍDICA DADA PARA AQUISIÇÃO DA

PROPRIEDADE IMÓVEL
 2020
RESUMO

A segurança jurídica consiste na precaução e certeza das transações legais. Está

ligada à garantia geral de direitos que se consagram constitucionalmente. É
complicado encontrar um elo entre o direito à propriedade e a segurança jurídica.
Mas pode-se subentender que a segurança jurídica protege a propriedade, isso
porque a segurança jurídica serve como instrumento para a garantia da estabilidade
dos direitos, tendo assim que garantir e proteger o direito à propriedade. Para a
elaboração deste trabalho toma-se como start os aspectos teóricos e práticos sobre
a problemática do surgimento da propriedade como substancial para o crescimento
pessoal da humanidade e das formas encontradas para registro da propriedade
imóvel, em especial, nessa época de grande avanço dos meios de comunicações,
os quais ensejam um permanente empenho para o aprimoramento de um método
jurídico que, ao tempo em que permita o progresso humano, com o emprego das
novas tecnologias, também proteja as pessoas em sua intimidade e dignidade. Este
estudo tem por finalidade estudar a aplicabilidade do princípio da Segurança Jurídica
no Serviço de Registro Imobiliário. Para tanto, houve a inevitabilidade de trazer
maiores esclarecimentos sobre a expressão princípio, sua finalidade, conceitos e
diferenças.

Palavras-chave: Código Civil. Registro de Imóvel. Eficácia jurídica.

 ABSTRAT

Legal certainty consists in the precaution and certainty of legal transactions. It is

linked to the general guarantee of rights that are enshrined in the constitution. It is
difficult to find a link between the right to property and legal certainty. But it can be
understood that legal security protects property, because legal security serves as an
instrument to guarantee the stability of rights, thus having to guarantee and protect
the right to property. For the preparation of this work, theoretical and practical
aspects of the problem of the emergence of property are taken as a starting point for
the personal growth of humanity and the ways found for the registration of immovable
property, especially in this time of great advance of the means communications,
which give rise to a permanent commitment to the improvement of a legal method
that, while allowing human progress, with the use of new technologies, also protects
people in their privacy and dignity. This study aims to study the applicability of the
principle of Legal Security in the Real Estate Registry Service. Therefore, there was
an inevitability to bring further clarification on the expression principle, its purpose,
concepts and differences.

Keywords: Civil Code. Property Registration. Legal effectiveness.

 7

1 INTRODUÇÃO

O presente trabalho visa dar uma noção, ainda que superficial, sobre
aspectos práticos e teóricos acerca do registro de imóveis, em especial a segurança
jurídica nas relações imobiliárias.
Trata-se de um estudo bibliográfico o qual constitui o procedimento básico
para os estudos monográficos, pelos quais se busca o domínio do estado da arte
sobre determinado tema. A metodologia abordada fara uma reflexão sobre o tema
abordado e mostrara os resultados através da pesquisa num todo.
O Serviço Registral é um instituto bastante complexo e de suma importância
principalmente nos dias atuais, porém apesar da existência de farta e qualificada
doutrina sobre o assunto muitos estudantes e profissionais da área jurídica possuem
pouco conhecimento acerca deste instituto.
Apresentam-se algumas considerações acerca de função tão importante
para o direito brasileiro, principalmente sua natureza jurídica e fundamentais, sem,
contudo, perder de vista alguns aspectos práticos.
O objetivo do presente trabalho é discorrer sobre a questão da segurança
jurídica em relação à propriedade imobiliária no Brasil. Para alcançar o objetivo
geral, são estabelecidos três objetivos específicos: traçar aspectos iniciais sobre a
propriedade imóvel no sistema jurídico brasileiro, com foco na aquisição da
propriedade imobiliária; abordar o contexto do sistema de registro de imóveis no
Brasil; analisar questões práticas envolvendo a segurança jurídica no registro de
imóveis.
Foram, ainda, levantados questionamentos acerca de como teria nascido a
atividade registral como meio de garantir a segurança jurídica nas relações, a
atividade registral nos dias atuais, a observância aos princípios constitucionais e
específicos da atividade registral imobiliária, bem como pontos ainda deficientes no
que tange a segurança jurídica na atividade registral e de que forma poderiam ser
melhorados.
Por isso, este estudo apresenta as formas de aquisição de um imóvel, bem
como a proteção jurídica dada aos adquirentes, pois em algumas situações o
adquirente possui dificuldades em regularizar a sua aquisição.
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2 HISTÓRICO DA PROPRIEDADE IMÓVEL

Difícil discorrer sobre propriedade sem antes fazer, por mais breve que seja,
uma retrospectiva de sua evolução no transcorrer da história. É sabido, como melhor
demonstra-se adiante, que o homem ao abandonar o seu estado de nômade passou
a ver na terra uma forma de assegurar o seu próprio sustento e de sua família,
impedindo a qualquer custo a invasão de seus territórios.
Como mecanismo de proteção e de segurança jurídica o ordenamento
jurídico brasileiro disciplina diversas formas de aquisição e, por consequência, de
transmissão da propriedade imóvel, como a usucapião, a acessão e a decorrente do
Direito de Família.
Geralmente os registros públicos presumem que os atos realmente foram
praticados com veracidade, ou seja, são analisados verdadeiramente. Contudo essa
suposição não é absoluta, mas relativa, ou seja, caso seja confirmada irregularidade,
o registro pode ser mudado ou retificado (MARQUES,2016).
As evoluções que a propriedade particular tem passado no transcurso do
tempo são tamanhas que levam os juristas a defender numerosas concepções, a fim
de esclarecer sua natureza. Dentre estas, a propriedade não é um direito subjetivo
do proprietário, mas a função do detentor da riqueza; logo, tem este a incumbência
de gerir a coisa em prol do interesse coletivo (GONÇALVES, 2011).
A finalidade precípua na gênese do registro de imóveis foi garantir a
publicidade das hipotecas, de forma a permitir um sistema de garantias estável e
seguro. Daí a necessidade de dar publicidade às hipotecas, de forma que os
credores tivessem certeza da existência, validade e eficácia de seus direitos reais de
garantia (LOUREIRO, 2014).
A Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973, trouxe profundas mudanças nos
sistemas de registros públicos. Revogou a Lei nº 4.827/1924 e o Decreto nº
4.857/1939. A Lei nº 6.015/73, apelidada de Lei dos Registros Públicos, disciplinou:
o registro civil das pessoas naturais, o registro civil de pessoas jurídicas, o registro
de títulos e documentos e o registro de imóveis (BRASIL,1973).
Discorrer sobre a forma de transmissão da propriedade imobiliária requer,
por si só, um aprofundamento sobre um tema que tem gerado enormes conflitos,
 9

não sendo de fácil apreensão, pois remonta aos primórdios da humanidade. Todavia
a nossa proposta terá como marco o Brasil atual, de maneira que, acredita-se que
torna a tarefa menos árdua.
De acordo com Brasil (2002) Código Civil art. 1.245 transfere-se entre vivos
a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

Esse diploma legal prescreve que “Não dispondo a lei em contrário, a

escritura pública é essencial para validar os negócios jurídicos que visem à
constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos sobre
imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no
país. (CÓDIGO CIVIL, art. 108,2002)

Reforçando o entendimento, que ademais, é seguido pela maioria dos

doutrinadores que estudam a forma de transmissão da propriedade imóvel no Brasil,
transcreve-se abaixo trecho da obra do Professor Caio Mário (2000), o qual
esclarece, in verbis, que no sistema jurídico brasileiro, com efeito, a propriedade não
se adquire solo consensu, isto é, pelo contrato.

Entendia o romano não ser possível contrato sem a existência de elemento

material, uma exteriorização da forma, fundamental na gênese da própria
obligatio. Primitivamente, eram as categorias de contratos verbis, re ou
litteris, conforme o elemento forma se ostentasse por palavras
sacramentadas, ou pela entrega efetiva do objeto ou pela inscrição no
códex. Somente mais tarde, com a atribuição de ação a quatro pactos de
utilização frequente (venda, locação, mandato e sociedade), surgiu a
categoria dos contratos que se celebravam consensu, isto é, pelo acordo
puro das vontades. Somente aqueles quatro contratos consensuais eram
reconhecidos como tais. Nos demais, prevalecia sobre a vontade
materialidade de sua declaração, que haveria de obedecer rigidamente ao
ritual sagrado: a inscrição material no livro do credor (contratos litteris), a
traditio efetiva da coisa (contratos re), a troca de expressões estritamente
obrigatórias (contratos verbis) de que a policitatio era o mais exemplo.
(PEREIRA, 2000, p.51).

Consoante destacado por Caio Mário em suas Instituições de Direito Civil,

característica típica dos contratos no direito romano era a rigidez no que toca à
observância das formas. O abrandamento quanto ao formalismo só ocorre na
história dos romanos justamente quando se passa a admitir alguns contratos
consensuais, como a compra e venda.
 10

3 SEGURANÇA JURÍDICA DE IMÓVEIS

A segurança jurídica também é um princípio de suma importância, principal

motivador de toda a construção desse sistema de registros públicos atual.
Segundo Ceneviva (2010, p. 46), "a segurança, como libertação do risco, é,
em parte, atingida pelos títulos notariais e pelos registros públicos".
O registrador, na condição de guardião do registro, não deve temer a
tecnologia, mas sim, procurar investir em meios seguros e eficazes quanto ao
armazenamento de dados na serventia a seu cargo, inclusive, impedindo que esses
dados fiquem acessíveis as pessoas não autorizadas (SOUZA, 2011, p. 24).

O ser humano carece de certa segurança para dirigir, programar e moldar

com emancipação e responsabilidade a sua existência. Por isso,
prematuramente se considerou como componentes peculiares do Estado de
direito o princípio da segurança jurídica e o princípio da confiança do
cidadão. (CANOTILHO,1993, p.371),

De acordo com Canotilho (1993) a segurança está atrelada à mutabilidade

das relações sociais e, por consequência, do direito. Por conta da constante
mutação da sociedade, devem ser estabelecidas bases sólidas para que o cidadão
possa exercer seus atos na vida civil.
A segurança jurídica transcende ao direito, pois foi com a necessidade de
proporcionar estabilidade às relações jurídicas que se formou o Estado, consolidado
no direito positivo. (CANOTILHO,1993)
Por esse motivo, diante da evidência de que a segurança não existe sem o
direito, e de que o direito não tem outro fim senão proporcionar a segurança faz com
que a expressão “segurança jurídica” seja considerada, uma tautologia.
A respeito da segurança jurídica como sendo:

A respeito à estabilidade das relações jurídicas já constituídas e a obrigação

de antecipar os efeitos das decisões que interferirão nos direitos e
liberdades individuais e coletivas (CUNHA JR.,2008, p. 678).

De acordo com Serra e Serra (2013) o ser humano precisa de uma devida
segurança, por isso o Estado impôs ao Poder Público meios para que isto se
assegurasse, garantindo a estabilidade das relações jurídicas e constituindo o
 11

princípio da segurança jurídica, com isto desenvolvendo as relações sociais e a

certeza dos atos praticados.
O Princípio da Segurança Jurídica é de extrema importância no sistema
registral dos dias de hoje, agindo como base do ordenamento, gerando a proteção e
confiança, que são essenciais às pessoas (SERRA & SERRA, 2013, p. 126).
Segundo a Lei nº 13.097/15 existem cenários ainda, que relativizam a fé
pública, dentre os quais pode-se obter a segurança jurídica, dentre os quais pode-se
citar dois exemplos de tal relativização da segurança jurídica do objeto, ainda que
não registrado, gerando a proteção a terceiros de boa-fé:
Outorga judicial de título, ainda que não registrado;
I. A proteção do patrimônio perante a execução recaído em imóvel de
promissário comprador, ainda que não registrado ao devido;
II. Os registros são como um sinal exterior, ou meio legal de publicidade,
em garantia dos direitos com relação aos seus titulares e à validade de seus efeitos,
relativamente a terceiros. São feitos para ficar à disposição do público e visam a
amparar o crédito em geral e prevenir fraudes, além da garantia natural que
outorgam aos negócios (SOUZA,2011).
Portanto, quando alguém comprar um imóvel que está onerado com uma
hipoteca, não poderá alegar nada contra o credor hipotecário, em função da
publicidade dada à hipoteca com o seu registro. Muito embora a lei imponha ao
oficial a obrigação de mostrar às partes os livros de registros, o princípio da
publicidade não deve dar margem a abusos resultantes de injustificadas
curiosidades, com perigo de dilaceração ou mesmo de alterações nos registros, por
força de manuseios frequentes e indeterminados, daí por que esse princípio da
publicidade há de ser compreendido, em termos. (GONÇALVES, 2009).

O registro é o meio hábil à comprovação do direito de propriedade, e

também a forma pela qual é feita a transferência dos bens imóveis o registro
como a forma de transferência dos bens imóveis transfere-se entre vivos a
propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
(CÓDIGO CIVIL, art. 1.245,2002)

Define-se também como “tradição solene, que gera direito real para o
adquirente, transferindo-lhe o domínio” (GONÇALVES, 2009).
 12

Pois, sabe-se que o registro resguarda o direito de propriedade contra

terceiros, assegurando a boa-fé das partes. Ele, porém, não sana o vício do título,
nem em relação ao terceiro de boa-fé.
O registro não transfere direitos além do que o transmitente possui,
constituindo uma presunção juris tantum, ou seja, admite-se prova em contrário. Se
o teor do registro não exprimir a verdade, o prejudicado poderá exigir que se
retifique.
Em regra diz-se que, satisfeitos os elementos de validade (agente capaz,
objeto lícito, possível, determinado ou determinável e a forma prescrita em lei), o
negócio jurídico pode ter eficácia imediata, ou sujeitar-se-á a condição suspensiva
(art. 114 CC)1 ou termo inicial (art. 123 CC)2.
Salles (2007) diz que segurança jurídica é o princípio de maior estatura nos
países desenvolvidos, e ressalta que, deve ser considerada o alicerce do Registro
de Imóveis; pois sem ela as ações realizadas não serão revestidas de certeza e
presunção de veracidade necessários.
Numa análise superficial pode-se até pensar não haver razão para uma
especial proteção dos dados constantes dos registros públicos no que tange ao
conhecimento de terceiros, mesmo que sem interesse jurídico, pois tais registros
estão a serviço da sociedade como um todo, sendo um meio comprovadamente
eficaz (SALLES,2007)
O registro imobiliário, em que pese ter como foco a propriedade imóvel,
abriga perenemente dados relativos a pessoas, mesmo que essas pessoas já não
ostentem nenhuma relação com o imóvel ao qual se encontrava vinculado, devendo
o Registrador, frente a essa situação, ser extremamente cauteloso, sob pena de
invasão à privacidade alheia (DONEDA,2006).
Os departamentos de informática dos serviços de registro de imóveis devem
elaborar, implantar e atualizar permanentemente os registros, centralizando os
normas de segurança mediante um documento de obrigatório cumprimento para

1
Art. 114 do Código Civil, que determina que os negócios jurídicos benéficos e a renúncia devem ser
interpretados estritamente.
2
Artigo 123 - Código Civil / 2002: Invalidam os negócios jurídicos que lhes são subordinados:
I - As condições física ou juridicamente impossíveis, quando suspensivas;
II - As condições ilícitas, ou de fazer coisa ilícita;
III - As condições incompreensíveis ou contraditórias.
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todo o pessoal com acesso aos dados de caráter pessoal automatizados, seja pelo
pessoal próprio da serventia, seja por aqueles que lhes prestam serviços
esporadicamente (KONNO,2007).
Doneda (2006) ainda aconselha que o sistema de informação e tratamento
de dados dos registradores e dos serviços centrais devem ser submetidos, ao
menos a cada dois anos, a uma verificação de segurança, mediante auditoria ou
análise de risco, para se estabelecer o nível de comprimento das políticas,
procedimentos, instruções e medidas de segurança adotadas e definidas
previamente.
Os arquivistas devem comunicar ao responsável de segurança qualquer
mudança que se haja realizado nos dados inseridos no sistema, as mudanças
realizadas nos programas ou dispositivos da base de dados ou aplicações de
acesso aos arquivos, que possa causar uma no nível de segurança exigido
(DONEDA,2006).
Um registro correto, seguro e, por consequência, óbvia eficaz, não é
exclusivamente interessante ao proprietário do imóvel, ou àquele que está utilizando
o serviço, resta caracterizado nesse serviço também o interesse público, uma vez
que o mesmo amplia a dimensão de garantia social (CARMO,2008).
Ainda para Carmo (2008) pode-se dizer com certeza que o registro é um dos
instrumentos eficazes à inserção social e econômica dos indivíduos que dele se
utilizam na sociedade, e no mercado econômico, através da garantia efetiva de seus
direitos e a consequente expansão destes direitos.
Ainda para Carmo (2008) tem-se que o Registro de Imóveis tem por
finalidade a confirmação, ou a obtenção da aquisição da propriedade, uma vez que
apenas o contrato, seja ele oneroso ou gratuito, produzirá apenas efeitos pessoais
ou obrigacionais, sendo necessário o registro para que sejam reconhecidos os
direitos reais.
Até que se efetive o registro, o vendedor, alienante, ou doador, continua a
ser o proprietário do imóvel, e consequentemente continua a responder pelas
obrigações decorrentes desta propriedade (CARMO,2008).
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No que concerne aos demais meios de aquisição e propriedade também é

de suma importância que se leve ao registro, afinal estará se garantido assim a
disponibilidade do bem.

3.1 A LEI DAS DESAPROPRIAÇÕES N. º 3.365/41

O Decreto-Lei Nº 3.365, de 21 de junho de 1941 enumera em seu artigo 29,

o entendimento de que a desapropriação trata da perda da propriedade privada, que
só se aperfeiçoa com a transcrição da sentença de mérito ou homologatória do
acordo, no registro de imóveis.
O texto legal mais significativo a respeito da desapropriação é o Decreto-Lei
n. º 3.365, de 21 de junho de 1941, também conhecido como Lei Geral das
Desapropriações. O referido Decreto-Lei supriu a expressão necessidade pública e
regula a desapropriação por utilidade pública, mantendo essa expressão.
Por exemplo: para abertura de ruas, execução de planos urbanísticos,
realização de casas de saúde e etc. sendo assim: Omite a indicação explícita de
casos de necessidade pública.
A partir do ato declaratório de desapropriação, verificam-se os efeitos do
decreto expropriatório, são eles:
De acordo com o Decreto-Lei n. º3.365/41, submete-se o bem à força do
Estado; fixa as condições que o bem se encontra; o Poder Público passa a ter direito
de posse do bem; começa a contagem do prazo de caducidade do ato declaratório
por necessidade ou utilidade pública, não podendo o bem ser modificado.
O art. 2º, § 3º do Decreto-Lei nº 3.365/41, acrescentado pelo Decreto-Lei nº
856, de 11 de agosto de 1969, proíbe a desapropriação, pelos Estados, Distrito
Federal, Territórios e Municípios, de ações, cotas e direitos representativos do
capital de instituições e empresas cujo funcionamento dependa da autorização do
Governo Federal e se subordine à sua fiscalização, salvo mediante prévia
autorização, por decreto do Presidente da República.
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3.2 OPOSIÇÃO ERGA OMNES

Estão cada vez mais frequentes as discussões sobre o sistema ideal de

transmissão de bens imóveis. É cediço que o direito de propriedade é exercido
contra todos (erga omnes), de forma que o consentimento para a configuração e
idealização do sistema registrário deve ser fruto de consentimento das pessoas que,
mesmo que fictamente, são atingidas pelo efeito da propriedade.
A oponibilidade erga omnes, de modo objetivo, significa que uma pessoa
titular de direito real sobre uma coisa, é livre para exercer seu poder sobre esta,
cabendo a todos os demais, o dever de respeitar o exercício de tal direito, daí o
termo oponível contra todos (RIBEIRO,2016).
Ainda para a autora supracitada, em decorrência da oponibilidade, a
publicidade do direito é indispensável e determinada por lei. Desta feita, a
publicidade dos bens imóveis é realizada por meio de registro dos atos perante
Cartório de Registro de Imóveis, e a publicidade de bens móveis se dá por meio da
tradição.

3.3 OS PROCEDIMENTOS DA DUE DILIGENCE IMOBILIÁRIA

A compra de um negócio pode envolver vários riscos para ambas as partes;

por um lado, o adquirente assume todo o ativo e o passivo do imóvel que está sendo
vendido, e por outro lado, o vendedor pode ficar sem receber a quantia devida se o
comprador agir com má fé, ou vir a falir por má gerência. Surgiu a necessidade de
oferecer aos compradores, bem como aos vendedores, um mecanismo ou
ferramenta que subsidiasse de forma clara e equilibrada, se a compra daquele
negócio era viável ou não.
Essa ferramenta é conhecida como "Due Diligence", trata-se de uma técnica
de análise que realiza uma criteriosa avaliação econômico-financeira, fiscal, legal,
ambiental, trabalhista, previdenciária e patrimonial da atual situação da entidade
desejada, visando minimizar os riscos refletidos e oriundos dessas operações.
 16

Na due diligence imobiliária, os profissionais especializados em direito

imobiliário irão preparar ou analisar todos os documentos relativos a um
imóvel, de modo que diminuam também ao máximo o risco envolvendo a
aquisição ou a venda do imóvel. Este serviço pode ser prestado tanto para o
vendedor (organizando toda a documentação necessária para agilizar o
processo de negociação e venda) quanto para o comprador (que quer ver
analisada toda a documentação do imóvel que pretende adquirir, buscando
a maior segurança possível) (FREITAS,2016, spp.).

A due diligence imobiliária é um procedimento que vai mais a fundo na

documentação, diminuindo ainda mais o risco na negociação de um imóvel,
geralmente verificando dados em processos judiciais e administrativos,
contabilizando riscos e dando pareceres sobre a segurança do negócio
(FREITAS,2016).
Ainda para Freitas (2016) muitos corretores (principalmente os que já
possuem uma formação jurídica) já estão capacitados para prestarem estes
serviços, porém, como eles demandam uma avaliação mais profunda e cuidadosa,
geralmente são cobrados à parte do pagamento da intermediação do negócio em si.

Na maioria das vezes, porém, este procedimento é feito por um advogado

especializado em Direito Imobiliário, justamente porque além da análise fria
dos documentos, ele analisa também a possibilidade de existência de
fraude contra credores, fraude à execução, possibilidade de perda do imóvel
frente às dívidas de antigos proprietários, perda por evicção, entre outros
aspectos jurídicos específicos, capazes de “melar” uma negociação
(FREITAS,2016, spp.).

Freitas (2016) ainda afirma que, não se pode exigir do corretor de imóveis,
por exemplo, que ele analise o passivo tributário do vendedor de um imóvel (seja
pessoa física ou jurídica) e diga se o negócio é seguro ou não, até porque, nos autos
do processo pode haver um pedido de penhora do imóvel que ainda não foi
registrado na matrícula e, desta forma, “passaria batido” em uma avaliação normal,
mas seria certamente constatado em um processo de due diligence.
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4 A MATRÍCULA

A matrícula, prevista no caput, do art. 167 (Lei de Registros Públicos), é a

primeira inscrição da propriedade imóvel, devendo ser realizada ao tempo do
primeiro registro (BRASIL,1974).

Pode-se dizer que é ato primário ou registro principal em relação

propriedade imóvel especializando-a para constituição do direito de
propriedade [...] (BORGES,2007, p.131).

Não se confunde com o registro, como bem assevera Balbino Filho:

Não se deve confundir matrícula com registro. Matrícula é, portanto, a

especialização, a individualização definitiva que se pretende assegurada ao
imóvel. Registro e o assentamento de toda a transmutação havida no
imóvel; averbações são as anotações de todas as ocorrências que, por
qualquer modo alteram o registro (BALBINO FILHO,2007, p.98).

Oportunos, nesse ponto, os ensinamentos de Rizzardo:

[...] o registro é precedido pela matrícula. Equivale o termo matrícula ‡

descrição do imóvel. Lança-se simplesmente a descrição do imóvel. Depois
é que vem o registro, que corresponde a tudo o que acontece com o imóvel
descrito. Com a matrícula, descrevendo-se o imóvel, alcança-se a sua
individualização (RIZZARDO,2007, p.308)

A matrícula particulariza a propriedade imobiliária, caracterizando-a e

confrontando-a pela especificação do imóvel em todos os seus atributos
(FARIAS,2007).
De acordo com Brasil (1973) a descrição exata dos imóveis, contendo das
matrículas é de extrema importância na sociedade atual, sendo indispensável nas
escrituras e nos atos judiciais, conforme o disposto no artigo 225 da LRP:

Art. 225. Os tabeliães, escrivães e juízes farão com que, nas escrituras e
nos autos judiciais, as partes indiquem, com precisão, os característicos, as
confrontações e as localizações dos imóveis, mencionando os nomes dos
confrontantes e, ainda, quando se tratar seu de terreno, se esse fica do lado
par ou do lado ímpar do logradouro, em que quadra e a que distancia
métrica da edificação ou da esquina mais próxima, exigindo dos
interessados certidão do registro imobiliário (BRASIL, 1973, LEI Nº. 6.015,
art.225).
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Assim, conforme preceitua Farias (2007): Há uma correspondência entre a

unidade da matrícula e a unidade do imóvel.
Seus requisitos, que objetivam garantir maior fidelidade ao registro
imobiliário, estão previstos no ß 1°, inciso II, artigo 176 da LRP.
Recentemente, o Conselho Nacional de Justiça editou o Provimento nº
47/2015, estabelecendo diretrizes gerais para o registro eletrônico de imóveis,
denominado SREI - Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis.
Art. 6º. Os livros do registro de imóveis serão escriturados e mantidos
segundo a Lei n. 6.015, de 31 de dezembro de 1973, sem prejuízo da escrituração
eletrônica em repositórios registrais eletrônicos (CNJ,47/2015).
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5 REGISTRO IMOBILIÁRIO COMO PROTETOR E IDENTIFICADOR DO DIREITO

À PROPRIEDADE

O vocábulo propriedade pode significar posse sobre um determinado bem,

seja ele corpóreo ou incorpóreo. Mas também pode significar domínio, ou seja,
poder que se exerce sobre as coisas a que lhe estão sujeitas.
A propriedade é um direito real amplo, onde dela os demais direitos reais
tiram seu fundamento, pode-se assim dizer que os outros direitos reais só existem a
partir da propriedade, por ser a fonte dos direitos reais.

Assim, entende-se por bem definir a propriedade imobiliária como o direito

que uma pessoa, física ou jurídica, tem de usar, gozar e dispor totalmente
de um bem imóvel, excluindo terceiros que dele queira exercer,
injustamente, os mesmos direitos (art. 1.228 do CC). Esmiuçando o
conceito, usar (itus atendi) e servir-se dela da maneira como entender mais
conveniente, gozar (ius fruendi) e aproveitar economicamente os seus
produtos, dispor (iusabutendi), transferir ou aliená-la a outrem a qualquer
título, reaver (rei vindicatio) e reivindicá-la das mãos de quem injustamente
a possua ou detenha (BRASIL, CONSTITUIÇÃO,1988).

O titular de um bem pode desfrutar e dispor do bem como quiser, sujeitando-

se apenas às limitações impostas em razão do interesse público ou da existência do
direito de propriedade de outras pessoas, sobre outros bens.
A propriedade faz parte da dignidade da pessoa humana, uma vez que, para
agir com toda a independência, o homem tem necessidade de poder apropriar-se
exclusivamente de certos bens, para orientar sua atividade segundo suas aspirações
e seus gostos e trabalhar, sem coação, no desenvolvimento de sua personalidade.
A Constituição Federal de 1988 é clara, ao dizer no caput de seu art. 5º que
"todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se
aos brasileiros (...) direito (...) à propriedade...".
A propriedade é um direito fundamental estabelecido no art. 5º, XXII da
CF/88, que mesmo sendo considerado uma cláusula pétrea, pode ser turbada e até
mesmo mitigada através da posse, como adiante será demonstrado.
O direito à moradia também aparece na nossa Carta Magna em seu art. 6º,
caput, como um direito social e individual, garantido a todo indivíduo ara
proporcionar-lhe uma vida regular em sociedade.
 20

Sendo a propriedade imobiliária um direito real, não poderá ser objeto de

livre convenção, criando de forma arbitrária direitos inominados, por estar limitada e
regulada expressamente por norma jurídica.
Os direitos reais somente poderão ser exercidos contra todos se ostentados
publicamente, estando sujeitos ao princípio da publicidade, pois apenas terá
propriedade, ou terá direito real sobre um imóvel, aquele em cujo nome o imóvel
estiver registrado.
Assim sendo, o conhecimento da sua constituição, extinção ou transferência
deverá ser acessível a qualquer interessado.
É função do registro de imóveis, como já explanado, conferir segurança às
transações imobiliárias e proteção à propriedade. Além disto, de acordo com dados
do Banco Mundial:
[...] reduzir os custos das operações; aumentar a segurança do domínio e
da posse; proporcionar mecanismos diferenciados e econômicos para
resolver litígios; providenciar garantia para créditos; desenvolver e promover
continuidade do mercado; dar apoio fiscal; proteger e utilizar os terrenos
públicos mais eficazmente; facilitar a reforma agrária e a implementação de
políticas agrárias; melhorar o urbanismo e o desenvolvimento de
infraestrutura; e, finalmente, apoiar a gestão do meio ambiente
(DINIZ,2012,p.15).

Entretanto, constata-se que os procedimentos tradicionais do registro de

imóveis tornaram-se ultrapassados e incompatíveis com este período, e, caso não
acompanhem as mudanças sociais, e os avanços tecnológicos, se tornarão
incapazes de garantir estes objetivos.

Destarte, deve o registro de imóveis implementar estruturas digitais capazes

de suprir as necessidades pós-modernas, em velocidade condizente com tal
período. É por meio de técnicas modernas que a atividade registral se
tornará mais eficiente, e em consonância com o progresso social
(VELÁSQUEZ,2013, p.14).

Assim, a sociedade, hoje, requer comunicações e relações céleres. A

efemeridade passa a ser o cerne da atualidade e a utilização da rede mundial de
computadores, essencial.
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6 O REGISTRO DE IMÓVEIS

A lei básica de registros públicos é a Lei nº 6.015/73, e nela encontram-se

importantes disposições que norteiam o instituto do registro de imóveis.

O registro imobiliário seria o poder legal de agentes do ofício público, para

efetuar todas as operações relativas a bens imóveis e a direitos a eles
condizentes, promovendo atos de escrituração, assegurando aos
requerentes a aquisição e exercício do direito de propriedade e a instituição
de Ônus reais de fruição ou de aquisição (DINIZ,2010, p.11)

Registro de Imóveis é um órgão público auxiliar do Direito, em especial do

Civil, dedicado ao assento de títulos públicos ou privados.

O Registro de Imóveis é o ato de ofício praticado pelo oficial do Cartório de

Registro de Imóveis, o qual é revestido de fé pública e faz constar no
assento registral permanente, os atos de aquisição e transmissão da
propriedade imóvel, assegurando, assim, o direito de propriedade de seu
titular, ou adquirente, além de assegurar a publicidade dos direitos reais
perante terceiros (BORGES,2007, p.116).

A segurança está intimamente ligada ao conceito de imutabilidade, ou seja,

uma vez registrado um ato, este terá seu conteúdo preservado, é a garantia da
estabilidade do conteúdo do ato jurídico.
Já a autenticidade denota que o ato de registro é dotado de presunção de
veracidade, legitimidade e de legalidade, elevando o ato ao status de ato de
autoridade, como destaca Ceneviva (2001), ao lecionar que o registro, assim como o
ato de autoridade cria presunção relativa de verdade, pois aquele possui os mesmos
atributos que a este lhe são próprios.
Dizer que um registro é eficaz, não demonstra somente eficácia entre as
partes que contrataram, mas, de uma maneira extensiva, o registro de imóveis deve
demonstrar que o negócio jurídico existe, e que produz efeitos na órbita de todas as
demais pessoas, é a denominada eficácia erga omnes, uma das características do
direito de propriedade. Como irá se verificar adiante, existem consequências
importantes decorrentes da falta de registro e da consequente falta de eficácia erga
omnes.
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Assim, o registro de imóveis é uma espécie de registro público que efetua

operações pertinentes a bens imóveis, assegurando aos adquirentes a aquisição e a
segurança jurídica da propriedade oponível erga omnes, além da instituição de ônus
reais pertinentes à fruição, garantia ou aquisição. Em outras palavras, o registro de
imóveis é o cadastro da propriedade imóvel e por ele se constituem se alteram e se
extinguem os direitos reais sobre imóveis. É o repositório de todas as informações
da propriedade imóvel, com caráter de autenticidade e eficácia (CENEVIVA,2010).
É importante destacar, novamente, a obrigatoriedade do registro imobiliário,
não só para abranger o direito real, como também o direito pessoal a que ele refere,
dando publicidade e sendo uma for de aquisição do domínio, de oneração de bens
imóveis e de garantia de indisponibilidade do direito real.
O registro de imóvel deve perpetuar os seus registros. A tecnologia de
conservação adotada deve ser segura a longo prazo. A informática, apesar de toda
a evolução, ainda não conseguiu dar uma resposta satisfatória, de modo a viabilizar
o abandono do sistema atual.

6.1 PRINCÍPIOS FUNDAMENTAIS QUE REGEM O REGISTRO IMOBILIÁRIO

Para saber se o título está apto para o registro é seguido uma ordem de
qualificação, analisando se o título se enquadra no rol do artigo 167, da Lei 6.015/73,
se a qualificação das partes seguiu o estabelecido no artigo 176, da mesma lei, e se
preencheu os requisitos referente à documentação necessária de cada tipo de título.
Preenchido os requisitos do título segue-se para a análise da matrícula ou
transcrição do imóvel, que será regida pelos princípios basilares do sistema registral.
Os princípios fundamentais que regem o Registro Imobiliário são os da
publicidade, fé pública, legalidade, territorialidade, continuidade, prioridade,
especialidade e instância. Com esses princípios, busca-se atingir a segurança
jurídica.
Ressalta- se que com relação ao imóvel, este deve estar descrito no título
perfeitamente igual como está descrito na matrícula, com a indicação de suas
características, confrontações, localização, área, denominação, se rural, ou
logradouro e número, se urbano, e sua designação cadastral, se houver.
1. Princípio da Publicidade
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O registro confere publicidade às transações imobiliárias, valendo contra

terceiros. Qualquer pessoa poderá requerer certidão do registro sem informar ao
oficial ou ao funcionário o motivo ou interesse do pedido (LRP, art. 17).
2. Princípio da fé publica
Pelo princípio da fé pública ou presunção, os registros têm força probante,
pois gozam da presunção de veracidade. Presume-se pertencer o direito real à
pessoa em cujo nome se encontra registrado.
Lembrando-se de que se trata de presunção juris tantum, sendo o
adquirente tido como titular do direito registrado, até que o contrário se demonstre,
como dispõe o art. 1.247 do Código Civil.
3. Princípio da legalidade
Diz respeito ao oficial do cartório que deve, de ofício, examinar a legalidade
e a validade dos títulos que lhe são apresentados para registro, porém não lhe cabe
arguir vícios do consentimento, devendo limitar-se à verificação de sua natureza, se
registrável ou não.
4. Princípio da territorialidade
É o que exige o registro na circunscrição imobiliária da situação do imóvel.
A escritura pública pode ser lavrada no Cartório de Notas de qualquer
localidade, mas o registro só pode ser efetuado no Registro de Imóveis da situação
do imóvel, o que torna mais fácil a busca em torno dos imóveis. (LRP, art. 169)
5. Princípio da continuidade
Somente se admite o registro de um título se a pessoa que nele aparece
como alienante é a mesma que figura no registro como o seu proprietário.
6. Princípio da prioridade
Esse princípio protege aquele que primeiro registra o seu título. A
prenotação assegura a prioridade do registro. Se mais de um título for apresentado a
registro no mesmo dia, será registrado aquele prenotado em primeiro lugar no
protocolo (LRP, art. 191)
7. Princípio da especialidade
O art. 225 da LRP exige a minuciosa individualização, no título, do bem a ser
registrado. Esse princípio trata dos dados geográficos do imóvel, especialmente os
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relativos às suas metragens e confrontações. Objetiva proteger o registro de erros

que possam confundir as propriedades e causar prejuízos aos seus titulares
8. Princípio da instância
Esse princípio não permite que o oficial proceda a registros de ofício, mas
somente a requerimento do interessado, ainda que verbal, conforme art. 13 da LRP.
9. Princípio da responsabilidade
Por esse princípio os oficiais respondem pelos prejuízos causados por culpa
ou dolo, pessoalmente ou por seus prepostos.
10. Princípio da Legalidade
Significa examinar a legalidade do título que lhe é apresentado para registro,
observando não somente a legislação registraria, mas também as leis especiais,
sempre nos limites da sua competência. Não lhe cabe, por fim, pôr em dúvida
declarações das partes perante o tabelião, ou entrar no mérito da partilha
homologada pelo juiz, por exemplo.
11. Princípio da Segurança Jurídica
Trata-se da segurança que se deve ao aplicar qualquer dos princípios
registrários, devendo o Oficial ou outros profissionais do direito, zelar pela segurança
jurídica dos atos praticados, para que estes sejam revestidos da necessária de
certeza, veracidade e formalidade do ato.

6.2 ATOS PRATICADOS PELO REGISTRO DE IMÓVEIS

São efetuados no Registro de Imóveis dois atos primordiais, quais sejam, o

registro e a averbação.
Diniz (2012) conceitua averbação como: [...] o lançamento de todas as
ocorrências ou fatos que, não estando sujeitos ao assento, venham a alterar o
domínio, afetando o registro relativamente perfeita caracterização e identificação do
prédio ou do titular da propriedade.
Tanto o registro quanto a averbação são inscritas posteriormente à abertura
da matrícula, não podendo alterar a sua essência, mas tão somente modificar as
características do imóvel e/ou do sujeito.
O registro e averbação poderão ser provocados por qualquer pessoa,
incumbindo-lhe as despesas respectivas.
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[...] O registro ser· promovido por qualquer interessado, constante dos

títulos apresentados, seus sucessores ou representantes.
Conseguintemente, somente se podem considerar interessados, na
expressão do conceito legal, os que figuraram como tais nos títulos
apresentados a registro, que outros não podem ser senão os indicados no
artigo 236 [...] (LOPES,1987, p.344)

Só podem ser considerados interessados os que figuram no título a ser

registrado, sendo legítimo, da mesma forma, seus respectivos sucessores.
Sobre a retificação de registros é o meio pelo qual se corrige registro
incorreto, omisso ou impreciso, com o fim de exprimir a verdade.
Leciona Rizzardo (2007) estando incorreto, omisso, impreciso ou não
exprimir a verdade o registro, e da mesma forma a averbação, autoriza-se a
correção “por meio de retificação [...]

A retificação pode ser solicitada diretamente ao oficial do registro de

imóveis, quando o erro for material e simples, de modo que não atinja
interesses ou direitos de terceiros, ou se atingir estes estão acordes com o
pedido. A retificação deve ser judicial, quando envolve substância do
registro que possa interessar a terceiros e ao próprio interesse público,
valendo dizer, quando mesma for mais complexa e não havendo
concordância de partes interessadas (BORGES,2007, p.402).

Estabelece o art. 1.247 (Brasil,1973) que se o teor do registro não exprimir a

verdade, poder· o interessado reclamar que se retifique ou anule.
O cancelamento é espécie do qual o gênero é a averbação, fazendo com
cessem os efeitos de outro ato registrário.
Nestes termos conceitua Francisco (1999, p.217) o cancelamento é o ato do
oficial do registro de imóveis, na forma de averbação, que aniquila os efeitos de
outro ato registrário, que, ao mesmo tempo, faz nascer e morrer direitos reais ou
ônus sobre bens imóveis.
O cancelamento ser· feito em virtude de cumprimento de decisão judicial
transitada em julgado; a requerimento unânime das partes que tenham participado
do ato registrado; ou, a requerimento do interessado, de acordo com o art. 250 da
LRP (BRASIL,1973).
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CONSIDERAÇÕES FINAIS

No decorrer do presente artigo pode-se observar a importância do Registro

de Imóveis para uma correta legalização das propriedades brasileiras. A
comodidade a que se entrega a população, o desconhecimento da lei, e o famoso
“deixa para depois”, provocam uma grande debilidade no sistema registral brasileiro.
Razões pela qual o Registro de Imóveis ainda não pode ser considerado um
cadastro fundiário do País, embora possa dizer que se trata de um cadastro jurídico
dos imóveis.
Uma descrição detalhada, tecnicamente aprimorada, dos imóveis
submetidos a registro, com a elaboração de memoriais descritivos, mapas etc.,
poderia instituir um cadastro físico nos serviços registrais.
No entanto, essa providência tem encontrado certa dificuldade devido as
altas custas cartorárias que provocam uma avalanche de imóveis invadidos, ou se
registrados, ainda se encontram prometidos pela imobiliária proprietária do
loteamento. O cadastro poderia ser instituído no sistema registral é que é o
problema.
A matrícula em base física papel apresenta riscos em sua conservação,
devendo ser adotados procedimentos complementares para a manutenção íntegra
do acervo, para, em caso de destruição, viabilizar sua rápida recomposição.
Pode-se concentrar o cadastro nos Registros Imobiliários, exigindo de todo
proprietário que procedesse ao levantamento da situação física de seus imóveis. Ou
cria–se um banco de dados centralizador, obtidos a partir de levantamentos
efetuados pelos órgãos de terra dos Estados ou das Prefeituras.
As hipóteses podem ser várias, mas a solução é única. Somente mediante
lei federal, vinculando o cadastramento dos imóveis - quer urbanos ou rurais, pois o
cadastro tem que ser amplo - aos atos registrários, é que tornaria viável a
implantação de um cadastro ideal no Brasil.
Entende-se que os princípios registrais cada vez mais as informações
constantes nas matrículas do Registro de Imóveis correspondam à realidade, o que
trará um enorme benefício social.
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Acredita-se que o hodierno estudo possa vir a contribuir com os leitores

desta monografia, uma vez que, permite a estes obterem uma visão panorâmica
acerca do Registro de Imóveis no Brasil.
Atentos à segurança jurídica estática (que se dá pelo efeito de assegurar o
registrador a estabilidade política do domínio) não podem os registradores perder de
vista a segurança dinâmica e permitir o cumprimento pelo registro predial de sua
função econômica.
O mercado exige mais celeridade, e necessita de um hígido sistema registral
imobiliário, a segurança jurídica é indispensável para o tráfico imobiliário.
Conforme o Código Civil Brasileiro, a aquisição da propriedade imobiliária
depende do registro do título no registro de imóveis. Sendo assim, a simples
formalização da venda por escritura pública, por exemplo, não tem o poder de
transferir a propriedade imobiliária.
Sendo apenas com o registro no competente ofício de registro de imóveis
que se efetivará juridicamente a transferência de titularidade do imóvel.
O presente trabalho se apresentou de grande importância para a aferição de
conhecimentos acerca do Registro de Imóveis no Brasil.
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