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USUCAPIÃO URBANA: AVANÇOS E LIMITAÇÕES

Franciane Maria Almeida Sales1

Francélia Maria Almeida Sales2

RESUMO

Perante requisitos legais estabelecidos em lei, uma das estratégias utilizada para
requerer a aquisição legal de propriedade, cuja posse é comprovadamente
prolongada e qualificada é a usucapião. Todavia, ainda que se trate de um instituto
bem antigo, sua utilização, tem ao longo dos séculos suscitado muitos debates, quer
no que se refere a seus fundamentos, quer no que se refere a sua legislação,
principalmente no que ser refere ao seu uso na área urbana. Portanto, questiona-se:
O que significa usucapião e quais suas modalidades? Qual a previsão legal e os
requisitos necessários para fazer uso desse dispositivo? Quais são condições para a
viabilidade da usucapião urbana? Nessa perspectiva, tendo como procedimento
metodológico a pesquisa bibliográfica, almeja-se, identificar as condições para a
viabilidade da usucapião urbana; revelar o conceito de usucapião; explicitar o
entendimento jurídico dos termos de posse e propriedade; dissertar sobre o
surgimento da usucapião urbana; elencar as modalidades de usucapião; expor os
fundamentos legais da usucapião; e, descrever os requisitos necessários para fazer
uso do dispositivo na área urbana. Pode aferir-se ser esse um procedimento jurídico
relevante no sentido de garantir que indivíduos e/ou famílias que não possuem um
lugar de morada legalizado, possam ter direito à propriedade na qual residem ou da
qual retiram seu sustento. E ao garantir o direito do requerente a essa propriedade,
os legisladores contribuem, sobremaneira, para melhoria das condições de moradia
e de vida de muitas pessoas, e, por conseguinte, colaboram para minimizar a
desigualdade social tão presente em nossa sociedade.

Palavras-Chave: Usucapião. Usucapião urbana. Posse. Propriedade.

CONSIDERAÇÕES INICIAIS

Perante requisitos legais estabelecidos em lei, uma das estratégias utilizada

para requerer a aquisição legal de propriedade, cuja posse é comprovadamente
prolongada e qualificada é a usucapião.
O instituto da usucapião tem seus fundamentos na lei das Doze Tábuas, mas,
especificamente na tábua VI (Direito a propriedade e da posse) que foi consagrada

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Graduada em Direito pelo centro Universitário Estácio do Ceará.
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Mestra em Educação Profissional em Saúde.
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4555 a.C., podendo ser empregada tanto para aquisição de bens móveis como
imóveis.
Todavia, ainda que se trate de um instituto bem antigo, sua utilização, tem ao
longo dos séculos suscitado muitos debates, quer no que se refere a seus
fundamentos, quer no que se refere a sua legislação. O que sem dúvida justifica os
diversos estudos voltados a essa temática.
Imerso em meandros, esse dispositivo jurídico, muitas vezes não é utilizado por
quem de direito precisa requerer a posse legal de determinado objeto, pois ainda é
uma estratégia desconhecida por grande parte da sociedade brasileira,
principalmente no que ser refere ao seu uso na área urbana. Portanto, questiona-se:
O que significa usucapião e quais suas modalidades? Qual a previsão legal e os
requisitos necessários para fazer uso desse dispositivo? Quais são condições para a
viabilidade da usucapião urbana?
Importa declarar que o interesse em realizar um estudo direcionado a esse
tema, surgiu justamente por se observar como a maioria das pessoas desconhece o
que caracteriza a usucapião, e especificamente a usucapião urbana tendo em vista
que as abordagens normativas vigentes relacionadas a temática, dentre as quais, se
destaca a Carta Magna vigente (art. 182, CRFB/1988), Estatuto das Cidades (Lei nº
10.257/2001), Código Civil (Lei nº 12.105/2015) apresentam abordagens linguística
de difícil compreensão, permitindo que se tenha vários entendimentos para a mesma
questão.
Nessa perspectiva, tendo como procedimento metodológico a pesquisa
bibliográfica, oriunda de literatura impressa e de artigos devidamente publicados que
abordam questões direcionadas ao objeto central desse estudo, almeja-se,
identificar as condições para a viabilidade da usucapião urbana. É pretensão ainda,
revelar o conceito de usucapião; explicitar o entendimento jurídico dos termos de
posse e propriedade; dissertar sobre o surgimento da usucapião urbana; elencar as
modalidades de usucapião; expor os fundamentos legais da usucapião; e, descrever
os requisitos necessários para fazer uso do dispositivo na área urbana.
A pesquisa está sistematizada, em cinco seções, com o intuito de facilitar a
compreensão de seu conteúdo. Sendo assim, no primeiro momento tratar-se-á sobre
Usucapião alguns conceitos, destacando também os conceitos de posse e
propriedade que se fazem relevante para o estudo da usucapião.
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Também serão abordados, os fundamentos da usucapião na visão de alguns

doutrinadores, a usucapião urbana ou especial que será a questão central desse
estudo e suas elucidações, outras modalidades da usucapião como forma de
ampliar o conhecimento sobre o tema. Por fim, abordar-se-á sobre o instituto da
usucapião mediante a pandemia de COVID-19 no país, acontecimento esse que
teve um grande impacto em todas as áreas da sociedade.
Importante destacar ainda a intenção que se tem, de que o presente estudo, a
partir dos tópicos supramencionados, possa contribuir para um melhor entendimento
da usucapião urbana e de seus usos, sempre em conformidade com os dispositivos
legais.

2 USUCAPIÃO: CONCEITOS

Trata-se de uma palavra de origem latina (usucapio, de usucacaper - usucapir),

“é uma forma originária de aquisição de propriedade que se opera mediante o
exercício da posse mansa e pacifica sobre determinado bem, por prazo definido na
lei". Em outras palavras, é a maneira de adquirir pelo uso ou prescrição, uma
propriedade, ou outros direitos reais, pela posse continuada do objeto e em
consonância com os requisitos estabelecidos em lei.
A definição acima vai de encontro ao conceito clássico de Modestino, para
quem a usucapião é concebida como “modo de adquirir a propriedade pela posse
continuada durante certo lapso de tempo, com os requisitos estabelecidos em lei”.
Carmo amplia esse pensamento dizendo que por meio desse instituto, é
possível também requerer a legalização de um outro direito real, a servidão predial.
Para tanto se faz necessário que essa seja decursiva de uma posse mansa, pacifica
e atendendo aos prazos preconizados nos diplomas oficiais.
Gomes também diz ser a usucapião um dos modos de aquisição da
propriedade e de outros direitos reais. Importa dizer que, Habermann Junior e
Habermann, bem como, Oliveira e Oldoni pactuam da mesma conceituação, e ao
mencionar direitos reais destacam: usufruto, superfície, uso, habitação, e servidão
predial.
De maneira mais simplista, Beviláqua, defende ser a usucapião “a aquisição
do domínio pela posse continuada”.
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Oliveira e Oldoni utilizando-se do disposto no artigo 13 da lei de nº 10.257/2001

afirmam que a usucapião “[...] além de modo de aquisição serve para confirmar a
propriedade, consolidar as aquisições, e funciona como meio de prova, tendo por
fundamento a utilidade social”.
O exposto acima, nos permite dizer que, mesmo utilizando-se de palavras
diferentes, todos os doutrinadores advogam que a usucapião pode ser uma
estratégia legal, pela qual um ente, por ter o domínio prolongado e pacifico de um
determinado bem, possa requerer a posse do mesmo, perante determinados
requisitos estabelecidos em lei.
Importa também destacar que todos, fazem menção a relação entre a situação
de posse e sua ligação direta com o direito de propriedade, sendo, portanto, a
usucapião um dos modos de aquisição da propriedade. Destarte, entende-se ser
importante, ainda que de maneira resumida dissertar-se sobre esses dois
elementos.

2.1 Posse e propriedade

Conforme a valiosa lição de Pereira a posse em usucapião “é aquela que se

exerce com intenção de dono e de amplo domínio”.
Já para Miranda “é o estado de quem se acha na possibilidade de exercer
poder como o que exerceria quem fosse proprietário ou tivesse, sem ser proprietário,
poder que de ser incluso no direito de propriedade”. Sendo esta, “o fato principal, e
suficiente para originalmente se adquirir, não para se adquirir de alguém”.
Zacarias diz que “a posse é fato que somente tem relevância jurídica quando
violada ou ameaçada de violação”.
Mesmo entendendo a posse como um direito os estudiosos Savigny, Ihering,
postulam teorias contrárias em relação a mesma. O primeiro defende a posse como
composta de dois elementos: o corpus (elemento objetivo – poder físico do indivíduo
sobre o objeto) e animus (elemento subjetivo – a vontade de ser dono do objeto).
Para esse teórico não existe aqui a intenção propriamente de ser dono do objeto,
mas a vontade de ter o objeto como seu, de exercer sobre o mesmo o direito de
titular deste, como se assim o fosse não importando a destinação dada ao objeto.
Já para Ihering a destinação que se dará ao objeto é fundamental, e aquele que o
usar para a finalidade ao qual se destina é quem tem direito a posse.
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Tese também defendida por Maria Helena Diniz, que menciona ser a posse
“[...] um direito real, posto que é a visibilidade ou desmembramento da propriedade”.
No que tange ao conceito da palavra propriedade, em seus escritos Gomes
elenca três possíveis parâmetros pelos quais se pode compreender o significado do
termo, quais sejam: sintético, analítico, e, descritivo. O primeiro desenvolvido pelo
jurista alemão Bernhard Windscheid, e refere-se à dominação que o indivíduo tem
sobre um objeto em todas as suas relações. No âmbito analítico, consoante com o
art. 1.228 do Código Civil - CC propriedade é compreendida como, o direito que um
indivíduo possui de usar, fruir, dispor de determinado objeto, e quando necessário
reavê-lo de qualquer ente que arbitrariamente detenha ou possua sua posse. Já no
critério descritivo, a propriedade é entendida como “[...] direito absoluto, perpétuo e
exclusivo, pelo qual uma coisa fica submetida à vontade de uma pessoa, com as
limitações da lei”. Em outras palavras, é

“[...] um direito complexo, se bem que unitário, consistindo num feixe de

direitos consubstanciados nas faculdades de usar, gozar, dispor e
reivindicara coisa que lhe serve de objeto.
Direito absoluto também é porque confere ao titular o poder de decidir se
deve usar a coisa, abandoná-la, aliená-la, destruí-la, e, ainda, se lhe
convém limitá-lo, constituindo, por desmembramento, outros direitos reais
em favor de terceiros [...]. Em outro sentido, diz-se, igualmente, que é
absoluto, porque oponível a todos [...].
[...] Incluindo a perpetuidade entre seus caracteres, significa-se que tem
duração ilimitada”.

Coadunando do conceito defendido pelo autor supramencionado, entende-se,

pois, que o termo propriedade é o direito que um indivíduo possui, de utilizar
economicamente, determinado objeto da maneira mais abrangente possível,
podendo fazê-lo de forma direta ou indireta. Consequentemente, sendo proprietário
do objeto, pode utilizá-lo, auferir lucros e produtos advindos deste, bem como, dar-
lhe a serventia que quiser.

2.2 Fundamentos da usucapião

Farias e Rosenvald lecionam ser a consolidação da propriedade o fundamento

da usucapião, onde o possuidor ao ser negligente em relação ao seu patrimônio,
pela força da lei, é desprovido do direito de posse em favor de outrem, que por sua
vez, obedecendo ao disposto na lei, ou seja, atendendo a todos os requisitos
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constantes nos dispositivos legais, postula para si a legitimação da área sob a qual
não possui a tutela oficial.
Tendo como pressupostos os apontamentos de Gomes diz-se que, existem
duas teorias quando se trata da fundamentação da usucapião urbana. A primeira,
subjetiva, é defendida pelos doutrinadores que subsidiam esse instituto na hipótese
de que o proprietário, já que não exerce seu direito legal sobre o bem, e não o utiliza
por um determinado espaço de tempo, encontra-se disposto a renunciar a posse do
mesmo.
Da segunda teoria, a objetiva, fazem parte todos os que defendem a usucapião
observando a utilidade social da área usucapida. Colocando de outro modo, o bem,
móvel ou imóvel, deve ser utilizado direta ou indiretamente pelo seu possuinte de
forma a gerar utilidade.

2.3 Usucapião urbana ou especial urbana: o estado da arte

Sendo a modalidade urbana ou especial urbana, tema central desse estudo,

será evidenciada com maior ênfase nesse tópico. Logo após, por meio de uma
apresentação sinóptica listar-se-á as demais modalidades de usucapião e suas
características básicas.

2.3.1 O surgimento da usucapião urbana: marco zero

Para uma melhor compreensão e apreensão da modalidade usucapião urbana,

entende-se ser importante relembrar o processo de urbanização ocorrido na década
de 80, que nas palavras de Silva (2018) foi crescente, prematuro, e resultado do
êxodo rural, e esse por sua vez decorrente, das precárias condições de vida na zona
rural, da mecanização da lavoura ou ainda da mudança no foco econômico, posto
que as plantações foram substituídas por campos de criação de gado.
Essa realidade demandou a necessidade de as pessoas buscarem na área
urbana, por melhores condições de trabalho e, por conseguinte, de moradia.
Moradia que em sua grande maioria foi constituída em assentamentos informais,
sem comprovação legal de posse da propriedade.
Esse contexto, de urbanização desorganizada, segundo a publicação de
Nelson Saule Junior, intitulada “Novas perspectivas do direito urbanístico brasileiro”
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e publicada em 1997, acabou por fomentar a inclusão desse modelo de usucapião

nos arranjamentos oficiais do país. Desse modo, se tornou possível a regularização
fundiária nesses assentamentos informais, a legitimação do direito de posse do
possuidor do imóvel urbano sobre este, e ainda validar a função social da
propriedade urbana.
Relevante mencionar que no Brasil, a função social da propriedade foi
apontada pela primeira vez na Constituição de 1934, que em seu artigo 113, inciso
17 dispunha:

Art. 113. A Constituição assegura a brasileiros e a estrangeiros residentes

no País a inviolabilidade dos direitos concernentes à liberdade, à
subsistência, à segurança individual e à propriedade, nos termos seguintes:
“[...] É garantido o direito de propriedade, que não poderá ser exercido
contra o interesse social ou coletivo, na forma que a lei determinar. A
desapropriação por necessidade ou utilidade pública far-se-á nos termos da
lei, mediante previa e justa indenização. Em caso de perigo iminente, como
guerra ou comoção interna, poderão as autoridades competentes usar da
propriedade particular até onde o bem público o exija, ressalvado o direito à
indenização ulterior [...]”.

Na Carta Magna atual os legisladores não só mantiverem o disposto nas

constituições anteriores, como também reconhecem a função social da propriedade
como sendo um direito e garantia individual e coletivo (art. 5º, XXIII) imudável (art.
60, § 4º, IV.).

2.3.2 Elucidações sobre a usucapião urbana

O estudioso, e jurista Zacarias diz ser é permitido requerer usucapião de imóvel

urbano desde que, o imóvel litigiado não ultrapasse a dimensão de 250 metros
quadrados e não seja o peticionário possessor de imóvel, em área urbana ou rural.
O exposto harmoniza-se com o registro feito nos artigos nº 1.239 e 1.240 do
CC:

Art. 1.239. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano,
possua como sua, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra
em zona rural não superior a cinquenta hectares, tornando-a produtiva por
seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a
propriedade
Art. 1.240. Aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e
cinquenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem
oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o
domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
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§ 1o O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem

ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.
§ 2o O direito previsto no parágrafo antecedente não será reconhecido ao
mesmo possuidor mais de uma vez.

Igual teor apresenta o artigo nº 183 da Constituição Federal (CF) admitido no

capítulo III, que firma os preceitos relacionados a Política Urbana,

Art. 183. Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e
cinquenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem
oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o
domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
§ 1º O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem
ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.
§ 2º Esse direito não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma
vez.
§ 3º Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião.

Os pesquisadores Habermann Junior e Habermann ressaltam que o parágrafo

3º do artigo aludido acima, encontra-se em consonância com a súmula vinculante nº
340 que destaca: “Desde a vigência do Código Civil, os bens dominicais, como os
demais bens públicos, não podem ser adquiridos por usucapião”.
Dito de outra forma, como exposto nos artigos 98 e 99 (inciso III e § único) do
CC, não podem ser objeto da usucapião, os bens,

“[...] do domínio nacional pertencentes às pessoas jurídicas de direito

público interno [...], que constituem o patrimônio das pessoas jurídicas de
direito público, como objeto de direito pessoal, ou real [...] ou pertencentes
às pessoas jurídicas de direito público a que se tenha dado estrutura de
direito privado”.

Consoante com supramencionado artigo, ainda que não seja exigência, o justo
título e, a boa fé passa a serem requisitos obrigatórios para reivindicar a posse de
um bem por meio da usucapião, que: imóvel esteja na área urbana, tenha uma
extensão igual o menor que duzentos e metros quadrados, ser a posse ininterrupta e
sem oposição no decurso de cinco anos, o usucapiente deve fazer uso do imóvel
como moradia sua e de sua família, e, não possuir nenhum outro imóvel.
O demandante deverá ser capaz e possuir a qualificação necessária para
impetrar o litigio, ser brasileiro, não importando se nato ou naturalizado, já que, salvo
os casos relacionados nesse mesmo diploma, ambos são possuidores dos mesmos
direitos legais, conforme preconiza o artigo 12, § 2º da CF.
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Na existência da exigência que o imóvel, objeto da ação, destine-se

exclusivamente a moradia do requerente e de sua família, é possível deduzir que a
priori é impreterível que esse requerente seja pessoa física. Todavia, conforme o
que prevê os artigos 550 e 551 do CC existe modalidades pelas quais um ente
jurídico poderá usucapir um imóvel.
Não se pode obliterar que a lei nº 10.257/01, mais popularmente conhecida
como Estatuto da Cidade, em seu artigo 9º também trata sobre esse instituto nos
mesmos moldes da CF e do CC, acrescentando que “[...] para os efeitos deste
artigo, o herdeiro legítimo continua, de pleno direito, a posse de seu antecessor,
desde que já resida no imóvel por ocasião da abertura da sucessão - § 3º”. O artigo
10 desse mesmo ordenamento, igualmente faz alusão a esse modelo de usucapião,
e traz em seu parágrafo 1º a possibilidade de que o pleiteante, “[...] para o fim de
contar o prazo exigido por este artigo, acrescentar sua posse à de seu antecessor
contanto que ambas sejam contínuas”.
Destaca-se que nas ações que tratem dessa modalidade de usucapião, o artigo
12 § 1º do EC é transparente no que se refere à imprescindibilidade da interposição
do Ministério Público nesse ato. Sendo que a competência para julgamento de
ações de usucapião dependerá da localização das terras pretendidas, se “[...]
estiverem dentro da jurisdição municipal ou estadual, o juízo competente é a justiça
estadual. Quando se tratar de terras pertencentes à jurisdição federal, o juízo
competente é a Justiça Federal”.
O artigo sobredito, em seu § 2º evidencia ainda ser facultado ao autor da ação
- caso seja necessário – o direito aos “[...] benefícios da justiça e da assistência
judiciária gratuita, inclusive perante o cartório de registro de imóveis”.
Podem proceder a uma ação intentando a posse de um móvel urbano:

O possuidor, isoladamente ou em litisconsórcio originário ou superveniente;

Os possuidores, em estado de compasse;
Como substituto processual, a associação de moradores da comunidade,
regularmente constituída, com personalidade jurídica, desde que
explicitamente autorizada pelos representados.

Cumpre mencionar que, é vetada a prescrição em determinadas situações

conforme constantes no CC, quais sejam: entre os cônjuges, entre ascendentes e
descendentes, durante o poder familiar; entre tutelados ou curatelados e seus
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tutores ou curadores, durante a tutela ou curatela (artigo 197), e, entre incapazes e

seus representantes - menores de dezesseis anos (artigo 198).
Habermann Junior e Habermann elencam ser basilar que o peticionário
apresente os seguintes documentos:

Procuração; Declaração de pobreza (quando houver); RG e CPF; Comprovante de

Residência; Certidão de Inteiro Teor do Imóvel Usucapiendo (Cartório de registro
de Imóveis); Certidão de comprovação de que não existem bens em nome da
parte autora; Planta do Imóvel; e, certidão de Inexistência de Litigio sobre o bem
(Solicitar no Fórum, alguns promotores e juízes exige para fins de comprovar a
posse mansa e pacifica).

No que se refere ao tramite admissível à usucapião urbana, se faz premente

esclarecer que, como o Código de Processo Civil vigente (CPC - Lei 13.105/2015)
não tem em seu âmbito um procedimento específico para a usucapião, os juristas
brasileiros continuam lançando mão do que versam os artigos 941 a 945 do CPC
sancionado em 1973 (Lei 5.869/1973).
A usucapião urbana, também pode ser feita de forma coletiva, conforme
previsão restrita no Estatuto da Cidade em seu artigo 10, tem o intuito de legalizar
áreas com dimensão maior que duzentos e cinquenta metros quadrados, onde uma
população de baixo poder aquisitivo, habite durante (no mínimo) cinco anos, contato
que não haja a possibilidade de se fazer uma identificação individual dos espaços
ocupados.

Art. 10. As áreas urbanas com mais de duzentos e cinquenta metros

quadrados, ocupadas por população de baixa renda para sua moradia, por
cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, onde não for possível
identificar os terrenos ocupados por cada possuidor, são susceptíveis de
serem usucapidas coletivamente, desde que os possuidores não sejam
proprietários de outro imóvel urbano ou rural.
§ 1º O possuidor pode, para o fim de contar o prazo exigido por este artigo,
acrescentar sua posse à de seu antecessor contanto que ambas sejam
contínuas.
§ 2º A usucapião especial coletiva de imóvel urbano será declarada pelo
juiz, mediante sentença, a qual servirá de título para registro no cartório de
registro de imóveis.
§ 3º Na sentença, o juiz atribuirá igual fração ideal de terreno a cada
possuidor, independentemente da dimensão do terreno que cada um ocupe,
salvo hipótese de acordo escrito entre os condôminos, estabelecendo
frações ideais diferenciadas.
§ 4º O condomínio especial constituído é indivisível, não sendo passível de
extinção, salvo deliberação favorável tomada por, no mínimo, dois terços
dos condôminos, no caso de execução de urbanização posterior à
constituição do condomínio.
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§ 5º As deliberações relativas à administração do condomínio especial

serão tomadas por maioria de votos dos condôminos presentes, obrigando
também os demais, discordantes ou ausentes.

Em seus escritos Zacarias ressalta que nas palavras de Dallari o artigo 183
da CF, “[...] permite que se use o caminho tradicional da usucapião para, tendo por
base a posse comum, se obter a usucapião coletiva”.
Insta dizer que em relação a usucapião urbana, o artigo 183 da CF por não
deixar explícito, a que espécie de imóvel se refere, se casa ou apartamento, permite
que, ao atender a todos os requisitos exigidos em lei, se possa requerer por meio
desse instituto a posse de qualquer tipo de imóvel.
Nesse sentido, a decisão do ministro Marco Aurélio legislador do Supremo
Tribunal Federal, que no dia 28 de agosto do ano em curso, seguindo essa mesma
linha de pensamento, e reconhecendo que todos os quesitos exigidos nas leis:
4.591/64, 6.015/73, 10.257/2001 e 10.406/2002, foi que no dia 28 de agosto do ano
em curso, o Supremo Tribunal Federal, representado pelo ministro Marco Aurélio,
contrariando as sentenças proferidas pelos magistrados da primeira e segunda
instância, mediante recurso postulado por uma cidadã de 63 anos, cujo apartamento
estava em processo de alienação extrajudicial pelo banco financiador, concluiu pelo,

“[...] provimento parcial do recurso não para reconhecer o direito, em si, da

recorrente a usucapir o imóvel, mas para afastar o óbice ao julgamento do
mérito, porquanto a sentença do Juízo, confirmada pelo Tribunal de Justiça
do Estado do Rio Grande do Sul, implicou a extinção do processo a partir do
disposto no inciso VI do artigo 267 do Código de Processo Civil, ante a
impossibilidade jurídica do pedido que, neste voto, afasto”.
Fica claro, não ser direito de a postulante usucapir o bem. Todavia, tendo sido
o litígio direcionado ao impedimento da alienação do bem pelo banco, ainda que
comprovada a existência do não pagamento de algumas parcelas do financiamento,
ao afastar a impossibilidade jurídica do pedido, determinando que o caso retorne ao
órgão jurisdicional inferior, o legislador concede ganho de causa parcial a
requerente.

2.4 Outras modalidades da usucapião

Nesse item realiza-se uma exposição das principais modalidades da usucapião

previstas no ordenamento jurídico brasileiro, quais sejam: extraordinária; ordinária;
tabular; familiar; agrária; indígena.
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A mais comum, a modalidade extraordinária, baseia-se unicamente nos

critérios de posse e tempo, uma vez que admite a dispensa do justo título e da boa
fé.
No mesmo sentido o entendimento dos autores Habermann Junior e
Habermann (2017, p. 29) que considerando o disposto no artigo nº 1.238 do CC
elencam os seguintes requisitos como obrigatórios para fazer uso da usucapião
extraordinária: “Posse de quinze anos (podendo reduzir-se a dez anos se o
possuidor for morador habitual do imóvel ou realiza nele obras de caráter produtivo);
posse sem interrupção; e não haver oposição.
Ainda que, tal como na usucapião extraordinária também aceite a categoria
habitacional, e possua as mesmas exigências legais, na espécie usucapião
ordinária, se faz necessário também, a comprovação de duas outras exigências,
quais sejam: o justo título e a boa fé (HABERMANN JUNIOR; HABERMANN, 2017).
Nesse modelo O prazo referente a posse pode ainda ser reduzido para cinco anos,
caso seja comprovado que o imóvel é utilizado pelos seus possuidores como
moradia, ou tenham esses realizado benfeitorias de cunho social e econômico no
bem em questão - Art. 1.242 do CC.
No que concerne à usucapião tabular ou documental, Habermann Junior e
Habermann, mencionam ser esta uma segmentação da usucapião ordinária, daí o
motivo pelo qual se acredita muitos se referirem a este modelo pelo título de
usucapião ordinário com prazo reduzido. Sancionado pelo artigo 142 do CC, “[...]
reduz o prazo para consolidação da propriedade para cinco anos. É meio hábil para
convalescer o registro de um imóvel adquirido onerosamente, mas que foi
posteriormente cancelado”. Importante lembrar, para que se possa requerer a
homologação da posse, o bem requerido não pode estar em terras públicas, ou em
áreas imprescindíveis para segurança nacional, ou em território habitado por
indígenas, ou ainda em áreas de interesse ecológico.
A usucapião familiar, doutrinariamente invocada usucapião conjugal ou por
abandono do lar, é admissível perante o abandono do ex-consorte da sua família e
moradia. Para Zacarias, é um modelo de cunho social, cujo menor prazo para requer
a posse é de dois anos, e “[...] se aplica tanto em relação ao casamento, quanto em
relação à união estável”. Sendo oficializado ao(a) requerente que permaneceu no
imóvel, o direito de posse definitiva, lhe é computado o controle e exclusivo sobre o
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mesmo, não cabendo ao cônjuge que o abandonou reivindicação de qualquer

natureza.
Ribeiro destaca que o modelo agrário (pró-labore ou especial rural), foi
instituído pela primeira vez na constituição de 1934 em seu artigo 125. Também é
citado nas constituições de 1937 (art. 148), e 1946 (art. 156, § 3°), e ainda na
Emenda Constitucional (EC) nº 10 e lei nº 4.504, ambas sancionadas no ano de
1964. Consoante com o artigo 191 da Carta Magna brasileira pode requerer a posse
legal do imóvel:

Art. 183. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano,
possua como seu, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra,
em zona rural, não superior a cinquenta hectares, tornando-a produtiva por
seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a
propriedade.

Para a usucapião indígena, são empregados os preceitos dispostos no artigo

33 da Lei nº 6.001/73 (Estatuto do Índio), que assevera: O índio, integrado ou não,
que ocupe como próprio, por dez anos consecutivos, trecho de terra inferior a
cinquenta hectares, adquirir-lhe-á a propriedade plena.
Outro modelo de usucapião é o extrajudicial ou administrativo. Podem lançar
mão desse recurso, os entes que na posse de um imóvel – obedecendo aos
quesitos requeridos em lei – interessados em resolver seus conflitos relacionados ao
reconhecimento da posse e aquisição de propriedade, sem recorrer aos morosos
procedimentos legais de uma ação de usucapião, optam por o fazerem fora da
esfera estatal da jurisdição.
Importante dizer que, no Brasil, o primeiro diploma legal que permitiu o uso
desse instituto, ou seja, diligenciar a posse legal de um imóvel pela via
administrativa é a lei nº 11.977/2009. Não obstante, Ribeiro explana que esse
modelo era praticado apenas para a usucapião especial urbana, como expediente
de normalização fundiária de interesse social.
No entanto, com o advento do Código de Processo Civil (Art. 1.071), ao incluir
em seu texto o disposto no artigo 216-A da Lei de Registros Públicos autoriza-se o
uso desse expediente em todas as modalidades de usucapião previstas no
ordenamento brasileiro.

Art. 1.071. O Capítulo III do Título V da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de

1973 (Lei de Registros Públicos), passa a vigorar acrescida do seguinte art.
 13

216-A: “[...] Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de

reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado
diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que
estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado,
representado por advogado [...]”.

Se faz mister explicitar que, com a sanção da lei nº 13.465, de 11 de julho de

2017 inaugurou-se um novo capítulo, no que se refere a regularização fundiária rural
e urbana, apresentando novas diretrizes com vistas a aprimorar a eficiência dos
procedimentos de alienação de imóveis da União. Isso posto, não nos é permitido
deixar de ressaltar que essa nova ordenação jurídica lançou uma nova luz sobre o
reconhecimento da usucapião extrajudicial direcionada a imóveis localizados em
edifícios.

2.5 O instituto da usucapião mediante a pandemia de COVID-19 no país

Entendendo que a pandemia causada pela doença do coronavírus (COVID-19)

impactaria em todas as áreas da sociedade e em todas, é imperioso aludir-se a lei nº
14.010 que trata do Regime Jurídico Emergencial e Transitório das relações
jurídicas de Direito Privado (RJET) no período da pandemia. Resultante do projeto
de lei nº 1.179, iniciativa do Senador Antônio Anastácia (PSD/MG), o RJET passa a
regular inúmeras questões atinentes às relações jurídicas de direito privado em
decorrência da pandemia.
Nas palavras de Cotta e Medeiros a referida lei tem por finalidade tornar menos
rígidas as relações jurídicas privadas, salvaguardar a segurança jurídica e minimizar
os efeitos da crise socioeconômica no decorrer da pandemia.
Tal como abelha (2020) faz em seu escrito, chama-se a atenção para o fato de
que o início de vigência legal da lei em questão foi 12 de junho do ano corrente,
significando que qualquer ordenação ou anulação referente a questões jurídicas
relacionadas ao direito privado e/ou direito imobiliário (tratados na lei) anterior a essa
data não podem ser pensados e/ou julgados à luz da lei referida.
Não sendo intuito desse estudo, ainda que os considere relevantes, dissertar
sobre todos os temas que são tratados nesse dispositivo legal, cujos prazos
prescricionais serão considerados impedidos ou suspensos, conforme o caso, em 30
de outubro de 2020 - Art. 3º citar-se-á o que se encontra disposto no diploma sobre
usucapião, ou seja, que em conformidade com o artigo 10 o RJET, no período de 12
 14

de junho a 30 de outubro de 2020 suspendeu os prazos de aquisição para a

propriedade imobiliária ou mobiliária, nas diversas espécies de usucapião.
Entretanto, como bem nos lembra o estudioso Abelha se faz imperioso colocar, que
a posse não é suspensa, e que o direito do indivíduo a defendê-la continua
vigorando.

CONCLUSÃO

Amparada pela análise das leis pertinentes ao assunto, citadas no estudo, é

possível aferir que de uma forma geral, a usucapião urbana, forma de aquisição da
propriedade por tempo prolongado de forma mansa e pacífica, estabelecida como
direito na Constituição Federal de 1988, além de estratégia para a regularização da
situação fundiária urbana do País, é também um aparato jurídico capaz de dar
efetividade ao princípio da função social da propriedade.
Vários são os entendimentos da usucapião dado pelos doutrinadores, todavia
todos são unanime em advogar que a usucapião pode ser uma estratégia legal para
se adquirir a propriedade. Para tanto, o requerente deverá ser capaz, e possuir a
qualificação necessária para impetrar o litigio. Esses mesmos estudiosos, destacam
ainda a relação entre a situação de posse e sua ligação direta com o direito de
propriedade.
Entretanto, mesmo reconhecendo-se a importância desse ordenamento
jurídico, e seu uso datar de tempos longínquos, defende-se a necessidade premente
de que este, seja mais divulgado e melhor explanado, haja vista apresentar vários
entendimentos e modalidades.
No tocante ao tramite admissível à usucapião urbana, os juristas encontram
amparo no disposto no artigo 1.071 do Código de Processo Civil vigente (CPC - Lei
13.105/2015).
Cumpre-nos ressaltar que, o artigo 183 da CF não deixa claro, a que tipo de
imóvel se refere, ficando subentendido que se todos os requisitos exigidos em lei
estejam presentes é, portanto, legal requerer por meio desse instituto a posse de
qualquer tipo de imóvel, como casa ou apartamento.
Destaca-se ainda o instituto da Usucapião baseada na lei nº 14.010 que trata
do Regime Jurídico Emergencial e Transitório, que mediante a pandemia da COVID-
 15

19 no país, a partir do projeto de Lei nº 1.179, iniciativa do Senador Antônio

Anastácio, trouxe um novo entendimento para esse dispositivo legal.

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