USUCAPIÃO COMO FORMA DE REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA

Davi Gama dos Santos Costa¹

Genilson Silva dos Santos Júnior¹
Kaio Raulino dos Reis¹
Carlos Henrique Caetano²

RESUMO

O ordenamento jurídico brasileiro determina que, em se tratando de bens

imóveis, para que se torne dono da coisa e estabeleça a propriedade desta, siga-se
procedimento formal, no qual deve-se realizar a lavratura de escritura pública e em
seguida que esta seja levada para registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Acontece que, muitas vezes, esses procedimentos não são minuciosamente
observados, seja por ausência de conhecimento da forma correta disposta na
legislação ou, ainda, pela falta interesse dos indivíduos da relação jurídica, o que
acaba por gerar diversas irregularidades e inúmeros riscos, tanto para adquirente,
quanto para o alienante. Por isso, a usucapião se demonstra instrumento adequado
para adquirir, de fato, a propriedade do imóvel quando, por qualquer que seja o motivo,
a escritura pública não puder ser lavrada, tendo ainda, o Código de Processo Civil de
2015, instituído a possibilidade de tal reconhecimento se dar através da via
extrajudicial, facilitando ainda mais a possibilidade de regularização de imóveis.
Palavras-Chave: usucapião; regularização; imobiliária.

1 INTRODUÇÃO

As primeiras noções da usucapião nasceram de forma primordial no direito

romano, através do intuito de eliminar incertezas referentes ao domínio da coisa ou
em latim ne rerum domínio in incerto essent.
Avançando para os dias atuais, a usucapião está fortemente ligada ao conceito
da função social destinada a imóvel, como é possível extrair da própria Constituição
Federal de 1988, especificamente em seu artigo 5º, inciso XXII, bem como ao animus
domini que o dono exerce sobre a coisa, não se confundindo com propriedade.
Ainda assim, a Carta Magna brasileira, importante instrumento de garantias e
direitos fundamentais para a dignidade da pessoa humana, inclui em seu rol de direitos
sociais, precisamente no artigo 6º, o direito à moradia, devendo haver um esforço por

1- Graduandos do décimo período em Direito da Faculdade Multivix de Nova Venécia.

2- Docente do curso em Direito da Multivix, Campus Nova Venécia.
 2

parte do estado para a efetivação deste direito, sendo a usucapião um destes

instrumentos.
Neste passo, apesar da proteção garantida à propriedade privada na legislação
vigente, há também um esforço em priorizar àquele que destina a esta uma função
social, implementando as garantias constitucionais de moradia.
Em suma, aquele que durante um lapso temporal atua como dono, sem
qualquer contestação e mesmo não sendo proprietário, adquire o direito de se tornar
efetivamente dono da coisa a partir de determinado procedimento, seja ele judicial ou
extrajudicial, sendo este de suma importância e relevância, uma vez que é uma forma
viável de solução de irregularidades imobiliárias.
É importante entender que grande parte dos imóveis brasileiros se encontram
em situação irregular, provocada frequentemente por falta de conhecimentos acerca
dos procedimentos corretos em negócios jurídicos ou, em algumas vezes, por
desinteresse das partes, que acreditam ser mais simples realizar o negócio de forma
diversa a prevista em lei.
Entretanto, tais atitudes podem ocasionar diversos problemas jurídicos futuros
como atrapalhar, por exemplo, a venda do imóvel ou, ainda, obstar o financiamento
para construção ou reforma, prejudicando também a aplicação de políticas
urbanísticas nos municípios.
Esta problemática vem se arrastando no país durante séculos, com destaque
para o período pós-edição da Lei Áurea – onde os pretos estavam impossibilitados de
adquirir imóveis – em 1888, tal situação agravada após os movimentos relativos ao
êxodo rural, principalmente após a década de 1930.
Dito isso, estes problemas foram causados pela ausência de políticas
habitacionais e de controle do solo, majorando-se cada vez mais com a urbanização
massiva e sem planejamento que provém do crescimento populacional o qual, por sua
vez, deriva de êxodo rural, onde a população se dirige aos centros urbanos a fim de
que possam melhorar sua qualidade de vida, em busca de empregos e oportunidades.
Sem o devido trato, este fenômeno vem se agravado, ano após ano.
Neste passo, na tentativa de sanar esses vícios é possível aplicar algumas
medidas para, de fato, regularizar os imóveis, como é o caso da Regularização
 3

Fundiária Urbana, conhecido também como REURB, ou no caso da própria usucapião,

por meio de suas diversas modalidades.
Sendo assim, é possível deduzir que existem diversas formas de regularização
um imóvel e que estas irão variar a depender do caso concreto ou do interesse da
parte interessada, isto porque quando oportuno, a simples confecção da escritura
pública, provando o ato jurídico pactuado entre as partes, e que posteriormente seja
levada a registro junto ao cartório de imóveis já resolve qualquer impasse relacionado
a irregularidade.
No entanto, a escritura pública pode não ser viável em algumas ocasiões, visto
a impossibilidade da realização desta. Resta ao interessado recorrer a formas
diversas para regularizar o imóvel, inclusive a usucapião, instrumento esse que
fundamenta o direito do interessado na posse mansa e pacífica por determinado lapso
temporal, e que possui diversas espécies, cabendo a escolha a que se aproxima ao
caso concreto.
Portanto, considerando a atual situação imobiliária, que sofre com séculos de
irregularidade fundiária, realizar um estudo centrado na usucapião como forma de
mitigar o crônico problema que o país vivencia é de relevante importância, tendo em
vista que este instituto é amplamente utilizado e se demonstra um meio hábil para a
solução do problema abordado.
Dentro do debate acerca da regularização imobiliária existem diversas formas
para atingir a pretensão desejada, seja por usucapião, realização de escritura e
registro diretamente no cartório quando possível, ou através do procedimento de
Regularização Fundiária Urbana.
A pesquisa atual estará limitada a utilização da usucapião como forma de
regularização de imóveis, abordando os aspectos deste instrumento, suas limitações,
a forma como é usada e as espécies mais comuns, tendo a pesquisa respaldo na lei
e na doutrina.
O estudo também irá abordar de forma mais genérica a diferença da usucapião
para os demais instrumentos de regularização, determinando quando será mais
favorável a utilização da usucapião.
Outrossim, haverá abordagem do instrumento na forma judicial e extrajudicial
explicitando a diferença e procedimentos de cada uma.
 4

A pesquisa irá fixar alguns pontos e questionamentos que precisam ser

abordados, determinado por fim quais serão os propósitos e objetivos a serem
alcançados com o estudo.
Partindo deste pressuposto, analisará a possibilidade da utilização do instituto
da usucapião como instrumento para regularização de imóveis, bem como quais de
suas espécies são mais aproveitadas no âmbito da regularização imobiliária. Entender,
ainda, a distinção entre a usucapião e os demais meios de regularização fundiária e
em que situação utilizar cada uma de suas formas.
O presente artigo se sustenta no objetivo de dissertar acerca do instituto da
usucapião, de modo a compreender sua utilização quanto forma de regularização de
imóveis, trazendo uma abordagem relativa às principais diferenças entre o uso da
usucapião no presente contexto e a aplicação da REURB.
Versa, ainda, sobre as diversas espécies de usucapião e sua aplicação na
regularização imobiliária, além de discorrer sobre as hipóteses de utilização da
modalidade extrajudicial do referido instituto.

2 REFERENCIAL TEÓRICO

2.1 A USUCAPIÃO E SUA PECULIARIDADES

Primeiramente, é de suma importância entender o que de fato é a usucapião,

bem como os elementos que a compõem. Neste ponto, a doutrina define que a
usucapião se encontra nos modos de aquisição originária de propriedade,
desvinculada de relações jurídica com anterior titular.
Sendo assim, define Gagliano e Pamplona Filho (2021, p. 68) “A usucapião é
modo originário de aquisição da propriedade, mediante o exercício da posse pacífica
e contínua, durante certo período de tempo previsto em lei.”
Portanto, é imprescindível a junção de alguns elementos para o surgimento do
direito. Para Gagliano e Pamplona Filho (2021, p. 68) “Para que se configure, é
necessária a conjugação de três pressupostos: a) posse b) tempo; c) animus domini.”.
Neste passo a posse pode ser definida como domínio fático sobre a coisa,
possibilitando o exercício de fato dos direitos disponibilizados.
 5

No Direito Civil brasileiro foi adotada a teoria objetiva de Jhering, a qual

preconiza que a posse independe de detenção física da coisa, mas sim se o indivíduo
se comporta como se fosse o dono do bem
Assim define Luiz Antônio Scavone Junior:

Para Jhering, o direito subjetivo é o interesse juridicamente protegido. Sendo

assim, a posse é o exercício de fato dos poderes sobre a coisa. Portanto,
basta o corpus. Todavia, o corpus de Jhering não é a detenção física da coisa,
mas conduta de dono. O possuidor que não está com a coisa, mas age como
se dono fosse, exerce de fato poderes inerentes ao domínio porque tem
conduta de dono. Isso permite que a posse seja exercida de longe, sem a
necessidade de detenção física da coisa. (SCAVONE JUNIOR, p. 497, 2014)

Ainda assim, não basta apenas que haja a posse, mas sim que esta seja mansa
e pacífica, proveniente da omissão do proprietário na defesa de sua posse.
Portanto, embora haja clandestinidade ou violência para a obtenção da posse,
ocorrendo cessamento desta, e a inercia do proprietário em requer a posse
novamente, será possível ocorrer a posse ad usucapionem.
Para Venosa (2021, p. 192) “Premia-se aquele que se utiliza utilmente do bem,
em detrimento daquele que deixa escoar o tempo, sem dele utilizar-se ou não se
insurgindo que outro o faça, como se dono fosse.”
Partindo para o segundo pressuposto temos o indispensável lapso temporal
como elemento que fundamenta a figura da usucapião. Cabe ressaltar que esse
elemento varia de acordo com a espécie de usucapião a ser utilizada, entretanto, deve
se considerar que a contagem do tempo será ininterrupta.
Por fim o terceiro elemento é definido como animus domini, que basicamente
pode ser definido como intenção do possuidor de agir como se dono fosse.
Desse modo, conforme pautado por Bueno e Oliveira Neto, “Em particular, essa
prova tem especial relevância para a demonstração do animus domini. Quem paga
imposto territorial e taxas incidentes sobre imóvel revela aparência de dono.” (BUENO,
Cassio Scarpinella, e OLIVEIRA NETO, Olavo de, 2017, p.38).
Ou seja, cumpre o requisito quem usufruiu do bem, mas ao mesmo tempo zelou
por ele e cumprindo os deveres legais, como por exemplo no pagamento dos tributos
devidos. Vale lembrar que haverá ressalvas para tal animo de dono, como por exemplo
no caso da locação ou do comodatário.
 6

Cabe ressaltar que nem todos os imóveis poderão ser objeto de usucapião
como é o caso dos bens públicos, como é expressamente determinado no parágrafo
único do artigo 191 da Constituição Federal “Os imóveis públicos não serão adquiridos
por usucapião” (BRASIL, 1988).
Portanto, a configuração dos três elementos, apesar de imprescindíveis, podem
não ser o suficiente para a configuração da usucapião, devendo ser levado em
consideração a origem do imóvel usucapido.

2.2 DAS PRINCIPAIS ESPÉCIES DE USUCAPIÃO

A primeira espécie a ser tratada é a usucapião extraordinária, seu texto legal

se encontra no artigo 1.238 do Código Civil. Nesta espécie o interessado terá que
manter a posse, claramente sem interrupção e tão pouco oposição, pelo lapso
temporal de no mínimo 15 (quinze) anos, sendo esta rural ou urbana. No entanto, tal
prazo poderá ser reduzido para 10 (dez) anos caso o indivíduo estabeleça moradia no
local ou realize obras de caráter produtivo (BRASIL, 2002).
Vale ressaltar que, apesar do lapso temporal ser maior do que nas outras
espécies, neste caso não haverá a necessidade de apresentação de título ou boa-fé
do adquirente, ou seja, mesmo sem um possível contrato de compra e venda o
interessado terá direito de requerer seu direito.
Nesse passo, como é possível extrair do texto legal, o título surgirá através da
sentença, possibilitando o registro do imóvel no cartório, adquirindo, portanto, a
propriedade também.
De outro modo, na usucapião ordinária, conforme o artigo 1.242 do Código Civil,
haverá redução do tempo de posse para 10 anos, podendo cair para 05 anos caso o
imóvel tiver sido adquirido de forma onerosa e registrado em cartório, mas que, no
entanto, esse registro tiver sido cancelado posteriormente, além da realização de
investimentos ou estabelecimento de moradia no imóvel (BRASIL, 2002).
Além dos pressupostos principais já citados anteriormente, dependerá também
de mais dois elementos essenciais, sendo estes o justo título e boa-fé.
O justo título pode ser definido como um documento que possui capacidade de
transferir o domínio sobre o bem, porém, por um algum vício intrínseco, há
 7

impedimento na transmissão. Um exemplo corriqueiro é a realização de compra e

venda de imóveis, cujo valor ultrapasse trinta salários mínimos sem a confecção de
escritura pública conforme os ditames do artigo 108 do Código Civil:

Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade

dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação
ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o
maior salário mínimo vigente no País (BRASIL, 2002).

Usualmente, aqueles que utilizam o instituto da usucapião como forma de

regularização de imóveis já possuem um título, ainda que eivado por um vício na sua
constituição, mas que demonstra de fato a existência de uma relação jurídica, como
exemplo os famosos “contratos de gaveta”.
É fato que muitos negócios jurídicos são realizados de forma diversa a tratada
em lei, majoritariamente devido à ausência de conhecimento ou pela simplicidade
daqueles que estão negociando.
Neste caso a boa-fé, pautada pela real intenção dos pactuantes, torna-se
elemento imprescindível para a validação desses negócios, conforme as definições
de Gagliano e Pamplona Filho (2021, p. 32):

Nessa perspectiva socializante, e até mesmo sob a influência do princípio da

boa-fé, um “recibo”, documento tão comum, especialmente nas relações
negociais travadas entre pessoas mais humildes em nosso país, poderia ser
considerado um justo título para efeito de firmar a presunção de boa-fé.

Sendo assim, mesmo que o título que ateste a realização de um negócio

jurídico não seja legalmente válido, através do procedimento de usucapião ordinário,
comprovada a boa-fé do título, será possível obter de fato a propriedade sobre o bem.
Em seguida temos a usucapião constitucional urbana e rural. Na espécie rural,
conforme o artigo 191 da Constituição Federal e artigo 1.239 do Código Civil, deverão
ser analisados os pressupostos principais de posse mansa e pacífica, tempo de 05
(cinco) anos ininterruptos e animus domini, além dos pressupostos adicionais sendo
estes, imóvel em zona rural, com tamanho que não ultrapasse os 50 (cinquenta)
hectares, tornar a terra produtiva e estabelecer moradia nela, bem como o autor da
demanda não ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural (BRASIL, 2002). Essa
 8

espécie por mais que tenha mais requisitos que as demais, caso preenchidos, pode
ser uma via mais célere para adquirir a propriedade sob o imóvel.
Dessa forma, a espécie urbana, tratada especificamente nos artigos 183 da
Constituição Federal e 1.240 do Código Civil, garante ao possuidor que mantiver a
posse durante o período de 05 (cinco) anos, com o objetivo de estabelecer moradia,
o direito de usucapir imóvel urbano com até 250 (duzentos e cinquenta) metros
quadrados, desde que não possua outro imóvel urbano ou rural (BRASIL, 1988).
Ambas as espécies de usucapião constitucional apesar dos requisitos extras
podem servir para o intuito de regulação dos imóveis em casos onde não houver o
justo título, ou até mesmo no intuito de reduzir o tempo de espera para poder ingressar
com a demanda.
Por fim, existem as espécies de usucapião coletivo – utilizado para criar um
condomínio entre moradores de baixa renda sob uma área de até 250 (duzentos e
cinquenta) metros quadrados – e a usucapião urbano por abandono do lar – em
situações em que o ex-cônjuge abandonar o lar. Estas espécies são mais específicas,
mais dependentes de elementos específicos e geralmente não servirão como mero
propósito de regularização de imóveis.
É imprescindível que, em qualquer espécie, seja feito o pedido para que seja
declarado o domínio do interessado sobre a área do imóvel, servindo a sentença como
título hábil para poder finalmente realizar o registro junto ao cartório de registro de
imóveis, adquirindo, portanto, a propriedade do imóvel.

2.3 DA USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL

O Código de Processo Civil de 2015 trouxe importantes acréscimos e

alterações para o instrumento processual jurídico. Uma das alterações foi realizada
diretamente na Lei de Registros Públicos, especificamente no artigo 216-A,
possibilitando assim a realização de usucapião de forma administrativa de forma geral.
Assim define o artigo 216-A da Lei de Registros Públicos:

Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento

extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o
cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel
 9

usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado

(BRASIL, 1973)

A instituição da usucapião de forma extrajudicial representa um grande avanço

para a celeridade processual e desafogamento do sistema judiciário brasileiro,
seguindo a proposta do Código de Processo Civil de 2015 no desenvolvimento de
soluções menos litigiosas e que dependem menos do judiciário padrão.
Segundo Brandelli (2015, p. 16):

No caso da usucapião, salvo as hipóteses em que houver lide instaurada, a

desjudicialização não só́ é constitucional e possível juridicamente, como é
recomendável, como forma de tirar do Poder Judiciário matéria que não lhe é
essencialmente afeta, colaborando assim para reduzir sua sobrecarga,
logrando-se maior celeridade com igual nível de segurança jurídica.

Outrossim, no tocante a regularização fundiária, a forma administrativa da

usucapião se demonstra um excelente instrumento para solução desta questão,
considerando que é comum que estas demandas com este objetivo não tenham
interesse em litigar sobre direito possessório sob o imóvel, mas sim apenas regularizá-
lo, sem haver contestação de qualquer possível interessado.
Cabe ressaltar que a solução extrajudicial é válida para todas as espécies de
usucapião, devendo apenas ser observados os requisitos principais e especiais de
cada espécie, além, é claro, das condições e documentos impostos pelo artigo 216-A
da Lei de Registros Públicos.
Ainda, o instituto extrajudicial prevê, em casos em que for rejeitada ou não
houver cabimento do uso na forma administrativa, a possibilidade de se pleitear
judicialmente a usucapião, não afastando a judicialização necessária, ou ainda,
havendo qualquer impugnação, a remessa dos autos para o juízo competente, a fim
de evitar a morosidade processual.
Neste passo, narra Souto, et al. (2021, p.160)

Se algum dos titulares dos direitos reais, o poder público ou possíveis

interessados impugnarem o pedido de reconhecimento extrajudicial de
usucapião, o oficial de registro de imóveis remeterá os autos ao juízo
competente da comarca da situação do imóvel.
 10

Por fim, imperioso ressaltar que independentemente do tipo de usucapião, seja

ele judicial ou extrajudicial, a natureza da sentença na ação de usucapião é
meramente declaratória e não constitutiva, conforme Brendelli (2015, p. 25) “A
natureza jurídica da sentença que reconheça a aquisição é meramente declaratória
do direito adquirido, e não constitutiva. Visa apenas possibilitar a aquisição de um
título para o registro”.
Portanto, é importante que o interessado após a sentença que declara o
domínio requeira o registro do imóvel no respectivo cartório de registro civil, podendo
inclusive requerer que seja expedido mandado para tanto.
A importância do registro define-se para Brandelli (2015, p.27):

Assim, sem um meio eficaz de publicidade imobiliária, não se terá́ um efetivo

direito real sobre o imóvel, oponível a terceiros, uma vez que estes o
desconhecerão; poder-se-á́ chamar de direito real, mas em verdade não o
será́ , ou não o será́ em sua plenitude, por encontrar sérias restrições jurídicas
decorrentes da ignorância de sua existência por terceiros.

Nesse passo, a publicidade definida pelo registro dá ao imóvel eficácia erga

omnes, definindo o real proprietário, possibilitando o pleno uso, e ainda o protegendo.

2.4 DAS DIFERENÇAS ENTRE A REURB E A USUCAPIÃO

A lei 13.465/2017, mais conhecida como Lei da Regularização Fundiária

Urbana (REURB), provém de Medida Provisória e substituiu a antiga Lei nº
11.977/2009.
Na antiga legislação, a responsabilidade de processar notificações e
impugnações ficava à encargo do registrador de imóveis, tendo este que solucionar
determinados conflitos através de mediação e conciliação. Com a edição da nova Lei,
esta tarefa foi redesignada ao município – por meio de Câmaras de Prevenção e
Resoluções Administrativas –, originando novos conceitos e noções para a
regularização fundiária no país com a clara tentativa de ampliar a aplicação do direito
constitucional à moradia, bem como, de solucionar de um antigo problema no Brasil:
a ausência de políticas públicas urbanísticas.
O artigo 9º da Lei 13.465/2017 define que:
 11

Ficam instituídas no território nacional normas gerais e procedimentos

aplicáveis à Regularização Fundiária Urbana (Reurb), a qual abrange
medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais destinadas à
incorporação dos núcleos urbanos informais ao ordenamento territorial
urbano e à titulação de seus ocupantes (BRASIL, 2017).

Nesse passo, a lei estabelece objetivos a serem observados na aplicação da

regularização fundiária proposta pela lei, tais como a organização da prestação dos
serviços públicos nos locais, aplicação dos princípios constitucionais, garantir os
direitos sociais principalmente as populações de baixa renda e desencorajar a criação
de novos conjuntos urbanos informais (BRASIL, 2017)
Imperioso ressaltar a importância da aplicação de políticas de reestruturação
urbanística na garantia da infraestrutura necessária para a manutenção da vida
humana, tais quais água, energia, saneamento básico, entre outros, bem como para
o melhoramento da qualidade de vida dos cidadãos, além de garantir a segurança civil
contra desastres causados por loteamentos e ocupações clandestinas, como por
exemplo deslizamentos de terra.

Em outras palavras, a regularização fundiária é um instrumento de

intervenção estatal no parcelamento irregular realizado em área de terra
pública ou privada com a finalidade de garantir à pessoa ou entidade familiar
o acesso à moradia digna e segura, devidamente titulada, em local dotado
dos equipamentos urbanos e meio ambiente sustentável (LOUREIRO, 2017,
p. 879).

Ainda assim, existem duas modalidades mais comuns de REURB, a de

interesse social, conhecida como REURB-S, e a de interesse específico, definida
como REURB-E.
Segundo Fernanda R. Souto, et al.:

A regularização fundiária de interesse social objetiva a formalização de

assentamentos irregulares ocupados por população de baixa renda. Já a
regularização fundiária de interesse específico é aquela que não tem
interesse social, por exemplo, a moradia de pessoas que não são de baixa
renda ou a ocupação para finalidade industrial (SOUTO, Fernanda R., et al.,
p. 165, 2021)

Em vista disso, é possível pautar consideráveis diferenças entre o instituto da

usucapião em face da Lei 13.465/2017. Por exemplo, na REURB não é necessário
 12

que o imóvel do qual se busca a regularização seja, efetivamente, destinado à moradia,

conforme versa Flávio Tarturce:

na política de Regularização Fundiária Urbana, em qualquer uma das duas

modalidades, os Municípios e o Distrito Federal poderão admitir o uso misto
de atividades como forma de promover a integração social e a geração de
emprego e renda no núcleo urbano informal regularizado. Assim, não há a
exigência de que o imóvel seja utilizado apenas para a moradia, sendo
possível também a presença de uma pequena atividade comercial ou
empresarial na área, visando a uma ocupação que atenda à finalidade
coletiva (TARTURCE, Flávio, p. 319, 2022).

Destarte, os interessados na ação de usucapião sempre serão aqueles que

buscam declarar a posse sob determinado imóvel, atuando como se proprietário fosse.
Em contrapartida na regularização fundiária proposta pela Lei 13.465/2017, é
possível encontrar no artigo 14 o rol de legitimados para requerer a REURB, incluindo
o poder público, entidades administrativas, organizações sociais, proprietários, a
Defensoria Pública, o Ministério Público, entre outros (BRASIL, 2017).
Outra diferença substancial é no prazo estabelecido para requerer a usucapião,
que pode variar a depender da espécie, considerando ainda que, salvo a usucapião
extrajudicial, o procedimento dependera de uma demanda judicial.
Diferente da REURB, onde o prazo não é um requisito para a procedência da
regularização, tão pouco dependera da abertura de demanda, mas na realidade a
aprovação dependera de um estudo e projeto urbanístico, realizado por profissionais
habilitados, envolvendo os órgãos competentes.
Por fim, vale ressaltar a importância de ambos os institutos na garantia ao
direito à moradia, atenuando um problema crônico e antigo, causado pela ausência
de políticas públicas e pela desigualdade social, tendo a usucapião um caráter mais
relacionado a interesses particulares enquanto a REURB um caráter mais social, no
desenvolvimento de projetos que abrangem uma população ou grupo social que muita
das vezes se encontram mais marginalizados.

3 METODOLOGIA

Destarte, a pesquisa terá como intuito discutir sobre as questões abarcadas

pelo tema, difundindo conhecimento sobre o assunto e obtendo dados importantes
 13

para a discursão. Na definição de Gil (2022, p.17) “Pode-se definir pesquisa como o
procedimento racional e sistemático que tem como objetivo fornecer respostas aos
problemas que são propostos”.
Considerando os diversos meios de pesquisas possíveis no meio acadêmico,
o presente estudo utilizara a pesquisa exploratória no intuito de definir e compreender
o objeto estudado na presente pesquisa.
Seguindo esta lógica define Gil (2022, p.42) “As pesquisas exploratórias têm
como propósito proporcionar maior familiaridade com o problema, com vistas a torná-
lo mais explícito ou a construir hipóteses”.
Neste passo, este método utilizará materiais que já se tornaram públicos e
foram utilizados em pesquisas anteriores, no intuito de acumular o máximo de
informação relevante sobre o tema.
Outrossim, o estudo utilizará também como método a pesquisa bibliográfica,
empregando a coleta de informações através de dados já processados, bem como de
materiais já publicados.
Neste passo acerca da pesquisa bibliográfica define Gil (2022, p.44):

A pesquisa bibliográfica é elaborada com base em material já publicado.

Tradicionalmente, essa modalidade de pesquisa inclui ampla variedade de
material impresso, como livros, revistas, jornais, teses, dissertações e anais
de eventos científicos.

Em se tratando das fontes, existem as primárias e as secundárias, que são

definidas da seguinte forma segundo Lakatos e Marconi:

a) Fontes primárias: dados históricos, bibliográficos e estatísticos;

informações, pesquisas e material cartográfico; arquivos oficiais e
particulares; registros em geral; documentação pessoal (diários,
memórias, autobiografias); correspondência pública ou privada etc.
b) Fontes secundárias: imprensa em geral e obras literárias. (LAKATOS e
MARCONI, 2021, p. 176).

Sendo assim, de acordo com a definição, serão utilizadas na presente pesquisa

as fontes secundárias, considerando a grande utilização de materiais literários e de
imprensa em geral que possuem abundância de informações, facilitando a obtenção
de dados que podem ser agregados ao estudo.
 14

Ademais, o presente trabalho é realizado através dos diversos meios existentes

a fim de possibilitar seu entendimento, assim como sua análise e interpretação,
admitindo que o autor redescubra o assunto e modifique determinados pontos,
destarte, tendo natureza básica, já que a abordagem do tema é feita de forma
qualitativa, conforme dispõe Antônio Carlos Gil:

É o que ocorre quando se busca, por exemplo, conhecer a essência de um

fenômeno, descrever a experiência vivida de um grupo de pessoas,
compreender processos integrativos ou estudar casos em profundidade. O
que se busca com a pesquisa qualitativa é, mediante um processo não
matemático de interpretação, descobrir conceitos e relações entre os dados
e organizá-los em um esquema explicativo (GIL, Antonio C., 2021, p. 15).

Portanto, o presente artigo é estruturado em formato de pesquisa exploratória

bibliográfica qualitativa, considerando fontes primárias e secundárias.

4 RESULTADOS E DISCUSSÃO

Uma vez que existem diversos artigos e pesquisas concernente ao tema

proposto, presente artigo encontrou alguns resultados no que diz respeito à Usucapião
como forma de regularização fundiária.
A maioria das doutrinas utilizam a usucapião como resposta àqueles que
possuem o domínio decorrente da posse prolongada, mas não possuem, de fato, o
direito à estabilidade de propriedade. Apesar de ser de “fácil acesso”, os processos
judiciais são extensos e, por vezes, desgastante, contudo, preenchidos os requisitos,
têm-se a possibilidade da usucapião extrajudicial que uniria a praticidade do processo
de usucapião com a celeridade de um processo extrajudicial em cartório.
Em contrapartida, foi analisada a Lei de Regularização Fundiária (REURB),
também como forma de aquisição de propriedade, porém, as fontes de pesquisas,
apesar de entenderem a importância desta, reconhecem que a REURB tem mais
caráter mais social, ou seja, é uma forma que o Estado encontrou para regularizar
alguns imóveis e conferir dignidade às pessoas, não somente com o direito à moradia,
mas também podendo regulamentar imóveis que não servem de moradia.
 15

Desse modo, em análise às pesquisas, pode-se confirmar ser o Instituto da

Usucapião um dos modos mais práticos e utilizados para regularização de imóveis no
Brasil.

5 CONSIDERAÇÕES FINAIS

Conforme foi abordado no presente artigo, frente à impossibilidade de

regularização imobiliária por meio de escritura pública, a usucapião se destaca como
meio alternativo que melhor permite a realização desta regularização.
Cabe destacar que o contexto histórico-social nacional nunca ostentou
equilíbrio e justiça quanto à divisão territorial e fiduciária, sendo este tema recorrente
em discussões políticas e sociais. Tal problemática teve início no Brasil colonial e foi
potencializada pela massa dominadora dos colonialistas que marginalizaram os povos
nativos e a mão de obra escrava que trouxeram consigo, sendo esta última
componente fundamental do sistema econômico-financeiro adotado no território
nacional por um longo período.
A Lei Áurea, editada em 1888, tornou livres os escravos, mas não se atentou
em possibilitar que estes fossem proprietários de imóveis, além de, também, ser
ausente quanto a outras políticas necessárias para a inserção digna e correta desses
na sociedade. Dito isso, o processo de urbanização massiva e sem planejamento
ocorrido a partir da década de 1930 serviu como agravante deste problema.
Uma considerável parcela dos imóveis brasileiros encontra-se em situação de
irregularidade causada pela ignorância quanto aos procedimentos adotados. Esta
problemática também pode ser explicada pelo desinteresse das partes, que preferem
a atecnia e a ilegalidade – no momento da realização do negócio – quando optam por
realizá-lo de forma diversa da prevista em lei, motivadas por uma falsa ideia de
simplicidade.
Conforme demonstrado, essas atitudes podem vir a ocasionar diversos
problemas jurídicos ao longo do tempo, afetando, por exemplo, a venda do imóvel ou,
ainda, obstando o financiamento para construção ou reforma do mesmo. Além disso,
acaba por prejudicar a aplicação de políticas urbanísticas nos municípios.
 16

Mediante a situação fundiária, algumas soluções se apresentam, contudo, viu-

se como viáveis a utilização do Instituto da usucapião e a REURB.
A Usucapião, que se destaca como meio mais simples de regularização de
propriedade fiduciária, é forma de aquisição originária de propriedade, desde que
preenchidos os requisitos legais, quais sejam: o exercício da posse pacífica e contínua,
o decurso de determinado período de tempo e o animus domini. Se divide, ainda, em
algumas espécies: Ordinária, extraordinária, constitucional urbana e rural, usucapião
coletiva e a usucapião urbana por abandono do lar, além, é claro, da usucapião
extrajudicial.
Cada espécie de Usucapião possui especificações, mas todas servem ao
mesmo propósito: adquirir propriedade. É por esse motivo que tal instituto é viável
para a regularização fundiária, pois, apesar de serem longos os dissídios judiciais, o
processo judicial é simples. Além do mais, obedecidos os requisitos, pode-se, ainda,
optar pela via extrajudicial. Em qualquer que seja a espécie, ao final do processo tem-
se declarado o domínio sobre a área do imóvel e serve a sentença como título para
realizar registro junto do cartório de registro de imóveis.
Ainda, este artigo demonstrou que existe outra possibilidade comum de
aquisição de propriedade, qual seja, a Lei da Regularização Fundiária Urbana
(REURB). Uma forma de intervenção estatal, a REURB pode ser aplicada em
propriedades públicas ou privadas e tem como finalidade de possibilitar a moradia
digna e promover a integração social no núcleo urbano informal regularizado, ou seja,
na REURB não é necessário que o imóvel do qual se busca a regularização seja,
efetivamente, destinado à moradia.
De início, restou demonstrado alguns pontos de diferenças entre a Usucapião
e a REURB. Primeiramente, cumpre destacar que os interessados na ação de
usucapião sempre serão aqueles que desejam declarar a posse sob determinado
imóvel, como se proprietário fossem, enquanto que na regularização fundiária
proposta pela Lei 13.465/2017, o rol de legitimados inclui o poder público, as entidades
administrativas, bem como os proprietários, entre outros.
Ainda, existe diferença no que confere à questão dos prazos para requerimento
da REURB e da Usucapião. Na REURB não fica estabelecido prazo nenhum como
requisito para a regularização e, ademais, não depende de demanda judicial, mas sim
 17

de aprovação de projeto urbanístico. Já no Instituto da Usucapião este prazo varia de

acordo com a espécie e é necessário que seja demandada ação judicial – salvo na
usucapião extrajudicial – como procedimento.
Deve-se destacar um ponto importante, ainda: Usucapião não pode ter como
alvo um bem público enquanto na REURB isto é permitido.
Portanto, o presente trabalho – frente os requisitos e diferenças entre REURB
e a Usucapião – demonstrou a importância de ambos os institutos para fins de garantia
ao direito à moradia, atenuando um problema crônico e antigo que foi causado por
políticas públicas desiguais, tendo a usucapião um caráter mais relacionado a
interesses particulares enquanto que a REURB possui caráter mais social.
Desse modo, é possível entender que existem diversas formas de
regularização fundiária, variando a depender do caso concreto ou do interesse da
parte. Não sendo a escritura pública viável, resta ao interessado recorrer a formas
diversas para regularizar o imóvel.
Posto isso, chegou-se à conclusão de que a Usucapião é o modo mais simples
e “prático” de regulamentação fundiária quando não se tem acesso aos documentos
formais e, consequentemente, ao Registro Público.

6 REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS

BRANDELLI, Leonardo. Usucapião administrativa: De acordo com o novo código de

processo civil. 1ª edição. São Paulo – SP. Editora Saraiva, 2015. 9788502637009.
Disponível em: https://integrada.minhabiblioteca.com.br/#/books/9788502637009/.
Acesso em: 09 mai. 2022.

BRASIL. Constituição (1988). Constituição da República Federativa do Brasil de 1988.

Brasília – DF. Senado Federal: Centro Gráfico, 1988. Disponível em:
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/constituicao/constituicao.htm.Acesso em: 27 abr.
2022

BRASIL. Lei 13.465/2017, de 11 de julho de 2017. Dispõe sobre a regularização

fundiária rural e urbana. Brasília – DF. Diário Oficial da União, 2017. Disponível em:
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2017/lei/l13465.htm. Acesso em:
15 out. 2022.

BRASIL. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Brasília – DF.
Diário Oficial da União, 2002. Disponível em:
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm. Acesso em: 02
mai. 2022.
 18

BUENO, Cassio S.;OLIVEIRA NETO, Olavo. Enciclopédia Jurídica da PUCSP. Tomo

III: Processo Civil. São Paulo – SP. Pontifícia Universidade Católica de São Paulo,
2017.

DOS SOUTO, Fernanda R.; REIS, Anna Carolina Gomes; GIACOMELLI, Cinthia
Louzada F.; et al. Registro de Imóveis e Gestão Patrimonial. [Digite o Local da Editora]:
Grupo A, 2021. E-book. ISBN 9786556901596. Disponível em:
https://integrada.minhabiblioteca.com.br/#/books/9786556901596/. Acesso em: 05
nov. 2022.

GAGLIANO, Pablo S.; FILHO, Rodolfo Mário Veiga P. NOVO CURSO DE DIREITO
CIVIL – VOL. 5 - DIREITOS REAIS. 3ª edição. São Paulo – SP. Editora Saraiva, 2021.
9786555592573. Disponível em:
https://integrada.minhabiblioteca.com.br/#/books/9786555592573/. Acesso em: 11 abr.
2022.

GIL, Antonio C. Como Elaborar Projetos de Pesquisa. 7ª edição. Barueri – SP. Grupo
GEN, 2022. 9786559771653. Disponível em:
https://integrada.minhabiblioteca.com.br/#/books/9786559771653/. Acesso em: 09
abr. 2022.

GIL, Antonio C. Como Fazer Pesquisa Qualitativa. [Digite o Local da Editora]: Grupo
GEN, 2021. 9786559770496. Disponível em:
https://integrada.minhabiblioteca.com.br/#/books/9786559770496/. Acesso em: 10 jun.
2022.

LAKATOS, Eva M. Fundamentos de Metodologia Científica. 9ª edição. Rio de Janeiro

– RJ. Grupo GEN, 2021. 9788597026580. Disponível em:
https://integrada.minhabiblioteca.com.br/#/books/9788597026580/. Acesso em: 10
abr. 2022.

LOUREIRO, Luiz Guilherme. Registros Públicos: Teoria e Prática. 9. ed. Salvador:

Juspodivm, 2018.

SCAVONE JUNIOR, Luiz Antonio. Direito imobiliário: teoria e prática. 7ª edição. Rio
de Janeiro - RJ: FORENSE, 2010. 9788530954468.

TARTUCE, Flávio. Direito Civil: Direito das Coisas. v.4. [Digite o Local da Editora]:
Grupo GEN, 2022. E-book. ISBN 9786559643486. Disponível em:
https://integrada.minhabiblioteca.com.br/#/books/9786559643486/. Acesso em: 18
out. 2022.

VENOSA, Sílvio de S. Direito Civil - Direitos Reais - Vol. 4. 21ª edição. São Paulo –
SP. Grupo GEN, 2021. 9788597027211. Disponível em:
https://integrada.minhabiblioteca.com.br/#/books/9788597027211/. Acesso em: 15 abr.
2022.