ÉTICA E DIREITO

IMOBILIÁRIO

Caroline Teixeira Barbosa / Leonardo Gomes de Aquino

Unidade 2
Unidade 2| Introdução

Esta unidade tem o objetivo geral de

discorrer acerca do direito da
propriedade imobiliária. O direito
imobiliário se encontra vinculado ao
direito civil, em especial ao direito das
obrigações e os direitos reais. Vamos
estudar o direito da propriedade
imobiliária, observando os seguintes
pontos: propriedade e direitos reais,
Figura 1 – Direito de Propriedade
dúvida registral e retificação do Fonte: Pixabay
registro imobiliário, ação de
desapropriação, ação reivindicatória.
Unidade 2| Objetivos

1. Compreender o conceito de propriedade e direitos reais, à luz da

legislação em vigor e dos princípios constitucionais.
2. Discernir sobre os principais aspectos da dúvida registral, aplicando o
rito processual da retificação do registro imobiliário.
3. Aplicar as prerrogativas legais da ação de desapropriação, bem como
suas consequências.
4. Avaliar os principais aspectos e aplicar a previsão legal às ações
reivindicatórias de bens patrimoniais imobiliários.
1. Direito da propriedade imobiliária

A expressão “Direito”, em sentido

amplo e geral, consiste na técnica
da coexistência humana, ou seja, a
técnica visa possibilitar a
coexistência entre sujeitos (pessoas
naturais, pessoas jurídicas e entes
despersonificados).

Figura 2 – Propriedade imobiliária

Fonte: Pixabay
O Direito se concretiza pela criação de normas, que podem ser criadas
pelo Poder Legislativo (federal, estadual, distrital e/ou municipal) e
também pelos sujeitos por meio de negócios jurídicos, denominado de
contrato.
É de ressaltar que o Direito é composto de normas gerais e especiais e
princípios, entre os quis podemos apontar os princípios da propriedade
plena e da função social.
O Direito pode ser dividido em diversas formas: (a) direito positivo X
direito natural; (b) direito escrito X direito costumeiro; (c) direito público X
direito privado; (d) direito material X direito processual; além da divisão
dos ramos do direito, como civil, penal, empresarial, tributário,
processual, entre outros.
Direito real x direito obrigacional (direito pessoal)

O direito obrigacional corresponde

à relação jurídica entre credor e
devedor, com objeto uma
obrigação de dar, fazer ou não
fazer, enquanto o direito real
corresponde ao poder de
soberania jurídica entre o titular
(sujeito ativo) e a coletividade, no
qual o objeto é o dever da
coletividade (sujeito passivo)
respeitar o direito real do titular.
Figura 3 – Direito obrigacional e direito real
Fonte: Elaborada pelo autor (2021).
Segundo a teoria personalista do direito real, a relação jurídica é entre
sujeitos, sendo que há uma obrigação passiva universal e uma relação
entre o sujeito e a coisa que prevalece em relação a toda a coletividade
inserida na sociedade. Já no direito obrigacional (direito pessoal), o
sujeito passivo da relação é determinado ou determinável, ou seja,
sabemos exatamente quem é devedor de uma dívida.
A propriedade é um fato socioeconômico universal. Entre os primitivos,
havia tanto a propriedade coletiva como a propriedade individual.
A Constituição Federal de 1988 abaliza que a propriedade é um direito
fundamental, ao dispor no art. 5º: “XII – é garantido o direito de
propriedade”, que está condicionado à função social da propriedade,
conforme o art. 5º “XXIII - a propriedade atenderá a sua função social”
(BRASIL, 1988, on-line).
Quanto ao domínio do ponto de vista jurídico, cumpre desde logo
salientar as duas acepções do direito de propriedade. Em sentido lato, o
domínio incide tanto sobre bens corpóreos (tangíveis) como nos bens
incorpóreos (intangíveis). Para resolver o dilema conflitual entre as
expressões, podemos utilizar o método bifásico, que corresponde a
observar a propriedade pelos aspectos interno e externo.
Os elementos são usar, gozar, dispor e reivindicar. Quando todos
estiverem presentes em um único sujeito, teremos a propriedade plena,
inclusive em caso de o sujeito ser casado, pois, nesse caso, haverá uma
copropriedade.
A propriedade, por ser um direito real pleno, poderá ser adquirida de
forma originária ou derivada. A forma originária ocorrerá sempre que o
titular anterior não realizar a sua transferência, como ocorre com a
usucapião.
2. Dúvida registral e retificação do registro
imobiliário

A denominação registro de imóveis

(registro imobiliário) é atribuída ao
ofício público (cartório de imóveis),
o qual compete a atribuição de
promover o registro da propriedade
imobiliária e demais direitos reais,
de forma a assegurar o direito real
aos respectivos titulares que sobre
ela incidir.
Figura 4 – Dúvida Registral
Fonte: Pixabay
A expressão “matrícula do imóvel” é um ato de registro, o qual acarreta a
individualização do bem imóvel, possuindo um elemento importante que
é um predicado do domínio proveniente da transcrição original.
Assim, a expressão “matrícula do imóvel” equivale à inscrição do imóvel e
acarreta a publicidade de existência do direito real em nome do sujeito
como sendo o primeiro registro, que ocasiona a origem inicial da
individualidade do imóvel.
A expressão averbação ou averbamento corresponde ao ato de anotar,
em um assentamento ou documento antecedente, fato que modifique ou
alargue as informações do mesmo documento ou assento.
O registro imobiliário é exclusivo ou privativo dos oficiais responsáveis
pelos direitos reais, mas é possível, em comarcas menores, que os
tabeliões cumulem funções com outras serventias.
Síndrome de beliche dominial

Uma situação interessante

apresentada pela doutrina do
direito registral é a denominada
“síndrome de beliche dominial”,
que corresponde à existência de
títulos contraditórios versando
sobre o mesmo bem imóvel que
se sobrepõem, ou seja, o mesmo
terreno ou parte dele registrado Figura 5 –Títulos contraditórios
Fonte: Pixabay
com duas ou mais matrículas.
As demarcações das terras podem também podem advir de decisões
judiciais, como ações de demarcações, inventários, aquisição por hasta
pública ou até mesmo usucapião, que, se não bem analisadas, podem
acarretar o mesmo problema de superposições de direitos imobiliários
acerca da exata localização do direito imobiliário.
Se o apresentante do documento, título ou papel insistir no ato de
registro ou no de averbação, deverá o ato ser lavrado.
É possível que o tabelião (oficial) solicite a complementação de
documentos, o que pode ser denominado de “exigência a ser satisfeita”,
devendo, para tanto, apresentá-la por escrito ao interessado.
3. Ação de desapropriação

A desapropriação é perda
compulsória (sem vontade do
titular) de um bem particular ou
público (corpóreo ou incorpóreo)
por determinação do poder
público (ato administrativo
formal) que determina a
expropriação da coisa,
normalmente por meio de
pagamento de indenização.
Figura 6 – Ação de desapropriação
Fonte: Pixabay
A desapropriação é a transferência de propriedade particular para o
poder público de forma compulsória. A transferência desse bem tem que
ser motivada por uma clara necessidade ou utilidade pública ou um
interesse social que demonstre tal necessidade.
Por um lado, a norma protege a propriedade, gerando a sua inviolável,
tendo em vista o seu caráter constitucional (direito fundamental), pois é
assegurado a qualquer sujeito. Por outro lado, o Estado, por meio da
legislação, institui prioridades públicas, econômicas e sociais, cujo
interesse sobrepõe ao particular. Ou seja, estando em conflito um direito
privado e um direito público, em regra, sobrepõe-se o direito público.
O ato de desapropriar acompanha o pagamento de indenização ao
proprietário, como podemos ver no art. 5º, XXIV da Constituição Federal:
“a lei estabelecerá o procedimento para desapropriação por necessidade
ou utilidade pública, ou por interesse social, mediante justa e prévia
indenização em dinheiro, ressalvados os casos previstos nesta
Constituição” (BRASIL, 1988, on-line).
Regulamentação da desapropriação

A Constituição Federal de 1988

restringiu a aplicação do instituto
da desapropriação, cujo art. 184
determinou que a desapropriação
por interesse social compete
exclusivamente à União se o
imóvel for para a reforma agrária.

Figura 7 – Desapropriação
Fonte: Pixabay
A Lei nº 8.629/1993 trata da regulamentação dos dispositivos
constitucionais relativos à reforma agrária. Por isso, se o imóvel rural não
adimplir a função social, estará passível de desapropriação.
Para a verificação do adimplemento da função social, é necessário
observar as regras da Lei Complementar nº 76/1993 e do Decreto nº
12.250/1997.
A desapropriação não é um confisco da propriedade, mas um modo de
transferência forçada, derivada de um ato administrativo unilateral e
declaratório do poder público, no qual o bem vem a integrar o patrimônio
público. No caso da desapropriação judicial indireta, vem integrar o
patrimônio do particular, mediante uma decisão judicial.
O ato de desapropriar é oriundo do Estado, ou seja, o Estado extingue a
propriedade de determinado indivíduo sobre o bem, mediante o
pagamento de indenização. Contudo, no Código Civil, a desapropriação
aparece no § 3º do art. 1.228: “o proprietário pode ser privado da coisa,
nos casos de desapropriação, por necessidade ou utilidade pública ou
interesse social, bem como no de requisição, em caso de perigo público
iminente” (BRASIL, 2002, on-line).
4. Ação reivindicatória

A ação reivindicatória ou ação de

reivindicação é uma ação real
petitória imprescritível, que
compete ao sujeito titular do
direito real pleno (propriedade)
ou semipleno de uma coisa,
contra o possuidor da mesma
coisa, para que lhe restitua com
os frutos, acessões (naturais e Figura 8 – Ação reivindicatória
artificiais) e perdas e danos. Fonte: Pixabay
Ação reivindicatória é ação de procedimento conhecimento (CPC),
promovida pelo proprietário contra outrem (que possui ou detenha).
Deve ser instruída com a prova do domínio (propriedade – título da
propriedade), que pode ser uma escritura pública registrada no cartório
de registro de imóveis, um formal de partilha ou uma decisão judicial,
além de fazer prova que o réu está posse ou detenção da coisa.
Ação reivindicatória é ação real na qual o titular proprietário persegue a
coisa onde quer que esteja, requerendo em face do possuidor ou
detentor ou de qualquer pessoa que não deseja o titular usar livremente
o seu direito.
Aspectos materiais da ação reivindicatória

Um dos elementos ou poderes

da propriedade é o reivindicar a
coisa (rei vindicatio).
Assim, o titular tem a faculdade
de reivindicar o objeto de sua
propriedade de quem o
injustamente o possua ou
detenha, ou seja, o titular busca
a coisa ou bem nas mãos alheias,
recuperando do detento ou Figura 9 – Ação reivindicadora
retornando-a do possuidor que Fonte: Pixabay
injustamente a possuía.
A pretensão que origina a ação reivindicatória do bem ou da coisa
corresponde a uma ação proposta pelo titular do direito real, denominado
“proprietário” que, circunstancialmente, não se encontra no uso dos
poderes ou elementos da propriedade, em face de outrem que
injustamente a possua ou detenha.
O sujeito ativo é o proprietário da coisa, podendo inclusive ser admitido
como sujeito ativo o promitente comprador, caso tenha efetuado o
pagamento de todas as prestações do contrato preliminar (compromisso
de compra e venda) do imóvel, ainda que não tenha o título de
propriedade (registro ou sentença de adjudicação compulsória). Se casado
o autor, obrigado estará a exibir outorga marital ou autorização do
companheiro.
O valor da causa da ação reivindicatória refere-se ao valor do direito
discutido, ou seja, o valor do bem, sendo a avaliação da área ou do bem
objeto do pedido. Deve ser utilizado o valor do IPTU, por ser um valor
oficial, denominado de “valor venal”, que pode ser demonstrado pela
municipalidade ou por certidão do valor venal do bem.