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Classificação
A propriedade é a chave para a compreensão dos demais direitos reais. A
partir do desdobramento dos poderes dominiais brotam os direitos de fruição,
garantia e aquisição.
Propriedade (jus in re propria): é a manifestação primária e fundamental dos
direitos reais, obtendo um caráter complexo em que os atributos de uso, gozo,
disposição e reivindicação reúnem-se. Em contrapartida, os direitos reais em
coisa alheia somente se manifestam quando do desdobramento eventual das
faculdades contidas no domínio.
Direitos na coisa alheia (jus in re aliena): resultam da decomposição dos diversos
poderes jurídicos contidos na esfera dominial. DUa existência jamais será
exclusiva, pois na sua vigência convivem com o direito de propriedade, como por
exemplo, no usufruto o nu-proprietário está despido dos poderes de uso e gozo
da coisa, mas mantém a faculdade da disposição.
Nada impede que o titular de direito de propriedade fracione os poderes do
domínio em favor de um credor hipotecário e de um usufrutuário,
simultaneamente. No primeiro caso, o o credor hipotecário terá o poder de
disposição sobre o bem em caso de inadimplemento da obrigação garantida pela
hipoteca. No segundo, o usufrutuário poderá usar e fruir da coisa, apesar de a
titularidade ainda remanescer na pessoa do nu-proprietário.
Comumente nos referimos ao termo gravame para retratar a transferência
das faculdades do domínio, gerando o nascimento de direitos reais limitados.
Quando o bem é gravado, o proprietário não perde sua titularidade, mas reduz
sua carga dominial em prol de terceiros que temporariamente contam com certos
poderes do domínio em sua esfera jurídica.
Os direitos reais em coisa alheia são de duração temporária, pois a lei não
permite que a propriedade mantenha-se fracionada por períodos indefinidos –
art. 1.410, II e 1.485 do CC.
A Posse
A origem da posse é justificada no poder físico sobre as coisas e na
necessidade do homem de se apropriar de bens. Diversas teorias procuram a
partir daí justificar a necessidade de proteção à posse. A cultura jurídica da
modernidade é profundamente influenciada pelas tórias de Savigny e Ihering.
Cada qual fornece elementos de identificação dos limites da tutela da posse
individualizada, a seu modo, as figuras do possuidor e do detentor e procura
justificar a essência da proteção possessória.
Teoria subjetiva de Savigny – para ele a posse seria o poder que a pessoa
tem de dispor materialmente de uma coisa, com intenção de tê-la para si e
defendê-l contra a intervenção de outrem.
Para Savigny a posse possui dois elementos:
Corpus – elemento que se traduz no controle material da pessoa sobre a coisa,
podendo dela imediatamente se apoderar, servir e dispor, possibilitando ainda a
imediata oposição do poder de exclusão em face de terceiros.
Animus – é a vontade que consiste na intenção do possuidor de exercer o direito
como se proprietário fosse, de sentir-se o dono da coisa mesmo não sendo.
Para Savigny os dois elementos se agregam na fórmula C+A=P. Quem age
sem o animus seria mero detentor, que não faria jus à tutela possessória pela
ausência da vontade.
Essa teoria é criticada pela exarcebação do papel da autonomia da
vontade, mas teve seu mérito ao projetar autonomia à posse, por explicar que o
uso de bens adquire relevância jurídica. A posse seria um fato na origem e um
direito nas consequências sem que isso implique qualquer ligação com o direito
de propriedade.
Objeto da posse
A posse sempre recai sobre a coisa. O locatário não tem posse do direito
obrigacional de locação, o que ele tem é a posse da coisa.
A delimitação entre o que se possui não está na distinção entre bens
corpóreos ou incorpóreos, mas quanto à determinação e delimitação do bem: a
eletricidade e propriedade intelectual são bens incorpóreos, mas suscetíveis de
posse. Já a água corrente, solo e estrelas são corpóreos não podem ser objeto de
posse.
**Súmula 193 do STJ: o direito de uso de linha telefônica pode ser adquirido por
usucapião.
Obs.: apesar da Súmula 228 do STJ dizer ser inadmissível o interdito proibitório
para a proteção do direito autoral, ela se refere somente à medida processual
cabível e não permitir a posse de tal direito.
Desdobramento da posse
É um fenômeno que se verifica quando o proprietário, efetivando negócio
jurídico com terceiro, transfere-lhe o poder de fato sobre a coisa. Apesar de não
se manter na apreensão da coisa, o proprietário continuará sendo reputado
possuidor.
Por força de uma relação jurídica entre o proprietário e um terceiro,
detecta-se o desdobramento da posse direta e indireta – locação, usufruto,
comodato, etc.
Somente será possível falar em posse direta quando houver uma indireta,
pois o proprietário que estiver apreendendo a coisa consigo será um caso de
posse plena. Ex.: se A concede o bem em comodato a B por 4 anos, este será
possuidor direto nesse período. Findo o prazo, A recuperará as faculdades do
domínio temporariamente cedidas a B. Ou seja, A deixará de ser possuidor
indireto e retomará a condição originária de proprietário pleno.
Os possuidores direto e indireto defendem suas posses autonomamente
contra terceiro por meio de ações possessórias, independentemente de
assistência mútua, dispensando-se o litisconsórcio ativo necessário.
O desdobramento da posse ainda comporta verticalização em vários graus,
como por exemplo, a tripartição da posse, no caso de um contrato de aluguel
que não veda a sublocação, caso em que proprietário e locatário exercem a
posse indireta e o sublocatário a posse direta.
Composse
A composse é uma situação excepcional consistente na posse comum e de
mais de uma pessoa sobre a mesma coisa, que se encontra em estado de
indivisão – art. 1.199 do CC.
O fenômeno da comunhão no direito das coisas pode-se dividir em
condomínio (comunhão da propriedade) ou compropriedade. A comunhão da
situação fática da posse é a composse. Nesse caso todos os possuidores utilizam-
na diretamente, desde que não excluam uns aos outros. Na composse, toda
questão de direito é indiferente à resolução de litígios, não importando se as
disputas surgem entre vários usufrutuários, locatários ou simples posseiros, pois
apenas será observada a situação fática dos possuidores.
É a situação de um vasto grupo de pessoas que ocupa um imóvel
abandonado. Todos são compossuidores da área total, sem discriminação de
partes reservadas. Todavia, se os possuidores pactuam no sentido de reservar
áreas específicas e perfeitamente delimitadas para a atuação fática individual e
pacífica sobre a sua fração concreta, desaparecerá o estado de composse e
surgirão várias posses pro diviso.
Na composse cada possuidor detém uma parte ideal da coisa, o que é
suficiente para que possa invocar isoladamente a proteção possessória contra
terceiros ou contra outro compossuidor.
A composse também é encontrada no cotidiano, como por exemplo, o hall
de entrada, salão de festas e elevadores de um condomínio edilício, pois os
proprietários/possuidores de cada unidades habitacional são compossuidores das
áreas comuns.