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Direitos reais

Características fundamentais dos Direitos Reais


1 – Absolutismo: os direitos reais podem ser classificados como poderes
jurídicos, pois concedem ao seu titular situação de dominação sobre um objeto e
esse poder de agir sobre a coisa é oponível erga omnes, haja vista que
acarretam sujeição universal do direito de abstenção sobre a prática de qualquer
ato capaz de interferir na atuação do titular sobre o objeto.
**Nas obrigações não há poder jurídico sobre um objeto oponível a toda
coletividade, somente surge uma faculdade jurídica e um credor exigir uma
atuação positiva ou negativa do devedor (obrigação de dar, fazer ou não fazer).
**O titular age diretamente sobre o bem sem intervenção de terceiros; nas
obrigações, o titular do crédito dependerá da colaboração do devedor para a sua
satisfação.
Como conseqüência do absolutismo surge o princípio da publicidade para
os bens imóveis, pois os direitos reais só podem se exercer contra todos se
ostentados pubicamente – art. 1.227 do CC.

2 – Sequela: os direitos reais aderem à coisa, sujeitando-a ao poder de seu


titular com oponibilidade erga omnes. A aderência do direito real ao objeto é
substancial ao ponto de fazer com que seu titular possa perseguí-lo em poder de
terceiros onde quer que se encontre.
O atributo da seqüela é a mais eloqüente manifestação da evidente
situação de submissão do bem ao titular do direito real.
A sequela decorre do absolutismo, pois se posso exigir de todos um dever
de abstenção, nada me impede de retirar o bem do poder daquele que viola tal
comando. Ex.: se A concede seu imóvel em hipoteca em favor de B como
garantia de um débito e, posteriormente, procede à venda do mesmo bem para
C, sem que cumpra a obrigação de adimplir o débito hipotecário, poderá o credor
B retirar o imóvel do poder de C, com a declaração de ineficácia da compra e
venda com base na sequela, tendo em vista que a coisa estava afetada à sua
atuação como titular de um direito real em coisa alheia, com registro no ofício
imobiliário.
**O titular do direito real prescinde da ação pauliana/revocatória para recuperar
a coisa em poder de terceiros, pela ineficácia de qualquer transação posterior
perante seu direito de sequela.

3 – Preferência: consiste no privilégio do titular do direito real em obter o


pagamento de um débito com o valor do bem aplicado exclusivamente à sua
satisfação. Havendo o concurso de diversos credores, a coisa dada em garantia é
subtraída da execução coletiva, pois o credor real/pignoratício/hipotecário
prefere a todos os demais.
A preferência é consequência da sequela assim como esta é consequência
do absolutismo: A concede seu imóvel em hipoteca em prol de B, como garantia
de um contrato de mútuo e, posteriormente, toma-se inadimplente. O fato de o
devedor A ter contraído débitos com vários outros credores não é algo
significativo para o credor B, pois encontrando-se o imóvel em seu poder
imediato (sequela), terá o credor B preferência para pagar-se após a
expropriação do bem em hasta pública – art. 1.419 do CC.

4 – Taxatividade: destinando-se a operar contra toda a coletividade, não pode


qualquer direito real ser reconhecido juridicamente se não houver prévia norma
sobre ele faça previsão, portanto, inseridos em regime de ordem pública, os
direitos reais são numerus clausus, de enumeração taxativa, no rol do art. 1.225
do CC.
Em razão de sua eficácia absoluta, a criação de novos direitos reais
depende de reserva legislativa. A taxatividade importa considerar que fora do
catálogo legal exclui-se a possibilidade da autonomia privada conceber direitos
reais que produzam consequências erga omnes. A vontade humana não pode
livremente criar modelos jurídicos prejudicando a regularidade das relações
jurídicas exercitadas em comunidade.
Taxatividade X Tipicidade: são conceitos próximos, complementares, porém
inconfundíveis. A taxatividade imputa ao legislador o monopólio da elaboração de
direitos reais. Por sua vez, a tipicidade delimita o conteúdo de cada tipo de
direito real.
Os princípios dos numerus clausus e da tipicidade não afastam o princípio
da autonomia privada dos direitos reais, sendo suficiente que a intervenção dos
particulares seja “compatível com os princípios constitucionais da função social
da propriedade e da atividade econômica, de modo a entender os valores
existenciais da pessoa humana como paradigma necessário e indispensável para
a tutela pretendida” (André Osório Godinho). Ex.: propriedade de shopping
Center.
**Os direitos obrigacionais não são dotados de tipicidade. Podem ser criados
pela autonomia privada, concretizando-se pela elaboração do negócio jurídico –
numerus apertus.

Principais diferenças entre direitos reais e obrigacionais:


Direitos reais Direitos obrigacionais
Absoluto (erga omnes) Relativo (inter partes)
Só um sujeito Conjunto de sujeitos
Não depende de ação pauliana Depende
Permanente Transitório
Direito de sequela Só tem o patrimônio do devedor como
garantia
Numerus clausus Numerus apertus
Direito à coisa (jus in re) Direito a uma coisa (jus ad rem)
Objeto: a coisa Objeto: a prestação

Classificação
A propriedade é a chave para a compreensão dos demais direitos reais. A
partir do desdobramento dos poderes dominiais brotam os direitos de fruição,
garantia e aquisição.
Propriedade (jus in re propria): é a manifestação primária e fundamental dos
direitos reais, obtendo um caráter complexo em que os atributos de uso, gozo,
disposição e reivindicação reúnem-se. Em contrapartida, os direitos reais em
coisa alheia somente se manifestam quando do desdobramento eventual das
faculdades contidas no domínio.
Direitos na coisa alheia (jus in re aliena): resultam da decomposição dos diversos
poderes jurídicos contidos na esfera dominial. DUa existência jamais será
exclusiva, pois na sua vigência convivem com o direito de propriedade, como por
exemplo, no usufruto o nu-proprietário está despido dos poderes de uso e gozo
da coisa, mas mantém a faculdade da disposição.
Nada impede que o titular de direito de propriedade fracione os poderes do
domínio em favor de um credor hipotecário e de um usufrutuário,
simultaneamente. No primeiro caso, o o credor hipotecário terá o poder de
disposição sobre o bem em caso de inadimplemento da obrigação garantida pela
hipoteca. No segundo, o usufrutuário poderá usar e fruir da coisa, apesar de a
titularidade ainda remanescer na pessoa do nu-proprietário.
Comumente nos referimos ao termo gravame para retratar a transferência
das faculdades do domínio, gerando o nascimento de direitos reais limitados.
Quando o bem é gravado, o proprietário não perde sua titularidade, mas reduz
sua carga dominial em prol de terceiros que temporariamente contam com certos
poderes do domínio em sua esfera jurídica.
Os direitos reais em coisa alheia são de duração temporária, pois a lei não
permite que a propriedade mantenha-se fracionada por períodos indefinidos –
art. 1.410, II e 1.485 do CC.

A Posse
A origem da posse é justificada no poder físico sobre as coisas e na
necessidade do homem de se apropriar de bens. Diversas teorias procuram a
partir daí justificar a necessidade de proteção à posse. A cultura jurídica da
modernidade é profundamente influenciada pelas tórias de Savigny e Ihering.
Cada qual fornece elementos de identificação dos limites da tutela da posse
individualizada, a seu modo, as figuras do possuidor e do detentor e procura
justificar a essência da proteção possessória.

Teoria subjetiva de Savigny – para ele a posse seria o poder que a pessoa
tem de dispor materialmente de uma coisa, com intenção de tê-la para si e
defendê-l contra a intervenção de outrem.
Para Savigny a posse possui dois elementos:
Corpus – elemento que se traduz no controle material da pessoa sobre a coisa,
podendo dela imediatamente se apoderar, servir e dispor, possibilitando ainda a
imediata oposição do poder de exclusão em face de terceiros.
Animus – é a vontade que consiste na intenção do possuidor de exercer o direito
como se proprietário fosse, de sentir-se o dono da coisa mesmo não sendo.
Para Savigny os dois elementos se agregam na fórmula C+A=P. Quem age
sem o animus seria mero detentor, que não faria jus à tutela possessória pela
ausência da vontade.
Essa teoria é criticada pela exarcebação do papel da autonomia da
vontade, mas teve seu mérito ao projetar autonomia à posse, por explicar que o
uso de bens adquire relevância jurídica. A posse seria um fato na origem e um
direito nas consequências sem que isso implique qualquer ligação com o direito
de propriedade.

Teoria objetiva de Ihering – para ele a posse é reconhecível externamente por


sua destinação econômica, independentemente de qualquer manifestação de
vontade do possuidor, sendo suficiente que ele proceda em relação à coisa como
se comportaria como proprietário em relação ao que é seu.
Para Ihering, corpus não estaria na possibilidade física de dispor da coisa
como argumentava Savigny, mas na visibilidade da propriedade em seus
elementos caracterizadores. Na teoria objetiva a posse não existe sem que haja
propriedade.
Do ponto de vista prático, a teoria de Ihering é um avanço em comparação
com a de Savigny, haja vista eu ao abdicarmos da exigência do animus domini,
ampliamos consideravelmente o rol dos possuidores, deferindo àqueles
considerados meros detentores pela teoria subjetiva proteção possessória.
Savigny e Ihering conceberam suas teorias com base no mesmo ponto de
partida: a detenção. A posse é a regra: sempre que uma pessoa tenha uma coisa
em seu poder, deverá protegê-la legalmente. O direito, excepcionalmente,
privará de defesa: detenção. Ihering vislumbrava de fato uma posse
desqualificada pelo sistema jurídico.

Definição e natureza da posse


Segundo o art. 1.196 do CC “considera-se possuidor todo aquele que tem
de fato o exercício, pleno ou não, de algum dos poderes inerentes à propriedade.
Caio Mário definiu posse como “uma situação de fato, em que uma pessoa, que
pode ou não ser a proprietária, exerce sobre uma coisa atos e poderes
ostensivos, conservando-a e defendendo-a”.
A natureza da posse é uma das mais discutidas controvérsias que cercam
o direito.
Para a teoria subjetiva, a posse teria natureza jurídica dúplice: fato,
porque sua existência independe das regras de direito, mas com efeitos de um
direito pessoal, por possuir consequências jurídicas (teoria eclética). Já para
Ihering a posse é um interesse legítimo, reflexo à tutela da propriedade.
A POSSE É UM DIREITO SUBJETIVO DOTADO DE ESTRUTURA PECULIAR.
Sendo a posse um direito subjetivo, a posse tem a natureza de direito real
ou obrigacional?
- a posse não foi elencada no art. 1.225 do CC; a posse é inoponível erga omnes,
pois não há previsão do registro de uma posse na Lei de Registros Públicos.
A posse se manifesta de forma plural e pode ser dimensionada de três
maneiras diferenciadas:
1 – quando um proprietário é possuidor de seu próprio bem, a posse é vista
como um direito real;
2 – quando emanada de um contrato de usufruto, penhor, locação, na qual o
objeto é a coisa, jamais o direito em si, a posse ser vislumbrada como relação
jurídica de direito real ou obrigacional;
3 – quando emanada de situação fática e existencial, de apossamento e
ocupação, reside a função social da posse.

Objeto da posse
A posse sempre recai sobre a coisa. O locatário não tem posse do direito
obrigacional de locação, o que ele tem é a posse da coisa.
A delimitação entre o que se possui não está na distinção entre bens
corpóreos ou incorpóreos, mas quanto à determinação e delimitação do bem: a
eletricidade e propriedade intelectual são bens incorpóreos, mas suscetíveis de
posse. Já a água corrente, solo e estrelas são corpóreos não podem ser objeto de
posse.
**Súmula 193 do STJ: o direito de uso de linha telefônica pode ser adquirido por
usucapião.
Obs.: apesar da Súmula 228 do STJ dizer ser inadmissível o interdito proibitório
para a proteção do direito autoral, ela se refere somente à medida processual
cabível e não permitir a posse de tal direito.

Desdobramento da posse
É um fenômeno que se verifica quando o proprietário, efetivando negócio
jurídico com terceiro, transfere-lhe o poder de fato sobre a coisa. Apesar de não
se manter na apreensão da coisa, o proprietário continuará sendo reputado
possuidor.
Por força de uma relação jurídica entre o proprietário e um terceiro,
detecta-se o desdobramento da posse direta e indireta – locação, usufruto,
comodato, etc.
Somente será possível falar em posse direta quando houver uma indireta,
pois o proprietário que estiver apreendendo a coisa consigo será um caso de
posse plena. Ex.: se A concede o bem em comodato a B por 4 anos, este será
possuidor direto nesse período. Findo o prazo, A recuperará as faculdades do
domínio temporariamente cedidas a B. Ou seja, A deixará de ser possuidor
indireto e retomará a condição originária de proprietário pleno.
Os possuidores direto e indireto defendem suas posses autonomamente
contra terceiro por meio de ações possessórias, independentemente de
assistência mútua, dispensando-se o litisconsórcio ativo necessário.
O desdobramento da posse ainda comporta verticalização em vários graus,
como por exemplo, a tripartição da posse, no caso de um contrato de aluguel
que não veda a sublocação, caso em que proprietário e locatário exercem a
posse indireta e o sublocatário a posse direta.

Composse
A composse é uma situação excepcional consistente na posse comum e de
mais de uma pessoa sobre a mesma coisa, que se encontra em estado de
indivisão – art. 1.199 do CC.
O fenômeno da comunhão no direito das coisas pode-se dividir em
condomínio (comunhão da propriedade) ou compropriedade. A comunhão da
situação fática da posse é a composse. Nesse caso todos os possuidores utilizam-
na diretamente, desde que não excluam uns aos outros. Na composse, toda
questão de direito é indiferente à resolução de litígios, não importando se as
disputas surgem entre vários usufrutuários, locatários ou simples posseiros, pois
apenas será observada a situação fática dos possuidores.
É a situação de um vasto grupo de pessoas que ocupa um imóvel
abandonado. Todos são compossuidores da área total, sem discriminação de
partes reservadas. Todavia, se os possuidores pactuam no sentido de reservar
áreas específicas e perfeitamente delimitadas para a atuação fática individual e
pacífica sobre a sua fração concreta, desaparecerá o estado de composse e
surgirão várias posses pro diviso.
Na composse cada possuidor detém uma parte ideal da coisa, o que é
suficiente para que possa invocar isoladamente a proteção possessória contra
terceiros ou contra outro compossuidor.
A composse também é encontrada no cotidiano, como por exemplo, o hall
de entrada, salão de festas e elevadores de um condomínio edilício, pois os
proprietários/possuidores de cada unidades habitacional são compossuidores das
áreas comuns.