Disciplina: Direitos Reais

Professora: Cláudia Silvestre

e-mail: claudiascathedral@hotmail.com

DIREITOS REAIS - ARTS. 1225 a 1227 CC

Conceito 1: O direito das coisas, também denominado direitos reais, consiste em um

conjunto de normas, predominantemente obrigatórias, que tendem a regular o direito
atribuído à pessoa sobre bens corpóreos, móveis ou imóveis de conteúdo econômico. A
eficácia do direito exercido é em face de todos (‘erga omnes’), assim, é um direito
absoluto, e independe da intermediação de outrem. Os direitos reais surgem por
imposição legislativa.
O indivíduo pode recuperar a coisa quando esteja, ilegitimamente, em mãos alheias.

Conceito 2:
Direito real é um conjunto de princípios e regras que disciplina uma relação jurídica entre
pessoas tendo em vista bens.

Obs: Não existe relação jurídica entre pessoas e coisas. As relações são entre pessoas.
Por isso é que não se deve falar em direito das coisas.

Conceito 3: diz que o direito real é o estudo do estado atual da propriedade.

A propriedade vai ser concebida em três estados diferentes: aparente (posse); jurídico
vinculado a (propriedade); e jurídico vinculado ao (direito real sobre coisa alheia).

‘numerus clausulus’ = o direito real é típico e taxativo, ou seja, é aquele que se insere em
um modelo definido pelo legislador (o legislador cria direitos reais). ≠ ‘numerus apertus’,
que são os direitos obrigacionais, onde as partes, facultativamente, se valem de contratos
disciplinados na lei (contratos nominados) ou não (contratos inominados).
Classificação dos direitos reais
a) ‘jus in re propria’ = direito sobre a coisa própria, que se resume na propriedade
b) ‘jus in re aliena’ = direito real sobre a coisa alheia
Bens incorpóreos, por exceção, podem estar sujeitos ao direito real (ex: usufruto de títulos
de crédito → O credor, titular de um crédito, faculta um terceiro, usufrutuário do crédito, a
perceber os frutos e a cobrar as respectivas dívidas). Contudo, essa situação aparta-se
das prerrogativas próprias dos direitos reais, pois estes pressupõem sempre a existência
atual da coisa e crédito (existência conceitual e não material). A maioria dos autores
admite poder ser objeto de direito real tanto coisas corpóreas como incorpóreas.
O direito real mais completo é o direito de propriedade; todos os outros são decorrência
dele. Os direitos reais sobre coisa alheia importam numa restrição infligida ao proprietário,
quanto a uso e disposição de um bem que lhe pertence. → Ex: aquele que tiver como
segurança do pagamento de uma dívida o valor de um bem imóvel (hipoteca) exercerá
direito real sobre coisa alheia, de propriedade do devedor que tenha oferecido a coisa em
garantia.
Diferença entre o direito real e pessoal:

Direito Pessoal
Os sujeitos (passivo e ativo) são, em regra, definidos no momento em que se constitui a
obrigação (ex: comodato)
Tem por objeto uma prestação, que pode ser positiva (obrigações de dar ou fazer) ou
negativa (obrigações de não fazer).

Há a necessidade da intermediação de um sujeito.

As normas reguladoras do direito obrigacional facultam às partem certa liberdade para

regulamentar seus interesses.

Predominam normas dispositivas.

Direitos obrigacionais não admitem usucapião.

Os direitos obrigacionais são transitórios ou temporários. Nascem para serem extintos.
O não exercício do direito obrigacional, em tempo oportuno, provoca o seu perecimento.
Direitos Reais:
Eficácia Relativa: A identificação do passivo só se dá no momento da violação do direito,
oportunidade em que o sujeito passivo indeterminado se torna determinável (há
uma obrigação passiva universal)
Tem por objeto um ou mais bens materiais determinados, móveis ou imóveis.

É exercido independentemente da colaboração de outra pessoa.

As normas são obrigatórias, ou seja, não admitem a interferência da vontade individual.

Predominam normas cogentes.

Somente não admitem usucapião quando sobre coisa alheia (ex: hipoteca), os demais
podem ser usucapidos (pode ser exercida a posse).

Tem sua duração no tempo indefinida (salvo no caso de propriedade resolúvel).

A não utilização da propriedade, em regra, não implica sua perda. Por isso, a ação
reivindicatória é imprescritível.

Eficácia contra todos.

Obrigação com eficácia real: na sua essência, é obrigação, mas seus efeitos adquirem
contornos de direito real.
Obrigação ‘propter rem’: tem-se de início uma relação de direito real e, em função dela,
surge um vínculo obrigacional. É uma situação intermediária entre direito real e pessoal.
Esta obrigação se transmite com a coisa, independentemente da vontade do adquirente.
Ex: obrigações que decorrem do direito de vizinhança, como a necessidade de demarcar
a propriedade de imóveis lindeiros.

Ex 2: construção de muro pelos proprietários confinantes. Ambos têm obrigação de

construí-lo, arcando com as respectivas despesas, por ser essa obra divisória uma típica
prestação propter rem.
Aquisição dos direitos reais
Art.1226CC– ‘Os direitos reais sobre coisas móveis, quando constituídos, ou transmitidos
por atos entre vivos, só se adquirem com a tradição.’
Art. 1227CC – ‘Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por ato entre
vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos
títulos, salvo os casos expressos neste código.’
Com relação aos imóveis cujo valor não ultrapasse a 30 vezes o maior salário-mínimo
vigente do país, dispensa-se a escritura pública. O contrato pode, assim, formalizar-se por
instrumento público particular; todavia, o registro desse instrumento é necessário para o
surgimento do direito real de propriedade. A ausência do registro não torna o ato nulo ou
anulável, apenas deixa as partes sem eficácia real perante terceiros. → Ex: uma hipoteca
não registrada vigora entre as partes, mas não gera efeito erga omnes; assim, quem
adquirir o bem não o adquira hipotecado.

Teorias
Existe a antiga teoria realista e a teoria personalista.

A teoria Realista tem um problema porque não se pode conceber um vínculo jurídico entre
pessoas e coisas. Essa impossibilidade está prevista no art.1º do Código Civil, que prevê
que só o ente personalizado interage em direitos e obrigações.
Esta regra do art. 1º tem origem em uma uniformização dada pelo cristianismo. É uma
regra de isonomia.

O ente despersonalizado poderá ter direitos e obrigações desde que a lei expressamente
o permita, como é o caso da massa falida, do espólio, etc.

Teoria Personalista:

Para Orlando Gomes – Só ocorre entre pessoas/sujeitos em razão de uma relação

jurídica que é intermediada por coisas.

Estrutura
Sujeito ativo
Sujeito passivo

Objeto

Vínculo jurídico

O sujeito ativo é todo e qualquer titular de direito real. Tanto compromissário comprador
como promitente vendedor são sujeitos ativos nesse caso, porque são titulares do direito
real.

No polo passivo está a coletividade, todas as demais pessoas do mundo que não são
titulares do direito real.

O objeto do direito real é o bem, que terá duas qualidades importantes: existência física e
concreta e valor intrínseco.

O vínculo jurídico é sempre um vínculo de direitos e obrigações. O principal direito que o

sujeito ativo tem com relação ao sujeito passivo é o direito de sequela ou retomada. Por
outro lado, o sujeito passivo tem uma obrigação de sujeição frente ao sujeito ativo.

Características
Pela ótica do sujeito ativo, são as seguintes:
(i) oponibilidade erga omnes: é a mesma oponibilidade da lei. Isto decorre da legalidade
(só a lei obriga a fazer ou deixar de fazer qualquer coisa) e da publicidade (pelo registro
ou pela posse).
(ii) aderência: onde quer que a pessoa vá, os bens acompanham. A aderência se inicia
com o nascimento com vida. Antes do nascimento, temos direitos formais da
personalidade.
Disso decorre o direito de sequela, com a possibilidade de reivindicar a coisa onde quer
que ela esteja.
Outra consequência da aderência é a ambulatoriedade, ou seja, as obrigações da coisa
acompanham a coisa onde quer que ela vá.

(iii) obrigações propter rem: obrigações que acompanham a coisa, independentemente do

seu titular. Na medida em que o titular transfere a coisa, ele se livra da obrigação.
A principal figura da obrigação propter rem é o abandono. Na medida em que se
abandona a coisa, abandona-se a obrigação. Se o Estado vier a arrecadar o bem, por
exemplo, terá que pagar suas dívidas condominiais.
(iv) exclusividade: é a impossibilidade de existência de dois ou mais titulares, com o
mesmo poder, sobre o mesmo bem, no mesmo momento.
É fácil perceber isso na figura do usufruto: usufrutuário e nu-proprietário tem poderes
diferentes. O mesmo se diga com relação ao compromissário comprador e o promitente
vendedor e aos condôminos. Em tese, é possível inclusive o usucapião entre condôminos,
quando um deles expulsa o outro do imóvel e passa a exercer a posse sozinho.

Pela ótica do objeto, são as seguintes:

(i) existência física: o objeto deve ser previamente determinado. Direito de autor não é
direito real porque não necessita de registro.
(ii) economicidade: deve ter valor próprio. Essa é a principal diferença entre direito real e
direito da personalidade.
No vínculo obrigacional, ao contrário dos direitos reais, não há oponibilidade erga omnes
(é inter partes, em razão do acordo de vontades); não há direito de sequela; nem a figura
da exclusividade (existe, isto sim, a figura da solidariedade). Além disso, o objeto das
obrigações é um dar, fazer ou não fazer, ou seja, é uma ficção, cujo valor é atribuído pelas
partes. Já nos direitos reais o objeto tem existência física e valor próprio.
No aspecto dinâmico, a propriedade é dividida em:
a) propriedade em si mesma: direito real sobre coisa própria (usar, fruir e dispor ficam a
cargo do titular).
Espécies:
(i) propriedade móvel e imóvel, quanto ao critério da mobilidade;

(ii) condomínio e condomínio edilício, que são espécies de condomínio;

(iii) propriedade resolúvel e propriedade fiduciária, que são espécies de propriedade não
perpétua.

Na propriedade fiduciária há uma divisão de poder entre o credor e o devedor. Há quem

sustente que se trata de direito real de garantia.

b) direito real sobre coisa alheia: normalmente, essa divisão é fixada pelo contrato, que
pode ser feito em três níveis diferentes - direitos reais de fruição, de aquisição e de
garantia.
Nos três casos, confere-se ao terceiro poder sobre a coisa que ele não tinha.

Fruição:
enfiteuse;

superfície;

servidão predial;

usufruto;

uso;

direito real de habitação;

rendas expressamente constituídas sobre imóveis;

Aquisição:
compromisso irretratável de compra e venda.

Garantia:

hipoteca;

penhor;

anticrese.
A enfiteuse não está no rol do art. 1225 do CC, mas as disposições finais mantiveram sua
vigência. Considera-se, portanto, que ainda é um direito real. Ficaram proibidas,
entretanto, as novas enfiteuses e as sub-enfiteuses, bem como a cobrança de laudêmio
nas enfiteuses de direito privado.
Com relação às rendas expressamente constituídas sobre imóveis, verifica-se que são
contrato típico previsto e vigente no CC/02. Todavia, o CC não previu a possibilidade de
registro deste contrato, ao contrário do art. 167da Lei de Registros Publicos.
Para os civilistas, prevalece o art. 1.225 do CC. Mas para os registradores prevalece a lei
6.015/73, pois entendem que deveria haver lei específica estabelecendo a revogação da
legislação especial.
Fica então a pergunta: o rol do art. 1.225 é taxativo? Sim, é taxativo mas não está
exaurido, vejamos:

Art. 1.225. São direitos reais:

I- a propriedade;
II- a superfície;
III- as servidões;
IV- o usufruto;
V- o uso;
VI- a habitação;
VII- o direito do promitente comprador do imóvel;
VIII- o penhor;
IX- a hipoteca;
X- a anticrese.
XI- a concessão de uso especial para fins de moradia; (Incluído pela Lei nº 11.481, de
2007)
XII- a concessão de direito real de uso; e (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017)
XIII- a laje. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

DIREITO REAL DE PROPRIEDADE – ART. 1225, I,CC

É o mais importante e complexo direito real. É o direito real sobre a coisa própria (sobre
os nossos bens), pois os demais direitos reais do art. 1225 são direitos reais sobre as
coisas alheias, sobre os bens de terceiros (é o assunto do final do semestre = os direitos
reais na coisa alheia).
A importância da propriedade é imensa na nossa vida, afinal 1) temos interesse na
formação de um patrimônio para atender nossas necessidades de alimentação,
habitação, saúde, educação, transporte, lazer. Além disso, 2) dinheiro vai garantir conforto
na nossa velhice. Por fim, 3) estudar e trabalhar para enriquecer e formar um patrimônio,
nos dará mais recursos para praticar a caridade; ajudar um necessitado é sempre
gratificante.

Quanto mais se protege a propriedade mais se estimula o trabalho e a produção de

riquezas em toda a sociedade; negar esse direito representaria uma atrofia no
desenvolvimento sócio-econômico; por que estudar e trabalhar tanto se o que eu ganhar e
produzir não vai ficar para mim e para meus filhos, mas para o Estado, para os políticos?
É da natureza humana, desde o homem primitivo, de se apoderar da caça, de peles, de
armas e ferramentas.

Nosso ordenamento protege a propriedade a nível constitucional (arts. 5º, XXII e 170, II) e
a história mostra que os países hoje socialmente mais justos e economicamente mais
desenvolvidos, são aqueles que respeitaram a propriedade privada ao longo dos séculos.

A propriedade é mais difícil de ser percebida do que a posse, pois a posse está no mundo
da natureza, enquanto o domínio (= propriedade) está no mundo jurídico. Eu sei que
vocês têm a posse das roupas, livros e relógios que estão usando agora, mas não tenho
certeza se vocês são realmente donos desses objetos.

Conceito: há vários: 1) propriedade é o poder pleno sobre a coisa; 2) é a submissão de

uma coisa a uma pessoa; 3) é o direito real sobre a coisa própria, etc. 4) Adotemos o
conceito do código, que é muito bom e a lei está sempre ao nosso alcance: ver art. 1228,
CC.

Então a propriedade é o poder de usar, fruir (= gozar) e dispor de um bem (três

faculdades/atributos/poderes do domínio) e mais o direito de reaver essa coisa do poder
de quem injustamente a ocupe.

CARACTERÍSTICAS DA PROPRIEDADE

1 – Complexidade: pelo conceito legal de propriedade se percebe porque se trata de um

direito complexo, como dito na primeira frase desta aula. A complexidade é justamente
porque a propriedade é a soma de três faculdades e mais esse direito de reaver de
terceiros. Expliquemos estas três faculdades e este direito de reaver:

Uso – é o jus utendi, ou seja, o proprietário pode usar a coisa, pode ocupá-la para o fim a
que se destina. Ex: morar numa casa; usar um carro para trabalho/lazer
Fruição (ou gozo) – jus fruendi; o proprietário pode também explorar a coisa
economicamente, auferindo seus benefícios e vantagens. Ex: vender os frutos das
árvores do quintal; ficar com as crias dos animais da fazenda.

Disposição – jus abutendi; é o poder de abusar da coisa, de modificá-la, reformá-la,

vendê-la, consumi-la, e até desprezá-la. A disposição é o poder mais abrangente.

Exemplo: se eu sou dono de um quadro eu posso pendurá-lo na minha parede (jus

utendi), posso alugá-lo para uma exposição (jus fruendi) e posso também vendê-lo (jus
abutendi).

O dono pode também ceder a terceiros só o uso da coisa (ex: direito real de habitação do
1414); pode ceder o uso e a fruição (ex: usufruto do 1394 e superfície do 1369); pode
ceder só a disposição (ex: contrato estimatório do 537). O proprietário tem as três
faculdades, já o possuidor tem pelo menos uma dessas três (1196, 1204).

Além de ser a soma destas três faculdades, a propriedade produz um efeito, que é
justamente o direito de reaver a coisa (parte final do 1228). Como se faz isso, como se
recuperam nossos bens que injustamente estejam com terceiros?

Através da ação reivindicatória. Esta é a ação do proprietário sem posse contra o

possuidor sem título. Esta ação serve ao dono contra o possuidor injusto, contra o
possuidor de má-fé ou contra o detentor.
Não confundam com a ação possessória, já estudada. A possessória é a ação do
possuidor contra o invasor, que inclusive pode ser o proprietário (ex: locador quer entrar a
qualquer hora na casa do inquilino, alegando ser o dono; não pode. Mas o proprietário
que aluga uma fazenda também pode usar a possessória se agricultores ameaçarem
invadir e o arrendatário não toma providências, afinal o proprietário tem posse indireta). A
vantagem da possessória é a possibilidade de concessão de liminar pelo juiz. Na
reivindicatória cabe tutela antecipada havendo verossimilhança como se verá em
processo civil.
Este direito de reaver é consequência da sequela, aquela característica dos direitos reais
que nós vimos na primeira aula, e que permite que o titular do direito real o exerça contra
qualquer pessoa.
2 – É direito absoluto: se o proprietário pode dispor, pode abusar da coisa (jus abutendi),
pode vendê-la, reformá-la e até destruí-la. Esse absolutismo não é mais pleno pois o
direito moderno exige que a coisa cumpra uma função social, exige um desenvolvimento
sustentável do produzir evitando poluir (ver § 1º do 1228).

Respeitar a função social é um limite ao direito de propriedade; outro limite são os direitos
de vizinhança, que veremos em breve.
Lembro que, quando uma propriedade não cumpre sua função social, o Estado a
desapropria não para si (o que seria comunismo ou socialismo), mas para outros
particulares que possam melhor utilizá-la. Isso só comprova que nosso direito valoriza a
propriedade privada.
É absoluto também porque se exerce contra todos, é direito erga omnes, todos vocês têm
que respeitar minha propriedade sobre meus bens e vice-versa. Já falamos disso quando
vimos a distinção entre direitos pessoais e reais.

3 – Perpetuidade: os direitos de crédito prescrevem, mas a propriedade dura para

sempre, passa inclusive para nossos filhos através do direito das sucessões (Civil 7).
Quanto mais o dono usa a coisa, mais o direito de propriedade se fortalece. A propriedade
não se extingue pelo não-uso do dono, mas sim pelo uso de terceiros. Então eu posso
guardar meu relógio na gaveta que ele continuará meu para sempre. Eu posso passar
décadas sem ir ao meu terreno na praia. Mas se alguém começar a usá-lo, poderá
adquiri-lo pela usucapião.

4 – Exclusividade: ver 1231; o proprietário pode proibir que terceiros se sirvam do seu
bem; a presunção é a de que cada bem só tem um dono exclusivo, mas nosso
ordenamento admite o condomínio (veremos condomínio em breve, e veremos também
como a lei facilita a extinção do condomínio justamente porque a propriedade é um direito
tão amplo e complexo que não é fácil ser exercido por duas pessoas sobre uma única
coisa).

5 – Elasticidade: a propriedade se contrai e se dilata, é elástica como uma sanfona; por

exemplo, tenho uma fazenda e cedo em usufruto para José; eu perco as faculdades de
uso e de fruição, minha propriedade antes plena (completa) vai diminuir para apenas
disposição e posse indireta; mas ao término do usufruto, minha propriedade se dilata e
torna-se plena novamente.

SUJEITOS

Quais os sujeitos no direito de propriedade? De um lado o sujeito ativo, o proprietário,

qualquer pessoa física ou jurídica, desde que capaz. O menor pode adquirir mediante
representação do pai ou do tutor (vocês estudaram representação em Civil 1 e voltarão a
ver em Direito de Família; depois vejam o art. 1º, 1634, V, 1747, I). Do outro lado o sujeito
passivo indeterminado, ou seja, todas as demais pessoas da sociedade que devem
respeitar o meu direito de propriedade.
OBJETO

O objeto da propriedade é toda coisa corpórea, incorpórea, móvel ou imóvel. A

propriedade incorpórea atualmente mais valiosa (softwares e tecnologia valem mais que
terra e petróleo).
REFERENCIAS
http://rafaeldemenezes.adv.br/aula/direitos-reais/aula-7-4/