DIREITO IMOBILIÁRIO

Teoria geral da posse e atividade notarial e registral

Direitos reais e direitos pessoais, coisa e bem.

Classificação da posse.

1. DIREITOS REAIS E DIREITOS PESSOAIS

No direito patrimonial encontramos o direito das obrigações ou direitos

pessoais e o direito das coisas ou reais (coisas).

Carlos Roberto Gonçalves nos ensina sobre os direitos das obrigações:

O direito das obrigações consiste num complexo de normas que

regem relações jurídicas de ordem
patrimonial, que têm por objeto prestações de um sujeito em
proveito de outro. (GONÇALVES, 2020)1

Já quanto os direitos reais, Carlos Roberto Gonçalves nos traz a clássica

definição de Clóvis Beviláqua:

É o complexo de normas reguladoras das relações jurídicas

referentes às coisas suscetíveis de apropriação pelo homem. Tais
coisas são, ordinariamente, do mundo físico, porque sobre elas é que
é possível exercer o poder de domínio.

1
Gonçalves, Carlos Roberto. Teoria geral das obrigações / Carlos Roberto Gonçalves. -
Coleção Direito Civil Brasileiro. Volume 2 – 17. ed. – São Paulo: Saraiva Educação, 2020. Cit.P.20.

Silvana Floriano - 03340508712

 As diferenças entre esses direitos acontecem através dos traços
característicos do direito real que o diferencia do direito pessoal (Vide Anexo 1).
O direito real é um direito absoluto, com normas, substancialmente de ordem
pública, que estabelecem entre uma pessoa (sujeito ativo) e uma coisa determinada
(objeto) uma relação imediata. E essa relação obriga que a sociedade (sujeito
passivo) a deixar de praticar atos contrários a coisa.
Assim, enquanto os direitos reais são regulados por normas de natureza
cogente, portanto de ordem pública, as normas que disciplinam os direitos pessoais
são de dispositivas ou facultativas, portanto permitem que as partes exerçam
livremente a autonomia de vontades.
Quanto ao modo de exercício, o direito real não depende da colaboração de
nenhum sujeito passivo para existir e ser exercido, já o direito pessoal supõe
necessariamente a intervenção de outro sujeito de direito. Assim o primeiro é
exercido de forma direta e imediata por seu titular, o que não acontece com o
segundo.
Orlando Gomes nos ensina outras características que distinguem esses
direitos:
a) o objeto do direito real há de ser, necessariamente, uma coisa
determinada, enquanto a prestação do devedor, objeto da obrigação
que contraiu, pode ter por objeto coisa genérica, bastando que seja
determinável; b) a violação de um direito real consiste sempre num
fato positivo, o que não se verifica sempre com o direito pessoal; c) o
direito real concede ao titular um gozo permanente porque tende à
perpetuidade, ao passo que o direito pessoal é eminentemente
transitório, pois se extingue no momento em que a obrigação
correlata é cumprida; d) somente os direitos reais podem ser
adquiridos por usucapião; e) o direito real só encontra um sujeito
passivo concreto no momento em que é violado, pois, enquanto não
há violação, dirige-se contra todos, em geral, e contra ninguém, em
particular, enquanto o direito pessoal dirige-se, desde o seu
nascimento, contra uma pessoa determinada, e somente contra ela.2

É preciso, ainda, estudar alguns princípios que disciplinam os direitos reais:

Gomes, Orlando. Direitos Reais - 21a ed. rev. e atual. - Rio de Janeiro: Forense, 2012. Cit P. 16.

Silvana Floriano - 03340508712

 a) Princípio da Aderência, Especialização ou Inerência. Há um vínculo, entre
o sujeito e a coisa, que não depende da colaboração de nenhum sujeito passivo
para existir. A relação no direito real é direta e imediata entre a pessoa e a coisa,
característica que inexiste nos direitos pessoais.

b) Princípio do Absolutismo: os direitos reais se exercem erga omnes (contra

todos), que tem o dever de abster-se de molestar o titular; e faz nascer o direito de
sequela, ou seja, o direito de reivindicar a coisa em poder de quem quer que esteja,
assim como o direito de preferência. Os direitos pessoais, por outro lado, não
estabelecem vínculo dessa natureza e só podem se resolver em perdas e danos; e
só podem ser exercidos em face de um ou de alguns sujeitos determinados.

c) Princípio da Publicidade ou da Visibilidade: a aquisição dos direitos reais

sobre imóveis só acontece com o registro no Cartório de Registro de Imóveis do
respectivo bem, conforme determina o Artigo 1.227 do Código Civil Brasileiro:

Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou

transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no
Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a
1.247), salvo os casos expressos neste Código.

Isso quando se trata de bens imóveis, já quando se trata de direitos reais

sobre bens móveis só depois da tradição, conforme determina os Artigo 1.226 do
Código Civil:
“Art. 1.226. Os direitos reais sobre coisas móveis, quando
constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem
com a tradição.”

Portanto, só serão oponíveis erga omnes quando faz-se necessário que todos
possam conhecer os seus titulares, para não molestá-los; e o registro e a tradição
tem essa função, atuando como meio de publicidade da titularidade de direitos reais.
Em contrapartida, os direitos pessoais seguem o princípio do
consensualismo, aperfeiçoando-se esses direitos através do acordo de vontade das
partes, dispensando a publicidade.

Silvana Floriano - 03340508712

 d) Princípio da Taxatividade ou Numerus Clausus: a lei enumera de forma
taxativa os direitos reais, não possibilitando a aplicação analógica da lei. O Código
Civil elenca os direitos reais em seu Artigo 1.225:

Art. 1.225. São direitos reais:

I - a propriedade;
II - a superfície;
III - as servidões;
IV - o usufruto;
V - o uso;
VI - a habitação;
VII - o direito do promitente comprador do imóvel;
VIII - o penhor;
IX - a hipoteca;
X - a anticrese.
XI - a concessão de uso especial para fins de moradia; (Incluído pela
Lei nº 11.481, de 2007)
XII - a concessão de direito real de uso; e (Redação dada pela Lei nº
13.465, de 2017)
XIII - a laje. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

O referido artigo é a referência dos direitos reais e seu rol taxativo, contudo é
possível disciplinar outros direitos reais em leis especiais, como o Decreto-lei n.
58/37, Lei n. 4.728/65, Decreto-Lei n. 911/69; Lei n. 9.514/97; Lei n. 10.931/04; Lei n.
11.481/2007, Lei n. 13.043/14).
e) Princípio da Tipicidade: os direitos reais existem de acordo com os tipos
legais, definidos e enumerados por lei.
Nos direitos pessoais, pelo contrário, admitem-se contratos típicos e os
atípicos, em número ilimitado.

f) Princípio da Perpetuidade: os direitos reais são perpétuos, não se perdem

com o uso, mas apenas pelos meios e formas legais. Em contraposição, os direitos
pessoais são eminentemente transitórios, uma vez cumprida a obrigação, ela se
extingue.

Silvana Floriano - 03340508712

 g) Princípio da Exclusividade: não pode haver dois direitos reais, de igual
conteúdo, sobre a mesma coisa, portanto não é possível instalar-se direito real onde
outro já exista.
Já os direitos pessoais admitem amplamente a unidade ou a pluralidade de
seus sujeitos, tanto ativos como passivos.

h) Princípio do Desmembramento: é possível desmembrar o direito-matriz,

que é a propriedade nos outros direitos reais.

Após o estudo dos direitos reais e dos direitos pessoais, seus conceitos,
diferenças e princípios, é preciso que se faça o estudo de coisa e bem.

2. COISA E BEM

Não há consenso na doutrina sobre o tema, dividindo-se quanto os bens e as

coisas serem objeto de direito.

Flavio Tartuce nos ensina:

Caio Mário da Silva Pereira, por exemplo, dizia que: "Bem é tudo que
nos agrada" e diferenciava: "Os bens, especificamente considerados,
distinguem-se das coisas, em razão da materialidade destas: as
coisas são materiais e concretas, enquanto que se reserva para
designar imaterias ou abstratos o nome bens em sentido estrito".
Para esse doutrinador, os bens seriam gênero e as coisas espécies.3

E prossegue

Para Silvio Rodrigues, coisa seria gênero, e bem seria

espécie. Para ele, "coisa é tudo que existe objetivamente, com

3
Tartuce, Flavio. Qual a diferença entre bens e coisas?. Disponível em
https://flaviotartuce.jusbrasil.com.br/artigos/121820217/qual-a-diferenca-entre-bens-e-coisas. Acesso em
23/06/2022.

Silvana Floriano - 03340508712

 exclusão do homem". Os "bens são coisas que, por serem úteis e
raras, são suscetíveis de apropriação e contêm valor econômico".4

E foi o entendimento de Silvio Rodrigues o adotado pelo Código Civil

Brasileiro, conforme se verifica a denominação “Livro III – Do Direito das Coisas”.
Assim coisa é gênero e bem espécie; sendo que o segundo tem como
principal característica possuírem valor econômico.

3. CLASSIFICAÇÃO DA POSSE

O Capítulo I do Livro III da Parte Especial o Código Civil via tratar da posse e
de sua classificação, a distinguindo em posses direta e indireta; a justa e injusta; a
de boa-fé e má-fé.
Mas pelo exame do diploma legal permite-se que sejam apontadas outras
espécies de posse, quais sejam: posse exclusiva, composse e posses paralelas;
posse nova e posse velha; posse natural e posse civil ou jurídica; posse ad interdicta
e posse ad usucapionem; e posse pro diviso e posse pro indiviso.

Como nos ensina Orlando Gomes:

A posse existe como um todo unitário incindível. É sempre um poder

de fato, que corresponde ao exercício de uma das faculdades
inerentes ao domínio. Não obstante, a presença, ou a ausência, de
certos elementos, objetivos ou subjetivos, determina a especialização
de qualidades, que a diversificam em várias espécies. A
especificação tem grande importância prática em razão da influência
que os elementos subjetivos ou objetivos exercem sobre a eficácia
da posse. Em dois grupos básicos podem ser classificadas as várias
modalidades da posse, levando-se em conta a existência ou
inexistência desses elementos. No exercício de uma das faculdades
inerentes ao domínio, o possuidor pode ter obtido a posse de modo
4
Tartuce, Flavio. Qual a diferença entre bens e coisas?. Disponível em
https://flaviotartuce.jusbrasil.com.br/artigos/121820217/qual-a-diferenca-entre-bens-e-coisas. Acesso em
23/06/2022.

Silvana Floriano - 03340508712

 lícito, de sorte que o poder de fato seja legítimo, ou pode detê-lo por
fato reprovado pelo Direito. A obtenção da posse por meio ilícito a
vicia. Posse há, desse modo, que é viciada. Por conseguinte, a
presença de qualquer dos vícios objetivos influi na sua qualificação.
Não basta, porém, que aposse seja limpa de qualquer mácula, para
que juridicamente se considere pura. E preciso ainda que o
possuidor possa ter a convicção de que o seu poder é legítimo. Do
contrário, estará subjetivamente viciada. (RA).5

Portanto, a presença ou a ausência de vícios, objetivos ou subjetivos, influi na

qualificação da posse, e o próprio Código Civil aponta as características necessárias
para o uso dos interditos.
Nos dizeres de Carlos Roberto Gonçalves:
A posse obtida por meio ilícito a vicia, enquanto a correspondente ao
exercício de uma das faculdades inerentes à propriedade legitima o
poder de fato. Daí a relevância da classificação para definir o direito
à proteção possessória.6

Portanto, analisada pelo prisma que possibilita o reconhecimento de vícios

objetivos, a posse vai se dividir em posse justa e posse injusta, que tem seu
conceito mantido pelo Código Civil de 2002, do mesmo modo que a posse de boa-fé
e a posse de má-fé.
Assim, podemos iniciar a classificação da posse nas seguintes espécies:

1. Quanto a relação da existência de vícios objetivos:

a) Posse Justa: é aquela cuja aquisição se deu em consonância com um dos

modos admitidos na lei. Portanto, será justa toda posse cuja aquisição for conforme
ao direito, e isenta de vícios originais (a violência, a clandestinidade e a
precariedade).

5
Gomes, Orlando. Direitos Reais - 21a ed. rev. e atual. - Rio de Janeiro: Forense, 2012. Cit.P.47.
6
Gonçalves, Carlos Roberto. Teoria geral das obrigações / Carlos Roberto Gonçalves. -
Coleção Direito Civil Brasileiro. Volume 2 – 17. ed. – São Paulo: Saraiva Educação, 2020.
Cit.P.74.

Silvana Floriano - 03340508712

 b) Posse Injusta: será aquela cuja aquisição seja ilícita, aquela que se verifica
a presença de um dos vícios objetivos (a violência, a clandestinidade e a
precariedade).

É possível verificar essa classificação no Artigo 1.200 do Código Civil: “Art.

1.200. É justa a posse que não for violenta, clandestina ou precária.”

Conforme se verifica, o conceito da posse justa e injusta é feita por exclusão,

ou seja, a posse será injusta sempre que for violenta, clandestina ou precária, não
existindo essas características será considerada a posse de forma justa.

Os vícios objetivos que maculam posse levam a seguinte subdivisão da

posse:

a) Posse Violenta: é a que se adquire pela força, pela prática de atos

materiais irresistíveis.

b) Posse Clandestina: aquela obtida pelo possuidor usando de artifícios para

iludir o que tem a posse, ou agindo às escondidas. Compor exemplo aquele que, à
noite, muda a cerca divisória de seu terreno, apropriando-se de parte do prédio
vizinho.

c) Posse Precária: aquela que se adquire por abuso de confiança;

comumente obtida pela retenção indevida de coisa que deve ser restituída.

Assim nos dizeres do Professor Orlando Gomes

A posse justa tem de ser pública e contínua, porque o possuidor,

agindo conforme ao Direito na sua aquisição, nem por isso está
amparado por uma legitimidade absoluta. É possível que adquira a
posse por modo lícito, e venha a perdê-la para outrem. Não se deve
esquecer que a qualidade justa ou injusta da posse decorre de

Silvana Floriano - 03340508712

 sua aquisição.7

Portanto, a forma da aquisição da posse será importante para definir se a

posse será justa e injusta.

2. Quanto a relação subjetiva dos vícios:

Como nos ensina Orlando Gomes:

Assim como a posse pode ser viciada objetivamente, isto é, por fato
ligado à própria relação possessória, há vício subjetivo cuja
existência, ou inexistência, determina a sua divisão em posse de
boa-fé e posse de má-fé.8

O Código Civil de 2.002 mantém o mesmo critério do Código Civil de 1.916

quanto a divisão da posse de boa-fé e de má-fé, estando assim disposto no Artigo
1.201:

Art. 1.201. É de boa-fé a posse, se o possuidor ignora o vício, ou o

obstáculo que impede a aquisição da coisa.

Parágrafo único. O possuidor com justo título tem por si a presunção

de boa-fé, salvo prova em contrário, ou quando a lei expressamente
não admite esta presunção.

E, portanto, a posse pode também ser dividida em:

a) Posse de Boa-Fé: o possuidor ignora o vício, ou o obstáculo que lhe

impede a aquisição da coisa, ou do direito possuído.

7
Gomes, Orlando. Direitos Reais - 21a ed. rev. e atual. - Rio de Janeiro: Forense, 2012.
Cit.P.49.
8
Gomes, Orlando. Direitos Reais - 21a ed. rev. e atual. - Rio de Janeiro: Forense, 2012.
Cit.P.49.

Silvana Floriano - 03340508712

 b) Posse de Má-fé: o possuidor tem consciência de que há obstáculo, ou se
sabe da existência do vício que impede a aquisição da coisa, e, não obstante.

Assim, na posse de boa-fé inexiste o vício subjetivo, na de má-fé, ao

contrário, o que a caracteriza é exatamente o conhecimento desse vício subjetivo.
Mas é possível que haja a transformação da posse de boa-fé em posse de
má-fé; e nesse caso o possuidor que adquiriu uma coisa desconhecendo que não
poderia adquirir venha posteriormente a ter conhecimento do vício ou obstáculo
impeditivo da aquisição.
Neste momento cessa a boa-fé, e a posse passa a ser de má-fé; contudo a
dificuldade está na determinação do momento da perda do caráter da boa-fé.
Há, ainda, outras espécies de posse:

3. Posse Direta e Posse Indireta:

Carlos Roberto Gonçalves nos ensina que:

A clássica distinção entre posse direta e indireta surge do

desdobramento da posse plena, podendo haver desdobramentos
sucessivos. A concepção do aludido desdobramento é peculiar à
teoria de Ihering. 9

Assim temos que:

a) Posse Direta é a aquela que o individuo ocupa imediatamente um bem.

b) Posse Indireta: é o real proprietário do bem, mas por algum motivo não
está em contato físico e direto com a mesma.

Uma não anula a outra e coexistem no tempo e espaço, são posses jurídicas
autônomas, e implicam no exercício efetivo do direito sobre a coisa.

9
Gonçalves, Carlos Roberto. Teoria geral das obrigações / Carlos Roberto Gonçalves. -
Coleção Direito Civil Brasileiro. Volume 2 – 17. ed. – São Paulo: Saraiva Educação, 2020. Cit.P.75.

Silvana Floriano - 03340508712

 A vantagem da divisão está no fato de ambos os possuidores, direto e
indireto, invocar a proteção possessória contra terceiro, por expressa disposição
legal do Artigo 1.197 do Código Civil:

Art. 1.197. A posse direta, de pessoa que tem a coisa em seu poder,
temporariamente, em virtude de direito pessoal, ou real, não anula a
indireta, de quem aquela foi havida, podendo o possuidor direto
defender a sua posse contra o indireto.

Tal possibilidade demonstra a importância da posse para a legislação

brasileira.

4. Demais espécies de posse:

Temos, ainda, que a posse pode ser:

a) Exclusiva: quando a posse é de um único possuidor, ou seja, uma

única pessoa, natural ou jurídica, tem a posse plena, direta ou indireta, sobre um
bem.

b) Composse: quando duas ou mais pessoas exercem, simultaneamente,

poderes possessórios sobre a mesma coisa.

c) Paralelas: quando coexistem, sem se anularem, duas posses sobre a

mesma coisa; um sujeito age como possuidor direto e outro como possuir indireto.

d) Natural: aquela que se constitui pelo exercício de poderes de fato

sobre a coisa.

e) Civil ou Jurídica: aquela que se adquire por força da lei, não sendo
necessários atos físicos ou da apreensão material da coisa.

Silvana Floriano - 03340508712

 f) Ad interdicta: aquela que pode ser defendida pelos interditos, isto é,
pelas ações possessórias, quando molestada, mas não conduz à usucapião.

g) Ad usucapionem: aquela que se prolonga por determinado lapso de

tempo, estabelecido na lei, deferindo a seu titular a aquisição do domínio. É aquela
capaz de gerar o direito de propriedade.

h) Pro Diviso: cada possuidor se localiza em partes determinadas do

imóvel, estabelecendo uma divisão de fato.

i) Pro Indiviso: quando os compossuidores têm posse somente de partes

ideais da coisa.

j) Nova: é aquela com menos de ano e dia.

k) Velha: é aquela que completou ano e dia ou mais

Conforme verifica-se, a posse pode ser classificada nas mais diversas formas,
e não se trata apenas de uma classificação acadêmica, mas sim de uma
classificação que gerará consequências aos possuidores e ao exercício da posse de
cada um deles.

Silvana Floriano - 03340508712

Bibliografia

GOMES, Orlando. Direitos Reais - 21a ed. rev. e atual. - Rio de Janeiro:
Forense, 2012.

GONÇALVES, Carlos Roberto. Teoria geral das obrigações / Carlos Roberto

Gonçalves. - Coleção Direito Civil Brasileiro. Volume 2 – 17. ed. – São Paulo:
Saraiva Educação, 2020.

MIRANDA, Matheus Vinicius. Bens Jurídicos: Bem x Coisa. Disponível em

https://matheusviniciusmiranda.jusbrasil.com.br/artigos/473171155/bens-juridicos-be
m-x-coisa. Acesso em 26/06/2022.

TARTUCE, Flavio. Qual a diferença entre bens e coisas?. Disponível em

https://flaviotartuce.jusbrasil.com.br/artigos/121820217/qual-a-diferenca-entre-bens-e
-coisas. Acesso em 23/06/2022.

Silvana Floriano - 03340508712

 ANEXO 1

DIFERENÇAS DOS DIREITOS REAIS E DIREITOS PESSOAIS

Direitos Sujeitos Objeto Duração Espécies

Obrigações Credor Prestações Transitórios Rol legal
E Fazer, Exemplificativo
Devedor Não Fazer.
Reais Titular Bem Corpóreo. Perpétuos Rol legal
Taxativo

Silvana Floriano - 03340508712

 ANEXO 2

Silvana Floriano - 03340508712