SUMÁRIO:

INTRODUÇÃO AO ESTUDO DOS DIREITOS REAIS ............................................................................. 01

POSSE
01. ESTUDO DA POSSE .................................................................................................................................. 04
02. CLASSIFICAÇÃO DA POSSE .................................................................................................................. 08
03. AQUISIÇÃO, CONSERVAÇÃO, TRANSMISSÃO E PERDA DA POSSE ..................................... 12
04. CONVALECIMENTO E EFEITOS DA POSSE .................................................................................... 15

PROPRIEDADE
01. ESTUDO DA PROPRIEDADE ................................................................................................................ 21
02. CONDOMÍNIO ............................................................................................................................................ 29
03. CONDOMÍNIO EDILÍCIO ........................................................................................................................ 33
04. RESTRIÇÃO DO DIREITO DE PROPRIEDADE .............................................................................. 38
05. DIREITOS REAIS SOBRE COISA ALHEIA ......................................................................................... 43
↠ CONCEITO E TERMINOLOGIA
• DIREITO DAS COISAS é o ramo do direito privado que trata dos direitos de posse e
propriedade de bens móveis e imóveis, bem como a forma pelas quais esse direito pode
ser transmitido e, portanto, é o estudo da relação jurídica entre o sujeito e a coisa, sendo
esse sujeito pessoa natural ou jurídica, diferente portanto dos direitos pessoais em que se
estuda a relação jurídica entre os sujeitos propriamente.
• DIREITOS REAIS é a disciplina do direito privado que se encarrega de estudar o direito
de propriedade, denominado direito sobre a própria coisa, mas também se encarrega de
estudar certos direitos sobre coisa alheia, com previsão no Art. 1.225 do CC, uma relação
taxativa que enumera todos os direitos reais admitidos pelo ordenamento jurídico
brasileiro.
↪ É, portanto, na lição de Washington de Barros Monteiro, a relação jurídica em virtude
da qual o titular pode retirar da coisa, de modo exclusivo e contra todos (erga omminis),
as utilidades que ela é capaz de produzir.

↠ DISTINÇÃO ENTRE DIREITOS REAIS E DIREITOS PESSOAIS

• Os direitos das coisas como se pode notar, trata das relações jurídicas relacionadas aos
bens corpóreos suscetíveis de apropriação pelo homem, ou seja, é uma disciplina que
cuida do estudo da relação entre o homem e a coisa.
• Segue algumas das distinções entre os direitos reais e direitos pessoais:

01. O direito pessoal é aquele que une dois ou mais sujeitos, enquanto que os direitos
reais traduzem relação jurídica entre uma coisa ou conjunto de coisas e um ou mais
sujeitos, pessoas naturais ou jurídicas e como consequência, o direito real não comporta
mais de um titular, já que o sujeito (pessoa natural ou jurídica) exerce seu poder sobre
a coisa, objeto de seu direito de forma direta e imediata. Por outro lado, o direito
obrigacional traz a noção de um sujeito ativo que é o credor e o sujeito passivo que é o
devedor e a prestação que é o objeto dessa relação jurídica (dar, fazer ou não fazer).
02. O direito real recai diretamente sobre a coisa; enquanto que o direito pessoal ou
obrigacional tem como objeto, relações humanas. O direito real é absoluto e o
obrigacional é relativo. O direito real concretiza-se pela aderência do titular da coisa
sobre a coisa, enquanto que o obrigacional somente pode ser exigido pelo credor
propriamente
03. O direito real concede o gozo e a fruição de bens e o direito obrigacional concede o
direito a uma ou mais prestações a serem cumpridas por uma ou mais pessoas.
04. No direito real, encontramos o chamado “direito de seqüela” que é aquele em que
seu titular pode perseguir, ou seja, ir buscar o objeto de seu direito com quem quer que
esteja, já no direito obrigacional, o credor que é aquele detentor do direito, quando

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 recorre a execução forçada, tem apenas a garantia geral do patrimônio do devedor não
podendo escolher como regra, determinados bens.
↪ Esse direito de seqüela significa que o direito segue a coisa, perseguindo-a,
acompanhando-a, podendo se fazer valer seja qual for a situação em que a coisa se
encontre.
↪ Esse direito de perseguir a coisa, amplo na forma mais completa de direito real que é
a propriedade, também se manifesta nos outros direitos reais, seja de gozo, seja de
garantia, caso do nu-proprietário ou usufrutuário que podem reivindicar a coisa de
terceiro que dela se aposse e da mesma forma o credor hipotecário pode continuar na
execução do bem hipotecado, independente da coisa não pertencer mais ao devedor
primitivo.
05. A consequência do direito de seqüela é o fato do direito real ser necessariamente
individualizado, ou seja, o objeto do direito real deve ser individualizado no nascedouro
pois de outro modo, não haveria como exercer o direito de seqüela.
06. Uma outra distinção é que somente os direitos reais podem ser objetos de usucapião,
não havendo essa possibilidade na modalidade de aquisição de direitos pessoais.
07. Nos dizeres de Carlos Roberto Gonçalves, as normas que regulam os direitos reais
são de natureza cogente, de ordem pública, ao passo que as normas que disciplinam os
direitos obrigacionais são dispositivas ou facultativas, o que permite às partes o livre
exercício da autonomia da vontade.
• Em conclusão, pode-se dizer que direitos pessoais e direitos reais complementam-se
para formar o universo harmônico da ciência jurídica.

↠ PRINCÍPIOS DOS DIREITOS REAIS

01. PRINCÍPIO DA ADERÊNCIA OU ESPECIALIZAÇÃO: É aquele que estabelece uma
relação de senhorio entre o sujeito e a coisa.
↪ Essa aderência que o sujeito tem sobre a coisa incidirá ainda que esta coisa circule de
mão em mão (analisar o direito de sequela).

02. PRINCÍPIO DO ABSOLUTISMO: Significa que os direitos reais são exercidos “erga
omnes”, o que pressupõe dizer, tratar-se do direito de sequela propriamente dito.

03. PRINCÍPIO DA PUBLICIDADE: Os direitos reais sobre imóveis somente se adquirem

com o registro imobiliário (Art. 1.245, CC), enquanto que os direitos reais sobre móveis
são adquiridos com a tradição da coisa (Arts. 1.226 e 1.227, CC) e em ambos os casos,
são oponíveis erga omnes.
Art. 1.245, CC. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo
no Registro de Imóveis.
Art. 1.226, CC. Os direitos reais sobre coisas móveis, quando constituídos, ou transmitidos por
atos entre vivos, só se adquirem com a tradição.
Art. 1.227, CC. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre
vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos
(arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código.

Obs. O registro e a tradição atuam como meio de publicidade da titularidade sobre

aquela coisa.

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 04. PRINCÍPIO DA TAXATIVIDADE: Os direitos reais são enumerados taxativamente pelo
direito (numerus clausus) – Art. 1.225, CC.
Art. 1.225, CC. São direitos reais:
I - A propriedade;
II - A superfície;
III - As servidões;
IV - O usufruto;
V - O uso;
VI - A habitação;
VII - O direito do promitente comprador do imóvel;
VIII - O penhor;
IX - A hipoteca;
X - A anticrese.
XI - A concessão de uso especial para fins de moradia;
XII - A concessão de direito real de uso; e
XIII - A laje.

05. PRINCÍPIO DA EXCLUSIVIDADE: Significa dizer que não pode haver dois direitos
reais de igual conteúdo sobre a mesma coisa, ou seja, não seria possível instalar um
direito real onde um outro já existe.
↪ Exemplo disso, podemos citar o condomínio legal em que cada condômino possui
direito real distinto e exclusivo.
↪ Não confundir essa exclusividade com o direito real de propriedade e usufruto sobre
o mesmo bem. Neste caso, embora sejam dois direitos reais sobre o mesmo bem, estes
direitos não têm o mesmo conteúdo. São direitos distintos.

↠ DISTINÇÃO ENTRE AÇÕES REAIS E AÇÕES PESSOAIS

• A AÇÃO REAL é aquela na qual o titular reivindica a coisa. Nessa ação, o autor pede que
se reconheça seu direito real juntamente com a entrega da coisa que se encontra
indevidamente em poder de terceiro, ou seja, são ações propostas por sujeitos que são
detentores de direitos reais contra quem sequer são conhecidos.
↪ Exemplo: Imissão de posse.
• Na AÇÃO PESSOAL o credor demonstra o vínculo obrigacional que o une ao devedor por
meio de um negócio jurídico, de um ato ilícito ou de um negócio jurídico unilateral, ou
seja, são ações que versam sobre obrigações do devedor para com o credor, sendo que o
efeito declaratório em qualquer ação pessoal, é o reconhecimento dessa ligação sendo que
desse reconhecimento, advirá a condenação em perdas e danos, a entrega da coisa, a
rescisão do contrato, entre outras hipóteses.

↠ CLASSIFICAÇÃO DOS DIREITOS REAIS

01. Sobre a própria coisa (propriedade, condomínio, propriedade horizontal).
02. Sobre coisa alheia (usufruto, uso, habitação, servidão, hipoteca, penhor e anticrese).
↪ Os direitos reais sobre coisa alheia, dividem-se em direito de gozo e de garantia.
↪ São direitos de gozo aqueles que conferem ao titular a faculdade de uso e que são os
casos de usufruto, uso, habitação e servidão; enquanto que nos direitos de garantia, o
titular extrai a modalidade de segurança para cumprimento de uma obrigação e essa
garantia está relacionada com a obrigação principal, como por exemplo penhor, hipoteca
e anticrese.

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↠ A POSSE COMO ESTADO DE APARÊNCIA
• A posse é uma relação de fato entre a pessoa e a coisa, ou seja, é um estado de aparência
juridicamente relevante, cujo fato é protegido pelo direito, pois a posse é protegida desde
o seu nascimento até mesmo quando o possuidor esteja de má fé, salvo quando iniciada
de modo clandestino ou violento, senão depois de cessada a violência ou a
clandestinidade.
Art. 1.198, CC. Considera-se detentor aquele que, achando-se em relação de dependência para
com outro, conserva a posse em nome deste e em cumprimento de ordens ou instruções suas.

Obs. Conforme o Art. 1.208 do CC, posse clandestina e violenta sequer são posses e sim
detenção.
Art. 1.208, CC. Não induzem posse os atos de mera permissão ou tolerância assim como não
autorizam a sua aquisição os atos violentos, ou clandestinos, senão depois de cessar a violência
ou a clandestinidade.

• Com isso, há proteção da posse não somente porque aparenta um direito, mas também
a fim de evitar violência e conflito. Assim a lei protege o possuidor ainda que este não
tenha relação jurídica perfeita com a coisa, tanto que nos termos do Art. 1.210, CC legitima
a defesa da posse através da reintegração, manutenção e interdito proibitório.
Art. 1.210, CC. O possuidor tem direito a ser mantido na posse em caso de turbação,
restituído no de esbulho, e segurado de violência iminente, se tiver justo receio de ser
molestado.
Obs.1. Este estado de aparência inicialmente poderá se transformar em propriedade com
a usucapião através do tempo.
Obs.2. O prazo da posse é que gera proteção no juízo possessório permitindo a concessão
de liminar “initio litis” se a posse questionada for de menos de ano e dia conforme dispõe
o Art. 558 do CPC.

↠ POSSE E PROPRIEDADE
• A posse não é um direito real, estando inserida no estudo geral sobre o Direito das
Coisas que é o gênero, de modo que posse é uma espécie do direito das coisas. Em outras
palavras, a posse, justamente pela sua definição, não tem os efeitos reais de propriedade
sobre a coisa.
• O Artigo 1.196, CC define a posse da seguinte forma: “Considera-se possuidor todo
aquele que tem de fato o exercício, pleno ou não, de algum dos poderes inerentes à
propriedade”.
Obs. Os poderes inerentes à propriedade são de usar (habitar), fruir (alugar), dispor (ser
o dono e vender) e reivindicar (pedir a reintegração quando ocupada mediante
documento falso).

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• O conceito de propriedade é muito mais amplo do que o de posse, já que o proprietário
é aquele que na maioria das vezes tem o pleno domínio sobre a coisa (usar, fruir, dispor e
reivindicar). A posse é o fato que permite e possibilita o exercício do direito de
propriedade, posto que quem não tem posse, não pode se utilizar da coisa, mas nem toda
posse leva a propriedade (são os casos dos possuidores que adquiriram a posse mediante
um negócio jurídico) que por certo, em um determinando momento, deverão devolver a
posse a quem de direito.
• Assim, o tema é dividido em duas situações: “ius possidendi e ius possessionis”:
01. IUS POSSIDENDI (posse titulada) é na verdade a faculdade que tem uma pessoa, uma
vez sendo titular de uma situação jurídica, pode exercer a posse sobre determinada
coisa, ou seja, é aquela posse adquirida mediante um negócio jurídico.
↪ Exemplos: Proprietário, o usufrutuário, o locatário, o comodatário, o promitente
comprador e todos os demais que adquiriram a posse mediante um título (derivado de
um negócio jurídico pessoal ou real).
02. IUS POSSESSIONIS (posse sem título) significa o direito fundado no fato da posse, ou
seja, a posse originária foi o esbulho possessório.
↪ O possuidor nesse caso pode não ser o proprietário e nem ter qualquer título, não
obstante essa aparência encontra proteção jurídica, conforme o Art. 1.196 do Código
Civil.
↪ Ius possessionis é direito originado da situação jurídica da posse, e independe da
preexistência de uma relação jurídica.
↪ O que cultiva uma gleba abandonada tem jus possessionis.
↪ A lei confere ao possuidor com fundamento no ius possessionis, defesas provisórias,
ainda que lhe falte o ius possidendi (Art. 554 e seguintes do CPC).
• De um modo geral, posse e propriedade têm elementos comuns, qual seja, a submissão
da coisa à vontade da pessoa. A posse na verdade é uma forma de exercer o direito de
propriedade quando adquirida de forma originária.

↠ POSSE x DETENÇÃO
• A posse é aquela em que o possuidor exerce na plenitude ou não um dos poderes
inerentes a propriedade (usar, gozar, dispor e reivindicar). Por este raciocínio, todos
aqueles que adquirem a posse, seja de forma originária (esbulho), seja de forma derivada
(negócio jurídico convencional ou real), são possuidores e como tal, têm interditos
possessórios, ou seja, reintegrar-se em caso de esbulho (perdeu a posse), manter-se na
posse em caso de turbação (está perdendo a posse aos poucos) e defender-se por
interditos proibitórios (em caso de ameaça de perder a posse).
• Por outro lado, a detenção, também denominada de fâmulo da posse, é aquela situação
em que alguém conserva a posse em nome de outra pessoa, sob as suas ordens e como tal,
não sendo possuidor, não pode se valer dos interditos possessórios. Em conclusão,
detenção é aquele que, em virtude de sua situação de dependência econômica ou de um
vínculo de subordinação em relação a uma outra pessoa (possuidor direto ou indireto),
exerce sobre o bem, não uma posse própria, mas a posse desta última pessoa ou em nome
desta, em obediência a uma ordem ou a uma instrução.

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 Art. 1.198, CC. Considera-se detentor aquele que, achando-se em relação de
dependência para com outro, conserva a posse em nome deste e em cumprimento de
ordens ou instruções suas.
↪ Exemplo 1: O caseiro de uma chácara é detentor, uma vez que não tem posse sob o
imóvel, apenas sendo dependente do proprietário deste.
↪ Exemplo 2: A e B se casaram sob o Regime de Comunhão Parcial de Bens. Antes do
casório, A tinha um imóvel, o qual, após o casamento, passou a ter B apenas como seu
detentor. Em uma viagem de A para o exterior, o referido imóvel foi esbulhado. Como B é
apenas o detentor do imóvel, não possui o direito de fazer sua reintegração, uma vez que
não é parte, ou seja, a ação será improcedente.

↠ CONCEITO DE POSSE – TEORIAS

• O conceito de posse se desdobra em dois elementos integrantes: o corpus e o animus.
A. O “corpus” é a relação material do homem com a coisa (vínculo por esbulho ou negócio
jurídico) ou a exterioridade da propriedade e essa ligação material ocorre em função
econômica da coisa para servir a pessoa.
↪ Em suma, não podem ser objetos de posse os bens não passíveis de ser apropriados.
B. O “animus” é o elemento subjetivo, ou seja, é a intenção de se apropriar da coisa como
se fosse o proprietário dela. Simplificando, é a intenção de ser dono da coisa.
↪ Exemplo: O esbulhador, com a posse mansa e pacífica, tem a intenção de ser o dono
da coisa, ou seja, possui o “animus domini”. Já o locatário não tem tal intenção, uma vez
que pretende devolver o imóvel no futuro.

• Desse desdobramento, surgiram duas grandes teorias para explicar o conceito de posse.
01. Pela TEORIA SUBJETIVA DE SAVIGNY, para que se caracterize posse, o titular dela
precisa ter intenção de adquirir a sua propriedade e essa intenção é o elemento
subjetivo. Ou seja, para ser possuir, deve querer ser dono da coisa.
↪ Com isso, para essa teoria, o locador, depositário e comodatário, o promitente
comprador ou outros que tenham adquiridos a posse mediante um negócio jurídico e
que, portanto, tenham apenas o poder físico, são meros detentores e, portanto, não
gozam de proteção jurídica se forem turbados no uso e gozo da coisa que estiver em seu
poder e para tanto deverá se dirigir a pessoa que lhe conferiu a detenção para invocar a
proteção possessória.
↪ Essa teoria sustenta que é inadmissível a posse por outrem já que se não houver
vontade de ter a coisa como própria, haverá apenas detenção e não posse propriamente
dita.
↪ Em conclusão, a Teria de Savigny sustenta que posse é um fato que converte em direito
porque a lei a protege, de modo que em linhas gerais:
A. A posse somente se configura pela união de corpus e animus.
B. A posse é o poder imediato de dispor fisicamente do bem, defendendo contra
agressões de terceiros.
C. A mera detenção não possibilita invocar os interditos possessórios devido à
ausência do ânimo de domínio.

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 02. Pela TEORIA OBJETIVA DE LHERING, para que se constitua posse, basta o corpus,
sustentando que o “animus” está implícito no poder de fato exercido sobre a coisa. Ou
seja, basta ter vinculo com a coisa para ter a posse.
↪ Segundo essa teoria, o “corpus” é o único elemento suscetível de comprovação e o
objetivismo dessa teoria que dispensa a intenção de ser proprietário, resta por permitir
considerar como possuidor igualmente o locatário, o comodatário, o depositário e outros
idênticos.
↪ Assim para Ihering, a posse é a exteriorização da propriedade e, portanto:
A. A posse é condição de fato da utilização econômica da propriedade.
B. O direito de possuir faz parte do conteúdo do direito de propriedade.
C. A posse é meio de proteção do domínio.
D. A posse é uma rota que conduz a propriedade.
• Por fim, para o direito civil brasileiro, a posse não requer nem a intenção de dono e nem
o poder físico sobre o bem (Art. 1.205 CC), apresentando-se como uma relação entre a
pessoa e a coisa em vista da função socioeconômica desta.
Art. 1.205, CC. A posse pode ser adquirida:
I - Pela própria pessoa que a pretende (esbulho) ou por seu representante;
II - Por terceiro sem mandato, dependendo de ratificação.
• Conclui-se, portanto, que para que haja posse, além dos elementos constitutivos de
Ihering, deve conter como ato jurídico que é:
A. Sujeito capaz.
B. Objeto (coisa corpórea ou incorpórea).
C. Uma relação de dominação entre o sujeito e o objeto.

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↠ POSSE DIRETA E POSSE INDIRETA
• Nos termos do Art. 1.197, CC existem duas posses paralelas: do possuidor indireto que
cede o uso da coisa e do possuidor direto que a recebe em virtude de direito real, direito
pessoal ou de um contrato.
↪ Possuidor indireto é o próprio dono ou assemelhado que entrega seu bem a outrem.
Essa entrega faz com que se opere a bipartição da natureza da posse.
• A lei ou o contrato é que determinará a forma e o tempo dessa posse.
• A posse direta ou indireta necessita de uma relação negocial ou legal entre possuidor
direto e indireto, ou seja, só ocorre a partir do negócio jurídico, não de esbulho.
• Tanto possuidor direto como indireto podem se valer das ações possessórias para se
defender de turbação, esbulho ou ameaça.
↪ Do mesmo modo, o possuidor direto pode se valer das vias possessórias contra
turbação e esbulho praticado pelo possuidor indireto.
Art. 1.197, CC. A posse direta, de pessoa que tem a coisa em seu poder,
temporariamente, em virtude de direito pessoal, ou real, não anula a indireta, de
quem aquela foi havida, podendo o possuidor direto defender a sua posse contra o
indireto.
- Exemplo 1: Ação do locatário contra locador por prática de turbação.
- Exemplo 2: O locatário não pagou o aluguel e o locador deveria ajuizar uma ação de
despejo (Denúncia Cheia), no entanto, antes de tal ação, ele esbulha a coisa, dando o
direito do locatário de defender-se por meio dos interditos possessórios.
- Exemplo 3: No caso de usufruto, o nu-proprietário tem a posse indireta e o possuidor
direto é o usufrutuário. Este pode dar a coisa em locação originando a posse direta ao
locatário. Assim, ele que tinha a posse direta por força de ser usufrutuário, passa a ter
posse indireta por força do contrato de locação (relação jurídica contratual).
Obs. Ambos os possuidores estão legitimados às ações possessórias contra terceiros e
nada impede que haja sucessivos desdobramentos da posse.
• Esses tipos de posses convivem harmonicamente, pois o possuidor direto, por ter o
poder de fato sobre a coisa, objeto da posse direta, tem por assim dizer, a posse real e
efetiva e isso é o que o legitima a defender sua posse.

↠ COMPOSSE
• A composse se concretiza na medida em que duas ou mais pessoas tenham a posse sobre
a mesma coisa com vontade comum e ao mesmo tempo.
• Essa composse pode ocorrer tanto na posse direta como na indireta.
↪ Exemplo: Podem coexistir dois ou mais locadores ou locatários; comodantes ou
comodatários, etc.

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• Essa composse ocorre ainda que dela não tenham ciência os compossuidores.
↪ Exemplo: Hipótese do herdeiro que acredita ser o único, quando de fato não o é.
Obs. Ainda que ele não saiba da existência de outros herdeiros, todos têm a posse dos bens
hereditários desde o momento da morte do autor da herança, conforme o Art. 1.784, CC.
Art. 1.784, CC. Aberta a sucessão, a herança transmite-se, desde logo, aos herdeiros
legítimos e testamentários.
• Na composse, cada sujeito tem o poder fático sobre a coisa, independente do outro
consorte, que também o tem.
Art. 1.199, CC. Se duas ou mais pessoas possuírem coisa indivisa, poderá cada uma
exercer sobre ela atos possessórios, contanto que não excluam os dos outros
compossuidores.
Obs. Se um herdeiro não deixar os demais entrarem num imóvel do qual todos possuem a
composse, por exemplo, estes podem ajuizar uma ação possessório contra o herdeiro
esbulhador.
• Estudo de casos da composse:
A. Herdeiros.
B. Cônjuges, casados em Comunhão Universal ou Comunhão Parcial, sendo que a Parcial
só consta as coisas adquiridas pós o casamento.
C. União Estável, o qual consta com as mesmas regras da Comunhão Parcial.
• Se os compossuidores resolveram delimitar a área objeto de sua posse, desde que pro-
diviso, cada um, passa a exercer a posse exclusiva sobre a área demarcada, fato que
desaparece a composse. Já a posse pro-indiviso é aquela que os sujeitos possuem a mesma
coisa por vontade comum.
Obs. O verdadeiro estado de posse em comum pressupõe o estado de fato pelo qual
diversos sujeitos possuem em comum a mesma coisa indivisa.
• A composse se extingue por vontade dos sujeitos que faz desaparecer o estado de
indivisão ou quando cessa a causa que o determinou.
↪ Com a partilha por exemplo, cada herdeiro recebe seu quinhão, desparecendo a posse
em comum.
↪ O mesmo ocorre na hipótese de dois usufrutuários, falecendo um deles.

↠ VÍCIOS
01. VÍCIOS OBJETIVOS
• Para aferir se a posse é justa ou injusta não é necessário analisar se o possuidor anterior
é proprietário, usufrutuário, locatário, comodatário ou mero possuidor, mas apenas se
houve violência, clandestinidade ou precariedade na aquisição ou exercício da posse.

I. POSSE JUSTA: Posse que NÃO for violenta, clandestina ou precária (Art. 1.200, CC), ou
seja, é aquela posse isenta de vícios na origem.
Obs. Justo é o direito de possuir quando houver titulação e para isso, é injusto se dela for
carecedor.

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II. POSSE INJUSTA: É aquela que se origina no mundo fático por modo proibitivo ou
vicioso ou então, mesmo que de forma pacífica e pública (comodato), torna-se viciada
mais tarde (quando resiste em devolver a posse recebida pelo título).
↪ Essa posse injusta se divide em três espécies:
A. POSSE VIOLENTA: É aquela que será exercida mediante o emprego de força (física
ou moral), mesmo que não diretamente contra o possuidor, como é o caso do emprego
de força contra o detentor (fâmulo).
- Para isso, esse emprego da força deve ser ofensivo o bastante para viciar a posse, ou
seja, sem a permissão do possuidor e contra a sua vontade.
- É o oposto da posse mansa e pacífica, que é aquela obtida com tranquilidade.
- Exemplo: Uma pessoa toma violentamente a posse de outra pessoa, expulsando o
possuidor ou quem lá se encontre ou impedindo o possuidor de regressar e essa
violência pode partir do próprio agente ou de terceiros que atua por sua ordem e
subordinação.
B. POSSE CLANDESTINA: É aquela que se dá às escondidas, sem que o possuidor da
coisa ou o proprietário tenha conhecimento, mesmo que isso seja constatado por
outras pessoas.
- Para a clandestinidade é bastante que o possuidor esbulhado não o saiba.
- Exemplo: Vizinho que muda a cerca na calada da noite.
- A publicidade é pressuposta para qualquer posse e a clandestinidade não é posse, mas
clandestina é a forma que foi adquirida a posse.
C. POSSE PRECÁRIA: É aquela que decorre de um abuso de uma relação de confiança
em que a pessoa tem a obrigação de restituir a coisa, mas se nega a fazer no prazo e
condições estabelecidos.
- A precariedade requer primeiramente uma posse justa por cessão de seu titular e em
seguida ocorre o abuso do possuidor direto que se recusa restituí-la, tornando assim,
precária.
- A posse precária sempre dependerá de uma relação jurídica pré-existente em que o
real possuidor transfere a coisa a outrem em confiança por um prazo determinado, e
dependendo da relação jurídica, poderá a qualquer momento pedir sua restituição, ou
seja, a precariedade não se presume.
- O prazo para o esbulhado reintegrar a coisa começa quando este toma conhecimento
do esbulho. Mas se o esbulhado toma conhecimento e nada faz, a posse do esbulhador
torna-se mansa, pacifica e pública, iniciando-se o direito deste de ter posse.
- Exemplo: Caso do locatário, depositário ou comodatário e também do promitente
comprador enquanto não efetuar o pagamento integral da coisa adquirida, já que se
não efetuar o pagamento da coisa, deverá restituir ela e se houver resistência em
devolver, torna-se possuidor precário.
- Em se tratando de compra e venda, quando o pagamento não é realizado, o possuidor
deve ajuizar uma ação de execução visando a rescisão do contrato e a reintegração da
coisa.
Obs.1. A posse violenta e clandestina são ius possessionis, ou seja, somente podem ser
esbulhadas. Assim, o possuidor pode usas de suas defesas possessórias, isto é, exercem a
posse “ad interdicta”, mas não poderá adquirir a posse mediante uso capião (“as
usucapionem”). Já a posse e precária ocorre a partir da existência de um negócio jurídico.

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Obs.2. A posse violenta e clandestina não pode fazer uso de interditos possessórios contra
o esbulhado, somente contra os demais.
Obs.3. A posse violenta, clandestina e precária, bem como os atos de mera permissão ou
tolerância, isto é, a detenção, não induzem a posse, ou seja, manipulam a posse.
Art. 1.208, CC. Não induzem posse os atos de mera permissão ou tolerância
assim como não autorizam a sua aquisição os atos violentos, ou clandestinos,
senão depois de cessar a violência ou a clandestinidade.
Obs.4. Aquele que era detentor e se torna possuidor ao esbulhar a posse, autoriza o titular
anterior ao desforço imediato (Art. 1.210, §1º), mas aquele possuidor indireto que
pretende ter a posse de volta e observa resistência e portanto se vê esbulhado em sua
posse, não tem o direito ao desforço imediato e para solucionar o problema, deve recorrer
aos interditos possessórios.
Art. 1.210, CC. O possuidor tem direito a ser mantido na posse em caso de turbação,
restituído no de esbulho, e segurado de violência iminente, se tiver justo receio de ser
molestado.
§1° O possuidor turbado, ou esbulhado, poderá manter-se ou restituir-se por sua
própria força, contanto que o faça logo; os atos de defesa, ou de desforço, não podem
ir além do indispensável à manutenção, ou restituição da posse.

02. VÍCIOS SUBJETIVOS

I. POSSE DE MÁ-FÉ: É aquela na qual o possuidor sabe ter a coisa consigo indevidamente.
↪ Tem ciência do vício ou do obstáculo impeditivo.
↪ Exemplo: Possuidor direto que inicia sua posse de boa fé e se recusa a devolver a coisa
após o término do contrato, tornando-se deste modo possuidor de má fé.
↪ É também posse de má fé aquela adquirida mediante esbulho possessório.
II. POSSE “AD INTERDICTA”: É aquela passível de ser defendida pelas ações
possessórias, ou seja, é a que possibilita a utilização dos interditos possessórios para
repelir a ameaça, mantê-la ou recuperá-la, já que toda situação de fato definida como
posse, merece a proteção possessória.
III. POSSE “AD USUCAPIONEM”: É aquela posse que possibilita alcançar a propriedade
pelo decurso do tempo (todas as hipóteses de usucapião).

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01. MODOS DE AQUISIÇÃO:
• A aquisição da posse se dá por um ato de vontade ou pela lei.
Art. 1.204, CC. Adquire-se a posse desde o momento em que se torna possível o
exercício, em nome próprio, de qualquer dos poderes inerentes à propriedade.
• Esta aquisição se desdobra em ORIGINÁRIA e DERIVADA:
A. ORIGINÁRIA: Ocorre sem qualquer vínculo com o possuidor anterior, ou seja, quando
não há relação de causalidade entre a posse atual e a anterior.
↪ É o caso do esbulho, a apropriação de seu uso e gozo, ou seja, é um ato unilateral da
pessoa, de modo que a aquisição se realiza pelo exercício de um poder de fato.
B. DERIVADA: Decorre sempre de um ato de transmissão da posse (de uma pessoa para
outra), ou seja, quando há anuência do anterior possuidor.
↪ Por isso é que se diz que esses possuidores têm posse “ius possidendi”.
↪ São os casos da compra e venda, de comodato, locação, etc.
• Se o modo da posse é originário (ius possessionis), este se inicia no momento de sua
aquisição, de modo que se o antigo possuidor era titular de uma posse injusta por ser
violenta, clandestina ou precária, tais vícios desaparecem ao ser esbulhado por outra
pessoa, já que essa posse se transforma em titular de uma nova situação de fato.
• Assim, quando alguém adquire uma posse originária (ius possessionis) e transmite essa
posse mediante um negócio jurídico (cessão de posse) e o cedente desfrutava de uma
posse (qualquer que seja a sua classificação), o cessionário a terá com as mesmas
qualidades.
↪ Exemplo: Se tinha posse de má fé, será adquirido de má fé, ou se a posse era injusta por
configurar violência ou precariedade, será adquirida com a mesma característica.
• Na hipótese de morte, a aquisição da posse decorre da lei.
Art. 1.784, CC. Aberta a sucessão, a herança transmite-se, desde logo, aos herdeiros
legítimos e testamentários.
• De um modo geral, quem exerce direito sobre a coisa já exerce a posse.
• Tradição é um modo derivado de posse, já que é a entrega da coisa à outra pessoa.
↪ Essa tradição ocorre de três maneiras: efetiva (Quando a coisa for realmente entregue
a outra pessoa), simbólica (Quando um ato simbolizar a entrega da coisa) e convencional
(Quando a pessoa que já tinha a posse direta da coisa torna-se proprietário).

02. MODOS DE TRANSMISSÃO DA POSSE

Art. 1.206, CC. A posse transmite-se aos herdeiros ou legatários do possuidor com os
mesmos caracteres.
• A transmissão da posse pode ocorrer a TÍTULO UNIVERSAL ou a TÍTULO SINGULAR:

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 A. TRANSMISSÃO UNIVERSAL: Ocorre quando se transfere a universalidade, como é o
caso da sucessão causa mortis, já que o herdeiro é sucessor universal, pois sua cota parte
está dentro de um todo (pro-indiviso).
B. TRANSMISSÃO SINGULAR: Ocorre quando há transferência de bens determinados e
individualizados.
↪ É o caso dos negócios inter-vivos, o que não significa dizer que isso não ocorra na
causa mortis, pois quando há testamento, o legatário recebe coisa certa e determinada.
Obs. A posse ius possidendi transmite-se aos herdeiros com a morte do de cujus, já a posse
ius possessionis transmite-se apenas se a posse do de cujus era mansa, pacífica,
ininterrupta e sem oposição.

• O cessionário pode unir sua posse ao do antecessor (accessio posessionis).

Art. 1.207, CC. O sucessor universal continua de direito a posse do seu antecessor; e
ao sucessor singular é facultado unir sua posse à do antecessor, para os efeitos legais.
↪ Neste caso, considerando que não é obrigatória a união das posses, se o adquirente fizer
uso dessa faculdade, sua posse passará a ser tal como era com o antigo possuidor, ou seja,
com os mesmos caracteres. Por exemplo, se a posse do de cujus era injusta e o sucessor
decide unir-se a esta, sua posse também será injusta e ele não poderá usucapir a coisa.
↪ Caso o sucessor queira uma posse justa, deverá “cortar o fluxo” com o a posse injusta
do de cujus, iniciando-se assim uma nova posse e comunicando o proprietário da coisa
sobre seu animus domini.
↪ Para efeito de usucapião, o adquirente da posse pode usar deste expediente, desde que
seja nas modalidades de usucapião ordinária e extraordinária, não sendo, portanto,
contemplada para esta hipótese, a especial, seja rural ou urbana, posto que estas são
constitucionais (pro labore e pro morare), de modo que o possuidor (usucapiente)
precisa provar que durante todo o período de cinco anos manteve posse pacífica sobre
área usucapienda, solidificada na prova de efetivo cultivo ou moradia.

03. CONSTITUTO POSSESSÓRIO E TRADITIO BREVI MANU

• É uma operação jurídica em que se altera a titularidade na posse, de modo que aquele
que possuía em seu próprio nome, passa a possuir em nome de outrem.
↪ Exemplo: João vende sua casa para Antônio e por uma outra relação jurídica (locação),
continua possuindo a coisa na qualidade de locatário.
• No CONSTITUTO POSSESSÓRIO, o possuidor de uma coisa em nome próprio, passa a
possuí-la em nome alheio.
↪ Neste caso, desdobra-se a posse direta em indireta.
• Na TRADITIO BREVI MANU, aquele que possuía em nome alheio, passa a possuir em
nome próprio.
↪ É o caso do locatário, que adquire a propriedade da coisa alugada.

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04. PERDA DA POSSE
Art. 1.223, CC. Perde-se a posse quando cessa, embora contra a vontade do possuidor,
o poder sobre o bem, ao qual se refere o Art. 1.196.
• A perda da posse se dá quando houver aquisição desta posse por outrem e sabendo, se
abstém de reaver a coisa perdida.
• Também é hipótese de perda da posse com a tradição ou cessão de direitos.

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01. CONVALESCIMENTO
• De acordo com o Art. 1.203, CC, a regra é que a posse se manterá no mesmo estado de
sua aquisição, salvo prova em contrário. Todavia, esse estado de posse poderá se alterar
no tempo dependendo dos fatos que se sucederem.
1.203, CC. Salvo prova em contrário, entende-se manter a posse o mesmo caráter com
que foi adquirida.

• O possuidor que tenha adquirida a posse mediante um título (ius possidendi), manterá
essa posse com as mesmas características até que se finde o termo do título que a
constituiu, o mesmo se dará com a posse adquirida de maneira originária (esbulhada) em
que manterá essa posse até que resulte o motivo que a constituiu (usucapião). No entanto,
este estado de posse tal como foi adquirido, pode ser alterado no tempo, o que chamamos
de convalescimento e isso se dá em diversas situações.
- Exemplo 01: Comodatário adquire posse direta e, portanto, de boa-fé para devolver
num determinado tempo. Ao final do contrato, se houver resistência na devolução, a
posse que antes era de boa-fé, transforma-se em má-fé e ao mesmo tempo o fato do
comodatário resistir na devolução provoca o fenômeno de alterar sua posse que antes
era justa em injusta, que se torna precária.
- Exemplo 02: Esbulhador adquire posse de forma violenta (posse injusta) e na hipótese
de que não seja feita qualquer resistência por parte do esbulhado, a posse se torna mansa
e pacífica, ou seja, será para o esbulhado apenas um detentor enquanto prevalecer a
força (injusta). Cessando a força, convalesce para mansa e pacífica e nesse momento,
inicia-se o prazo aquisitivo da prescrição para a aquisição pela usucapião.

• Considerando uma posse IUS POSSIDENDI, é facultado ao possuidor alterar seu caráter.
- Exemplo 1: Suponha-se que A tenha obtido a posse de forma violenta de B (posse
injusta) e posteriormente venha adquirir o imóvel por contrato de compra e venda, ou
assinado contrato de comodato. A posse antes ius possessionis e injusta, passa a ter
posse ius possidendi e justa e neste caso o convalescimento se deu por conta do negócio
jurídico

- Exemplo 2: Suponha-se o possuidor direto e de boa fé que adquiriu a posse mediante

contrato de comodato. Com o fim do contrato, ele precisa devolver o bem e se houver
resistência na devolução, a posse altera de boa-fé para má fé e precária.

- Exemplo 3: Suponha-se que A tenha adquirido a posse de um bem imóvel mediante

compromisso de compra e venda, tendo posse direta e de boa fé. Se deixa de pagar e for
cobrado, ele passa a ter posse de má fé e precária e, portanto, não tem posse “ad
usucapione”. Se ele transfere essa posse mediante contrato de cessão, o adquirente
receberá a posse tal como ele tinha (art. 1.203), mas se C adquirente não unir sua posse
a do antecessor, sua posse é “ius possessionis” e, portanto, passa a ser posse “ad
uscapione”.

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• Cessa a posse de um sujeito quando se inicia a posse do outro e esse momento gera
grandes consequências, tal como o início do tempo necessário para a aquisição mediante
a usucapião.
• O ato do terceiro se apossar violentamente de uma coisa, é causa de extinção de uma
posse e início de outra.
Art. 1.223, CC. Perde-se a posse quando cessa, embora contra a vontade do possuidor,
o poder sobre o bem, ao qual se refere o Art. 1.196.

Art. 1.224, CC. Só se considera perdida a posse para quem não presenciou o esbulho,
quando, tendo notícia dele, se abstém de retornar a coisa, ou, tentando recuperá-la, é
violentamente repelido.

Obs. Há de se analisar a perda da posse pelo abandono, quando o possuidor se afasta do

bem com a finalidade de se privar da disponibilidade física de não mais exercer quaisquer
atos possessórios; pela tradição; pela perda da própria coisa; pela destruição da coisa;
pela posse de outra e pelo constituo possessório.
Art. 1.267, CC. A propriedade das coisas não se transfere pelos negócios jurídicos
antes da tradição.
Parágrafo Único. Subentende-se a tradição quando o transmitente continua a possuir
pelo constituto possessório; quando cede ao adquirente o direito à restituição da
coisa, que se encontra em poder de terceiro; ou quando o adquirente já está na posse
da coisa, por ocasião do negócio jurídico.

02. EFEITOS DA POSSE:

A. DIREITO AO USO DOS INTERDITOS POSSESSÓRIOS:
• Pelo Princípio da Proteção Jurídica, todo possuidor tem direito de invocar os interditos
possessórios, quais são, os de propor ações possessórias quando ameaçado (Arts. 1.210,
CC e Art. 554 a 568, CPC), sendo eles:
I. REINTEGRAÇÃO DE POSSE: É o remédio jurídico usado pelo possuidor esbulhado a
fim de recuperar a posse perdida em razão de violência ou clandestinidade, ou seja, o
esbulho é o ato pelo qual o possuidor se vê despojado da posse injustamente, o que
pode ocorrer por violência, clandestinidade e por abuso de confiança.
B. MANTENÇÃO DE POSSE: É o meio jurídico usado pelo possuidor que sofre turbação,
para se manter na posse.
C. INTERDITO PROIBITÓRIO: É a proteção preventiva da posse ante ameaça de
turbação ou esbulho, ou seja, é aquela em que tendo o possuidor justo receio de ser
molestado na posse, poderá impetrar pedido por violência iminente. Para essa ação,
basta o receio de que a violência virá, de modo que é uma medida para evitar a
consumação de fato receioso.

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B. DIREITOS AOS FRUTOS
• QUANTO A ORIGEM:
I. FRUTOS NATURAIS: São aqueles produzidos pela força orgânica, sem participação do
homem, ou seja, aqueles provenientes diretamente da coisa, renovando-se
periodicamente pela força da natureza, não perdendo tal característica, como por
exemplo, a floresta que nasce por si só, o gado e o bezerro, que é considerado um fruto
da vaca.
II. FRUTOS CIVIS: Consistentes de rendas provenientes da concessão do uso e gozo de
uma coisa frutífera por outrem que não o proprietário. São também aqueles
decorrentes dos negócios jurídicos, como o aluguel, os juros bancários e os
rendimentos produzidos a partir de um acordo de vontades.
III. FRUTOS INDUSTRIAIS: São aqueles produzidos a partir do trabalho humano, como
por exemplo a produção de queijo, um pedaço de couro transformado em sapato e
processamento de qualquer natureza de frutos naturais.

• QUANTO AO ESTADO DO FRUTO:

I. PERCEBIDOS: São aqueles frutos colhidos, sendo que em regra é aquele a partir do
momento em que se separa do bem principal.
II. PENDENTES: São aqueles ainda unidos ao principal.
III. PERCIPIENDOS: É uma modalidade de fruto pendente, mas pronto para serem
colhidos.
IV. ESTANTES: É uma modalidade de frutos percebidos, mas que são colhidos
antecipadamente e armazenados para posterior desfrute.
V. CONSUMIDOS: Modalidade de frutos percebidos, que já tiveram destinação final.
↪ Exemplo 1: Laranja (naturais percebidos); Laranja ainda na árvore (naturais
pendentes); Laranja que já deveria ser colhida (naturais percipiendos) e; Laranja
colhida antes da hora (naturais estantes).
↪ Exemplo 2: Aluguel (civis percebidos); Aluguel vincendo (civis pendentes); Aluguel
vencido, mas não recebido (civis percipiendos) e; Aluguel antecipado, mas muda o
proprietário (civis estantes).

• QUANTO AO MOMENTO DA PERCEPÇÃO: Frutos pendentes.

• COLHIDOS LOGO QUANDO SEPARDOS DO PRINCIPAL: Frutos naturais e industriais.
• COLHIDOS DIA A DIA: Frutos civis e industriais.

03. FRUTOS, POSSE BOA-FÉ E POSSE MÁ-FÉ

A. POSSUIDOR DE BOA-FÉ:
↪ Tem direito aos frutos percebidos na constância de sua boa-fé.
↪ Deve restituir os frutos colhidos por antecipação (estantes).
↪ Tem direito as despesas de produção e custeio, ou seja, aquelas que efetuou para
tornar a coisa produtiva.

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 Art. 1.214, CC. O possuidor de boa-fé tem direito, enquanto ela durar, aos frutos
percebidos.
Parágrafo único. Os frutos pendentes ao tempo em que cessar a boa-fé devem ser
restituídos, depois de deduzidas as despesas da produção e custeio; devem ser
também restituídos os frutos colhidos com antecipação.
Art. 1.215, CC. Os frutos naturais e industriais reputam-se colhidos e percebidos, logo
que são separados; os civis reputam-se percebidos dia por dia.
Obs. Os frutos civis são colhidos diferentemente, pois aumentam/brotam a cada dia,
como por exemplo os juros.

B. POSSUIDOR DE MÁ-FÉ:
↪ Deve restituir todos os frutos, inclusive os percipiendos, ou seja, aqueles que
apodreceram no pé.
↪ Tem direito as despesas de produção e custeio.

Art. 1.216, CC. O possuidor de má-fé responde por todos os frutos colhidos e
percebidos, bem como pelos que, por culpa sua, deixou de perceber, desde o momento
em que se constituiu de má-fé; tem direito às despesas da produção e custeio.

↠ EXEMPLO: A comprou uma chácara de B, em promessa de compra e venda e, portanto,

recebeu apenas a posse direta, mas não a propriedade. Inadimplente com suas obrigações
de pagar, num determinando dia, recebe notificação para pagar os atrasados ou devolver
o bem, sob pena resolução contratual c/c reintegração de posse. A chácara está alugada
para C. Até o momento da notificação, A era possuidor de boa fé, mas com a notificação e
a resistência em pagar ou devolver, tornou possuidor de má fé. Em razão da boa-fé, o
aluguel até o prazo final da notificação seria de A, bem como todos os frutos. Mas a partir
do momento que expirou o prazo da notificação, deverá restituir todos os frutos.

04. DA RESPONSABILIDADE CIVIL DO POSSUIDOR

• A lei brasileira também cuida, como efeito da posse, da possibilidade de imputação de
responsabilidade (dever de indenizar) ao possuidor, pela perda ou deterioração da coisa
que venha a ser retomada e isso oscila a depender da boa-fé ou má-fé do possuidor (Arts.
1.217 e 1.218, CC).
A. POSSUIDOR DE BOA-FÉ: Responsabilidade apenas pelos danos que der causa.
B. POSSUIDOR DE MÁ-FÉ: Responde por todos os danos, inclusive os acidentais, salvo se
provar que o mesmo fato danoso teria ocorrido estando o reivindicante na posse da
coisa, ou seja, nexo causal. Caso fortuito, de força maior.
Art. 1.217, CC. O possuidor de boa-fé não responde pela perda ou deterioração da
coisa, a que não der causa.
Art. 1.218, CC. O possuidor de má-fé responde pela perda, ou deterioração da coisa,
ainda que acidentais, salvo se provar que de igual modo se teriam dado, estando ela
na posse do reivindicante.

• Assim, o possuidor de boa-fé somente responderá, desde que provada a sua culpa ou
dolo pelo perecimento da coisa, devendo então ressarcir o equivalente.

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↪ Neste caso, a responsabilidade é subjetiva, ou seja, não se provando a culpa, o risco da
perda será exclusivo do retomante, aplicando-se Art. 238, CC.

Art. 238, CC. Se a obrigação for de restituir coisa certa, e esta, sem culpa do devedor,
se perder antes da tradição, sofrerá o credor a perda, e a obrigação se resolverá,
ressalvados os seus direitos até o dia da perda.

• Por outro lado, o possuidor de má-fé será sempre responsabilizado, ainda que o evento
tenha se dado por circunstâncias alheia a sua vontade, equiparando neste caso o
possuidor de má-fé ao devedor em mora, conforme dispõe o Art. 399, CC, a menos,
obviamente, se ele provar que mesmo que tivesse devolvido no tempo certo, de igual
modo o dano teria se dado.
↪ Neste caso, trata-se de responsabilidade objetiva, em que o retomante não terá de
provar culpa ou dolo do possuidor de má-fé. Basta provar que o dano se deu durante a
posse de má-fé (Art. 399, CC).
Art. 399, CC. O devedor em mora responde pela impossibilidade da prestação, embora
essa impossibilidade resulte de caso fortuito ou de força maior, se estes ocorrerem
durante o atraso; salvo se provar isenção de culpa, ou que o dano sobreviria ainda
quando a obrigação fosse oportunamente desempenhada.

05. DO DIREITO À INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS REALIZADAS

A. DEFINIÇÃO DE BENFEITORIAS: São bens acessórios que se destinam ao melhoramento,
conservação ou embelezamento da coisa.
↪ É a parte de um bem que já existe, por exemplo, tem uma casa e constrói um telhado.

B. CLASSIFICAÇÃO:
I. NECESSÁRIAS: Tem por finalidade conservar a coisa ou evitar que se deteriore.
↪ Exemplo: Reparação na viga de sustentação da casa substituição de peças do motor
do veículo.
II. ÚTEIS: Aumentam ou facilitam o uso da coisa.
↪ Exemplo: Pavimentação de acesso a uma residência rural ou a pintura para evitar a
oxidação de um veículo.
III. VOLUPTUÁRIAS: Resultam em acréscimos, sem aumentam o uso habitual da coisa.
↪ Exemplo: Piso de mármore importado na entrada do prédio, pintura de um painel no
imóvel por um artista famoso.
Obs.1. A classificação depende do caso concreto.
Obs.2. Deve se ater ao critério da essencialidade, ou seja, deve-se indagar se na espécie
aquela benfeitoria é essencial a sua conservação, se apenas introduz um melhoramento
ou se é de mero embelezamento.

C. POSSUIDOR DE BOA-FÉ:
↪ Tem direito às benfeitorias necessárias e úteis com possibilidade de retenção das
mesmas.

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↪ Em relação às voluptuárias, se não indenizado, tem direito de levantar as benfeitorias
caso não cause prejuízo ao bem principal, por exemplo, a piscina de fibra pode retirar a
de concreto não.
Art. 1.219, CC. O possuidor de boa-fé tem direito à indenização das benfeitorias
necessárias e úteis, bem como, quanto às voluptuárias, se não lhe forem pagas, a
levantá-las, quando o puder sem detrimento da coisa, e poderá exercer o direito de
retenção pelo valor das benfeitorias necessárias e úteis.

D. POSSUIDOR DE MÁ-FÉ:
↪ Só tem direito as benfeitorias necessárias e não tem direito de retenção pelas
benfeitorias necessárias.
↪ Quanto aos outros tipos de benfeitorias não possui direito algum.
Art. 1.220, CC. Ao possuidor de má-fé serão ressarcidas somente as benfeitorias
necessárias; não lhe assiste o direito de retenção pela importância destas, nem o de
levantar as voluptuárias.

06. DIREITO DE RETENÇÃO POR BENFEITORIAS

Art. 917, CC. Nos embargos à execução, o executado poderá alegar:
V - Incompetência absoluta ou relativa do juízo da execução.
• As benfeitorias são as obras ou despesas efetuadas numa coisa para conservá-la,
melhorá-la ou embeleza-la, bem como o direito a retenção.
↪ Esse direito é um meio de defesa que a lei concede ao possuidor por meios de embargos
a retenção para conservar em seu poder em coisa alheia depois do momento em que
deveria devolver como garantia de pagamento das despesas feitas com o bem.
↪ Deve-se ter cuidado para não exigir retenção por benfeitorias quando houver obrigação
de pagar fruição do bem.

• POSSUIDOR DE BOA-FÉ: Tem direito de levantar as voluptuárias e direito de retenção

• POSSUIDOR DE MÁ-FÉ: É impedido de levantar as voluptuárias e não tem direito a
retenção.

07. DIREITO DE USUCAPIÃO: É um dos efeitos mais importante da posse, já que é a via
pela qual a situação fática do possuidor será convertida em propriedade, desde que seja
posse “ad usucapione”.

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01. CONCEITO: Na forma mais ampla é o direito que a pessoa (física ou jurídica) tem de
usar, gozar e dispor de um bem, corpóreo e incorpóreo, bem como a reivindicá-lo de quem
injustamente o detenha (Art. 1.228, CC).

Art. 1.228, CC. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o
direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.
• O proprietário tem o poder jurídico de impedir que as faculdades de usar, gozar, dispor
e reivindicar, sejam exercidas por não proprietários, exclusiva e concomitantemente à sua
atuação sobre o bem.

• É a relação fundamental do direito das coisas, abrangendo todas as categorias dos

direitos reais, inclusive girando em seu torno dos direitos reais sobre coisa alheia, tais
como gozo e fruição ou de garantia e aquisição.

02. CLASSIFICAÇÃO DAS FACULDADES

A. DIREITO DE USAR: É a faculdade do proprietário de servir-se da coisa de acordo com a
sua destinação econômica e seu uso será direto ou indireto, a depender da forma em que
o proprietário conceda a sua utilização, seja pessoal ou em prol de terreiros ou deixe em
poder de alguém que esteja sob suas ordens. Simplificando, é tirar da coisa tudo o que ela
pode oferecer sem que haja modificação na substância, ou seja, ter a coisa em condições
de se servir.
B. DIREITO DE GOZAR: Consiste na exploração econômica da coisa, mediante a extração
de frutos de qualquer natureza (naturais, civis e industriais), utilizando-os, ou seja, de
explorar a coisa economicamente.
C. DIREITO DE DISPOR: Consiste no poder de transferir a coisa, de gravá-la de ônus e de
alienar a coisa a qualquer a título gratuito ou oneroso, abrangendo também o poder de
conservar.
D. DIREITO DE REINVINDICAR: É o poder que tem o proprietário de mover ação para
obter o bem de quem injustamente o detenha em virtude do direito de sequela.
Obs. A Ação Reivindicatória se distingue da Ação de Imissão de Posse, de modo que na
reivindicatória, o autor pede domínio e posse, enquanto que na Imissão de Posse, o autor
não discute a propriedade. Sua pretensão é consolidar o ius possidendi, já que o adquiriu
e agora pretende tomar posse.

03. OBJETO: É tudo aquilo que da propriedade não for excluído, seja móveis ou imóveis
em se tratando de bens corpóreos (Art. 1.229, CC).
1.229, CC. A propriedade do solo abrange a do espaço aéreo e subsolo
correspondentes, em altura e profundidade úteis ao seu exercício, não podendo o
proprietário opor-se a atividades que sejam realizadas por terceiros a uma altura ou
profundidade tais, que não tenha ele interesse legítimo em impedi-las.

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• Ainda, é admitido como objeto da propriedade os bens incorpóreos, já que a propriedade
imaterial é regulada como relação de domínio.

04. ATRIBUTOS DA PROPRIEDADE:

A. EXCLUSIVIDADE: Uma coisa não pode pertencer com exclusividade e simultaneamente
a duas ou mais pessoas em idêntico lapso temporal, salvo os casos de condomínio (Art.
1.314, CC) em que existe pluralidade de proprietários, de modo que o proprietário poderá
excluir terceiros da atuação sobre o bem, mediante a adoção da Ação Reivindicatória.
B. PERPETUIDADE: A propriedade tem duração ilimitada, subsistindo
independentemente do exercício de seu titular.
↪ É transmitida por direitos hereditários aos seus sucessores ou por atos “inter vivos”.
↪ Extingue tão somente pela vontade do dono ou por disposição expressa da lei, como é
o caso da usucapião e da desapropriação e do abandono (Art. 1.276, CC).

05. ESPÉCIES DE PROPRIEDADE: Em face da extensão do direito de seu titular, a

propriedade pode ser:
A. PLENA: Quando todos os seus elementos constitutivos se encontram reunidos na
pessoa do proprietário, ou seja, quando seu titular pode usar, gozar e dispor do bem de
um modo absoluto, bem como reivindicá-lo.

B. RESTRITA E LIMITADA: Quando um ou alguns de seus poderes que passa a ser de

outrem.
↪ É o caso em que se constitui o direito real sobre coisa alheia.
↪ Exemplo: No usufruto, a propriedade é limitada a um proprietário, posto que o
usufrutuário tem uso e gozo sobre a coisa, ou seja, ele não tem a propriedade, tendo
apenas o direito de usar e fruir da coisa. Já o nu-proprietário não poderá dispor da coisa
por força da cláusula de inalienabilidade, podendo apenas reivindicá-la.

C. PROPRIEDADE PERPÉTUA: Tem duração ilimitada, dependendo da vontade do

proprietário em dispor.

D. PROPRIEDADE RESOLÚVEL OU REVOGÁVEL: No título constitutivo é estabelecida uma

condição resolutiva, como são os casos da propriedade resolúvel, em que o proprietário é
dono provisoriamente, vez que a propriedade irá se extinguir (Art. 1.359 e Art. 1.360, CC),
assim como na retrovenda, em que o proprietário tem o direito de vender tal imóvel e
depois, no prazo de três anos, comprá-lo novamente (Art. 505 a 508, CC).
Art. 1.359, CC. Resolvida a propriedade pelo implemento da condição ou pelo advento
do termo, entendem-se também resolvidos os direitos reais concedidos na sua
pendência, e o proprietário, em cujo favor se opera a resolução, pode reivindicar a
coisa do poder de quem a possua ou detenha.
Art. 1.360, CC. Se a propriedade se resolver por outra causa superveniente, o
possuidor, que a tiver adquirido por título anterior à sua resolução, será considerado
proprietário perfeito, restando à pessoa, em cujo benefício houve a resolução, ação
contra aquele cuja propriedade se resolveu para haver a própria coisa ou o seu valor.

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 Art. 505, CC. O vendedor de coisa imóvel pode reservar-se o direito de recobrá-la no
prazo máximo de decadência de três anos, restituindo o preço recebido e
reembolsando as despesas do comprador, inclusive as que, durante o período de
resgate, se efetuaram com a sua autorização escrita, ou para a realização de
benfeitorias necessárias.

06. AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE

• Não há no Código Civil um lugar único que trata das formas da Aquisição da Propriedade
imobiliária. Notadamente são várias as formas, tais como pela Desapropriação (Quando a
Prefeitura vai usar a coisa em prol do interesse público), Adjudicação Compulsória
(Quando compra e paga a coisa, mas ela não é transmitida), Casamento pelo Regime da
Comunhão Universal (O cônjuge também passa a ser proprietário da coisa), Sucessão
Causa Mortis (Herança), Usucapião (Direito de propriedade devido há anos de posse),
sendo que cada um deles é tratado em livros específicos.
• A Aquisição da Propriedade de Coisa Móvel (Art. 1226, CC) é feita através da tradição,
ou seja, o proprietário passa a ser dono com a entrega da coisa. Já a Aquisição da
Propriedade Imobiliária se dá pelo registro no Cartório de Registo de Imóveis (CRI) do
local do imóvel.
Art. 1.226, CC. Os direitos reais sobre coisas móveis, quando constituídos, ou
transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com a tradição.
• A Aquisição Imobiliária se dá de duas maneiras:
A. AQUISIÇÃO DERIVADA: Quando houver a transmissão do domínio através de um
negócio jurídico.
B. AQUISIÇÃO ORIGINÁRIA: Se dá naqueles nos casos em que a pessoa faz como seu um
bem, sem que este tenha sido transmitido por alguém, como o caso da usucapião.

07. AQUISIÇÃO PELO REGISTRO:

• De acordo com o Art. 1.245, CC, a propriedade somente é adquirida por atos entre vivos
mediante registro do TÍTULO TRANSLATIVO no registro de imóveis e, portanto, enquanto
não houver o registro, o alienante continua na qualidade de dono do imóvel.
Art. 1.245, CC. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título
translativo no Registro de Imóveis.
§1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido
como dono do imóvel.
§2º Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade
do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como
dono do imóvel.
• Com isso, após o negócio jurídico, mas antes do registro, o adquirente tem apenas direito
pessoal sobre a coisa, mas não o domínio, ou seja, a compra e venda ainda não registrado
produz apenas direitos obrigacionais e, portanto, tem apenas a posse.

23
↪ Exemplo: Se A outorga escritura pública de compra e venda para B num dia e este não
registra e no dia seguinte faz o mesmo em relação a C e este imediatamente registra o
título, nascerá para este o direito real de propriedade e B será carecedor de ação
reivindicatória contra C por não ser proprietário. Com isso, em face do inadimplemento
de A em transmitir a propriedade para B, terá esta ação indenizatória em face daquele A,
consolidando-se a propriedade em favor de C.
• Observações:
Art. 1.246, CC. O registro é eficaz desde o momento em que se apresentar o título ao
oficial do registro, e este o prenotar no protocolo.

Art. 1.247, CC. Se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o interessado
reclamar que se retifique ou anule.
Parágrafo Único. Cancelado o registro, poderá o proprietário reivindicar o imóvel,
independentemente da boa-fé ou do título do terceiro adquirente.

• Os efeitos do registro são a publicidade, legalidade, força probante, continuidade,

obrigatoriedade e retificação ou anulação do registro.
• O registro de uma sentença de usucapião e da formalidade de partilha não são fatos
Aquisitivos do Domínio, pois este já foi adquirido respectivamente ao tempo em que se
completou a usucapião, cumprindo seus requisitos (Art. 1.784 CC). Assim, a sentença, seja
da usucapião ou da homologação da partilha, nada mais é que um Ato Declaratório de
Aquisição da Propriedade e que se formalizará com o registro.

08. AQUISIÇÃO PELA USUCAPIÃO

• A usucapião é um modo de Aquisição da Propriedade da coisa pela posse prolongada no
tempo, denominada também de prescrição aquisitiva em confronto com a prescrição
extintiva, com a observância dos requisitos legais.
• Embora não haja entendimento unânime, a usucapião é um modo originário de
Aquisição de Propriedade, uma vez que a relação jurídica formada em favor do
usucapiente não deriva de qualquer relação com o antecessor.
• O usucapiente se torna proprietário não por alienação do proprietário, mas em razão da
posse.
• A usucapião é um direito autônomo e independe de qualquer ato negocial.
• O Art. 1.244, CC, diz que não pode ser alegada usucapião naquelas mesmas situações que
impedem, suspendem e interrompem a prescrição para o devedor (Art. 197, CC).
• Igualmente, não podem ser objetos de usucapião, as coisas que estejam fora do comércio,
posto não ser suscetível de apropriação pelo homem e os bens públicos, já que são
inalienáveis.
• A posse para a usucapião deverá ser exercida com ânimo de domínio e ainda deve ser
mansa, pacífica, pública e contínua, ou seja, exercida sem contestação de quem tenha
interesse e essa posse não admite intervalos.
• O fundamento da usucapião é a posse unida ao tempo, ou seja, a posse é o fato objetivo
e o tempo é a força que opera a transformação do fato em direito.

24
↠ REQUISITOS:
I. PESSOAIS: É necessário que o usucapiente seja capaz e tenha qualidade para adquirir o
domínio por essa maneira.
• É necessário também fazer um rigoroso exame para averiguar se a usucapião está sendo
tramitada entre cônjuges, companheiros, pais e filhos na constância do poder familiar, ou
contra os absolutamente incapazes a que alude o Art. 3º, CC, pois, embora se trate de
imóvel suscetível de usucapião, a lei considera obstada essa usucapião pelas
circunstâncias e se a posse já se iniciou, ela suspende enquanto durar a causa obstativa.
Art. 3º, CC. São absolutamente incapazes de exercer pessoalmente os atos da vida civil
os menores de 16 (dezesseis) anos.
• Essa regra da incapacidade vale apenas para aquele que sofre os efeitos da usucapião, já
que são causas que impedem a curso do tempo para usucapião (prescrição aquisitiva), o
fato do proprietário ser incapaz (Art. 3º, CC).
• Ademais, conforme o Art. 1.244, CC, estende-se ao possuidor o disposto quanto ao
devedor acerca das causas que obstam, suspendem ou interrompem a prescrição, as quais
também se aplicam à usucapião, observando os Arts. 197 a 202, CC, exceto o Art.199, CC.

II. REAIS: Refere-se aos bens suscetíveis de serem usucapidos, de modo que não pode ser
objeto de usucapião:
A. As coisas que estão fora do comércio, ou seja, tudo aquilo que não pode ser alienado;
B. Os bens públicos que sejam inalienáveis (Arts. 183, §3º e 191, Parágrafo Único, CF);
C. Os bens em condomínio, por um dos condôminos em face dos demais, enquanto
mantida a indivisão, como por exemplo, a piscina comunitária, corredor, portaria, etc.
Obs. Neste último caso, há possibilidade de usucapião, desde que a posse do bem seja
exercida com exclusividade por um dos condôminos com “animus domini”, cumprindo os
requisitos, sem qualquer oposição dos demais, ou seja, quando um esbulha a parte dos
demais.

III. FORMAIS: São os elementos necessários e comuns ao instituto, tais como:

A. POSSE E SEUS RESPECTIVOS STATUS
• A posse deve ser exercida com o ânimo de dono, o que afasta o fâmulo da posse (exercer
sobre a coisa posse dependente do proprietário).
• O possuidor direto (credor pignoratício, comodatário, usufrutuário, promitente
comprador, cessionário de compra e venda), embora tendo direito a posse, não pode
usucapir, já que sua posse advém de título que o obriga a devolver a coisa, salvo no
compromisso de compra e venda e cessão direitos em que essa obrigação de devolver
ocorre apenas se houver inadimplemento.

B. LAPSO TEMPORAL (Prescrição Aquisitiva)

• A posse deve ser mansa, pacífica, pública, ininterrupta e sem oposição, ou seja, exercida
sem contestação de quem tenha legítimo interesse.
↪ Essa pacificidade pode ser interrompida por uma notificação para desocupação ou
devolução da coisa.

25
 • A posse deve ser contínua, isto é, sem intermitência ou intervalos.
↪ No entanto, pode haver soma das posses (Art. 1.243, CC), desde que todas elas sejam
contínuas e pacíficas.
Art. 1.243, CC. O possuidor pode, para o fim de contar o tempo exigido pelos artigos
antecedentes, acrescentar à sua posse a dos seus antecessores (art. 1.207), contanto
que todas sejam contínuas, pacíficas e, nos casos do art. 1.242, com justo título e de
boa-fé.

↪ Na hipótese do Art. 1.242, CC, deve haver justo título e boa fé.

Art. 1.242, CC. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e
incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.
Parágrafo Único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver
sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório,
cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua
moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico.

Obs. Essa soma da posse (accecio possessionis) não é permitida para a modalidade
Usucapião Especial: Rural e Urbana.

C. JUSTO TÍTULO E BOA FÉ (USUCAPIÃO ORDINÁRIA – COMPRA E VENDA)

• JUSTO TÍTULO: Documento capaz de transferir o domínio ou a propriedade, como a
escritura pública não registrável por algum motivo, a formalidade da partilha, o
compromisso de compra e venda, a cessão de direitos hereditários por instrumento
particular, o recibo de compra e venda, a procuração em causa própria, etc.
• BOA FÉ: Está intimamente ligada a noção de justo título, pois comprou, mas não
conseguiu o registro por alguma irregularidade.
Obs. O Justo Título e a Boa Fé devem persistir durante todo o prazo aquisitivo e a
superveniência de má fé, após o lapso de tempo aquisitivo, não obsta a usucapião.
Art. 1.201, CC. É de boa-fé a posse, se o possuidor ignora o vício, ou o obstáculo que
impede a aquisição da coisa.
Parágrafo Único. O possuidor com justo título tem por si a presunção de boa-fé, salvo
prova em contrário, ou quando a lei expressamente não admite esta presunção.

↠ ESPÉCIES DE USUCAPIÃO:
A. EXTRAORDINÁRIA: Beneficia o possuidor de má-fé, inclusive o ladrão e o invasor.
↪ A posse deverá ocorrer, em geral, no prazo de 15 anos.
↪ Não há limite para o tamanho do terreno.
↪ O possuidor poderá ser proprietário de um imóvel e querer usucapir outro.
Art. 1.238, CC. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir
como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-
fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título
para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Parágrafo Único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o
possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado
obras ou serviços de caráter produtivo.

26
↪ Basta a declaração judicial por sentença, já que o juiz não constitui a propriedade para
o usucapiente, sendo que ele apenas reconhece ou declara que a pessoa adquiriu aquela
propriedade através do tempo (Prescrição Aquisitiva).
↪ Com a sentença, o usucapiente fará o Registro no Cartório de Imóveis. Porém, o registro
é importante para dar publicidade e para permitir que posteriormente o autor faça uma
hipoteca, servidão, superfície, vender o bem a terceiros, etc, bem como para ter domínio
sobre o bem e assim ter direitos reais de proprietário.
↪ A sentença é o título a que se refere o Art. 1.245, CC, ao invés do tradicional contrato
mediante escritura pública.

B. ESPECIAL RURAL: Beneficia os Sem Terra que possuem como sua área rural, utilizando-
a para sua moradia ou de sua família.
Art. 1.239, CC. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua
como sua, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra em zona rural não
superior a cinqüenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua
família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.
↪ A posse deverá ocorrer no prazo de 5 anos.
↪ Há um limite para o tamanho do terreno usucapiendo, sendo no máximo de 50 hectares.
↪ O proprietário deve trabalhar e residir.
↪ O possuidor não poderá ser proprietário de outro imóvel.
↪ Não há possibilidade de haver soma da posse do antecessor (accessio possessionis),
salvo se o sucessor provar que estava no bem desde o início.

C. ESPECIAL URBANO: Beneficia os Sem Terra que possuem como sua área urbana,
utilizando-a para sua moradia ou de sua família.
Art. 1.240, CC. Aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e cinquenta
metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a
para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja
proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
↪ De acordo com o Art. 9° da Lei 10.257/01 (Estatuto da Cidade), a área ou edificação não
poderá ser superior a 250 m², de modo que se houver uma edificação de 253 m² sobre
uma área de 250 m², a usucapião deverá ser extraordinária.
↪ A posse deverá ocorrer no prazo de 5 anos.
↪ O possuidor não poderá ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
↪ Não há possibilidade de haver soma da posse do antecessor (accessio possessionis),
salvo se o sucessor provar que estava no bem desde o início.

D. ESPECIAL FAMILIAR OU POR ABANDONO DO LAR: Beneficia aquele que mantém posse
direta, por 2 anos ininterruptos, em imóvel urbano que dividia com ex-cônjuge ou ex-
companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família.
Art. 1.240-A, CC. Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem
oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m²
(duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou
ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua
família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro
imóvel urbano ou rural.

27
↪ A posse deverá ocorrer no prazo de 2 anos, no entanto, é imprescindível a prova do
abandono do lar.
↪ Há um limite para o tamanho do terreno usucapiendo, sendo no máximo de 250,00 m².
↪ O possuidor não poderá ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
↪ Essa espécie não se aplica a posse de terreno urbano sem construção, já que o requisito
é sua utilização como moradia do possuidor ou da família.

E. ORDINÁRIA: Beneficia aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e

boa-fé, possui o imóvel por dez anos.
Art. 1.242, CC. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e
incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.
Parágrafo Único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver
sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório,
cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua
moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico.

↪ É o caso em que o possuidor compra e paga o imóvel, mas o proprietário não realizou a
transferência.
↪ A posse deverá ser mansa e pacífica.
↪ A posse deverá ocorrer no prazo de 10 anos.
↪ Ela é a única que nasce de ius possidendi, ou seja, de um negócio jurídico de compra e
venda.
Obs. Se o possuidor comprou e não pagou, sendo notificado, inadimplente e constituído
em mora, não poderá realizar a Usucapião Ordinária.

28
01. CONCEITO: A comunhão significa dizer que determinados direitos pertencem a vários
indivíduos, de modo que se tratando do direito de propriedade, tem-se a copropriedade.
Condomínio significa que cada condômino é proprietário da coisa toda, limitados pelos
iguais direitos dos demais condôminos.
• É ainda a situação jurídica em que duas ou mais pessoas, simultaneamente, detêm
idênticos direitos e deveres de proprietários sobre o mesmo bem.
• Assim, Condomínio é quando a mesma coisa pertence a mais de uma pessoa, cabendo a
cada uma delas igual direito, idealmente sobre o todo e cada uma de suas partes, de modo
que todos os condôminos têm direitos iguais sobre a totalidade da coisa sofrendo
limitação na proporção e que concorrem com os outros condôminos na titularidade sobre
o todo.
• No Condomínio, cada condômino atua como proprietário exclusivo perante terceiros,
podendo em face destes reivindicar o bem a qualquer instante, independentemente do
consentimento dos demais condôminos.
Art. 1.314, CC. Cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação,
sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de
terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la.
Parágrafo Único. Nenhum dos condôminos pode alterar a destinação da coisa
comum, nem dar posse, uso ou gozo dela a estranhos, sem o consenso dos
outros.

• No entanto, na relação interna entre os condôminos, as suas faculdades de uso, gozo e

disposição em certas circunstâncias são limitadas pelo exercício dos demais. No caso de
alienação de sua cota parte, para se concretizar de forma legal, faz-se necessário observar
algumas restrições previstas no Art. 1.322, CC.
Art. 1.322, CC. Quando a coisa for indivisível, e os consortes não quiserem
adjudicá-la a um só, indenizando os outros, será vendida e repartido o apurado,
preferindo-se, na venda, em condições iguais de oferta, o condômino ao
estranho, e entre os condôminos aquele que tiver na coisa benfeitorias mais
valiosas, e, não as havendo, o de quinhão maior.
Parágrafo Único. Se nenhum dos condôminos tem benfeitorias na coisa comum
e participam todos do condomínio em partes iguais, realizar-se-á licitação entre
estranhos e, antes de adjudicada a coisa àquele que ofereceu maior lanço,
proceder-se-á à licitação entre os condôminos, a fim de que a coisa seja
adjudicada a quem afinal oferecer melhor lanço, preferindo, em condições
iguais, o condômino ao estranho.

29
02. CLASSIFICAÇÃO

A. QUANTO A SUA ORIGEM

I. CONVENCIONAL: Na hipótese de haver acordo dos condôminos através de negócio
jurídico pelo qual duas ou mais pessoas adquirem ou colocam um bem em comum para
dele usar e gozar.
↪ Nessa convenção poderá ser estabelecida a quota de cada co-proprietário e havendo
silêncio, deve prevalecer o entendimento do Art. 1.315, Parágrafo Único.
Art. 1.315, CC. O condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer
para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que
estiver sujeita.
Parágrafo Único. Presumem-se iguais as partes ideais dos condôminos.

II. EVENTUAL: Na hipótese de causa alheia à vontade dos condôminos, como ocorre nas
doações em comum a duas ou mais pessoas e também nos casos de heranças deixadas a
vários herdeiros, etc.

III. LEGAL: Na hipótese de derivar de ordem jurídica como consequência inevitável do

estado de indivisão da coisa, como são os casos das paredes, cercas, muros, valas e
formação de ilhas.

B. QUANTO AO SEU OBJETO

I. UNIVERSAL: Se compreender a totalidade da coisa, incluindo os frutos e rendimentos.
II. PARTICULAR: Se houver restrição a determinadas coisas, como são os casos de
condomínio de paredes e tapumes.

C. QUANTO A NECESSIDADE
I. TRANSITÓRIO: Aquele que vigora durante um certo tempo.
II. PERMANENTE: Aquele que não se pode extinguir dada a natureza do bem ou em
virtude de relação jurídica que gerou o direito.

D. QUANTO A FORMA
I. PRO-DIVISO: Cada comunheiro tem uma parte certa do bem, ou seja, a comunhão é de
direito, mas não de fato, como é o caso do condomínio edilício (Arts. 1.331 a 1.356, CC)
ou então naquelas hipóteses da existência de vários lotes de terrenos dentro de uma
única matrícula no CRI, fato que inclusive gera direito as ações possessórias podendo
levar a usucapião.
II. PRO-INDIVISO: Todos os comunheiros permanecem na indivisão, não se sabendo qual
seria a parte de cada um, posto se tratar de comunhão de fato e de direito.

30
03. DIREITOS E DEVERES DOS CONDÔMINOS (Art. 1.314, CC)
• O condomínio confere aos seus titulares uma série de direitos e obrigações e a
determinante é a sua quota parte, ou seja, é a fração no bem indiviso que cabe a cada
comunheiro. Assim, cada fração ideal representa seu direito ou obrigação até o término
do condomínio.
• Essa quota deverá estar fixada expressamente no título determinador do condomínio e
em caso de dúvida, presume-se iguais nos quinhões (Art. 1.315, CC).
• Por outro lado, cada condômino, através de sua quota parte, é dono da totalidade, de
modo que seu direito não se limita apenas a sua fração ideal, razão apela qual, a vontade
da maioria dos condôminos é soberana sobre a destinação da coisa ou seu modo de
administrá-la, desde que não viole o Art. 104, CC.
I. Cada condômino pode usar da coisa conforme seu destino e exercer todos os direitos
compatíveis com a indivisão, o que significa que não pode usar livremente e do mesmo
modo não pode excluir o direito dos demais condôminos, já que a coisa pertence a todos.
↪ Na hipótese de se tratar de um imóvel rural, o condômino pode perceber os frutos e
rendimentos de sua atividade, desde que respeitados os demais condôminos e na
hipótese de se tratar de imóvel urbano, pode nele residir, desde que pagando aluguel aos
demais na proporção de suas partes ideais.
II. Cada condômino pode vender sua respectiva parte ideal, desde que respeitado o
direito preferencial dos demais, podendo aquele condômino que não teve conhecimento
da venda que foi efetivada a estranhos, depositar o preço e haver para si a parte vendida
(Art. 504 e Art. 1.322, Parágrafo Único).
III. Cada condômino tem direito de gravar (dar em garantia) a parte indivisa, não
podendo ocorrer o mesmo se o gravame for na totalidade da coisa sem o consentimento
dos demais (Art. 1.314 e Art. 1.420, §2º).
IV. Se um dos condôminos contrair dívidas em proveito do condomínio, deverá
responder pessoalmente pelo compromisso, mas terá direito a Ação de Regresso contra
os demais (Art. 1.318, CC).

• Nas relações externas entre condômino e terceiros, a posição jurídica não se restringe
ao valor de seu quinhão, o que significa dizer que:
I. Cada condômino pode reivindicar de terceiro a coisa comum, ainda que não haja
consenso dos demais e inclusive contra a vontade destes.
↪ O Art. 1.199, CC e o Art. 1.314, 2ª Parte, CC trata do caso de defesa da posse usando
dos interditos possessórios).
↪ Esses interditos são contra terceiros e não contra os demais condôminos.
II. Não é lícito a nenhum dos condôminos, sem prévia anuência dos demais, dar posse,
uso ou gozo da propriedade a estranhos e se isso ocorrer, cada um deles, em particular,
pode fazer uso de retomada da coisa, desde que cumpra com as exigências legais, como
por exemplo previsto Art. 1323, CC, em caso de locação.
↪ Não se reconhecendo esse direito de retomada, se o ocupante do imóvel for outro
condômino.

31
04. DA EXTINÇÃO DO CONDOMÍNIO (Art. 1.320, CC)
• Considerando a natureza do condomínio comum, tem-se a possibilidade de sua extinção
em duas hipóteses:

I. CONDOMÍNIO DIVISO
A. AMIGÁVEL (Art. 571, CPC): É feita por Escritura Pública, desde que o bem seja passível
de divisão.
* IMÓVEL URBANO: Primeiro busca-se informações junto ao CRI local para saber sobre
todos os procedimentos. Depois busca-se junto a municipalidade um alvará de
desmembramento e faz-se uma Escritura Pública de desdobro (divisão amigável) no
Cartório de Notas. Após esse procedimento, deverá levar a registro no CRI local.
* IMÓVEL RURAL: O desmembramento de imóvel rural deve obedecer a fração mínima
de parcelamento estabelecida no Art. 8ª, da Lei 5.868/72.
↪ Por fração mínima de parcelamento entende-se uma área mínima fixada para cada
município que a lei permite desmembrar e assim constituir um novo imóvel rural, desde
que o imóvel original permaneça com área mínima fixada em lei.
Obs. Quando não for possível tal desdobramento, as partes deverão vender suas cotas a
terceiro ou uma parte deverá comprar a cota da outra.

B. JUDICIAL: São as hipóteses em que não haja acordo amigável e a divisão se faz por
Ação de Extinção de Condomínio (Arts. 569 a 598, CPC).
↪ Pode ser ajuizada a qualquer tempo, salvo nas hipóteses de posse mansa, pacífica e
ininterrupta por um determinado tempo, de acordo com a modalidade de usucapião em
que se consuma a prescrição aquisitiva, na qual o imóvel não mais poderá ser objeto de
divisão.
Obs. Havendo condôminos incapazes, a divisão sempre será feita de forma judicial, ainda
que o imóvel possa ser feito de forma amigável por ser divisível.

II. CONDOMÍNIO INDIVISO

A. AMIGÁVEL: Adjudica-se a um dos condôminos as partes dos demais, ou seja, uma parte
compra as frações das demais ou todas as partes vendem para terceiro.
B. JUDICIAL (Art. 1.322, CC e Art. 730, CPC): Leva-se em hasta pública para venda e
reparte-se a todos em partes proporcionais de suas cotas o que foi apurado.

• Na hipótese de extinção pela via judicial, o Art. 1.113, CPC determina que deverá ser
vendido em hasta pública, na qual serão observadas as seguintes preferências:
I. O condômino em iguais condições prefere ao estranho.
II. Entre os condôminos, o que tiver na coisa benfeitorias de maior valor e não as havendo
o de maior quinhão (Art. 1.322, CC e Art. 1.118, CPC).

32
01. CONCEITO:
• O Condomínio Edilício é caracterizado pela coexistência de áreas de propriedade
particular autônomas e áreas comuns titularizada por mais de um co-proprietário.
↪ O Condomínio Edilício é aquele constituído como resultado de um ato de edificação.
↪ É uma mistura de Propriedade Individual e Condomínio, caracterizando-se
juridicamente pela justaposição de propriedades distintas e exclusivas ao lado do
condomínio de partes do edifício forçosamente comuns, como o solo em que está
construído o prédio, suas fundações, pilastras, área de lazer, vestiários, escadas,
elevadores, corredores, pátios, jardim, porão, aquecimento central e morada do zelador.
• Caracteriza-se pela apresentação de uma Propriedade Comum (Condomínio) ao lado de
uma Propriedade Privativa (Unidades Autônomas). Deste modo, cada condômino é titular
de partes ideais de um edifício e titular de áreas comuns.
• Cada condômino tem uma fração ideal do Condomínio, que representa a parte que o
dono do apartamento tem no terreno em que está construído o prédio.
↪ Cada proprietário de fração autônoma (apartamento, sala de utilização profissional,
garagem) pode usar livremente das partes comuns, atendendo à sua destinação e desde
que não prejudique a comunhão.
• Conforme o Art. 1.331, §1º, CC, as partes exclusivas são passíveis de alienação ou gravar
de ônus por cada um de seus titulares sem a necessidade de autorização dos demais
condôminos, exceto os abrigos dos veículos que não poderão ser alienados ou alugados a
estranhos ao condomínio sem autorização expressam da convenção condominial.
Art. 1.331, CC. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e
partes que são propriedade comum dos condôminos.
§1°As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos,
escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas
outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e
gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não
poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo
autorização expressa na convenção de condomínio.

02. INSTITUIÇÃO E CONSTITUIÇÃO DO CONDOMÍNIO

• A INSTITUIÇÃO do Condomínio se dá por força do Art. 1.332, CC, em que o instituidor
(incorporador) individualiza cada uma das unidades, determinando sua fração ideal
atribuída a cada um relativamente ao terreno e partes comuns a que se destina o
condomínio, registrando isso no Cartório de Registro de Imóveis.
↪ A Instituição ocorre por atos inter vivos ou causa mortis, registrado no Cartório de
Registro de Imóveis local a teor do Art. 167 da Lei 6.015/1977.
• A CONSTITUIÇÃO do Condomínio se verifica pela Convenção Condominial, seja por
instrumento público ou particular, subscrita por pelo menos 2/3 dos titulares das
unidades.

33
↪ Essa convenção obriga a todos os outros titulares, inclusive os locatários e os
adquirentes da unidade em caso de revenda, sendo irrelevante o fato de não terem
participado do ato constitutivo.
↪ Esta constituição se dá após a entrega das unidades. Na prática, é o dia da entrega das
chaves dos Apartamentos.
↪ A Convenção precisa ser registrada no CRI para ser oponível contra terceiros, posto que
sem o registro ela só possui validade jurídica entre os condôminos (Súmula 260, STJ).
↪ A Convenção deve seguir as recomendações do Art. 1.334, CC, no entanto, poderá conter
outras normas, desde que aprovadas pelos interessados e não terá nenhum valor se
contrariar a lei.
Art. 1.234, CC. Aquele que restituir a coisa achada, nos termos do artigo antecedente,
terá direito a uma recompensa não inferior a cinco por cento do seu valor, e à
indenização pelas despesas que houver feito com a conservação e transporte da coisa,
se o dono não preferir abandoná-la.
Parágrafo Único. Na determinação do montante da recompensa, considerar-se-á o
esforço desenvolvido pelo descobridor para encontrar o dono, ou o legítimo
possuidor, as possibilidades que teria este de encontrar a coisa e a situação econômica
de ambos.
↪ Qualquer alteração na Convenção terá validade somente se realizada Assembleia com
quórum de 2/3 dos condôminos.
↪ Os Arts. 1.341 e 1.342, CC, dispõem sobre a realização de obras no Condomínio.
Art. 1.341, CC. A realização de obras no condomínio depende:
I - Se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;
II - Se úteis, de voto da maioria dos condôminos.
§1°As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de
autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer
condômino.
§2° Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas
excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a
iniciativa delas dará ciência à assembleia, que deverá ser convocada imediatamente.
§3° Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em
despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembleia,
especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste,
por qualquer dos condôminos.
§4°O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das
despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou
reparos de outra natureza, embora de interesse comum.
Art. 1.342, CC. A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes,
a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços
dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns,
suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes
próprias, ou comuns.

34
03. DIREITOS E DEVERES DOS CONDÔMINOS
• São definidos no Art. 1.335 a 1347, CC, que por sua vez sempre são retratados nas
Convenções de Condomínio, que é um ato regra gerador de direito estatutário aplicável a
todos os integrantes do Condomínio, ou seja, a todos os condôminos que se encontram
nessa condição de titulares de frações ideais (Art. 1.334, §2º, CC) ou eventuais ocupantes.

Art. 1.335, CC. São direitos do condômino:

I - Usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;
II - Usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a
utilização dos demais compossuidores;
III - Votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.

Art. 1.336, CC. São deveres do condômino:

I - Contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais,
salvo disposição em contrário na convenção;
II - Não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
III - Não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
IV - Dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de
maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons
costumes.
§1° O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios
convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até
dois por cento sobre o débito.
§2° O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II
a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela
ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente
das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à
assembleia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar
sobre a cobrança da multa.

Art. 1337, CC. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os
seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos
condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao
quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme
a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se
apurem.

04. DA ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO (Art.1.347 a 1.356, CC)

• A Administração do Condomínio é legalmente exercida pelo Síndico, no cumprimento
dos poderes de representação e das funções administrativas, cumprindo e fazendo
cumprir a Convenção.
• O Síndico, condômino ou não, é eleito pelo prazo de 2 anos, o qual poderá ser renovado
por Assembleia, sendo que o Síndico representa ativa e passivamente o Condomínio.
Obs. O Locatário não é condômino, ou seja, quando este descumprir alguma cláusula da
Convenção, o Síndico notificará o Locador, o qual, por sua vez, avisará o Locatário.

35
05. CONDOMÍNIO NECESSÁRIO OU LEGAL
• É aquele imposto pela Lei nos casos dos Arts. 1.297, 1.298, 1.304 a 1.307, CC e decorre
de situações peculiares determinadas pelo direito de vizinhança.
• O Condomínio perdura enquanto persistir a situação que o determinou, diferente do
Condomínio Voluntário que por sua vez é passível de extinção.

Art. 1.297, CC. O proprietário tem direito a cercar, murar, valar ou tapar de qualquer
modo o seu prédio, urbano ou rural, e pode constranger o seu confinante a proceder
com ele à demarcação entre os dois prédios, a aviventar rumos apagados e a renovar
marcos destruídos ou arruinados, repartindo-se proporcionalmente entre os
interessados as respectivas despesas.
§1° Os intervalos, muros, cercas e os tapumes divisórios, tais como sebes vivas, cercas
de arame ou de madeira, valas ou banquetas, presumem-se, até prova em contrário,
pertencer a ambos os proprietários confinantes, sendo estes obrigados, de
conformidade com os costumes da localidade, a concorrer, em partes iguais, para as
despesas de sua construção e conservação.
§2° As sebes vivas, as árvores, ou plantas quaisquer, que servem de marco divisório,
só podem ser cortadas, ou arrancadas, de comum acordo entre proprietários.
§3° A construção de tapumes especiais para impedir a passagem de animais de
pequeno porte, ou para outro fim, pode ser exigida de quem provocou a necessidade
deles, pelo proprietário, que não está obrigado a concorrer para as despesas.
Art. 1.298, CC. Sendo confusos, os limites, em falta de outro meio, se determinarão de
conformidade com a posse justa; e, não se achando ela provada, o terreno contestado
se dividirá por partes iguais entre os prédios, ou, não sendo possível a divisão cômoda,
se adjudicará a um deles, mediante indenização ao outro.
Art. 1.304, CC. Nas cidades, vilas e povoados cuja edificação estiver adstrita a
alinhamento, o dono de um terreno pode nele edificar, madeirando na parede
divisória do prédio contíguo, se ela suportar a nova construção; mas terá de embolsar
ao vizinho metade do valor da parede e do chão correspondentes.
Art. 1.305, CC. O confinante, que primeiro construir, pode assentar a parede divisória
até meia espessura no terreno contíguo, sem perder por isso o direito a haver meio
valor dela se o vizinho a travejar, caso em que o primeiro fixará a largura e a
profundidade do alicerce.
Parágrafo Único. Se a parede divisória pertencer a um dos vizinhos, e não tiver
capacidade para ser travejada pelo outro, não poderá este fazer-lhe alicerce ao pé sem
prestar caução àquele, pelo risco a que expõe a construção anterior.
Art. 1.306, CC. O condômino da parede-meia pode utilizá-la até ao meio da espessura,
não pondo em risco a segurança ou a separação dos dois prédios, e avisando
previamente o outro condômino das obras que ali tenciona fazer; não pode sem
consentimento do outro, fazer, na parede-meia, armários, ou obras semelhantes,
correspondendo a outras, da mesma natureza, já feitas do lado oposto.
Art. 1.307, CC. Qualquer dos confinantes pode altear a parede divisória, se necessário
reconstruindo-a, para suportar o alteamento; arcará com todas as despesas, inclusive
de conservação, ou com metade, se o vizinho adquirir meação também na parte
aumentada.

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06. NOVAS FIGURAS DE CONDOMÍNIOS CRIADOS PELA LEI 13.465/2017
A. CONDOMÍNIO DE LOTES (Loteamento Fechado): É criado através de lotes de terrenos,
os quais, necessariamente, estão vinculados a uma fração ideal do lote mais as áreas
comuns, o que é feito no ato de sua Instituição.
• Quando é instituído tal Condomínio, as áreas comuns (ruas, praças, etc) passam a ser de
propriedade do Condomínio, o que importa dizer que para os loteamentos antigos serem
transformados em condomínio, é importante buscar da Prefeitura a devolução de tais
áreas, já que quando o loteamento foi criado e registrado, por força do Art. 22 da Lei
6.766/1979, tais áreas foram transferidas ao Município.
• Uma vez instituído referido Condomínio, este passará a ser regido pelas regras do
Condomínio Edilício (Art. 1.331 a 1.358, CC).

B. CONDOMÍNIO URBANO SIMPLES: É uma espécie criada pelos Arts. 61 a 63 da Lei

13.465/2017, em que se permite, nas hipóteses em que num mesmo prédio urbano exista
uma construção dividida por casas ou cômodos em que cada uma delas (casa ou cômodo)
passa a ser uma Unidade Autônoma, com registro autônomo.
↪ Neste caso, o Condomínio é em relação as áreas comuns dos proprietários dessas
Unidades Autônomas, tal como ocorre no Condomínio Edilício.
• Igualmente como ocorre no Condomínio de Lotes, este Condomínio também será regido
pelas normas do Condomínio Edilício (Arts. 1.331 a 1.358, CC).

↠ OBSERVAÇÃO: O proprietário não-associado não será obrigado a pagar as taxas de

manutenção e conservação do loteamento da Associação.
Tema 882 do STJ: As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não
obrigam os não associados ou que a elas não anuírem.

37
• O Princípio do Interesse Coletivo ou Público vem influindo diretamente no conceito de
propriedade, de modo que esse direito não tem um caráter absoluto, já que sofre
limitações impostas pela vida em comum.
• As restrições à propriedade em razão do interesse social, pressupõe a ideia de
subordinação do direito de propriedade privada aos interesses públicos, destacando-se
deste modo as relações de vizinhança.

↠ DIREITO DE VIZINHANÇA:
• São limitações impostas por normas jurídicas às propriedades individuais com a
finalidade de conciliar interesses de proprietários vizinhos, reduzindo os poderes
inerentes ao domínio e de modo regular, a convivência social.
• As normas jurídicas limitam a extensão das faculdades de usar e fruir por parte dos
proprietários e possuidores de prédios vizinhos, impondo assim um sacrifício a ser
suportado para que a convivência social seja possível e para que a propriedade de cada
um seja respeitada. De um modo geral, cada proprietário compensa seu sacrifício com a
vantagem que lhe advém do correspondente sacrifício do vizinho.
• A expressão Direito de Vizinhança não se aplica restritivamente aos prédios confinantes,
mas engloba todos os prédios que puderem sofrer repercussão de atos propagados de
prédios próximos.
Obs. Prédio não se distingue entre imóveis urbanos ou rurais, nem tão pouco se indaga se
sua destinação é residencial, comercial ou industrial, vez que um terreno sem edificação
também é considerado um prédio.

↠ HIPÓTESES DO DIREITO DE VIZINHANÇA:

A. RESTRIÇÕES AO DIREITO DE PROPRIEDADE QUANTO A INTENSIDADE DE SEU

EXERCÍCIO (Arts. 1.277 a 1281, CC)
• Esse Direito de Propriedade é limitado em razão do Princípio Geral que proíbe ao
indivíduo um comportamento que venha exceder o uso anormal de um direito causando
prejuízo a alguém, como:
I. OFENSAS À SEGURANÇA PESSOAL DOS BENS: Tratam-se de todos os atos que
comprometem a estabilidade de um prédio.
↪ Exemplos: Obras de um modo geral que possa danificar a propriedade vizinha;
Edifício que ameaça ruína; Exploração de atividades perigosas (fogos); Existência de
árvore que ameaça tombar no prédio vizinho, etc.

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 II. OFENSAS AO SOSSEGO: Tratam-se dos ruídos excessivos que tiram a tranquilidade
dos habitantes do prédio vizinho.
↪ Exemplos: Festas espalhafatosas, bares, boates, oficina mecânica, escola de samba e
outras correlatas, isto porque todos temos o direito ao sossego, sobre tudo na hora do
repouso.
III. OFENSAS À SAÚDE: Trata-se da poluição de águas pelo lançamento de resíduos
químicos (crime ambiental), o funcionamento de matadouros, emissão de gazes tóxicos,
criação de animais que causam mau cheiro, etc.

• Todas estas interferências que causam conflitos com os vizinhos, podem ser
classificadas em três espécies:
I. ATOS ILÍCITOS: São aqueles que em regra obrigam à composição do dano, conforme
dispõe os Arts. 186 e 927, CC, de modo que todo vizinho que causa prejuízo, tem a
obrigação de ressarcir.
II. ATOS ABUSIVOS: São aqueles em que, embora o causador se mantenha nos limites de
sua propriedade, tem a obrigação de se abster da prática e uma vez causando o prejuízo,
fica obrigado a corrigir, conforme Art. 187, CC.
↪ Se considera abusivo não somente os atos com o propósito deliberado, mas também
aqueles em que o seu titular os exerce de modo irregular, ou seja, em desacordo com a
finalidade social, como por exemplo o barulho.
III. ATOS LESIVOS: São aqueles que causam danos ao vizinho, ainda que a atividade tenha
sido autorizada, caso por exemplo de indústrias que emitem gases tóxicos.
Obs. Os Atos Ilegais e Abusivos estão abrangidos pela regra do Art. 1.277, CC, já que se
tratam de atos anormais, de modo que confere ao vizinho, seja ele proprietário ou apenas
possuidor, o direito de fazer com que sejam cessadas tais interferências. Neste caso,
mesmo o uso lícito do domínio, desde que prejudicial, incide na proibição legal,
lembrando que somente o que é abusivo e intolerável incorre na proibição legal e para
tanto, há de se analisar quanto a tolerabilidade da vítima, localização do prédio, a natureza
da utilização ou do incômodo.

• O Remédio Jurídico para este caso poderá ser a Ação Cominatória para que o Réu se
abstenha da prática, sob pena de pagamento de multas.
↪ Com isso reduz-se o incômodo a níveis suportáveis, conforme os Arts. 536 e 537, CPC.
↪ O beneficiário dessa ação será o proprietário ou possuidor do imóvel prejudicado.
↪ Caso não haja cumprimento de tal medida o Juízo poderá determinar a sua cessação.

• A municipalidade também poderá ser chamada a tomar providências para que se

cumpram com as exigências do Art. 1.280 CC, já que o Poder Público tem a obrigação de
zelar pela segurança da população, chamando para si inclusive o direito de ajuizamento
de ação afim de obter a cessação do uso nocivo da propriedade.
↪ Em havendo dano caracterizado pelo uso anormal da propriedade, por certo que
cabível Ação Indenizatória.

39
B. LIMITAÇÕES LEGAIS AO DOMÍNIO
Art. 1.285, CC. O dono do prédio que não tiver acesso à via pública, nascente ou porto,
pode, mediante pagamento de indenização cabal, constranger o vizinho a lhe dar
passagem, cujo rumo será judicialmente fixado, se necessário.

I. PASSAGEM FORÇADA E SERVIDÕES: É o Direito do Proprietário de Prédio Rural ou

Urbano de ter acesso à via pública.
• Esse proprietário deverá cumprir com três requisitos:
1° O imóvel deve estar REALMENTE SEM ACESSO À VIA PÚBLICA e, portanto, o prédio
deve estar NATURALMENTE ENCRAVADO.
↪ Não terá legitimidade o proprietário que construiu no caminho que lhe dava acesso à
via pública ou que loteou a área vendendo a parte que dava acesso, deixando encravada
a sua parte.
↪ Poderá pedir acesso apenas a quem o adquiriu.
2° O proprietário do prédio por onde se estabelece a passagem receberá INDENIZAÇÃO,
já que o direito a passagem é oneroso e não gratuito.
↪ O valor poderá ser fixado por acordo das partes ou judicialmente, após comprovação
por perícia técnica.
↪ Essa indenização se faz pelo valor da área cedida por força da desvalorização do
imóvel em função da passagem.
↪ Essa obrigação da servidão poderá ser extinta nas hipóteses do Art. 1.389, CC, e se for
por razão do inciso III, poderá ser novamente obrigado a dar passagem se outra
indenização for paga.
Art. 1.389, CC. Também se extingue a servidão, ficando ao dono do prédio serviente a
faculdade de fazê-la cancelar, mediante a prova da extinção:
I - Pela reunião dos dois prédios no domínio da mesma pessoa;
II - Pela supressão das respectivas obras por efeito de contrato, ou de outro título
expresso;
III - Pelo não uso, durante dez anos contínuos.
3° A POSSE DA ÁREA deverá ser de FORMA CONTÍNUA E INCONTESTADA POR PERÍODO
SUPERIOR A 10 ANOS, autorizada a usucapião nos termos do Art. 1.242, CC.
↪ Se não houver título, o prazo será de 15 anos por força do Art. 1.238, CC. Para essa
possibilidade de usucapião, a posse precisa ser sobre uma área de Servidão Aparente,
ou seja, servidão sem registro no Cartório de Registro de Imóveis.
↪ A Servidão de Passagem, isto é, servidão com registro no Cartório de Registro de
Imóveis geralmente é onerosa, realizada mediante contrato, mas nada impede que seja
gratuita, adquirida por testamento.
↪ A servidão estará sempre ligada a coisa e não aos seus donos e por se tratar de direito
real sobre coisa alheia, é necessário, portanto, seu registro no Cartório de Registro de
Imóveis.

40
• Distinção entre Passagem Forçada e Servidão de Passagem:
* PASSAGEM FORÇADA é um Direito de Vizinhança previsto em lei para conferir ao
vizinho, titular de imóvel encravado, de estabelecer seu acesso à via pública.
↪ É oneroso e, portanto, deve indenizar, se houver prejuízo (desvalorização do imóvel)
do proprietário confinante pelos transtornos de ser obrigado a ceder passagem.
↪ Por ser um Direito de Vizinhança, não há de se falar em usucapião pela posse no tempo.
↪ É dever de quem solicita a passagem a obrigação de sua conservação.
↪ Não é necessário o registro dessa passagem no Cartório de Registro de Imóveis.
* SERVIDÃO DE PASSAGEM é um Direito Real sobre coisa alheia.
Art. 1.378, CC. A servidão proporciona utilidade para o prédio dominante, e grava o
prédio serviente, que pertence a diverso dono, e constitui-se mediante declaração
expressa dos proprietários, ou por testamento, e subsequente registro no Cartório de
Registro de Imóveis.
↪ São Direitos Reais de gozo sobre imóveis em virtude da lei ou da vontade das partes,
imposto sobre prédio serviente em benefício ao dominante.
↪ Não é necessário que o imóvel esteja encravado, já que pode ter como finalidade tornar
mais cômoda a utilização do bem.
↪ Servidão é a relação jurídica real por meio da qual o proprietário vincula seu imóvel,
chamado serviente a prestar certa utilidade a outro prédio, chamado dominante,
pertencente e dono distinto, obrigando-se em consequência, a não praticar determinados
atos dominiais no prédio serviente ou a não impedir que neste, o proprietário do imóvel
dominante pratique atos de extração da utilidade que lhe foi concedida. Em outras
palavras, essa utilidade seria o exemplo da passagem por essa área.
↪ Se houver uma servidão sem registro, ela é considerada de mera aparência e, portanto,
não há de se falar em servidão de passagem.

II. PASSAGEM DE CABOS E TUBULAÇÕES (Arts. 1.286 e 1.287, CC)

• A Passagem de Cabos e Tubulações trata-se de uma Servidão Administrativa, em que
não há desapropriação, ou seja, a parte da propriedade usada para passar os cabos e
tubulações não sairão da propriedade do indivíduo, mas ele não poderá utilizar da área
como bem entender (não poderá mexer).
• Esse tema versa sobre passagem de cabos, condutos e tubulações no subterrâneo de
propriedade privada, de modo que o proprietário será obrigado a tolerar a passagem
através de seu imóvel, já que se trata de serviços públicos essenciais (água, luz, gás,
telefonia, petróleo).
Art. 1.286, CC. Mediante recebimento de indenização que atenda, também, à
desvalorização da área remanescente, o proprietário é obrigado a tolerar a
passagem, através de seu imóvel, de cabos, tubulações e outros condutos
subterrâneos de serviços de utilidade pública, em proveito de proprietários
vizinhos, quando de outro modo for impossível ou excessivamente onerosa.
Parágrafo Único. O proprietário prejudicado pode exigir que a instalação seja
feita de modo menos gravoso ao prédio onerado, bem como, depois, seja
removida, à sua custa, para outro local do imóvel.

Art. 1.287, CC. Se as instalações oferecerem grave risco, será facultado ao

proprietário do prédio onerado exigir a realização de obras de segurança.

41
• Essa limitação ao direito de propriedade se justifica em razão da prevalência do
interesse social sobre o interesse particular.
• O proprietário terá direito a uma indenização por essa restrição em não poder usar ou
fruir. Tal indenização abrangerá as restrições imediatas (áreas de uso do serviço público)
e também as mediatas (havendo desvalorização das áreas próximas em função do tipo de
material que fluirá por esses cabos, tais como gases tóxicos ou combustíveis).
• Essa restrição se verifica através de ação própria chamada de Ação de Constituição de
Servidão Administrativa.
• Analise-se que a constituição de servidão não desapropria a área, mas apenas faz
averbar em sua matrícula junto ao Cartório de Registro de Imóveis local tal restrição que
é um direito real sobre coisa alheia.

• Deve ser obedecido o disposto no Decreto n° 3.365/1948, no tocante a essa servidão,

entretanto, não há de se falar em desapropriação, a não ser no caso da desapropriação
indireta, quando a área útil do imóvel for muito irrelevante.
Art. 2°, Decreto 3.365/1948. Mediante declaração de utilidade pública, todos
os bens poderão ser desapropriados pela União, pelos Estados, Municípios,
Distrito Federal e Territórios.
§1° A desapropriação do espaço aéreo ou do subsolo só se tornará necessária,
quando de sua utilização resultar prejuízo patrimonial do proprietário do solo.

42
↠ INTRODUÇÃO
• A propriedade presume-se ser plena e exclusiva, até prova em contrário, conforme
previsto pelo Art. 1.231, CC.
↪ Este é um princípio pelo qual é vedado o estabelecimento de um direito real onde já
existe outro da mesma espécie, de modo que, tanto o titular de direito de propriedade
como de outros direitos reais possui exclusividade no exercício dominial.
↪ Assim, o domínio da coisa é uno e indivisível, sendo impossível que duas pessoas,
simultaneamente, possam usar fruir e dispor de um bem de maneira concorrente.

• Com exceção do direito real de propriedade propriamente, todos os demais direitos

tipificados no Art. 1.225 CC, resultam da possibilidade de o proprietário desmembrar
poderes dominiais, constituindo assim, direitos reais sobre coisa alheia.
Art. 1.225, CC. São direitos reais:
I - A propriedade;
II - A superfície;
III - As servidões;
IV - O usufruto;
V - O uso;
VI - A habitação;
VII - O direito do promitente comprador do imóvel;
VIII - O penhor;
IX - A hipoteca;
X - A anticrese.
XI - A concessão de uso especial para fins de moradia;
XII - A concessão de direito real de uso; e
XIII - A laje.

• Quando a propriedade é plena, certo é que seu titular consolida o domínio integral, mas
quando ela é limitada, certo que houve transferência de poderes de domínio a terceiros,
o qual, por sua vez, passa a ter direitos reais sobre coisa alheia.
↪ Assim, embora a coisa seja de propriedade alheia, trata-se de direito real, em que seu
titular terá o direito sobre o bem, ainda que o mesmo esteja em poder de terceiros
possuidores.
↪ Dessa forma, o seu titular tem o direito de sequela, podendo buscar os bens que lhe
pertencem, cabendo ação contra aquele que o detenha. Ou seja, será oponível “erga
omnes”, o que lhe confere poder de mover ação real contra qualquer detentor, uma vez
que este tem exclusividade sobre a coisa, vez não é possível estabelecer direito real onde
já existe um anterior.

43
↠ ESPÉCIES DE DIREITOS REAIS
A. DIREITOS REAIS LIMITADOS DE USO E GOZO: O titular pode tão somente usar e gozar
de coisa alheia, como por exemplo usufruto, uso, habitação e laje.
B. DIREITOS REAIS DE GARANTIA: A coisa é dada como garantia do débito, como são os
casos de penhor, anticrese e hipoteca.
C. DIREITO REAL DE AQUISIÇÃO: A coisa é adquirida, como no caso do compromisso de
venda e compra (Art. 1.417, CC).

↠ DIREITOS REAIS LIMITADOS DE USO E GOZO

USUFRUTO
• Constitui usufruto o direito real de fruir as utilidades e frutos de uma coisa
temporariamente sem alterar-lhe a substância.
• Comporta dizer que o usufruto é a posse direta conferida a outrem para desfrutar da
coisa, de modo que o proprietário da coisa perde temporariamente esses poderes, porém
não perde a substância.
• No usufruto, temos dois sujeitos: o usufrutuário, que tem os poderes de usar e fruir da
coisa explorando economicamente e o nú-proprietário que possui apenas a propriedade
da coisa.

• CARACTERÍSTICAS:
A. TRATA-SE DE UM DIREITO REAL SOBRE COISA ALHEIA, pois recai diretamente sobre
coisa de outrem, implicando a retirada de todas as suas utilidades, estendendo inclusive
se houver consenso, seus acessórios.
↪ É atribuído ao usufrutuário a posse direta com oposição erga omnes, ou seja, seu
titular terá ação real contra qualquer pessoa que injustamente detiver a coisa.
B. É UM DIREITO TEMPORÁRIO (ART. 1.410, CC), pois pode ser constituído em caráter
vitalício, voltando ao nú-proprietário todos os poderes sobre a coisa com a morte do
usufrutuário.
↪ Poderá ser por determinado por convenção das partes.
↪ Poderá ser por alguma condição, como por exemplo enquanto permanecer casado,
todavia, nunca será perpétuo.
↪ Esse direito é conferido a alguém, de modo que este alguém desaparecer, o usufruto
igualmente desaparece.
C. É UM DIREITO INTRANSFERÍVEL E INALIENÁVEL, ou seja, não se transmite aos
herdeiros ou sucessores do usufrutuário
↪ Apenas poderá ser cedido a título gratuito ou oneroso (Art. 1.393, CC), de modo que
tal benefício aproveita tão somente o seu titular.
D. IMPENHORÁVEL, por certo que uma vez não sendo alienável, igualmente não é
passivo de penhora.
↪ Todavia, nada impede ser penhorado o rendimento da cessão de seu exercício.

44
• ESPÉCIES:
A. LEGAL, se for instituído por lei em benefício de determinada pessoa.
↪ Exemplos: Caso do pai ou da mãe sobre os bens dos filhos menores (Art. 1.689, I, CC);
ou do cônjuge sobre os bens do outro (Art. 1.652, I, CC).
↪ Neste caso não é necessário o registro no CRI local do imóvel.
B. CONVENCIONAL, quando advier de um ato jurídico unilateral ou bilateral (contrato)
ou de testamento.
↪ No caso de um contrato, o ato será oneroso ou gratuito, inter-vivos ou causa mortis.
↪ Quando gratuito, ocorre na doação com reserva de usufruto e somente se perfaz
quando inter vivos. Neste caso, em se tratando de imóvel, deverá haver o registro do
título aquisitivo junto ao CRI local, regra do Art. 1.277 e Art. 1.391, CC.
C. USUFRUTO POR USUCAPIÃO é a posse incidente sobre direitos reais de gozo.
↪ Esse usufruto se dá nas hipóteses de ter recebido posse direta em virtude de uma
relação de usufruto e posteriormente se constata que o nu-proprietário não tinha a
propriedade. Assim, considerando que tinha posse mansa e pacífica com justo título e
boa-fé, nos termos do Art. 1.242 CC, terá direito a uma sentença que lhe declare
usucapião do usufruto, mas não da coisa.
Obs. O usufruto de imóveis, quando não resulta de usucapião, constituir-se-á mediante
registro no CRI, conforme Art. 1.391, CC.

• O usufrutuário tem direito a posse da coisa, direito de fruir as utilidades da coisa e direito
de administrar a coisa, já o nú-proprietário terá o direito de ceder o seu exercício a título
oneroso ou gratuito.

• EXTINÇÃO DO USUFRUTO:
↪ Extingue-se o usufruto com o cancelamento do seu registro no Cartório de Registro de
Imóveis (Art. 1.410, CC).
Art. 1.410, CC. O usufruto extingue-se, cancelando-se o registro no Cartório de
Registro de Imóveis:
I - Pela renúncia ou morte do usufrutuário;
II - Pelo termo de sua duração;
III - Pela extinção da pessoa jurídica, em favor de quem o usufruto foi constituído, ou,
se ela perdurar, pelo decurso de trinta anos da data em que se começou a exercer;
IV - Pela cessação do motivo de que se origina;
V - Pela destruição da coisa, guardadas as disposições dos Arts. 1.407, 1.408, 2ª parte,
e 1.409;
VI - Pela consolidação;
VII - Por culpa do usufrutuário, quando aliena, deteriora, ou deixa arruinar os bens,
não lhes acudindo com os reparos de conservação, ou quando, no usufruto de títulos
de crédito, não dá às importâncias recebidas a aplicação prevista no parágrafo único
do Art. 1.395;
VIII - Pelo não uso, ou não fruição, da coisa em que o usufruto recai (Arts. 1.390 e
1.399).
↪ A renúncia do usufruto sempre deverá ser feita por escritura pública, apenas se o
usufruto for sobre bens imóveis, desde que o valor da coisa seja superior a trinta vezes o
maior salário mínimo vigente no País.

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 Art. 108, CC. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade
dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou
renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior
salário mínimo vigente no País.
↪ A morte do usufrutuário também é causa de extinção, o que implica dizer que o fato faz
com que ocorra a volta do usufruto ao nú-proprietário.
↪ A consolidação, isto é, quando na mesma pessoa reúna as qualidades de nu-proprietário
e usufrutuário, também é causa de extinção.
↪ Outro motivo de extinção, é a prova por sentença com trânsito em julgado da falta ao
dever de cuidar da coisa objeto do usufruto, seja móvel, imóvel ou título de crédito.
↪ Nos termos do Art. 1.411, CC, constituindo usufruto a duas ou mais pessoas, será extinto
a cada uma delas que falecer, salvo se estabelecer expressamente que a parte do falecido
caberá ao sobrevivente.

DO USO E DA HABILITAÇÃO
• USO é o direito real que, a título gratuito ou oneroso, autoriza uma pessoa a retirar
temporariamente, da coisa alheia, todas as utilidades para atender às suas próprias
necessidades e as de sua família, sem dela retirar as vantagens.
↪ O usuário não pode fruir da coisa, apenas usá-la.
↪ A concessão de direito real de uso é o contrato pelo qual a administração transfere o
uso remunerado ou gratuito de terreno público a particular, como um direito real
resolúvel, para que dele se utilize para fins específicos de urbanização, industrialização,
edificação ou cultivo ou qualquer outra exploração de interesse social.

• HABILITAÇÃO é direito real que consiste na habitação gratuitamente de imóvel alheio

para moradia do titular e de sua família.
↪ Diferente do usufruto, pois o titular não pode alugar ou emprestar esse imóvel, já que
se trata de direito personalíssimo.

DIREITO REAL DE LAJE

• Popularmente conhecido como “puxadinho”, o Direito Eeal de Laje consiste na relação
jurídica estabelecida entre o proprietário do solo, chamado pela lei de proprietário da
construção-base que cede ao lajeário o direito de construir no seu espaço aéreo ou
subsolo, criando uma unidade imobiliária autônoma e distinta daquela originalmente
construída sobre o solo.
• Esta nova edificação terá acesso independente e totalmente isolada daquela que a
originou.
• Nesta modalidade, não existe transferência de titularidade de superfície, mas apenas
uma cessão do direito de uso de sua superfície, claro, mediante remuneração.
• O terceiro passa a exercer direito apenas sob ou sobre a extensão da construção original.
• O direito real somente será constituído na medida em que a nova edificação tiver
matrícula própria junto ao CRI local.

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↠ DIREITOS REAIS DE GARANTIA

01. CONCEITO: Direitos Reais de Garantia é aquele que confere ao seu titular o poder de
obter o pagamento de uma dívida com o valor ou com a renda de um bem indicado
exclusivamente para essa finalidade.
• Esse bem é oferecido pelo devedor sujeitando-se por vínculo real ao adimplemento da
obrigação contraída.
• Desta forma, se a dívida for assegurada por uma garantia real, o credor terá preferência
sobre o preço que se apurar na venda judicial da coisa gravada (leilão).

02. REQUISITOS:
• Para que a garantia real seja válida serão necessários os requisitos:
I. SUBJETIVO: Além da capacidade genérica para os atos da vida civil, há a necessidade de
que a pessoa tenha poder de alienação, isto é, a propriedade da coisa, já que somente com
essa capacidade é que o cidadão poderá empenhar, hipotecar ou dar em anticrese.

II. OBJETIVO: Significa dizer que somente os bens alienáveis que poderão ser objetos de
garantia real, excluindo, portanto, aqueles bens fora do comércio (bens inalienáveis em
todas as hipóteses) e os inalienáveis (podem ser provisoriamente inalienáveis), incluindo
aí a coisa alheia, como é o caso de um bem objeto de usufruto.

III. FORMAL: Há necessidade da especificação e publicidade da garantia.

A. ESPECIFICAÇÕES significa dizer que deve haver a pormenorização dos elementos que
caracterizam a obrigação, ou seja, deve constar expressa e detalhadamente os requisitos
da obrigação, bem como o bem dado em garantia, tais como o valor do crédito ou sua
estimação, o prazo fixado para pagamento do débito, a taxa de juros e a especificação
completa da coisa oferecida.
B. PUBLICIDADE do contrato é feita mediante registro no Cartório de Registro de
Imóveis se a coisa for imóvel e pela tradição se for móvel.
↪ A Hipoteca e Anticrese somente será aperfeiçoada como registro no Cartório a teor
dos Arts. 73, 238 e 241 da Lei 6015/73.
↪ Na hipótese de Penhor, embora constituído de contrato particular, somente se
aperfeiçoará se houver tradição e somente terá eficácia perante terceiro se houver
registro do contrato no Cartório de Títulos e Documento (Art. 221, CC).

03. EFEITOS:
• O principal efeito do Direito Real de Garantia é separar do patrimônio do devedor um
dado bem, afetando-o ao pagamento prioritário de uma obrigação em que se podem
deduzir outros efeitos, tais como:
A. Preferência em benefício do credor pignoratício ou hipotecário.
B. Direito de excussão da coisa, isto é, a venda judicial (Art. 1.422 e 1.428, CC).
C. Direito de Sequela, isto é, ir atrás da coisa mesmo que alienada a terceiros.
D. Indivisibilidade do Direito Real, isto é, desobrigação de substituição (Art. 1.421, CC).
E. Remição total do Penhor ou da Hipoteca (Art. 1.429, CC).
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 PENHOR
• O Penhor é um Direito Real que consiste na transferência efetiva de uma coisa móvel,
salvo as hipóteses do Parágrafo Único do Art. 1.431, CC, suscetível de alienação realizada
pelo devedor ou por terceiros ao credor afim de garantir o pagamento de um débito.
Art. 1.431, Parágrafo Único, CC. No penhor rural, industrial, mercantil e de veículos,
as coisas empenhadas continuam em poder do devedor, que as deve guardar e
conservar.
• São sujeitos dessa relação, o devedor pignoratício, o qual pode ser tanto o sujeito passivo
da relação jurídica contratual como um terceiro que ofereça a coisa como garantia e o
credor pignoratício, que é aquele que empresta o dinheiro e recebe o bem empenhado
que ficará em sua posse.
• Feito o pagamento o bem é devolvido ao devedor ou terceiro.
• Não efetuando o pagamento, o credor poderá proceder sua execução e penhorar a coisa
recebida. Uma vez realizada a venda judicial em hasta pública, o credor receberá a parte
que satisfaça seu crédito e restante será devolvido ao devedor.
* CARACTERES DO PENHOR:
↪ É um Direito Real de Garantia.
↪ Depende da tradição da coisa, salvo as hipóteses do parágrafo único do Art. 1.431, CC.
↪ A coisa oferecida deve ser móvel.
↪ A coisa deve ser passível de alienação, pois na medida que não houver pagamento da
obrigação, a coisa deverá ser levada a hasta pública para venda judicial.

HIPOTECA
• É um Direito Real de Garantia de natureza civil que grava coisa imóvel ou bem que a lei
entende por hipotecável, pertencente ao devedor ou de terceiros.
• Na Hipoteca, não há necessidade de transmissão da posse ao credor, sendo que o credor
hipotecário terá o direito de promover a sua venda judicial na hipótese de não haver
cumprimento da obrigação.
• Com a inadimplência do devedor, o credor ajuizará uma ação de execução do título
extrajudicial, isto é, do contrato de mútuo.
* CARACTERES DA HIPOTECA:
↪ É um Direito Real de Garantia.
↪ O objeto da hipoteca deve ser de propriedade do devedor ou de terceiros.
↪ É uma garantia indivisível.
↪ É acessório de uma dívida.
• Esse direito requer a capacidade de alienar do devedor, posto que se o débito não for
pago, o imóvel hipotecado será vendido em hasta pública.
• O efeito da hipoteca é o de vincular um bem imóvel ao cumprimento de uma obrigação
e uma vez constituído o ônus real, o devedor passa a sofrer limitações nos seus direitos
de proprietário, pois apesar de poder conservar os direitos sobre o imóvel, não poderá
praticar certos atos, tais como alterar a substância da coisa hipotecada.

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• O devedor poderá alienar o bem hipotecado, posto que não perde o direito de dispor. No
entanto, a transferência da coisa se dará juntamente com o gravame.
• Não havendo o pagamento da obrigação e proposta ação executiva, o imóvel é tirado das
mãos do devedor para ser vendido judicialmente, de modo que a partir daí o devedor
perde o direito de alienar e de receber seus frutos.
• O imóvel pode ser hipotecado mais de uma vez mediante novo título, quer em favor do
mesmo credor ou de outra pessoa.

ANTICRESE
• Nos termos do Art. 1.506, CC, a Anticrese é uma convenção pela qual o credor, retendo
um imóvel do devedor, recebe em compensação de uma dívida seus frutos e rendimentos.
• É permitido estipular que esses frutos e rendimentos sejam percebidos pelo credor a
conta dos juros e na hipótese de que o referido valor ultrapasse as taxas permitidas por
lei, o remanescente será imputado ao capital.

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA
• Tem como característica a transferência da propriedade resolúvel feita pelo devedor ao
credor, o qual manterá a posse indireta da coisa infungível (Art. 1.361, CC) ou de um bem
imóvel (Arts. 22 e 23, Lei 9.514/1997).
• Esse negócio jurídico está subordinado a uma condição resolutória, qual seja, o
pagamento, posto que com o implemento da condição, a propriedade fiduciária cessa em
favor do devedor fiduciante, ou seja, o credor devolve a propriedade ao devedor.
• Havendo inadimplemento, como o credor fiduciário é o proprietário do bem (móvel ou
imóvel) e possuidor indireto, ele pode optar entre a ação de reintegração de posse ou ação
de busca e apreensão, para então vender o bem objeto da garantia e levantar seu crédito,
devendo restituir o excedente ao devedor após efetivar a alienação a terceiro.
• Pela Lei 9.514/1997, o devedor oferece como garantia de sua dívida a transferência de
sua propriedade imobiliária.
• A vantagem da alienação fiduciária sobre a hipoteca é a agilidade na execução da dívida,
vez que todo o procedimento se desenvolve diretamente pelo Cartório de Registro de
Imóveis, sendo desnecessário o ajuizamento de um processo judicial.
• Com o pagamento da dívida pelo devedor, a propriedade do bem volta para o devedor,
já que o credor tinha apenas uma propriedade resolúvel, ou seja, resolve-se a propriedade.
Assim, o credor emite um termo de quitação em prol do devedor para fins de
cancelamento do registro da propriedade fiduciária.
• Com o inadimplemento por parte do devedor, o credor notificará o devedor
constituindo-o em mora, assinalando-lhe um prazo de 15 dias. Uma vez persistindo o
débito, é feita a consolidação da propriedade em favor do credor. Em seguida, o credor
deverá proceder em leilão, a alienação do bem, no prazo de 30 dias a contar da
consolidação (Art. 27, CC).

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