Direito civil - Aula 21/02

Direitos Reais

A diferença entre direitos reais e direitos obrigacionais

 Direitos subjetivos, diferentemente de direitos potestativos, estes são

faculdades de atuação do indivíduo na defesa dos seus interesses, dividindo-
se em dois grupos: direitos obrigacionais e direitos reais.

Observação: direito potestativo é um direito que não admite contestações

(direitos reais).

Observação dois: O direito subjetivo é a situação jurídica, consagrada por uma

norma, através da qual o titular tem direito a um determinado ato face ao
destinatário (obrigações).

A) Nas obrigações, há uma relação jurídica entre pessoas determinadas

(eficácia inter partes). Nos direitos reais, não há relação jurídica
individualizada, havendo um dever erga omnes de abstenção. Há o titular
da propriedade e um sujeito passivo universal.

B) Nas obrigações, há um direito à coisa (jus ad rem). Nos direitos reais, há

uma direito sobre a coisa (jus in re).

C) Os direitos reais, em regra, são permanentes, enquanto que os direitos

pessoais são transitórios.

D) Os direitos reais são típicos (art. 1.225, do Código Civil), enquanto que os
direitos obrigacionais são atípicos.

São direitos Reais – Art. 1225

1) I - a propriedade (direito real sobre a coisa própria);

2) II - a superfície (direito real de gozo);
3) III - as servidões (direito real de gozo);
4) IV - o usufruto (direito real de gozo);
5) V - o uso (direito real de gozo);
6) VI - a habitação (direito real de gozo);
7) VII - o direito do promitente comprador do imóvel (direito real de aquisição);
8) VIII - o penhor (direito real de garantia- móvel);
9) IX - a hipoteca (direito real de garantia - imóvel); Direitos reais de garantia
10) X - a anticrese (direito real de garantia - frutos).
11) XI - a concessão de uso especial para fins de moradia (direito real de gozo);
12) XII - a concessão de direito real de uso (direito real de gozo);
13) XIII - a laje (direito real de gozo).

Direito real sobre coisa própria: Propriedade

Direito reais sobre coisa alheia: gozo ou fruição, garantia ou direitos reais de aquisição (compromisso de compra e venda).
A transmissão dos direitos reais entre vivos

 Art. 1.226. Os direitos reais sobre coisas móveis, quando constituídos, ou

transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com a tradição.

 Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos
entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis
dos referidos títulos ( arts. 1.245 a 1.247 ), salvo os casos expressos neste
Código.

Questões:

A respeito da propriedade e dos direitos reais sobre coisa alheia, assinale a opção correta.

• A

A tradição é meio aquisitivo de direitos reais sobre coisas móveis constituídos ou

transmitidos por sucessão causa mortis.

• B

O descobridor de coisa vaga não fica obrigado a restituí-la ao dono ou legítimo

possuidor.

• C

A ocupação constitui modo de aquisição de coisa móvel ou semovente sem dono.

• D

No contrato de hipoteca, é lícita a instituição da cláusula comissória.

• E

Na vigência do contrato de penhor mercantil, os frutos produzidos pela coisa

empenhada são de propriedade do credor pignoratício.

GABARITO - C (ART.1263).

A) Art. 1.226. Os direitos reais sobre coisas Móveis, quando constituídos, ou transmitidos por atos entre
vivos, só se adquirem com a tradição.

B) Art. 1.233. Quem quer que ache coisa alheia perdida há de restituí-la ao dono ou legítimo possuidor.

D) Art. 1.428. É nula a cláusula que autoriza o credor pignoratício, anticrético ou hipotecário a ficar com o
objeto da garantia, se a dívida não for paga no vencimento (VEDAÇÃO A CLÁUSULA COMISSÓRIA).

E) Trata-se de um dos direitos do credor pignoratício exposto no rol do art. 1433, mas não consta tal
obrigatoriedade no contrato de penhor mercantil (art. 1447).
Direito civil - Aula 28/02

Propriedade

 É um direito sobre determinada coisa (jus in re)

 Eficácia erga omnes
 Tempo de exercício permanente (salvo exceções)
 Só é direito real aquilo que a lei reconhece.

Observação: Há duas terias que explicam o porquê há direitos reais.

A) Teoria realista: O direito real é um poder imediato que a pessoa exerce sobre
a coisa, com eficácia contra todos. Predominante na doutrina compreende que
os direitos reais pautam-se exclusivamente pela relação entre seus titulares e a
coisa.

B) Teoria personalíssima: Afirma que ele é uma relação jurídica estabelecida

entre pessoas, mas intermediada por coisas. O titular da propriedade será o
credor de todos os sujeitos que compõem a sociedades, e os integrantes da
sociedade serão devedores, que tem a obrigação de não fazer (não depredar a
propriedade) dever de respeito, e de não importunar a propriedade alheia.

De acordo com esta, o direito real nada mais é do que uma espécie de
obrigação estabelecida entre o titular do direito real e a coletividade que o
circunda.

Essa teoria confunde os direitos reais com o direito das obrigações.

Questões:

1- Qual o único direito real sobre coisa própria?

R: A propriedade, os demais versam sobre coisas alheias.

2- Quais os direitos reais de garantia?

R: Penhor, hipoteca e anticrese.

3 – Quais os direitos reais de gozo e fruição?

R: Presentes no art. 1225.

Direitos reais em espécie

1) Propriedade: O mais amplo dos direitos reais.

Vide art. 1128.

Observação: A propriedade dá ao proprietário diversos direitos, são eles:

I) Usar: Jus utendi: Dar qualquer fim, que não seja ilegal.
 II) Gozar: Jus friendi: Retirar frutos da coisa.

III) Dispor: Jus disponendi: Atos de disposição inter vivos e causa mortis.

IV)Reaver: Jus vindicandi: Garantia do direito de sequela (Ex: esbulho ou

turbação).

Observação: A ação reivindicatória é imprescritível, pois decorre de direitos reais.

Observação dois: O proprietário que dispõe dos 4 atributos acima possuirá a

propriedade plena. Por essa razão, há coisas em que existirá a propriedade restrita
(aquela que retira do proprietário alguma das faculdades essenciais inerentes ao
domínio).

Exemplo: Doação com reservas de usufruto: Há um novo proprietário, porém este não
possui todos os 4 institutos em seu domínio, em decorrência do usufrutuário.

Nua proprietária: Não detém todos os poderes da propriedade para si, visto que não
usa e goza da coisa.

Propriedade aludial: É aquela em que o proprietário possui os 4 institutos em seu

domínio (integral).

Observação: Em regra, a propriedade presume-se plena, a exclusiva só será aceita

mediante prova.

Curiosidade: Antigamente, considerava-se parte do terreno tudo aquilo que está acima
e abaixo deste. Hoje em dia, a propriedade estende-se tão somente até aonde o
proprietário de utilidade a sua propriedade.

Informativo 557 do STJ.

Usque ad sidera usque ad inferos

Observação dois: A extensão vertical da propriedade limita a utilidade.

Domínio útil: Corresponde aos atributos de usar e/ou da coisa mediante o exercício
de um direito real.

Das jazidas minerais e das águas

As jazidas minerais e os recursos hidráulicos que estão dentro da propriedade não

pertencem ao proprietário, por que são recursos públicos.

Observação: O proprietário do solo pode-se utilizar de terra, areia e etc. Desde que
essa decorra de uma construção civil imediata.
Direito civil - Aula 04/03

Função Social da propriedade

O direito de propriedade deve ser exercido em consonância com as suas finalidades

econômicas e sociais e de modo que sejam preservados, de conformidade com o
estabelecido em lei especial, a flora, a fauna, as belezas naturais, o equilíbrio
ecológico e o patrimônio histórico e artístico, bem como evitada a poluição do ar e das
águas. Nasce este princípio na constituição de Weimar – art.153 (1919).

Dupla intervenção: limitadora e impulsionadora

Conceito: A função social estabelece uma dupla intervenção sobre o exercício real de
um sujeito. Em uma primeira faceta, essa intervenção é limitadora por que impede o
proprietário de dar determinadas destinações ao seu bem.

Na segunda faceta, de natureza impulsionadora, a lei não limita, mas sim impõe
determinados comportamentos ao proprietário.

Art. 184. Compete à União desapropriar por interesse social, para fins de reforma
agrária, o imóvel rural que não esteja cumprindo sua função social, mediante prévia e
justa indenização em títulos da dívida agrária, com cláusula de preservação do valor
real, resgatáveis no prazo de até vinte anos, a partir do segundo ano de sua emissão,
e cuja utilização será definida em lei.

Art. 186. A função social é cumprida quando a propriedade rural atende,

simultaneamente, segundo critérios e graus de exigência estabelecidos em lei, aos
seguintes requisitos:

I - aproveitamento racional e adequado;

II - utilização adequada dos recursos naturais disponíveis e preservação do meio

ambiente;

III - observância das disposições que regulam as relações de trabalho;

IV - exploração que favoreça o bem-estar dos proprietários e dos trabalhadores.

Observação: O adquirente do imóvel tem responsabilidade sobre o desmatamento,

mesmo que o dano ambiental tenha sido provocado pelo antigo proprietário.

Observação dois: A reserva legal que compõe parte de terras de domínio privado
constitui verdadeira restrição do direito de propriedade. Assim, a aquisição da
propriedade rural sem a delimitação da reserva legal não exime o novo adquirente da
obrigação de recompor tal reserva.
Direito civil - Aula 06/03

Intervenção do Estado no direito de propriedade

O Estado somente age sobre a propriedade particular nas hipóteses previstas na CF:
tributação; expropriação sem indenização (art. 243) ou mediante indenização (art.5º,
XXIV art. 182, § 4º, III, art. 184); a requisição e a ocupação temporárias (art. 5º, XXV –
iminente perigo público).

As limitações que o estado pode impor são de três ordens: Tributação (pelo simples
fato de ser proprietário de uma determinada coisa - IPTU, IPVA e IPVR), Expropriação
e e desapropriação (Expropriação o estado não paga nada – plantio de psicotrópicos e
exploração de trabalho escravo, na desapropriação ele paga – interesse social,
necessidade coletiva ou utilidade publica, sanção urbana – não observa função social,
sanção rural – não observa função social) e a intervenção do estado mediante
requisição (situação de iminente perigo publico ou coletivo), na qual ele só pagará
indenização se comprovado um dano decorrente da utilização.

A intervenção do Estado na propriedade particular tem como objetivo principal à

proteção aos interesses da comunidade.

Antes de adentrarmos nos tipos de intervenção do Estado na propriedade privada,

necessário é esclarecer o significado dos requisitos constitucionais, tais como:

1. Necessidade Pública – o Estado, para atender a situações anormais (de

emergência) que se lhe apresentam, tem de adquirir o domínio e o uso de bens
de terceiros. Essa desapropriação é de interesse do Poder Público;

2. Utilidade Pública – o Estado, para atender situações normais, tem de adquirir

o domínio e o uso de bens de outrem (Decreto-Lei n. 3.365/41, art. 5º). Essa
desapropriação é de interesse do Poder Público;

3. Interesse social – é a desapropriação em que o estado, para impor um melhor

aproveitamento da terra rural ou para prestigiar certas camadas sociais,
adquire a propriedade de alguém e a trespassa a terceiro (Lei federal n.
4.132/62, art. 2º). Essa desapropriação é de interesse da coletividade;

4. Indenização justa – é a que cobre não só o valor real e atual dos bens
expropriados, à data do pagamento, como também os danos emergentes e os
lucros cessantes do proprietário, decorrentes do despojamento do seu
patrimônio. Aqui também inclui a correção monetária. Quanto as benfeitorias,
serão sempre indenizadas as necessárias, feitas após a desapropriação, e as
úteis, se realizadas com autorização do expropriante;

5. Indenização prévia – significa que o expropriante deverá pagar ou depositar o

preço antes de entrar na posse do imóvel;

6. Indenização em dinheiro – o expropriante há de pagar o expropriado em

moeda corrente (art. 5º, XXIV, CF), salvo exceção constitucional que permite o
pagamento em títulos especiais da dívida pública (para os imóveis urbanos que
não atendam ao Plano Diretor Municipal – art. 182, parágrafo 4º, CF) e da
dívida agrária (para os imóveis rurais- art. 184, CF).
Direito civil – Aulas 18/03 e 20/03

Formas de aquisição da propriedade de um bem imóvel

A propriedade admite formas de aquisição originárias e derivadas.

Forma originária: Se dá por meio de acessão ou usucapião. A propriedade se origina

do contato direto entre o sujeito e a coisa, sem qualquer intermediário.

A.(1) Nas formas originárias há um contrato direto da pessoa com a coisa, sem
qualquer intermediação pessoal.

A.(2) Formas originárias: acessões (ilhas, aluvião, avulsão, álveo abandonado,

plantações e construções) e a usucapião.

Observação: Nas formas originárias, a pessoa que adquire a propriedade o faz sem
que esta tenha as características anteriores. Assim, a propriedade começa do zero
(resetada). Já nas formas derivadas, há um sentido de continuidade da propriedade
anterior, como ocorre na compra e venda.

Observação dois: Quando adquire-se um imóvel de forma originaria, as dividas

anteriores da coisa não existem mais.

Exemplos: hipoteca, tributos, etc.

Forma derivada: Se dá por meio do registro mobiliário ou sucessão causa mortes.

Sempre haverá relação entre sujeitos de direito.

B) Nas formas derivadas, há intermediação subjetiva.

B.(1) Formas derivadas: registro imobiliário e sucessão hereditária.

Observação: As dividas que recaiam sobre a coisa permanecem para o novo

proprietário (salvo exceções legais).

Arrematação judicial em leilão

Na arrematação judicial em leilão, há modalidades em que a hipoteca será transmitida

e modalidades em que não será.

Quando o imóvel é alienado em arrematação e, esse imóvel tem uma determinada

hipoteca, pode ser que a hipoteca continue no bem ou que não se transmita ao
arrematante. Para isso deve-se observar os artigos 1499 e o 1501 CC.

Caso o credor hipotecário (titular da hipoteca), for intimido da execução, a hipoteca cai
quando o imóvel é adquirido pelo arrematante, o credor hipotecário irá se satisfizer
com o dinheiro pago pelo arrematante. Se o arrematante adquirir o bem e o credor
hipotecário não for intimido na execução a respeito disso, o que acontecerá é que a
hipoteca continuará no bem do imóvel.

1 - A arrematação em leilão judicial é uma forma de aquisição originária ou derivada

do direito de propriedade?
R: O entendimento jurisprudencial majoritário é no sentido de se tratar de uma forma
derivada de aquisição da propriedade.

Vide TJSP, AP 1009832-65.2015.8.26.0223.

Observação: Para que você registre um determinado imóvel no cartório de registros

imobiliários, deve haver uma sucessão perfeita entre compradores e vendedores
(princípio da continuidade).

Observação dois: Os débitos de IPTU e os débitos de condomínio que recaem pela

coisa, serão assumidos pelo arrematante, desde que eles constem no edital de leilão.

As acessões

Acessão significa incorporação, logo pensaremos em uma coisa que se acopla a

coisa. Essas podem se dar de duas formas:

A) Naturais: Se da por força da natureza

1. Surgimento de ilhas: Ilha é uma faixa de terra cercada de água por todos
os lados (independente no meio de uma esfera hídrica). Poderão ser de
propriedade particular, de um sujeito que haja propriedade de uma margem.

Previsto no art. 1249 do CC.

Testada: É a largura da propriedade de um determinado sujeito.

Álveo: Superfície terrena do rio, leito do rio.

• 1° regra: Deve-ser traçada uma linha no álveo, dividindo o rio em dois.

As ilhas que estão no meio do álveo vão se considerar de propriedade
compartilhada a partir da divisão que por feita da linha meridiana e as
testadas.

• 2°regra: Observar-se a largura das testadas em relação à ilha (possível

que haja divisão, com base nas testadas de cada qual).

• 3°regra: A ilha que não estiver apenas em um lado do meridiano, e

esteja somente a uma única testada, será de um único proprietário.

• 4°regra: Caso a ilha seja formada em um afluente e esteja em meio a

uma única testada, será de um único proprietário.

2. Acessões por álveo abandonado: O álveo abandonado se refere a aquele

rio em que a água deixou de correr. Portanto, o rio seca e ficará apenas com
a terra, o leito que estava abaixo das águas. A propriedade será divida com
base na linha meridiana no álveo e da extensão das testadas.

Na hipótese em que haja perca de território de alguém por conta da

mudança do ciclo do rio, o novo proprietário que beneficiou se do fato, não
deverá indenização alguma.
3. Acessões naturais por aluvião: Os acréscimos formados, sucessiva e
imperceptivelmente, por depósitos e aterros naturais ao longo das margens
das correntes, ou pelo desvio das águas destas, pertencem aos donos dos
terrenos marginais, sem indenização.

4. Acessões por avulsão: Quando, por força natural única e violenta, uma
porção de terra se destacar de um prédio e se juntar a outro, o dono deste
adquirirá a propriedade do acréscimo, se indenizar o dono do primeiro ou,
sem indenização, se, em um ano, ninguém houver reclamado.

Parágrafo único. Recusando-se ao pagamento de indenização, o dono do

prédio a que se juntou a porção de terra deverá aquiescer a que se remova
a parte acrescida.

Sem muita aplicabilidade prática.

Direito Civil – Aula 25/03

Resolução de questões

1 - Quais são as teorias justificadoras dos direitos reais e qual é majoritariamente

adotada pela doutrina?

R: Há duas teorias que justificam a existência dos direitos reais. A primeira delas, a
teoria personalíssima, esta alega que o direito real é o direto que o proprietário tem de
exigir de toda a sociedade que não venha a interferir no bem de sua titularidade. Muito
embora exista essa teoria, ela não é a mais adotada pela doutrina, visto que nessa
teoria, há certa confusão entre os direitos reais com o direito obrigacional decorrente
da obrigação de não fazer.

Por fim, há a teoria realista, que alega que o direito real é o direito que um sujeito tem
sobre determinada coisa. Portanto, encara-se a relação entre sujeito e coisa, não
sujeito objeto, como na teoria anterior. Destaca-se, por fim, que a teoria realista tem
sido a mais adota pela doutrina e jurisprudência.

2 – O que são direitos reais de garantia?

R: O direito real de garantia decorre do direito real de coisa alheia, e serão, em suma,
três espécies: A hipoteca, o penhor e a anticrese. Estes são dados sobre uma
determinada coisa, em garantia a uma determinada divida.

A hipoteca é o direito real de garantia dada sobre um bem imóvel.

O penhor é o direito real de garantia dada sobre um bem móvel.

E a anticrese é o direito real de garantia dada sobre frutos, na amortização de uma

determinada divida.

3 - Qual é o prazo para o ajuizamento da ação reivindicatória? Justifique sua

resposta.

R: O direito real é permanente. Isto é, pode-ser exercido a qualquer momento. O meu

direito de reaver/revindicar pode ser exercido quando eu queira, logo, por essa razão,
trata-se de uma ação imprescritível e que não se submete a decadência.

4 – O que é propriedade alodial?

R: A propriedade alodial, ou também chamada de propriedade plena, é aquele que o

sujeito reúne em si o direito de utilizar a coisa que este possui com as quatro
faculdades de proprietário, sendo: usar, gozar, dispor e reaver.
5 – O que é a nua propriedade

R: A nua propriedade acontecerá quando o proprietário não puder utilizar as quatro

faculdades: usar, gozar, dispor e reaver, sobre determinada coisa. Muito embora ele
seja proprietário, sua posse possui limitações, como, por exemplo, o proprietário que
não exerce o direito de usufruto.

6 – Quais são as frentes de atuação do princípio da função social da propriedade?

R: É a ideia de que ser proprietário não é apenas ter direitos, ser proprietário é
também ter obrigações. Isto é, poder utilizar a coisa em prol da coletividade, do bem
comum e do meio ambiente.

Ao mesmo tempo em que esse princípio tem uma função limitadora, proibindo o
proprietário de tomar determinada atitudes em relação ao bem. Esta também tem uma
função impulsionadora, pois impõe a realização de determinados atos, como, por
exemplo, as diversas obrigações tipificados ao proprietário rural.

7 – O proprietário do solo deverá, também, ser considerado proprietário do espaço

aéreo e do subsolo correspondentes ao seu terreno?

R: O código civil, em sua tipificação, não utilizará o principio romano “do céu ao
inferno”. Logo, o proprietário só poderá exercer seu direito em compasso com a sua
utilização, isto é, na medida / limite de sua utilidade.

8 – Na aluvião, o sujeito que perde terreno tem direito a ser indenizado junto ao sujeito
beneficiado pela majoração territorial de sua propriedade?

R: Na aluvião, o processo se da de forma gradual, de forma imperceptível. Logo, por

essa razão, o sujeito que ganha a terra não possui o dever de indenizar o sujeito que
perde. O entendimento do legislador é que a força gradual da natureza não gera
prejuízos sensíveis e imediatos.

9 – Se um determinado rio muda o seu curso pela força da natureza, gerando uma
situação de álveo abandonado, os adquirentes do leito que secou deverão indenizar
os proprietários que vieram a perder terreno por força da inundação decorrente da
alteração do transcurso da água? E se a alteração do curso do rio vier a se dar por
força humana (por exemplo, a construção de uma barragem)?

R: A legislação irá dizer que, quando um rio modifica o seu curso por uma força da
natureza e, faz com que se seque parte sobre determinada propriedade, passando a
ocupar uma nova propriedade, o sujeito que perderá parte da sua terra não gozará de
nenhum tipo de indenização. Contudo, caso haja a alteração por decorrência de uma
força humana, o dever de indenizar existirá, com fulcro no art. 186 do CC.
Direito Civil – Aula 27/03

Continuação – Aquisição do imóvel

5. Acessões físicas: Incorporações que fazem com que surja a propriedade

imóvel, por força humana (construções e plantações – forma originaria de
aquisição da propriedade).

Há três situações relativas a construções e plantações, com implicações distintas:

A) Situação em que um sujeito, no seu próprio terreno, se utiliza de sementes e

matérias alheias, para utilizar na sua propriedade:

Hipótese um: Imagine que um carregamento de sementes, que devesse ser

entregue na propriedade de Julio, é entregue na propriedade de Augusto. Augusto
sabe que não foi o comprador das sementes, mas mesmo, assim ele pega estas e
planta em seu terreno. Essas sementes semeiam uma determinação plantação
para Augusto.

Neste contexto, devemos lembrar-nos do principio da gravitação jurídica, que dirá

que o acessório segue a sorte do principal, comunicando-lhe seu próprio regime
jurídico.

Concluísse que, ainda que Augusto tenha adquirido a propriedade destes

materiais, este também terá de indenizar Julio, posto que esse fosse, de fato, o
proprietário original.

A forma de aquisição de Augusto é originária. Porém, visto que o há dever de

indenizar, surge-se a duvida de que forma será arbitrado o valor justo. Nessa
questão, devemos saber se o sujeito agiu de boa ou má fé.

Caso o sujeito tenha agido de boa fé, a indenização se dará única e

exclusivamente pelo valor correspondente do material.

Caso o sujeito tenha agido de má fé, muito embora ela adquira a propriedade, ele
possuirá o valor de indenizar pelo valor dos materiais + por eventuais prejuízos
que o proprietário original venha a ter.

Vide art.1254 CC.

B) Sujeito que se utiliza dos seus materiais ou sementes para semear/edificar no

terreno de outrem.

Suponhamos que, alguém que vem exercendo esbulho na posse de outrem, venha
edificar uma casa neste terreno. O principio da gravitação jurídica será aplicado
novamente, fazendo com que o dono do terreno venha a obter a propriedade desta
casa.

Aquele que exerceu esbulho perderá a sua construção para o dono do terreno e
não gozará de indenização por parte do adquirente da construção, posto que sua
construção se deu por má fé.
Porém, se fosse o caso da construção ter sido feita de boa fé e, não houvesse
esbulho no contexto, o construtor poderia gozar de indenização vinda do
proprietário do terreno.

Vide art. 1255 CC.

Há duas exceções na hipótese dois.

1 - Ascensão inversa: O bem principal seguirá a sorte do bem acessório.

Imagine que, “A” tenha adquirido um terreno de “B”, acreditando que este seja
proprietário. Futuramente constata-se que, na realidade, o verdadeiro proprietário
deste terreno é “C”, sendo “B” um falso proprietário. Porém “A”, já edificou uma
casa neste terreno, visto que acreditava ser o proprietário legitimo..

Suponha que, o terreno possui o valor de R$: 100.000,00 e casa edificada R$:
600.000,00. Se acontecer da construção valer mais do que o terreno e o construtor
estiver de boa fé, o principal seguirá a sorte do acessório. O construtor irá adquirir
o terreno para si. Porém, este deverá pagar o valor do terreno para o antigo
proprietário, mediante acordo entre partes e, se não houver, por meio de decisão
fixada judicialmente.

2 – Má fé bilateral: De acordo com essa exceção, o construtor da edificação terá

direito a indenização se o proprietário do terreno também estiver de má fé.

Imagine que ”R” é dono de uma fazenda, este por sua vez obseva que “J” está
edificando uma casa em seu terreno, de má fé. Porém “R” espera que “J” finalize a
sua casa, pois, tendo conhecimento da regra, esse irá obter-se desta edificação.
Ou seja, “R” visa enriquecer a custa de “J”.

Nessa hipótese, excepcional, que o proprietário observa que a construção esta

sendo feita em seu terreno e não fizer nada, ele adquirirá a construção para si,
mas também arcará com uma indenização a contraparte, que também está agindo
de má fé.
Direito Civil – Aula 01/04

Continuação – Aquisição do imóvel

C) Situação que se aplica exclusivamente a construções (não se aplica a

plantações) – Situação em que o sujeito faz determinada construção em seu
terreno e essa vem a atingir o terreno vizinho.

Nesta determinada hipótese, em relação a parte que atingiu o terreno vizinho, quem
será o seu proprietário ?

1) Situação em a construção realizada atingiu até 5% do terreno do vizinho

(boa fé):

Vamos supor que o construtor acreditava estar em sua propriedade (boa fé). Ele terá
direito de adquirir a área sobre a qual ele construiu. Porém, será necessária uma
indenização correspondente ao valor da área que o vizinho perdeu e a desvalorização
da área que continua com o vizinho (área remanescente).

2) Situação em a construção realizada atingiu até 5% do terreno do vizinho

(má fé):

Neste caso, em um primeiro momento, se for possível, essa parte da construção será
destruída. Ela só não será destruída se a destruição desta parte vier a causar um
comprometimento de toda a estrutura da construção.

Se não puder destruir, neste cenário o possuidor de má fé irá adquirir essa área desde
que pague uma indenização para o vizinho pela área adquirida e pela desvalorização
da área remanescente, ambas multiplicadas por 10x.

3) Situação em a construção realizada atingiu mais de 5% do terreno do

vizinho (boa fé):

Ele também terá direito de adquirir a área. Contudo, a indenização que ele terá de
pagar será uma indenização maior que a indenização que tivesse que arcar se fosse
apenas 5% da área.

Logo, a indenização será em cima do valor área adquirida, a desvalorização da área

remanescente do vizinho e uma indenização pela valorização que o construtor teve em
virtude da área que ele obteve.

4) Situação em a construção realizada atingiu mais de 5% do terreno do

vizinho (má fé):

Nesta hipótese, a demolição será obrigatória, mesmo que cause prejuízo ao prédio
inteiro e também caberá uma indenização pelo dobro dos prejuízos causados.
Usucapião

Também conhecida como prescrição aquisitiva.

A usucapião é um instituto do direito civil muito ligada à lógica de função social da

propriedade.

Por meio da usucapião, o possuidor que exerce posse mansa e pacífica, como se
dono fosse (animus domini), pelo período fixado pela lei, torna-se titular da coisa.

De acordo com a jurisprudência e doutrina majoritárias, não cabe a usucapião de bens

públicos.

Trata-se de uma forma de aquisição originária da propriedade.

Súmula 340 do STF “Desde a vigência do Código Civil, os bens dominicais, como os
demais bens públicos, não podem ser adquiridos por usucapião”.

A posse que gera usucapião é chama de “posse ad usocapionem”.

Posse com animus domini: a teoria da posse adotada para fins de usucapião é a de
Savigny (teoria subjetiva) – corpus + intenção de ser dono. Por isso, o locatário, o
comodatário e o depositário não podem usucapir a coisa para si.

Posse mansa e pacífica: exercida sem qualquer manifestação em contrário de quem

tenha legítimo interesse. A contestação da posse interrompe esse requisito.

Interpelação judicial ou extrajudicial?

AÇÃO DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. Ausência do transcurso do prazo de 10

anos. Notificação extrajudicial que interrompeu a posse mansa e pacífica dos autores.
Sentença mantida. Recurso negado.(TJ-SP - AC: 10165385120168260625 SP
1016538-51.2016.8.26.0625, Relator: Maria de Lourdes Lopez Gil, Data de
Julgamento: 06/09/2019, 7ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação:
06/09/2019)

Há aqueles que dizem que a interrupção deva ser feita de forma judicial, como Carlos
Roberto Gonçalves e Nelson Rosenvald.

Porém, a corrente majoritária entenderá que a interrupção poderá ser realizada de

forma extrajudicial, como posto no julgado acima.

Posse contínua e duradora: há de ser observado o lapso legal imposto pela lei para
cada espécie de usucapião. O maior é de 15 anos (usucapião extraordinária),
enquanto o menor é de 02 anos (usucapião familiar).
Direito Civil – Aula 03/04

Usucapião - continuação

Importante lembrar que a posse que gera a usucapião é uma posse qualificada é a
chamada posse “ad usocapionem”, esta possui características próprias e se difere da
posse “ad interdicta”, que é aquela que tão somente decorre de uma mera autorização
do proprietário (locatário, comodatário e depositário).

A posse “ad usocapionem” é uma posse com “animus domini” (o possuidor tem
intenção de domínio), essa posse também deve ser mansa e pacifica (sem a
oposição do proprietário) e também deve ser uma posse continua e duradoura.

A lógica da soma das posses, que advém da “accessio possessionis” e

“sucessio possessionis”: se eu compro a posse de um terminado sujeito, que estava lá
há cinco anos, caso eu fique por um, a soma total será de seis anos. (há soma dos
prazos). A sucessio, por sua vez, se da pela transmissão causa morte (também há
soma de prazo).

Para que haja determinada usucapião a posse necessariamente deve ser justa?

R: Não necessariamente, em algumas modalidades de usucapião a posse injusta

pode sim gerar a usucapião, como por exemplo, na usucapião ordinária.

Vide art. 1238 CC.

Observação: Para que a posse injusta se consolide em posse propriamente dita, é

necessário que cesse a violência, clandestinidade ou precariedade.

É possível que haja uma usucapião em um condomínio edilício, em relação a parte da

área comum?

R: Sim é possível, posto a jurisprudência no caso: AREsp: 750322 MG 2015/0181640-

0, Relator: Ministro PAULO DE TARSO.

É necessário demonstrar que o possuidor não está utilizando essa área em mera
tolerância. Logo, deve-se mostrar que o uso é realizado de forma exclusiva.

Observação: Não há usucapião em bem público – Vide súmula 340 STF.

Cabe usucapião e moveis furtados e roubados?

R: De acordo com a jurisprudência do STJ, é possível sim. A posse “ad usocapionem”

nem sempre será justa.

RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA DE BEM

MÓVEL. PRESSUPOSTOS DE DIREITO MATERIAL. BOA-FÉ IRRELEVANTE.
VEÍCULO FURTADO. OBJETO HÁBIL. AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE.
POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. 1. Recurso no qual se
discute a possibilidade de aquisição da propriedade de bem móvel furtado por terceiro
que o adquiriu de boa-fé e exerceu a posse ininterrupta e incontestadamente por mais
de 20 (vinte) anos. 2. A usucapião é instituto destinado a dar segurança e estabilidade
à propriedade, bem como consolidar as aquisições e facilitar a prova do domínio, de
modo que, entre os requisitos materiais, não há nenhuma menção à conduta ou
inércia do proprietário. Doutrina. 3. Nos termos do art. 1.261 do CC/2002, aquele que
exercer a posse de bem móvel, interrupta e incontestadamente, por 5 (cinco) anos,
adquire a propriedade originária do bem, fazendo sanar todo e qualquer vício anterior.
4. A apreensão física da coisa por meio de clandestinidade (furto) ou violência
(roubo) somente induz a posse após cessado o vício (art. 1.208 do CC/2002), de
maneira que o exercício ostensivo do bem é suficiente para caracterizar a posse
mesmo que o objeto tenha sido proveniente de crime. 5. As peculiaridades do
caso concreto, em que houve exercício da posse ostensiva de bem adquirido por meio
de financiamento bancário com emissão de registro perante o órgão público
competente, ao longo de mais de 20 (vinte) anos, são suficientes para assegurar a
aquisição do direito originário de propriedade, sendo irrelevante se perquirir se houve
a inércia do anterior proprietário ou se o usucapiente conhecia a ação criminosa
anterior à sua posse. 6. Recurso especial desprovido. (RECURSO ESPECIAL Nº
1.637.370 - RJ

Logo, cessada a violência ou clandestinidade, a posse começa. Após o inicio da

posse, começa o prazo da usucapião

Se o possuidor estiver de má fé a posse é de 5 anos

Se o possuidor é de boa fé e tem um justo titulo a posse é de 3 anos.

Observação: o prazo Maximo de usucapião no Brasil é o de 15 anos (usucapião

extraordinário) e o mínimo é de 2 anos (usucapião familiar). Esse prazos é
prescricional- aquisitivo (é a passagem de um determinado tempo que gera um
determinado direito).

Da interrupção da prescrição aquisitiva: Na medida em que a usucapião é uma

espécie de prescrição (prescrição aquisitiva), as causas impeditivas, suspensivas e
obstativas da prescrição extintiva, também se aplicarão a usucapião.

Três hipóteses em que a prescrição instintiva não corre e também não corre a
usucapião:

1) Não corre a usucapião entre cônjuges na constância do casamento. Salvo

a usucapião familiar, onde um dos cônjuges abandona o lar familiar por dois
anos e o outro adquire a propriedade para si.

2) Não haverá usucapião entre ascendentes e descendentes na constância

do poder familiar. O poder familiar dura até que o sujeito tenha 18 anos de
idade. Enquanto o descendente não tem 18 anos ele não poderá usucapir o bem
do ascendente e o ascendente também não poderá usucapir o bem do
descendente
 3) Não correrá o prazo prescricional da ação de usucapião junto ao
absolutamente incapaz. Absolutamente incapaz é só o menor de 16 anos de
idade (não corre prescrição e também não corre usucapião).

Primeiramente, surge a importância de lembrarmos-nos de cinco espécies de

usucapião.

A) Usucapião extraordinária: Possui o maior tempo de posse “ad usocapionem”.

A usucapião extraordinária está tratada no art. 1238 e no seu parágrafo único
CC.

Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como
seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé;
podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título
para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o

possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado
obras ou serviços de caráter produtivo.

Requisitos:

• “Animus domini” (Teoria subjetiva de Savigny)

• Posse mansa e pacífica

• Posse ininterrupta.

• Posse por 15 anos, podendo ser diminuído a 10 anos se o possuir utilizar o local
como moradia habitual ou realizar obras ou serviços de caráter produtivo (posse
trabalho).

Aplica-se aqui a lógica da“accessio possessionis” e “sucessio possessionis”, ou

seja, se eu adquiro por um contrato de gaveta ou via causa morte, eu também
adquiro o tempo de posse do possuidor antigo.

Observação: a prova da boa-fé e da justiça da posse não são requisitos da usucapião

extraordinária.

B) Usucapião ordinária: Prazo de 10 anos.

Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e

incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.

Requisitos:

• “Animus domini” (Teoria subjetiva de Savigny)

• Posse mansa e pacífica

• Posse ininterrupta.

• Posse por 10 anos, podendo ser diminuído a 5 anos se o possuir utilizar o local
como moradia habitual ou realizar obras ou serviços de caráter produtivo (posse
trabalho) e, além disso, a pose tiver se dado com base em registro de título
registrado e posteriormente cancelado (essencial). (usucapião tabular)

Admite-se acessio possessionis e a sucessio possessionis.

• Ademais, carece de justo título e boa-fé.

Justo título é aquele que, em tese, tem a possibilidade de transferir o bem imóvel,
independentemente do seu registro no CRI.

Caso o antigo proprietário, posteriormente aos 10 anos, venha a realizar a venda do

imóvel para outra pessoa e esse novo proprietário registra a escritura. Se eu já estou a
10 anos na coisa e preenchi todos os requisitos, eu já me tornei proprietário, logo, será
necessária uma ação de usucapião, cumulando o pedido de extinção do compra e
venda realizada anteriormente.

Para a jurisprudência majoritária, o contrato de compromisso de compra e venda é

justo título para fins de usucapião.

Posse de boa fé é aquela que o possuidor desconhece qualquer violência,

clandestinidade ou obscuridade, sobre a posse que exerce.
Direito civil - Aula 08/04

Orientação A1
1 - A proposta aprovada em assembleia passa a integrar a convenção condominial ou
o regimento interno? Justifique, inclusive quanto ao quórum necessário para tal
aprovação.

Embora a legislação deixe expressas quais matérias devem e pode constar na

convenção condominial, esta não se propõe a tratar do regimento interno.

O que deve constar da convenção condominial estará no art. 1334 do CC.

Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados
houverem por bem estipular, a convenção determinará:

I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos

para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;

II - sua forma de administração;

III - a competência das assembleias, forma de sua convocação e quorum exigido para
as deliberações;

IV - as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;

V - o regimento interno.

§ 1 o A convenção poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento particular.

§ 2 o São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em
contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às
unidades autônomas.

Este artigo está apenas dizendo que na convenção condominial deverão estar
presentes as seguintes matérias, outras matérias estranhas a essa também podem
estar presentes na convenção.

A convenção será marcada como a norma institui odora do condomínio,

exemplificando, seria como se fosse à constituição do condomínio (vide, incisos 1 a 4
do art. 1332).

Por outro lado, a lei não especifica o que deve e pode constar no regimento interno.
Neste sentido, a doutrina tem se posicionado no sentido que deverá constar no
regimento interno as normas relativas à convivência cotidiana do condomínio. Por
exemplo, horário de funcionamento do salão de festas, dias de utilização da piscina e
quem pode ou não entrar no elevador de serviços.

O quórum de aprovação será distinto, posto que, o quórum de modificação da

convenção é qualificado, 2/3. Agora, em relação ao regimento interno, o quórum de
alteração será com base do enunciado 248 do CJF (órgão que tem por finalidade
convocar jornadas de direito civil e aprovar enunciados que orientam a doutrina e a
jurisprudência), que dirá que essa parcial será determinada pela própria convenção.
Nesse aspecto, a convenção deverá respaldar como será feito o regimento interno e
qual o quórum para a sua alteração. Se não houver menção, a alteração ocorrerá por
maioria simples.

2 - A proposta de proibição genérica de utilização de áreas comuns pelos locatários

que se utilizam do sistema AirBNB, aprovada pela assembleia geral extraordinária,
encontra guarida na legislação em vigor?

Não pode haver uma norma em convenção de condomínio que proíba o condomínio
inadimplente de usar as áreas comuns. Por este aspecto, essas normas postas em
convenções estão claramente sujeitas a observância da razoabilidade.

A norma que não permite o locatário de Airbnb a utilizar-se de áreas comuns do

condomínio, poderá ser classificada como uma norma ilegal. O proprietário tem como
direito o acesso comum a todas as áreas do prédio, salvo algumas exceções por
razoes de segurança, quando se faz um contrato de locação entende-se que o
locatário poderia usar o imóvel nos mesmos limites do proprietário.
Direito civil - Aula 17/04

Usucapião
Continuação:

C) Usucapião especial rural: Prazo de 5 anos.

Art. 1.239. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como
sua, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra em zona rural não
superior a cinqüenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família,
tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.

• “Animus domini” (Teoria subjetiva de Savigny)

• Posse mansa e pacífica.

• O usucapiente não pode ser proprietário de outro imóvel.

• A área rural não pode ser superior a 50 hectares.

• O imóvel deve estar sendo utilizado para subsistência ou para trabalho, devendo
ser produtivo (a posse trabalho é obrigatória).

• Doutrina e jurisprudência: é possível essa usucapião em áreas inferiores ao

módulo rural. Ademais, quando a posse ocorrer sobre área superior aos limites
legais, não é possível a aquisição pela via da usucapião especial, ainda que o
pedido restrinja a dimensão do imóvel que se quer usucapir.

Modulo rural: É a menor dimensão que uma área rural pode ter para que ela seja
produtiva, a legislação de cada estado irá dispor acerca disso.

D) Usucapião especial urbana: Prazo de 5 anos.

Art. 1.240. Aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e
cinqüenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposição,
utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio,
desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. § 1 o O título
de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou
a ambos, independentemente do estado civil. § 2 o O direito previsto no
parágrafo antecedente não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de
uma vez.

• “Animus domini” (Teoria subjetiva de Savigny)

• Posse mansa e pacífica.

• O usucapiente não pode ser proprietário de outro imóvel.

• A área urbana não pode ser superior a 250 m².

• O imóvel deve estar sendo utilizado para moradia a sua moradia ou a de sua
família.

• Admite-se apenas a sucessio possessionis, mas não a acessio possessinis (art. 9º,
§ 3º do Estatuto da Cidade).

• Só pode ser realizada uma única vez.

• Doutrina e jurisprudência: é possível essa usucapião em áreas inferiores ao módulo

urbano. Ademais, quando a posse ocorrer sobre área superior aos limites legais,
não é possível a aquisição pela via da usucapião especial, ainda que o pedido
restrinja a dimensão do imóvel que se quer usucapir.

E) Usucapião familiar: Prazo de 2 anos.

Art. 1.240-A. Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem
oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m²
(duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade divida com ex-
cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua
moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não
seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

• “Animus domini” (Teoria subjetiva de Savigny)

• Posse mansa e pacifica.

• O usucapiente não pode ser proprietário de outro imóvel.

• Deve haver o abandono do lar. A expulsão não equivale ao abandono.