Direitos Reais

O que são direitos reais?

Primeiramente é necessário realçar que existem duas modalidades de direitos subjetivos:

 Direitos subjetivos potestativos: Onde uma pessoa se sujeita a cumprir;

 Direitos subjetivos em sentido estrito: Onde alguém tem a faculdade de exigir de
algum um comportamento.

Estes também podem dividir-se em:

- Constitutivo: Constitui uma nova relação;

- Modificativo: Modifica uma determinada relação;

- Extintivo: Extingue uma relação.

O titular de um direito real denomina-se proprietário pois um direito real é uma propriedade.

Um direito real é um direito subjetivo em sentido estrito. Este tem por objeto coisas
corpóreas, determinada e certas, que se tocam, com existência atual.

Terminologia: É indiferente chamar direitos reais ou direitos das coisas pois ambos são o
mesmo.

Os direitos reais estão ligados a uma ideia económica e política de uma determinada
sociedade.

Tipos de direitos reais

 Gozo: Permitem ao titular gozar da coisa;

 Garantia: A sua única finalidade é dar uma garantia;
 Aquisição: Tem preferência numa coisa.

Características dos direitos reais

Eficácia absoluta

Erga omnes, isto é, é oponível a todas as pessoas estejam elas onde estiverem.

Existem, no entanto, algumas exceções:

Ex: A vendeu um terreno a B. foi feito um contrato de compra e venda (art. 874ºCC) onde se
transmitiu a propriedade de uma coisa certa e determinada do vendedor para o comprador. O
próprio contrato é que transmite a propriedade de uma coisa certa e determinada logo, por
força do art. 408º/1 CC, o comprador passa a ser o proprietário.

Supondo que o B não registou a aquisição, o terreno continua na conservatória estando em

nome do vendedor. O registo é uma condição de segurança muito importante (art. 1
CRegPre). Sendo assim, há a presunção de continuar a ser do vendedor, e B não tem qualquer
segurança.

Imaginemos de seguida que A vende o mesmo terreno a C. Aqui A estará a vender uma coisa
pertencente a B. C regista a aquisição e nos termos do art. 15º CRegPre, o direito de C
prevalece sobre o direito de B.

Sequela

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O direito real acompanha a coisa para onde quer que ela vá.

Esta manifesta-se de forma diferente, tendo em conta os vários tipos de direitos reais:

 Direito real de gozo: O proprietário acompanha a coisa para onde quer que ela vá. No
caso de alguém se apoderar da coisa, ele pode impor uma ação de reivindicação nos
termos do art. 1311º CC;
 Direito real de garantia: Traduz-se na faculdade do credor vender a sua coisa e com ela
pagar o seu credito;
 Direito real de aquisição: Pode traduzir-se na substituição de um comprador por outro.

Exceções à sequela:

 Anulação (art. 291º CC)

Exemplo: A vende a B porque foi coagido. Aqui estamos perante vícios da vontade o que leva à
invalidado desta venda. Assim, o proprietário não deixou de ser dono. Suponhamos agora, que
B registou e vendeu imediatamente a C (este de boa fé) e este também registou. Aqui, se for
intentada uma ação dentro dos três anos, os direitos de terceiro não serão reconhecidos e,
sendo assim, C não terá o seu direito reconhecido. A ficará com a sequela do seu direito.

Caso não seja intentada a ação no período de três anos, ou caso o registo de C ter sido feito
antes do registo do início da ação, A não pode reivindicar a coisa de C ou onde quer que ela se
encontre.

Em suma, apenas é possível ver a sequela do seu direito quando se intenta a ação no período
de três anos e o registo do comprador seja posterior ao registo da ação.

 Art. 5º CRegPre

Existe sequela em Portugal?

A é negociante de obras de arte. Este vende a B um quadro de um pintor (art. 408º/1 CC). E se
o quadro não for de A? Se for de C? E se este for roubado de C e vendido a A.

Imaginemos que B fez uma festa à qual convidou B e A. Aqui o C reconhece o seu quadro
roubado. B explica toda a situação da compra com A. Segundo o direito francês e inglês, o
dono do quadro não tem direito de sequela.

Em Portugal, em coisas compradas de boa fé a comerciantes, é obrigado a restituir o preço, ou

seja, C tem que pagar a B o que este pagou a A. C tem direito de sequela no caso de pagar,
podendo posteriormente pedir o valor a A.

Prior in tempore potior iu iure

Também denominada prevalência, esta afirma que não pode haver dois direitos reais sobre a
mesma coisa.

Exemplo: A vendeu a B, em 1995, um prédio e este não o registou. A vende, em 1996, a C e

este também não efetuou o registo. Aqui não existe prevalência pois, quando A vende a B,
este tem o direito de propriedade. Quando A vende a C, a venda é nula e assim só há um
direito, logo, não há qualquer tipo de prevalência.

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Onde está a prioridade nos direitos reais?

Exemplo: A vende a B. C hipoteca o prédio e de seguida, C hipoteca o mesmo prédio a D. Art.

113º CC: a prioridade da hipoteca mais antiga sobre a mais nova.

Se a dívida de B não for paga, a coisa será vendida e salva a dívida de B. Apenas quando a de B
não for paga, é que, com os valores restantes, será paga a de D.

Será que a prevalência é exclusiva dos direitos reais?

Não, também há direitos obrigacionais que gozam de prevalência.

Exceções:

 Prioridade de registo

O primeiro adquirente, que não registou a aquisição, não prefere sobre o segundo adquirente
que tenha registado o seu direito.

 Privilégios creditórios imobiliários

Preferem sobre a consignação de rendimentos, a hipoteca e o direito de retenção

anteriormente constituídos.

Inerência

A inerência é a ligação íntima dos direitos reais às coisas que constituem os seus objetos e
pelas quais passa a satisfação das necessidades dos seus titulares.

Assim, não é possível transferir o mesmo direito real de uma coisa para a outra.

Outras características

 Violação

Enquanto a violação dos direitos reais resulta de um comportamento positivo (ação), a dos
direitos de crédito provém geralmente de um facto negativo (omissão). Estes direitos tem
normalmente por objeto prestações de facto positivo ou de prestação de coisa, enquanto aos
direitos reais corresponde uma obrigação passiva (non facere).

 Aquisição por usucapião

A maioria dos direito reais de gozo são susceptíveis de serem adquiridos por usucapião, o que
não sucede com os direitos de credito.

 Permanência

Os direitos reais são permanentes, enquanto os direitos de credito são transitórios, a

permanência daqueles opor-se-ia, portanto, a transitoriedade destes.

Por fim, esta característica deve ser rejeitada.

Tutela forte

As características dos direitos reais confere-lhe uma tutela particularmente forte, por isso,
para melhor proteção dos créditos, pode recorrer-se a alguns expedientes:

 Venda com reserva de propriedade;

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 Leasing.

Princípios estruturantes

Princípio da coisificação

O direito real deve versar sobre coisas e não sobre pessoas ou bens não coisificáveis.

Embora sejam coisas stricto sensu não só as coisas físicas ou corpóreas, mas também as coisas
incorpóreas são passíveis de direitos reais. No entanto, o nosso código civil, determina que
apenas as coisas corpóreas podem ser objeto de propriedade regulado neste código.

Princípio da especialidade (ou individualização)

O objeto dos direitos reais deve ser uma coisa certa e determinada e, portanto, ter existência
atual.

O direito só transfere quando for adquirida pelo alienas-te ou determinada com

conhecimentos das partes. Se respeitar a frutos naturais ou partes componentes ou
integrantes, a transferência só se verifica no momento da colheita ou separação.

Princípio da totalidade da coisa

O objeto de um direito é uma coisa na sua totalidade. Esta ideia justifica que distingamos:

 Elementos componentes ou integrantes de uma coisa : coisas móveis ligadas

materialmente a um prédio com carácter de permanência;
 Coisas acessórias ou pertenças: coisa móveis que não constituem partes integrantes e
estão afetadas por forma duradoura ao serviço ou ornamentação de outra.

Princípio da compatibilidade (ou exclusão)

Só pode existir um direito real sobre determinada coisa na medida em que seja compatível
com outro direito real que a tenha por objeto.

Princípio da elasticidade (ou da consolidação)

O direito sobre uma coisa tende a expandir-se até ao máximo das faculdades que
abstratamente contém. Assim, se um direito real consente o gravame de um direito mais
restrito, quando esse direito se extingue, aquele direito reexpande-se automaticamente até ao
seu máximo limite.

Princípio da transmissibilidade

Os direitos reais podem mudar de titular quer inter vivos quer mortis causa. A ligação entre um
direito real e o seu titular é, portanto, cindível .

Exceções

 Usufruto

Não é transmissível mortis causa porque não pode exceder a vida do usufrutuário. É alienável
inter vivos, mas extingue-se quando o transmitente falecer.

 Direito de uso e habitação

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É intransmissível. Trata-se de um corolário do seu caracter estritamente pessoal, que justifica

que não possa ser onerado como garantia real .

 Servidões prediais

O proprietário do prédio dominante não pode transmitir a servidão sem esse prédio; e o do
prédio serviente também não pode transmitir sem a servidão que o onera.

 Direitos legais de preferência

Os direitos de preferência não podem ser separados das situações objetivas a que foram
atribuídos e, por isso, só podem ser transmitidos quando acompanhem a transmissão do
direito a que estão ligados.

Principio da consensualidade

A constituição ou a transferência de direitos reais sobre coisas determinadas dá-se por mero
efeito do contrato, salvas as exceções previstas na lei.

Assim, não é necessária a tradição da coisa para que se transfira um direito real sobre moveis
nem que se exige outro ato para os imoveis, basta o contrato, que traduz o consenso das
partes.

Principio da tipicidade

Não é possível constituir direitos reais diferentes dos tipificados pela lei nem modificar ou
modelar o respetivo conteúdo, salvo nos casos em que a lei excecionalmente o permite.

Este principio aplica-se a todos os direitos reais, mas não se aplica aos negócios jurídicos
constitutivos de direitos reais.

Do principio da tipicidade, não decorre apenas a impossibilidade de se criarem direitos reais

não previstos na lei, resulta também a de, por analogia, se aplicarem normas que fixam o
regime de algum direito real a situações jurídicas não reais.

Problema do principio da tipicidade

Restrições: Algo que restringe a propriedade. Ex: Servidão de passagem (ou servidão predial)
está a restringir o direito de propriedade. Uma janela virada para o terreno do vizinho está a
restringir o direito de privacidade do vizinho.

Figuras parcelares: Existe propriedade direta e propriedade útil . Ex: exploração de uma
pedreira, existem dois donos. O dono da exploração (útil) e o dono da pedreira (direta).

Art. 1306º CC:

 1º parte: Não se podem criar restrições nem figuras parcelares ao direito de

propriedade, sem que estas estejam previstas no código;
 2º parte: Todas as restrições tem natureza obrigacional.

Será que a segunda parte, ao falar da restrição apenas que falar das restrições, ou também
das figuras parcelares?

Para a nossa doutrina:

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 Dr. Oliveira Ascensão: Toda a restrição abrange também as figuras parcelares pois
estas também são restrições à propriedade. Há aqui uma conversão legal: o negócio
não produz efeitos reais mas converte se por força deste artigo em direito
obrigacional. Não há que separar.
o Este acredita que a conversão legal é uma violência contra a vontade das
partes.
o Art. 294º CC: Os negócios celebrados contra o art. 1306º são nuos.
 Professor Pires de Lima e Antunes Varela: Não podemos confundir restrições com
figuras parcelares. Restrições: Temos de recorrer a uma presunção relativa, isto é, a
que as partes, se soubessem que o direito real que procuram criar é nulo (art. 294),
presume-se que teriam considerado ou um direitos de crédito ou nada. Não produz
efeitos nenhuns, nem reais nem obrigacionais. Fig. Parcelares: mantém se um negócio
nulo (art. 294). Se tivessem procurado que não produz efeitos reais, há uma conversão
desse negócio num tipo de direito real previsto no código.
o Acham que a conversão legal não é nenhuma violência à vontade das partes. E
que esta triunfa;
o Esta posição evita o rigor da lei e não tem cobertura legal, mas é suave porque
vai ao encontra da vontade das partes.

Temos que utilizar a via da interpretação para corrigir o rigor da lei e substituir a conversão
legal por uma conversão voluntária.

Principio da publicidade

Os direitos reais transmitem-se publicamente para assegurar a segurança do comércio (tal

como a posse; registo predial).

Art. 1 CRPredial: o registo destina-se a dar publicidade. Tornar pública a situação jurídica.

A matéria seguinte não sai no teste 1

Modalidades

Classificação e natureza jurídica dos direitos reais

Direitos reais de gozo

Traduzem se em poderes ou faculdades que tem de usar e fruir da coisa. (Usufruto, servidão
predial).

Direitos reais de aquisição

Permitem alguém substituir outro, que não é titular desse direito, na aquisição de uma coisa.
Este podem ser dados pela lei, como no caso de alguém ser titular de um terreno pequeno (A),
o seu vizinho (B) também tem um terreno pequeno e caso A queira vender, B tem direito
preferência legal na compra. Isto aparece para assegurar a maior produtividade de prédios e
para garantir uma menor conflitividade.

Direitos reais de garantia

Garantem créditos, o pagamento de dívidas. Oferecem ao credor o direito a ser pago. Estes
são vários:

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 Consagração de rendimentos (art. 656º) : Há uma dívida que vai ser paga pelo
rendimento de um determinado prédio;
 Penhor (art. 666º): Garante a satisfação do crédito e dos juros através da transferência
de uma determinada coisa móvel para o credor, até ao total pagamento da dívida;
 Hipoteca: Afetação de uma coisa ao pagamento de uma dívida. Basicamente o mesmo
que o penhor, mas sobre coisas imóveis.

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