Conceito de Direito das Coisas:

É em um conjunto de normas, em regra obrigatórias, que se destinam a regular o direito

atribuído à pessoa sobre bens corpóreos, móveis ou imóveis, de conteúdo econômico.
Ou seja, alcança a aquisição, o exercício, a conservação e a perda dos direitos sobre os
bens.
Características

1. Taxatividade (art. 1.225 do CC): o número dos direitos reais é limitado, taxativo. Direitos
reais são somente os enumerados na lei (numerus clausus);
2. Absolutismo ou Eficácia Absoluta (arts. 1.226 e 1.227 do CC): os direitos reais
exercem-se erga omnes, ou seja, contra todos os que devem abster-se de molestar o
titular;
3. Direito de sequela (art. 1.228 do CC): o titular do direito real pode perseguir a coisa em
poder de terceiros onde quer que se encontre;
4. Aderência ou Especialização: aderência do direito ao bem, sujeitando-o ao titular;
5. Publicidade ou Visibilidade: os direitos reais sobre imóveis só se adquirem depois da
transcrição, no registro de imóveis, do respectivo título – art.1.227 do CC; sobre móveis,
só depois da tradição – arts. 1.226 e 1.267 do CC;
6. Prescrição Aquisitiva (art. 1.238 a 1.244 e 1.260 a 1.262 e 1.379 do CC): a passagem
do tempo poderá gerar aquisição de direitos;
 7. Privilégio (art. 1.477 do CC): o crédito real não se submete à divisão, tendo em vista a
existência de ordem entre os credores. Aquele que primeiro apresentar o crédito será o
credor privilegiado.
DIREITO REAL X DIREITO OBRIGACIONAL
Real

• Sujeito: um único sujeito;

• Ação: ação real contra quem indistintamente detiver a coisa;
• Objeto: a coisa;
• Abandono: o direito real pode ser abandonado;
• Sequela: o direito real segue seu objeto onde quer que se encontre (jus persequendi);
• Usucapião: modo de aquisição do direito.
Obrigacional

• Sujeito: (dualidade) sujeito ativo e passivo (credor e devedor);

• Ação: ação pessoal que se dirige apenas contra o indivíduo que figura na relação jurídica;
• Objeto: a prestação;
• Abandono: a obrigação não pode ser abandonada;
• Sequela: não incide;
• Usucapião: não incide.
PRINCÍPIOS DOS DIREITOS REAIS

• Princípio da aderência, especialização ou inerência: o titular sempre exerce

diretamente o direito real, sem a necessidade de socorrer-se a outra parte. Ex.: se sou
dono de um automóvel, não preciso pedir autorização para dirigi-lo;
• Princípio do absolutismo: o direito real é exercido erga omnes, ou seja, contra todos.
Com isso, o titular do direito possui a faculdade de se opor a quem quer que intervenha
ou lhe cause dano;
• Princípio da publicidade ou visibilidade: um direito real sobre bem imóvel só se
adquire através do registro no Cartório competente (art. 1.227 do CC), e de bens móveis
pela tradição (art. 1.226 e 1.267 do CC);
• Princípio da taxatividade: segundo esse princípio, os direitos reais são somente os
previstos em lei, não sendo possível a criação de novos;
• Princípio da tipicidade ou tipificação: o regime jurídico de cada direito real deve seguir
expressamente o que está previsto em lei;
• Princípio da perpetuidade: um direito real é perpétuo, ou seja, não se extingue por não
fazer uso. Em relação à usucapião, ao contrário do que você pode pensar, não se perde
o direito da coisa pelo não uso, mas sim porque outra pessoa usou pelo tempo
necessário para adquiri-la;
• Princípio do desmembramento: significa que os direitos reais podem ser descolados,
ou seja, podem ser transferidos a terceiros;
 • Princípio da exclusividade: segundo esse princípio, não pode haver dois direitos reais,
com o mesmo conteúdo, sobre a mesma coisa.
CLASSIFICAÇÃO DOS DIREITOS REAIS

1. Direito Real sobre coisa própria (jus in re propria)

2. Direito Real sobre coisa alheia (jus in re aliena)
Direito Real sobre coisa própria
A propriedade é o direito real que recai sobre coisa própria, a qual confere o título de dono
ou domínio da coisa. Ela pode ser ilimitada ou plena, conferindo poderes de posse,
reivindicação, uso, gozo e disposição.
Direito Real sobre coisa alheia
Essa espécie de direito real que recai sobre coisa alheia será sempre temporária e divide-se
em:
I – Direito Real de garantia: quando não é cumprida a obrigação principal, o credor poderá
dispor da coisa. Ex.: hipoteca, penhor e anticrese;
II – Direito Real de aquisição: compromisso irrevogável de compra e venda e alienação
fiduciária em garantia são exemplos dessa espécie de Direito Real. “Direitos reais de
aquisição são aqueles em que é conferida ao seu titular a possibilidade de pelo seu exercício
vir a adquirir um direito real sobre determinada coisa” (MENEZES LEITÃO, Luís Manuel Teles
de. Direitos Reais, Coimbra, Almedina, 2009, p. 100).
Outras Classificações de Direitos Reais:

• Exteriorização do domínio: posse;

• Direito de posse, uso, gozo e disposição sujeitos à restrição oriunda de direito alheio:
enfiteuse;
• Direito de usar e gozar do bem sem disposição: usufruto e anticrese;
• Direito ilimitado a certas utilidades do bem: servidão, uso e habilitação;
• Direito de posse, uso, gozo e disposição: propriedade.
Da posse
Embora não haja uma posição pacífica dos tribunais e da doutrina a respeito de qual teoria
(objetiva, de Ihering, ou subjetiva, de Savigny) é adotada para conceituar o instituto da posse,
o Código Civil adotou a teoria de Ihering, segundo a qual é considerado possuidor todo aquele
que tem de fato o exercício, pleno ou não, de algum dos poderes inerentes ao domínio ou
propriedade.
No nosso resumo de Direito das Coisas para OAB, o importante é estar ciente da teoria
adotada pelo Código Civil.
Espécies de Posse

• Posse Direta e Indireta (art. 1.197 do CC) – É nessa espécie que ocorre o
desmembramento da posse plena;
• Posse Exclusiva, Composse e Paralela (art. 1.199 do CC);
• Posse Justa e Injusta (art. 1.200 do CC) – Em regra, a posse é mansa e pacífica. Os
vícios são verificados no momento da aquisição da coisa (art. 1.208 do CC);
• Posse de Boa-Fé e de Má-Fé (art. 1.201 do CC);
• Posse Nova e Posse Velha (art. 1.211 do CC);
• Posse Ad Interdecta e Ad Usucapionem – Posse “Ad Interdicta” é a posse comum, de
boa-fé, onde não existe a presunção de uma futura usucapião. Já a posse “Ad
Usucapionem” é a vontade de ter para si, que pode transformar-se em um direito real
(propriedade), através da usucapião.
Aquisição e Perda da Posse
Adquire-se a posse desde o momento em que se torna possível o exercício em nome próprio
de qualquer dos poderes inerentes à propriedade – art. 1.204 do CC.
Qualquer pessoa capaz, ou por representante legal (se for incapaz) ou convencional (por
meio de procurador) – art. 1.205 do CC.
Aquisição da Posse

1. Originária – quando não há consentimento do possuidor anterior;

2. Derivada ou bilateral – quando há consentimento do possuidor anterior para aquisição
da posse.
Segundo o art. 1.208 do CC, os meios para aquisição da posse são:
1. Apreensão da coisa;
2. Exercício do Direito e Disposição da Coisa ou do Direito;
3. Tradição (real, simbólica ou ficta);
4. Sucessão da Posse.
Perda da Posse
Conforme o art. 1.223 do CC, o possuidor poderá perder a posse nas seguintes hipóteses:
1. Abandono;
2. Tradição: intenção definitiva de transferir a posse a outrem;
3. Perda da coisa;
4. Destruição da coisa: quando perece o objeto, extingue-se o direito, seja por força maior,
caso fortuito, ou por ato voluntário;
5. Ter se tornado inalienável por ordem pública;
6. Posse de outrem: quando a posse é tomada com vício e o possuidor primitivo
permaneceu sem contestar a posse da coisa.
Outros efeitos jurídicos da posse (art. 1.210 a 1.222 do CC)

1. Percepção dos frutos (efeito material);

2. Indenização pelas benfeitorias (efeito material);
3. Tutela da Posse (efeito processual).
Sobre a Percepção dos frutos
De forma geral, os frutos pertencem ao proprietário, uma vez que o acessório segue o
principal.
Todavia, há diferença se ele for possuidor de boa-fé ou de má-fé.
Se de boa-fé, terá direito aos frutos percebidos. Já o possuidor de má-fé responde pelos
frutos colhidos e pelos que deixou de colher por sua culpa, desde o momento em que restou
caracterizada a má-fé (art. 1.216 do CC).
Sobre a Indenização pelas Benfeitorias
De acordo com o art. 1.219 do CC, o possuidor de boa-fé tem direito à indenização das
benfeitorias necessárias, úteis e voluptuárias.

• Boa-fé: Necessária: Indenização + Retenção;

• Útil: Indenização + Retenção;
• Voluptuária: Jus tollendi, sem direito de retenção;
• Má-fé: Apenas restituição do valor gasto pelo possuidor.
No caso de haver danos, a indenização referente às benfeitorias será compensada.
#JURISPRUDÊNCIA
O Direito de Propriedade é absoluto? Não.
Vejamos o entendimento do STF sobre o tema:
“O direito de propriedade não se reveste de caráter absoluto, eis que, sobre ele, pesa grave
hipoteca social, a significar que, descumprida a função social que lhe é inerente (CF, art. 5.º,
XXIII), legitimar-se-á a intervenção estatal na esfera dominial privada, observados, contudo,
para esse efeito, os limites, as formas e os procedimentos fixados na própria Constituição da
República. O acesso à terra, a solução dos conflitos sociais, o aproveitamento racional e
adequado do imóvel rural, a utilização apropriada dos recursos naturais disponíveis e a
preservação do meio ambiente constituem elementos de realização da função social da
propriedade” (STF, ADI 2.213-MC, Rel. Min. Celso de Mello, j.04.04.2002, DJ 23.04.2004).

Conceito de Direito das Coisas:

É em um conjunto de normas, em regra obrigatórias, que se destinam a regular o direito
atribuído à pessoa sobre bens corpóreos, móveis ou imóveis, de conteúdo econômico.
Ou seja, alcança a aquisição, o exercício, a conservação e a perda dos direitos sobre os
bens.
Características

8. Taxatividade (art. 1.225 do CC): o número dos direitos reais é limitado, taxativo. Direitos
reais são somente os enumerados na lei (numerus clausus);
9. Absolutismo ou Eficácia Absoluta (arts. 1.226 e 1.227 do CC): os direitos reais
exercem-se erga omnes, ou seja, contra todos os que devem abster-se de molestar o
titular;
10. Direito de sequela (art. 1.228 do CC): o titular do direito real pode perseguir a coisa em
poder de terceiros onde quer que se encontre;
11. Aderência ou Especialização: aderência do direito ao bem, sujeitando-o ao titular;
12. Publicidade ou Visibilidade: os direitos reais sobre imóveis só se adquirem depois da
transcrição, no registro de imóveis, do respectivo título – art.1.227 do CC; sobre móveis,
só depois da tradição – arts. 1.226 e 1.267 do CC;
13. Prescrição Aquisitiva (art. 1.238 a 1.244 e 1.260 a 1.262 e 1.379 do CC): a passagem
do tempo poderá gerar aquisição de direitos;
14. Privilégio (art. 1.477 do CC): o crédito real não se submete à divisão, tendo em vista a
existência de ordem entre os credores. Aquele que primeiro apresentar o crédito será o
credor privilegiado.
DIREITO REAL X DIREITO OBRIGACIONAL
Real

• Sujeito: um único sujeito;

• Ação: ação real contra quem indistintamente detiver a coisa;
• Objeto: a coisa;
• Abandono: o direito real pode ser abandonado;
• Sequela: o direito real segue seu objeto onde quer que se encontre (jus persequendi);
• Usucapião: modo de aquisição do direito.
Obrigacional

• Sujeito: (dualidade) sujeito ativo e passivo (credor e devedor);

• Ação: ação pessoal que se dirige apenas contra o indivíduo que figura na relação jurídica;
• Objeto: a prestação;
• Abandono: a obrigação não pode ser abandonada;
• Sequela: não incide;
• Usucapião: não incide.
PRINCÍPIOS DOS DIREITOS REAIS

• Princípio da aderência, especialização ou inerência: o titular sempre exerce

diretamente o direito real, sem a necessidade de socorrer-se a outra parte. Ex.: se sou
dono de um automóvel, não preciso pedir autorização para dirigi-lo;
• Princípio do absolutismo: o direito real é exercido erga omnes, ou seja, contra todos.
Com isso, o titular do direito possui a faculdade de se opor a quem quer que intervenha
ou lhe cause dano;
• Princípio da publicidade ou visibilidade: um direito real sobre bem imóvel só se
adquire através do registro no Cartório competente (art. 1.227 do CC), e de bens móveis
pela tradição (art. 1.226 e 1.267 do CC);
• Princípio da taxatividade: segundo esse princípio, os direitos reais são somente os
previstos em lei, não sendo possível a criação de novos;
• Princípio da tipicidade ou tipificação: o regime jurídico de cada direito real deve seguir
expressamente o que está previsto em lei;
• Princípio da perpetuidade: um direito real é perpétuo, ou seja, não se extingue por não
fazer uso. Em relação à usucapião, ao contrário do que você pode pensar, não se perde
o direito da coisa pelo não uso, mas sim porque outra pessoa usou pelo tempo
necessário para adquiri-la;
• Princípio do desmembramento: significa que os direitos reais podem ser descolados,
ou seja, podem ser transferidos a terceiros;
 • Princípio da exclusividade: segundo esse princípio, não pode haver dois direitos reais,
com o mesmo conteúdo, sobre a mesma coisa.
CLASSIFICAÇÃO DOS DIREITOS REAIS

3. Direito Real sobre coisa própria (jus in re propria)

4. Direito Real sobre coisa alheia (jus in re aliena)
Direito Real sobre coisa própria
A propriedade é o direito real que recai sobre coisa própria, a qual confere o título de dono
ou domínio da coisa. Ela pode ser ilimitada ou plena, conferindo poderes de posse,
reivindicação, uso, gozo e disposição.
Direito Real sobre coisa alheia
Essa espécie de direito real que recai sobre coisa alheia será sempre temporária e divide-se
em:
I – Direito Real de garantia: quando não é cumprida a obrigação principal, o credor poderá
dispor da coisa. Ex.: hipoteca, penhor e anticrese;
II – Direito Real de aquisição: compromisso irrevogável de compra e venda e alienação
fiduciária em garantia são exemplos dessa espécie de Direito Real. “Direitos reais de
aquisição são aqueles em que é conferida ao seu titular a possibilidade de pelo seu exercício
vir a adquirir um direito real sobre determinada coisa” (MENEZES LEITÃO, Luís Manuel Teles
de. Direitos Reais, Coimbra, Almedina, 2009, p. 100).
Outras Classificações de Direitos Reais:

• Exteriorização do domínio: posse;

• Direito de posse, uso, gozo e disposição sujeitos à restrição oriunda de direito alheio:
enfiteuse;
• Direito de usar e gozar do bem sem disposição: usufruto e anticrese;
• Direito ilimitado a certas utilidades do bem: servidão, uso e habilitação;
• Direito de posse, uso, gozo e disposição: propriedade.
Da posse
Embora não haja uma posição pacífica dos tribunais e da doutrina a respeito de qual teoria
(objetiva, de Ihering, ou subjetiva, de Savigny) é adotada para conceituar o instituto da posse,
o Código Civil adotou a teoria de Ihering, segundo a qual é considerado possuidor todo aquele
que tem de fato o exercício, pleno ou não, de algum dos poderes inerentes ao domínio ou
propriedade.
No nosso resumo de Direito das Coisas para OAB, o importante é estar ciente da teoria
adotada pelo Código Civil.
Espécies de Posse

• Posse Direta e Indireta (art. 1.197 do CC) – É nessa espécie que ocorre o
desmembramento da posse plena;
• Posse Exclusiva, Composse e Paralela (art. 1.199 do CC);
• Posse Justa e Injusta (art. 1.200 do CC) – Em regra, a posse é mansa e pacífica. Os
vícios são verificados no momento da aquisição da coisa (art. 1.208 do CC);
• Posse de Boa-Fé e de Má-Fé (art. 1.201 do CC);
• Posse Nova e Posse Velha (art. 1.211 do CC);
• Posse Ad Interdecta e Ad Usucapionem – Posse “Ad Interdicta” é a posse comum, de
boa-fé, onde não existe a presunção de uma futura usucapião. Já a posse “Ad
Usucapionem” é a vontade de ter para si, que pode transformar-se em um direito real
(propriedade), através da usucapião.
Aquisição e Perda da Posse
Outro ponto importante desse Resumo de Direito das Coisas é falar um pouco sobre as
formas de Aquisição e Perda da Posse.
Adquire-se a posse desde o momento em que se torna possível o exercício em nome próprio
de qualquer dos poderes inerentes à propriedade – art. 1.204 do CC.
Qualquer pessoa capaz, ou por representante legal (se for incapaz) ou convencional (por
meio de procurador) – art. 1.205 do CC.
Aquisição da Posse

3. Originária – quando não há consentimento do possuidor anterior;

4. Derivada ou bilateral – quando há consentimento do possuidor anterior para aquisição
da posse.
Segundo o art. 1.208 do CC, os meios para aquisição da posse são:
5. Apreensão da coisa;
6. Exercício do Direito e Disposição da Coisa ou do Direito;
7. Tradição (real, simbólica ou ficta);
8. Sucessão da Posse.
Perda da Posse
Conforme o art. 1.223 do CC, o possuidor poderá perder a posse nas seguintes hipóteses:
7. Abandono;
8. Tradição: intenção definitiva de transferir a posse a outrem;
9. Perda da coisa;
10. Destruição da coisa: quando perece o objeto, extingue-se o direito, seja por força maior,
caso fortuito, ou por ato voluntário;
11. Ter se tornado inalienável por ordem pública;
12. Posse de outrem: quando a posse é tomada com vício e o possuidor primitivo
permaneceu sem contestar a posse da coisa.
Outros efeitos jurídicos da posse (art. 1.210 a 1.222 do CC)

4. Percepção dos frutos (efeito material);

5. Indenização pelas benfeitorias (efeito material);
6. Tutela da Posse (efeito processual).
Sobre a Percepção dos frutos
De forma geral, os frutos pertencem ao proprietário, uma vez que o acessório segue o
principal.
Todavia, há diferença se ele for possuidor de boa-fé ou de má-fé.
Se de boa-fé, terá direito aos frutos percebidos. Já o possuidor de má-fé responde pelos
frutos colhidos e pelos que deixou de colher por sua culpa, desde o momento em que restou
caracterizada a má-fé (art. 1.216 do CC).
Sobre a Indenização pelas Benfeitorias
De acordo com o art. 1.219 do CC, o possuidor de boa-fé tem direito à indenização das
benfeitorias necessárias, úteis e voluptuárias.

• Boa-fé: Necessária: Indenização + Retenção;

• Útil: Indenização + Retenção;
• Voluptuária: Jus tollendi, sem direito de retenção;
• Má-fé: Apenas restituição do valor gasto pelo possuidor.
No caso de haver danos, a indenização referente às benfeitorias será compensada.
Direito de Vizinhança
Também não poderia faltar em nosso Resumo de Direito das Coisas para OAB um pouco
sobre o Direito de Vizinhança, algo que envolve a temática de muitos dos litígios sociais e
que, frequentemente, é objeto de avaliação no Exame de Ordem.
Do Uso Anormal da Propriedade
O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências
prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela
utilização de propriedade vizinha – art. 1.277 do CC.
Atenção: proíbem-se as interferências considerando-se a natureza da utilização, a
localização do prédio, atendidas as normas que distribuem as edificações em zonas e os
limites ordinários de tolerância dos moradores da vizinhança.
Das águas
O dono ou o possuidor do prédio inferior é obrigado a receber as águas que correm
naturalmente do superior, não podendo realizar obras que embaracem o seu fluxo. A
condição natural e anterior do prédio inferior não pode ser agravada por obras feitas pelo
dono ou possuidor do prédio superior – art. 1.288 do CC.
O proprietário tem direito de construir barragens, açudes ou outras obras para represamento
de água em seu prédio. Se as águas represadas invadirem prédio alheio, será o seu
proprietário indenizado pelo dano sofrido, deduzido o valor do benefício obtido – art. 1.292
do CC.
Direito de construir
O proprietário construirá de maneira que o seu prédio não despeje águas, diretamente, sobre
o prédio vizinho – art. 1.300 do CC.
É proibido abrir janelas, ou fazer eirado, terraço ou varanda, a menos de metro e meio do
terreno vizinho – art. 1.301 do CC.

#JURISPRUDÊNCIA
O Direito de Propriedade é absoluto? Não.
Vejamos o entendimento do STF sobre o tema:
“O direito de propriedade não se reveste de caráter absoluto, eis que, sobre ele, pesa grave
hipoteca social, a significar que, descumprida a função social que lhe é inerente (CF, art. 5.º,
XXIII), legitimar-se-á a intervenção estatal na esfera dominial privada, observados, contudo,
para esse efeito, os limites, as formas e os procedimentos fixados na própria Constituição da
República. O acesso à terra, a solução dos conflitos sociais, o aproveitamento racional e
adequado do imóvel rural, a utilização apropriada dos recursos naturais disponíveis e a
preservação do meio ambiente constituem elementos de realização da função social da
propriedade” (STF, ADI 2.213-MC, Rel. Min. Celso de Mello, j.04.04.2002, DJ 23.04.2004).

Resumo: Direitos Reais

Caroline Christina Dias

DIREITOS REAIS
Art. 1225 CC - São direitos reais:
I. a propriedade
II. a superfície
III. as servidões
IV. o usufruto
V. o uso
VI. a habitação (etc..)
O direito das coisas, também denominado direitos reais, consiste em um conjunto de
normas, predominantemente obrigatórias, que tendem a regular o direito atribuído à pessoa
sobre bens corpóreos, móveis ou imóveis de conteúdo econômico. A eficácia do direito
exercido é em face de todos (‘erga omnes’), assim, é um direito absoluto, e independe da
intermediação de outrem. Os direitos reais surgem por imposição legislativa.
O indivíduo pode recuperar a coisa quando esteja, ilegitimamente, em mãos alheias.

‘numerus clausulus’ = o direito real é típico e taxativo, ou seja, é aquele que se insere em um
modelo definido pelo legislador (o legislador cria direitos reais). ≠ ‘numerus apertus’, que
são os direitos obrigacionais, onde as partes, facultativamente, se valem de contratos
disciplinados na lei (contratos nominados) ou não (contratos inominados).
Classificação dos direitos reais

a) ‘jus in re propria’ = direito sobre a coisa própria, que se resume na propriedade

b) ‘jus in re aliena’ = direito real sobre a coisa alheia

Bens incorpóreos, por exceção, podem estar sujeitos ao direito real (ex: usufruto de títulos
de crédito → O credor, titular de um crédito, faculta um terceiro, usufrutuário do crédito, a
perceber os frutos e a obrar as respectivas dívidas). Contudo, essa situação aparta-se das
prerrogativas próprias dos direitos reais, pois estes pressupõem sempre a existência atual da
coisa e crédito (existência conceitual e não material). A maioria dos autores admite poder ser
objeto de direito real tanto coisas corpóreas como incorpóreas.
O direito real mais completo é o direito de propriedade; todos os outros são decorrência dele.
Os direitos reais sobre coisa alheia importam numa restrição infligida ao proprietário, quanto
a uso e disposição de um bem que lhe pertence. → Ex: aquele que tiver como segurança do
pagamento de uma dívida o valor de um bem imóvel (hipoteca) exercerá direito real sobre
coisa alheia, de propriedade do devedor que tenha oferecido a coisa em garantia.
Por fim, há a preponderância do bem coletivo em detrimento do individual (fenômeno
moderno).

Diferença entre o direito real e pessoal:

Direito Pessoal
• Os sujeitos (passivo e ativo) são, em regra, definidos no momento em que se constitui a
obrigação (ex: comodato)
• Tem por objeto uma prestação, que pode ser positiva (obrigações de dar ou fazer) ou
negativa (obrigações de não fazer).
• Há a necessidade da intermediação de um sujeito.
• As normas reguladoras do direito obrigacional facultam às partem certa liberdade para
regulamentar seus interesses.
• Predominam normas dispositivas.
 • Direitos obrigacionais não admitem usucapião.
• Os direitos obrigacionais são transitórios ou temporários. Nascem para serem extintos.
O não exercício do direito obrigacional, em tempo oportuno, provoca o seu perecimento.

• Eficácia relativa.

Direito Real
• A identificação do passivo só se dá no momento da violação do direito, oportunidade em
que o sujeito passivo indeterminado se torna determinável (há uma obrigação passiva
universal)
• Tem por objeto um ou mais bens materiais determinados, móveis ou imóveis.
• É exercido independentemente da colaboração de outra pessoa.
• As normas são obrigatórias, ou seja, não admitem a interferência da vontade individual.
• Predominam normas cogentes.
• Somente não admitem usucapião quando sobre coisa alheia (ex: hipoteca), os demais
podem ser usucapidos (pode ser exercida a posse).
• Tem sua duração no tempo indefinida (salvo no caso de propriedade resolúvel).
A não utilização da propriedade, em regra, não implica sua perda. Por isso, a ação
reivindicatória é imprescritível.

• Eficácia contra todos.

Obrigação com eficácia real: na sua essência, é obrigação, mas seus efeitos adquirem
contornos de direito real.
Obrigação ‘propter rem’: tem-se de início uma relação de direito real e, em função dela,
surge um vínculo obrigacional. É uma situação intermediária entre direito real e pessoal. Esta
obrigação se transmite com a coisa, independentemente da vontade do adquirente.
Ex: obrigações que decorrem do direito de vizinhança, como a necessidade de demarcar a
propriedade de imóveis lindeiros.

Ex 2: construção de muro pelos proprietários confinantes. Ambos têm obrigação de construí-

lo, arcando com as respectivas despesas, por ser essa obra divisória uma típica
prestação propter rem.
Aquisição dos direitos reais
Art. 1226 CC – ‘Os direitos reais sobre coisas móveis, quando constituídos, ou
transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com a tradição.’
Art. 1227 CC – ‘Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por ato entre
vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos
títulos, salvo os casos expressos neste código.’
Com relação aos imóveis cujo valor não ultrapasse a 30 vezes o maior salário-mínimo vigente
do país, dispensa-se a escritura pública. O contrato pode, assim, formalizar-se por
instrumento público particular; todavia, o registro desse instrumento é necessário para o
surgimento do direito real de propriedade. A ausência do registro não torna o ato nulo ou
anulável, apenas deixa as partes sem eficácia real perante terceiros. → Ex: uma hipoteca não
registrada vigora entre as partes, mas não gera efeito erga omnes; assim, quem adquirir o
bem não o adquira hipotecado.

Posse (art. 1196 a 1224 CC)

Duas teorias:

1) Teoria subjetiva (Savigny) = valoriza o psicológico, expresso na vontade do possuidor de

ter a coisa como se fosse sua. A posse requer: o corpus (poder físico da pessoa sobre a coisa,
estabelecido pela apreensão) e o animus domini (a vontade de ter a coisa como própria). São
considerados detentores, e não possuidores, os que detêm o poder físico, mas não o
animus. → Ex: locatário, comodatário, etc.
2) Teoria objetiva (Ihering) = a posse se traduz no poder físico da pessoa sobre a coisa com a
exteriorização da propriedade e um meio de tornar possível o uso econômico da coisa, de
acordo com a vontade do possuidor. Requer: corpus (a exteriorização do exercício de um
direito). O possuidor de uma coisa é, ao mesmo tempo, o seu proprietário. → Ex: são
possuidores, e não detentores, o usufrutuário, o locatário, o comodatário, etc.
Posse e detenção têm as mesmas características, porém se direfenciam na conduta legislativa.
À detenção não se atribuem efeitos possessórios. Detentor não tem posse e, por via de
consequência, não tem direito de se valer das ações possessórias.

É detentor, também denominado servidor da posse ou fâmulo da posse:

Art. 1198 CC: ‘Considera-se detentor aquele que, achando-se em relação de dependência para com
outro, conserva a posse em nome deste e em cumprimento de ordens ou instruções suas.’

É o caso do motorista, não tem posse do veículo, ou a empregada doméstica, não tem posse
dos instrumentos com os quais trabalha. Apesar de possuírem o poder físico sobre a coisa, a
posse continua sendo do patrão.

Art. 1208 CC: ‘Não induzem posse os atos de mera permissão ou tolerância assim como não
autorizam a sua aquisição os atos violentos, ou clandestinos, senão depois de cessar a violência ou a
clandestinidade.’
Art. 1224 CC: ‘Só se considera perdida a posse para quem não presenciou o esbulho, quanto tendo
noticia dele, se abstém de retornar a coisa, ou, tentando recuperá-la, é violentamente repelido.’

A simples ausência não importa na perda da posse, podendo o possuidor, embora ausente,
continuar a posse solo animo, ainda que a coisa possuída tenha sido ocupada por um terceiro,
durante a sua ausência.
Natureza da posse:
Para Savigny, a posse é um misto de fato e direito (pessoal). Para Ihering, a posse é um direito
(real), no sentido de que os direitos são interesses juridicamente protegidos. Assim, classifica
Savigny a posse como uma relação obrigacional e Ihering a insere no âmbito dos direitos
reais. Contudo, nosso CC filia-se a Clóvis Bevilaqua, que vê a posse como um direito especial.

A posse não pode ser considerada como direito pessoal por não estabelecer um vínculo de
conteúdo obrigacional para o possuidor em face de terceiros ou do proprietário; nem direito
real, pois não gera efeitos erga omnes (triunfa sobre os pretensos adquirentes da posse, mas
sucumbe ao proprietário).
Por fim, a natureza especial da posse dispensa, pois, na ação possessória, a intervenção do
outro cônjuge, salvo quando versarem sobre direitos reais imobiliários. Fosse a posse direito
real, a presença dos cônjuges seria obrigatória.

Classificação da posse:

POSSE INDIRETA
• Dá-se a posse indireta quando o seu titular, voluntariamente, transfere a outrem a
utilização da coisa.
ex: locador, comodante, nu-proprietário

POSSE DIRETA
 • Diz-se posse direta a de quem recebe o bem para usar. É derivada e temporária. A posse
foi transferida por contrato, p. Ex.
ex: locatário, comodatário, usufrutuário

OBS:
1) Se houver sublocação, o locatário passará de possuidor direto para possuidor indireto, e o
sublocatário será o novo possuidor direto.

Caso alguém ocupe sem autorização determinado imóvel, impedindo o ingresso do real
proprietário, essa pessoa não detém a posse direta, ela tem posse e o proprietário não tem
posse. Para recuperar a posse perdida, o proprietário deve ingressar com uma ação de
reintegração de posse e não com uma ação de ‘reintegração na posse direta’.

Posse Justa
• É justa a posse que não for violenta, clandestina ou precária (art. 1200 CC). Diz-se
violenta a que é adquirida mediante força (ex: MST), clandestina a que é adquirida às
escondidas e precária a que surge do abuso de confiança por parte de quem possuía
legitimamente coisa alheia.
Posse Injusta
• É a posse injusta, ilícita ou viciosa.
OBS:
A posse poderá passar de justa para injusta → Ex: alguém empresta a um amigo livros e CDs
e este, ao passar o prazo estipulado, não os devolve ao dono. Durante o período do
empréstimo a posse era justa, porém ao não haver a restituição das coisas cedidas, a posse
tornou-se injusta (apresentou um vício de precariedade).
→ Observa-se, pois, que a posse precária, diferentemente da violenta ou clandestina, nasce
no momento em que houver recusa à devolução da coisa.
Posse de boa-fé
• É de boa-fé a posse quando o possuidor ignorar o vício, ou o obstáculo que lhe impede a
aquisição da coisa ou do direito do possuído (art. 1201 CC).
Posse de má-fé
• Quando o possuidor não ignorar que possui ilegitimamente.
OBS:
1. A boa-fé ou má-fé irá repercutir nas questões relativas aos frutos, às benfeitorias e à
usucapião da coisa possuída.
A posse de boa-fé converte-se em posse de má-fé desde que as circunstâncias façam
2.
presumir que o possuidor não ignora que possui indevidamente. → Ex: adquiro, sem
saber, um imóvel ilegitimamente. Então recebo uma notificação dizendo que quem
me vendeu a casa não era o legítimo dono e, com isso, eu não sou adquirente. A partir
do momento em que sou citada e tomo conhecimento do fato, se eu permanecer na
casa será de má-fé, pois a minha boa-fé inicial terá desaparecido no momento da
citação.
Posse nova
 • Se a posse datar de menos de um ano e um dia, será considerada nova, admitindo o
pedido de liminar.
Posse Velha
• Caso transcorrido o prazo superior a um ano e um dia, a posse será tida como velha, sem
direito a liminar.

OBS:
• A relevância da distinção entre posse nova e posse velha reside na possibilidade ou não de
ser concedida a liminar na ação possessória, que é uma medida provisória. Como efeito,
possibilita ao autor ou réu recuperar de imediato a posse, até a decisão final do processo.
• O marco inicial de contagem do prazo da posse é a data da turbação ou esbulho.

• A impugnação da decisão interlocutória que defere ou não a liminar se dá por meio do

Agravo de Instrumento.

Posse Ad Interdicta
• É concedida àqueles que são possuidores por decorrência de uma obrigação ou direito. É
uma posse defensável por meio das ações possessórias, mas não gera usucapião.
Ex: posse do locatário

Posse Ad Usucapionem
 • É a posse que gerará usucapião. Evidencia-se quando não há qualquer relação
obrigacional ou de direito entre o possuidor e o proprietário.
Quem ocupa um imóvel sem autorização do proprietário poderá usucapir, desde que sua
posse seja mansa, pacifica, contínua e preencha o espaço de tempo exigido em lei.

OBS:
Distinguem-se essas modalidades de posse quanto ao seu nascimento e quanto aos seus
efeitos.

Composse Pro Diviso

• Caso os possuidores localizem-se na área certa e determinada.
Composse Pro Indiviso
• Quando não há separação ou repartição da posse de uma mesma área.
OBS:
A composse ocorre quando duas ou mais pessoas possuírem coisa indivisa, podendo cada
uma delas exercer atos possessórios, desde que respeitem os dos outros compossuidores.
(art. 1199 CC). Chamada de composse ou posse comum.
Podem adquirir a posse, conforme art. 1205 CC, a própria pessoa que a pretende, desde que
seja capaz, ou faça por seu representante, legal ou convencional. Também, por terceiro sem
mandato, dependendo de ratificação. O constituto possessório é outra modalidade de
aquisição da posse.
Acessão da posse
Significa união ou soma da posse.

Art. 1207 CC – ‘O sucessor universal continua de direito a posse do seu antecessor; e ao sucessor
singular é facultado unir sua posse à do antecessor, para os efeitos legais.’

Assim, dá-se a acessão da posse por:

A) Sucessão universal = o herdeiro continua, por determinação legal, a posse que tinha o de
cujus. Não lhe é dado escolher entre unir ou não a sua posse a de seu antecessor, pois, por
imposição legal, a conjunção da posse é obrigatória.
→ Ex: se ‘A’ é possuidor de uma casa e falece, deixando os filhos ‘B’ e ‘C’, estes sucederão ‘A’
na posse.
B) Sucessão singular ou união = o sucessor singular pode agregar a sua posse à de seu
antecessor, sobre um bem ou vários bens determinados.

→ Ex: caso ‘A’ seja possuidor de uma casa e transmita sua posse a ‘B’, este unirá sua posse à
de ‘A’, se quiser. O efeito da soma será o de alcançar lapso de tempo maior para que ‘B’ possa
usucapir.
Posse de bem móvel que integra o imóvel
É uma decorrência natural do princípio de que o acessório acompanha o principal.

Art. 1209 CC – ‘A posse do imóvel faz presumir, até prova contrária, a das coisas móveis que nele
estiverem.’

Efeitos da Posse (art. 1210 a 1222 CC):

Os efeitos da posse são relativos à: ações possessórias, à percepção dos frutos, às benfeitorias,
à responsabilidade pela perda ou deterioração da coisa e à usucapião.

A posse pode ser defendida não só por meio das ações possessórias, mas também através da
autodefesa, quer por meio da legítima defesa da posse (no caso de turbação, reagindo
contra a agressão perpetrada à sua posse) quer por meio do desforço imediato (no caso de
esbulho). Não há prazo para que se use os recursos da autodefesa, mas determina o legislador
que o faça logo.
Turbação: há somente a ameaça, pretensão; sem a retirada forçada das pessoas que estão no
local ≠ Esbulho: há pretensão de tomada da propriedade, seguida da retirada (há a perda da
posse pelo proprietário). Ocorre também nos casos em que há recusa em se restituir algo (ex:
ex-comodatário que permanece com a coisa emprestada, após a extinção do comodato).

Ações possessórias (art. 920 CPC):

Os pedidos são feitos na Contestação.

1) Interdito proibitório (art. 932 CPC)= é uma medida preventiva de defesa contra violência
iminente, ajuizada ante a ameaça de turbação ou esbulho na posse. Tem legitimidade para
propor a ação qualquer possuidor, direto ou indireto, pessoa física ou jurídica. Exige-se
posse, daí por que não pode dela se valer o detentor. A pedido do autor, o juiz imporá ao réu
uma sanção pecuniária, caso concretize a ameaça de turbação ou esbulho, ou seja, transgrida
o preceito do mandado proibitório. É inadmissível o interdito proibitório para a proteção
do direito autoral.
→ se no curso da ação houver invasão, a ação de interdito será convertida em ação de
reintegração ou manutenção de posse, bastando a comunicação ao juízo.
2) Manutenção de posse = ação ajuizada no caso de turbação da posse. Não há perda da posse
pelo possuidor, mas um incômodo ou embaraço a sua posse. Incumbe ao autor provar sua
posse, a turbação, a data da turbação e a continuação da posse, embora turbada
(art. 927 CPC). A liminar poderá ser requerida se a turbação à posse datar de menos de 1 ano
e 1 dia. Se o réu for pessoa jurídica de direito público, não será deferida a liminar sem prévia
audiência dos representantes judiciais.
3) Reintegração de posse = exige a perda da posse e esbulho. Os requisitos (art. 927 CPC)
para seu ajuizamento são a posse, o esbulho praticado pelo réu, a data do esbulho e a perda
da posse. Comporta o pedido de liminar, todavia se o réu for pessoa jurídica de direito
público, não será deferida sem prévia audiência dos representantes judiciais. A sentença
proferida na ação de reintegração de posse determina a expedição de mandado de
reintegração.
→ em se tratando de locação, a ação para reaver o imóvel locado é a de despejo. Somente se
o locatário foi despejado e, clandestinamente, retornou a ocupar o imóvel a ação proposta
será a de reintegração de posse, visto que se configurou o esbulho.
Portanto, se for ajuizada ação de interdito proibitório é porque só havia ameaça de turbação
ou esbulho e, caso se concretiza a turbação ou o esbulho, a ação transmuda-se para
manutenção ou reintegração de posse; respectivamente.

A ação possessória possui um caráter dúplice, significando que o réu, justificando que foi
ofendido em sua posse, pode, articulado na própria contestação, pleitear a proteção
possessória e a indenização decorrente da turbação ou esbulho praticado pelo autor. As
partes agem, ao mesmo tempo, como autor e réu. É permitido ao autor cumular o pedido
possessório com condenação em perdas e danos, por exemplo (art. 921 CPC). Em pleito
possessório apenas se discute a posse e não o domínio. Se o autor restar vencido na ação
possessória, poderá intentar ação reivindicatória.
→ Ex: suponha que ‘A’ tenha ocupado e guarnecido com móveis uma casa de veraneio, que
reputava abandonada, mas que pertence a ‘B’. ‘B’, ignorando a situação criada por ‘A’,
ingressa no imóvel e fica na posse. ‘A’, então, acreditando-se esbulhado, propõe ação de
reintegração de posse em face de ‘B’; o qual, em ação movida contra ‘A’, pede seja-lhe
concedida a proteção possessória e a indenização pelos prejuízos resultantes do esbulho
cometido pelo autor da ação (‘A’).

Outras ações relacionadas à posse

O proprietário possuidor pode, em face da invasão à sua propriedade, mover ação de
reintegração de posse ou reivindicatória; já o proprietário não possuidor somente poderá
ajuizar ação reivindicatória. Tanto o proprietário possuidor quanto o proprietário não
possuidor podem ajuizar ação de nunciação de obra nova.

1) Nunciação de obra nova (art. 934 a 940 CPC)= tem a finalidade de impedir a continuação
da construção de obra nova em imóvel vizinho, a fim de evitar prejuízos. A obra deve ser
nova, isto é, inacabada ou em vias de construção; caso não seja, a ação a ser proposta será a
demolitória. Tem legitimidade para propor a ação o proprietário, o possuidor, o condômino
e o Município (com intuito de evitar que a construção seja feita em desacordo com a
lei). → Ex: a construção de muro divisório com alegada invasão no terreno vizinho dá ao
proprietário possuidor o direito à nunciação de obra nova.
Art. 940 CPC – ‘O nunciado poderá, a qualquer tempo e em qualquer grau de jurisdição, requerer o
prosseguimento da obra, desde que preste caução e demonstre prejuízo resultante da suspensão dela.’
2) Dano infecto = é uma medida preventiva contra dano futuro (eu percebo que haverá um
dano e me antecipo pedindo indenização, a qual ficará depositada em juízo).
3) Imissão de posse = quando eu já possuo a propriedade, mas falta a posse. Busca o autor
conquistar a posse que nunca teve, mediante a apresentação do título. → Ex: se ‘A’ compra
um imóvel de ‘B’ e este se recusa a permitir o ingresso de ‘A’, deverá ‘A’ propor em face de ‘B’
a ação de imissão de posse. Não poderá requerer reintegração de posse, pois não teve posse
anterior.
4) Embargos de terceiro = medida incidente, conferida a quem, não sendo parte do processo,
sofrer turbação ou esbulho na posse de seus bens (por apreensão judicial, por exemplo).

Direito de indenização e direito de retenção

Art. 1219 CC - ‘O possuidor de boa-fé tem direito à indenização das benfeitorias

necessárias e úteis, bem como, quanto às voluptuárias, se não lhe forem pagas, a levantá-
las, quando o puder sem detrimento da coisa, e poderá exercer o direito de retenção pelo
valor das benfeitorias necessárias.’
Art. 1220 CC – ‘Ao possuidor de má-fé serão ressarcidas somente as benfeitorias
necessárias; não lhe assiste direito de retenção pela importância destas. Nem o de levantar
as voluptuárias.’

Possuidor de boa-fé e Possuidor de má-fé

Percepção dos frutos
(1) Terá direito aos frutos percebidos (os que ele colheu). Os frutos pendentes ao tempo em
que Cesar a boa-fé devem ser restituídos (frutos presos a árvore) com dedução das despesas
de produção e custeio. Deverá restituir os frutos colhidos com antecipação (frutos que não
deveriam ter sido colhidos, mas o foram).

(2) Será responsabilizado por todos os frutos colhidos e percebidos, bem como pelos que, por
culpa sua, deixou de perceber, desde o momento em que se constituiu a má-fé. Para evitar o
enriquecimento indevido por quem está a recuperar a posse, confere-se ao possuidor de má-
fé o direito à indenização pelas despesas de produção e custeio.

Pela perda ou deterioração da coisa

(1) O possuidor de boa-fé não é responsável pela perda ou deterioração da coisa a que não
der causa.

(2) É responsabilizado pela perda ou deterioração da coisa, ainda que acidentais, a não ser
que se prove que a referida perda ou deterioração teria ocorrido mesmo que a coisa estivesse
na posse de quem a reivindica (por exemplo, por caso fortuito ou força maior).

Perda da posse (arts. 1223 e 1224 CC)

Considera-se perdida a posse quando cessa o poder que tinha o possuidor sobre o vem.
Motivos: abandono (ato voluntário), tradição (transferência da posse), posse por
outrem (contra sua vontade – Ex: invasão), destruição da coisa e pelo constituto
possessório.
No caso de esbulho, só se considera perdida a posse para o esbulhado que não presenciou o
esbulho quando, tendo conhecimento do fato, se mantém inerte ou, ao tentar recuperar a
coisa, é violentamente repelido.

Constituto Possessório
É uma modalidade de transmissão ficta da posse, ou seja, não há a efetiva tradição da coisa.
Perfaz-se por via contratual. Para se evitar o ônus da tradição e conseqüente aquisição da
posse de bem móvel ou imóvel, o alienante a transfere por meio de uma cláusula contratual,
denominada cláusula constituti, a qual converte o adquirente em possuidor (mesmo que
nunca tenha exercido atos de posse direta sobre o bem). → Ex: ‘A’ compra um imóvel,
devidamente registrado, porém não tem intenção de ocupá-lo (e, por isso, será um
proprietário não possuidor). Ele poderá mover ação reivindicatória contra eventuais
invasores, mas nenhuma das ações possessórias (pq não tem posse). Para evitar este
inconveniente, a posse é transferida através da cláusula constituti, a qual legitimará o
proprietário de ajuizar ações possessórias, inclusive contra o alienante (que continua a deter
o imóvel, mas em nome de quem o adquiriu).
O comprador será carecedor de uma eventual ação possessória ajuizada contra o alienante se
não constar no contrato o constituto possessório.

A ação a ser proposta pelo comprador, após já transferida a posse pelo constituto possessório,
será a de reintegração de posse (e não imissão de posse), pois configurou-se o esbulho → no
caso do alienante se recusar à entrega da coisa.
Propriedade em Geral
Consiste em um direito em que:

Art. 1228 CC – ‘O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito
de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.’

Não há prazo em lei para a propositura de ação reivindicatória, mas sua improcedência será
de rigor, quando o réu da ação provar tempo de posse suficiente para a usucapião.

Características:

I. É um direito absoluto = o proprietário pode utilizar a coisa em toda sua substancia e

conforme o bem-estar social

II. É exclusivo = o titular deste direito pode usar, fruir e dispor dele → tem o proprietário
direito sobre o solo, espaço aéreo e subsolo (não pertencerão, contudo, as riquezas naturais
encontradas, tais como jazidas, recursos minerais e monumentos arqueológicos)
III. É elástico = meus direitos podem diminuir ou aumentar de acordo com o meu uso na
propriedade → Ex: se eu cedo meu direito de usar e fruir, somente me restará o direito de
dispor e, desta forma, meus direitos terão diminuídos. Neste caso, eu serei a nu-proprietária
e a pessoa a usufrutuária.
A função social da propriedade não se restringe ao cuidado de preservar o direito
individual ou coletivo, mas também à proteção do meio ambiente; evitando danos à fora,
fauna, ao patrimônio histórico, ao ar... Enfim, deve exercer sua função social refletida pelo
bem-estar comum.

Descoberta (arts. 1233 a 1237 CC)

Consiste em achar coisa alheia perdida pelo dono. Quem a encontrar (o descobridor) deve
devolvê-la ao respectivo dono ou legítimo possuidor. Caso não seja possível, deve ser
entregue a uma autoridade competente. Após 60 dias de divulgação, pela imprensa (p. Ex.),
se o dono não se apresentar a coisa será vendida em hasta pública. Poderá o Município
abandonar a coisa em favor de quem a achou se o seu valor for ínfimo. O descobridor do
objeto terá direito a uma recompensa, o achádego, não inferior a 5% do seu valor + a
indenização pelas despesas que tenha feito com a conservação e/ou transporte da coisa.
OBS: Ação reivindicatória = ação do dono, que recupera a posse sobre seu bem.
Pressupõe documento de propriedade, a prova de que aquele imóvel era meu.
Aquisição da Propriedade Imóvel (arts. 1238 a 1259 CC)
São modalidades de aquisição da propriedade imóvel: usucapião, registro de título, acessão
e o direito hereditário.

A usucapião é considerada forma de aquisição originária, porque a transmissão é através de

sentença declaratória da usucapião e não por manifestação da vontade; já o registro e o
direito hereditário são modos de transmissão derivada, porque exigem um anterior
proprietário. Portanto, a aquisição será originária quando não houver relação de causalidade
entre o direito do antecessor e o do sucessor. Existindo essa relação, que se dá através da
transmissão do bem pelo anterior ao novo proprietário, o modo de aquisição será o derivado.
No final do ano de 2016, a Medida Provisória nº. 759, de 22 de dezembro, incorporou o inciso XIII ao
artigo 1.225[1] do Código Civil e instituiu a “laje” como “novo” direito real. A referida MP surgiu em
um contexto de promoção da regularização fundiária e segurança jurídica nas propriedades e moradias
sobrepostas. Nesse cenário, o popular “puxadinho”, fenômeno social muito comum em todo país,
especialmente nos locais de maior densidade demográfica, que gera a existência independente de
unidades mobiliárias autônomas numa mesma área, independentemente da instituição de um
condomínio edilício, finalmente foi regulamentado. Assim, o novo artigo 1.510-A do Código Civil
passou a definir o conceito de direito real de laje:

Art. 1.510-A. O direito real de laje consiste na possibilidade de coexistência de unidades

imobiliárias autônomas de titularidades distintas situadas em uma mesma área, de maneira a
permitir que o proprietário ceda a superfície de sua construção a fim de que terceiro edifique
unidade distinta daquela originalmente construída sobre o solo.
O tradicionalmente denominado direito das coisas (direitos reais) trata do plexo de normas reguladoras
das relações jurídicas concernentes aos bens corpóreos suscetíveis de apropriação pelo homem. Os
direitos reais fazem parte do ramo no direito civil que regula o poder do sujeito sobre os bens, sejam
móveis e imóveis, comumente chamado de domínio sobre a coisa. Assim, o citado art. 1.225 do
diploma civil estabelece um rol taxativo para os direitos reais, não podendo o particular criar novas
modalidades.

Dessa forma, são direitos reais a propriedade, a superfície, as servidões, o usufruto, o uso, a
habitação, o direito do promitente comprador do imóvel, o penhor, a hipoteca, a anticrese, a
concessão de uso especial para fins de moradia e a de direito real de uso bem como, por fim, o
recém instituído direito real de laje.
Importante evidenciar que, de todos os direitos reais, o mais amplo é, sem dúvidas, o instituto da
propriedade, pois é um direito que contempla um plexo faculdades a serem exercidas sobre a coisa: de
usar; gozar; dispor e reivindicar de quem injustamente possua, detenha ou retenha. Tratando-se de bens
móveis, quando constituídos ou transmitidos por atos entre vivos (inter vivos), os direitos reais são
adquiridos mediante a tradição[2]. Todavia, quando se tratar de direitos reais sobre bens imóveis, a
propriedade se consolidará somente após o registro no cartório de registro de imóveis, salvo quando a
lei dispuser de outro modo[3].
Nesse cenário, o direito das coisas, em princípio, é classificado em dois grandes trocos: direito real
sobre a coisa alheia (jus in re aliena) e o direito real sobre a coisa própria (jus in re propria). O
primeiro se divide em três espécies, enquanto que o seguinte possui apenas uma espécie e um instituto
cabível. Nesta ordem de ideias, a classificação dos direitos reais ocorrem da seguinte forma:
Direito real sobre a coisa própria: como dito anteriormente, o único instituto que é cabível para essa
espécie de classificação é a propriedade, pois o titular pleno do direito real é o proprietário do bem,
possuindo, portanto, o direito de usar, gozar, reivindicar e dispor da coisa.
Direito real sobre a coisa alheia: nessa espécie de classificação, o direito de propriedade, por óbvio,
é excluído, correspondendo a direitos limitados, que são formados pelo desdobramento parcial das
faculdades da propriedade. Por sua vez, os direitos reais exercidos na coisa alheia são classificados na
forma que segue.
Direito real de garantia: os institutos do direito real de garantia são o penhor, a hipoteca e a anticrese.
Correspondem à garantia dada ao credor de que a obrigação, estabelecida entre ele e o devedor, seja
cumprida. Portanto, os direitos reais de garantia servem para garantir o cumprimento de uma obrigação
futura. De uma maneira geral, o patrimônio da pessoa devedora é que responderá por eventuais
obrigações que vierem a contrair. Nesse caso, o devedor responderá pelos débitos assumidos
voluntariamente ou decorrentes da força da lei, com seus bens, tomado o vocábulo “bens” em sentido
genérico, abrangentes de todos os valores ativos de que seja titular.

Direito real de aquisição: corresponde ao direito de adquirir a coisa alheia em favor de quem se
encontra com a coisa, ou seja, o direito do promitente comprador, como é o caso da promessa de compra
e venda, em conformidade com art. 1.417[4] do CC/2002. Nesse sentido, o art. 1.418[5] dispõe que o
promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a
quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o
disposto no instrumento preliminar. Se houver recusa, pode requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.
Direito real de gozo ou fruição: nessa espécie de classificação, os institutos cabíveis, a princípio, são
o usufruto, servidão, superfície, concessão de uso especial para fins de moradia, uso e habitação.
Correspondem ao fato de que o titular da propriedade transfere a terceiro o direito de usar ou fruir da
coisa, estendendo-se, nesse sentido, o direito de usufruir à acessoriedade da coisa, ou seja, aos
acessórios dela. Em observância a classificação proposta, por oportuno, pode-se afirmar que direito de
laje foi enquadrado pelo legislador como direito real na coisa alheia autônomo (em tese, direito
autônomo de gozo ou fruição).
Contudo, tecnicamente, poder-se-ia afirmar, na verdade, que o direito de laje, o tradicional
“puxadinho”, constitui uma espécie do já consagrado direito real de superfície (arts. 1.369 a 1.377do
CC)[6]. De mais a mais, o direito real de superfície corresponde exatamente ao direito de gozo e fruição
de coisa alheia, substituindo o antigo instituto da enfiteuse. De acordo com a regra do art. 1.369 do CC,
o proprietário pode conceder a outrem o direito de construir ou de plantar em seu terreno, por tempo
determinado, mediante escritura pública devidamente registrada no cartório de registro de Imóveis.
Inclusive, o Estatuto da Cidade (Lei 10.257/01, art. 21, § 1º)[7] tratou expressamente, como é o caso
do direito de laje, da possibilidade de constituição de direito de superfície para a construção no espaço
aéreo ou para o destacamento de pavimentos superiores já construídos. Nesse mesmo sentido desponta
o enunciado 568[8], da VI jornada de Direito Civil.
Assim sendo, resta evidente que legislação passou a regularizar e impulsionar um fenômeno social
muito comum que é a cessão do direito de construção na parte de cima de um imóvel, com a finalidade
de se obter edificação autônoma. Da regulamentação em lide, dois pontos merecem destaque: i – a
abertura de matrícula registral própria (artigo 1510-A, parágrafo 5º[9]do CC); ii- a permissão de
constituição do direito de laje sem submissão ao regime do condomínio edilício (artigo 1510-A,
parágrafo 6º[10] do CC). Observe-se que, neste caso, o titular do direito de laje possui faculdades
amplas e não deve ser equiparado a um “proprietário da superfície do imóvel”, tampouco locatário ou
comodatário. De uma maneira geral, inclusive, pode-se afirmar que a intenção do legislador foi a de
proteger uma situação tipicamente brasileira, qual seja, a daquelas pessoas que cedem a laje de suas
casas para seus filhos ou terceiros que investem na construção e terão reconhecidos seus direitos.
Contudo, o direito de laje só é aplicável quando se constate a impossibilidade de individualização de
lotes, sobreposição ou a solidariedade de edificações ou terrenos (art. 1510-A, §1º[11]do CC). Frise-se,
ainda, que a unidade imobiliária autônoma é aquela que possui isolamento funcional e acesso
diferenciado, independentemente do seu uso, exigindo-se, para tanto, abertura de matrícula própria para
cada uma das referidas unidades (art. 1510-A, § 3º[12] do CC), situação que autoriza a alienação ou
instituição de gravames pelos titulares – art. 1510-A, §5ºdo CC – o que gera aquecimento da economia
e dignidade para as pessoas que vivem em situação irregular. Por outro lado, é importante pontuar que
o titular do direito real de laje, obviamente, responde pelos tributos e encargos incidentes na sua unidade
(art. 1510-A, §4º[13] do CC), sendo certo que o adquirente do direito de laje possui uma clara limitação:
não pode realizar a construção de novas lajes sucessivas (art. 1510-A, §5º do CC). Assim, reforça-se
que a instituição do direito real de laje não resulta na atribuição de fração ideal do terreno ou
participação proporcional em áreas edificadas, mas na anunciada instituição simultânea de unidades
imobiliárias com titularidades distintas. Nessa ordem de idéias, o direito real de laje cumpre importante
papel social, pois, harmonizado com o princípio da função social da propriedade (art. 5º, XXIII[14]),
instrumentaliza o direito social de moradia (C.F, art. 6º[15]).
[1] Art. 1.225. São direitos reais:
XIII – a laje. (Incluído pela Medida Provisória nº 759. de 2016)

Art. 21. O proprietário urbano poderá conceder a outrem o direito de superfície do seu terreno, por tempo determinado ou
indeterminado, mediante escritura pública registrada no cartório de registro de imóveis.
1o O direito de superfície abrange o direito de utilizar o solo, o subsolo ou o espaço aéreo relativo ao terreno, na forma estabelecida
no contrato respectivo, atendida a legislação urbanística.
En. 568, VI CJF. O direito de superfície abrange o direito de utilizar o solo, o subsolo ou o espaço aéreo relativo ao terreno, na forma
estabelecida no contrato, admitindo-se o direito de sobrelevação, atendida a legislação urbanística.
Art. 1.510-A. O direito real de laje consiste na possibilidade de coexistência de unidades imobiliárias autônomas de titularidades
distintas situadas em uma mesma área, de maneira a permitir que o proprietário ceda a superfície de sua construção a fim de que
terceiro edifique unidade distinta daquela originalmente construída sobre o solo. (Incluído pela Medida Provisória nº 759. de 2016)
[…]
5º As unidades autônomas constituídas em matrícula própria poderão ser alienadas e gravadas livremente por seus titulares, não
podendo o adquirente instituir sobrelevações sucessivas, observadas as posturas previstas em legislação local. (Incluído pela Medida
Provisória nº 759. de 2016)
§ 6º A instituição do direito real de laje não implica atribuição de fração ideal de terreno ao beneficiário ou participação proporcional
em áreas já edificadas. (Incluído pela Medida Provisória nº 759. de 2016)
Art. 1.510-A. […]
1º O direito real de laje somente se aplica quando se constatar a impossibilidade de individualização de lotes, a sobreposição ou a
solidariedade de edificações ou terrenos. (Incluído pela Medida Provisória nº 759. de 2016)
§ 3º Consideram-se unidades imobiliárias autônomas aquelas que possuam isolamento funcional e acesso independente, qualquer
que seja o seu uso, devendo ser aberta matrícula própria para cada uma das referidas unidades. (Incluído pela Medida Provisória nº
759. de 2016)
§ 4º O titular do direito real de laje responderá pelos encargos e tributos que incidirem sobre a sua unidade. (Incluído pela Medida
Provisória nº 759. de 2016)
5º As unidades autônomas constituídas em matrícula própria poderão ser alienadas e gravadas livremente por seus titulares, não
podendo o adquirente instituir sobrelevações sucessivas, observadas as posturas previstas em legislação local. (Incluído pela Medida
Provisória nº 759. de 2016)