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A Propriedade
01 Imobiliária
01.1 – Introdução
Noções Gerais
Direito Imobiliário:
Podemos definir o direito imobiliário como um complexo de normas que trata e rege a propriedade
imóvel envolvendo todos os seus aspectos. A propriedade imóvel é assim o objeto central do estudo
do direito imobiliário.
Bem Imóvel:
A definição de coisa imóvel envolve a idéia de que não pode ser transportada de um lugar para outro
sem a sua destruição. Desta forma, são considerados bens imóveis segundo o Código Civil o solo
com suas partes componentes e tudo que o homem incorpore, permanentemente, sem que se possa
dele desagregar, a não ser destruindo.
CÓDIGO Art. 79 – São bens imóveis o solo e tudo quanto se lhe incorporar natural ou artificialmente.
CIVIL
Art. 80 – Consideram-se imóveis para os efeitos legais:
I – as edificações que, separadas do solo, mas conservando sua unidade, forem removidas para
outro local;
A Propriedade:
A propriedade consiste num direito da pessoa humana, consiste na garantia fundamental do exercício
de poder sobre a coisa, observados os limites sociais, econômicos constitucionalmente impostos.
Maria Helena
Diniz
“A propriedade imobiliária é o direito que a pessoa física ou jurídica tem,
dentro dos limites normativos, de usar, gozar e dispor de um bem imóvel
por natureza, por acessão física artificial ou intelectual e por determinação
legal e de reivindicá-lo de quem injustamente o detenha”.
Será de cinco anos o prazo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro
constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem
estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico.
Usucapião Extraordinário:
O usucapião extraordinário é previsto pelo art. 1.238 do Código Civil, estabelecendo que aquele que,
por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a
propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por
sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
O prazo será reduzido a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia
habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.
Declaração Judicial:
O possuidor poderá requerer ao juiz seja declarada adquirida, mediante usucapião, a propriedade
imóvel. Esta declaração constituirá título hábil para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
(art. 1.241 do Código Civil).
Título translativo ! É todo documento público ou particular que afirma um direito. Ele
exprime sempre um ato jurídico que tem por fim adquirir, resguardar, modificar ou
extinguir direitos.
Eficácia do Registro:
Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel,
pois o instrumento de transferência da propriedade, antes do registro, cria apenas entre as partes um
direito pessoal. É o registro, que transfere o domínio, não o instrumento. O registro somente será
eficaz a partir do momento em que se apresentar o título ao oficial do registro, e este o prenotar no
protocolo.
Efeitos do Registro:
O principal efeito do registro imobiliário comum é a presunção de domínio sobre o imóvel. Esta
presunção é juris tantum e não juris et de jure, pois se o teor do registro não for verdadeiro, o
interessado poderá pleitear a retificação ou anulação.
Cancelamento do Registro:
O registro pode ser cancelado ou retificado caso seu teor não exprima a verdade. O interessado
poderá reclamar que o retifique ou anule (art. 1.247 do Código Civil). Enquanto não se promover, por
meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o
adquirente continua a ser havido como dono do imóvel. Cancelado o registro, poderá o proprietário
reivindicar o imóvel, independentemente da boa-fé ou do título do terceiro adquirente.
Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro e seu
cancelamento, o adquirente é considerado como dono do imóvel.
Acessão Natural:
A acessão natural pode ocorrer pela formação de ilhas, por aluvião, por avulsão ou por abandono de
álveo. O Código Civil e o Código de Águas regulam de modo minucioso a atribuição da propriedade
desses acréscimos naturais. Em regra, ficam pertencendo ao dono do imóvel ao qual aderiram, ou aos
donos dos imóveis mais próximos, no caso da formação de ilhas, em proporção às suas testadas.
1) Formação de Ilhas.
A formação de ilhas pode ocorrer em rios não navegáveis ou particulares, em virtude de movimentos
sísmicos, de depósito de areia, cascalho ou fragmentos de terra, trazidos pela própria corrente, ou de
rebaixamento de águas, deixando descoberto e seco uma parte do fundo ou do leito. As ilhas que se
formarem em correntes comuns ou particulares pertencem aos proprietários ribeirinhos fronteiros,
observadas as regras seguintes:
2) Aluvião:
Aluvião é o acréscimo de terras devido ao depósito de material trazido pelas águas, que vão se
acumulando junto a imóveis lindeiros, de modo contínuo e quase imperceptível. Pertencem aos donos
dos terrenos marginais, sem indenização (art. 1.250 do Código Civil). O terreno aluvial, que se
formar em frente de prédios de proprietários diferentes, dividir-se-á entre eles, na proporção da
testada de cada um sobre a antiga margem.
Será própria a aluvião quando o acréscimo se forma pelos depósitos ou aterros naturais nos
terrenos marginais do rio. E imprópria quando tal acréscimo se forma em razão do afastamento
das águas que descobrem parte do álveo.
3) Avulsão:
Avulsão é o deslocamento de uma porção considerável de terra, pela força das águas e o seu
conseqüente arremesso de encontro a terras de outrem. O dono das terras assim acrescidas pode ficar
com o acréscimo, pagando indenização ao reclamante ou consentir na sua remoção (art. 1.251 do
Código Civil).
4) Abandono de Álveo:
Álveo ou leito abandonado do rio público ou particular se observa quando um rio seca ou se desvia
de seu curso naturalmente. O Código Civil (art. 1.252) estabelece que o álveo abandonado de
corrente pertence aos proprietários ribeirinhos das duas margens, sem que tenham indenização os
donos dos terrenos por onde as águas abrirem novo curso, entendendo-se que os prédios marginais se
estendem até o meio do álveo.
Acessão Artificial:
A acessão artificial, resultado do trabalho do homem, dá-se pela construção de obras ou pelas
plantações.
O evento morte é que faz nascer o direito de propriedade para o sucessor (herdeiro ou
testamentário) do proprietário falecido. Basta a morte do proprietário do imóvel para que este,
automaticamente, passe a integrar o patrimônio do sucessor.
1Venda Ad Mensuram:1
A venda ad mensuram é aquela em que se determina a área do imóvel vendido, estipulando-se o
preço por medida e extensão. A especificação precisa da área do imóvel é elemento indispensável,
pois ela é que irá determinar o preço total do negócio. O preço será fixado tendo por base cada
unidade ou a medida de cada alqueire, hectare, metro quadrado ou metro de frente. De acordo com
o Código Civil se o comprador constatar que o imóvel não corresponde às dimensões da escritura,
pode exigir o complemento da área (é realizada por meio de ação ordinária denominada ex empto
ou ex vendito) e se não for possível o complemento, poderá optar entre a rescisão contratual (ação
redibitória) ou o abatimento proporcional do preço (ação quanti minoris ou estimatória) (art. 500,
caput).
De outro lado, se em vez de diferença, houver excesso da área e o vendedor provar que tinha
motivos para ignorar a medida exata da área vendida, caberá ao comprador, à sua escolha,
completar o valor correspondente ao preço ou devolver o excesso (art. 500, § 2°).
Há também uma restrição ao direito do comprador na venda ad mensuram. Pelo Código Civil, art.
500, § 1°, “presume-se que a referência às dimensões foi simplesmente enunciativa, quando a
diferença encontrada não exceder de um vigésimo da área total enunciada, ressalvado ao comprador
o direito de provar que, em tais circunstâncias, não teria realizado o negócio”.
Somente o imóvel adquirido ad mensuram possibilita que o adquirente pleiteie a complementação
da área ou reclame a rescisão do contrato ou o abatimento do preço. Se a venda for ad corpus, isto
é, se o vendedor alienar o imóvel como corpo certo e determinado, não há que se exigir o
implemento da área (art. 500, § 3°).
Doação:
Doação é o contrato em que uma pessoa, por liberalidade transfere do seu patrimônio bens ou
vantagens para o de outra, que os aceita. Na doação, é possível haver encargos aceitos pelo donatário
que impõem certa limitação ao direito da propriedade, como a obrigação de manter o jardim intacto
ou não alterar a arquitetura do imóvel.
Alienação:
Alienar pode ser vender, doar, permutar ou dar em pagamento. É a forma de extinção da propriedade
em que o titular transmite a outrem seu direito sobre a coisa e pode ser a título gratuito ou oneroso.
A perda da propriedade imóvel pela alienação não ocorre simplesmente com a tradição. Por se
tratar de imóvel, a lei impõe que também o imóvel seja registrado em nome do novo titular. Logo, a
perda pela alienação somente se completa com o registro imobiliário em nome do novo titular.
Renúncia:
Renúncia é a manifestação expressa da vontade do titular em não mais possuir a propriedade imóvel.
Nela, o proprietário declara o seu intuito de abrir mão de seu direito sobre a coisa, em favor de
terceira pessoa que não precisa manifestar sua aceitação. Raros são os casos de renúncia no direito
brasileiro. A renúncia só é possível sobre os direitos adquiridos e assim como na alienação, seus
efeitos são subordinados ao registro do ato renunciativo no Registro de Imóveis.
Abandono:
O proprietário se desfaz voluntariamente do imóvel com o propósito de não mais tê-lo em seu
patrimônio. O imóvel urbano que o proprietário abandonar, com a intenção de não mais o conservar
em seu patrimônio, e que se não encontrar na posse de outrem, poderá ser arrecadado, como bem
vago, e passar, três anos depois, à propriedade do Município ou à do Distrito Federal, se se achar nas
respectivas circunscrições (art. 1.276 do Código Civil). O imóvel situado na zona rural, abandonado
nas mesmas circunstâncias, poderá ser arrecadado, como bem vago, e passar, três anos depois, à
propriedade da União, onde quer que ele se localize (art. 1.276, § 1°).
Perecimento do Imóvel:
A propriedade se extingue com o perecimento de prédios e construções.
Desapropriação:
É o procedimento administrativo pelo qual o Poder Público, despoja alguém de uma propriedade e
adquire para si, mediante indenização, fundada em um interesse público. O Poder Público realiza a
desapropriação para atender a qualquer uma das seguintes condições: necessidade pública, utilidade
pública ou interesse social.
Outras Hipóteses:
São outras possibilidades de perda da propriedade imóvel: a requisição civil ou militar; o usucapião;
a avulsão; a comunhão universal de bens no casamento; a sentença judicial proferida em ação
anulatória do registro; a arrematação ou adjudicação em processo de execução forçada ou fiscal; o
implemento da condição resolutiva ou pelo advento do termo; o confisco; e a pena de perdimento de
bens por crime cometido.
Noções Gerais
Noções Iniciais:
O direito de propriedade não tem caráter absoluto, pois sofre limitações impostas pela vida em
sociedade. As limitações ao direito de propriedade estão contidas na lei e têm por objetivo proteger o
interesse público, social ou coletivo, bem como o interesse privado ou particular considerado em
função da necessidade social. São limitações imprescindíveis ao bem-estar coletivo e à própria
segurança da ordem econômica e jurídica do país. São as principais limitações à propriedade em
nosso sistema jurídico:
" limitações de direito administrativo;
" limitações de direito social;
" limitações de direito privado.
Limitação do Subsolo:
Admite-se atualmente que a propriedade do subsolo não se estende além do limite marcado pela sua
normal e atual utilidade, de acordo com as possibilidades da técnica moderna. O proprietário não
pode utilizar o subsolo senão até onde lhe é possível, não havendo desse limite para diante, nenhum
direito, porque não há interesse algum. O direito de propriedade do subsolo vai, portanto, até onde
houver interesse da parte do proprietário do solo, mesmo porque o interesse abstrato é a razão da
tutela de todo o direito subjetivo. O subsolo propriamente dito pode, por conseguinte, ser dividido em
duas camadas: a primeira, que de direito é de propriedade do dono do solo, que vai até onde foi o
interesse deste; a segunda, que partindo daí vai usque ad inferos, deve ser considerada res nullius, e
como tal fica a pertencer ao primeiro ocupante. Está claro que não nos referimos aqui às substâncias
minerais úteis à indústria, que, pelo Código de Minas, devem ser destacadas do subsolo.
Para José Afonso da Silva não se confunde a função social da propriedade com os sistemas de
limitação da propriedade. Estes últimos dizem respeito ao exercício de um direito enquanto a
função social interfere com a estrutura do próprio direito.
As Limitações Administrativas:
As limitações administrativas impõem obrigações de caráter geral a propriedades indeterminadas, em
benefício do interesse público geral. O interesse público pode referir-se à segurança, à salubridade, à
estética, à defesa nacional ou qualquer outro fim em que o interesse da coletividade se sobreponha ao
dos particulares. Estas limitações constituem-se na maioria em obrigações de não fazer, mas também
podem implicar em prestações positivas por parte do proprietário (ex: construção de calçamento
adequado em frente ao imóvel).
Ocupação Temporária:
Impõem ao proprietário a obrigação de suportar a utilização temporária do imóvel pelo Poder
Público, para realização de obras ou serviços de interesse coletivo.
Tombamento:
O tombamento implica limitação perpétua ao direito de propriedade em razão da sua conservação. O
imóvel fica sob o regime jurídico de tutela pública em face do interesse histórico e cultural. Acarreta
ônus maior do que as limitações administrativas, porque incide sobre imóvel determinado.
Servidão Administrativa:
A servidão administrativa implica a instituição real de natureza pública, impondo ao proprietário a
obrigação de suportar um ônus parcial sobre o imóvel de sua propriedade a fim de assegurar a
realização e manutenção de obras e serviços públicos ou de utilidade pública. São exemplos de
servidão administrativa um viaduto que passe por cima de um imóvel, a instalação de rede elétrica
que atravessa uma propriedade e a afixação de placas de nome de logradouros públicos nas paredes
externas ou muros da propriedade privada.
Desapropriações e Requisições:
A desapropriação é um poder do Estado, inerente à sua própria natureza, que restringe o direito de
propriedade dos particulares. A desapropriação tem por fim a utilização do imóvel para atender
necessidade ou interesse público, mas funciona também como instrumento no plano prático do
princípio constitucional da função social da propriedade.
Proteção ao Meio-Ambiente:
A Administração exerce seu poder de fiscalização sobre as atividades humanas que interferem nas
condições ambientais controlando os empreendimentos e atividades que utilizam os recursos
ambientais consideradas efetiva ou potencialmente poluidoras ou aquelas que, sob qualquer forma,
possam causar degradação ambiental. A Política Nacional do Meio Ambiente estabelece entre outros,
o zoneamento, a avaliação de impacto ambiental e o licenciamento como instrumentos para o
controle da atividade humana.
Direito de Vizinhança:
O direito de vizinhança é uma relação de abstenção e sujeição entre imóveis vizinhos. É também uma
obrigação referente ao imóvel (propter rem). São limitações impostas por normas jurídicas a
propriedades individuais, com o escopo de conciliar interesses de proprietários vizinhos, reduzindo
os poderes inerentes ao domínio e de modo a regular a convivência social.
Noções Gerais
Como visto anteriormente, a característica da propriedade imobiliária da exclusividade reside no fato
de que ela é oponível contra todos (erga omnes), sendo que a universalidade das pessoas tem o dever
de respeitá-la e abster-se de violá-la. Para assegurar esta condição, o proprietário tem à sua
disposição, além da legítima defesa da propriedade, diversos instrumentos judiciais que lhe permite a
defesa de todos os direitos relativos à propriedade (usar, gozar, dispor e reaver de quem quer que
injustamente a possua). A seguir, iremos analisar as mais usuais ações, de natureza real e petitória,
quando visto o conflito pela pretensão decorrente da qualidade de domínio.
1Ações Petitórias:1
As ações para a defesa da propriedade se caracterizam pela natureza petitória isto é, pela
determinação da constrição do bem na qualidade de domínio, de restabelecer-se o vínculo imediato
com o bem, onde a posse decorre como simples característica, simples inerência. Estas ações, por
não serem possessórias, não possuem tratamento diferenciado, ou seja, seguem o procedimento
ordinário, e não o especial, destinado às ações possessórias. São, pois, petitórias, ou dominiais, as
ações que versam sobre a propriedade, e não sobre posse.
Ações Possessórias
Noções Iniciais:
As ações possessórias têm por objetivo único a proteção da posse. Diferentemente das ações de
defesa da propriedade, nelas não se discute a propriedade, podendo, até mesmo, o possuidor intentar
uma ação possessória contra o proprietário. O cabimento de cada ação possessória é determinado de
acordo com o fato ocorrido, ou possa vir a ocorrer, à posse: esbulho, turbação ou ameaça.
A ação de imissão na posse não recebeu tratamento sistemático no Código de Processo Civil.
É uma ação que se presta para que o adquirente de imóvel haja a posse do imóvel adquirido
em face do respectivo alienante. Importante observar que se a posse já foi transferida ao
adquirente e o alienante o impede de valer-se dela, caracteriza o esbulho, de modo que não se
mostra adequada a ação de imissão na posse, mas sim a reintegração de posse.
Interdito Proibitório:
É uma ação possessória de caráter preventivo. Tem como objetivo evitar que a posse seja afrontada,
quando houver fundada ameaça de esbulho ou turbação, mas que ainda não aconteceram. O
possuidor ainda não terá sofrido qualquer óbice ao exercício da posse, mas os indícios existem. É
necessário que o autor prove sua posse, determine o imóvel e exponha os motivos que o levam a crer
que o réu poderá vir a praticar ofensa à posse.
Ação Reivindicatória
Noções Iniciais:
A ação reivindicatória tem por objetivo discutir a titularidade de um domínio, assim, senão se
reconhecendo legitimidade em favor de pessoa que não afirme igual direito de propriedade, como
quaisquer possuidores ou detentores (é a ação que tem o proprietário sem posse, contra o possuidor
sem domínio). Na prática, confunde-se com ação de imissão na posse, mas é uma ação que no caso
de bens imóveis, não envolve, diretamente a coisa e sim o título e sua eficácia. São pressupostos para
a ação de reivindicação a titularidade do domínio, a individualização da área objeto de pretensão e a
posse injusta do réu.
Busca a defesa da propriedade contra o possuidor que injustamente detém a coisa, ou porque
não tenha título que o assegure no exercício da posse ou porque, sendo proprietário, arrima-se
em título imprestável.
Objetivo:
O objetivo da ação reinvidicatória é o reconhecimento do domínio e a restituição do imóvel.
Legitimidade Ativa:
Quanto às ações reivindicatórias têm legitimidade ativa o proprietário, o condômino e o enfiteuta.
Legitimidade Passiva:
O possuidor não proprietário é o destinatário da ação reivindicatória; ou seja, aquele que possui ou
detém o imóvel, de boa ou de má fé, mas sendo a sua posse injusta, é quem deve suportar a ação no
pólo passivo.
Ação Negatória
Noções Iniciais:
A ação negatória é o instrumento de que se serve o proprietário para defender a plenitude do
domínio, comprovando que sobre o imóvel não pesa nenhuma restrição de ônus real, como servidões,
por exemplo, constituindo-se o direito em pleno, ilimitado, vem, também, no bojo da materialização
do procedimento comum ordinário.
Objetivo:
O objetivo é a declaração de que o imóvel encontra-se livre de uma suposta servidão ou qualquer
outra limitação que lhe queira impor o réu, sendo este, finalmente, condenado a abster-se dos atos
que importem em restrição ao direito de propriedade do autor.
Legitimidade Ativa:
Tem legitimidade ativa o proprietário que se vê ofendido no seu direito de propriedade. Entre os
proprietários se incluem o condômino, o comunheiro pro diviso. O simples possuidor (locatário,
arrendatário, comodatário) não tem legitimidade para propor a ação.
Legitimidade Passiva:
O sujeito passivo da ação é, via de regra, o proprietário vizinho; que, de forma duradoura, pretende
impor uma limitação ao direito de propriedade do autor. Se for um mero possuidor, não caberá ação
negatória, podendo ser outras como a ação reivindicatória ou possessória.
Procedimento:
A negatória é ação eminentemente de defesa da propriedade e se processa pelo rito comum ordinário
ou sumário desde o ajuizamento da petição inicial até à sentença.
Legitimidade Ativa:
Com previsão típica no Capítulo IV, do CPC, artigo 934, é também chamada de ação de embargo de
obra nova. Deferindo-se legitimidade ao proprietário, possuidor, condômino ou Município para
O proprietário não poderá intentar ação de nunciação de obra nova contra o seu vizinho, tão
somente com o argumento de que a construção deste fere as posturas municipais. Neste caso,
teria legitimidade ativa o próprio Município e não o particular.
Legitimidade Passiva:
O sujeito passivo da ação é a pessoa que seja dona da obra, que pode ser o proprietário ou possuidor
do solo ou não.
Procedimento:
A nunciação de obra nova possui rito especial previsto no Código de Processo Civil (arts. 934 a 940).
Noções Gerais
Direito de Construir:
Segundo Hely Lopes Meirelles o fundamento do direito de construir está no direito de propriedade.
Desde que se reconhece ao proprietário o poder legal de usar, gozar e dispor dos seus bens,
reconhecido está o direito de construir, visto que no uso, gozo e disponibilidade da coisa se
compreende a faculdade de transformá-la, edificá-la, enfim, com todas as obras que lhe favoreçam a
utilização ou lhe aumentem o valor econômico. Com a construção, o proprietário pode auferir todas
as vantagens que a construção lhe proporciona, como frutos, rendimentos, etc.
Titularidade:
O direito de construir é do proprietário, salvo os casos de sua permissão a terceiros e dos possuidores
de boa-fé, que deverão obedecer as mesmas restrições, incorrendo ainda nas restrições do art. 1.255
do Código Civil, que estabelece que aquele que edifica em terreno alheio perde, em proveito do
proprietário as construções.
Limitações:
Assim como visto para o direito de propriedade em geral, a liberdade de construir é a regra, mas
existem restrições e limitações ao direito de construir que são admitidas quando expressamente
consignadas em lei ou regulamento. Ao direito de construir opõem-se limites de ordem privada e de
ordem pública. Aqueles são dados pelas restrições de vizinhança, expressas em normas civis e
convenções particulares; estes são estabelecidos pelas limitações administrativas, consignadas em
normas de ordem pública. O Código Civil regula a restrição de vizinhança que é toda imposição de
ordem privada, pessoal, recíproca e gratuita, instituída em benefício dos vizinhos.
Limitações de Águas:
O Código Civil veda a construção que despeje águas diretamente sobre o prédio vizinho (art. 1.300).
O Código de Águas (Decreto 24.643, de 10.07.34) regula toda a matéria referente.
1Prazo de Prescrição:1
Conforme o art. 1.302 do Código Civil, o vizinho que se sentir prejudicado pela abertura de janela,
terraço, sacada ou varanda cuja visão incida sobre seu prédio, tem o espaço de um ano e dia para
fazer valer seu direito, sob pena de prescrição.
Zona Rural:
Na zona rural, não será permitido levantar edificações a menos de três metros do terreno vizinho.
Muro Divisório:
A única possibilidade onde se pode construir no terreno vizinho é para construir muros divisórios.
Conforme o Código Civil (art. 1.305), o confinante pode assentar a parede divisória até meia
espessura no terreno contíguo. O condômino da parede-meia pode utilizá-la até ao meio da espessura,
não pondo em risco a segurança ou a separação dos dois prédios, e avisando previamente o outro
condômino das obras que ali tenciona fazer; não pode sem consentimento do outro, fazer, na parede-
meia, armários, ou obras semelhantes, correspondendo a outras, da mesma natureza, já feitas do lado
oposto (art. 1.306). Qualquer dos confinantes pode altear a parede divisória, se necessário
reconstruindo-a, para suportar o alteamento; arcará com todas as despesas, inclusive de conservação,
ou com metade, se o vizinho adquirir meação também na parte aumentada (art. 1.307).
Segurança:
Não é permitida a execução de qualquer obra ou serviço suscetível de provocar desmoronamento ou
deslocação de terra, ou que comprometa a segurança do prédio vizinho, senão após haverem sido
feitas as obras acautelatórias (art. 1.311). O proprietário do prédio vizinho tem direito a
ressarcimento pelos prejuízos que sofrer, não obstante haverem sido realizadas as obras
acautelatórias.
1Licenças:1
A licença é um instrumento de controle do Poder Público sobre a atividade construtiva. É um ato
administrativo formal e vinculado. As licenças edílicas características são as licenças para edificar
(ou licenças para construir), para reformar, para reconstruir ou para demolições.
Zoneamento
A taxa de ocupação e o coeficiente de aproveitamento (também denominados índice de ocupação e
índice de utilização, respectivamente) são dois instrumentos básicos para definir uma distribuição
eqüitativa e funcional de densidades (edilícia e populacional) compatíveis com a infraestrutura e
equipamentos de cada área considerada. O coeficiente de aproveitamento é a relação existente entre a
área total da construção e a área do lote. A taxa de ocupação, como vimos, refere-se à superfície do
terreno a ser ocupada com a construção.
Recuos:
Os recuos ou afastamentos são distâncias medidas entre o limite externo da projeção horizontal da
edificação e a divisa do lote. Há recuos de frente, de fundo e laterais. O recuo de frente é medido em
relação ao alinhamento ou, quando se tratar de lote lindeiro a mais de um logradouro público, a todos
os alinhamentos. O recuo de fundos é medido em relação à divisa de fundo do lote, e o recuo lateral,
à divisa lateral do lote. Os objetivos dos recuos consistem em garantir adequadas condições de
aeração e iluminação, em evitar que as moradias sejam devassadas por outras, em proporcionar
segurança às crianças em seus locais de recreio e espaços para distrações de pessoas mais velhas, em
reduzir riscos de incêndios, em assegurar espaços para árvores, vegetação e jardins e em propiciar um
ambiente saudável e seguro.
Conceito:
Segundo Hely Lopes Meirelles o contrato de construção é todo ajuste para execução de obra certa e
determinada, sob direção e responsabilidade do construtor, pessoa física ou jurídica legalmente
habilitada a construir, que se incumbe dos trabalhos especificados no projeto, mediante as condições
avençadas com o proprietário ou comitente.
Obrigações do Construtor:
A obrigação do construtor se configura numa obrigação de resultado, sendo que o construtor se
obriga a entregar a obra pronta e acabada a quem lhe pediu. O contrato de construção é executado
"sob a direção e responsabilidade do construtor". Evidencia-se, portanto, as diferentes funções das
partes contratantes. O construtor é a parte que sofrerá os encargos diretivos da obra; também será
aquele que se responsabilizará pela sua solidez. De fato, o construtor é um técnico que se presume
conhecedor da ciência de construir.
1Construtor:1
O construtor pode ser pessoa física registrada com firma individual bem como pode ser uma pessoa
jurídica representada por uma sociedade construtora. Encarregam-se da construção civil o
engenheiro, o arquiteto ou o engenheiro agrônomo, devidamente habilitados em escola de nível
superior adequada. O art. 55 da Lei n. 5.194/66 é taxativo, afirmando que "os profissionais
habilitados na forma estabelecida nesta lei só poderão exercer a profissão após o registro no
Conselho Regional, sob cuja jurisdição se achar o local de sua atividade". Não só os profissionais
autônomos devem possuir o competente registro no Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura
e Agronomia, mas também as firmas, as sociedades, associações, companhias, cooperativas e
empresas em geral, que se organizam para executar obras ou serviços relacionados com as
atividades de engenheiro, arquiteto ou engenheiro-agrônomo (Lei n. 5.194/66, art. 59). Torna-se
fácil concluir que o contrato de construção será nulo quando tiver em um dos seus pólos a figura de
um construtor ou de uma pessoa jurídica não devidamente registrada no Conselho Regional de
Engenharia, Arquitetura e Agronomia. Neste sentido, clara é a redação do art. 15 da referida lei.
Empreitada de Lavor:
A empreitada de lavor é aquela em que o construtor colabora apenas com o seu trabalho para a
execução da obra. O material a ser usado será fornecido pelo dono da obra. Esta modalidade de
empreitada não se confunde com a locação de serviço, posto que na empreitada busca-se o resultado
final, ou seja, a obra acabada, enquanto na locação de serviço o trabalho desenvolvido vale por si
mesmo. É com base no fornecimento de materiais que se delimita a responsabilidade pelos riscos. A
questão do risco pelo perecimento da obra, neste caso, rege-se pela norma contida no art. 612, isto é,
todos os riscos em que o construtor não tiver dolo ou culpa correrão por conta do dono, salvo risco
proveniente de falha técnica. No caso de a obra perecer antes de ser entregue, não estando o dono em
mora nem havendo culpa do construtor, a lei estabelece uma divisão de prejuízos. Sendo assim,
segundo o art. 613 do Código Civil, o empreiteiro perderá o seu salário, e o dono da obra perderá o
material fornecido. Mas, se a coisa parecer, estando o proprietário em mora, este responderá pelos
prejuízos. Por outro lado, o empreiteiro responderá pelo mau uso que fizer dos materiais recebidos,
devendo reparar os danos conseqüentes. Essa regra está contida no art. 617 do Código Civil, que
deixa claro que a responsabilidade do construtor pela inutilização dos materiais só surgirá se lhe for
possível atribuir a culpa. Em caso contrário, se a inutilização decorreu de fator estranho a essa culpa,
o dono da obra suportará o prejuízo. Incumbirá ao dono da obra provar a culpa do empreiteiro se
quiser pleitear ressarcimento.
Empreitada Mista:
Na empreitada mista, o construtor concorre com a mão-de-obra e com o fornecimento dos materiais
para a execução do trabalho. Na empreitada mista, a questão do risco pelo perecimento da coisa se
coloca de forma diversa, posto que o empreiteiro arcará com esses riscos até o momento da entrega
da obra, desde que o proprietário não esteja em mora de receber (CC, art. 611). O fato do dono da
obra não recebê-la não exclui a responsabilidade do construtor, posto que esta continuará sob sua
guarda. Daí a necessidade da consignação da obra para que fique liberado dos encargos por sua
conservação. Todavia, se o construtor elaborou a obra não obedecendo aos padrões estéticos
convencionados com o proprietário, este pode rejeitar a obra ou exigir um abatimento no preço para
recebê-la (CC, art. 615). Enjeitando a obra e estando caracterizada a culpa do construtor, para este
remanescem os encargos pelos riscos. A distinção entre empreitada de lavor e empreitada mista se
faz necessária para se delimitar com precisão o campo da responsabilidade civil. Na empreitada de
lavor, por exemplo, o dono da obra deve entregar o material ao construtor no local previamente
combinado. Caso não haja cláusula contratual nesse sentido, supõe-se que o material será entregue no
local da construção. Se o dono da obra não cumprir com o estabelecido, passará a responder pelos
danos que causar ao empreiteiro, dando margem à rescisão contratual.
Responsabilidade Contratual:
Esta surge da inexecução culposa de suas obrigações, isto é, da inobservância das normas
estabelecidas no contrato. Pela violação do contrato, o construtor responderá civilmente como parte
contratante inadimplente. Portanto essa responsabilidade civil decorre da falta contratual e não de
falha técnica. É a responsabilidade que surge como conseqüência da inexecução total ou parcial da
obra. Neste caso, para que o construtor não se sujeite às indenizações de vidas, ele deverá justificar a
inexecução total ou parcial da obra, apoiando-se na existência de caso fortuito ou motivo de força
maior. Todavia apresentado o fato gerador da responsabilidade do construtor, ou seja, o
descumprimento contratual, nasce para o proprietário o direito à indenização. Encontra-se o
construtor em descumprimento contratual quando:
Não Executa a Esta é uma forma de inexecução própria, absoluta e total, posto
Obra: que o construtor deixou de atender ao objetivo principal do
contrato, que era a realização da obra. Enquadram-se nessa
inexecução aquelas hipóteses em que o construtor inicia tão
somente a obra e posteriormente a abandona. Mas, ainda que a
obra esteja pronta, havendo "a falta das qualidades essenciais para
o uso normal ou das essenciais descritas no contrato, será motivo
suficiente para qualificar a inexecução como própria ou absoluta".
Executa Esta é uma forma de inexecução imprópria, posto que o construtor
Defeituosamente a executou a obra, mas não obedeceu às cláusulas estipuladas no
Obra: contrato ou deixou de atender aos princípios básicos da arte de
construir. Isto quer dizer que a obra foi entregue ao dono, dentro do
prazo previsto, todavia afastou-se o construtor das normas
previstas para a sua realização, apresentando-se a obra viciada.
1Ato Verificatório:1
Cabe ao dono da obra, antes de recebê-la, proceder ao chamado ato verificatório, mediante o qual
se certificará se ela está de acordo com os planos estipulados. Se o dono da obra a recebe sem
protestos, presume que a aceitou como boa e perfeita. Estimulando a execução perfeita da obra e
preservando o dono de recebê-la com vícios ou defeitos, o Código Civil estabelece as normas dos
arts. 615 e 616. Com efeito, o art. 615 confere àquele que encomendou a obra o direito de "enjeitá-
la, se o empreiteiro se afastou das instruções recebidas e dos planos dados, ou das regras técnicas
em trabalho de tal natureza". Daí a importância do ato verificatório, pois, recebida a obra como boa
e perfeita, nenhuma reclamação poderá ser posteriormente formulada por quem a encomendou, a
menos que se trate de vícios ocultos ou redibitórios, que evidentemente não ficarão cobertos pelo
simples ato de recebimento.
Responsabilidade Profissional:
Se encontra no próprio Código de Ética, que regula a profissão de engenheiro, arquiteto e agrônomo.
Com efeito, o art. 72 da Lei 5.194/66 estabelece que “as penas de advertência reservada e de censura
pública são aplicáveis aos profissionais que deixarem de cumprir disposições do Código de Ética,
tendo em vista a gravidade da falta e os casos de reincidência, a critério das respectivas Câmaras
Especializadas.” Há que se observar que as sanções previstas na Lei 5.194/66 são autônomas e
independem da responsabilidade administrativa, civil ou penal a que possa sujeitar-se o infrator. As
mais conhecidas faltas éticas são o plágio de projeto, a falsa autoria e a alteração deste sem o prévio
consentimento do legítimo autor. A proteção à originalidade de edifícios e construções consideráveis
está regulamentada também pela Lei de Direitos Autorais. Essa lei considera obras intelectuais as
criações de espírito, de qualquer modo exteriorizadas, tais como os projetos, esboços e obras
plásticas, concernentes à geografia, topografia, engenharia, arquitetura, cenografia e ciência.
Observe-se, portanto, que a falta ética, além de ensejar a sanção prevista no Código de Ética
Profissional, pode dar lugar à responsabilização civil, dependendo da análise de cada caso concreto.
Responsabilidade Administrativa:
Toda obra está sujeita às sanções administrativas estabelecidas pelo Poder Público. Além dessas
sanções administrativas, o Poder Público, caso se sinta lesado no seu patrimônio, poderá exigir do
infrator a indenização conveniente. Nestes casos, quase sempre a responsabilidade civil é atribuída ao
proprietário da obra, todavia o construtor que a executou poderá ser demandado solidariamente. A
obra clandestina, ou seja, aquela realizada sem a devida licença, constitui um ato ilícito.
01 - (Magistratura/TRF 1ª Região - IX) Em face das proposições a seguir, assinale a alternativa correta:
I – a propriedade urbana cumpre a sua função social quando atende às exigências
fundamentais de ordenação da cidade expressas no plano diretor.
II – no sistema jurídico brasileiro, o título de aquisição do imóvel (titulus adquirendi) tem
efeito translativo.
III – o usucapião pro labore, alegado com sucesso como matéria de defesa, propicia o
registro imobiliário da sentença
IV – a alodialidade é uma qualidade do imóvel sobre o qual incidem ônus reais.
( ) a) somente a II e a III estão corretas.
( ) b) todas estão corretas.
( ) c) somente a I e a III estão corretas.
( ) d) somente a II e a IV estão corretas.
07 - A propriedade imóvel
(Procurador Mun. S. Paulo – 2002)
( ) a) pode ser adquirida por acessão.
( ) b) pode ser adquirida apenas por usucapião, pela transcrição do título de transferência no
Registro do Imóvel, ou pelo direito hereditário.
( ) c) é adquirida pelas mesmas formas que a propriedade móvel.
( ) d) não é transmitida ao cônjuge nos casamentos realizados sob o regime de comunhão
universal de bens.
( ) e) não perece.
10 - A exigência imposta por lei municipal, determinativa de recuo de certo número de metros
na construção a ser levantada em terreno urbano, constitui
( ) a) limitação administrativa.
( ) b) servidão predial.
( ) c) desapropriação parcial do terreno.
( ) d) servidão administrativa.
Bibliografia
■ CURSO AVANÇADO DE PROCESSO CIVIL ■ CURSO DE DIREITO IMOBILIÁRIO
Luiz Rodrigues Wambier (coord.) Hércules Aghiarian
São Paulo: Revista dos Tribunais São Paulo: Lúmen Juris
Direito Imobiliário
01 – A Propriedade Imobiliária
Atualizada em 10.04.2006