Estudar descoberta

Artigo 1.228
Classificação quanto a aquisição da propriedade imóveis
Usucapião estudar e ler o artigo, todos requisitos do usucapião (vai ter 3 questões)
Usucapião ordinária….
Perda da propriedade art.1.275-76
Aquisição da propriedade móvel
Qual o prazo, requisito
Tipos das aquisições
Direito de vizinhança
Direito de condomínio

Direito de usar, gozar, expor e rever

Descoberta é achado de coisa perdida por seu dono. Descobridor é a pessoa

que a encontra. Quem quer que ache coisa alheia perdida há de restituí-la ao
dono ou legítimo possuidor. Artigo 1.233 tem direito de recompensa
Artigo 1.234 tera direito a uma recompensa não inferior a cinco por cento do
seu valor, e à indenização pelas despesas que houver feito com a conservação
e transporte da coisa, se o dono não preferir abandoná-la.
Mesmo estando obrigado a restituir a coisa achada, assegura-se ao
descobridor o direito a uma recompensa, denominada achádego.
TEM DIREITO AS DESPESAS QUE TEVE COM A COISA É DIREITO À
INDENIZAÇÃO
ACHOU A COISA TEM QUE CUIDAR DA COISA

Classificação quanto a aquisição da propriedade imóvel

Originária: não há transmissão
ou derivada: há transmissão por meios negociáveis

Aquisição propriedade originária: tomar posse

e por abandono, usucapião

Derivada: transmissão de um bem negociável

Se é um modo de aquisição ou não

Acessão: Trata-se de modo originário de aquisição de coisa que pertence a

outrem, pelo fato de se considerar acessória da principal.

Tradição é derivada> É a entrega da coisa ao adquirente, com a intenção de

lhe transferir a sua propriedade ou a posse

Título singular: negócios inter vivos, Sucessor a título singular é o que tem
direito, por testamento, a parte certa dos bens, individualizada como legado;
daí sua denominação de legatário.
Título universal: sucessão hereditária
Quais os modos de ,aquisição: usucapião, registro do título, e acessão, direito
hereditário

Usucapião prescrição de bem móvel ou imóvel

Aquisitiva: cada dia que passa estou mais próxima de ter o imóvel, para adquirir o bem
Sempre tem que ter uma posse mansa e pacífica
Extraordinária: mais tempo (quinze anos que pode reduzir a 10)
Artigo 1.238
Ordinária: menos tempo (dez anos)
Artigo 1242
Especial: posse de 5 anos, menor tempo, não pode ser proprietário de outro imóvel
Usucapião urbana: 5 anos
Artigo 1.240
Usucapião urbana por abandono de lar: 2 anos
Usucapião especial urbana coletiva: posse de 5 anos
Usucapião indígena: posse de 10 anos tem q ser índio
Usucapião administrativa ou extrajudicial:
Artigo 216
Artigo 1.260-64
Abandono de lar: 2 anos

AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE MÓVEL:

Ocupação: quando alguém se apodera de coisa sem dono

Achado do tesouro: de cujo dono não há memória

Tradição: entrega ao proprietário aquilo que ele adquiriu

especificação: é o modo de adquirir a propriedade mediante a transformação de coisa móvel

Adjunção: Trata-se de forma pouco comum de aquisição da propriedade mobiliária, que é a

justaposição de uma coisa à outra, como, por exemplo, quando uma peça de metal fundida é
acoplada em uma placa de cobre, azulejo assentado

Confusão: fusão de coisas líquidas pertencentes a proprietários diversos ex: álcool, gasolina
Comissão: : fusão de coisas sólidas ou secas ex; areia

Perda do imóvel por alienação, renúncia, abandono, perecimento da coisa e

desapropriação.

Condomínio voluntario: geral, copropriedade com alguém, com Mário e mulher

Condomínio edilicio: ch
ácara, casa, apartamento

Direito dos condôminos

Alhear (alienar) VAI CAIR: pode vender mas tem que respeitar a preferência do outro
condômino

Direito de vizinhança: é o conjunto de normas e condições que permitem a coexistência de

propriedades próximas.

Quanto tempo tem pra reclamar: lapso de ano e dia

 Aula nº (07)
Tema: Dos Direitos Reais (Disposições Gerais), Da propriedade em Geral e Da descoberta

Art. 1.225. São direitos reais:

I - a propriedade; II - a superfície; III - as servidões; IV - o usufruto;
V - o uso;
VI - a habitação;
VII - o direito do promitente comprador do imóvel; VIII - o penhor;
IX - a hipoteca; X - a anticrese.
XI - a concessão de uso especial para fins de moradia; (Incluído pela Lei nº 11.481, de 2007) XII
- a concessão de direito real de uso; e (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017)
XIII - a laje. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

Conceito de Direito de Propriedade: é o direito que a pessoa natural ou jurídica tem, dentro
dos limites da lei, de usar, gozar e dispor de um bem, corpóreo (imóvel, móvel ou semovente)
ou incorpóreo, bem como de reivindicá-lo de quem injustamente o detenha (Art. 1228 do
Código Civil).

Espécies de Propriedade:
Plena: todos os elementos da propriedade estão disponíveis ao proprietário.
Limitada: quando um ou alguns dos elementos da propriedade estão em poder de outrem.

ELEMENTOS CONSTITUTIVOS DA PROPRIEDADE

DIREITO DE USAR: consiste na faculdade de o dono servir-se da coisa e de utilizá-la da maneira
que entender mais conveniente, sem, no entanto, alterar
-lhe a substância, podendo excluir terceiros de igual uso.
DIREITO DE GOZAR: O direito de gozar ou usufruir compreende o poder de perceber os frutos
naturais e civis da coisa e de aproveitar economicamente os seus produtos.

DIREITO DE DISPOR DA COISA: consiste no poder de transferir a coisa, de gravá-la de ônus e de

aliená-la a outrem a qualquer título.
DIREITO DE REAVER A COISA: é o direito de reaver a coisa, de reivindicá-la das mãos de quem
injustamente a possua ou detenha.

DA DESCOBERTA
Descoberta é achado de coisa perdida por seu dono. Descobridor é a pessoa que a encontra.
Quem quer que ache coisa alheia perdida há de restituí-la ao dono ou legítimo possuidor.
Dispõe, o art. 1.233 do Código Civil:
“Quem quer que ache coisa alheia perdida há de restituí‐la ao dono ou legítimo possuidor.
Parágrafo único. Não o conhecendo, o descobridor fará por encontrá-lo, e, se não o encontrar,
entregará a coisa achada à autoridade competente”.
O Código Penal (art. 169, II) considera infração punível a apropriação de coisa achada e a não
entrega à autoridade competente ou ao seu dono, no prazo de quinze dias.

EFEITOS DA RESTITUIÇÃO DA COISA ACHADA

Preceitua o art. 1.234 do Código Civil: “Aquele que restituir a coisa achada, nos termos do
artigo antecedente, terá direito a uma recompensa não inferior a cinco por cento do seu valor,
e à indenização pelas despesas que houver feito com a conservação e transporte da coisa, se o
dono não preferir abandoná-la.
Parágrafo único. Na determinação do montante da recompensa, considerar-se-á o esforço
desenvolvido pelo descobridor para encontrar o dono, ou o legítimo possuidor, as
possibilidades que teria este de encontrar a coisa e a situação econômica de ambos”.
Mesmo estando obrigado a restituir a coisa achada, assegura-se ao descobridor o direito a uma
recompensa, denominada achádego.

OBRIGAÇÃO E RESPONSABILIDADE DO DESCOBRIDOR

Estatui o art. 1.235 do Código Civil:
“O descobridor responde pelos prejuízos causados ao proprietário ou possuidor legítimo,
quando tiver procedido com dolo”.
O descobridor não é obrigado, como foi dito, a recolher a coisa achada. Mas se o fizer deverá
tomar os cuidados necessários para conservá-la e restituí-la ao dono, fazendo jus, por isso, à
indenização das despesas necessárias.

DESTINAÇÃO DO BEM
A autoridade competente deve fazer a comunicação pela imprensa e outros meios que
existirem, “somente expedindo editais se o seu valor os comportar” (CC, art. 1.236).
O art. 1.237 dispõe: “Decorridos sessenta dias da divulgação da notícia pela imprensa, ou do
edital, não se apresentando quem comprove a propriedade sobre a coisa, será esta vendida em
hasta pública e, deduzidas do preço as despesas, mais a recompensa do descobridor,
pertencerá o remanescente ao Município em cuja circunscrição se deparou o objeto perdido”.
Preceitua, o parágrafo único do art. 1.237: “Sendo de diminuto valor, poderá o Município
abandonar a coisa em favor de quem a achou”.

Aula nº (08)
Tema: Da aquisição da Propriedade Imóvel (Usucapião, Da aquisição pelo registro do título e Da
aquisição por Acessão)

 Esquematizado – Direito Civil 2: contratos em espécie – direito das coisas, segunda

parte, capítulo 12, pág. 527 a 588.
 Artigos 1238 a 1259 do Código Civil.

CLASSIFICAÇÃO QUANTO À CAUSA DA AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE

Quanto à procedência ou causa da aquisição, esta pode ser:
Originária: quando não há transmissão de um sujeito para outro, como ocorre na acessão
natural e na usucapião. O indivíduo, em dado momento, torna‐se dono de uma coisa por fazê‐
la sua, sem que lhe tenha sido transmitida por alguém, ou porque jamais esteve sob o domínio
de outrem. Não há relação causal entre a propriedade adquirida e o estado jurídico anterior da
própria coisa.
Derivada: quando resulta de uma relação negocial entre o anterior proprietário e o adquirente,
havendo, pois, uma transmissão do domínio em razão da manifestação de vontade, como no
registro do título translativo e na tradição.
CLASSIFICAÇÃO QUANTO AO OBJETO
Quanto ao objeto, diz‐se que a aquisição é:
A título singular, quando tem por objeto bens individualizados, particularizados. Verifica‐se,
ordinariamente, por negócios inter vivos.
A título universal, quando a transmissão da propriedade recai num patrimônio. O único modo
de aquisição por essa forma admitido pelo nosso direito é a sucessão hereditária.
Nessa espécie, “o adquirente sucede em todos os direitos reais e processuais do transmitente,
e nas obrigações dele para com terceiros; na aquisição a título singular, o adquirente sucede
nos direitos, mas não se torna responsável pelas obrigações pessoais contraídas pelo alienante.

MODOS DE AQUISIÇÃO DE PROPRIEDADE IMÓVEL

O atual Código Civil, embora não tenha especificado os modos de aquisição da propriedade
imóvel, disciplinou, nos arts. 1.238 a 1.259 e 1.784, os seguintes:
• a usucapião;
• o registro do título;
• a acessão;
• o direito hereditário. O direito hereditário é, também, modo de aquisição da
propriedade imóvel porque, “aberta a sucessão, a herança transmite‐se, desde logo, aos
herdeiros legítimos e testamentários” (CC, art. 1.784).

DA USUCAPIÃO
(arts. 1238 a 1244, CC e legislação complementar)
Conceito: É a prescrição aquisitiva de bem móvel ou imóvel, decorrente da posse ininterrupta
do mesmo, durante determinado período previsto em norma jurídica, o qual variará de acordo
com a modalidade de usucapião que se invoca.

DA USUCAPIÃO (ESPÉCIES)
Usucapião extraordinária Requisitos:
Disciplinada no art. 1.238 do Código Civil.
 posse de quinze anos (que pode reduzir‐se a dez anos se o possuidor houver
estabelecido no imóvel a sua moradia habitual ou nele realizado obras ou serviços de caráter
produtivo);
 posse exercida com ânimo de dono, de forma contínua, mansa e pacificamente.
Dispensam‐se os requisitos do justo título e da boa‐fé.

Usucapião ordinária Requisitos:

Disciplinada no art. 1.242 do Código Civil.
 posse de dez anos;
 posse exercida com ânimo de dono, de forma contínua, mansa e
pacificamente;
 justo título e boa‐fé.
 5 anos de posse se o imóvel adquirido onerosamente, com registro no cartório,
cancelado posteriormente; possuidores devem ter nele estabelecido moradia, ou realizado
investimentos de interesse social e econômico (posse‐trabalho).

Usucapião especial
Além das duas espécies mencionadas, o nosso ordenamento prevê a usucapião especial,
também chamada de constitucional por ter sido introduzida pela Constituição Federal sob duas
formas:
• Usucapião especial rural, também denominada pro labore, consagrada na Constituição
de 1934, também regulamentada no art. 191 da Carta de 1988 e no art. 1.239 do atual Código
Civil.
• Usucapião especial urbana, também conhecida como pró‐moradia e que constitui
inovação trazida pela atual Constituição, estando regulamentada em seu art. 183 e também no
Estatuto da Cidade (Lei
n. 10.257, de 10‐7 ‐2001), arts. 9º (usucapião urbana individual) e 10 (usucapião urbana
coletiva), assim como no art. 1.240 do Código Civil.

Usucapião especial rural Requisitos:

Disciplinada no art. 1.239 do Código Civil.
 posse de 5 anos;
 sem oposição;
 requerente não poderá ser proprietário de outro imóvel;
 imóvel para moradia e produtivo;
 imóvel com área máxima de 50 ha (hectares) (50.000 m²).

Usucapião especial urbana Requisitos:

Disciplinada no art. 1.240 do Código Civil.
 posse de 5 anos;
 posse contínua e sem oposição de área urbana;
 requerente não poderá ser proprietário de outro imóvel;
 imóvel para moradia e com área máxima de 250 m².

Usucapião urbana por abandono de lar Requisitos:

Disciplinada no art. 1.240 do Código Civil.
 posse de 2 anos;
 compartilhamento da propriedade com o cônjugeque abandona
o lar;
 imóvel com área máxima de 250 m² e para moradia;
 posse ininterrupta, sem oposição;
 requerente não poderá ser proprietário de outro imóvel.

Usucapião especial urbana coletiva (art. 10, L. 10.257/01 – Estatuto da Cidade)

Requisitos:
Disciplinada no art. 10 da Lei 10.257/01 do Estatuto da Cidade.
 Os núcleos urbanos informais existentes sem oposição há mais de cinco anos e cuja
área total dividida pelo número de possuidores seja inferior a duzentos e cinquenta metros
quadrados por possuidor são suscetíveis de serem usucapidos coletivamente, desde que os
possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural. (Redação dada pela lei
nº 13.465, de 2017)
 posse de 5 anos
 exercício da posse deve ser por população de baixa renda, em área de mais de 250 m².

Usucapião indígena Requisitos:

Disciplinada no art. 33 da Lei 6.001/73 – Estatuto do Índio.
Art. 33. O índio, integrado ou não, que ocupe como próprio, por dez anos consecutivos, trecho
de terra inferior a cinquenta hectares, adquirir‐lhe‐á a propriedade plena.
Parágrafo único. O disposto neste artigo não se aplica às terras do domínio da União, ocupadas
por grupos tribais, às áreas reservadas de que trata esta Lei, nem às terras de propriedade
coletiva de grupo tribal.
 posse de 10 anos.
 posse deve ser exercida por índio (vide Estatuto do Índio).

Usucapião Administrativa ou Extrajudicial (art. 216-A, L. 6015/73)

Art. 216‐A. Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento
extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de
imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do
interessado, representado por advogado, instruído com: (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015)
(Vigência)
I ‐ ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e de
seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias, aplicando‐se o disposto no art.
384 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil); (Redação dada
pela Lei nº 13.465, de 2017)

Art. 216 – A. (cont.)

II ‐ planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com
prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização
profissional, e pelos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel
usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes; (Redação dada pela Lei nº 13.465, de
2017)
III ‐ certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do
domicílio do requerente; (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015) (Vigência)
IV ‐ justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a
continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas
que incidirem sobre o imóvel.

DA AQUISIÇÃO PELO REGISTRO DO TÍTULO (Arts. 1.245 a

1.247 do Código Civil)
Não basta o contrato para a transferência ou aquisição do domínio (CC, art. 481).
Este só se transfere pela tradição, se for coisa móvel (art. 1.267), e pelo registro do título
translativo, se for imóvel (art. 1.245).
A relação dos atos sujeitos a registro encontra‐se na LRP (Lei n. 6.015/73, art. 167).

Princípios que regem o registro de imóveis Princípio da publicidade

O registro confere publicidade às transações imobiliárias, valendo contra terceiros.
Qualquer pessoa poderá requerer certidão do registro sem informar ao oficial ou ao
funcionário o motivo ou interesse do pedido (LRP, art. 17).

Princípio da força probante (fé pública) ou presunção

Os registros têm força probante, pois gozam da presunção de veracidade.
Presume‐se pertencer o direito real à pessoa em cujo nome se encontra registrado.
Trata‐se de presunção juris tantum, sendo o adquirente tido como titular do direito registrado,
até que o contrário se demonstre, como estatui o art. 1.247 do Código Civil:
“Se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o interessado reclamar que se retifique
ou anule”.
Princípio da legalidade
Incumbe ao oficial do cartório, por dever de ofício, examinar a legalidade e a validade dos
títulos que lhe são apresentados para registro.
Não lhe cabe, entretanto, segundo respeitável corrente de opinião, arguir vícios do
consentimento, destituídos de interesse público e somente invocáveis pelos interessados,
devendo limitar‐se à verificação de sua natureza, se registrável ou não.

Princípio da territorialidade
É o que exige o registro na circunscrição imobiliária da situação do imóvel. A escritura pública
pode ser lavrada no Cartório de Notas de qualquer localidade, mas o registro só pode ser
efetuado no Registro de Imóveis da situação do imóvel, o que, sem dúvida, facilita a pesquisa
em torno dos imóveis (LRP, art. 169).
Princípio da continuidade
Um dos princípios fundamentais do registro imobiliário, pelo qual somente se admite o registro
de um título se a pessoa que nele aparece como alienante é a mesma que figura no registro
como o seu proprietário.

Princípio da prioridade
O princípio da prioridade, é o que protege quem primeiro registra o seu título. A prenotação
assegura a prioridade do registro. Se mais de um título for apresentado a registro no mesmo
dia, será registrado aquele prenotado em primeiro lugar no protocolo (LRP, art. 191).
Princípio da especialidade
O princípio da especialidade, previsto no art. 225 da Lei dos Registros Públicos, que exige a
minuciosa individualização, no título, do bem a ser registrado. É o que trata dos dados
geográficos do imóvel, especialmente os relativos às suas metragens e confrontações.
Objetiva proteger o registro de erros que possam confundir as propriedades e causar prejuízos
aos seus titulares. Significa tal princípio que todo registro deve recair sobre um objeto
precisamente individuado.

Princípio da instância
Por último, o princípio da instância, que não permite que o oficial proceda a registros de ofício,
mas somente a requerimento do interessado, ainda que verbal. Sem solicitação ou instância da
parte ou da autoridade, o registrador não pratica os atos do seu ofício.

ATOS DO REGISTRO
Matrícula: é feita somente por ocasião do primeiro registro do título, após a vigência da atual
LRP. Destina‐se a individualizar os imóveis. O número de matrícula sempre os acompanhará. As
alienações posteriores serão registradas na mesma matrícula.

DA ACESSÃO (arts. 1248 a 1259 do Código Civil)

A acessão (ato ou efeito de acrescentar, de aumentar; adição, união) é o modo originário de
adquirir, em virtude do qual fica pertencendo ao proprietário tudo o quanto se une ou se
incorpora a seu bem (1248).
Formas:
Acessão Natural: formação de ilhas, aluvião, avulsão e abandono de álveo
Acessão Artificial: plantações e construções

Formação de ilhas (art. 1249 do Código Civil)

OBS.: Como as águas naturais pertencem à União ou aos Estados, por força constitucional (art.
20, III, CF), as ilhas que ali se formarem serão de propriedade destes, cabendo aos particulares
somente as ilhas que se formarem em suas represas. Aos particulares caberá o direito de uso e
fruição das ilhas de propriedade da União ou Estado.
Art. 1.249. As ilhas que se formarem em correntes comuns ou particulares pertencem aos
proprietários ribeirinhos fronteiros, observadas as regras seguintes:
I ‐ as que se formarem no meio do rio consideram‐se acréscimos sobrevindos aos
terrenos ribeirinhos fronteiros de ambas as margens, na proporção de suas testadas, até a
linha que dividir o álveo em duas partes iguais;
II ‐ as que se formarem entre a referida linha e uma das margens consideram‐se
acréscimos aos terrenos ribeirinhos fronteiros desse mesmo lado;
III ‐ as que se formarem pelo desdobramento de um novo braço do rio continuam a
pertencer aos proprietários dos terrenos à custa dos quais se constituíram.

DIREITO CIVIL IV
Aluvião (art. 1250 do Código Civil)
É o depósito sucessivo e imperceptível de materiais às margens dos rios, alargando estas
margens que passam a integrar a propriedade do dono das terras em que o depósito se deu.
Art. 1.250. Os acréscimos formados, sucessiva e imperceptivelmente, por depósitos e aterros
naturais ao longo das margens das correntes, ou pelo desvio das águas destas, pertencem aos
donos dos terrenos marginais, sem indenização.
Parágrafo único. O terreno aluvial, que se formar em frente de prédios de proprietários
diferentes, dividir‐se‐á entre eles, na proporção da testada de cada um sobre a antiga margem.

Aluvião (art. 1250, “caput” do Código Civil)

Avulsão (Art. 1251 do Código Civil)

É o deslocamento de terras de um imóvel para outra margem do rio ou lago, (em razão de
terremoto, tempestades, etc).
O proprietário que recebeu a porção de terra dela se torna dono, cabendo indenização ao
proprietário desfalcado. Não ocorrendo o pagamento, o proprietário desfalcado poderá
requerer em um ano a devolução da sua porção de terras, ficando a critério da outra parte
devolver as terras (caso seja possível) ou pagar a indenização.

Art. 1.251. Quando, por força natural violenta, uma porção de terra se destacar de um prédio e
se juntar a outro, o dono deste adquirirá a propriedade do acréscimo, se indenizar o dono do
primeiro ou, sem indenização, se, em um ano, ninguém houver reclamado.
Parágrafo único. Recusando‐se ao pagamento de
indenização, o dono do prédio a que se juntou a porção de terra deverá aquiescer a que se
remova a parte acrescida.

Avulsão (Art. 1251 do Código Civil)

Fonte: TARTUCE, Flávio. Direito civil: direito das coisas ‐ 14. ed. ‐ Rio de Janeiro: Forense. 2022.
(Direito civil: 4), p.215.

DIREITO CIVIL IV
Abandono de álveo (art. 1252 do Código Civil)
Ocorre quando o leito do rio seca. Neste caso, os proprietários ribeirinhos devem dividi‐lo de
forma proporcional, sendo que os prédios marginais se estendem até o meio do álveo.
Art. 1.252. O álveo abandonado de corrente pertence aos proprietários ribeirinhos das duas
margens, sem que tenham indenização os donos dos terrenos por onde as águas abrirem novo
curso, entendendo‐se que os prédios marginais se estendem até o meio do álveo.

Abandono de álveo (art. 1252 do Código Civil)

Fonte: TARTUCE, Flávio. Direito civil: direito das coisas ‐ 14. ed. ‐ Rio de Janeiro: Forense. 2022.
(Direito civil: 4), p.216.

Construções ou plantações (Arts. 1253 a 1259 do Código Civil)

 Toda construção ou plantação existente em um terreno presume‐se feita pelo
proprietário e à sua custa, até que se prove o contrário.
 Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno próprio com sementes, plantas ou
materiais alheios, adquire a propriedade destes; mas fica obrigado a pagar‐lhes o valor, além
de responder por perdas e danos, se agiu de má‐fé.
 Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno alheio perde, em proveito do
proprietário, as sementes, plantas e construções; se procedeu de boa‐fé, terá direito a
indenização.

Construções ou plantações (Arts. 1253 a 1259 do Código Civil)

 Se a construção ou a plantação exceder consideravelmente o valor do terreno, aquele
que, de boa‐fé, plantou ou edificou, adquirirá a propriedade do solo, mediante pagamento da
indenização fixada judicialmente, se não houver acordo.
 Se de ambas as partes houve má‐fé, adquirirá o proprietário as sementes, plantas e
construções, devendo ressarcir o valor das acessões.
Obs.: . Presume‐se má‐fé no proprietário, quando o trabalho de construção, ou lavoura, se fez
em sua presença e sem impugnação sua.
 O proprietário das sementes, plantas ou materiais poderá cobrar do proprietário do
solo a indenização devida, quando não puder havê‐la do plantador ou construtor.

Construções ou plantações (Arts. 1253 a 1259 do Código Civil)

 Se a construção, feita parcialmente em solo próprio, invade solo alheio em proporção
não superior à vigésima parte deste, adquire o construtor de boa-fé a propriedade da parte do
solo invadido, se o valor da construção exceder o dessa parte, e responde por indenização que
represente, também, o valor da área perdida e a desvalorização da área remanescente.
Obs.: Pagando em décuplo as perdas e danos previstos neste caso, o
construtor de má-fé adquire a propriedade da parte do solo que invadiu, se em proporção à
vigésima parte deste e o valor da construção exceder consideravelmente o dessa parte e não se
puder demolir a porção invasora sem grave prejuízo para a construção.

Construções ou plantações (Arts. 1253 a 1259 do Código Civil)

 Se o construtor estiver de boa-fé, e a invasão do solo alheio exceder a vigésima parte
deste, adquire a propriedade da parte do solo invadido, e responde por perdas e danos que
abranjam o valor que a invasão acrescer à construção, mais o da área perdida e o da
desvalorização da área remanescente; se de má‐ fé, é obrigado a demolir o que nele construiu,
pagando as perdas e danos apurados, que serão devidos em dobro.

Aula nº (09)
Tema: DA AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE MÓVEL E DA PERDA DA PROPRIEDADE

 Esquematizado – Direito Civil 2: contratos em espécie – direito das coisas, segunda

parte, capítulo 13 e 14, pág. 589 a 606.
 Artigos 1260 a 1276 do Código Civil.

DA AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE MÓVEL

Usucapião (1260 a 1262): quando exercida a posse contínua e incontestadamente por 3 anos,
desde que haja justo título e boa-fé, ou se exercida a posse por 5 anos, independentemente de
justo título e boa-fé.
Ocupação (1263): quando alguém se apodera de coisa sem dono.
Achado do tesouro (1264): de cujo dono não haja memória: Em regra, o depósito antigo de
coisas preciosas, oculto e de cujo dono não haja memória, será dividido por igual entre o
proprietário do prédio e o que achar o tesouro casualmente.

Tradição (1267 e 1268): efetiva entrega pelo atual proprietário da coisa àquele que a adquiriu,
relembrando que neste caso admite- se a entrega ficta, objeto de constituto possessório
(proprietário passa a ser apenas possuidor, ex.: doação com reserva de usufruto vitalício) e da
traditio brevi manu (mero possuidor passa a ser proprietário), estudados na “posse”.

Especificação (1269 a 1271): é o modo de adquirir a propriedade mediante a transformação de

coisa móvel em espécie nova. (Ex.: a pintura em relação à tela; a escultura em relação à pedra;
o trabalho gráfico em relação ao papel)
 Aquele que, trabalhando em matéria-prima em parte alheia, obtiver espécie nova,
desta será proprietário, se não se puder restituir à forma anterior.
 Art. 1.270. Se toda a matéria for alheia, e não se puder reduzir à forma precedente,
será do especificador de boa-fé a espécie nova.
 Sendo praticável a redução, ou quando impraticável, se a espécie nova se obteve de
má-fé, pertencerá ao dono da matéria-prima.
 Em qualquer caso, inclusive o da pintura em relação à tela, da escultura, escritura e
outro qualquer trabalho gráfico em relação à matéria-prima, a espécie nova será do
especificador, se o seu valor exceder consideravelmente o da matéria-prima.
 Aos prejudicados se ressarcirá o dano que sofrerem, menos ao especificador de má-fé,
quando irredutível a especificação.

Confusão: fusão de coisas líquidas pertencentes a proprietários diversos (ex.: álcool, gasolina e
querosene).
Comistão (comissão): fusão de coisas sólidas ou secas pertencentes a proprietários diversos
(ex.: areia, cimento e cal). Obs.: a denominação correta deste instituto é comistão, mas o CC foi
publicado com o referido erro de grafia.
Adjunção: justaposição de coisas pertencentes a proprietários diversos, com a impossibilidade
de destacar a coisa acessória da principal (ex.: azulejos assentados no contrapiso).

Regra geral (arts. 1272 a 1274, CC):

• As coisas pertencentes a diversos donos, confundidas, misturadas ou adjuntadas sem o
consentimento deles, continuam a pertencer-lhes, sendo possível separá-las sem deterioração.
(1272)
• Não sendo possível a separação das coisas, ou exigindo dispêndio excessivo, subsiste
indiviso o todo, cabendo a cada um dos donos quinhão proporcional ao valor da coisa com que
entrou para a mistura ou agregado. (§1º)
• Se uma das coisas puder considerar-se principal, o dono sê-lo-á do todo, indenizando
os outros. (§2º)
• Se a confusão, comissão ou adjunção se operou de má-fé, à outra parte caberá
escolher entre adquirir a propriedade do todo, pagando o que não for seu, abatida a
indenização que lhe for devida, ou renunciar ao que lhe pertencer, caso em que será
indenizado. (1273)
• Se da união de matérias de natureza diversa se formar espécie nova, à confusão,
comissão ou adjunção aplicam-se as normas dos arts. 1.272 e 1.273 do CC (que se referem aos
itens acima)

DA PERDA DA PROPRIEDADE (1275 e 1276, CC)

Perde-se a propriedade:
I - por alienação; II - pela renúncia;
III - por abandono;
IV - por perecimento da coisa; V - por desapropriação.

Obs 1.: O imóvel urbano que o proprietário abandonar, com a intenção de não mais o
conservar em seu patrimônio, e que se não encontrar na posse de outrem, poderá ser
arrecadado, como bem vago, e passar, três anos depois, à propriedade do Município ou à do
Distrito Federal, se se achar nas respectivas circunscrições.
Obs 2: O imóvel situado na zona rural, abandonado nas mesmas circunstâncias, poderá ser
arrecadado, como bem vago, e passar, três anos depois, à propriedade da União, onde quer
que ele se localize.
Art. 1.275. Além das causas consideradas neste Código, perde-se a propriedade:
I - por alienação; II - pela renúncia;
III - por abandono;
IV - por perecimento da coisa; V - por desapropriação.
Parágrafo único. Nos casos dos incisos I e II, os efeitos da perda da propriedade imóvel serão
subordinados ao registro do título transmissivo ou do ato renunciativo no Registro de Imóveis.

Art. 1.276. O imóvel urbano que o proprietário abandonar, com a intenção de não mais o
conservar em seu patrimônio, e que se não encontrar na posse de outrem, poderá ser
arrecadado, como bem vago, e passar, três anos depois, à propriedade do Município ou à do
Distrito Federal, se se achar nas respectivas circunscrições.
§ 1º O imóvel situado na zona rural, abandonado nas mesmas circunstâncias, poderá ser
arrecadado, como bem vago, e passar, três anos depois, à propriedade da União, onde quer
que ele se localize.
§ 2º Presumir-se-á de modo absoluto a intenção a que se refere este artigo, quando, cessados
os atos de posse, deixar o proprietário de satisfazer os ônus fiscais.

Aula nº (10)
Tema: Dos Direitosde Vizinhança

 Esquematizado – Direito Civil 2: contratos em espécie – direito das coisas, segunda

parte, capítulo 12, pág. 650 a 672.
 Artigos 1277 a 1313 do Código Civil.

DOS DIREITOS DE VIZINHANÇA

(arts. 1277 a 1313 do Código Civil)
Conceito: Direito de Vizinhança é o conjunto de normas e condições que permitem a
coexistência de propriedades próximas.
Temas:
1) Uso anormal da propriedade;
2) Árvores limítrofes;
3) Passagem forçada;
4) Passagem de cabos e tubulações;
5) Águas;
6) Limites entre prédios e Direito de Tapagem;
7) Direito de Construir

• Introdução:
 “Os direitos de vizinhança constituem limitações impostas pela boa convivência social,
que se inspira na lealdade e na boa-fé. A propriedade deve ser usada de tal maneira que torne
possível a coexistência social. Se assim não se procedesse, se os proprietários pudessem
invocar uns contra os outros seu direito absoluto e ilimitado, não poderiam praticar qualquer
direito, pois as propriedades se aniquilariam no entrechoque de suas várias faculdades”.
(Washington de Barros Monteiro)
 “A vizinhança é um fato que, em Direito, possui o significado mais largo do que na
linguagem comum. Consideram-se prédios vizinhos os que podem sofrer repercussão de atos
propagados de prédios próximos ou que com estes possam ter vínculos jurídicos. São direitos
de vizinhança os que a lei estatui por força desse fato”. (Orlando Gomes)
 Os Direitos de Vizinhança não tutelam apenas os direitos do proprietário, mas também
os do possuidor.

Do uso anormal da propriedade (arts. 1277 a 1281, CC):

 Direito de se fazer cessar interferências prejudiciais: O proprietário ou o possuidor de
um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e
à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha.
 Proíbem-se as interferências considerando-se a natureza da utilização, a localização do
prédio, atendidas as normas que distribuem as edificações em zonas (vide Plano Diretor
Municipal, quando a cidade possuir mais de 20 mil habitantes), e os limites ordinários de
tolerância dos moradores da vizinhança.
 Interferências Justificadas: O direito a que se refere o artigo antecedente não prevalece
quando as interferências forem justificadas por interesse público, caso em que o proprietário
ou o possuidor, causador delas, pagará ao vizinho indenização cabal.

Do uso anormal da propriedade (arts. 1277 a 1281, CC):

 Possibilidade de redução ou eliminação da interferência: Ainda que por decisão judicial
devam ser toleradas as interferências, poderá o vizinho exigir a sua redução, ou eliminação,
quando estas se tornarem possíveis.
 Ameaça de Ruína: O proprietário ou o possuidor tem direito a exigir do dono do prédio
vizinho a demolição, ou a reparação deste, quando ameace ruína, bem como que lhe preste
caução pelo dano iminente.
 Garantia contra prejuízo eventual: O proprietário ou o possuidor de um prédio, em que
alguém tenha direito de fazer obras, pode, no caso de dano iminente, exigir do autor delas as
necessárias garantias contra o prejuízo eventual.
 Ações processuais inerentes a este tema: Ação de Nunciação de Obra Nova; Ação de
Dano Infecto, Ação Demolitória, Ação de Obrigação de Fazer e de não Fazer, Ação Indenizatória.

Das Árvores Limítrofes (arts. 1282 a 1284, CC):

 A árvore, cujo tronco estiver na linha divisória, presume-se pertencer em comum aos
donos dos prédios confinantes.
 As raízes e os ramos de árvore, que ultrapassarem a estrema do prédio, poderão ser
cortados, até o plano vertical divisório, pelo proprietário do terreno invadido.
 Os frutos caídos de árvore do terreno vizinho pertencem ao dono do solo onde caíram,
se este for de propriedade particular.
 Ações processuais inerentes a este tema: Ação de Dano Infecto, Ação de Obrigação de
Fazer e de não Fazer, Ação Indenizatória.

Da Passagem Forçada (art. 1285, CC)

 O dono do prédio que não tiver acesso a via pública, nascente ou porto, pode,
mediante pagamento de indenização cabal, constranger o vizinho a lhe dar passagem, cujo
rumo será judicialmente fixado, se necessário.
 Sofrerá o constrangimento o vizinho cujo imóvel mais natural e facilmente se prestar à
passagem.
 Se ocorrer alienação parcial do prédio, de modo que uma das partes perca o acesso a
via pública, nascente ou porto, o proprietário da outra deve tolerar a passagem.
 Aplica-se o disposto no parágrafo antecedente ainda quando, antes da alienação,
existia passagem através de imóvel vizinho, não estando o proprietário deste constrangido,
depois, a dar uma outra.

Da Passagem Forçada (art. 1285, CC)

 Ação processual inerente a este tema: Ação de Passagem Forçada.
 Obs.: Passagem Forçada ≠ Servidão de Passagem.
 Passagem Forçada:
1) Direito de Vizinhança;
2) é obrigatória;
3) pagamento de indenização obrigatório;
4) aplica-se apenas para imóveis sem saída;
5) Ação de Passagem Forçada.
 Servidão de Passagem:
1) Direito Real sobre Coisas Alheias;
2) é facultativa;
3) pagamento de indenização só se previsto no contrato;
4) o imóvel dominante pode ter saída para a via pública;
5) Ação confessória, que reconhece a existência da servidão.

Da Passagem de Cabos e Tubulações (art. 1286 a 1287, CC)

 Mediante recebimento de indenização que atenda, também, à desvalorização da área
remanescente, o proprietário é obrigado a tolerar a passagem, através de seu imóvel, de cabos,
tubulações e outros condutos subterrâneos de serviços de utilidade pública, em proveito de
proprietários vizinhos, quando de outro modo for impossível ou excessivamente onerosa.
 Instalação de menor gravame: O proprietário prejudicado pode exigir que a instalação
seja feita de modo menos gravoso ao prédio onerado, bem como, depois, seja removida, à sua
custa, para outro local do imóvel.

Da Passagem de Cabos e Tubulações (art. 1286 a 1287, CC)

 Realização de obras de segurança: Se as instalações oferecerem grave risco, será
facultado ao proprietário do prédio onerado exigir a realização de obras de segurança.
 Ação processual inerente a este tema:
Ação de Passagem Forçada

Das Águas (art. 1288 a 1296, CC)

 O dono ou o possuidor do prédio inferior é obrigado a receber as águas que correm
naturalmente do superior, não podendo realizar obras que embaracem o seu fluxo; porém a
condição natural e anterior do prédio inferior não pode ser agravada por obras feitas pelo dono
ou possuidor do prédio superior.
 Quando as águas, artificialmente levadas ao prédio superior, ou aí colhidas, correrem
dele para o inferior, poderá o dono deste reclamar que se desviem, ou se lhe indenize o
prejuízo que sofrer. Da indenização será deduzido o valor do benefício obtido.

Das Águas (art. 1288 a 1296, CC)

 O proprietário de nascente, ou do solo onde caem águas pluviais, satisfeitas as
necessidades de seu consumo, não pode impedir, ou desviar o curso natural das águas
remanescentes pelos prédios inferiores.
 O possuidor do imóvel superior não poderá poluir as águas indispensáveis às primeiras
necessidades da vida dos possuidores dos imóveis inferiores; as demais, que poluir, deverá
recuperar, ressarcindo os danos que estes sofrerem, se não for possível a recuperação ou o
desvio do curso artificial das águas.

Das Águas (art. 1288 a 1296, CC)

 O proprietário tem direito de construir barragens, açudes, ou outras obras para
represamento de água em seu prédio; se as águas represadas invadirem prédio alheio, será o
seu proprietário indenizado pelo dano sofrido, deduzido o valor do benefício obtido.
 É permitido a quem quer que seja, mediante prévia indenização aos proprietários
prejudicados, construir canais ou aquedutos, através de prédios alheios, para receber as águas
a que tenha direito, indispensáveis às primeiras necessidades da vida, e, desde que não cause
prejuízo considerável à agricultura e à indústria, bem como para o escoamento de águas
supérfluas ou acumuladas, ou a drenagem de terrenos.

Das Águas (art. 1288 a 1296, CC)

 O aqueduto não impedirá que os proprietários cerquem os imóveis e construam sobre
ele, sem prejuízo para a sua segurança e conservação; os proprietários dos imóveis poderão
usar das águas do aqueduto para as primeiras necessidades da vida.
 Havendo no aqueduto águas supérfluas, outros poderão canalizá-las, para os fins
previstos no art. 1.293, mediante pagamento de indenização aos proprietários prejudicados e
ao dono do aqueduto, de importância equivalente às despesas que então seriam necessárias
para a condução das águas até o ponto de derivação. Parágrafo único. Têm preferência os
proprietários dos imóveis atravessados pelo aqueduto.
 Ações processuais inerentes a este tema: Ação de Nunciação de Obra Nova; Ação de
Dano Infecto, Ação Demolitória, Ação de Obrigação de Fazer e de não Fazer, Ação Indenizatória.

Do Limite entre Prédios e do Direito de Tapagem (art. 1297 e 1298, CC)

 O proprietário tem direito a cercar, murar, valar ou tapar de qualquer modo o seu
prédio, urbano ou rural, e pode constranger o seu confinante a proceder com ele à demarcação
entre os dois prédios, a aviventar rumos apagados e a renovar marcos destruídos ou
arruinados, repartindo-se proporcionalmente entre os interessados as respectivas despesas.
 Os intervalos, muros, cercas e os tapumes divisórios, tais como sebes vivas, cercas de
arame ou de madeira, valas ou banquetas, presumem-se, até prova em contrário, pertencer a
ambos os proprietários confinantes, sendo estes obrigados, de conformidade com os costumes
da localidade, a concorrer, em partes iguais, para as despesas de sua construção e conservação.
 As sebes vivas, as árvores, ou plantas quaisquer, que servem de marco divisório, só
podem ser cortadas, ou arrancadas, de comum acordo entre proprietários.

Do Limite entre Prédios e do Direito de Tapagem (art. 1297 e 1298, CC)

 A construção de tapumes especiais para impedir a passagem de animais de pequeno
porte, ou para outro fim, pode ser exigida de quem provocou a necessidade deles, pelo
proprietário, que não está obrigado a concorrer para as despesas.
 Confusão entre os limites das propriedades: Sendo confusos, os limites, em falta de
outro meio, se determinarão de conformidade com a posse justa; e, não se achando ela
provada, o terreno contestado se dividirá por partes iguais entre os prédios, ou, não sendo
possível a divisão cômoda, se adjudicará a um deles, mediante indenização ao outro.
 Ações processuais inerentes a este tema: Ação de Demarcação de Terras Particulares,
Ação de Obrigação de Fazer e de não Fazer, Ação Indenizatória.

Do Direito de Construir (art. 1299 e 1313, CC)

 O proprietário pode levantar em seu terreno as construções que lhe aprouver, salvo o
direito dos vizinhos e os regulamentos administrativos (vide Plano Diretor Municipal).
 o proprietário construirá de maneira que o seu prédio não despeje águas, diretamente,
sobre o prédio vizinho.
 É defeso abrir janelas, ou fazer eirado, terraço ou varanda, a
menos de metro e meio do terreno vizinho.
 As janelas cuja visão não incida sobre a linha divisória, bem como as perpendiculares,
não poderão ser abertas a menos de setenta e cinco centímetros.

Do Direito de Construir (art. 1299 e 1313, CC)

 As disposições do item acima não abrangem as aberturas para luz ou ventilação, não
maiores de dez centímetros de largura sobre vinte de comprimento e construídas a mais de
dois metros de altura de cada piso.
 O proprietário pode, no lapso de ano e dia após a conclusão da obra, exigir que se
desfaça janela, sacada, terraço ou goteira sobre o seu prédio; escoado o prazo, não poderá, por
sua vez, edificar sem atender ao disposto no artigo antecedente, nem impedir, ou dificultar, o
escoamento das águas da goteira, com prejuízo para o prédio vizinho.
 Em se tratando de vãos, ou aberturas para luz, seja qual for a quantidade, altura e
disposição, o vizinho poderá, a todo tempo, levantar a sua edificação, ou contramuro, ainda
que lhes vede a claridade.
 Na zona rural, não será permitido levantar edificações a menos de três metros do
terreno vizinho.

Do Direito de Construir (art. 1299 e 1313, CC)

 O condômino da parede-meia (no caso de casas geminadas, por ex.) pode utilizá-la até
ao meio da espessura, não pondo em risco a segurança ou a separação dos dois prédios, e
avisando previamente o outro condômino das obras que ali tenciona fazer; não pode sem
consentimento do outro, fazer, na parede-meia, armários, ou obras semelhantes,
correspondendo a outras, da mesma natureza, já feitas do lado oposto.
 Qualquer dos confinantes pode altear a parede divisória, se necessário reconstruindo-
a, para suportar o alteamento; arcará com todas as despesas, inclusive de conservação, ou com
metade, se o vizinho adquirir meação também na parte aumentada.

Do Direito de Construir (art. 1299 e 1313, CC)

 Não é lícito encostar à parede divisória chaminés, fogões, fornos ou quaisquer
aparelhos ou depósitos suscetíveis de produzir infiltrações ou interferências prejudiciais ao
vizinho (não se aplica a chaminés ordinárias e os fogões de cozinha).
 São proibidas construções capazes de poluir, ou inutilizar, para uso ordinário, a água do
poço, ou nascente alheia, a elas preexistentes, bem como escavações ou quaisquer obras que
tirem ao poço ou à nascente de outrem a água indispensável às suas necessidades normais.

Do Direito de Construir (art. 1299 e 1313, CC)

 Não é permitida a execução de qualquer obra ou serviço suscetível de provocar
desmoronamento ou deslocação de terra, ou que comprometa a segurança do prédio vizinho,
senão após haverem sido feitas as obras acautelatórias (o proprietário do prédio vizinho tem
direito a ressarcimento pelos prejuízos que sofrer, não obstante haverem sido realizadas as
obras acautelatórias).
 Quem violar as proibições estabelecidas nos itens acima é obrigado a demolir as
construções feitas, respondendo por perdas e danos (Ação Demolitória).

Do Direito de Construir (art. 1299 e 1313, CC)

 O proprietário ou ocupante do imóvel é obrigado a tolerar que o vizinho entre no
prédio, mediante prévio aviso, para: I - dele temporariamente usar, quando indispensável à
reparação, construção, reconstrução ou limpeza de sua casa ou do muro divisório; II - apoderar-
se de coisas suas, inclusive animais que aí se encontrem casualmente; III – limpeza ou
reparação de esgotos, goteiras, aparelhos higiênicos, poços e nascentes e ao aparo de cerca
viva.
 Na hipótese do inciso II, uma vez entregues as coisas buscadas pelo vizinho, poderá ser
impedida a sua entrada no imóvel.
 Se do exercício do direito citado nos 2 itens acima provier dano, terá o prejudicado
direito a ressarcimento.

Aula nº (11)
Tema: DO CONDOMÍNIO
 Esquematizado – Direito Civil 2: contratos em espécie – direito das coisas, segunda
parte, capítulo 12, pág. 679 a 716.
 Artigos 1314 a 1358 do Código Civil.

DO CONDOMÍNIO GERAL

DO CONDOMÍNIO VOLUNTÁRIO
CONCEITO
Quando os direitos elementares do proprietário pertencerem a mais de um titular, existirá o
condomínio ou domínio comum de um bem.

ESPÉCIES
Disciplinadas no Código Civil:
a) condomínio geral, que pode ser voluntário (arts. 1.314 e s.) e necessário (arts. 1.327 e
s.);
b) condomínio edilício ou em edificações (arts. 1.331 e s.).

Quanto à origem:
a) convencional: origina‐se da vontade dos condôminos;
b) eventual: resulta da vontade de terceiros (doador ou testador, p.
ex.);
c) legal ou necessário: é imposto pela lei, como no caso de cercas, p. ex. (art. 1.327).

Quanto à forma:
a) pro diviso ou pro indiviso, conforme os condôminos estejam utilizando parte certa e
determinada da coisa, ou não;
b) transitório ou permanente.
O primeiro é o convencional e o eventual, que podem ser extintos a todo tempo pela vontade
de qualquer condômino; o segundo é o legal, que perdura enquanto persistir a situação que o
determinou (paredes divisórias, p. ex.).

Quanto ao objeto:
a) universal: quando abrange todos os bens, como na comunhão hereditária;
b) singular: é o que incide sobre coisa determinada (muro divisório, p. ex.).

DIREITOS DOS CONDÔMINOS

 usar da coisa conforme sua destinação, e sobre ela exercer todos os direitos
compatíveis com a indivisão. Não pode, no entanto, alterar o modo como é tradicionalmente
usada, “sem o consenso dos outros” (art. 1.314);
 reivindicá-la de terceiro. Aplica‐se à hipótese o art. 1.827, que autoriza o herdeiro a
“demandar os bens da herança, mesmo em poder de terceiros”;
 defender a sua posse contra outrem;
 alhear (alienar) a respectiva parte indivisa, respeitando o direito de preferência dos
demais condôminos (art. 504);
 gravar a respectiva parte indivisa, p. ex., dá‐la em hipoteca (CC, art. 1.420, § 2º).

DEVERES DOS CONDÔMINOS

O dever de concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, na proporção de
sua parte, bem como a responsabilidade pelas dívidas contraídas em proveito da
comunhão, são impostos ao condômino nos arts.
1.316 a 1.318 do CC.

EXTINÇÃO DO CONDOMÍNIO
 Bem divisível: divisão amigável (se todos os condôminos forem maiores e capazes) ou
judicial (se divergirem ou se um deles for incapaz (CC, art. 2.016)).
 Bem indivisível: venda da coisa comum (CC, art. 1.322).

ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO
Os condôminos podem usar a coisa comum pessoalmente. Se não o desejarem ou por
desacordo tal não for possível, então resolverão se ela deve ser administrada, vendida ou
alugada.
Para que ocorra a venda, basta a vontade de um só condômino. Só não será vendida se todos
concordarem que se não venda (CC, arts. 1.320 e 1.322).
Neste caso, a maioria deliberará sobre a administração ou locação da coisa comum.
Se resolverem que deve ser administrada, por maioria escolherão o administrador (art. 1.323).

CONDOMÍNIO NECESSÁRIO
Condomínio necessário ou legal é o imposto pela lei, como no caso de paredes, cercas, muros e
valas, que se regula pelo disposto nos arts. 1.287 e 1.298, e 1.304 a 1.307 do CC.
Nas referidas hipóteses, o “proprietário que tiver direito a estremar (delimitar) um imóvel com
paredes, cercas, muros, valas ou valados, tê‐lo‐á igualmente a adquirir meação na parede,
muro, valado ou cerca do vizinho, embolsando‐lhe metade do que atualmente valer a obra e o
terreno por ela ocupado” (art. 1.328).

CONDOMÍNIO EDILÍCIO

INTRODUÇÃO
O CC/2002, apesar de expressa remissão à lei especial, que continua em vigor (Lei n. 4.591/64),
contém dispositivos regrando os direitos e deveres dos condôminos, bem como a competência
das assembleias e dos síndicos.
Nesses assuntos, a Lei n. 4.591/64 aplica‐se apenas subsidiariamente.

CARACTERÍSTICAS
Caracteriza‐se o condomínio edilício pela apresentação de uma propriedade comum ao lado de
uma propriedade privativa.
Cada condômino é titular, com exclusividade, da unidade autônoma e titular de partes ideais
das áreas comuns (CC, art. 1.331).

NATUREZA JURÍDICA
Prevalece o entendimento de que o condomínio não tem personalidade jurídica. Entretanto,
está legitimado a atuar em juízo, ativa e passivamente, representado pelo síndico (CPC, art. 75,
XI), em situação similar à do espólio e da massa falida.

INSTITUIÇÃO DO CONDOMÍNIO
Institui‐se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de
Registro de Imóveis, devendo conter, além do disposto em lei especial, a individualização de
cada unidade, a determinação da fração ideal atribuída a cada uma relativamente ao terreno e
partes comuns, e o fim a que se destinam (CC, art. 1.332).

CONSTITUIÇÃO DO CONDOMÍNIO
A Convenção de Condomínio é o ato de constituição do condomínio edilício (CC, art. 1.333).
É um documento escrito (escritura pública ou instrumento particular) no qual se estipulam os
direitos e deveres de cada condômino.
Deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais. A utilização do
prédio é por ela regulada. Sujeita todos os titulares de direitos sobre as unidades, atuais ou
futuros.

REGULAMENTO
Também denominado “Regimento Interno”, complementa a Convenção. Geralmente, contém
regras
minuciosas sobre o uso das coisas
comuns.

ESTRUTURA INTERNA DO CONDOMÍNIO

 unidade autônoma: pode consistir em apartamentos, escritórios, salas, lojas, abrigos
para veículos ou casas em vilas particulares. Não pode ser privada de saída para a via pública.
Pode o proprietário alugá‐la, cedê‐la, gravá‐la, sem que necessite de autorização dos outros
condôminos, que não têm preferência na aquisição;
 áreas comuns: são insuscetíveis de divisão e de alienação, separadas da respectiva
unidade. Cada consorte pode usá‐las “de maneira a não causar incômodo aos demais
condôminos ou moradores, nem obstáculo ou embaraço ao bom uso das mesmas partes por
todos” (CC, art. 1.331, § 2o; Lei n. 4.591/64, art. 19).

ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO
É exercida por um síndico, cujo mandato não pode exceder de dois anos, permitida a reeleição.
Compete‐lhe, dentre outras atribuições, representar ativa e passivamente o condomínio, em
juízo ou fora dele.
Pode ser condômino ou pessoa física ou jurídica estranha ao condomínio. O síndico é
assessorado por um Conselho Consultivo, constituído de três condôminos, com mandatos que
não podem exceder a dois anos, permitida a reeleição.
Deve haver, anualmente, uma assembleia geral ordinária, convocada pelo síndico. A assembleia
é o órgão máximo do condomínio, tendo poderes, inclusive, para modificar a própria
Convenção.