1º teste Direitos Reais

Noção:
Um direito real é o poder direto ou imediato sobre uma coisa que a ordem jurídica atribui a
uma pessoa para satisfazer interesses jurídico privados nos termos e limites legalmente
estabelecidos. Trata-se de um poder de domínio ou soberania que o seu titular exerce direta e
imediatamente sobre uma coisa certa e determinada sem a interferência de qualquer outra
pessoa a que corresponde um poder de non facere (abstenção).

Direitos Reais de Gozo

Conferem ao seu titular o poder ou faculdade de utilizar, total ou parcialmente, a coisa que
têm por objeto e, por vezes, também de se apropriar (total ou parcialmente) dos frutos
produzidos.
“Gozar” de uma coisa é usar e fruir, ou seja “usar” é retirar utilidades diretas da coisa,
enquanto que “fruir” é perceber ou beneficiar dos seus frutos civis ou naturais. Deste modo,
no direito clássico temos o “ius utendi” poder de usar a coisa, “ius fruendi” poder de fruir a
coisa e “ius abutendi” direito de dispor da coisa.
Não obstante, nem todos os direitos reais de gozo conferem todas estas faculdades, sendo que
o conteúdo dos direitos reais de gozo é mais ao menos amplo.

Direito de propriedade:
Artigo 1302º ss, é o direito paradigmático dos direitos reais. É o direito real máximo, absoluto
e aplica-se aos outros direitos reais. Confere o “ius utendi”, “ius fruendi” e “ius abutendi”. Este
é um direito que é aplicado às coisas corpóreas, ou seja tudo aquilo que existe, móveis ou
imóveis, incluindo até os animais, artigo 135º -A que, embora tenhma deixado de ser coisas
são seres sencientes artigo 201º-B, ou seja não têm capacidade jurídica e aplicam-se-lhe as
mesmas regras, artigo 201º-D e 205º.

Direito de usufruto:
Artigo 1439º, é um direito muito forte que permite usar e fruir “ius utendi” e “ius fruendi”
temporária e plenamente de uma coisa. Há um proprietário cujos poderes acabam por ser
comprimidos, segundo o princípio da elasticidade, para que outra pessoa goze do direito. Nos
termos do artigo 1476º, o direito do usufruto caduca com a morte do usufrutuário, ou seja não
se transmite.

Direito de habitação:
Artigo 1484º, é um direito que apenas permite usar a coisa “ius fruendi”, ou seja onera o
direito de propriedade dos herdeiros, quando termina o direito de habitação, este re expande
se à sua dimensão original. Segundo o artigo 1488º o direito de uso e habitação é
intransmissível, ou seja, é preferível fazer um direito de uso e habitação ao invés de usufruto,
isto porque se pode fazer cessar mais facilmente.

Direito de superfície:
Artigo 1524º, é uma exceção ao princípio “superfícies solo cedit”, onde deixamos alguém
construir à superfície do nosso solo e o superficiário é dono da obra que está à superfície,
havendo desmembramento da propriedade física. Aqui a superfície não acede ao solo, na
condição desre direito ter sido contruído antes. Temos então o dono do terreno e o dono do
que está construído à superfície, havendo dois direitos da propriedade da mesma coisa. Deste
modo, quando acabar o direito de superfície, o dono do solo adquire a propriedade daquilo
que lá está
Características dos Direitos Reais
Eficácia Absoluta:
É a característica mais forte e específica dos Direitos Reais, são direitos de exclusão com
eficácia “erga omnes” o que se traduz na atribuição ao seu titular do poder de exercer o direito
em face de todos os outros, ou seja afastam toda a gente que não seja o titular do direito real
da coisa. Esta exclusão deverá ser analisada para cada situação concreta, pois não há interesse
em excluir o mundo todo “ius excludendi”, mas sim as pessoas que de certa forma podem
interferir com o poder de outrem. Os poderes reais, têm um poder direto e imediato sobre a
coisa, constituindo uma relação direta de ordenação ou de domínio, este poder direto e
imediato tem no lado passivo uma obrigação de abstenção de todas as outras pessoas de nada
devendo fazer para que possa impedir ou dificultar o exercício da soberania.
A eficácia absoluta tem duas características, a primeira é que não é característica só dos
direitos reais, artigo 407º CC, ou seja, só quando há entrega da coisa é que há estabilidade do
direito, a segunda é que nem todos os direitos reais gozam de eficácia absoluta, ou seja,
quando não seja feito o registo a um imóvel ou um móvel sujeito a registo, não é eficaz contra
terceiros (princípio da publicidade). Em Portugal, o registo não é declarativo, é constitutivo e
no caso de uma hipoteca o registo é condição e eficácia relativamente a terceiros, artigo 5º
CREGPRED.

Faculdade de Sequela (direito de perseguição ou direito de seguimento):

Os direitos reais conferem um poder ou uma faculdade de perseguir a coisa, ir atrás da coisa
onde quer que ela se encontre. Aqui, quando a coisa se encontrar numa situação material
incompatível com o direito, não na posse do seu proprietário ou de quem a detivesse com
permissão deste, mas na de um terceiro que a adquiriu de quem não tinha legitimidade para a
alienar, a sequela vai manifestar-se através de uma ação de reivindicação, não obstante nas
situações em que não se verifique esta situação de incompatibilidade, mas apenas a existência
de uma situação jurídica suscetível de perturbar o direito real, por exemplo o usufruto, o
exercício da sequela não se traduz numa ação de reivindicação, mas sim numa ação de simples
apreciação.
Se o direito real não envolver o contacto directo com a coisa, a sequela manifesta-se noutros
sentidos.
Nos casos da hipoteca, a sequela traduz-se na possibilidade de o credor hipotecário fazer
vender a coisa, quer continue a pertencer ao proprietário, quer venha a pertencer a um
terceiro; ou seja, o titular do direito real de garantia pode fazer valer o seu direito real quem
quer que seja o proprietário da coisa.
Nos direitos reais de aquisição com eficácia absoluta (ex: direito real de preferência) existe a
possibilidade de o seu titular adquirir a coisa alienada por quem esteja vinculado a dar
preferência (num contrato promessa com eficácia real, num pacto de preferência com eficácia
real ou por força da lei) e não cumpre a sua obrigação.
Exceções à sequela:

1. Registo – torna a transferência de propriedade oponível a terceiros apesar da

transmissão à pessoa que não registou ser válida
2. Artigo 291º CC protege terceiros de boa fé numa cadeia de transmissões
3. Princípio possession vaut titre (posse vale titulo) - significa que se alguém comprar
licitamente de boa fé uma coisa movel a um comerciante, a posse vale como
propriedade, ou seja, o verdadeiro proprietário, a partir do momento que a sua coisa
 entre no comercio, já não pode persegui-la, no entanto em Portugal, artigo 1301º CC,
o proprietário tem faculdade de sequela. O comerciante tem de assumir o risco do
preço, restituindo o preço da coisa ao comprador e depois terá de exercer o direito de
regresso a quem for de direito.

Direito de Preferência ou de Prevalência:

A prevalência consiste na prioridade dos direitos reais sobre os direitos de crédito e sobre os
direitos reais constituídos posteriormente, quando total ou parcialmente incompatíveis com o
anterior: prior in tempore, potior in iure.
Não obstante, há na nossa doutrina quem recuse a prevalência como característica dos
direitos reais, quem considera a prevalência característica destes direitos e quem entenda que
só há preferência nos direitos reais de garantia sobre a mesma coisa.
O direito real mais antigo prevalece sobre o mais novo (art. 408.º).
Se alguém tiver um direito de crédito sobre determinado bem e eu tiver um direito real, é este
último que prevalece. EXCEÇÃO: 1057º - Locação. A transmissão da propriedade da coisa
implica a substituição do novo proprietário na posição de senhorio relativamente a outro. A
preferência também existe nos direitos de crédito (735º/2 – privilégio mobiliário geral) e nos
direitos pessoais de gozo (407º - incompatibilidades entre direitos pessoais de gozo).
Exceções à prevalência, ou seja, nem sempre o direito real mais antigo prefere sobre o mais
recente:
1. A prioridade do registo: se o primeiro adquirente não regista a sua aquisição, não
prefere sobre o segundo adquirente que tenha registado o seu direito, aqui a lei
atribui eficácia ao registo perante terceiro.
2. Privilégios creditórios imobiliários (751.º): os privilégios são garantias reais e que
podem ser mobiliários (bens móveis) ou imobiliários (bens imóveis). Os privilégios
creditórios imobiliários são os que incidem sobre o imóvel em função de determinado
crédito. Nos artigos 743º ss trata-se de despesas de justiça e contribuição predial (IMI),
sendo assim garantias que o Estado tem, cujos privilégios creditórios imobiliários
prevalecem sobre outras garantias (751º). Ou seja, havendo um empréstimo bancário
garantido por uma hipoteca, numa situação de incumprimento, na venda do bem
imobiliário para pagar o empréstimo, em primeiro são pagas as dívidas em relação à
contribuição predial (se as houver), independentemente da data e que foi constituída
a dívida da hipoteca e a dívida ao fisco.
3. Direito de retenção (759º/2): também é um direito real de garantia (754º ss). Esta
garantia dá o domínio de reter a coisa enquanto o crédito não foi pago, e não o de se
fazer pagar pela coisa. Terá de ser um crédito que resulte de despesas por causa da
coisa ou danos por ela causados. 755º dá casos especiais. No 759º/2 verifica-se que o
direito de retenção prevalece sobre a hipoteca, mesmo que tenha sido registada
anteriormente.

Inerência:
Traduz a ligação íntima dos direitos reais às coisas que constituem os seus objectos e pelas
quais passa a satisfação das necessidades dos seus titulares. Exemplos:
1. Usufruto: Não há transmissibilidade no usufruto, caducando com a morte do seu
titular usufruto. Pode é haver eventualmente uma cedência do seu exercício (1444º).
Não há transformação do direito real, mas sim a sua cessação e criação de um novo
direito real.
2. Servidões: As servidões em Portugal são servidões prediais e não há em Portugal a
figura da servidão pessoal. Assim, as servidões prediais não são em proveito de um
 titular, mas sim de um outro prédio, independentemente de quem for seu titular
(1543º). Desta forma, a servidão não é transmissível dado que existe por referência a
dois prédios. Pode-se mudar a configuração: onde havia uma servidão de passagem a
pé pode ser alterada para uma passagem de carro; o que não se pode mudar é o
prédio, dado que o direito real é inerente à coisa.
Outras características:
A violação: na violação dos direitos reais em geral, como há uma obrigação de abstenção
(obrigação passiva universal de não fazer), geralmente resultam de um comportamento
positivo (ação - alguém que invade o meu prédio, que tenta obstruir o meu direito de
passagem, que construiu e destruiu a minha servidão de vistas, …).
Por sua vez, a violação de um direito de crédito resulta de um não cumprir (omissão -
prestação de facto positivo ou prestação de coisa).
Aquisição por usucapião: os direitos reais de gozo têm de forma geral a aquisição por
usucapião, ao contrário dos direitos pessoais (um arrendamento cujo contrato é nulo não pode
vir a invocar usucapião caso more no local há 20 anos). Os direitos reais que não se adquirem
por usucapião são o direito de uso e habitação (direito pessoal que visa satisfazer as
necessidades do seu titular), bem como as servidões não aparentes:
 Servidões não aparentes são as que não aparecem, não é visível. Exemplo: se alguém
disser que andou a passar pelo terreno e não haja sinais visíveis da passagem, poderá
vir a invocar uma servidão não aparente.
Permanência: a ordenação dos direitos reais tem de ser estável, segura, sendo um aspeto
importante. Isto deve-se ao facto de os direitos reais durarem muito tempo (a propriedade de
uma casa dura enquanto existir casa, independentemente de se ser ou não sempre o mesmo
titular do direito; esse direito permanece sempre). Assim, a permanência dos direitos reais
opõe-se à transitoriedade dos direitos de crédito.
Existem, contudo, algumas críticas que se relacionam com a perpetuidade (há direitos reais
que são temporários, como o usufruto) e a estabilidade (há direitos reais que se extinguem
pelo seu exercício, como os direitos reais de garantia e de aquisição. Outro motivo é o da
transitoriedade, uma vez que existem obrigações que permanecem no tempo (ex: obrigação
de não concorrência).
Tutela forte: as características dos direitos reais conferem-lhe uma tutela forte, o que resulta
da sua oponibilidade a terceiros e das restantes características. A sua tutela é tão forte que até
são usados na proteção aos créditos (venda com reserva de propriedade – 409º, leasing).

Princípios Estruturantes
Princípios do lado interno – poder de usar a coisa
1. Princípio da Coisificação:
O direito real deve versar sobre coisas e não sobre pessoas ou bens não coisificáveis: uma
pessoa não pode ser propriedade de outra, nem a minha força de trabalho pode pertencer a
outrem (bem não coisificável).
 Este princípio foi posto em crise com o novo estatuto jurídico dos animais por causa da
sua validade hermenêutica (no sentido de se querer dizer que os animais não são
coisas). Mais do que soluções concretas, assegurou-se com esta revisão de que os
animais não sejam tratados como coisas (inserção do Subtítulo I-A – Dos animais, entre
o título das pessoas e das coisas). Surgem os artigos 201º-B, 201º-C e 201-D que vêm
concretizar esta autonomização. No entanto, a 201º-D vem indicar que, na falta de lei
especial, se aplicam aos animais as disposições relativas às coisas. São, então,
 suscetíveis de serem objeto de um contrato do comodato, locação ou até objeto de
direito de propriedade (1305º-A). Esta alteração aplica-se a todos os animais, não
apenas aos animais de companhia.
2. Princípio da Especialidade (ou individualização):
O objeto dos direitos reais deve ser uma coisa certa e determinada e, portanto, ter existência
atual. Não se é proprietário de uma coisa futura (coisas que ainda não existem ou as que não
existem na nossa ordem jurídica) – 408º/2.
Os privilégios creditórios (733º ss) mobiliários podem ser do tipo gerais (736º ss) ou especiais
(738º ss). Os privilégios creditórios mobiliários gerais incidem sobre todo o património de um
devedor não são garantias reais, sendo estes apenas os privilégios creditórios imobiliários ou
mobiliários especiais, uma vez que o objeto real é uma coisa certa e determinada e atual.

3. Princípio da totalidade da coisa:

O objeto de um direito real é uma coisa na sua totalidade. Ex: se tenho uma mesa, o meu
objeto de propriedade e a mesa na sua totalidade e não uma mesa menos uma perna dessa
mesa. Isto implica que se conheça alguns aspetos que possam por este princípio em causa:
 Partes componentes ou integrantes:
o São coisas móveis ligadas materialmente a um prédio com carácter de
permanência (ex. elevador num prédio  estando instalado, não pode
haver reserva de propriedade (pacta reservati dominii) do mesmo dado que
já é parte integrante do prédio).
o Não se podem separar sem a destruição da coisa ou sem que se torne
imprópria ou incompleta para o uso a que se destina
o Seguem o destino unitário da coisa que integram ou constituem: se uma
coisa for incorporada noutra, torna-se objecto do mesmo direito de
propriedade que incide sobre esta.
 Coisas acessórias ou pertenças:
o Artigo 210º: São coisas móveis que, não constituindo partes integrantes,
estão afetadas por forma duradoura ao serviço ou ornamentação de outra.
 Estante existente numa casa que se pretende comprar:
convenciona-se que a estante seja parte do contrato. Não se
convenciona, por ex., eletrodomésticos encastrados porque já
achamos que fazem parte integrante da casa.
o Podem ser objecto de pacta reservati dominii
Alguns autores consideram que o objeto de um direito real não é uma coisa na sua totalidade
quando há, por exemplo, uma propriedade horizontal. Nestes casos, existe um direito de
propriedade sobre a fração autónoma, a que se junta um direito de compropriedade sobre as
partes comuns. Contudo, a Prof. Sandra Passinhas considera que, havendo uma hipoteca
(688º/2) sobre a fração autónoma constituída a favor de uma entidade financeira, o objeto do
direito real é uma coisa na sua totalidade; não é uma coisa física dado que o prédio não é o
objeto da hipoteca, mas sim uma coisa jurídica autónoma – parte de prédio material.
Estas são apenas exceções ao princípio da totalidade da coisa quando pensamos na coisa em
sentido material. Contudo, se alargarmos isto ao plano jurídico, pode-se ter direitos reais
também sobre coisas jurídicas, ainda que a coisa jurídica não seja equivalente à totalidade
material da coisa.
Casos práticos:
1. A vendeu a B o direito de caçar no prédio X durante três anos, no mês de Setembro.
Entretanto, decorrido um ano, A vendeu esse prédio a C. Este, invocando o seu direito
de propriedade, não permite que b exerça o seu direito de caça.
Quid iuris? Justifique legalmente a posição de A, B e C.
Posição de A: ao vender a B uma servidão pessoal, assume uma obrigação por força da
conversão legal do 1306º/1. A proibição de B caçar traduz o incumprimento da obrigação
assumida por A. Logo, é responsável por incumprimento contratual.
Posição de B: por força do princípio do numerus clausus, o direito de caçar no prédio de A só
produz efeitos obrigacionais (conversão legal do 1306º/1). Portanto, porque se trata de uma
relação jurídica relativa (ou inter partes), só pode exigir a A a responsabilidade por
incumprimento do contrato.
Posição de C: adquire um direito real sem o encargo de uma servidão predial. Logo, pode
proibir B de caçar no seu prédio.
2. Em 27 Janeiro de 2012, A tomou de arrendamento uma casa de habitação de B, tendo
sido feito um contrato de duração indeterminada.
Volvidos três anos, A deixou de pagar a renda, agindo publicamente como se fosse o
proprietário da casa, embora soubesse que nenhum direito real tinha.
Perante a estranha conduta de A, b intentou a competente acção de restituição de
posse. Em Fevereiro de 2015, que veio a ser julgada procedente três meses depois.
Entretanto, antes da sua restituição, a casa foi gravemente danificada por uma
tempestade que lhe arrancou parte do telhado.
B pretende que os danos lhe seja ressarcidos e A contesta, afirmando que não foi o
autor dos danos.
Quid iuris?
Ao deixar de pagar a renda e comportando-se como proprietário da casa, A inverteu o título da
posse, nos termos do 1265º: deixou de ser detentor e tornou-se possuidor.
O conhecimento de que não tem qualquer direito real sobre a casa indicia a má fé de A, nos
termos do 1260º/1, a contrario sensu.
Todavia, a doutrina entende excessiva esta responsabilidade, porque tais danos não deixariam
de ocorrer se a casa se encontrasse na posse do dono.
E, para o efeito, entende que o possuidor de má fé está em mora (atraso na obrigação de
restituir a casa): 805º/1, al. b), mora esta que existe independentemente de interpelação.
Ora, nos termos do 807º/2, o possuidor pode afastar a sua responsabilidade, provando que os
danos ter-se-iam igualmente verificado “se a obrigação (de restituição) tivesse sido cumprida a
tempo”.
Logo, cumprida esta exigência, A não responde.