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Noo de Direito Real :

Os direitos reais so direitos subjectivos. O direito subjectivo tradicionalmente
designado como a faculdade subjectiva que resulta do direito objectivo para o
indivduo.
Tendo por base os ensinamentos da teoria geral do direito civil, pode-se designar o
direito subjectivo como o poder jurdico de livremente exigir ou pretender de outrem
um determinado comportamento, positivo (aco) ou negativo (omisso) (direito
subjectivo propriamente dito), ou de por acto de livre vontade, s de per si ou
integrado por um acto de autoridade pblica, produzir efeitos jurdicos que se
inelutavelmente se impem contraparte (direito potestativo).
O direito subjectivo objecto da relao jurdica. sempre expresso de uma posio
ou de uma atribuio estvel e duradoura.
Assim segundo uma concepo clssica, o direito real entendido como um poder
directo e imediato sobre uma coisa.
Esse poder umas vezes entendido como um poder material e outras como um poder
jurdico, porque os direitos reais nem sempre implicam poderes materiais sobre coisas,
como na hipoteca ou na nua propriedade.
Poder directo traduz uma ideia de domnio ou de senhorio sobre certa coisa.
Poder imediato significa a faculdade, atribuda ao titular do direito, de
aproveitamento das utilidades da coisa sem necessidade da colaborao de outrem.
concepo clssica contrapem-se outra, dita moderna ou personalista.
Para esta a relao jurdica real caracteriza-se por nela existir um poder absoluto, que a
todos vincula e a que corresponde, do lado passivo, o chamado dever geral de
absteno.
Concluso: Conjugados todos os elementos poderamos definir direito real como o
poder jurdico absoluto, atribudo a uma pessoa determinada para a realizao de
interesses jurdico-privados, mediante o aproveitamento imediato de utilidades de uma
coisa corprea.






Tipos de Direitos Reais :



Atendendo ao seu contedo e funo, os direitos reais podem ser divididos em Direitos
Reais de Gozo (conferem sempre a posse), Direitos Reais de Garantia (destinados a
tornar seguro um direito de crdito mediante a satisfao do credor pelo valor dos bens
por ele abrangidos e como tais acessrios existncia deste podendo conferir a posse ou
no), e Direitos Reais de Aquisio (mediante o exerccio de um direito deste tipo
adquirido um direito real de gozo ou de garantia).
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Caractersticas dos Direitos Reais :

As caractersticas que merecem mais relevo so: a inerncia, prevalncia, sequela,
tipicidade, e a publicidade.
As caractersticas ditas menores apresentam de comum o facto de se referirem ao
objecto dos direitos reais, so elas a existncia, determinao da coisa, sua afectao.

Inerncia :

A inerncia traduz uma ntima ligao do direito coisa. Por ser inerente a ela, o direito
real muda se passar a recair sobre coisa diversa; mas em contrapartida, acompanha a
coisa nas suas vicissitudes.
A inerncia tem como corolrio a inseparabilidade do direito e da coisa.
No entanto, tal admite excepes. Certas mudanas objectivas de servido verificam-se
com a manuteno do primitivo direito (artigo 1545, 1568).


Sequela :

Por sequela deve entender-se a possibilidade de o direito real ser exercido sobre a coisa
que constitui objecto, mesmo quando na posse ou deteno de outrem, acompanhando-a
nas suas vicissitudes, onde quer que ela se encontre.
A sequela a manifestao dinmica da inerncia dos direitos reais.
A sequela tem de garantir ao seu titular meios de actuao sobre a coisa. Aqui a
primeira e imediata manifestao da sequela a aco de reivindicao (artigos 1311 e
1315), em que assegurada a possibilidade de o titular do direito obter o
reconhecimento deste e vindicar a coisa, pedindo a sua entrega, onde quer que ela se
encontre.
Contudo nem sempre o exerccio dos direitos reais envolve um contacto directo com a
coisa, o caso da hipoteca.



Prevalncia :


A noo de prevalncia assinala a prioridade dos direitos reais sobre todos os direitos de
crdito e sobre todos os direitos de constituio posterior.
Esta noo afirmada por Pires de Lima alicera-se nos artigos 1578 e 1590.


Tipicidade :


Do artigo 1306 resulta que os direitos reais constituem um numerus clausus. No
direito das coisas o princpio do numerus clausus impede os particulares de criarem,
com eficcia real, situaes jurdicas que no estejam como tal previstas na lei.
O princpio da tipicidade dos direitos reais envolve trs caractersticas fundamentais:
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- Impossibilidade de constituio de direitos reais no previstos na lei;
- Impossibilidade de modificar ou modelar o respectivo contedo, salvo os casos em
que a lei expressamente o prev;
- Impossibilidade de aplicao analgica das normas que fixam o regime dos direitos
reais a situaes jurdicas no reais;
As normas que estabelecem o elenco dos direitos reais tpicos, enquanto restritivas da
autonomia privada, no podem deixar de ter uma natureza imperativa ou injuntiva.
Como tais, a consequncia dos actos que a violam a nulidade (artigo 294). No entanto
no foi o regime da nulidade sem mais o estatudo pelo legislador portugus. O n. 1 do
artigo 1306 ao atribuir ao negcio constitutivo de um direito real eficcia obrigacional,
estatui a converso legal desse negcio.




Publicidade :


A publicidade quando referida a realidades jurdicas, respeita a factos que pela sua
relevncia devem-se dar a conhecer para alm do crculo das pessoas a quem
directamente respeitam, tornando-os pblicos ou patentes.
A relevncia econmico-social e jurdica da publicidade dos direitos reais, levou o
Estado a intervir e a organizar servios pblicos especialmente encarregados de a
promover e organizar sistematicamente.
Em Portugal essa publicidade est confiada a conservatrias. Porm a publicidade dos
direitos reais no se esgota nestes servios, pois o prprio facto de estes direitos se
traduzirem, em geral, numa actuao exterior sobre coisas (posse), assegura o seu
conhecimento imediato por terceiros ( publicidade espontnea).

Modalidades de publicidade :

A publicidade pode ser espontnea ou provocada.
Quando a publicidade resulta da simples realidade das coisas, sem mais, ela diz-se
espontnea.
Quando existe uma actuao intencionalmente dirigida a dar a conhecer a terceiros uma
certa situao jurdica, atravs da inscrio de certos factos em livros ou registos
prprios, que so guardados ou conservados por um servio pblico, a publicidade diz-
se provocada.





Depois desta breves referncias introdutrias aos direitos reais, e suas caractersticas
centremos agora as nossas atenes no direito de propriedade enquanto direito real de
gozo, assim como nas suas qualidades.




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O DIREITO DE PROPRIEDADE


1- Caractersticas do direito de propriedade:

Segundo Carvalho Fernandes, o direito de propriedade pode definir-se como o direito
real, mediante o qual assegurada a uma pessoa, com exclusividade, a generalidade dos
poderes de aproveitamento global das utilidades de certa coisa.

O artigo 1305 diz-nos que o proprietrio goza de modo pleno e exclusivo dos direitos
de uso, fruio e disposio das coisas que lhe pertencem, dentro dos limites da lei e
com observncia das restries por ela impostas.

Caractersticas:

-Indeterminao dos poderes do proprietrio:

A lei no tipifica os poderes do proprietrio, apenas lhe estabelece certas restries, ou
limites. Dentro destes, o proprietrio poder actuar com plena liberdade sobre o objecto
do seu direito, atravs de actos materiais ou jurdicos. Poder exercer todos os poderes
que a lei no exclua (soberania ou domnio pleno do objecto).


-Elasticidade:

Pode sofrer limitaes ou fraccionamentos do seu contedo, tendo a potencialidade para
automaticamente retomar a sua plenitude normal, logo que cessem os nus de natureza
real que comprimam ou reduzam.

-Perptuo:

No se extingue pelo no uso; o direito de propriedade s se extingue pelo no uso nos
casos especialmente previstos na lei.
Pretende-se afirmar que ele , por sua natureza, de durao; dura enquanto dura a
coisa,o seu objecto.

-Pleno:

Surge como uma figura jurdica autnoma, na medida em que no depende, nem pela
sua essncia pode depender, como sucede com outros direitos reais, de qualquer direito
real mais externo. O seu utilizador est mais legitimado para exercer, de modo a
assegurar, em seu proveito, a plenitude dos poderes que o integram.


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2- Restries ao direito de propriedade:

Podemos ento ter limitaes de interesse pblico e limitaes de interesse particular.
As limitaes de interesse pblico podem desenvocar em expropriaes, em requisies,
ou originar a constituio de servides administrativas.
As limitaes de interesse particular resultantes das relaes de vizinhana podem
dividir-se em quatro espcies:

-Limitaes que impem um dever de absteno;
-Limitaes que impem a necessidade de suportar a actuao alheia;
-Limitaes que impem deveres especiais de diligncia;
-Limitaes que impem um dever de colaborao;

O caso particular do artigo 1360: Construes e edificaes.
(exemplo de limitao que impem um dever de absteno)

Em geral, o direito de propriedade compreende a faculdade de no prdio que dele
objecto se fazerem, consoante a sua natureza, construes e plantaes. Em princpio, as
obras e as plantaes podem ser feitas at extrema de cada prdio. Esta uma das
faculdades cujo exerccio mais pode interferir com prdios vizinhos.
Pelo que respeita a construes ou edificaes, a tutela dos interesses do titular do
direito sobre o prdio vizinho visa fundamentalmente evitar dois resultados: o
gotejamento e o devassamento. No domnio das plantaes esto sobretudo em causa os
efeitos nocivos que podem resultar da existncia de rvores na proximidade do prdio
vizinho.
Assim no que ao devassamento diz respeito, o dono de cada prdio pode construir at
sua linha divisria, desde que no abra porta ou janela ou no construa varandas,
terraos, eirados ou obras semelhantes que deitem directamente sobre o prdio vizinho
(1360). Se existirem tais obras, tem o proprietrio de deixar entre elas e o prdio
vizinho o intervalo de metro e meio, a menos que os prdios estejam separados por
estrada, caminho, rua, travessa, ou outra passagem por terreno do domnio pblico
(1361).
Estas limitaes no se aplicam contudo a todos os tipos de construes. Assim,

-no se consideram janelas as chamadas aberturas de tolerncia, ou seja, aberturas,
frestas, seteiras ou culos para luz e ar, desde que no ultrapassem as dimenses fixadas
no n. 2 do artigo 1363, e estejam situadas a, pelo menos 1,80m, acima do solo ou
sobrado;

-no se consideram janelas, independentemente das suas dimenses, desde que situadas
altura atrs referida, as aberturas com grades fixas de ferro ou outro metal, com a
seco e a malha fixadas no artigo 1364;

-no se consideram proibidas as varandas, terraos, eirados, ou obras semelhantes com
parapeito de altura igual ou superior a 1,50m em toda a sua extenso ou parte dela,
artigo 1360 n 2.


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Quanto ao gotejamento, a lei manda que a construo seja feita de modo a que a beira
do telhado ou outra cobertura no goteje sobre o prdio vizinho. Para tanto, se de outra
forma o gotejamento no puder ser evitado, a construo deve ser feita de modo a ficar
um intervalo de cinco decmetros, entre ela e o prdio vizinho (artigo 1365 n. 1).

A violao das limitaes impostas pela necessidade de evitar o devassamento ou o
gotejamento atribui, ao dono do prdio vizinho, consoante os casos, o direito
eliminao da obra feita ou realizao de obras que satisfaam os limites legais
(reduo da dimenso da janela de uma abertura de tolerncia, construo de
algerozes). Havendo danos, tem tambm direito sua reparao.
Contudo se o lesado no reagir cria-se uma situao de posse que pode dar lugar, nos
termos gerais, aquisio, por usucapio, de uma servido legal.
Se tal acontecer, no caso das janelas, varandas, terraos, eirados ou obras semelhantes
constitui-se uma servido de vistas (artigo 1362); se se tratar de aberturas de tolerncia
sem os requisitos legais h uma servido legal de contedo atpico. Nas limitaes
relativas ao gotejamento, a servido de estilicdio (1365).


Quanto plantao de rvores ou arbustos o proprietrio tem, em princpio, a faculdade
de a fazer at linha divisria dos prdios, salvo quanto a certas espcies (eucaliptos,
accias, ou outras rvores nocivas), se os prdios vizinhos forem terrenos cultivados, de
regadio, nascentes de gua ou prdios urbanos. Quanto plantao dessas espcies,
pelos danos particulares a que podem dar causa, regem disposies especiais, artigo
1366 n. 1 e 2.
Quando a plantao seja lcita, o dono do prdio vizinho tem, contudo a faculdade de
exigir, judicial ou extrajudicialmente, que sejam cortadas ou arrancadas as razes,
troncos e ramos que se introduzam no seu terreno; se tal no for feito, no prazo de trs
dias, a partir da data em que lhe seja solicitado, a lei atribui ao dono do prdio vizinho o
direito de ele prprio o fazer.
A lei contempla ainda dois casos particulares:

-o do nascimento espontneo de rvores e arbustos na linha divisria de dois prdios;
-o de rvores ou arbustos servirem de marco divisrio.


No primeiro, as rvores ou arbustos presumem-se comuns, cabendo a qualquer dos
comproprietrios o direito de os arrancar, mas tendo o outro direito a metade do seu
valor ou da lenha ou madeira que produzam artigo 1368.
No segundo, s por acordo de ambos os proprietrios as rvores ou arbustos podem ser
cortados ou arrancados artigo 1369.










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Aspectos a ter em conta na anlise:


- Distino entre construo e edificao

Em sentido genrico todo o edifcio uma construo, todavia construes no so
edifcios. Edifcios so os prdios urbanos destinados ao uso dos homens, todas as
construes com paredes e tijolos. Construes tudo aquilo que por aco do homem
se ergue do solo, feito com meteriais. relativamente s construes que se admitem
limitaes.

- Dupla finalidade das restries ou limitaes

Evitar que o prdio vizinho seja facilmente objecto de indiscrio de estranhos;
Impedir que ele seja facilmente devassado com o arremesso de objectos;

- Como calcular a distncia de metro e meio correspondente ao interstcio legal?

Deve medir-se a partir da face exterior da porta ou janela, at linha divisria. Caso
linha divisria corresponda um muro, medir-se- at face interna ou externa, dependo
de quem seja o titular do muro. Assim se a obra pertencer ao dono do muro mede-se at
parte externa, de outra forma at parte interna.
No caso de se tratar de muro comum; em regra deveria exigir-se at sua face externa,
tal como se se tratasse de qualquer outra parcela de terreno, mas a doutrina dominante
entende que se o muro for demolido, pela linha mediana que o terreno ter de ser
dividido.

- Prdios isentos da restrio artigo 1361

As restries do artigo 1360 no so aplicveis a prdios separados entre si por estrada,
rua, caminho, travessa ou outra passagem por terreno de domnio pblico.
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Existindo entre dois prdios, um terreno comum afectado ao servio desses dois
prdios, pode qualquer dos proprietrios abrir janelas, sem observar a distncia do artigo
1360, quando essa abertura se harmonize com o destino do terreno comum.


- Servido de vistas artigo 1362

A existncia de janelas, portas, varandas, eirados, ou obras semelhantes contra o
disposto na lei, pode comportar a constituio de uma servido de vistas por usucapio
artigo 1295. Constituda a servido de vistas, ao proprietrio s permitido levantar
edifcio ou construo no seu prdio, desde que deixe entre o novo edifcio ou
construo e as obras atrs mencionadas espao mnimo de 1,50m, correspondente
extenso das obras.
O prazo para a contagem de usucapio comea a contar-se a partir da data da concluso
da obra.
Constituda a servido de vistas, o proprietrio dominante s pode exercer o seu direito
em harmonia com o respectivo ttulo. Ele no pode mudar as janelas, portas, etc, para
outro local, quer no sentido horizontal, quer no sentido vertical, ou dar-lhe maiores
dimenses.
No legal a ampliao dos efeitos de prescrio a factos novos e posteriores, porque a
servido no pode ser agravada sem o expresso consentimento do dono do prdio
serviente.
Sobre este mesmo aspecto podemos ver no acrdo da relao de Coimbra de 29-02-
2000 tomo I pg. 33. Destruda e reconstruda a parede, o proprietrio dominante pode
abrir de novo as janelas desde que:
- No tenha decorrido o prazo exigido para extino da servido pelo no uso.
- As janelas ocupem precisamente o mesmo local onde existiam, no tenham dimenses
maiores, nem fiquem mais prximas do prdio serviente;
- Podem porm ficar mais afastadas.


- Festas, culos, ou seteiras para a luz e ar artigo 1363


No se consideram abrangidas pelas restries do 1360. O vizinho pode a todo o tempo
levantar a sua casa ou contramuro, ainda que vede essas aberturas. Devem situar-se,
pelo menos a 1,80m do solo ou sobrado, e no devem ter em nenhuma das suas
dimenses mais de 15cm. Estas aberturas destinam-se necessariamente entrada de luz
e de ar, embora atravs delas tambm se possa ver. O que se pretende essencialmente,
que o prdio vizinho no possa ser devassado.

Abrindo-se uma fresta, culo ou seteira, fora das condies prescritas na lei, e decorrido
o prazo necessrio para haver usucapio, o proprietrio adquire uma servido de vistas?

Doutrina :

P. Lima / Antunes Varela,
Abrindo-se uma fresta, culo ou seteira, fora das condies prescritas na lei, e decorrido
o prazo necessrio para haver usucapio, o proprietrio adquire uma servido, que,
denominada ou no servido de vistas, est sujeita ao regime geral das servides. Nesse
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caso o vizinho no poder levantar nenhum edifcio ou contramuro, que vede tais
aberturas em condies diferentes das legais, mas tambm o direito de impor ao
proprietrio vizinho a observncia do disposto no n. 2 do artigo 1362.

Henrique Mesquita,
Entende que possvel a constituio de uma servido por usucapio, porm o
proprietrio apenas adquire o direito de manter a as referidas aberturas em condies
irregulares, e no o direito de impor ao proprietrio vizinho a observncia do disposto
no n. 2 do artigo 1362. Alm disso chama a ateno para o facto de nem sempre ser
fcil averiguar se nas aberturas de tolerncia foram observados, todos os requisitos
legais.
Um entendimento diverso seria prejudicial tambm para os proprietrios das
construes, dado que os vizinhos sentiriam maior necessidade de impor a estrita
observncia das condies referidas na lei, no deixando, em regra, de reagir contra o
mais ligeiro desvio.


- Janelas gradadas artigo 1364


Tambm no so abrangidas pelas restries as aberturas quaisquer que sejam as suas
dimenses, desde que :

Situadas a mais de 1,80m do solo ou sobrado;

Com grades fixas de ferro ou outro metal;
De seco no inferior a 1cm;

De malha no superior a 5cm;

A grade s se considera fixa, quando incrustada na parede, ligada materialmente a ela,
de forma que no permita remov-la facilmente.


Questo controversa: Aberturas tapadas com vidros fixos, martelados ou fuscos.

A abertura de amplos espaos na parede de um prdio, tapados com vidro espesso e
fosco, no permite qualquer devassamento do prdio vizinho, alm de no integrar o
conceito jurdico de janela.
No deixa entrar ar e no faculta as vistas; No propriamente o devassamento com a
vista, mas impedir que este possa devassado se sobre ele se puderem debruar os
vizinhos fazendo dele escarradouro e vasadouro de detritos. As aberturas que se
mostram tapadas com vidro fosco escuro e martelado no permitem qualquer vista e
nem se podem abrir, logo no consentem o devassamento, no existindo assim qualquer
violao do disposto no artigo 1360 n.1.
O que acontece que a parede apresenta-se apenas e to s formada com material de
construo diferente, daquele que constitui a parte restante da parede. Porm nada na lei
obriga a que as paredes sejam no seu todo constitudas por material da mesma natureza,
textura e consistncia.
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-Estilicdio artigo 1365


O proprietrio deve edificar de modo a deixar um intervalo mnimo de meio metro entre
o prdio e a beira do telhado. A doutrina diz que o proprietrio tem obrigao de
construir de modo a que as guas pluviais cadas do seu prdio urbano, no vo atravs
da sua infiltrao, prejudicar o prdio vizinho.
Existem processos de evitar que a cobertura do prdio goteje sobre o prdio vizinho,
sem necessidade de guardar o intervalo legal. Pode conduzir-se a gua por meio de
algozores ao longo do prdio at rua, ou para um colector geral.

Infringida a lei o lesado pode:

- Requerer a demolio da obra feita que o prejudique;

- Recorrer ao embargo de obra nova, se pretender obter a suspenso imediata dos
trabalhos em curso.


Abertura de escadas exteriores (questo controversa)

Acrdo de 21/01/1970

Uma escada exterior de acesso ao 1 andar no obra semelhante a varanda, nem
importa o devassamento do prdio vizinho.
A questo fundamental traduz-se em saber se a escada exterior deve ou no ser
considerada ou qualificada como obra semelhante, para o efeito de poder ser abrangida
pelas restries impostas pelo artigo 1360. Entedemos que no. evidente que uma
escada exterior com gradeamento aberto no pode considerar-se uma obra semelhante
de um eirado ou varanda.
So obras completamente diferentes quer quanto sua natureza quer quanto ao seu
destino. A escada no se confunde com um eirado ou varanda, e para alm disso tem
como destino permitir o acesso a alguma coisa, enquanto que as outras obras tm por
fim permitir a estadia para apanhar sol e desfrutar das vistas.
Dados todos estes ensinamentos aceitveis, h que reconhecer que a escada, protegida
com gradeamento aberto, sendo desprovida de qualquer parapeito, ainda que a menos de
1,50m do prdio vizinho no proibido pelo artigo 1360. A sua construo desprovida
de qualquer parapeito, no importa o devassamento do prdio vizinho.
As restries devem ser consideradas taxativas, no entanto a doutrina e jurisprudncia
tm as considerado exemplificativas.







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