1.

INTRODUÇÃO
O Direito das Coisas, como já se pode antever, é o ramo do Direito Civil que
regula as relações jurídicas estabelecidas entre pessoas e coisas,
determinadas ou determináveis.
Coisa é tudo aquilo que não é pessoa, física ou jurídica, ou ente
despersonalizado (condomínio edilício, espólio, massa falida). Contudo, coisa
precisa ser considerado um bem material. Toda coisa é bem, mas nem todo
bem é coisa. Honra, liberdade, vida e vários outros são bens, mas não são
coisas.
Assim, haverá uma relação material exercida pelo sujeito ativo em face da coisa.
Esse sujeito ativo poderá ser pessoa física, jurídica ou mesmo ente
despersonalizado, como massa falida e condomínio edilício.
No direito das coisas, o sujeito passivo é indeterminado, mas podendo ser
determinado. No direito das coisas, a eficácia dos direitos se dá em face de toda
a coletividade, podendo ser operada erga omnes, se atendidos os requisitos
legais para cada categoria de direito.
Contudo, Direito das Coisas não é sinônimo de Direitos Reais. O primeiro é
mais abrangente.
O Direito das Coisas está regido pelo Livro III do Código Civil, e é mais
abrangente que os Direitos Reais, por envolver também a posse. Assim, posse
não é Direito Real, tanto que não se encontra no mesmo Título dos Direitos
Reais, no Livro III. A posse é uma relação fática de sujeição entre o possuidor e
a coisa móvel ou imóvel. Sendo assim, posse não é propriamente um direito real,
mas sim um fato que gera outros direitos.
Em relação aos Direitos Reais, há duas teorias que justificam a sua natureza:
• teoria personalista: o Direito Real é uma relação jurídica estabelecida entre
pessoas, mas
intermediada por coisas, ainda que as pessoas sejam indeterminadas. Essa
teoria nega a
realidade metodológica dos direitos reais ou das coisas;
• teoria realista: é também conhecida como teoria clássica. Nela, os Direitos
Reais constituem um poder imediato que a pessoa exerce sobre a coisa, e com
eficácia erga omnes. Para esta teoria, o Direito Real é imediato da pessoa sobre
a coisa. Esta é a teoria adotada pelo atual CC.
Quanto aos Direitos Reais, eles incidem sobre a própria coisa ou sobre coisa
alheia (direito de gozo, de garantia etc.). O mais amplo de todos os direitos reais
é a propriedade, uma vez que comporta o uso, o gozo (extrair benefícios), a
reivindicação e a disposição (esse último instituto só se liga a propriedade,
tornando possível alienar, gravar e alterar a substância do bem). Decorrem dos
Direitos Reais as ações reais, as quais dizem respeito a imóveis e também têm
natureza real imobiliária.
1.1. Direitos Reais x Direitos Pessoais (obrigacionais)
• Os direitos reais têm oponibilidade erga omnes. No direito patrimonial, em
regra, há efeitos
apenas inter partes, sem vincular terceiros que não integrem a relação jurídica.
• Nos direitos reais há direito de sequela, ou seja, o direito de reivindicar o bem
onde quer que
ele esteja. Tal direito segue a coisa, onde quer que ela esteja (móvel) ou na
posse de quem
estiver (imóvel). No direito obrigacional, há a responsabilidade patrimonial,
convertida em
perdas e danos.
• No direito real há direito de preferência, tendo caráter taxativo na lei (tipicidade).
No caso de
direitos pessoais de caráter patrimonial, há contratos típicos e atípicos,
inominados, inexistindo rol exaustivo de todas as espécies de direitos reais.

O rol dos direitos reais está elencado no art. 1225 do CC. Segundo esse
dispositivo, são direitos reais:
• a propriedade;
• a superfície;
• as servidões;
• o usufruto;
• o uso;
• a habitação;
• o direito do promitente comprador do imóvel;
• o penhor;
• a hipoteca;
• a anticrese;
• a concessão de uso especial para fins de moradia;
• a concessão de direito real de uso;
• a laje.
Contudo, leis extravagantes podem criar novos direitos reais, como foi o
caso da Lei nº 11.977/2009, que dispõe sobre o Programa Minha Casa Minha
Vida, a qual estabeleceu a legitimação da posse como direito real (art. 59).
Muito embora a doutrina majoritariamente lecione que os direitos reais precisam
estar previstos em lei, o STJ já entendeu que a multipropriedade imobiliária
(time-sharing) possuía natureza jurídica de direito real, embora naquela
época não houvesse previsão legal. Contudo, posteriormente, a Lei nº
13.465/2017 introduziu esse instituto no Código Civil, a partir do art. 1.358-B.
Atente-se que, para provas objetivas, deve ser adotada a concepção de
taxatividade dos direitos reais, ou seja, eles só existem quando previstos em lei.
1.2. Demais diferenças entre os direitos reais e os direitos pessoais
patrimoniais
1.2.1. Direitos reais
• Relações estabelecidas entre pessoas e coisas (relação imediata).
• Incidência forte do princípio da publicidade.
• Direito real tem eficácia erga omnes. O registro do direito, em regra, possui
natureza constitutiva (mas a usucapião, por exemplo, é exceção, pois o registro
é declaratório).
• O rol é taxativo, mas a lei pode criar novos direitos reais.
• O direito é permanente.
• Direitos reais podem ser objeto de usucapião.
1.2.2. Direitos pessoais
• Relação jurídica entre pessoas (inter partes). O objeto imediato é uma
prestação, que pode ser de dar, fazer ou não fazer.
• Característica mais relevante é a autonomia privada.
• O rol legal é exemplificativo.
• O direito tem caráter transitório, como regra.
• Não se adquirem por usucapião.
Quanto à eficácia inter partes do direito obrigacional, vale dizer que esta
pode ser relativizada, como no caso da tutela externa do crédito, quando a
eficácia do contrato e sua função social geram efeitos e devem ser respeitados
por quem não participou da relação jurídica material, havendo uma mitigação
da relatividade dos contratos.
Ainda, não se deve confundir direitos reais com obrigações propter rem. Essas
têm caráter pessoal, mas perseguem a coisa e se transmitem conjuntamente a
ela. Ex.: se não foi pago o rateio do condomínio edilício pelo locador, o locatário
deverá pagá-lo. A taxa condominial, apesar de não ser um direito real, é uma
obrigação que persegue a coisa.
O abuso de direito no exercício da propriedade (ato emulativo) também é
um conceito híbrido, pois, quando há abuso no seu exercício, há uma
repercussão dos direitos pessoais de caráter patrimonial, nascendo o dever de
indenizar.
2. DA POSSE
2.1. Natureza jurídica da posse
Primeiramente, não se um tema pacífico. Existem duas correntes, uma que
enxerga a posse como fato, outra, como direito.
Como visto acima, definitivamente ela não é direito real, pois não está
elencada no rol do art. 1.225 do CC. Para parte da doutrina, ela é direito real de
natureza especial. Especial porque a posse é a exteriorização da propriedade,
o domínio fático que a pessoa exerce sobre uma coisa.
Se direito é fato, valor e norma, a posse é o componente jurídico do direito. A
posse nasce de um fato que é valorado e encontra respaldo normativo. Por isso
teria a natureza especial, por conta desse nascedouro fático.
Atualmente, a tendência maior é de se entender a posse como um fato jurídico,
gerador de um
estado de aparência, que repercute em diversas esferas de direitos e obrigações.
Há, ainda, duas correntes que procuram justificar a posse como categoria
jurídica.
1ª Teoria Subjetivista (Savigny): dá relevância ao aspecto subjetivo da posse.
Aqui, a posse possui dois elementos:
• Corpus: é o elemento objetivo, material, que é a disponibilidade sobre a coisa.
• Animus: é o elemento subjetivo, que é a intenção de ter a coisa para si.
Se adotada essa teoria, não seriam possuidores o locatário, comodatário,
depositário, etc., pois não haveria animus destes agentes.
2ª Teoria Objetiva (Ihering): para constituição da posse, basta que o sujeito
disponha fisicamente da coisa. Na verdade, para Ihering, o corpus é formado
pela atitude externa do possuidor em relação à coisa.
O possuidor passa a agir, em relação à coisa, com intuito de explorá-la, inclusive
economicamente. Essa teoria foi a adotada no Código Civil (art. 1.196), o qual
determina que se considera possuidor todo aquele que tem de fato o exercício,
pleno ou não, de algum dos poderes inerentes à propriedade.
Portanto, para o CC, possuidor é quem exerce sobre a coisa um ou mais dos
poderes inerentes à propriedade.

A posse pode ser desdobrada em direta e indireta. O locador é possuidor

indireto, pois exerce um dos poderes inerentes à propriedade (colher frutos). O
locatário usa a coisa (sem alterar sua substância), ou seja, exerce um dos
atributos da propriedade, sendo possuidor direto.
2.2. Diferenças entre posse e detenção
• Posse: é exercida em nome próprio.
• Detenção (ou fâmulo da posse): é exercida em nome alheio.
O art. 1.198 do CC alude que se considera detentor aquele que, achando-se em
relação de
dependência para com outro, conserva a posse em nome desta outra pessoa e
em cumprimento de ordens ou instruções suas. O parágrafo único do mesmo
artigo estabelece que, aquele que pratica os atos descritos pelo artigo supra, em
relação ao bem e à outra pessoa, presume-se detentor, até que prove o
contrário.
Exemplo do fâmulo da posse é o caseiro. Outro exemplo é o manobrista,
conservando a posse em nome de outra pessoa. Veja, o manobrista exerce
detenção em relação à empresa; esta é que é a possuidora, em razão de um
contrato de depósito do carro no momento da condução.
Outro exemplo ainda é o caso da ocupação irregular de área pública. O STJ
entende que a ocupação irregular de área pública não induz posse e sim mera
detenção, quando houver litígio entre o particular e o Poder Público. Contudo,
mesmo se tratando de terras públicas, o STJ tem entendido que é possível a
discussão da posse, se esta ocorrer entre particulares.
É possível a conversão da detenção em posse, quando há a quebra do vínculo
de subordinação
(Enunciado 301 do CJF).
2.3. Principais classificações da posse
2.3.1. Quanto ao desdobramento
Quanto ao desdobramento, a posse se classifica em:
• Posse direta: exercida por quem tem o poder físico sobre a coisa (ex.:
locatário).
• Posse indireta: exercido por meio de outra pessoa (ex.: locador).
O Enunciado 76 do CJF postula que o possuidor direto tem direito de defender
sua posse contra o possuidor indireto, e vice-versa.
2.3.2. Quanto aos vícios objetivos
Quanto à presença de vícios objetivos:
• Posse justa: é a posse não violenta, não clandestina e não precária.
• Posse injusta: é a posse violenta, clandestina ou precária.
A posse violenta é aquela obtida por meio de esbulho, violência física ou moral
(como a ameaça). Contudo, a violência tem que ser exercida contra a pessoa,
não contra coisas.
A posse clandestina é aquela obtida às escuras, às escondidas, sem
publicidade e em desacordo com a lei.

A posse precária é aquela obtida com abuso de confiança ou abuso de direito.

Ocorre quando,
havendo obrigação de restituição, o possuidor não o faz, passando a sua posse
a ser precária. Ex.: a locatária não paga o aluguel e não devolve o imóvel. Por
vezes, a precariedade requer a notificação pessoal do possuidor, para que este
restitua a coisa. Outras vezes, o simples esgotamento do prazo sem a restituição
já torna a posse precária.
A posse, mesmo injusta, é posse. Isso significa que é possível defender essa
posse injusta em face de terceiros, inclusive se valer de ações possessórias em
caso de esbulho e turbação. Isso porque o vício da posse pode ser relativo,
dizendo respeito somente a determinadas pessoas.
O art. 1.208 do CC dispõe que a posse injusta, decorrente de violência ou
clandestinidade, pode ser convalidada. No entanto, a posse precária não
pode ser convalidada. Segundo o dispositivo, não induzem a posse os atos de
mera permissão ou tolerância, assim como não autorizam a sua aquisição os
atos violentos ou clandestinos, senão depois de cessar a violência ou a
clandestinidade.
Portanto, uma posse que nasce violenta ou clandestina poderá ser convalidada
caso cesse a violência ou a clandestinidade. Este é o entendimento que
prevalece na doutrina.
Após 1 ano e 1 dia do ato de violência ou da clandestinidade, a posse é
convalidada, passando de injusta a justa. A posse precária, no entanto,
continuará sendo injusta.
2.3.3. Quanto à boa-fé
• Posse de boa-fé: é a posse que ignora a existência de um vício que impede a
aquisição da coisa.
• Posse de má-fé: é a posse em que há conhecimento do vício que acomete
a coisa. Por isso, ela é considerada subjetiva, ou seja, é de conhecimento
inequívoco do possuidor.
Questiona-se: é possível falar em posse de boa-fé injusta? Sim. Nada impede
que alguém tenha uma posse injusta e de boa-fé. Basta pensar naquele que
adquire a posse de outrem sem saber que aquela posse é injusta. Houve a
violência, e na semana seguinte, houve a transferência da posse, não
ultrapassado um ano e um dia, prazo necessário para se tornar justa.
É possível haver posse justa e de má-fé? Sim. A posse pode não ser violenta,
clandestina e precária, mas pode conter algum vício. Nesse caso, haverá
uma posse justa e de má-fé.
2.3.4. Quanto à presença de um título
A posse poderá ser:
• Posse com título: há uma causa representativa da transmissão da posse. Há
documento escrito.
• Posse sem título: não há essa causa representativa da posse, não há
documento escrito.
No caso do achado de tesouro, a doutrina fala em ato-fato jurídico, pois o
indivíduo não teria a
vontade juridicamente relevante para que o ato jurídico produza efeitos.
Concorda-se que há a posse daquela pessoa, mas uma posse sem título.
Com base nessa ideia, surgem as expressões:
• Ius possidendi: é o direito à posse que decorre da propriedade. Há uma
posse com título, pois decorre da propriedade, do direito explicitado.
• Ius possessionis: é o direito que decorre exclusivamente da posse. Há
uma posse sem título,
que decorre de um exercício fático.
Alguns autores falam em posse natural, que é a posse sem título (ius
possessionis), e em posse civil ou jurídica, que é o ius possidendi (posse com
título).
Quando há justo título, presume-se a boa-fé.
2.3.5. Quanto ao tempo
A posse pode ser classificada em:
• Posse nova: a posse que conta com até 1 ano, ou seja, com menos de 1 ano
e 1 dia.
• Posse velha: a posse que conta com 1 ano e 1 dia ou mais.
Tais prazos vão influenciar no cabimento de liminares em ações possessórias,
como veremos mais adiante.
2.3.6. Quanto aos efeitos
A posse se classifica em:
• Posse ad interdicta: a posse pode ser defendida por meio das ações
possessórias diretas. Essa posse não conduz à usucapião. É a posse
fundada em contrato de locação, comodato, depósito, etc.
• Posse adusucapio nem: há admissão da aquisição da propriedade por meio
da usucapião. Deve ser mansa, pacífica, duradoura, ininterrupta comportar a
intenção do agente de ser dono. Perceba que, quando se fala em posse ad
usucapio nem, adota-se a teoria de Savigny, levando em conta que a posse
seria um exercício fático com animus domini.
2.4. Efeitos materiais e processuais da posse
2.4.1. Efeitos quanto aos frutos
O art. 1.214 do CC determina que o possuidor de boa-fé tem direito, enquanto
na posse, aos frutos percebidos. O parágrafo único do mesmo artigo estabelece
que os frutos pendentes ao tempo em que cessar a boa-fé devem ser restituídos,
mas apenas depois de serem deduzidas as despesas de produção e custeio
daquele fruto. Devem ser também restituídos os frutos colhidos com
antecipação, pois não deveriam ser percebidos.
Os frutos naturais e industriais reputam-se colhidos e percebidos logo que são
separados. No
entanto, os frutos civis reputam-se percebidos dia por dia (juros).
Lembre-se que os frutos não implicam a mudança de substância da coisa. Já o
produto gera essa alteração.
O art. 1.216 do CC trata do possuidor de má-fé, estabelecendo que este
responde por todos os frutos colhidos e percebidos, bem como pelos frutos que,
por culpa sua, deixou de perceber, desde o momento em que se constituiu de
má-fé. O possuidor de má-fé tem direito às despesas da produção e custeio.
Já o possuidor de boa-fé só responde pelos frutos pendentes, pois aqueles já
colhidos e já percebidos integraram seu patrimônio.
Em relação ao produto, que implica diminuição da substância da coisa, há um
dever de restituição, ainda que o possuidor seja de boa-fé. Isso porque,
quando se retira um produto, a substância da coisa é modificada.
2.4.2. Efeitos da posse em relação às benfeitorias
O possuidor de boa-fé tem direito à indenização das benfeitorias necessárias
e úteis. Quanto às voluptuárias, se não lhe forem pagas, terá ele o direito de
levantá-las, quando o puder, sem produção de danos à coisa principal, e terá o
possuidor de boa-fé o direito de retenção pelo valor das benfeitorias necessárias
e úteis.
Em relação à locação de imóvel urbano, há regulamentação específica a respeito
do possuidor de boa-fé e de má-fé quanto às benfeitorias. A Lei nº 8.245/1991
postula que, salvo disposição contratual em sentido diverso, as benfeitorias
necessárias, introduzidas pelo locatário, mesmo que não tenham sido
autorizadas pelo locador, vão gerar direito de indenização ao locatário. As
benfeitorias úteis, desde que autorizadas pelo locador, também deverão ser
indenizadas. Nestes casos, a lei garante ao locatário o direito de retenção. Em
relação às voluptuárias, elas poderão ser levantadas, desde que não gerem dano
à coisa.
Veja, as partes de um contrato paritário de locação poderão dispor de modo
diferente, como é o caso em que não há qualquer direito de indenização por
benfeitorias necessárias, úteis ou voluptuárias.
No caso de posse de má-fé, o art. 1.220 do CC dispõe que o possuidor será
ressarcido somente das benfeitorias necessárias, não tendo o direito de
retenção pela importância destas e nem o direito de levantar as voluptuárias. É
uma das formas em que o Código Civil diferencia os direitos decorrentes da
posse de má-fé daquela de boa-fé.
2.5. Posse e responsabilidade
O possuidor de boa-fé não responde pela perda ou deterioração da coisa, desde
que a ela não tenha dado causa. Portanto, o possuidor de boa-fé tem
responsabilidade subjetiva.
Já o art. 1.218 do CC aduz que o possuidor de má-fé responde pela perda ou
deterioração da coisa, ainda que acidentais, salvo se provar que de igual modo
teriam ocorrido, mesmo estando sob posse do reivindicante. Em outras palavras,
a responsabilidade do possuidor de má-fé é objetiva, e este só irá se eximir se
comprovado que a deterioração da coisa ocorreria de qualquer modo.
O art. 1.221 do CC prevê uma hipótese de compensação legal, ao determinar
que as benfeitorias compensam-se com os danos, e só obrigam ao
ressarcimento se, ao tempo da evicção, ainda existirem.
2.6. Posse e processo civil
Três são as situações que possibilitam o manejo de ações possessórias (não
confundir com
reivindicatórias, que discutem a propriedade):
• Ameaça à posse: promove-se ação de interdito proibitório;
• Turbação da posse: promove-se ação de manutenção de posse;
• Esbulho da posse: promove-se ação de reintegração de posse.
Assim, segundo o art. 1.210 do CC, o possuidor tem direito a ser mantido na
posse no caso de
turbação, se restituída na posse (no caso de esbulho) e se segurado na posse
no caso de uma violência iminente. O possuidor esbulhado ainda pode utilizar
do desforço imediato (uso moderado da força).
Há, no art. 554 do NCPC, a consagração total do princípio da fungibilidade
das ações possessórias. Segundo este dispositivo, a propositura de uma ação
possessória, no lugar de outra, não obstará que o juiz conheça do pedido e
outorgue a proteção legal correspondente àquela cujos pressupostos estejam
provados.
Se a ofensa à posse contar com menos de 1 ano e 1 dia, caberá uma ação de
força nova e medida liminar para tutela imediata da posse. Por outro lado, se
houver uma ameaça, turbação ou esbulho com mais de 1 ano e 1 dia, haverá
uma ação de força velha, observando-se o procedimento comum.
Há precedente do STJ adotando o entendimento que particulares podem ajuizar
ação possessória para resguardar o livre exercício do uso de via municipal (bem
público de uso comum do povo). Ex: determinada empresa constrói uma
indústria e invade a via de acesso (rua) que liga a avenida a uma comunidade
de moradores locais. Os moradores têm legitimidade para ajuizar ação de
reintegração de posse contra a empresa, alegando que a rua está sendo
invadida.
Atente-se que o ordenamento jurídico não permite a proteção possessória
em caso de particular que ocupe bens públicos dominicais, sendo esta
situação caracterizada como mera detenção. No entanto, como dito acima, é
possível que particulares exerçam proteção possessória para garantir seu direito
de utilizar bens de uso comum do povo, como é o caso, por exemplo, da tutela
possessória para assegurar o direito de uso de uma via pública.
2.6.1. Principais aspectos processuais
Deve ser examinado o art. 555 do NCPC.
Segundo este dispositivo, é lícito ao autor cumular o pedido possessório com:
• condenação em perdas e danos;
• indenização dos frutos. Isso é possível sem que haja a desnaturação do rito
possessório.
O parágrafo único alude que pode o autor requerer, ainda, imposição de medida
necessária e
adequada para:
• evitar nova turbação ou esbulho;
• cumprir-se a tutela provisória ou final.
O que este dispositivo autoriza é que, além de condenação em perdas e danos
e indenização pelos frutos, seja possível fixar multa inibitória para que o réu, a
fim de que não pratique nova ofensa à posse.
Lembre-se que a ação possessória tem caráter dúplice, sendo possível que o
réu, na contestação, alegue ser ele é o ofendido, devendo ser indenizado pelo
autor. Trata-se do pedido contraposto, espécie de pleito comum à ação
dúplice (art. 556 do CPC). Assim, o réu não precisa apresentar reconvenção,
salvo se se tratar de pedido totalmente distinto do caráter dúplice que será
submetido ao crivo judicial.
Já o art. 557 do CPC determina que, na pendência de ação possessória, é
vedado, tanto ao autor, quanto ao réu, propor ação de reconhecimento do
domínio, exceto se esta for deduzida em face de terceira pessoa. O parágrafo
único do mesmo artigo prevê que não obsta a manutenção ou a reintegração de
posse a alegação de propriedade ou outra relativa a direito real sobre a coisa.
Se o réu provar que o autor provisoriamente mantido ou reintegrado na posse
carece de idoneidade financeira para, caso perca, responder por perdas e danos,
o juiz fixará o prazo de 5 dias para que seja depositada caução, podendo ser real
ou fidejussória. Essa caução pode ser dispensada quando se tratar de partes
economicamente hipossuficientes, devendo ser feita interpretação voltada à
função social e à dignidade da pessoa humana.
Estando a petição inicial devidamente instruída, o juiz deferirá, sem ouvir o
réu, a expedição do mandado liminar de manutenção ou de reintegração da
posse. Caso não esteja devidamente instruída, determinará que o autor
justifique previamente o alegado, antes da expedição do mandado de
manutenção ou reintegração da posse, citando-se o réu para comparecer à
audiência que for designada.
Contra pessoas jurídicas de direito público não será deferida a manutenção ou
a reintegração liminar sem prévia audiência dos respectivos representantes
judiciais.
Há um regramento especial para litígios coletivos no novo CPC. Segundo o art.
565, no litígio coletivo pela posse de imóvel, quando o esbulho ou a turbação
do imóvel tiver ocorrido há mais de 1 ano e 1 dia, o juiz, antes de apreciar o
pedido de concessão da medida liminar, deverá designar audiência de
mediação, a ser realizada em até 30 dias. Vale lembrar que, na mediação, o
mediador não propõe a solução às partes, mas a fomenta para que as partes
cheguem até ela.
Passado 1 ano e 1 dia, em regra, a lei não permite a liminar, pois a ação voltaria
para o procedimento comum. Todavia, o próprio NCPC traz uma exceção, por
conta da necessidade de audiência de mediação no prazo de 30 dias.
No caso de litígio coletivo pela posse de imóvel, caso tenha sido concedida a
liminar, e se essa não for executada no prazo de 1 ano, a contar da data de
distribuição, caberá ao juiz designar audiência de mediação. Por seu caráter
coletivo, o Ministério Público será intimado para comparecer à audiência, assim
como a Defensoria Pública, sempre que houver parte beneficiária de gratuidade
da justiça. O juiz poderá comparecer à área objeto do litígio quando sua presença
se fizer necessária à efetivação da tutela jurisdicional.
Os órgãos responsáveis pela política agrária e pela política urbana da União, de
Estado ou do Distrito Federal e de Município onde se situe a área objeto do litígio
poderão ser intimados para a audiência, a fim de se manifestarem sobre seu
interesse no processo e sobre a existência de possibilidade de solução para o
conflito possessório. Aplica-se o disposto neste artigo ao litígio sobre
propriedade de imóvel.
Segundo o art. 1.211 do CC, quando mais de uma pessoa se disser possuidora,
manter-se-á
provisoriamente aquele que estiver na posse da coisa, se não for manifesto
o vício. Esse dispositivo trata do chamado possuidor aparente. É uma das
várias aplicações de um princípio jurídico geral: o Princípio da Aparência.
O possuidor pode intentar a ação de esbulho, ou a de indenização, contra o
terceiro que recebeu a coisa esbulhada tendo ciência do vício que a
contaminava, ou seja, o terceiro de má-fé.

2.7. A legítima defesa da posse e o desforço imediato

O possuidor turbado, ou esbulhado, poderá manter-se ou restituir-se da posse,
por sua própria força, contanto que o faça logo. Portanto, os atos devem ser
imediatos. E, além disso, os atos de defesa ou de desforço não podem
ultrapassar o indispensável à manutenção ou restituição da posse.
Como dito acima, o Código traz uma previsão de autotutela, sendo requisitos
que:
• a defesa seja imediata;
• o possuidor tome o cuidado para que as medidas não possam ir além do
indispensável para a
recuperação da posse, sob pena de abuso do direito.
A legítima defesa se localiza antes do esbulho, ocorrendo na turbação da
posse. Já o desforço
imediato ocorre após o esbulho, pois já foi perdida a posse.
2.8. Forma de aquisição, transmissão e perda da posse
O art. 1.204 do CC afirma que a posse é adquirida desde o momento em que
se torna possível o exercício, em nome próprio, de qualquer dos poderes
inerentes à propriedade. Veja-se que a posse direta deve ser exteriorizada na
forma de um poder fático sobre a coisa, o qual possa ser constatado por terceiros
(não pode ser clandestina).
A posse se transmite aos herdeiros ou legatários com as mesmas
características. O sucessor universal continua tendo o direito à posse de seu
antecessor. Já ao sucessor singular é facultado unir sua posse à do antecessor,
para os efeitos legais.
Sucessor universal é o caso de herança legítima. Sucessor singular é o caso de
legado.
A posse do imóvel faz presumir igualmente, até prova contrária, a posse
das coisas móveis que nele estiverem, de forma que, havendo a transmissão
da posse do imóvel, haverá também transmissão da posse dos bens móveis que
guarnecem o bem imóvel. Há aplicação do princípio da gravitação jurídica.
Entretanto, a posse será perdida quando puder ser declarada cessada,
mesmo que contra a vontade do possuidor. Será considerada cessada a
posse quando o possuidor perder o poder fático sobre o bem.
Só se considera perdida a posse para quem não presenciou o esbulho, quando,
tendo notícia dele, abstém-se de retornar a coisa, ou, tentando recuperá-la, é
violentamente repelido.
2.9. Composse
Composse é posse conjunta. Uma situação na qual duas ou mais pessoas
exercem poderes
possessórios sobre a mesma coisa.
Se duas ou mais pessoas possuírem coisa indivisível, poderá cada uma delas
exercer sobre a coisa atos possessórios, contanto que não excluam os dos
outros compossuidores.
É possível ação possessória do compossuidor contra o outro compossuidor.
A composse pode ser classificada em:

• Composse pro indiviso (indivisível): há compossuidores, com fração ideal

das posses, mas não se consegue determinar, no plano fático, qual é a parte de
cada um. Ex.: dois irmãos com a posse de uma fazenda, que plantam soja
conjuntamente.
• Composse pro diviso (divisível): cada compossuidor sabe qual é a sua parte,
pois é determinável no plano fático e real. Ex.: os dois irmãos têm um terreno,
mas há uma cerca dividindo metade do local.
3. PROPRIEDADE
3.1. Conceito
Propriedade é o direito de usar, gozar e dispor da coisa, assim como reavê-la do
poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha. É o domínio de um
sujeito ativo sobre determinada coisa.
Direito de propriedade é consagrado como direito fundamental (art. 5º, XXII, CF).
A propriedade não é direito absoluto, motivo pelo qual deve haver o
cumprimento sua da função social. A propriedade está relacionada a 4 atributos
(art. 1.228 do CC):
• Faculdade de usar: corresponde à faculdade de se pôr o bem a serviço do
proprietário. O
Código Civil e várias leis extravagantes, como o Estatuto da Cidade, colocam
limitação ao direito de usar a coisa.
• Faculdade de gozar(fruir): é a faculdade de retirar os frutos da coisa.
• Faculdade de dispor: poder de consumir o bem, aliená-lo, desfrutá-lo ou
gravá-lo, ou então de submetê-lo ao serviço de terceira pessoa. Pode se dar por
ato inter vivos ou mortis causa
(testamento).
• Faculdade de reivindicar (reaver): é exercido por meio de uma ação
petitória, fundada no
direito de propriedade. Isso ocorre pela chamada ação reivindicatória.
Se verificados os quatro atributos, cumulativamente, então haverá propriedade
plena. Do contrário, a propriedade será limitada.
Quando limitada ou restrita, a propriedade pode ser dividida em:
• Nua propriedade: é a titularidade do domínio, sem os atributos de uso e
fruição. A pessoa é o nu-proprietário, senhorio direto.
• Domínio útil: corresponde aos atributos de usar, gozar e fruir da coisa. É a
utilização efetiva do bem. A depender dos seus atributos, o titular que detenha o
direito de propriedade recebe uma denominação diferente, por exemplo,
superficiário, usufrutuário, usuário, habitante, promitente comprador e etc.
3.2. Principais características do direito de propriedade
São características do direito de propriedade:
• Direito absoluto: tem caráter erga omnes, oponível contra todos. Entretanto,
tendo em vista o aspecto constitucional do Direito Civil atual, há muitas limitações
ao direito de propriedade.
• Direito exclusivo: via de regra, a coisa não pode pertencer a mais de uma
pessoa. Uma exceção é o caso do condomínio.

• Direito perpétuo: o direito não se perde, como regra, pelo seu não exercício.
• Direito elástico: Orlando Gomes diz que a propriedade pode ser distendida ou
contraída, de
acordo com o seu exercício.
3.3. Função social e socioambiental da propriedade
O §1º do art. 1.228 do CC determina que o direito de propriedade deve ser
exercido em consonância com as suas finalidades econômicas e sociais, de
modo que sejam preservados, de conformidade com o estabelecido em lei
especial, a flora, a fauna, as belezas naturais, o equilíbrio ecológico e o
patrimônio histórico e artístico, além de aspectos urbanísticos.
Esse dispositivo confere uma finalidade ao exercício do direito de propriedade.
É necessário que ela cumpra essa função.
A função social e socioambiental da propriedade também está prevista no art.
225 da CF, dispositivo que protege o meio ambiente como um bem difuso e que
visa à sadia qualidade de vida das pessoas e das futuras gerações (assegura
direitos intergeracionais). A função social da propriedade tem uma dupla
intervenção:
• Faceta limitadora: veda a degradação do meio ambiente.
• Faceta impulsionadora: fomenta a exploração da propriedade.
A CF traz vários preceitos que seguem a linha da faceta impulsionadora da
função social da
propriedade. O art. 186 da CF impõe que haverá função social da propriedade
quando se der o seu aproveitamento racional e adequado. É preciso
aproveitar a propriedade para que se exerça a função social.
Tratando-se de imóvel urbano, as definições quanto à correta ocupação do solo
competiram
prioritariamente ao Município, conforme a CF, sem prejuízo de atuação de regras
gerais dos estados e da União.
O STJ tem decidido que o novo proprietário de um imóvel é obrigado a fazer a
reparação ambiental, mesmo que não tenha sido ele o causador do dano.
É imperioso anotar que o art. 2º, §2º, do Código Florestal (Lei nº 12.651/2012)
aduz que as obrigações previstas nesta Lei têm natureza real e são
transmitidas ao sucessor a qualquer título, no caso de transferência de
domínio ou posse do imóvel rural.
São proibidos os atos que não tragam ao proprietário qualquer comodidade ou
utilidade, e sejam animados pela intenção de prejudicar outrem. Na verdade, o
que há aqui é a vedação do exercício abusivo do direito de propriedade. É outro
exemplo de vedação ao ato emulativo. Faz-se, assim, a leitura sistemática do
art. 1.228, §2º, e do art. 187, ambos do CC, que tratam do abuso do direito.
O Enunciado 49 do CJF estabelece que a regra do §2º do art. 1.228 do CC
deve ser interpretada restritivamente, prevalecendo o art. 187 da Lei Civil. Para
efeitos de ato emulativo, é preciso lembrar que tal responsabilidade, como regra,
tem caráter objetivo, e não subjetivo.
Quanto às limitações à propriedade, ainda existe o §3º do art. 1.228, o qual trata
da desapropriação por necessidade ou por utilidade pública, da desapropriação
por interesse sócia e do ato de requisição em caso de perigo público iminente.
Quanto à sua abrangência, a propriedade do solo abrange a do espaço aéreo e
subsolo
correspondentes, em altura e profundidade úteis ao seu exercício, não podendo
o proprietário se opor a atividades que sejam realizadas por terceiros a tal altura
ou profundidade que não tenha ele interesse legítimo em impedi-las. Esse
dispositivo trata da extensão vertical da propriedade.
A propriedade do solo não abrange a das jazidas, minas e demais recursos
minerais, os potenciais de energia hidráulica, os monumentos arqueológicos e
outros bens referidos por leis especiais. Isso se dá porque a Constituição estipula
que tais bens pertencem à União. O que fica garantido ao concessionário é
o produto da lavra.
Contudo, o proprietário do solo tem o direito de explorar os recursos minerais de
emprego imediato na construção civil, desde que eles não sejam submetidos a
transformação industrial (como a areia, por exemplo).
O art. 1.231 do CC determina que a propriedade presume-se plena e exclusiva,
até prova em
contrário.

3.6.1.3. Usucapião de bens imóveis

A usucapião é uma forma de aquisição originária da propriedade ou de outro
direito real (como usufruto), através de uma posse prolongada e qualificada.
Veja-se que se trata da posse mais nobre que possa existir, pois, além de
longeva, precisa ser
qualificada, ou seja, ad usucapionem.
As principais características da posse ad usucapionem são:
• seja exercida com a intenção de dono (animus domini);
• seja mansa e pacífica;
• seja contínua e duradoura, com determinado lapso temporal a ser
cumprida. A exceção é o art. 1.243 do CC, que admite a soma de posses
sucessivas;
• seja justa, ou seja, não violenta, não clandestina e não precária;
• caso a posse seja de boa-fé e com justo título, haverá a usucapião ordinária. A
usucapião
extraordinária não depende de boa-fé e nem de justo título.
O possuidor pode, para o fim de contar o tempo exigido, acrescentar à sua posse
a dos seus
antecessores, contanto que todas sejam contínuas, pacíficas, com justo título e
de boa-fé.

Estende-se ao possuidor as causas que obstam, suspendem ou interrompem a

prescrição, as quais também se aplicam à usucapião. Por isso, a usucapião é
considerada uma prescrição aquisitiva.
São hipóteses impeditivas ou suspensivas da prescrição:
• não corre a prescrição entre os cônjuges, na constância da sociedade conjugal;
• não corre a prescrição entre ascendentes e descendentes, durante o poder
familiar;
• não corre a prescrição entre tutelados ou curatelados e seus tutores ou
curadores, durante a
tutela ou curatela;
• não corre a prescrição contra os absolutamente incapazes (menores de 16
anos);
• não corre a prescrição contra os ausentes do país em serviço público;
• não corre a prescrição contra os que se acharem servindo nas forças armadas,
em tempo de
guerra;
• não corre a prescrição pendendo condição suspensiva;
• não corre a prescrição não estando vencido o prazo;
• não corre a prescrição pendendo ação de evicção;
• não corre a prescrição antes da respectiva sentença definitiva, quando a ação
se originar de fato que deva ser apurado no juízo criminal.
O art. 201 do CC estipula que, suspensa a prescrição em favor de um dos
credores solidários, esta suspensão só aproveita aos demais se for
indivisível.
A interrupção da prescrição somente ocorrerá uma única vez. Interrompe a
prescrição:
• o despacho do juiz, mesmo incompetente, que ordene a citação, se o
interessado a promover no prazo e na forma da lei processual;
• o protesto judicial ou o protesto cambial;
• a apresentação do título de crédito em juízo de inventário ou em concurso de
credores;
• qualquer ato judicial que constitua em mora o devedor;
• qualquer ato inequívoco, ainda que extrajudicial, que importe reconhecimento
do direito pelo devedor.
A prescrição interrompida recomeça a correr da data do ato que a interrompeu,
ou do último ato do processo para a interromper.
São modalidades de usucapião de bens imóveis:
• usucapião ordinária;
• usucapião extraordinária;
• usucapião constitucional (especial rural);
• usucapião constitucional (especial urbana);
• usucapião especial urbana por abandono do lar;
• usucapião especial urbana coletiva;
• usucapião especial indígena.
Usucapião ordinária (art. 1.242 do CC)
Adquire a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com
justo título e boafé, o possuir por 10 anos.
Portanto, são requisitos:

• posse contínua e duradoura, mansa e pacífica;

• justo título e boa-fé;
• lapso temporal de 10 anos.
O parágrafo único reduz esse prazo para 5 anos, se o imóvel houver sido
adquirido onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório,
cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido
a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico. Essa
é a chamada usucapião tabular.
• Usucapião extraordinária (art. 1.238)
Segundo o art. 1.238, aquele que, por 15 anos, sem interrupção, nem
oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade,
independentemente de título e boa-fé, podendo requerer ao juiz que assim o
declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de
Registro de Imóveis. Esse registro não é constitutivo, pois a usucapião é
forma originária de propriedade, como dito. Trata-se de registro declaratório para
que haja eficácia erga omnes.
O prazo será reduzido para 10 anos se o possuidor houver estabelecido no
imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter
produtivo.
• Usucapião constitucional ou usucapião especial rural (art. 191 da CF)
É uma usucapião pro labore, gerada pelo trabalho.
Segundo o art. 191 da CF, aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou
urbano, possua como sua, por 5 anos ininterruptos e sem oposição, área de
terra, em zona rural, não superior a 50 hectares, tornando-a produtiva por seu
trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.
Tal dispositivo foi reproduzido pelo art. 1.239 do CC. Não há exigência de justo
título e boa-fé.
O Enunciado 594 do CJF determina que é possível adquirir uma propriedade de
menor extensão do que ao do módulo rural estabelecida para a região, por meio
da usucapião especial rural.
• Usucapião constitucional, usucapião especial urbana ou usucapião pro
misero (art. 183 da
CF) O art. 183 da CF dispõe que o possuidor de área urbana de até 250m²,
tendo-a possuído por 5 anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a
para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja
proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
O direito à usucapião especial urbana não é reconhecido ao mesmo
possuidor por mais de uma vez. Essa vedação não se vislumbra em relação
à usucapião especial rural.
Destaque-se que o herdeiro legítimo continua de pleno direito à posse de seu
sucessor, desde que já resida no imóvel por ocasião da abertura da sucessão.
A usucapião especial urbana não exige justo título ou boa-fé.
• Usucapião especial urbana por abandono do lar (art. 183 da CF)
A Lei nº 12.424/2011 incluiu a usucapião especial urbana por abandono do lar.
Segundo essa norma, aquele que exercer com exclusividade e por 2 (dois) anos,
ininterruptamente e sem oposição, posse direta sobre imóvel urbano de até
250m², cuja propriedade dividia com ex-cônjuge ou ex-companheiro que
abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á
o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou
rural.
O direito da usucapião especial urbana por abandono do lar não é conhecida por
mais de uma vez.
Ressalte-se o entendimento no Enunciado 595 do CJF, estabelecendo que o
requisito do abandono do lar deve ser interpretado na ótica do instituto da
usucapião familiar como um abandono voluntário da posse do imóvel, somada à
ausência da tutela da família. Não importa a culpa do fim do casamento ou da
união estável.
O imóvel tem que estar em condomínio comum (civil) com o cônjuge ou
companheiro, mas não precisa ser na fração de 50% para cada um. O cônjuge
abandonado vai requerer a usucapião da fração ideal daquele que abandou o
bem.