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Direitos Reais: a – Propriedade: é o mais importante direito real. Direito que tem o
proprietário de usar as faculdades dispostas no Art. 1.228, CC, ou seja Usar, Gozar, Dispor
e Reaver sua propriedade , constituindo um direito perpétuo e/ou transmitido a herdeiros.
b – Direitos reais sobre coisa alheia:
Gozo: enfiteuse (senhorio recebe laudêmio), superfície, servidão, usufruto,
uso e habitação .
Garantia: penhor, hipoteca, anticrese (percepção dos frutos para pagar dívida), alienação
fiduciária .
Direito real de aquisição: compromisso irretratável de venda.
Usofruto: Tirar vantagem da coisa. É o direito real pelo qual o proprietário concede o uso e
fruição a alguém, guardando para si o direito abstrato da propriedade
Nu proprietário: está sem o uso e fruto
Usufrutuário: Tem uso e fruto.
CARACTERÍSTICAS: Apesar de não existir consenso na doutrina, podemos apontar as
seguintes:
1. a) a oponibilidade erga omnes ( arts 1226 e 1227 CC): O seu direito é com a coisa, mas
manifestado contra todos, que dele devem ter conhecimento.
2. b) o direito de seqüela (art. 1228 CC): Perseguir a coisa nas mãos de quem quer que a
detenha
3. c) a exclusividade ( art. 1231 CC): A propriedade presume-se plena e exclusiva, até prova em
contrário
4. d) a preferência (art. 1477 CC): Hipoteca (ônus real) tem preferência sobre aval.
5. e) a taxatividade (art. 1225 CC): Lista dos direitos reais
6. f) A possibilidade de abandono da coisa: Pode-se renunciar o direito sobre a coisa
7. g) Previsão da usucapião (arts. 1238 a 1244, 1260 a 1262 e 1379 CC);
8. h) Aplicação do princípio da publicidade dos atos: Títulos registrados são de conhecimento
público
Sujeito ativo: titular do direito subjetivo absoluto sobre o bem. Exerce direito de seqüela e é
possuidor
Sujeito passivo: sobre quem ( toda a coletividade) recai o dever de respeito ao direito do
sujeito ativo.
AÇÃO REIVINDICATÓRIA: O proprietário tem o poder de reaver a coisa das mãos daquele
que injustamente a possua ou detenha. É a ação reivindicatória, tutela (poder conferido por lei
para que uma pessoa capaz proteja a propriedade) específica da propriedade, que possui
fundamento no direito de seqüela. A ação de imissão de posse, por exemplo, tem natureza
reivindicatória. A ação reivindicatória é imprescritível, uma vez que a sua pretensão versa
sobre o domínio, que é perpétuo, somente se extinguindo nos casos previstos em lei
(usucapião, desapropriação etc.).
Perda da posse:
1. Abandono: não basta a omissão do possuidor.
2. Tradição: é causa hibrida, pois, se de um lado gera perda da posse, do outro gera a aquisição
3. Perda, destruição ou colocação da coisa fora de comércio.
4. Desapossamento: Hipótese de perda ilícita, mas com efeitos práticos. Por exemplo, esbulho.
2) Registro: (Art. 167, I, LRP) Devem ser registrados todos os atos que influenciem no
uso, gozo e disposição de um imóvel. O registro será feito sempre que houver alteração
na titularidade de um imóvel ou quando houver limitação da propriedade pela formação
de direitos reais limitados.
Devem ser registrados atos como: instituição de bem de família, hipotecas, servidões,
usufruto, uso, habitação, contratos de compromisso de compra e venda, anticrese, superfície,
incorporações, instituições e convenções de condomínio, compra e venda de imóvel, permuta,
dação em pagamento, doação etc.
3) Avulsão – Art. 1.251: Por força natural violenta, uma porção de terra se destacar de um
prédio e se juntar a outro, o dono deste adquirirá a propriedade do acréscimo, se indenizar o
dono do primeiro ou, sem indenização, se, em um ano, ninguém houver reclamado.
4) Álveo Abandonado – Art. 1.252: O álveo abandonado de corrente pertence aos
proprietários ribeirinhos das duas margens, sem que tenham indenização os donos dos
terrenos por onde as águas abrirem novo curso, entendendo-se que os prédios marginais se
estendem até o meio do álveo.
1. C) Formais: Posse (que deve ser exercida com animus domini), ao prazo e à sentença judicial
(declaratória). A posse deve ser justa, não sendo condição essencial a boa-fé. A posse há de
ser: mansa, pacífica, pública, contínua e duradoura. A continuidade tem possibilidade de soma
de posses para efeito de usucapião. Usucapião de imóveis: da sentença deve ser
extraída carta que será registrada no Cartório de Registro de Imóveis. Conforme súmulas
263 e 391,STF, tanto o possuidor quanto os confinantes devem ser citados
pessoalmente para a ação de usucapião.
Conceito e natureza jurídica: Etimologia da palavra: usus (do latim, uso) + capionem (do
latim, aquisição), que significa aquisição pelo uso.
A usucapião é a aquisição de direito real por meio do exercício da posse mansa, pacífica,
continuada e duradoura.Outros direitos reais são adquiridos pela usucapião, tais como
a servidão e o uso. Assim, a usucapião transforma um estado de fato (posse) em um estado
de direito. A usucapião é forma originária de aquisição da propriedade.
Corrente subjetivista: – presunção de que o proprietário abandonou o bem, renunciando-o
tacitamente.
Corrente objetivista: – consolidação da propriedade, dando jurisdicidade a uma situação de
fato: a posse e tempo. A posse é o fato objetivo, e o tempo, a força que opera a
transformação do fato em direito.
– USUCAPIÃO ESPECIAL – rural (art. 1.239, CC c/c art. 191, CR/88): 5 anos.
Art. 1.239. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como
sua, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra em zona rural não
superior a 50, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela
sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.
Parágrafo único. Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião.
– URBANA (art. 1.240, CC c/c art. 183, CR/88): 5 anos.- Art. 1.240. Aquele que possuir,
como sua, área urbana de até 250 m², por cinco anos ininterruptamente e sem
oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, não
sendo proprietário de outro imóvel.
– USUCAPIÃO COLETIVA (Lei 10257/01, art. 10): 5 anos. Art. 10. As áreas urbanas com
mais de 250 m², ocupadas por população de baixa renda para sua moradia, por cinco
anos, ininterruptamente e sem oposição, onde não for possível identificar os terrenos
ocupados por cada possuidor, são susceptíveis de serem usucapidas coletivamente,
desde que os possuidores não sejam proprietários Alegação em defesa e seus
efeitos: A proibição de exceção de domínio é suavizada quando a matéria de defesa for a
usucapião, consoante entendimento sumulado pelo STF, Súmula 237, STF: Quando a
usucapião for alegada como matéria de defesa, a decisão somente poderá ser usada para fins
de registro se formulado pedido contraposto.
3) Tradição: Art. 1.268. Feita por quem não seja proprietário, a tradição não aliena a
propriedade, Excessão: Coisa, oferecida ao público, em leilão ou estabelecimento
comercial, for transferida ao adquirente de boa-fé, como a qualquer pessoa, o alienante
se afigurar dono.
Direitos e deveres: Art. 1.363. Antes de vencida a dívida, o devedor, a suas expensas e
risco, pode usar a coisa segundo sua destinação, sendo obrigado, como depositário:
I – a empregar na guarda da coisa a diligência exigida por sua natureza;
II – a entregá-la ao credor, se a dívida não for paga no vencimento.
Art. 1.364. Vencida a dívida, e não paga, fica o credor obrigado a vender, judicial ou
extrajudicialmente, a coisa a terceiros, a aplicar o preço no pagamento de seu crédito e das
despesas de cobrança, e a entregar o saldo, se houver, ao devedor.
Art. 1.365. É nula a cláusula que autoriza o proprietário fiduciário a ficar com a coisa alienada
em garantia, se a dívida não for paga no vencimento.
Parágrafo único. O devedor pode, com a anuência do credor, dar seu direito eventual à coisa
em pagamento da dívida, após o vencimento desta.
Art. 1.366. Quando, vendida a coisa, o produto não bastar para o pagamento da dívida e das
despesas de cobrança, continuará o devedor obrigado pelo restante.
Para que o credor exerça o direito de executar a garantia, deve constituir o devedor em mora.
Somente com tal constituição é que surge o interesse de agir para a ação de busca e
apreensão. Não cabe falar em equiparação do devedor fiduciário com o fiel depositário, muito
menos em prisão civil. Súmula Vinculante nº 25: É ilícita a prisão civil de depositário
infiel, qualquer que seja a modalidade de depósito.
Código Civil x Estatuto da Cidade : O Estatuto da Cidade (Lei n° 10.257/01), Arts 21 a 23:
regulam o direito real de superfície, de forma pouco diferenciada do tratamento conferido
pelo CC.
Enunciado n° 93: As normas previstas no CC, regulando o direito de superfície, não revogam
as normas relativas a direito de superfície constantes do Estatuto da Cidade
Art. 21. O proprietário urbano poderá conceder a outrem o direito de superfície do seu
terreno, por tempo determinado ou indeterminado, mediante escritura pública registrada no
cartório de registro de imóveis.
1oO direito de superfície abrange o direito de utilizar o solo, o subsolo ou o espaço aéreo
relativo ao terreno, na forma estabelecida no contrato respectivo, atendida a legislação
urbanística.
Art. 23. Extingue-se o direito de superfície: I – pelo advento do termo;
II – pelo descumprimento das obrigações contratuais assumidas pelo superficiário.
5 – Águas: Art. 1.288. O dono ou o possuidor do prédio inferior é obrigado a receber as águas
que correm naturalmente do superior, não podendo realizar obras que embaracem o seu fluxo;
porém a condição natural e anterior do prédio inferior não pode ser agravada por obras feitas
pelo dono do prédio superior.
6 – Limites entre prédios e direito de tapagem: Art. 1.297: O proprietário tem direito a
cercar, murar, valar ou tapar de qualquer modo o seu prédio, urbano ou rural, e pode
constranger o seu confinante a proceder com ele à demarcação entre os dois prédios, a
aviventar rumos apagados e a renovar marcos destruídos ou arruinados, repartindo-se
proporcionalmente entre os interessados as respectivas despesas.
Art. 1.298. Sendo confusos os limites, se determinarão de conformidade com a posse justa; e,
não se achando ela provada, o terreno contestado se dividirá por partes iguais entre os
prédios, ou, não sendo possível a divisão cômoda, se adjudicará a um deles, mediante
indenização ao outro.
Diferenças dos direitos de vizinhança e servidões prediais (art. 1378 a 1389 CC)
1. a) Direitos de vizinhança têm como fonte imediata a lei, não podendo o proprietário do
prédio serviente se opor à utilização pelo prédio dominante. As servidões prediais são
constituídas através de acordo entre as partes, dependendo de anuência expressa de
ambos os proprietários dos prédios envolvidos;
2. b) Direitos de vizinhança são obrigações propter rem decorrentes do direito de
propriedade. As servidões prediaissão direitos reais;
3. c) os direitos de vizinhança são, em regra, insuscetíveis de usucapião. As servidões
prediais, em determinadas hipóteses, estão sujeitas a usucapião;
4. d) os direitos de vizinhança somente são extintos pela modificação objetiva da situação
material que deu origem a eles. As servidões prediais podem ser extintas por acordo de
vontades;
5. e) os direitos de vizinhança surgem da necessidade de assegurar o exercício útil e
pacífico da propriedade por todos. As servidões prediais surgem pela comodidade e vontade
dos proprietários.
Art. 1.378: A servidão proporciona utilidade para o prédio dominante, e grava o prédio
serviente, que pertence a diverso dono, e constitui-se mediante declaração expressa dos
proprietários, ou por testamento, e subseqüente registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Art. 1.379. O exercício incontestado e contínuo de uma servidão aparente, por dez
anos, nos termos do art. 1.242, autoriza o interessado a registrá-la em seu nome no
Registro de Imóveis, valendo-lhe como título a sentença que julgar consumado a usucapião.
Parágrafo único. Se o possuidor não tiver título, o prazo da usucapião será de vinte anos.
CONDOMÍNIO (art.1314 a 1326 CC): É uma exceção à exclusividade do direito de
propriedade, cuja titularidade é plural.Cada condômino tem uma quota indivisa sobre o
bem, de modo que seu direito de propriedade incide sobre esse bem por inteiro, na proporção
de sua quota. Todos os
comunheiros têm direitos qualitativamente iguais sobre a totalidade da propriedade. Em caso
de dúvida, presumem-se iguais os quinhões de cada condômino (presunção juris tantum).
Natureza Jurídica – Teoria da propriedade integral ou teoria individualista: Cada
condômino é proprietário de toda a coisa exercendo direito de propriedade limitado pelos
direitos dos outros condôminos.
– Teoria coletivista ou das propriedades plúrimas parciais: Condomínio é uma espécie de
soma intelectual de propriedades.
CLASSIFICAÇÃO E CARACTERÍSTICAS
Quanto ao objeto
1. A) Condomínio universal; B) Condomínio parcial.
Quanto à necessidade
1. A) Condomínio transitório; B) Condomínio permanente.
Quanto à forma
1. A) Condomínio pro diviso B) Condomínio pro indiviso.
Quanto à origem
1. A) Condomínio Voluntário ou Convencional;
2. B) Condomínio Incidente (Eventual) ou Acidental (doação ou testamento);
3. C) Condomínio Forçado ou necessário(paredes, cercas, muros, valas, etc.)
Direitos e deveres dos condôminos:
1 – Condomínio necessário ou forçado (arts. 1.327 a 1.330 do CC).
Objeto: paredes, cercas, muros, valas, tapumes e formação de ilhas. Condomínio especial do
Estatuto da Cidade (usucapião coletiva).
Todas as despesas com a conservação devem ser partilhadas e os comunheiros devem
utilizar a coisa de modo a não prejudicar uns aos outros.
Feita a obra sem a anuência do confinante, este pode adquirir a meação através do depósito
da despesa que lhe caberia. Enquanto não houver sido efetuado o depósito, não pode o
confinante beneficiar-se a obra realizada pelo outro.
Instituição do Condomínio: Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou
testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar, além do disposto
em lei especial:
I – a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas
uma das outras e das partes comuns;
II – a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes
comuns;
III – o fim a que as unidades se destinam.
O Condomínio edilício pode ser instituído por ato inter vivos ou mortis causa, registrado no
cartório imobiliário, devendo conter: discriminação e individualização das unidades de
propriedade exclusiva, estremadas umas das outras e das partes comuns; determinação da
fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e às partes comuns; o fim a
que as unidades se destinam.
O condomínio é, então, instituído por: a) Destinação do proprietário do edifício;
1. b) Incorporação (proprietário do terreno, promitente comprador do terreno e o cessionário do
terreno);
2. c) Testamento.
Constituição do Condomínio (art. 1.333): A convenção que constitui o condomínio edilício deve
ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde
logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas
tenham posse ou detenção.
Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser
registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
A lei distingue a instituição da constituição do condomínio. A constituição se dá
pela convenção do condomínio, feita por escritura pública ou instrumento particular, subscrita
por ao menos 2/3 das frações ideais (incluindo os promitentes compradores e os cessionários
de direitos a elas relativos) e registrada no Cartório de Registro de Imóveis (oponibilidade erga
omnes).
A convenção do condomínio é obrigatória tanto aos condôminos quanto aos possuidores e/ou
detentores.
Convenção do Condomínio: Instrumento no qual são prefixadas as normas adotadas para o
condomínio em plano horizontal, inclusive o modo como será administrado. Deve conter na
convenção (art. 1.334):
– A quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para
atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;
– A forma da administração;
– A competência das assembléias, a forma de sua convocação e o quorum exigido para as
deliberações;
– As sanções (condôminos ou possuidores);
– Regimento interno (tudo o que não for essencial para a constituição e funcionamento do
condomínio, possuindo cunho circunstancial e mutável).
Servidão predial: Aspectos Gerais: A servidão predial é o direito real de fruição ou de gozo
(jus in re aliena) constituído, pela lei ou pela vontade das partes, em favor de um prédio
dominante, sobre outro prédio serviente, pertencente a dono diferente. A servidão impõe ao
prédio serviente um encargo, restringindo as faculdades de uso e de gozo do proprietário
deste prédio.
Requisitos da servidão: – Existência de dois prédios
– Encargo imposto ao prédio serviente em benefício de outro prédio prédio (dominante);
– Prédios de propriedades distintas.
Exercício das Servidões: Cabe ao dono da servidão, exceto disposição expressa no título
constitutivo, realizar todas as obras necessárias ao uso e conservação da mesma.
Ao proprietário do prédio serviente, assiste o direito de renúncia à propriedade ao dono da
servidão. Ainda que o proprietário do prédio dominante não aceite a propriedade da servidão,
ele continuará obrigado a custear as obras de uso e manutenção.
Restrição e ampliação da servidão – parâmetros legais (art. 1.385, CC/2002): finalidade,
servidão de trânsito e necessidades de cultura ou indústria (indenização ao proprietário do
prédio serviente).
Extinção do Usufruto: – Renúncia: No caso de bens imóveis, deverá ser feita por escritura
pública.
– Morte do usufrutuário. Por considerar o usufruto um direito personalíssimo, o direito
brasileiro não admite usufruto sucessivo. – Findo o prazo.
– Extinção da pessoa jurídica. O usufruto por pessoa jurídica tem duração máxima de 30
anos.
– Cessação do motivo que originou o usufruto. – Destruição da coisa (exceção: coisa
segurada).
– Consolidação; culpa do usufrutuário.; não uso.
USO: Art. 1.412. O usuário usará da coisa e perceberá os seus frutos, quanto o exigirem as
necessidades suas e de sua família.
1oAvaliar-se-ão as necessidades pessoais do usuário conforme a sua condição social e onde
viver.
2oAs necessidades da família do usuário compreendem as de seu cônjuge, dos filhos
solteiros e das pessoas de seu serviço doméstico.
Art. 1.413. São aplicáveis ao uso, no que não for contrário à sua natureza, as disposições
relativas ao usufruto.
Tal qual o usufruto, o uso também é considerado um direito personalíssimo sendo, portanto,
inalienável, impenhorável e intransferível. O uso deve ser registrado no registro imobiliário.
HABITAÇÃO: Art. 1.414. Quando o uso consistir no direito de habitar gratuitamente casa
alheia, o titular deste direito não a pode alugar, nem emprestar, mas simplesmente ocupá-la
com sua família.
Art. 1.415. Se o direito real de habitação for conferido a mais de uma pessoa, qualquer delas
que sozinha habite a casa não terá de pagar aluguel à outra, ou às outras, mas não as pode
inibir de exercerem, querendo, o direito, que também lhes compete, de habitá-la.
Art. 1.416. São aplicáveis à habitação, no que não for contrário à sua natureza, as
disposições relativas ao usufruto.
É o direito real de habitar com a família em imóvel alheio. Também é direito personalíssimo e,
por isso, inalienável, impenhorável e intransferível, sendo vedada, inclusive, a cessão, seja a
título gratuito, seja a título oneroso.
Também são aplicadas à habitação as normas atinentes ao usufruto, no que couber.
Art. 1.831, CC/2002: habitação do cônjuge sobrevivente.
Art. 1.831. Ao cônjuge sobrevivente, qualquer que seja o regime de bens, será assegurado,
sem prejuízo da participação que lhe caiba na herança, o direito real de habitação
relativamente ao imóvel destinado à residência da família, desde que seja o único daquela
natureza a inventariar.