INTENSIVO II

Direito Civil
Mônica Queiroz
Aula 05

ROTEIRO DE AULA

TEMA: Direito das coisas (continuação)

USUCAPIÃO
Etimologicamente, a palavra “usucapião” é feminina. A professora aconselha que, em provas, o
aluno utilize a palavra no feminino.

- Modo originário de aquisição de propriedade

A usucapião é um modo aquisitivo da propriedade, e de outros direitos reais, pelo
decurso do tempo, observados os requisitos legais.
✓ O ponto de partida da usucapião é a posse.
✓ A usucapião é um modo originário de aquisição da propriedade, isto é, não há
relação jurídica entre o proprietário anterior e o novo proprietário. Neste caso,
não haverá pagamento de ITBI (mas deverá pagar o IPTU ou ITR dos últimos

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 anos). Além disso, a propriedade é transmitida sem hipoteca, sem servidão ou
qualquer outro embaraço anterior.
✓ Atenção: O STJ entende que a usucapião é um modo originário de aquisição da
propriedade. Na doutrina, também prevalece esse entendimento.
✓ Observação: Há um posicionamento isolado de Caio Mário da Silva Pereira, que
entende que a usucapião não é um modo originário de se adquirir a
propriedade. O autor entende que somente existe modo originário de aquisição
da propriedade quando o local não possuir dono anterior.

Usucapião = prescrição aquisitiva

Atenção: Não se deve confundir a prescrição aquisitiva com a prescrição extintiva (estudada na
Parte Geral do CC).
Na prescrição extintiva, o sujeito teve a violação de um direito e, diante disso, nasce para ele
uma pretensão que deve ser cobrada dentro de um lapso temporal. Se essa pretensão não for
exercitada no prazo legal, haverá a prescrição extintiva (art. 189 do CC).
Na prescrição aquisitiva, também há o decurso de um lapso temporal e, ao final dele, a pessoa
adquire algo.
➢ Além da ideia de decurso do tempo, a usucapião também é sinônimo de prescrição
aquisitiva, porque as causas que impedem/suspendem/interrompem o curso da
prescrição extintiva (Parte Geral do CC – arts 197, 198, 199, 200 e 202) são aplicáveis à
usucapião.
Exemplo 1: um jovem de 14 anos (“A”) é proprietário de um imóvel e faz a alocação dele
a “B”. Se “B” não paga o aluguel, não corre o prazo para a usucapião antes de ele
completar 16 anos.
Exemplo 2: se um jovem de 14 anos é proprietário de um imóvel e, naquele local há
possuidores de terra, não corre o prazo para a usucapião antes de ele completar 16
anos.
Não corre a prescrição contra os absolutamente incapazes, mas corre contra os
relativamente incapazes.

Art. 1.244, CC: “Estende-se ao possuidor o disposto quanto ao devedor acerca das causas que
obstam, suspendem ou interrompem a prescrição, as quais também se aplicam à usucapião.”

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Lei 14.010/20, art. 10: “Suspendem-se os prazos de aquisição para a propriedade imobiliária ou
mobiliária, nas diversas espécies de usucapião, a partir da entrada em vigor desta Lei até 30 de
outubro de 2020.” (Lei do RJET).
➢ De 12/06/2020 até 30/10/2020, não correu o prazo de usucapião no Brasil.

Coisa hábil a ser usucapida (“res habilis”): Em regra, tudo pode ser usucapido.
• Bens imóveis/Bens móveis (art. 1.260/1.2611)
Prazos para usucapir bens móveis: 5 e 3 anos.
• Bens públicos (art. 183, 3º, CF e 191, p.ú, CF) – Bens públicos não podem ser
usucapidos.
• Bens com cláusula restritiva de direito – Exemplo: bem com cláusula de
incomunicabilidade ou inalienabilidade.
Esses bens podem ser usucapidos e a cláusula deixa de existir.
• Bens submetidos a Registro Torrens (REsp 1.542.820 – RS) – Geram presunção
absoluta de propriedade – Esses bens podem ser usucapidos.

Modalidades de usucapião de bens imóveis

1. Usucapião Extraordinária
• Posse mansa e pacífica – É aquela que ocorre sem perturbações, ou seja, o proprietário
não move uma ação contra o possuidor.
• Animus domini – É a intenção de dono.
O locatário, o comodatário e o usufrutuário não conseguem usucapir, pois eles não têm
animus domini, já que fazem parte de uma relação jurídica e sabem que ela chegará ao
fim e terão que devolver a coisa.
• Prazo

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“CC, art. 1.260. Aquele que possuir coisa móvel como sua, contínua e incontestadamente
durante três anos, com justo título e boa-fé, adquirir-lhe-á a propriedade.
Art. 1.261. Se a posse da coisa móvel se prolongar por cinco anos, produzirá usucapião,
independentemente de título ou boa-fé.”

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 ✓ Posse simples é aquela em que a pessoa não reside no imóvel habitualmente e nem
desenvolve a sua atividade produtiva no local.
Neste caso, o prazo é de 15 anos.

✓ Posse qualificada pela função social é aquela em que a pessoa reside no imóvel ou
desenvolve a sua atividade produtiva no local.
Neste caso, o prazo é de 10 anos.

CC, art. 1238: “Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu
um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo
requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no
Cartório de Registro de Imóveis.
Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver
estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter
produtivo.”

Obs.: A sentença da ação de usucapião não é requisito para que se concretize a usucapião, pois
ela é meramente declaratória (Art. 1241, CC2).
Exemplo: Em um determinado terreno, há pessoas ocupando o imóvel por mais de 10 anos. Elas
residem no local e têm posse mansa e pacífica. Diante disso, o proprietário ingressa com uma
ação reivindicatória em desfavor dos ocupantes, mas estes, em sua defesa, alegam que já
possuem os requisitos da usucapião extraordinária.
Neste caso, o juiz vai julgar o pedido reivindicatório sendo improcedente. Os possuidores, por
sua vez, terão que ingressar com uma ação autônoma de usucapião.

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CC, art. 1241: “Poderá o possuidor requerer ao juiz seja declarada adquirida, mediante
usucapião, a propriedade imóvel.
Parágrafo único. A declaração obtida na forma deste artigo constituirá título hábil para o registro
no Cartório de Registro de Imóveis.”

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Súmula 237, STF: “O usucapião pode ser arguido em defesa.”

2. Usucapião Ordinária

• Posse mansa e pacífica;

• Animus domini (intenção de dono);
• Justo Título – É o instrumento formalmente capaz de iludir um homem médio da
sociedade. Trata-se de instrumento que, se não apresentasse vício nenhum, seria hábil
a transferir a propriedade. Exemplo: escritura pública de compra e venda assinada por
um estelionatário.
• Boa-fé – Trata-se de boa-fé subjetiva (estado psicológico da pessoa que ignora o vício
que macula a aquisição).

CC, art. 1.201, parágrafo único. “O possuidor com justo título tem por si a presunção de
boa-fé, salvo prova em contrário, ou quando a lei expressamente não admite esta
presunção.”

Obs.: Milita em favor daquele que tem um justo título, a presunção de boa-fé.

• Prazo

CC, art. 1.242: “Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e
incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.
Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido
adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada
posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou
realizado investimentos de interesse social e econômico.”

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 ✓ Posse simples é aquela em que a pessoa não reside no imóvel habitualmente e nem
desenvolve a sua atividade produtiva no local.
Neste caso, o prazo é de 10 anos.

✓ Posse qualificada pela função social é aquela em que a pessoa reside no imóvel
habitualmente ou desenvolve a sua atividade produtiva no local.
Neste caso, o prazo é de 5 anos.
A professora explica que a usucapião ordinária com a posse qualificada pela função
social tem um prazo muito reduzido e, portanto, exige dois requisitos a mais: aquisição
onerosa e registro do justo título.
Exemplo: imagine que “A” compra um terreno de um estelionatário (sem saber). O
vendedor apresenta documentos falsificados e vende o imóvel a “A” por 1 milhão. O
oficial do cartório de notas também foi enganado pelo estelionatário. Posteriormente,
“A” vai residir no imóvel e, depois de 5 anos, preenchidos todos os requisitos da
usucapião, o anterior e legítimo dono do imóvel (“B”) aparece.
“B” ajuíza uma ação reivindicatória contra “A” e este alegará a usucapião como defesa.

3) Constitucional/Especial

Tanto a usucapião especial urbana quanto a usucapião especial rural possuem 4 requisitos em
comum:

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 ✓ Posse mansa e pacífica;
✓ Animus domini;
✓ Prazo de 5 anos; e
✓ Que a pessoa não seja proprietária de outro imóvel urbano ou rural.
o Essas duas espécies de usucapião surgiram para resolver um problema social.
Se a pessoa já possui um outro imóvel, ela não tem um problema social que
precise ser resolvido.
o Obs.: Na usucapião ordinária e na extraordinária, não importa se a pessoa já é
proprietária de outro imóvel ou não.

Distinções:
✓ Na usucapião especial urbana, a área urbana a ser usucapida deve ter até 250 metros
quadrados.
✓ Na usucapião especial rural, a área rural a ser usucapida deve ter até 50 hectares.

✓ Na usucapião especial urbana, exige-se a moradia.

✓ Na usucapião especial rural, além da moradia, exige-se a produtividade.

Observação 1: Os procedimentos da usucapião urbana constam no Estatuto da Cidade (Lei

10.257/2011 – art. 9º ao 14).
✓ O art. 10 da Lei 10.257/2011 traz a usucapião coletiva (já estudada na aula passada).

Observação 2: Os procedimentos da usucapião constitucional rural constam na Lei 6.969/1981.

A professora destaca que essa lei apenas não foi recepcionada pela CF/1988 no tocante ao
tamanho da área.

Observação 3: Tanto a usucapião constitucional urbana quanto a usucapião constitucional rural

podem ser alegadas em sede de defesa. Além disso, neste caso, se a pessoa alegar a usucapião
em sua defesa, ela não precisará ingressar com uma ação autônoma de usucapião.
✓ A sentença que afastou o pedido reivindicatório poderá ser levada a registro
diretamente.

Código Civil: “Art. 1.239. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua
como sua, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra em zona rural não superior

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a cinqüenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua
moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.
Art. 1.240. Aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e cinqüenta metros
quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou
de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano
ou rural.
§ 1º O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a
ambos, independentemente do estado civil.
§ 2º O direito previsto no parágrafo antecedente não será reconhecido ao mesmo possuidor
mais de uma vez.”

CF, art. 183: “Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinqüenta metros
quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou
de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano
ou rural. (Regulamento)
§ 1º O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a
ambos, independentemente do estado civil.
§ 2º Esse direito não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.
§ 3º Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião.”

CF, art. 191: “Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como seu,
por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra, em zona rural, não superior a
cinqüenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua
moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.
Parágrafo único. Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião.”

Peculiaridades sobre a usucapião constitucional urbana:

✓ Área de até 250 m2: prevalece que não importa a extensão da área construída.
✓ Se a área ultrapassar a 250 m2: é possível o desmembramento.
✓ Usucapião de apartamentos em área urbana: considera-se apenas a área exclusiva.

Enunciado 85, CJF: “Para efeitos do art. 1.240, caput, do novo Código Civil, entende-se por "área
urbana" o imóvel edificado ou não, inclusive unidades autônomas vinculadas a condomínios
edilícios.”

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 ✓ Exige-se a moradia: traz o caráter de pessoalidade. A pessoa não poderá possuir a área
em nome de terceiros (ex.: possuidores diretos ou detentores).
Exemplo: “A” alugou um imóvel para “B”. “A” tem a posse indireta e “B” tem a posse
direta do imóvel. “A” pretende obter a usucapião constitucional urbana, mas não
conseguirá obtê-la, pois ela não pode possuir o imóvel em nome de terceiros.
✓ Ocupação com finalidade simultânea residencial e não residencial: é possível a
usucapião.

STJ: “A destinação de parte do imóvel para fins comerciais não impede o reconhecimento da
usucapião especial urbana sobre a totalidade da área.” (REsp 1.777.404 – TO, Terceira Turma, j.
05/2020).

4) Usucapião Familiar/Conjugal/Por abandono de lar

Essa hipótese ocorre quando o ex-cônjuge ou ex-companheiro abandona o lar. O imóvel deve
estar em uma zona urbana e o abandono deve ter ocorrido por 2 anos.
✓ Essa modalidade de usucapião apenas se aplica a imóvel urbano com, no máximo, 250
metros quadrados.
✓ A pessoa que pretende usucapir não pode ser dona de outro imóvel.
✓ Essa usucapião também pode ocorrer nas uniões estáveis em que há abandono de lar.

CC, art. 1.240-A. “Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição,
posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m² (duzentos e cinquenta
metros quadrados) cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou
o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde
que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. (Incluído pela Lei nº 12.424, de
2011)”

CC, art. 1.240 - A, § 1º: “O direito previsto no caput não será reconhecido ao mesmo possuidor
mais de uma vez.”

Requisitos:
• Posse mansa e pacífica.
• Animus domini.

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 • Prazo: 02 anos.
• Que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
• Urbana: até 250 m2.
• Moradia.

Questão:
(CEBRASPE – MPE/TO/2022) Joaquina, casada em regime de comunhão parcial de bens com
Reinaldo, deixou o seu lar e foi morar em uma casa abrigo para vítimas de violência doméstica
e familiar, em razão de ter sido vítima de violência doméstica praticada por seu marido. O
imóvel, de 120 m², estava registrado apenas no nome dela, mas fora adquirido onerosamente
na constância do casamento. Reinaldo não tinha imóvel registrado em seu nome e utilizava o
bem para a sua moradia. Depois de quatro anos, antes do divórcio, Joaquina acionou o Poder
Judiciário para retirar Reinaldo do imóvel. A partir dessa situação hipotética, assinale a opção
correta.
A) Joaquina abandonou seu lar, então Reinaldo usucapiu o imóvel.
B) Para configurar a usucapião por abandono do lar, faz-se necessário o transcurso do prazo de
cinco anos de posse mansa e pacífica.
C) Não é possível a caracterização da usucapião por abandono do lar, pois a violência
doméstica sofrida por Joaquina descaracteriza a voluntariedade do abandono.
D) A contagem do prazo para a usucapião por abandono do lar inicia-se apenas após a sentença
de divórcio, e não com a separação de fato.
E) Reinaldo não tinha direitos sobre o bem, pois o imóvel estava registrado apenas em nome de
Joaquina.

Observações interessantes sobre a usucapião:

1. Somatório das posses:

A professora explica que é possível haver a soma de posses para fins de usucapião.

CC, art. 1.243: “O possuidor pode, para o fim de contar o tempo exigido pelos artigos
antecedentes, acrescentar à sua posse a dos seus antecessores (art. 1.207), contanto que todas
sejam contínuas, pacíficas e, nos casos do art. 1.242, com justo título e de boa-fé.”

O somatório das posses pode ocorrer de duas formas:

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 ▪ Accessio possessionis: a transmissão da posse ocorre a título singular, p. ex., por meio
de um negócio jurídico. A união das posses é facultativa.
Exemplo: “A” compra a posse de “B”.

▪ Sucessio possessionis: a transmissão da posse ocorre a título universal e o herdeiro

continua com a posse. A união das posses é obrigatória.
Exemplo: “A” morre e sua filha herda a posse do imóvel.

CC, art. 1.207: “O sucessor universal continua de direito a posse do seu antecessor; e ao sucessor
singular é facultado unir sua posse à do antecessor, para os efeitos legais.”

• Em se tratando de accessio possessionis: não pode ser aplicada em se tratando de

usucapião constitucional, por causa da pessoalidade que é exigida.

• Em se tratando de sucessio possessionis: pode ser aplicada a usucapião constitucional,

isso porque o objetivo maior é a proteção familiar.

Enunciado 317, CJF: “A accessio possessionis de que trata o art. 1.243, primeira parte, do Código
Civil não encontra aplicabilidade relativamente aos arts. 1.239 e 1.240 do mesmo diploma legal,
em face da normatividade do usucapião constitucional urbano e rural, arts. 183 e 191,
respectivamente.”

2. Usucapião por pessoa jurídica

Questão: A pessoa jurídica pode usucapir? Depende.

▪ Usucapião extraordinária: ok
▪ Usucapião ordinária: ok
▪ Usucapião constitucional: não - Essa modalidade traz o requisito da moradia e da
pessoalidade. Por esse motivo, não é possível.

3. Usucapião de bem que se encontra em condomínio

Problema: Casal divorciado que não fez a partilha dos bens. A mulher continua com a posse dos
imóveis. Ela conseguirá a usucapião?
Sim. STJ. REsp 1.840.561 – SP (j. 05/2022)

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Segundo o processo, uma mulher pediu o reconhecimento de sua propriedade sobre a fração
ideal de 15,47% de vários imóveis. As partes, casadas desde 1970, se divorciaram em 1983, mas
não partilharam os bens. Por estar na posse exclusiva dos imóveis há mais de 23 anos (desde o
divórcio até o ajuizamento da ação, em 2007), sem oposição do ex-marido, a mulher ajuizou
ação objetivando a usucapião extraordinária.

Após o fim do matrimônio, o ex-marido abandonou completamente a fração ideal dos imóveis
pertencente ao casal, sendo que a ex-esposa não lhe repassou nenhum valor proveniente de
aluguel – nem ele o exigiu – e tampouco prestou contas por todo o período antecedente ao
ajuizamento da ação.

Diante disso, entendeu-se ser descabida a alegação de que a mulher apenas administrava os
bens. "O que houve – e isso é cristalino – foi o exercício da posse pela ex-esposa do recorrente
com efetivo ânimo de dona, a amparar a procedência do pedido de usucapião, segundo já foi
acertadamente reconhecido na origem", afirmou o relator.

4. Aquisição por usucapião em área de loteamento irregular

Seria possível ocorrer a usucapião em uma área de loteamento irregular?

Sim. Segundo o STJ, isso, inclusive, estimularia a regularização da área.

“USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. BEM IMÓVEL URBANO. ÁREA INTEGRANTE DE LOTEAMENTO

IRREGULAR. SETOR TRADICIONAL DE PLANALTINA. PRESCRIÇÃO AQUISITIVA. FORMA
ORIGINÁRIA DE AQUISIÇÃO DE PROPRIEDADE. POSSIBILIDADE DE REGISTRO. O
RECONHECIMENTO DO DOMÍNIO DO IMÓVEL NÃO INTERFERE NA DIMENSÃO URBANÍSTICA DO
USO DA PROPRIEDADE. INTERESSE DE AGIR CONFIGURADO. RECURSO DESPROVIDO. 1. (...)2. A
possibilidade de registro da sentença declaratória da usucapião não é pressuposto ao
reconhecimento do direito material em testilha, o qual se funda, essencialmente, na posse ad
usucapionem e no decurso do tempo. 3. A prescrição aquisitiva é forma originária de aquisição
da propriedade e a sentença judicial que a reconhece tem natureza eminentemente
declaratória, mas também com carga constitutiva. 4. Não se deve confundir o direito de
propriedade declarado pela sentença proferida na ação de usucapião (dimensão jurídica) com a
certificação e publicidade que emerge do registro (dimensão registrária) ou com a regularidade

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urbanística da ocupação levada a efeito (dimensão urbanística). 5. O reconhecimento da
usucapião não impede a implementação de políticas públicas de desenvolvimento urbano.
Muito ao revés, constitui, em várias hipóteses, o primeiro passo para restabelecer a regularidade
da urbanização. 6. Impossível extinguir prematuramente as ações de usucapião relativas aos
imóveis situados no Setor Tradicional de Planaltina com fundamento no art. 485, VI, do NCPC
em razão de uma suposta ausência de interesse de agir ou falta de condição de procedibilidade
da ação. 7. Recurso especial não provido, mantida a tese jurídica fixada no acórdão recorrido: É
cabível a aquisição de imóveis particulares situados no Setor Tradicional de Planaltina/DF, por
usucapião, ainda que pendente o processo de regularização urbanística.” (STJ. Resp 1.818.564-
DF. Segunda Seção. J. 09/06/2021)

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