Caderno Digitado de Reais I - Stolze - 2023.2 - 2 Unidade

UFBA - DIREITO REAIS – 2023.
2
PABLO STOLZE
USUCAPIÃO
Conceito
Modo originário de aquisição da propriedade, mediante o exercício da posse pacífica e

contínua, durante certo período de tempo previsto em lei.
O usucapião se fundamenta no propósito de consolidação da propriedade, pois, através

dele, se empresta base jurídica a meras situações de fato. Assim, de um lado, estimula o
legislador a paz social, e, de outro, diminui para o proprietário o ônus da prova do seu
domínio.
Pressupostos
• Posse
• Tempo
• “Animus Domini"
Soma de posse X Sucessão de Posse
A sucessão possessória pode ocorrer de duas formas: a título singular (accessio

possessionis) ou a título universal (sucessio possessionis)
A acessio possessionis é a possibilidade legal de soma da posse atual com a posse

anterior, ou seja, o novo possuidor pode somar sua posse à posse daquele que possuía o
imóvel anteriormente. Isso é muito importante quando se busca obter a propriedade de
determinado bem imóvel por meio da usucapião .
Já a sucessio possessionis é a transmissão da posse de um bem móvel ou imóvel de um

possuidor para outro, em virtude de morte, interdição, ausência, falência, etc.
É possível ocorrer sucessio possessionis e acessio possessionis na usucapião. Assim, a

soma da posse dos antecessores no imóvel pode ser utilizada para preencher o requisito
temporal da usucapião
1.243. O possuidor pode, para o fim de contar o tempo exigido pelos artigos antecedentes,
acrescentar à sua posse a dos seus antecessores (art. 1.207), contanto que todas sejam contínuas,
pacíficas e, nos casos do art. 1.242, com justo título e de boa-fé.
Obs. De acordo com o artigo 1.207 do Código Civil Brasileiro, o herdeiro que prossegue na
posse do falecido por determinação da lei é chamado de sucessor a título singular. Isso
significa que ele sucede o falecido em relação a um bem específico, e não em relação a
todo o patrimônio1. A sucessão de posse ocorre quando o herdeiro continua a posse do
falecido, sem interrupção, após a morte deste, e sem que haja qualquer outro herdeiro que
possa reivindicar a posse.
1
UFBA - DIREITO REAIS – 2023.2
PABLO STOLZE
De acordo com a legislação brasileira, existem certos bens que não podem ser usucapidos.
Por exemplo, bens que expressam valores inestimáveis como a honra ou o nome não
podem ser usucapidos. Além disso, os bens públicos também não são passíveis de
usucapião, conforme estabelecido no artigo 183, §3º, e artigo 191, parágrafo único, da
Constituição Federal.
PRINCIPAIS ESPÉCIES DE USUCAPIÃO
Usucapião extraordinária
Para adquirir a propriedade de um imóvel por meio da usucapião extraordinária, é

necessário cumprir os seguintes requisitos.
1. Posse do imóvel por quinze anos de forma ininterrupta e pacífica.

2. Possuir o imóvel como se fosse o dono, ou seja, com animus domini.
3. Não haver oposição à posse.
O possuidor adquire a propriedade do imóvel independentemente de título e boa-fé,

podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o
registro no Cartório de Registro de Imóveis.
O prazo estabelecido no artigo 1.238 pode ser reduzido para dez anos se o possuidor
houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços
de caráter produtivo.
Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um
imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz
que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de
Imóveis.
Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver
estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter
produtivo.
Usucapião ordinária
A usucapião ordinária é um meio legal de adquirir a propriedade de um bem através da

posse prolongada e incontestada. O Art. 1.242 do Código Civil estabelece que a
propriedade do imóvel pode ser adquirida por aquele que, contínua e incontestadamente,
com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos. O parágrafo único do mesmo artigo
estabelece que o prazo será de cinco anos se o imóvel houver sido adquirido,
onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada
2
PABLO STOLZE
posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou

realizado investimentos de interesse social e econômico.
Os requisitos para a usucapião ordinária de bens imóveis são:
1. Animus domini, ou seja, o comportamento como proprietário do bem;

2. Inexistência de oposição à posse;
3. Existência de justo título, ou seja, de um documento que se acredite ser suficiente para
a transmissão do bem;
4. Boa-fé.
Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com
justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.
Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido,
onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente,
desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de
interesse social e econômico.
OBS.: Chama-se USUCAPIÃO TABULAR a modalidade de usucapião ordinária que se

aplica a casos em que o imóvel foi adquirido de maneira onerosa, com base em um
registro posteriormente cancelado. Para que se configure a usucapião tabular, é
necessário que os possuidores tenham fixado moradia no imóvel ou realizado
investimentos de interesse social e econômico, além de terem exercido a posse contínua e
incontestada pelo prazo de 5 anos, com justo título e boa-fé
O Enunciado 303 da IV Jornada de Direito Civil estabelece que, para a presunção relativa
da boa-fé do possuidor, considera-se justo título o justo motivo que lhe autoriza a aquisição
derivada da posse, esteja ou não materializado em instrumento público ou particular.
• Presunção relativa da boa-fé do possuidor - princípio que se aplica em casos de

usucapião, em que a posse prolongada e incontestada de um bem pode levar à aquisição
da propriedade.
• Justo título - é um documento que se acredita ser suficiente para a transmissão do
bem, mas que não é necessariamente válido ou eficaz.
Usucapião constitucional rural ou Pro labore
O usucapião constitucional rural, também conhecido como usucapião pro labore ou

usucapião especial rural, é um direito previsto em alguns dispositivos legais, sendo eles o
art. 191 da Constituição Federal de 1988, o art. 1º da Lei n. 6.969/81, art. 98 do Estatuto da
Terra e o art. 1.239 do Código Civil de 2002. Essa categoria é denominada como
usucapião agrário ou agrária entre os autores do Direito agrário.
3
PABLO STOLZE
Segundo o art. 1.239 do Código Civil, aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou
urbano, possua como sua, por 5 anos ininterruptos, sem oposição, área de terra em zona
rural não superior a 50 hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família,
tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade. A Constituição Federal de 1988, em
seu art. 191, prevê a aquisição de áreas de terras, em zonas rurais, não superior a 50
hectares por aquele que, não sendo proprietário de outro imóvel rural ou urbano, a possua
como sua, por 5 anos ininterruptos, tenha nela a sua moradia e que através do seu
trabalho ou de sua família tenha tornado a terra produtiva.
Os requisitos para o Usucapião constitucional rural são:
1. Posse ininterrupta e sem oposição pelo período mínimo de 5 anos.

2. A área deve ser rural.
3. A propriedade ter área máxima de 50 hectares.
4. A pessoa que pleiteia a usucapião não pode possuir outro imóvel, seja ele em zona
rural ou urbana.
5. A pessoa deve utilizar a terra para cumprir sua função social.
Art. 1.239. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como sua, por
cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra em zona rural não superior a cinqüenta
hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia,
adquirir-lhe-á a propriedade.
Usucapião constitucional urbana ou pro misero
O usucapião constitucional urbano, também conhecido como usucapião especial urbana ou

usucapião pro misero, é um direito previsto no art. 183 da Constituição Federal de 1988 e
no art. 1.240 do Código Civil de 2002.
De acordo com o art. 1.240 do Código Civil, aquele que possuir, como sua, área urbana de
até 250 metros quadrados, por 5 anos ininterruptos e sem oposição, utilizando-a para sua
moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á a propriedade, desde que não seja proprietário de
outro imóvel urbano ou rural.
A usucapião especial urbana é uma das modalidades de usucapião existentes no direito

brasileiro. Para que a ação de usucapião especial urbana seja proposta, é necessário que
o requerente possua como sendo seu imóvel situado em área urbana e possuindo tamanho
de até 250 metros quadrados, por um período não inferior a 5 anos.
Os requisitos para o Usucapião constitucional urbana são:
1. Posse ininterrupta e sem oposição pelo período mínimo de 5 anos.

2. Animus domini, ou seja, o comportamento como proprietário do bem;
3. A área deve ser urbana.
4
PABLO STOLZE
4. A propriedade ter área máxima de 250 m².

5. A pessoa que pleiteia a usucapião não pode possuir outro imóvel, seja ele em zona
rural ou urbana.
6. Deve ser utilizada para sua moradia ou de sua família.
Tanto pessoas casadas quanto solteiras podem receber esse título ou concessão, sem
discriminação de gênero ou estado civil. Essa regra promove a igualdade de gênero e o
tratamento justo sob a lei.
Se alguém já usucapiu uma área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados de
acordo com as condições estabelecidas no artigo 1.240 do CC, essa pessoa não pode usar
o mesmo mecanismo para adquirir outra área urbana sob as mesmas regras.
Art. 1.240. Aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e cinqüenta metros
quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de
sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou
rural.
§ 1 O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos,
independentemente do estado civil.
§ 2 O direito previsto no parágrafo antecedente não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de
uma vez.
Usucapião especial urbana coletiva
A usucapião especial urbana coletiva é uma modalidade de usucapião que permite que um
grupo de pessoas que ocupam uma área urbana informal, sem oposição, há mais de 5
anos, possa adquirir a propriedade do imóvel coletivamente, desde que a área total dividida
pelo número de possuidores seja inferior a 250m² por possuidor e que os possuidores não
sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural.
Os requisitos para a usucapião especial urbana coletiva são os seguintes:
1. A área urbana deve ter mais de 250m².

2. A posse deve ser exercida por população de baixa renda.
3. A posse deve ser ininterrupta e sem oposição por cinco anos.
4. A área total dividida pelo número de possuidores deve ser inferior a 250m² por
possuidor.
5. Os possuidores não podem ser proprietários de outro imóvel urbano ou rural.
A usucapião especial urbana coletiva é regulamentada pelos artigos 9º a 14 do Estatuto da

Cidade (Lei 10.257/2001), que a subdividiu em usucapião individual (art. 9º) e usucapião
coletiva (art. 10)
5
PABLO STOLZE
Estatuto da cidade (Lei nº 10.257 de 2001)
Art. 10. Os núcleos urbanos informais existentes sem oposição há mais de cinco anos e cuja área
total dividida pelo número de possuidores seja inferior a duzentos e cinquenta metros
quadrados por possuidor são suscetíveis de serem usucapidos coletivamente, desde que os
possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural.
§1 O possuidor pode, para o fim de contar o prazo exigido por este artigo, acrescentar sua posse à
de seu antecessor, contanto que ambas sejam contínuas. SOMA DE POSSE
§ 2 A usucapião especial coletiva de imóvel urbano será declarada pelo juiz, mediante sentença, a
qual servirá de título para registro no cartório de registro de imóveis. DECLARAÇÃO DO JUIZ
§ 3 Na sentença, o juiz atribuirá igual fração ideal de terreno a cada possuidor, independentemente
da dimensão do terreno que cada um ocupe, salvo hipótese de acordo escrito entre os condôminos,
estabelecendo frações ideais diferenciadas.
§ 4 O condomínio especial constituído é indivisível, não sendo passível de extinção, salvo

deliberação favorável tomada por, no mínimo, dois terços dos condôminos, no caso de execução de
urbanização posterior à constituição do condomínio.
§ 5 As deliberações relativas à administração do condomínio especial serão tomadas por maioria

de votos dos condôminos presentes, obrigando também os demais, discordantes ou ausentes.
Usucapião coletiva especial ou desapropriação judicial
A usucapião coletiva especial e a desapropriação judicial privada são institutos jurídicos

distintos, mas que possuem algumas semelhanças. A usucapião coletiva especial é um
meio de aquisição de propriedade imobiliária por um grupo de pessoas que ocupam um
terreno por um período determinado, desde que atendidos os requisitos legais. Já a
desapropriação judicial privada é um procedimento judicial que permite a transferência da
propriedade de um bem imóvel para o poder público ou para terceiros, mediante o
pagamento de uma justa indenização ao proprietário. Ambos os institutos estão previstos
no art. 1.228, §§ 4º e 5º do Código Civil brasileiro.
A principal diferença entre eles é que a usucapião coletiva especial é um meio de aquisição
de propriedade por particulares, enquanto a desapropriação judicial privada é um meio de
transferência de propriedade para o poder público ou para terceiros. Além disso, a
usucapião coletiva especial é um instituto mais recente e ainda pouco utilizado na prática,
enquanto a desapropriação judicial privada é um instituto mais antigo e mais comum.
O § 5º do art. 1.228 do Código Civil brasileiro estabelece que, na desapropriação judicial

privada, deve ser paga uma justa indenização ao proprietário do imóvel. Já o § 4º do
mesmo artigo estabelece que a usucapião coletiva especial é um meio de aquisição de
6
PABLO STOLZE
propriedade imobiliária por um grupo de pessoas que ocupam um terreno por um período
determinado, desde que atendidos os requisitos legais
Art. 1228
§4 O proprietário também pode ser privado da coisa se o imóvel reivindicado consistir em extensa
área, na posse ininterrupta e de boa-fé, por mais de cinco anos, de considerável número de pessoas,
e estas nela houverem realizado, em conjunto ou separadamente, obras e serviços considerados pelo
juiz de interesse social e econômico relevante.
§5 No caso do parágrafo antecedente, o juiz fixará a justa indenização devida ao proprietário;

pago o preço, valerá a sentença como título para o registro do imóvel em nome dos possuidores.
Usucapião Indígena
A usucapião é um modo originário de aquisição da propriedade, mediante a posse

continuada durante certo lapso de tempo, e preenchidos os requisitos previstos na lei. A
usucapião especial indígena funciona de forma parecida com a extraordinária e com a
rural. O índio, integrado ou não à sociedade, pode usucapir trechos de terras inferiores a 50
hectares
Os requisitos para a usucapião especial indígena são os seguintes:
1. A área usucapienda não pode ser superior a 50 hectares.

2. limitada à área rural, não havendo previsão de tal espécie de usucapião em áreas
consideradas urbanas.
3. A posse deve ser mansa e pacífica, sem oposição, por um período de 10 anos.
4. A posse deve ser exercida por um indígena, independentemente de ser integrado ou
não.
Art. 33. O índio, integrado ou não, que ocupe como próprio, por dez anos consecutivos, trecho de
terra inferior a cinqüenta hectares, adquirir-lhe-á a propriedade plena.
Parágrafo único. O disposto neste artigo não se aplica às terras do domínio da União, ocupadas por
grupos tribais, às áreas reservadas de que trata esta Lei, nem às terras de propriedade coletiva de
grupo tribal.
Usucapião familiar
O artigo 1.240-A do Código Civil prevê uma nova modalidade de usucapião, a usucapião
familiar, que permite que um dos ex-cônjuges ou ex-companheiros oponha contra o outro a
pretensão de usucapir a parte que lhe pertence. Para que a usucapião familiar seja
reconhecida, é necessário que o imóvel urbano utilizado como moradia seja de ambos os
7
PABLO STOLZE
cônjuges, com área inferior a 250m² e que haja abandono por um deles do imóvel, por
mais de 02 anos ininterruptos, sem oposição
O possuidor deve exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição, posse
direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m² (duzentos e cinquenta metros
quadrados) cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o
lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral,
desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
A nova modalidade de usucapião é uma derivação do disposto no art. 1.240 do Código

Civil, que disciplina a usucapião especial urbana, nos mesmos moldes previstos pelo art.
183 da Constituição da República. Este dispositivo prevê que "aquele que possuir, como
sua, área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos
ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família,
adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
Os requisitos para a usucapião familiar, prevista no Art. 1.240-A do Código Civil, são os
seguintes:
1. O imóvel deve ser urbano e ter até 250m².

2. A posse deve ser direta, exclusiva, mansa e pacífica, sem oposição, por um período
de 2 anos.
3. O possuidor não pode ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
4. O possuidor deve utilizar o imóvel como sua moradia ou de sua família.
5. O abandono do lar pelo ex-cônjuge ou ex-companheiro deve ter ocorrido há mais de
2 anos.
Art. 1.240-A. Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta,
com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados)
cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o
para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja
proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
§ 1 O direito previsto no caput não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.
8
PABLO STOLZE
PROPRIEDADE
Função social da propriedade
O inciso XXII do artigo 5º da Constituição Federal brasileira garante o direito de

propriedade, ou seja, o direito de indivíduos ou organizações usarem seus bens, gozarem
deles e tê-los à disposição. Já o inciso XXIII estabelece que a propriedade deve atender a
sua função social. Isso significa que o direito de propriedade não é ilimitado e deve ser
exercido de forma a beneficiar a sociedade como um todo.
A própria Constituição define o que se entende por função social da propriedade: no caso
de propriedade urbana, ela deve cumprir as exigências do plano diretor da cidade; no caso
de propriedade rural, ela deve ter aproveitamento racional e adequado, utilizar
adequadamente os recursos naturais disponíveis e preservar o meio ambiente, observar as
disposições que regulam as relações de trabalho e explorar de modo a favorecer o bem-
estar dos proprietários e dos trabalhadores. Portanto, a propriedade não é mais um direito
absoluto do proprietário, mas sim uma propriedade socializada, que deve atender às
necessidades da sociedade como um todo.
Características da propriedade
a) Complexo - formado por conjunto de poderes e faculdades.

b) Absoluto - não no sentido de que se possa fazer dele o que bem entender, mas porque
a oponibilidade é erga omnes;
c) Perpétuo - não se extingue, simplesmente, pelo não uso, podendo ser transmitido por
gerações;
d) Exclusiva - Regra geral. Ressalvadas certas situações, a exemplo do condomínio, o
poder dominial de alguém exclui o de outrem, concomitantemente, sobre a mesma coisa;
e) Elástico - A propriedade pode se esticar para criar outros direitos reais e quando ela
acabar pode voltar ao proprietário, voltar a ser plena (alodialidade).
O artigo 1.228 do Código Civil brasileiro estabelece que o proprietário tem a faculdade de
usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que
injustamente a possua ou detenha. Se o proprietário reunir todos esses poderes, ele tem a
propriedade plena.
Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do
poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.
O direito de propriedade é um direito fundamental previsto na Constituição Federal

brasileira, mas não é um direito absoluto, devendo ser exercido em consonância com as
9
PABLO STOLZE
suas finalidades econômicas e sociais e de modo que sejam preservados, de conformidade

com o estabelecido em lei especial, a flora, a fauna, as belezas naturais, o equilíbrio
ecológico e o patrimônio histórico e artístico, bem como evitada a poluição do ar e das
águas. A propriedade é um direito real da coisa própria, que deve atender às necessidades
da sociedade como um todo, tendo função social e política.
Art 1.228
§ 1 o O direito de propriedade deve ser exercido em consonância com as suas finalidades econômicas
e sociais e de modo que sejam preservados, de conformidade com o estabelecido em lei especial, a
flora, a fauna, as belezas naturais, o equilíbrio ecológico e o patrimônio histórico e artístico, bem
como evitada a poluição do ar e das águas.
O § 2º do Artigo 1228 do Código Civil Brasileiro estabelece a proibição da realização de

atos que não trazem nenhum benefício ao proprietário e que são motivados pela intenção
de prejudicar outra pessoa.
§ 2 o São defesos os atos que não trazem ao proprietário qualquer comodidade, ou utilidade, e sejam
animados pela intenção de prejudicar outrem.
Desapropriação
O proprietário pode ser privado de sua propriedade em casos de desapropriação,

requisição ou interesse social, desde que haja necessidade ou utilidade pública ou perigo
público iminente, conforme estabelecido no §3º do artigo 1.228
A desapropriação por interesse social ou econômico relevante é uma modalidade de perda

da propriedade prevista no Código Civil Brasileiro. Para que a desapropriação ocorra, é
necessário que sejam atendidos alguns requisitos legais, como a existência de um
interesse público relevante e a observância do devido processo legal.
Conforme a Constituição Federal, a desapropriação deve ser precedida de uma

indenização justa e prévia, que deve ser paga em dinheiro.
De acordo com a doutrinadora Maria Sylvia Di Pietro, existem três fundamentos

constitucionais diferentes para a desapropriação por interesse social, cada um deles com
um correspondente na legislação ordinária e disciplinado legalmente de forma diferente.
O artigo 5º, inciso XXIV, da Constituição Federal, disciplinado pela Lei número 4.132 de
1962, indica os casos de interesse social no artigo 2º e o artigo 182, que cuida de hipótese
nova de desapropriação cujo objetivo é atender a função social da propriedade expressa
no Plano Diretor da cidade embora a Constituição não fale em interesse social, a hipótese
aí prevista melhor se enquadra em seu conceito doutrinário, além de apresentar grande
semelhança com a prevista no artigo 2º, inciso I da lei 4.132 de 1963. O artigo 182,
parágrafo 4, prevê que é cabível quando se tratar de solo urbano não edificado,
10
PABLO STOLZE
subutilizado ou não utilizado e desde que já adotadas, sem resultado as medidas previstas
nos incisos I e II.
O artigo 184 da Constituição Federal prevê a desapropriação por interesse social, para fins
de reforma agrária, disciplinado pela Lei complementar de número 76, de 1993, alterada
pela Medida provisória de número 2.027-42 de 2000.
§ 3 o O proprietário pode ser privado da coisa, nos casos de desapropriação, por necessidade ou
utilidade pública ou interesse social, bem como no de requisição, em caso de perigo público
iminente.
§ 4 o O proprietário também pode ser privado da coisa se o imóvel reivindicado consistir em extensa
área, na posse ininterrupta e de boa-fé, por mais de cinco anos, de considerável número de pessoas, e
estas nela houverem realizado, em conjunto ou separadamente, obras e serviços considerados pelo
juiz de interesse social e econômico relevante.
§ 5 o No caso do parágrafo antecedente, o juiz fixará a justa indenização devida ao proprietário; pago
o preço, valerá a sentença como título para o registro do imóvel em nome dos possuidores.
Extensão da propriedade
A propriedade do solo abrange o espaço aéreo e subsolo correspondentes, em altura e

profundidade úteis ao seu exercício. No entanto, o proprietário não pode se opor a
atividades que sejam realizadas por terceiros a uma altura ou profundidade tais que não
tenha ele interesse legítimo em impedi-las.
A propriedade do solo não abrange as jazidas, minas e demais recursos minerais, os

potenciais de energia hidráulica, os monumentos arqueológicos e outros bens referidos por
leis especiais. O proprietário do solo tem o direito de explorar os recursos minerais de
emprego imediato na construção civil, desde que não submetidos a transformação
industrial, obedecido o disposto em lei especial.
Art. 1.229. A propriedade do solo abrange a do espaço aéreo e subsolo correspondentes, em altura e
profundidade úteis ao seu exercício, não podendo o proprietário opor-se a atividades que sejam
realizadas, por terceiros, a uma altura ou profundidade tais, que não tenha ele interesse legítimo em
impedi-las.
Art. 1.230. A propriedade do solo não abrange as jazidas, minas e demais recursos minerais, os
potenciais de energia hidráulica, os monumentos arqueológicos e outros bens referidos por leis
especiais.
Parágrafo único. O proprietário do solo tem o direito de explorar os recursos minerais de emprego
imediato na construção civil, desde que não submetidos a transformação industrial, obedecido o
disposto em lei especial.
11
PABLO STOLZE
Classificação da propriedade
Quanto à extensão do direito do titular
Quando todos os elementos constitutivos da propriedade se acham reunidos na pessoa do

titular, tem-se a modalidade que se convencionou chamar de propriedade plena
O proprietário de um bem tem o direito de usufruir dele de forma plena e exclusiva, sem a
interferência de terceiros. No entanto, essa presunção pode ser afastada mediante prova
em contrário, ou seja, se alguém conseguir demonstrar que possui algum direito sobre o
bem em questão, a propriedade plena e exclusiva do proprietário pode ser limitada
Art. 1.231. A propriedade presume-se plena e exclusiva, até prova em contrário.
Quanto à perpetuidade da propriedade
A perpetuidade é um dos caracteres do direito de propriedade, o que significa que a

propriedade é normalmente ilimitada e irrevogável. A propriedade é considerada
perpétua, ou seja, sem prazo definido, e é uma das características mais importantes do
direito de propriedade. No entanto, existem exceções em que a propriedade pode ser
revogável. Isso ocorre quando, no próprio título de sua constituição, por sua própria
natureza ou pela vontade do agente ou das partes, se contém condição resolutiva. Diz-se,
então, que a propriedade é resolúvel. Exemplos de propriedade revogável incluem a
propriedade do fiduciário no fideicomisso e a propriedade do comprador na retrovenda.
ORLANDO GOMES:
“A perpetuidade é um dos caracteres do direito de propriedade. Daí se dizer que a propriedade é
irrevogável: “Semel dominus semper dominus”. Normalmente, a propriedade tem duração ilimitada.
É perpétua. Por exceção, admite-se propriedade revogável que se configura quando, no próprio título
de sua constituição, por sua própria natureza ou pela vontade do agente ou das partes, se contém
condição resolutiva. Diz-se, então, que a propriedade é resolúvel como acontece, no fideicomisso,
com a propriedade do fiduciário, e, na retrovenda, com a propriedade do comprador.
O proprietário de um bem tem direito aos frutos e produtos que ele produzir, mesmo que
eles sejam separados do bem principal. No entanto, há casos em que a lei estabelece que
esses frutos e produtos pertencem a outra pessoa, como no caso de uma árvore frutífera
que está em um terreno alugado, por exemplo
12
PABLO STOLZE
Art. 1.232. Os frutos e mais produtos da coisa pertencem, ainda quando separados, ao seu
proprietário, salvo se, por preceito jurídico especial, couberem a outrem
ATENÇÃO! DIFERENÇA ENTRE PROPRIEDADE RESOLÚVEL x PROPRIEDADE “AD

TEMPUS”
A propriedade resolúvel e a propriedade ad tempus são duas modalidades de propriedade

temporária que produzem efeito resolutivo a partir do surgimento de um fato extintivo do
direito.
Propriedade resolúvel - é aquela que opera seus efeitos a partir de um termo ou condição
já existentes no negócio jurídico que a transmitiu, ou seja, já existe uma causa antecedente
à resolução, pré-determinada no negócio. Ou seja, é aquela que está sujeita a um evento
futuro e incerto, previsto no negócio jurídico que a constituiu, como uma condição ou um
termo. Por exemplo, se alguém doa um imóvel para outra pessoa, mas estabelece que a
propriedade se resolverá se o donatário se casar, essa é uma propriedade resolúvel
Propriedade ad tempus - é aquela que se extingue em razão de um evento futuro,

superveniente ao negócio jurídico, que não estava nele previsto, como termo ou condição.
Ou seja, é aquela que se extingue em razão de um fato superveniente ao negócio jurídico,
que não estava nele previsto, como um termo ou uma condição. Por exemplo, se alguém
doa um imóvel para outra pessoa, mas depois revoga a doação por ingratidão do
donatário, essa é uma propriedade ad tempus
A distinção entre propriedade resolúvel e propriedade ad tempus está relacionada também

aos efeitos da extinção da propriedade. Na propriedade resolúvel, a extinção produz efeitos
ex tunc, ou seja, na medida em que o titular já tinha ciência da cláusula de resolubilidade,
ele deverá devolver o bem nas condições em que se encontrava quando o recebeu. Já na
propriedade ad tempus, por se tratar de evento futuro não previsto pelo titular, os efeitos
produzidos pela resolução são ex nunc, devendo o bem ser restituído no estado em que se
encontra no momento da extinção do direito .
Não são casos de propriedade resolúvel aqueles nos quais a revogação se funda em causa
superveniente à aquisição”.
GOMES, Orlando. Direitos Reais. 19. ed. Atualizada por Luiz Edson Fachin. Rio de Janeiro:
Forense.
Propriedade aparente
Resulta de uma situação de fato em que uma pessoa age, em relação a um bem, como se
sua proprietária fosse, gerando, a partir daí, efeitos jurídicos. Em outras palavras, a
13
PABLO STOLZE
propriedade aparente é aquela que resulta de uma situação de fato em que uma pessoa
age como se fosse a proprietária de um bem, mas não o é juridicamente. Essa situação
pode gerar efeitos jurídicos, como a proteção da boa-fé, a usucapião ou a responsabilidade
civil. Por exemplo, se alguém compra um carro de um vendedor que não é o verdadeiro
dono, mas desconhece esse fato, essa pessoa tem uma propriedade aparente do carro.
“A teoria da aparência aplica-se ao direito de propriedade. Razões sociais e econômicas justificam o

reconhecimento da eficácia de atos praticados por pessoa que se apresente como proprietária de um
bem sem que o seja de verdade, por aparentar a titularidade do direito subjetivo. Tem em vista a
proteção de interesses de terceiros que travaram relações jurídicas com o proprietário aparente. Em
algumas situações, no conflito entre o titular aparente e o titular real, sacrifica-se o segundo”.
Arnoldo Wald
Restituição por Pagamento Indevido de um Imóvel
O artigo 879 estabelece as consequências para quem recebeu um imóvel por engano e o
alienou (transferiu a propriedade) para outra pessoa. A alienação pode ser por título
oneroso (quando há uma contraprestação, como uma venda) ou por título gratuito (quando
não há uma contraprestação, como uma doação).
Se quem recebeu o imóvel agiu de boa-fé, ou seja, sem saber que o pagamento foi
indevido, ele só precisa devolver o valor que recebeu pela alienação, se foi onerosa. Se foi
gratuita, ele precisa devolver o imóvel ao verdadeiro dono.
Se quem recebeu o imóvel agiu de má-fé, ou seja, sabendo que o pagamento foi indevido,
ele precisa devolver o valor do imóvel e também pagar uma indenização por perdas e
danos, que pode incluir lucros cessantes, danos emergentes e danos morais.
O parágrafo único do artigo 879 prevê o direito de reivindicação, que é a ação judicial para
recuperar a posse de um bem que foi alienado indevidamente. Esse direito cabe ao que
pagou por erro, ou seja, ao verdadeiro dono do imóvel. Ele pode reivindicar o imóvel contra
quem o recebeu por engano ou contra o terceiro adquirente, se este também agiu de má-
fé.
Art. 879. Se aquele que indevidamente recebeu um imóvel o tiver alienado em boa-fé, por título
oneroso, responde somente pela quantia recebida; mas, se agiu de má-fé, além do valor do imóvel,
responde por perdas e danos.
Parágrafo único. Se o imóvel foi alienado por título gratuito, ou se, alienado por título oneroso, o
terceiro adquirente agiu de má-fé, cabe ao que pagou por erro o direito de reivindicação.
14
PABLO STOLZE
O QUE É “AÇÃO PUBLICIANA”?
Tradicionalmente, a defesa processual da posse se dá mediante as ações possessórias

(juízo possessório) e a defesa da propriedade se dá por meio da ação reivindicatória
(juízo petitório).
Ação reivindicatória, que é o meio pelo qual o proprietário de um imóvel com título legítimo
pode reaver a posse de quem o detém injustamente Em essência, a reivindicatória, é
baseada em um título de propriedade.
A ação publiciana é uma espécie de reivindicatória sem título, ou seja, é um procedimento

instaurado por quem se considera dono, sem um título que o ampare, como uma escritura
pública ou um formal de partilha. Ou seja, é uma forma de tutela da propriedade de fato,
que ainda não foi reconhecida por sentença, mas que já existe juridicamente. É uma
maneira de garantir o direito de quem já exerce a função social da propriedade, mas que
não tem um documento que o ateste. Assim, quem possui um imóvel por usucapião, por
exemplo, mas não tem o título de propriedade, pode se valer da ação publiciana para
defender sua posse e sua propriedade contra quem o esbulhou ou turba. A ação publiciana
é uma forma de antecipar os efeitos da sentença de usucapião, que pode demorar muito
para ser proferida
15
PABLO STOLZE
Acessão
Acessão é um modo originário de aquisição da propriedade, que ocorre quando um bem se

une ou incorpora a outro bem, natural ou artificialmente. A acessão pode ocorrer de
diversas formas, como por exemplo, por formação de ilhas, aluvião, avulsão, abandono de
álveo, plantações ou construções. Quando ocorre a acessão, o proprietário do bem
principal passa a ser também proprietário do bem acessório
Acessão Natural: A acessão de forma natural é um modo originário de aquisição da

propriedade, que ocorre quando um bem incorpora-se a outro sem intervenção humana,
seja por acréscimo ou por adjunção. Na acessão natural, predomina o princípio segundo o
qual a coisa acessória segue a principal, ou seja, tudo o que se incorpora a um bem fica
pertencendo a seu proprietário. Com relação às consequências da acessão natural, aplica-
se o princípio que veda o enriquecimento sem causa, ou seja, o proprietário do bem
principal deve indenizar o proprietário do bem acessório pelo valor deste
A acessão natural pode ser classificada em quatro tipos:
Formação de ilhas: ocorre quando um terreno ribeirinho é acrescido de uma ilha, que é
um prolongamento do relevo, estando numa depressão absoluta preenchida por
água. Implicará, naturalmente, aumento da propriedade dos proprietários ribeirinhos
fronteiros, nos termos do artigo 1.249 do Código Civil.
I - por formação de ilhas;
Art. 1.249. As ilhas que se formarem em correntes comuns ou particulares pertencem aos
proprietários ribeirinhos fronteiros, observadas as regras seguintes:
I - as que se formarem no meio do rio consideram-se acréscimos sobrevindos aos terrenos

ribeirinhos fronteiros de ambas as margens, na proporção de suas testadas, até a linha que dividir o
álveo em duas partes iguais;
II - as que se formarem entre a referida linha e uma das margens consideram-se acréscimos aos
terrenos ribeirinhos fronteiros desse mesmo lado;
III- as que se formarem pelo desdobramento de um novo braço do rio continuam a pertencer aos
proprietários dos terrenos à custa dos quais se constituíram.
Aluvião: é o aumento lento e paulatino de terra às margens de um rio, lago ou mar, em

decorrência de depósitos de sedimentos trazidos pelas águas.
II - por aluvião (acúmulo lento de material);
Art. 1.250. Os acréscimos formados, sucessiva e imperceptivelmente, por depósitos e aterros naturais
ao longo das margens das correntes, ou pelo desvio das águas destas, pertencem aos donos dos
terrenos marginais, sem indenização.
16
PABLO STOLZE
Parágrafo único. O terreno aluvial, que se formar em frente de prédios de proprietários diferentes,
dividir-se-á entre eles, na proporção da testada de cada um sobre a antiga margem.
Aluvião imprópria: retração de águas. Ex: Lagoa que perde volume de água,
resultando em aumento da margem da fazenda que a tangencia.
Avulsão: ocorre quando, por força natural violenta, uma porção de terra se destacar de um
imóvel e se juntar a outro, o dono deste adquirirá a propriedade do acréscimo, se indenizar
o dono do primeiro ou, sem indenização, se em um ano, ninguém houver reclamado.
Diferentemente da aluvião se se dá lentamente, na avulsão é repentino.
III - por avulsão;
Art. 1.251. Quando, por força natural violenta, uma porção de terra se destacar de um prédio e se
juntar a outro, o dono deste adquirirá a propriedade do acréscimo, se indenizar o dono do
primeiro ou, sem indenização, se, em um ano, ninguém houver reclamado.
Parágrafo único. Recusando-se ao pagamento de indenização, o dono do prédio a que se juntou a

porção de terra deverá aquiescer a que se remova a parte acrescida.
Abandono de álveo: ocorre quando um rio muda de curso, deixando a descoberto uma
faixa de terra que antes era submersa. Consiste, então no leito seco do rio. O álveo
abandonado de corrente pertence aos proprietários ribeirinhos das duas margens, sem que
tenham indenização os donos por onde as águas abrirem novo curso, entendendo-se que
os imóveis marginais se estenderam até o meio do álveo.
IV - por abandono de álveo;
Art. 1.252. O álveo abandonado (leito seco do rio) de corrente pertence aos proprietários
ribeirinhos das duas margens, sem que tenham indenização os donos dos terrenos por onde as
águas abrirem novo curso, entendendo-se que os prédios marginais se estendem até o meio do álveo.
Acessão de forma Artificial

Toda construção ou plantação existente em m terremo presume-se feita pelo proprietário e
à sua custa, até que se prove o contrário.
Trata-se, como visto, de uma presunção relativa, pois as circunstâncias podem conduzir a
solução diversa.
V - por plantações ou construções.
Art. 1.253. Toda construção ou plantação existente em um terreno presume-se feita pelo
proprietário e à sua custa, até que se prove o contrário. (Presunção Relativa)
17
PABLO STOLZE
Art. 1.254. Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno próprio com sementes, plantas ou
materiais alheios, adquire a propriedade destes; mas fica obrigado a pagar-lhes o valor, além de
responder por perdas e danos, se agiu de má-fé.
Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno próprio com sementes, plantas ou
materiais alheios, adquire a propriedade destes; mas fica obrigado a pagar-lhes um valor,
além de responder por perdas e danos, se agiu de má fé.
O pagamento das perdas de danos tem, além do dano natural aspecto compensatório, um
viés também punitivo, pois Visa a sancionar a má fé.
E o que dizer se a plantação ou construção for em terreno alheio?
Neste caso, a teor do caput do artigo 1.255, aquele que semeia, planta ou edifica em
terreno alheio perde, em proveito do proprietário, as sementes, plantas e construções; se
procedeu de boa fé, terá direito a indenização
Art. 1.255. Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno alheio perde, em proveito do
proprietário, as sementes, plantas e construções; se procedeu de boa-fé, terá direito a indenização.
Parágrafo único. Se a construção ou a plantação exceder consideravelmente o valor do terreno,

aquele que, de boa-fé, plantou ou edificou, adquirirá a propriedade do solo, mediante pagamento
da indenização fixada judicialmente, se não houver acordo.
Até então, nesses artigos iniciais, consagrou-se a clássica regra de viz actrativa do solo, ou
seja, o dono do solo se torna dono da acessão. Ocorre que o código de 2002 inovou, ao
admitir a denominada acessão inversa ou invertida, ou seja, a possibilidade de o dono da
construção ou plantação tornar-se dono do solo.
Art. 1.256. Se de ambas as partes houve má-fé, adquirirá o proprietário as sementes, plantas e
construções, devendo ressarcir o valor das acessões.
Parágrafo único. Presume-se má-fé no proprietário, quando o trabalho de construção, ou lavoura, se

fez em sua presença e sem impugnação sua.
O proprietário observou o processo de construção e não reclamou, enquanto a pessoa que

construía também fazia a construção de má-fé. Será do proprietário a construção, mas ele
tem que ressarcir a pessoa que construiu.
Art. 1.258. Se a construção, feita parcialmente em solo próprio, invade solo alheio em proporção
não superior à vigésima parte deste, adquire o construtor de boa-fé a propriedade da parte do
solo invadido, se o valor da construção exceder o dessa parte, e responde por indenização que
represente, também, o valor da área perdida e a desvalorização da área remanescente.
Parágrafo único. Pagando em décuplo as perdas e danos previstos neste artigo, o construtor de má-
fé adquire a propriedade da parte do solo que invadiu, se em proporção à vigésima parte deste e o
18
PABLO STOLZE
valor da construção exceder consideravelmente o dessa parte e não se puder demolir a porção
invasora sem grave prejuízo para a construção.
Situação em que a construção invade parcialmente o solo alheio.
Art. 1.259. Se o construtor estiver de boa-fé, e a invasão do solo alheio exceder a vigésima parte
deste, adquire a propriedade da parte do solo invadido, e responde por perdas e danos que abranjam
o valor que a invasão acrescer à construção, mais o da área perdida e o da desvalorização da área
remanescente; se de má-fé, é obrigado a demolir o que nele construiu, pagando as perdas e danos
apurados, que serão devidos em dobro.
19
PABLO STOLZE
DIREITOS DE VIZINHANÇA
O PRINCÍPIO DA FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE
A propriedade, que antes era vista como um direito subjetivo do indivíduo, agora tende a
ser vista como uma função social do detentor da riqueza mobiliária e imobiliária. Isso
implica que todo detentor de uma riqueza tem a obrigação de empregá-la para o
crescimento da riqueza social e para a interdependência social. A propriedade não é, de
modo algum, um direito intangível e sagrado, mas um direito em contínua mudança que
deve ser modelado sobre as necessidades sociais às quais deve responder. Somente o
proprietário pode executar uma certa tarefa social e aumentar a riqueza geral utilizando a
sua própria .
“A propriedade deixou de ser o direito subjetivo do indivíduo e tende a se tornar a função social do
detentor da riqueza mobiliária e imobiliária; a propriedade implica para todo detentor de uma riqueza
a obrigação de empregá-la para o crescimento da riqueza social e para a interdependência social. Só
o proprietário pode executar uma certa tarefa social. Só ele pode aumentar a riqueza geral utilizando
a sua própria; a propriedade não é, de modo algum, um direito intangível e sagrado, mas um direito
em contínua mudança que se deve modelar sobre as necessidades sociais às quais deve responder”.
DUGUIT, Léon apud GOMES, Orlando. Direitos Reais. 19. ed. Atualizada por Luiz Edson Fachin.
Rio de Janeiro: Forense, 2008. p. 126.
Conceito
O Direito de Vizinhança é um conjunto de normas que regulam as relações entre vizinhos,
com o objetivo de reduzir conflitos e garantir a convivência pacífica entre eles. Ele está
disciplinado nos artigos 1.277 ao 1.313 do Código Civil brasileiro e se aplica tanto ao direito
real quanto à posse. De acordo com esses artigos, quem é titular de direito real ou quem é
possuidor tem a obrigação de respeitar os direitos de vizinhança, que incluem, entre
outros, o uso adequado da propriedade, a manutenção da segurança, do sossego e da
saúde dos vizinhos, a preservação do meio ambiente e a prevenção de danos causados
por atividades em sua propriedade.
É importante destacar que o direito de vizinhança não deve ser confundido com a servidão,
que é um direito real que permite a utilização de uma propriedade alheia para um fim
específico, como o acesso a uma estrada ou a passagem de cabos elétricos. O direito de
vizinhança trata de questões mais amplas, como o uso da propriedade, a limitação de
incômodos sonoros, visuais e olfativos, e a preservação da segurança e tranquilidade dos
vizinhos.
Além disso, o direito de vizinhança também se diferencia das limitações públicas e do

poder de polícia do Direito Administrativo. As limitações públicas são impostas pelo Estado,
muitas vezes por meio do Plano Diretor do Município, visando ao interesse público, como a
20
PABLO STOLZE
preservação do meio ambiente e o ordenamento urbano. Já o poder de polícia envolve a

capacidade do Estado de impor restrições à propriedade quando necessário para proteger
a coletividade ou a ordem pública.
“Os direitos de vizinhança traduzem um conjunto de normas e princípios que disciplina a

convivência pacífica e harmoniosa entre vizinhos.
Em essência, consistem em poderes positivos e negativos (ações ou omissões) legalmente impostos

aos proprietários e possuidores que compartilham a mesma vizinhança.
Não se confundem com a servidão (direito real na coisa alheia), nem com as limitações públicas ou o
poder de polícia emanados do Direito Administrativo (a exemplo das restrições impostas pelo Plano
Diretor do Município)”.
(Manual de Direito Civil – Pablo Stolze e Rodolfo Pamplona Filho, Ed. Saraiva, 2022).
De acordo com o Direito de Vizinhança, vizinho é aquele que está sujeito às

consequências do exercício do direito real ou da posse de outrem. Em outras palavras, é
aquele que pode ser afetado pelas atividades realizadas em uma propriedade vizinha,
como barulho, poluição, vibrações, entre outros..
Natureza jurídica: Os direitos de vizinhança são obrigações propter rem, ou seja,

obrigações que acompanham a coisa e vinculam os confinantes. Isso significa que os
proprietários ou possuidores de um imóvel têm a obrigação de respeitar os direitos de
vizinhança, que incluem, entre outros, o uso adequado da propriedade, a manutenção da
segurança, do sossego e da saúde dos vizinhos, a preservação do meio ambiente e a
prevenção de danos causados por atividades em sua propriedade
Passagem forçada
A "passagem forçada" é um direito de vizinhança que é regulamentado por lei e que

permite a um proprietário de uma propriedade, que de outra forma ficaria isolada, o direito
de acessar sua propriedade por meio da propriedade vizinha. Essa necessidade de acesso
é frequentemente justificada por questões de utilidade ou necessidade, e a legislação
define as condições e os procedimentos para seu exercício. Esse direito visa garantir que
um proprietário não fique impossibilitado de usar sua propriedade devido à falta de acesso
adequado.Importa salientar que nesse caso é necessario pagamento de indenizaçao.
Sofrerá o constrangimento o vizinho cujo imóvel mais natural e facilmente se prestar à

passagem.
Se ocorrer alienação parcial do prédio, de modo que uma das partes perca o acesso a via
pública, nascente ou porto, o proprietário da outra deve tolerar a passagem. ou seja EM
CASO DE ALIENAÇÃO PARCIAL. se o meu imóvel ficou “preso” ou “encravado” — sem
acesso à via pública, fonte ou porto — após eu haver alienado parte dele, o próprio
21
PABLO STOLZE
adquirente — para quem efetuei a venda — suportará a passagem (Manual, Stolze e

Pamplona, citado).
Aplica-se o disposto no parágrafo antecedente ainda quando, antes da alienação, existia

passagem através de imóvel vizinho, não estando o proprietário deste constrangido,
depois, a dar uma outra.
Art. 1.285. O dono do prédio que não tiver acesso a via pública, nascente ou porto, pode, mediante
pagamento de indenização cabal, constranger o vizinho a lhe dar passagem, cujo rumo será
judicialmente fixado, se necessário.
§1º Sofrerá o constrangimento o vizinho cujo imóvel mais natural e facilmente se prestar à passagem.
§ 2º Se ocorrer alienação parcial do prédio, de modo que uma das partes perca o acesso a via
pública, nascente ou porto, o proprietário da outra deve tolerar a passagem.
§ 3º Aplica-se o disposto no parágrafo antecedente ainda quando, antes da alienação, existia passagem
através de imóvel vizinho, não estando o proprietário deste constrangido, depois, a dar uma outra.
Obs. O direito de vizinhança, não deve ser confundido com a “servidão de passagem”
(direito real na coisa alheia).
A "servidão de passagem" é um direito real na coisa alheia, que permite a um proprietário o

acesso regular a uma propriedade vizinha para fins específicos, como passagem ou
condução de serviços públicos ou privados. Diferentemente da "passagem forçada", a
"servidão de passagem" é um acordo entre partes, muitas vezes estabelecido por contrato
ou por meio de um ato jurídico específico, e não é derivado diretamente da lei. Ela é
estabelecida com base em um acordo entre as partes envolvidas sem caráter obrigatório e
com pagamento facultativo de verba compensatória
“RECURSO ESPECIAL. AÇÃO POSSESSÓRIA. INTERDITO PROIBITÓRIO. PASSAGEM

FORÇADA. SERVIDÃO DE PASSAGEM. DISTINÇÕES E SEMELHANÇAS. NÃO
CARACTERIZAÇÃO NO CASO. SERVIDÃO NÃO SE PRESUME E DEVE SER
INTERPRETADA RESTRITIVAMENTE. 1. Apesar de apresentarem naturezas jurídicas distintas,
tanto a passagem forçada, regulada pelos direitos de vizinhança, quanto a servidão de passagem, direito
real, originam-se em razão da necessidade/utilidade de trânsito, de acesso. 2. Não identificada, no caso
dos autos, hipótese de passagem forçada ou servidão de passagem, inviável a proteção possessória
pleiteada com base no alegado direito. 3. A servidão, por constituir forma de limitação do direito de
propriedade, não se presume, devendo ser interpretada restritivamente. 4. Recurso especial provido”
(REsp 316.045/SP).
I Jornada de Direito Civil - Enunciado 88 - O direito de passagem forçada, previsto no art. 1.285 do
CC, também é garantido nos casos em que o acesso à via pública for insuficiente ou inadequado,
consideradas, inclusive, as necessidades de exploração econômica.
22
PABLO STOLZE
Passagem de cabos e tubos
O Código Civil trata também da passagem de cabos, tubulações e outros condutos

subterrâneos de serviços de utilidade pública em propriedades privadas que são tratados
nos artigos 1.286 e1.287. Esses artigos visam garantir que a propriedade cumpra sua
função social, que é um princípio fundamental do direito brasileiro, conforme estabelecido
no artigo 5º, inciso XXIII, da Constituição Federal.
Art. 1.286. Mediante recebimento de indenização que atenda, também, à desvalorização da área
remanescente, o proprietário é obrigado a tolerar a passagem, através de seu imóvel, de cabos,
tubulações e outros condutos subterrâneos de serviços de utilidade pública, em proveito de
proprietários vizinhos, quando de outro modo for impossível ou excessivamente onerosa.
Parágrafo único. O proprietário prejudicado pode exigir que a instalação seja feita de modo menos
gravoso ao prédio onerado, bem como, depois, seja removida, à sua custa, para outro local do imóvel.
Art. 1.287. Se as instalações oferecerem grave risco, será facultado ao proprietário do prédio onerado
exigir a realização de obras de segurança.
Árvores limítrofes
Os artigos 1.282, 1.283 e 1.284 do Código Civil tratam de questões específicas

relacionadas à relação entre proprietários de terrenos vizinhos e às árvores presentes
nesses terrenos. Eles estabelecem diretrizes e regras para resolver possíveis conflitos e
garantir a convivência harmoniosa entre os proprietários.
Assim, a árvore cujo tronco está na linha divisória entre dois terrenos é de propriedade
comum dos donos dos prédios vizinhos. Essa presunção de propriedade compartilhada
visa evitar disputas desnecessárias e estabelece a responsabilidade conjunta pelo cuidado
e manutenção da árvore.
De outro modo, se raízes e dos ramos de árvores que ultrapassam a linha divisória do
terreno. Ele permite que o proprietário do terreno invadido corte as raízes e ramos que
ultrapassam a estrema do prédio, até o plano vertical divisório. Isso serve para proteger a
integridade do terreno vizinho e evitar danos causados pelas raízes, galhos ou folhagens
das árvores.
Ressalta-se também que os frutos que caírem de uma árvore do terreno vizinho pertencem
ao dono do solo onde caíram, desde que esse solo seja de propriedade particular. Isso
significa que os frutos caídos podem ser colhidos e apropriados pelo proprietário do terreno
onde caíram.
23
PABLO STOLZE
Art. 1.282. A árvore, cujo tronco estiver na linha divisória, presume-se pertencer em comum aos
donos dos prédios confinantes.
Art. 1.283. As raízes e os ramos de árvore, que ultrapassarem a estrema do prédio, poderão ser
cortados, até o plano vertical divisório, pelo proprietário do terreno invadido.
Art. 1.284. Os frutos caídos de árvore do terreno vizinho pertencem ao dono do solo onde caíram, se
este for de propriedade particular.
Uso Anormal da Propriedade
O proprietário ou possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências

prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela
utilização de propriedade vizinha. Porém, são proibidas as interferências considerando-se
a natureza da utilização, a localização do prédio, atendidas as normas que distribuem as
edificações em zonas, e os limites ordinários de tolerância dos moradores da vizinhança.
Esse direito não prevalece quando as interferências forem justificadas por interesse
público, caso em que o proprietário ou o possuidor, causador delas, pagará ao vizinho
indenização cabal. Importa salentar também que ainda que por decisão judicial devam ser
toleradas as interferências, poderá o vizinho exigir a sua redução ou eliminação quando
estas se tornarem possíveis.
Art. 1.277. O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as

interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela
utilização de propriedade vizinha.
Parágrafo único. Proíbem-se as interferências considerando-se a natureza da utilização, a localização

do prédio, atendidas as normas que distribuem as edificações em zonas, e os limites ordinários de
tolerância dos moradores da vizinhança.
Art. 1.278. O direito a que se refere o artigo antecedente não prevalece quando as interferências
forem justificadas por interesse público, caso em que o proprietário ou o possuidor, causador delas,
pagará ao vizinho indenização cabal.
Art. 1.279. Ainda que por decisão judicial devam ser toleradas as interferências, poderá o vizinho
exigir a sua redução, ou eliminação, quando estas se tornarem possíveis.
Teoria da pré-ocupação: Direito quem é o mais antigo. Por ela, aquele que primeiramente
se instala em determinado local acaba, de certo modo, estabelecendo a sua destinação.
Porém existem exceções:
Ex.: Um clube, em uma zona predominantemente residencial, costuma realizar festas
barulhentas, que se prolongam pela madrugada, o proprietário do imóvel vizinho — que
24
PABLO STOLZE
pode ser um hospital, a título de exemplo — poderá exigir que o uso nocivo do direito
cesse, mesmo que a construção do clube seja anterior à do hospital.
Teoria da pré ocupação
“... em princípio não teria razão para reclamar quem construísse nas proximidades de
estabelecimentos barulhentos ou perigosos. É o que sustenta a teoria da pré-ocupação.
Por ela, aquele que primeiramente se instala em determinado local acaba, de certo modo,
estabelecendo a sua destinação. Tal teoria não pode, entretanto, ser aceita em todos os
casos e sem reservas”.
(Gonçalves, Carlos Roberto, Direito Civil Brasileiro, Direitos Reais, Ed. Saraiva)
Dano infecto - Este direito traduz-se pela ação de dano infecto, na qual se pede que o
vizinho dê caução do dano iminente, cautio damni infecti, ou pela responsabilidade do autor
do dano, se este se realiza.
O dano infecto é um conceito do direito imobiliário que se refere a danos causados em um

imóvel que afetam sua habitabilidade ou segurança. Esses danos podem ser ocasionados
por defeitos na estrutura, infiltrações, problemas elétricos, entre outros.
A ação de dano infecto é uma medida judicial que serve a quem tem justo receio de sofrer
dano em seu imóvel, em virtude do uso anômalo de propriedade alheia. A ação visa a
fixação de uma caução para garantir eventual indenização caso persista o infortúnio.
Por outro lado, a cautio damni infecti é uma medida preventiva que pode ser solicitada pelo
proprietário ou possuidor que estiver na iminência ou sob ameaça de sofrer prejuízo à
segurança, sossego e a saúde dos ocupantes do imóvel. Já a responsabilidade do autor do
dano se realiza quando o dano já ocorreu e o autor é responsabilizado por repará-lo.
Art. 1.280. O proprietário ou o possuidor tem direito a exigir do dono do prédio vizinho a demolição,
ou a reparação deste, quando ameace ruína, bem como que lhe preste caução pelo dano iminente.
AGRAVO REGIMENTAL. RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE DANO

INFECTO. INSTALAÇÃO DE ESTAÇÃO RADIO BASE (ERB). EXIGÊNCIAS AMBIENTAIS E
DE POSTURA URBANA. ACÓRDÃO FUNDAMENTADO NA LEGISLAÇÃO LOCAL.
CONFLITO COM LEI FEDERAL E COM A CONSTITUIÇÃO. MATÉRIA DA COMPETÊNCIA
DO STF.
1. Controvérsia acerca do dano infecto decorrente de estação radio base (ERB) em relação aos
imóveis vizinhos.
2. Existência de lei municipal disciplinando a matéria.
3. Competência do Supremo Tribunal Federal para analisar o conflito da lei municipal com a
25
PABLO STOLZE
legislação federal.
4. AGRAVO REGIMENTAL DESPROVIDO (AgRg no REsp 1.377.898/MG, Rel. Min. Paulo de
Tarso Sanseverino, 3ª Turma, julgado em 28-4-2015, DJe 7-5-2015).
O proprietário ou possuidor de um prédio, em que alguém tenha direito de fazer obras, pode
exigir do autor delas as necessárias garantias contra o prejuízo eventual, no caso de dano
iminente.
Essa garantia pode ser exigida por meio da ação de dano infecto, que é uma medida
judicial que serve a quem tem justo receio de sofrer dano em seu imóvel, em virtude do uso
anômalo de propriedade alheia. A ação visa a fixação de uma caução para garantir
eventual indenização caso persista o infortúnio.
Além disso, o proprietário pode manejar a ação mesmo que não habite o imóvel, desde que
tenha justo receio de sofrer dano em seu imóvel
Art. 1.281. O proprietário ou o possuidor de um prédio, em que alguém tenha direito de fazer obras,
pode, no caso de dano iminente, exigir do autor delas as necessárias garantias contra o prejuízo
eventual.
Das Águas
O dono ou possuidor do prédio inferior é obrigado a receber as águas que correm

naturalmente do superior, sem poder realizar obras que embaracem o seu fluxo. No
entanto, a condição natural e anterior do prédio inferior não pode ser agravada por obras
feitas pelo dono ou possuidor do prédio superior.
Por sua vez, quando as águas, artificialmente levadas ao prédio superior, ou aí colhidas,
correrem dele para o inferior, o dono deste pode reclamar que se desviem, ou se lhe
indenize o prejuízo que sofrer. Da indenização será deduzido o valor do benefício obtido.
Além disso, o proprietário de nascente, ou do solo onde caem águas pluviais, satisfeitas as
necessidades de seu consumo, não pode impedir, ou desviar o curso natural das águas
remanescentes pelos prédios inferiores
Art. 1.288. O dono ou o possuidor do prédio inferior é obrigado a receber as águas que correm
naturalmente do superior, não podendo realizar obras que embaracem o seu fluxo; porém a condição
natural e anterior do prédio inferior não pode ser agravada por obras feitas pelo dono ou possuidor do prédio
superior.
Art. 1.289. Quando as águas, artificialmente levadas ao prédio superior, ou aí colhidas, correrem dele para o
inferior, poderá o dono deste reclamar que se desviem, ou se lhe indenize o prejuízo que sofrer.
Parágrafo único. Da indenização será deduzido o valor do benefício obtido.
Art. 1.290. O proprietário de nascente, ou do solo onde caem águas pluviais, satisfeitas as necessidades
26
PABLO STOLZE
de seu consumo, não pode impedir, ou desviar o curso natural das águas remanescentes pelos prédios
inferiores.
STJ
6. O direito à água é um direito de vizinhança, um direito ao aproveitamento de uma riqueza natural

pelos proprietários de imóveis que sejam ou não abastecidos pelo citado recurso hídrico, haja vista
que, de acordo com a previsão do art. 1.º, I e IV, da Lei 9.433/97, a água é um bem de domínio
público, e sua gestão deve sempre proporcionar o uso múltiplo das águas.
7. Se não existem outros meios de passagem de água, o vizinho tem o direito de construir aqueduto
no terreno alheio independentemente do consentimento de seu vizinho; trata-se de imposição legal
que atende ao interesse social e na qual só se especifica uma indenização para evitar que seja
sacrificada a propriedade individual.
8. Recurso especial desprovido.
(REsp 1.616.038/RS)
Dos Limites entre Prédios e do Direito de Tapagem
O proprietário tem o direito de construir muros, cercas ou quaisquer outros meios de

demarcação para proteger sua privacidade e segurança. Para isso, caso seja necessário,
também tem o direito de obrigar seu confinante (vizinho) a cooperar na demarcação entre
os dois prédios. Isso envolve definir os limites entre as propriedades, refrescar marcos de
propriedade ou reavivar pontos de referência apagados ou danificados. As despesas
relacionadas a essas atividades devem ser compartilhadas proporcionalmente entre os
proprietários interessados.
Os intervalos, muros, cercas e tapumes divisórios, como sebes vivas, cercas de arame ou
de madeira, valas ou banquetas, são presumidos, até que se prove o contrário, como
propriedade compartilhada entre os proprietários confinantes. Isso significa que, a menos
que haja evidência de que um proprietário construiu e mantém sozinho uma cerca ou muro
em sua propriedade, presume-se que ambos os proprietários têm direitos iguais sobre
essas estruturas. De acordo com o costume da localidade, os proprietários confinantes têm
a obrigação de contribuir igualmente nas despesas de construção e conservação dessas
estruturas divisórias
As sebes vivas, as árvores, ou plantas quaisquer, que servem de marco divisório, só

podem ser cortadas, ou arrancadas, de comum acordo entre proprietários.
27
PABLO STOLZE
Por fim, a construção de tapumes especiais para impedir a passagem de animais de

pequeno porte, ou para outro fim, pode ser exigida de quem provocou a necessidade
deles, pelo proprietário, que não está obrigado a concorrer para as despesas.
Art. 1.297. O proprietário tem direito a cercar, murar, valar ou tapar de qualquer modo o seu
prédio, urbano ou rural, e pode constranger o seu confinante a proceder com ele à demarcação
entre os dois prédios, a aviventar rumos apagados e a renovar marcos destruídos ou arruinados,
repartindo-se proporcionalmente entre os interessados as respectivas despesas.
§1 Os intervalos, muros, cercas e os tapumes divisórios, tais como sebes vivas, cercas de arame
ou de madeira, valas ou banquetas, presumem-se, até prova em contrário, pertencer a ambos os
proprietários confinantes, sendo estes obrigados, de conformidade com os costumes da localidade,
a concorrer, em partes iguais, para as despesas de sua construção e conservação.
§2 As sebes vivas, as árvores, ou plantas quaisquer, que servem de marco divisório, só podem ser
cortadas, ou arrancadas, de comum acordo entre proprietários.
§3 A construção de tapumes especiais para impedir a passagem de animais de pequeno porte, ou para
outro fim, pode ser exigida de quem provocou a necessidade deles, pelo proprietário, que não está
obrigado a concorrer para as despesas.
Direito de construir
O proprietário tem o direito de construir em seu terreno as edificações que desejar, desde
que não infrinja os direitos de seus vizinhos e cumpra com os regulamentos administrativos
locais. Isso significa que ele tem a liberdade de construir, mas essa liberdade está sujeita a
certas restrições para evitar impactos negativos sobre as propriedades vizinhas e cumprir
com as normas estabelecidas pelas autoridades locais.
A norma estabelece que o proprietário deve construir de modo que as águas,

principalmente as provenientes da chuva, não sejam despejadas diretamente sobre o
terreno vizinho.
Se houver uma violação dessas regras, por exemplo, a construção de uma janela que
despeja água no terreno vizinho, a lei permite que a janela seja demolida ou tampada. Se
isso não for feito e houver danos resultantes dessa situação no prédio vizinho, o
proprietário que causou a violação será responsável pelas consequências cíveis
pertinentes, ou seja, ele terá que reparar os danos causados ao vizinho.
Art. 1.299. O proprietário pode levantar em seu terreno as construções que lhe aprouver, salvo o
direito dos vizinhos e os regulamentos administrativos.
Art. 1.300. O proprietário construirá de maneira que o seu prédio não despeje águas, diretamente,
sobre o prédio vizinho.
28
PABLO STOLZE
OBS. 1: Artigo pouco conhecido...
O art. 1303 co código Civl é um artigo pouco conhecido e estabelece que proprietário não
pode construir uma edificação a menos de três metros da divisa com o terreno vizinho. A
norma tem como objetivo garantir a privacidade e o sossego dos vizinhos, bem como evitar
conflitos relacionados à construção de edificações próximas às divisas.
Art. 1.303. Na zona rural, não será permitido levantar edificações a menos de três metros do
terreno vizinho.
Direito do travejamento (parede-meia)
O vizinho que primeiro construir pode assentar a parede divisória até meia espessura no
terreno contíguo, sem perder por isso o direito a haver meio valor dela se o vizinho a
travejar, caso em que o primeiro fixará a largura e a profundidade do alicerce. O parágrafo
único desse artigo estabelece que se a parede divisória pertencer a um dos vizinhos e não
tiver capacidade para ser travejada pelo outro, este não poderá fazer-lhe alicerce ao pé
sem prestar caução àquele, pelo risco a que expõe a construção anterior.
Art. 1.305. O confinante, que primeiro construir, pode assentar a parede divisória até meia
espessura no terreno contíguo, sem perder por isso o direito a haver meio valor dela se o vizinho a
travejar, caso em que o primeiro fixará a largura e a profundidade do alicerce.
Parágrafo único. Se a parede divisória pertencer a um dos vizinhos, e não tiver capacidade para ser
travejada pelo outro, não poderá este fazer-lhe alicerce ao pé sem prestar caução àquele, pelo
risco a que expõe a construção anterior.
IMPORTANTE!
É proibido abrir janelas ou construir elementos como eirados, terraços ou varandas a

menos de um metro e meio do terreno vizinho. Isso significa que, ao planejar construir
qualquer desses elementos, o proprietário deve respeitar essa distância mínima para evitar
invadir o espaço da propriedade vizinha e proteger sua privacidade.
Entretanto, existe uma exceção para janelas cuja visão não incida sobre a linha divisória
entre as propriedades. Janelas com vista perpendicular também podem ser abertas a
menos de um metro e meio do terreno vizinho, desde que a distância não seja inferior a
setenta e cinco centímetros. Isso permite uma maior flexibilidade na localização de janelas,
desde que não violem a privacidade do vizinho.
29
PABLO STOLZE
Essas regras não se aplicam a aberturas destinadas à entrada de luz ou ventilação, desde
que não tenham mais de dez centímetros de largura por vinte centímetros de comprimento
e sejam construídas a uma altura de mais de dois metros em relação a cada piso. Isso
reconhece a importância da luz e ventilação nos edifícios e permite que pequenas
aberturas sejam feitas para atender a essas necessidades, desde que não violem a
privacidade do vizinho.
Art. 1.301. É defeso (proibido) abrir janelas, ou fazer eirado, terraço ou varanda, a menos de metro
e meio do terreno vizinho.
§ 1 As janelas cuja visão não incida sobre a linha divisória, bem como as perpendiculares, não
poderão ser abertas a menos de setenta e cinco centímetros.
§ 2 As disposições deste artigo não abrangem as aberturas para luz ou ventilação, não maiores de dez
centímetros de largura sobre vinte de comprimento e construídas a mais de dois metros de altura de
cada piso.
Súmula 414 do STF - Não se distingue a visão direta da oblíqua na proibição de abrir janela, ou fazer
terraço, eirado, ou varanda, a menos de metro e meio do prédio de outrem.
Código Civil Brasileiro estabelece que o proprietário de um prédio pode exigir que se desfaça
janela, sacada, terraço ou goteira sobre o seu prédio no lapso de um ano e um dia após a
conclusão da obra. Após esse prazo, o proprietário não poderá edificar sem atender ao disposto no
artigo antecedente, nem impedir ou dificultar o escoamento das águas da goteira, com prejuízo
para o prédio vizinho. Em se tratando de vãos ou aberturas para luz, seja qual for a quantidade,
altura e disposição, o vizinho poderá, a todo tempo, levantar a sua edificação ou contramuro, ainda
que lhes vede a claridade
Art. 1.302. O proprietário pode, no lapso de ano e dia após a conclusão da obra, exigir que se
desfaça janela, sacada, terraço ou goteira sobre o seu prédio; escoado o prazo, não poderá, por sua
vez, edificar sem atender ao disposto no artigo antecedente, nem impedir, ou dificultar, o escoamento
das águas da goteira, com prejuízo para o prédio vizinho.
Parágrafo único. Em se tratando de vãos, ou aberturas para luz, seja qual for a quantidade, altura e
disposição, o vizinho poderá, a todo tempo, levantar a sua edificação, ou contramuro, ainda que lhes
vede a claridade.
TJRS
É defeso abrir janelas, ou fazer eirado, terraço ou varanda, a menos de metro e meio do terreno
vizinho, consoante art. 1.301, do CC (antigo art. 573, do CC anterior). Entretanto, dispõe o art. 1.302,
do CC (corresponde ao art. 576, do CC anterior), que o proprietário pode, no lapso de ano e dia após
a conclusão da obra, exigir que se desfaça janela, sacada, terraço ou goteira sobre o seu prédio;
escoado o prazo, não poderá, por sua vez, edificar sem atender ao disposto no artigo antecedente.
30
PABLO STOLZE
Sem embargo, o parágrafo único do mesmo artigo, estabelece que, em se tratando de vãos, ou
aberturas para luz, seja qual for a quantidade, altura e disposição, o vizinho poderá, a todo tempo,
levantar a sua edificação, ou contramuro, ainda que lhes vede a claridade. Assim, mesmo tendo o
autor construído janela a menos de metro e meio, sem reclamação do réu em ano e dia, possível a
este último levantar contramuro, até o limite de seu terreno. REJEITARAM A PRELIMINAR E, NO
MÉRITO, DERAM PROVIMENTO AO APELO. UNÂNIME. (Apelação Cível n. 70048992416)
STJ
DIREITO DE VIZINHANÇA. Terraço. Ação demolitória.
Contra a construção do terraço a menos de metro e meio do terreno vizinho (art. 573 do CC), cabia
ação de nunciação de obra nova até o momento de sua conclusão, entendendo-se como tal aquela a
que faltem apenas trabalhos secundários.
Uma vez concluída a obra (faltava apenas a pintura), cabível a ação demolitória, com prazo
decadencial de ano e dia (art. 576 do CCivil), que se iniciou a partir da conclusão e não se
interrompeu com a notificação administrativa.
Recurso conhecido e provido.
(REsp 311.507/AL)
Responsabilidade Civil X Vizinhos
Art. 938 (Defenestramento) - Aquele que habitar prédio, ou parte dele, responde pelo dano
proveniente das coisas que dele caírem ou forem lançadas em lugar indevido
Consagrou-se, aqui, a responsabilidade objetiva.
A expressão “responsabilidade objetiva” é utilizada para designar a responsabilidade civil

em que não se exige a comprovação de culpa do agente causador do dano, bastando a
comprovação do dano e do nexo causal entre este e a conduta do agente. No caso da
expressão “aquele que habitar”, trata-se de uma referência ao artigo 938 do Código Civil,
que estabelece a responsabilidade civil por “defenestramento” ou “effusis et dejectis”. Essa
responsabilidade objetiva é atribuída a quem habita um prédio ou parte dele,
independentemente de ser proprietário, locatário, comodatário, etc., pelo dano causado por
coisas que caírem ou forem lançadas do prédio em lugar indevido. A vítima, por sua vez,
dispõe da chamada “actio de effusis et dejectis”, que é a ação judicial cabível para buscar a
reparação do dano causado por “defenestramento”
Enunciado n. 557 da VI Jornada de Direito Civil: nos termos do art. 938 do CC, se a coisa cair ou
for lançada de condomínio edilício, não sendo possível identificar de qual unidade, responderá o
condomínio, assegurado o direito de regresso.
Interessante notar que se o dano é imputado a condomínio, não se podendo identificar a unidade
habitacional de onde partiu a coisa, a jurisprudência tem adotado o critério de responsabilizar apenas
o bloco de apartamentos de onde se poderia, segundo a lógica dos fatos, partir o objeto. Dessa
31
PABLO STOLZE
maneira, os moradores do bloco ou face do prédio oposto ao local do dano não seriam admitidos
como parte legítima para responderem na demanda indenizatória.
Na, a jurisprudência paranaense:
“Para que se exija do condomínio a assunção da responsabilidade pelo lançamento de coisas sobre o
prédio vizinho, necessário se torna que se tenha como presumível a participação no fato de todos os
condôminos. Não se verificando essa probabilidade, à ação devem ser chamados somente os condô-
minos ou moradores dos conjuntos que têm vizinhança e condição para, de cima, lançar coisas sobre
o prédio vizinho” (TAPR, 1.ª C., Ap., Rel. Des. Schiavon Puppi, RT, 530/213).
(GAGLIANO, Pablo Stolze e PAMPLONA FILHO, Rodolfo, vol. III, citado).
32
PABLO STOLZE
MULTIPROPRIEDADE OU TIME SHARING
O sistema de "time sharing" ou multipropriedade imobiliária é uma abordagem inovadora

que permite a utilização compartilhada de um bem imóvel, como uma casa, chalé,
apartamento, ou outro tipo de propriedade de lazer. Esse sistema oferece uma forma de
aproveitamento econômico de imóveis, onde o imóvel é dividido em unidades de tempo
fixas, garantindo a cada coproprietário o direito de uso exclusivo durante um determinado
período anual, que pode ser mensal, quinzenal ou semanal.
Essa modalidade de propriedade permite que várias pessoas compartilhem os custos e

benefícios de possuir um imóvel de lazer, sem necessariamente serem proprietárias
exclusivas da propriedade. Isso é particularmente útil para quem deseja ter acesso a uma
segunda residência, como um apartamento em uma estação de esqui, um chalé na praia
ou um flat em um resort, sem a necessidade de arcar com todos os custos de propriedade
em tempo integral.
Art. 1.358-C. Multipropriedade é o regime de condomínio em que cada um dos proprietários de um

mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo, à qual corresponde a faculdade de uso e gozo, com
exclusividade, da totalidade do imóvel, a ser exercida pelos proprietários de forma alternada.
Parágrafo único. A multipropriedade não se extinguirá automaticamente se todas as frações de

tempo forem do mesmo multiproprietário.
Uma das vantagens do sistema de "time sharing" é a flexibilidade, pois os proprietários

podem escolher os períodos em que desejam utilizar o imóvel, e o preço de aquisição varia
de acordo com o tempo de uso e a temporada (baixa, média ou alta). Isso torna a
multipropriedade uma opção acessível para aqueles que desejam desfrutar de um imóvel
de lazer em ocasiões específicas, como feriados ou férias.
O sistema de multipropriedade periódica é especialmente útil no desenvolvimento do

turismo, uma vez que permite a criação de estruturas de hospedagem compartilhada em
hotéis, clubes, resorts e até navios de cruzeiro. Dessa forma, mais pessoas podem
desfrutar de experiências de lazer em locais atraentes, sem a necessidade de possuir
propriedades em tempo integral.
Indivisibilidade da multipropriedade
O imóvel objeto da multipropriedade é indivisível, não se sujeitando a ação de divisão ou

de extinção de condomínio. Além disso, o imóvel inclui as instalações, os equipamentos e
o mobiliário destinados a seu uso e gozo
De fato, como existe o exercício alternado de aculdades reais ínsitas so direito de

propriedade sobre a mesma coisa, em prol de titulares diversos, em caráter exclusivo, não
33
PABLO STOLZE
teria sentido forçar a divisibilidade, sobr pena de se descofigurar a própria patureza do

instituto
Art. 1.358-D. O imóvel objeto da multipropriedade:

I - é indivisível, não se sujeitando a ação de divisão ou de extinção de condomínio;
II - inclui as instalações, os equipamentos e o mobiliário destinados a seu uso e gozo.
Período de cada fração de tempo
cada fração de tempo em um imóvel objeto da multipropriedade é indivisível. O período

correspondente a cada fração de tempo será de, no mínimo, 7 dias, seguidos ou
intercalados, e poderá ser fixo e determinado, flutuante ou misto, combinando os sistemas
fixo e flutuante. Todos os multiproprietários terão direito a uma mesma quantidade mínima
de dias seguidos durante o ano, podendo haver a aquisição de frações maiores que a
mínima, com o correspondente direito ao uso por períodos também maiores.
Todos os multiproprietários terão direito a uma mesma quantidade mínima de dias

seguindos durante o ano, podendo haver a quisição de frações maiores que a mínima com
o correspondente direito ao uso por períodos também maiores
Art. 1.358-E. Cada fração de tempo é indivisível.

§ 1º O período correspondente a cada fração de tempo será de, no mínimo, 7 (sete) dias, seguidos ou
intercalados, e poderá ser:
I - fixo e determinado, no mesmo período de cada ano;
II - flutuante, caso em que a determinação do período será realizada de forma periódica, mediante
procedimento objetivo que respeite, em relação a todos os multiproprietários, o princípio da
isonomia, devendo ser previamente divulgado; ou
III - misto, combinando os sistemas fixo e flutuante.
§ 2º Todos os multiproprietários terão direito a uma mesma quantidade mínima de dias seguidos
durante o ano, podendo haver a aquisição de frações maiores que a mínima, com o correspondente
direito ao uso por períodos também maiores.
Dos Direitos e das Obrigações do Multiproprietário
Art. 1.358-I. São direitos do multiproprietário, além daqueles previstos no instrumento de instituição
e na convenção de condomínio em multipropriedade:
I - usar e gozar, durante o período correspondente à sua fração de tempo, do imóvel e de suas
instalações, equipamentos e mobiliário;
II - ceder a fração de tempo em locação ou comodato;
III - alienar a fração de tempo, por ato entre vivos ou por causa de morte, a título oneroso ou gratuito,
ou onerá-la, devendo a alienação e a qualificação do sucessor, ou a oneração, ser informadas ao
administrador;
34
PABLO STOLZE
IV - participar e votar, pessoalmente ou por intermédio de representante ou procurador, desde que

esteja quite com as obrigações condominiais, em:
a) assembleia geral do condomínio em multipropriedade, e o voto do multiproprietário corresponderá

à quota de sua fração de tempo no imóvel;
b) assembleia geral do condomínio edilício, quando for o caso, e o voto do multiproprietário

corresponderá à quota de sua fração de tempo em relação à quota de poder político atribuído à
unidade autônoma na respectiva convenção de condomínio edilício.
Art. 1.358-J. São obrigações do multiproprietário, além daquelas previstas no instrumento de

instituição e na convenção de condomínio em multipropriedade:
I - pagar a contribuição condominial do condomínio em multipropriedade e, quando for o caso, do

condomínio edilício, ainda que renuncie ao uso e gozo, total ou parcial, do imóvel, das áreas comuns
ou das respectivas instalações, equipamentos e mobiliário;
II - responder por danos causados ao imóvel, às instalações, aos equipamentos e ao mobiliário por si,
por qualquer de seus acompanhantes, convidados ou prepostos ou por pessoas por ele autorizadas;
III - comunicar imediatamente ao administrador os defeitos, avarias e vícios no imóvel dos quais
tiver ciência durante a utilização;
IV - não modificar, alterar ou substituir o mobiliário, os equipamentos e as instalações do imóvel;
V - manter o imóvel em estado de conservação e limpeza condizente com os fins a que se destina e
com a natureza da respectiva construção;
VI - usar o imóvel, bem como suas instalações, equipamentos e mobiliário, conforme seu destino e
natureza;
VII - usar o imóvel exclusivamente durante o período correspondente à sua fração de tempo;
VIII - desocupar o imóvel, impreterivelmente, até o dia e hora fixados no instrumento de instituição
ou na convenção de condomínio em multipropriedade, sob pena de multa diária, conforme
convencionado no instrumento pertinente;
IX - permitir a realização de obras ou reparos urgentes.
§ 1º Conforme previsão que deverá constar da respectiva convenção de condomínio em

multipropriedade, o multiproprietário estará sujeito a:
I - multa, no caso de descumprimento de qualquer de seus deveres;
35
PABLO STOLZE
II - multa progressiva e perda temporária do direito de utilização do imóvel no período

correspondente à sua fração de tempo, no caso de descumprimento reiterado de deveres.
§ 2º A responsabilidade pelas despesas referentes a reparos no imóvel, bem como suas instalações,
equipamentos e mobiliário, será:
I - de todos os multiproprietários, quando decorrentes do uso normal e do desgaste natural do imóvel;
II - exclusivamente do multiproprietário responsável pelo uso anormal, sem prejuízo de multa,

quando decorrentes de uso anormal do imóvel.
36

Caderno Digitado de Reais I - Stolze - 2023.2 - 2 Unidade

Enviado por

Dados do documento

Título original

Direitos autorais

Formatos disponíveis

Compartilhar este documento

Compartilhar ou incorporar documento

Opções de compartilhamento

Você considera este documento útil?

Este conteúdo é inapropriado?

Direitos autorais:

Formatos disponíveis

Caderno Digitado de Reais I - Stolze - 2023.2 - 2 Unidade

Enviado por

Direitos autorais:

Formatos disponíveis

UFBA - DIREITO REAIS – 2023.

Modo originário de aquisição da propriedade, mediante o exercício da posse pacífica e

O usucapião se fundamenta no propósito de consolidação da propriedade, pois, através

Soma de posse X Sucessão de Posse

A sucessão possessória pode ocorrer de duas formas: a título singular (accessio

A acessio possessionis é a possibilidade legal de soma da posse atual com a posse

Já a sucessio possessionis é a transmissão da posse de um bem móvel ou imóvel de um

É possível ocorrer sucessio possessionis e acessio possessionis na usucapião. Assim, a

PRINCIPAIS ESPÉCIES DE USUCAPIÃO

Para adquirir a propriedade de um imóvel por meio da usucapião extraordinária, é

1. Posse do imóvel por quinze anos de forma ininterrupta e pacífica.

O possuidor adquire a propriedade do imóvel independentemente de título e boa-fé,

A usucapião ordinária é um meio legal de adquirir a propriedade de um bem através da

posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou

Os requisitos para a usucapião ordinária de bens imóveis são:

1. Animus domini, ou seja, o comportamento como proprietário do bem;

OBS.: Chama-se USUCAPIÃO TABULAR a modalidade de usucapião ordinária que se

• Presunção relativa da boa-fé do possuidor - princípio que se aplica em casos de

Usucapião constitucional rural ou Pro labore

O usucapião constitucional rural, também conhecido como usucapião pro labore ou

Os requisitos para o Usucapião constitucional rural são:

1. Posse ininterrupta e sem oposição pelo período mínimo de 5 anos.

Usucapião constitucional urbana ou pro misero

O usucapião constitucional urbano, também conhecido como usucapião especial urbana ou

A usucapião especial urbana é uma das modalidades de usucapião existentes no direito

Os requisitos para o Usucapião constitucional urbana são:

1. Posse ininterrupta e sem oposição pelo período mínimo de 5 anos.

4. A propriedade ter área máxima de 250 m².

Usucapião especial urbana coletiva

Os requisitos para a usucapião especial urbana coletiva são os seguintes:

1. A área urbana deve ter mais de 250m².

A usucapião especial urbana coletiva é regulamentada pelos artigos 9º a 14 do Estatuto da

Estatuto da cidade (Lei nº 10.257 de 2001)

§ 4 O condomínio especial constituído é indivisível, não sendo passível de extinção, salvo

§ 5 As deliberações relativas à administração do condomínio especial serão tomadas por maioria

Usucapião coletiva especial ou desapropriação judicial

A usucapião coletiva especial e a desapropriação judicial privada são institutos jurídicos

O § 5º do art. 1.228 do Código Civil brasileiro estabelece que, na desapropriação judicial

§5 No caso do parágrafo antecedente, o juiz fixará a justa indenização devida ao proprietário;

A usucapião é um modo originário de aquisição da propriedade, mediante a posse

Os requisitos para a usucapião especial indígena são os seguintes:

1. A área usucapienda não pode ser superior a 50 hectares.

A nova modalidade de usucapião é uma derivação do disposto no art. 1.240 do Código

1. O imóvel deve ser urbano e ter até 250m².

Função social da propriedade

O inciso XXII do artigo 5º da Constituição Federal brasileira garante o direito de

a) Complexo - formado por conjunto de poderes e faculdades.

O direito de propriedade é um direito fundamental previsto na Constituição Federal

suas finalidades econômicas e sociais e de modo que sejam preservados, de conformidade

O § 2º do Artigo 1228 do Código Civil Brasileiro estabelece a proibição da realização de

O proprietário pode ser privado de sua propriedade em casos de desapropriação,

A desapropriação por interesse social ou econômico relevante é uma modalidade de perda

Conforme a Constituição Federal, a desapropriação deve ser precedida de uma

De acordo com a doutrinadora Maria Sylvia Di Pietro, existem três fundamentos

A propriedade do solo abrange o espaço aéreo e subsolo correspondentes, em altura e

A propriedade do solo não abrange as jazidas, minas e demais recursos minerais, os

Quanto à extensão do direito do titular

Quando todos os elementos constitutivos da propriedade se acham reunidos na pessoa do

Art. 1.231. A propriedade presume-se plena e exclusiva, até prova em contrário.

Quanto à perpetuidade da propriedade

A perpetuidade é um dos caracteres do direito de propriedade, o que significa que a

ATENÇÃO! DIFERENÇA ENTRE PROPRIEDADE RESOLÚVEL x PROPRIEDADE “AD

A propriedade resolúvel e a propriedade ad tempus são duas modalidades de propriedade