DIREITO CIVIL IV

Direitos Reais

UNIDADE IV
AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE IMÓVEL

PROFª NATHALIE CÂNDIDO

 Aquisição da propriedade imobiliária
CONCEITO
Aquisição da propriedade consiste na personalização do direito num titular.

Titulus adquirendi
Fato jurídico originado pela natureza ou manifestação da vontade que constitui o elemento material da aquisição.

Modus adquirendi
A aquisição imobiliária se dá pela transcrição do título em cartório do registro público. É o elemento formal da
aquisição (não exigido nos casos de acessão).

“Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem
com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos
expressos neste Código (CC/2002)”
 Aquisição da propriedade imobiliária

Titulus adquirendi Causa natural Vontade humana

Causa mortis - Herdeiro x

Causa mortis - Legatário x x

Acessão natural x

Acessão artificial x

Usucapião x x

Negócios x
 Aquisição da propriedade imobiliária
MODALIDADES

 Originária: o histórico da propriedade inicia-se com o adquirente.

Não há vício nem há incidência de imposto de transmissão.
Ex.: acessão natural.
Divergência doutrinária: usucapião e desapropriação judicial.

 Derivada: o adquirente assume o domínio no lugar do

transmitente. Limitações e vícios subsistem.
Ex.: compra e venda, sucessão, doação etc.
Aquisição da propriedade imóvel pela usucapião

Conceito:
A usucapião é um modo de aquisição de propriedade e de outros direitos reais pela posse
prolongada da coisa com a observância dos requisitos legais. Visa garantir a estabilidade
e a segurança da propriedade.

Tipos: extraordinária, ordinária, especial urbana, pro-labore ou especial rural.

 Aquisição da propriedade imóvel pela usucapião

USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA (art. 1.238 CC)

Requisitos:
 Posse pacífica e ininterrupta com animus domini;
 Prazo de quinze anos.
Redução para dez anos se o imóvel for moradia habitual ou se o possuidor tiver realizado
obras e serviços de caráter produtivo.

Acessio possessionis: Marco Aurélio S. Viana posiciona-se contra no caso de fundamentação em moradia
habitual.
 Aquisição da propriedade imóvel pela usucapião

USUCAPIÃO ORDINÁRIA (art. 1.242 CC)

Requisitos:
 Posse pacífica e ininterrupta com animus domini;
 Justo título e boa fé;
 Prazo de dez anos

Redução cinco anos se o imóvel houver sido adquirido a título oneroso, com base em registro
posteriormente cancelado, desde que os possuidores tenham estabelecido sua morada ou realizado
investimentos de interesse social e econômico.
 Aquisição da propriedade imóvel pela usucapião

USUCAPIÃO ESPECIAL URBANA (art.1.240 CC)

Requisitos:
 Posse pacífica e ininterrupta com animus domini;
 Prazo de cinco anos;
 Área urbana de até 250m²;
 Utilização para residência própria ou familiar;
 Status negativo de domínio (não ter outro imóvel urbano ou rural).
Se o imóvel possuir mais de 250m² e for ocupado por coletividade de baixa renda sem divisão
dos terrenos ocorre a usucapião coletiva (Lei nº 10.257/01).
 Aquisição da propriedade imóvel pela usucapião

USUCAPIÃO FAMILIAR (art. 1.240 –A CC)

Requisitos:
 Posse pacífica, direta, exclusiva e ininterrupta de propriedade em condomínio com ex-cônjuge ou
companheiro que abandonou o lar;
 Prazo de dois anos;
 Área urbana de até 250m²;
 Utilização para residência própria ou familiar;
 Status negativo de domínio (não ter outro imóvel urbano ou rural).
 Aquisição da propriedade imóvel pela usucapião

USUCAPIÃO PRO LABORE

OU ESPECIAL RURAL (art. 1.239 CC)
Requisitos:
 Posse pacífica e ininterrupta com animus domini;
 Prazo de cinco anos;
 Área rural de até 50 hectares;
 Utilização para residência própria ou familiar e utilização produtiva da terra por seu trabalho ou de sua família;
 Status negativo de domínio (não ter outro imóvel urbano ou rural).
 USUCAPIÃO ADMINISTRATIVO
(Lei 6.015/73– Redação da Lei 13.465/17)
Art. 216-A. Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que
será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel
usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, instruído com:
I - ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e de seus antecessores, conforme o
caso e suas circunstâncias, aplicando-se o disposto no art. 384 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de
Processo Civil);(Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017)
II - planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de
responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos registrados
ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes; Redação dada pela Lei nº
13.465, de 2017)
III - certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente;
IV - justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da
posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel.
§ 1º O pedido será autuado pelo registrador, prorrogando-se o prazo da prenotação até o acolhimento ou a rejeição do
pedido.

§ 2º Se a planta não contiver a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos registrados ou averbados na
matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes, o titular será notificado pelo registrador
competente, pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento, para manifestar consentimento expresso em
quinze dias, interpretado o silêncio como concordância. (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 3º O oficial de registro de imóveis dará ciência à União, ao Estado, ao Distrito Federal e ao Município,
pessoalmente, por intermédio do oficial de registro de títulos e documentos, ou pelo correio com aviso de
recebimento, para que se manifestem, em 15 (quinze) dias, sobre o pedido.

§ 4º O oficial de registro de imóveis promoverá a publicação de edital em jornal de grande circulação, onde houver,
para a ciência de terceiros eventualmente interessados, que poderão se manifestar em 15 (quinze) dias.

§ 5º Para a elucidação de qualquer ponto de dúvida, poderão ser solicitadas ou realizadas diligências pelo oficial de
registro de imóveis.
§ 6º Transcorrido o prazo de que trata o § 4o deste artigo, sem pendência de diligências na forma do § 5o deste artigo e
achando-se em ordem a documentação, o oficial de registro de imóveis registrará a aquisição do imóvel com as
descrições apresentadas, sendo permitida a abertura de matrícula, se for o caso. (Redação dada pela Lei nº 13.465, de
2017)

§ 7º Em qualquer caso, é lícito ao interessado suscitar o procedimento de dúvida, nos termos desta Lei.

§ 8º Ao final das diligências, se a documentação não estiver em ordem, o oficial de registro de imóveis rejeitará o
pedido.

§ 9º A rejeição do pedido extrajudicial não impede o ajuizamento de ação de usucapião. § 10. Em caso de impugnação
do pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, apresentada por qualquer um dos titulares de direito reais e
de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis
confinantes, por algum dos entes públicos ou por algum terceiro interessado, o oficial de registro de imóveis remeterá
os autos ao juízo competente da comarca da situação do imóvel, cabendo ao requerente emendar a petição inicial para
adequá-la ao procedimento comum.

§ 11. No caso de o imóvel usucapiendo ser unidade autônoma de condomínio edilício, fica dispensado consentimento
dos titulares de direitos reais e outros direitos registrados ou averbados na matrícula dos imóveis confinantes e bastará
a notificação do síndico para se manifestar na forma do § 2o deste artigo. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017).
§ 12. Se o imóvel confinante contiver um condomínio edilício, bastará a notificação do síndico para o efeito do § 2o
deste artigo, dispensada a notificação de todos os condôminos. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017).

§ 13. Para efeito do § 2o deste artigo, caso não seja encontrado o notificando ou caso ele esteja em lugar incerto ou
não sabido, tal fato será certificado pelo registrador, que deverá promover a sua notificação por edital mediante
publicação, por duas vezes, em jornal local de grande circulação, pelo prazo de quinze dias cada um, interpretado o
silêncio do notificando como concordância. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017).

§ 14. Regulamento do órgão jurisdicional competente para a correição das serventias poderá autorizar a publicação
do edital em meio eletrônico, caso em que ficará dispensada a publicação em jornais de grande circulação. (Incluído
pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 15. No caso de ausência ou insuficiência dos documentos de que trata o inciso IV do caput deste artigo, a posse e os
demais dados necessários poderão ser comprovados em procedimento de justificação administrativa perante a
serventia extrajudicial, que obedecerá, no que couber, ao disposto no § 5o do art. 381 e ao rito previsto nos arts. 382 e
383 da Lei no 13.105, de 16 março de 2015 (Código de Processo Civil).(Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
 Aquisição da propriedade
imobiliária pelo registro do título

No Brasil, os negócios jurídicos não são hábeis para transferir o domínio (CC
art. 1.227 a 1.247).
Com o título translativo, o comprador adquire um direito pessoal (obrigação
do alienante de lhe transferir a propriedade). O direito real de propriedade só nasce
com o registro regulado pelas Leis nº 6.015/73, 6.140/74 e 6.216/75.
 Aquisição da propriedade imobiliária pelo
registro do título

Efeitos do registro do título:

- Constitutivo;
- De publicidade;
- De legalidade;
- De força probante;
- De continuidade;
- De obrigatoriedade;
- De retificação ou anulação.
 Aquisição da propriedade imobiliária pelo
registro do título

Matrícula: é um número de identificação de cada unidade imobiliária. É anterior ao registro e se mantém

inalterada, podendo, no entanto, haver fusão ou extinção. Também chamamos de matrícula o próprio documento que
contém o número de matrícula, registro e averbações.

Registro: é a descrição de todas as situações referentes ao imóvel que vem depois da matrícula. Traduz as
situações jurídicas relacionadas ao imóvel. Só se pode registrar o que for previsto em lei (Art. 167, I, Lei 6.015/75) Ex.:
Contratos em geral que alterem titularidade, tombamento, desapropriações ou direitos reais sobre coisas alheias, tais
como enfiteuse, hipoteca...

Averbação: menciona uma informação referente a apresentação de outro documento. É feita à margem do
registro. Pode-se realizar averbação de qualquer ato/fato não vedado por lei (Art. 167, II, Lei 6.015/75). Ex.:
Construções, plantações e demolições, alterações de nome de prédio ou sua numeração, cancelamento de ônus reais...
 Aquisição da propriedade imobiliária pelo
registro do título

Livros no registro de imóveis:

 Livro 1 – Protocolo: servirá para apontamento dos títulos levados a registro.

 Livro 2 – Registro Geral: destinado à matrícula dos imóveis e ao registro ou averbação dos atos relacionados no
art. 167 e não atribuído ao Livro Auxiliar.

 Livro 3 – Registro Auxiliar: servirá para registro de atos específicos, como de emissão de debêntures, cédulas de
crédito rural e industrial, de convenções de condomínio, de penhor de máquinas e aparelhos industriais,
convenções antenupciais, sem prejuízo do ato praticado no livro 2.

 Livro 4 – Indicador Real: é o repositório de todos os imóveis que constarem também dos livros, de maneira a
facilitar as consultas.

 Livro 5 – Indicador Pessoal: é o repositório de todos os nomes de pessoas que figurarem nos demais livros .
 Aquisição da propriedade
imobiliária pelo registro do título

Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
§ 1 o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.
§ 2 o Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo
cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel.

Art. 1.246. O registro é eficaz desde o momento em que se apresentar o título ao oficial do registro, e este o prenotar
no protocolo.

Art. 1.247. Se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o interessado reclamar que se retifique ou anule.
Parágrafo único. Cancelado o registro, poderá o proprietário reivindicar o imóvel, independentemente da boa-fé ou
do título do terceiro adquirente.
 Aquisição da propriedade imobiliária pelo
registro do título
ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA DE IMÓVEIS
Contrato de Promessa de Compra e Venda: contrato atípico, anterior à escritura pública de compra e venda,
normalmente particular que pode conter cláusula de arrependimento (art. 417 e ss CC/02) ou não.

Quando não contém cláusula de arrependimento?

Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por
instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador
direito real à aquisição do imóvel.
Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a
quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no
instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.
 Aquisição da propriedade imobiliária pelo
registro do título

SÚMULA nº 239 - Superior Tribunal de Justiça:

“O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de
compra e venda no cartório de imóveis”.

Em outras palavras: assume a natureza de direito real de aquisição (Direito Real do

Promitente Comprador), o direito adquirido pelo contrato de promessa de compra e
venda.
Note-se que não é ainda propriedade (art. 1.225, I, CC/02), mas já se configura como
direito real do promitente comprador (art. 1.225, VII, CC/02).
 Aquisição da propriedade imobiliária pelo
registro do título

A partir de 2022, com a inclusão do artigo 216 B na Lei 6.015/75 (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022), a
adjudicação passou a poder ser também solicitada extrajudicialmente:

Art. 216-B. Sem prejuízo da via jurisdicional, a adjudicação compulsória de imóvel objeto de promessa de venda
ou de cessão poderá ser efetivada extrajudicialmente no serviço de registro de imóveis da situação do imóvel, nos
termos deste artigo.
§ 1º São legitimados a requerer a adjudicação o promitente comprador ou qualquer dos seus cessionários ou
promitentes cessionários, ou seus sucessores, bem como o promitente vendedor, representados por advogado, e o
pedido deverá ser instruído com os seguintes documentos [...]
 Aquisição da propriedade imobiliária pelo
registro do título

INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA (Lei nº 4.591/64)

É a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para
alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas.
Considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que
embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno
objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, em edificações a serem construídas ou
em construção sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivação de tais
transações, coordenando e levando a termo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso,
pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas.
 Aquisição da propriedade imobiliária pelo
registro do título

Segurança na aquisição de imóveis comprados “na planta”

Em 2004, por meio da Lei 10.931/2004, acrescentou-se à Lei de Incorporação Imobiliária os artigos 31-A e seguintes,
disciplinando o patrimônio de afetação, excluindo-o dos efeitos da decretação da falência.
Patrimônio de Afetação
“Com a instituição do patrimônio de afetação, pretende-se criar condições para que os adquirentes das frações ideais
vinculadas às unidades autônomas a construir não fiquem sujeitos a eventuais percalços financeiros que possam atingir
o incorporador, sejam eles decorrentes de má gestão de seus negócios ou de outros fatores que possam acarretar a
insolvência ou falência, ou possam retirar do incorporador as condições econômicas necessárias para concluir a
incorporação.” (SILVA, José Marcelo Tossi, 2010)
 Aquisição da propriedade imobiliária pelo
registro do título

Regularização Fundiária Urbana - REURB (Lei nº 13.465/17)

A Regularização Fundiária Urbana (Reurb) abrange medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais destinadas à
incorporação dos núcleos urbanos informais ao ordenamento territorial urbano e à titulação de seus ocupantes,
comprovadamente existentes até 22 de dezembro de 2016.

Busca-se concretizar os princípios de sustentabilidade econômica, social e ambiental e ordenação territorial, buscando
a ocupação do solo de maneira eficiente, combinando seu uso de forma funcional.
 Aquisição da propriedade imobiliária pelo
registro do título
Objetivos da Reurb (ART. 10 Lei nº 13.465/17)

I - identificar os núcleos urbanos informais que devam ser regularizados, organizá-los e assegurar a prestação de
serviços públicos aos seus ocupantes, de modo a melhorar as condições urbanísticas e ambientais em relação à
situação de ocupação informal anterior;
II - criar unidades imobiliárias compatíveis com o ordenamento territorial urbano e constituir sobre elas direitos reais
em favor dos seus ocupantes;
III - ampliar o acesso à terra urbanizada pela população de baixa renda, de modo a priorizar a permanência dos
ocupantes nos próprios núcleos urbanos informais regularizados;
IV - promover a integração social e a geração de emprego e renda;
 Aquisição da propriedade imobiliária pelo
registro do título

V - estimular a resolução extrajudicial de conflitos, em reforço à consensualidade e à cooperação entre Estado e

sociedade;
VI - garantir o direito social à moradia digna e às condições de vida adequadas;
VII - garantir a efetivação da função social da propriedade;
VIII - ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e garantir o bem-estar de seus habitantes;
IX - concretizar o princípio constitucional da eficiência na ocupação e no uso do solo;
X - prevenir e desestimular a formação de novos núcleos urbanos informais;
XI - conceder direitos reais, preferencialmente em nome da mulher;
XII - franquear participação dos interessados nas etapas do processo de regularização fundiária.
 Aquisição da propriedade imobiliária pelo
registro do título

Certidão de Regularização Fundiária (CRF)

Documento expedido pelo Município ao final do procedimento da Reurb, constituído do projeto de regularização
fundiária aprovado, do termo de compromisso relativo a sua execução e, no caso da legitimação fundiária e da
legitimação de posse, da listagem dos ocupantes do núcleo urbano informal regularizado, da devida qualificação destes e
dos direitos reais que lhes foram conferidos.

Modalidades de REURB
 Reurb de Interesse Social (Reurb-S) - regularização fundiária aplicável aos núcleos urbanos informais ocupados
predominantemente por população de baixa renda, assim declarados em ato do Poder Executivo municipal.
 Reurb de Interesse Específico (Reurb-E) - regularização fundiária aplicável aos núcleos urbanos informais
ocupados por população não qualificada para Reurb-S.
 Aquisição da propriedade imobiliária pela acessão

Conceito:
É o modo originário de se adquirir em virtude do qual fica pertencendo ao proprietário tudo quanto se une ou se
incorpora ao seu bem.

Tipos: acessões naturais (decorrente da ação da natureza, como abandono de álveo, aluvião, avulsão ou
formação de ilhas) e artificiais (decorrente da ação humana, como construções ou plantações).
 Acessões naturais

Álveo abandonado

O álveo é o leito de rio. O abandono de álveo ocorre quando o rio muda de curso,
passando à propriedade dos ribeirinhos, sem que estes devam indenização aos
proprietários anteriores.

Se a mudança no curso das águas se dá devido a obras públicas, os prejudicados

serão indenizados e o álveo passará a ser de propriedade do Poder Público.
 Acessões naturais

Aluvião e avulsão

O aluvião se configura pela formação de depósitos e aterros que, lentamente trazidos pelas águas dos
rios, acrescem o volume das propriedades ribeirinhas. Não há indenização.

A avulsão se verifica pelo processo inverso do aluvião, ou seja, é o deslocamento de porção de terra de
uma propriedade a outra. A avulsão somente se processa se a coisa deslocada possuir capacidade de aderência.
Pode haver indenização para o prejudicado no prazo prescricional de um ano.
 Acessões naturais

Formação de ilhas

Só é forma de aquisição em rios particulares (não navegáveis, normalmente).

Caso 1 Caso 2 Caso 3

C
A A A

C C

B B B
 Acessões artificiais
Construção em terreno próprio com material alheio
Art. 1.254. Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno próprio com sementes, plantas ou materiais alheios,
adquire a propriedade destes; mas fica obrigado a pagar-lhes o valor, além de responder por perdas e danos, se agiu
de má-fé.

Dono do Material – João Dono do terreno - Pedro

Se Pedro estiver de boa fé Fica com o material de João e indeniza só o

material

Se Pedro estiver de má fé Fica com o material de João e indeniza o

material + perdas e danos

ATENÇÃO: não importa, neste caso, o valor das contruções e do terreno.

 Construção com material próprio em terreno alheio
Art. 1.255. Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno alheio perde, em proveito do proprietário, as sementes,
plantas e construções; se procedeu de boa-fé, terá direito a indenização.

Parágrafo único. Se a construção ou a plantação exceder consideravelmente o valor do terreno, aquele que, de boa-
fé, plantou ou edificou, adquirirá a propriedade do solo, mediante pagamento da indenização fixada judicialmente, se
não houver acordo.

Art. 1.256. Se de ambas as partes houve má-fé, adquirirá o proprietário as sementes, plantas e construções, devendo
ressarcir o valor das acessões.

1ª situação: o valor do material é menor que o do terreno

Dono do Material – João Dono do terreno - Pedro

Se João estiver de boa fé Perde o material para Pedro que o indeniza

Se João estiver de má fé Perde o material para Pedro que não o

indeniza (fica subentendido)

Se João e Pedro estiverem de má fé Perde o material para Pedro que o indeniza

Se João estiver de boa fé e Pedro de má fé? Não há previsão expressa no CC, mas o lógico é que João continuaria
perdendo o material para Pedro que o indenizaria. Esta resposta é subentendida no caput do art. 1255, pois não há
indicação nele que o proprietário do terreno precisa estar de boa fé
2ª Situação: o valor do material é maior que o terreno

Dono do Material – João Dono do terreno - Pedro

Nessa situação, João (de boa fé) adiquirirá a propriedade do terreno e indenizará Pedro (de boa ou de má fé)

Se ambos estiverem de má fé, Pedro deve ficar com as construções, mesmo de valor superior ao seu terreno, e
indenizar João.

Quando o dono do material de valor mais elevado que o terreno está de má fé? Não há previsão expressa no CC, no
entanto fica subentendido que o João também perderia as contruções para Pedro, sem ter direito à indenização.
 Construção com material alheio em terreno alheio

Art. 1.257. O disposto no artigo antecedente aplica-se ao caso de não pertencerem as sementes, plantas ou materiais
a quem de boa-fé os empregou em solo alheio.
Parágrafo único. O proprietário das sementes, plantas ou materiais poderá cobrar do proprietário do solo a
indenização devida, quando não puder havê-la do plantador ou construtor.

Neste caso, a solução é a mesma do art.1256, mas a indenização será paga pelo construtor ou pelo proprietário do
solo na sua impossibilidade.
 Construção em terreno próprio que invade 5% ou menos do terreno alheio

Art. 1.258. Se a construção, feita parcialmente em solo próprio, invade solo alheio em proporção não superior à
vigésima parte deste, adquire o construtor de boa-fé a propriedade da parte do solo invadido, se o valor da construção
exceder o dessa parte, e responde por indenização que represente, também, o valor da área perdida e a desvalorização
da área remanescente.

Parágrafo único. Pagando em décuplo as perdas e danos previstos neste artigo, o construtor de má-fé adquire a
propriedade da parte do solo que invadiu, se em proporção à vigésima parte deste e o valor da construção exceder
consideravelmente o dessa parte e não se puder demolir a porção invasora sem grave prejuízo para a construção.

ÁREA INVADIDA (Y)

(Y MENOR OU IGUAL A X DIVIDIDO POR 20)

TERRENO DE JOÃO TERRENO DE PEDRO (X M²)

TERRENO DE PEDRO (X M²)

Se João invadiu de boa fé E a construção/plantação tiver valor superior ao valor de Y – fica com a área que invadiu e
paga o valor da área Y mais o valor da desvalorização da área remanescente (X-Y)

Se João invadiu de má fé E a construção/plantação tiver valor superior ao valor de Y E não for possível desfazer a
construção na área invadida sem prejuído do todo – fica com a área que invadiu e paga o valor da área Y mais o valor
da desvalorização da área remanescente (X-Y) MULTIPLICADO POR 10!

ATENÇÃO: Se o valor da construção for inferior ao valor da área invadida, a situação se resolve pelo art. 1255, caput!
 Construção em terreno próprio que invade mais de 5% do terreno alheio
Art. 1.259. Se o construtor estiver de boa-fé, e a invasão do solo alheio exceder a vigésima parte deste, adquire a
propriedade da parte do solo invadido, e responde por perdas e danos que abranjam o valor que a invasão acrescer à
construção, mais o da área perdida e o da desvalorização da área remanescente; se de má-fé, é obrigado a demolir o
que nele construiu, pagando as perdas e danos apurados, que serão devidos em dobro.

ÁREA INVADIDA(Y)
ÁREA INVADIDA (Y)
(Y
(YMENOR OUXIGUAL
MAIOR QUE A X POR
DIVIDIDO DIVIDIDO
20) POR 20)

TERRENO DE JOÃO TERRENO DO PEDRO (X M²)

Se João invadiu de boa fé– fica com a área que invadiu e paga o valor da área Y mais o valor da desvalorização da área
remanescente (X-Y) mais o valor que a área Y se valorizou em razão da construção que fez.

Se João invadiu de má fé – deve demolir o que fez e pagar a Pedro os danos em dobro.

Atenção: observe que neste caso não importa o valor da construção/plantação realizada, mas sim o tamanho da área
invadida.
Caso Prático

Cristiano e Marcela são proprietários de terrenos vizinhos e não há demarcação entre as

propriedades. Cristiano resolveu construir um celeiro em sua propriedade e acabou por
invadir o terreno de Marcela (de área total de 600M²) em 25m². Considere que a construção é
de valor inferior ao terreno, mas que a sua construção não pode ser destruída sem prejuízo da
realizada em sua propriedade.