ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL

(ASPECTOS PROCESSUAIS)

1. Inadimplemento do Devedor Fiduciante. Constituição em mora (mora ex persona)

Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e

constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste
artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.

§ 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu

representante legal ou procurador regularmente constituído, será
intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente
Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a
prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento,
os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos
contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições
condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança
e de intimação.

§ 2º O contrato definirá o prazo de carência após o qual será

expedida a intimação.

§ 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu

representante legal ou ao procurador regularmente constituído,
podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de
Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da
comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva
recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento.

2. Lei 13465/2017 – Facilitação para constituição em mora do devedor fiduciante

§ 3o-A. Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis

ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles
credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou
 residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de
ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta,
qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel,
a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se
subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei
no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo
Civil). (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 3o-B. Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos

imobiliários com controle de acesso, a intimação de que trata o §
3o-A poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo
recebimento de correspondência. (Incluído pela Lei nº 13.465, de
2017)

§ 4o Quando o fiduciante, ou seu cessionário, ou seu representante

legal ou procurador encontrar-se em local ignorado, incerto ou
inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado
da diligência e informado ao oficial de Registro de Imóveis, que, à
vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado
durante 3 (três) dias, pelo menos, em um dos jornais de maior
circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local
não houver imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora
da data da última publicação do edital. (Redação dada pela Lei nº
13.043, de 2014)

3. Purgação da Mora

§ 5º Purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá o

contrato de alienação fiduciária.

§ 6º O oficial do Registro de Imóveis, nos três dias seguintes à

purgação da mora, entregará ao fiduciário as importâncias
recebidas, deduzidas as despesas de cobrança e de intimação.
4. Ausência de purgação da mora. Consolidação da propriedade

§ 7o Decorrido o prazo de que trata o § 1o sem a purgação da mora,

o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato,
promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação
da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do
pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for
o caso, do laudêmio. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)

Art. 26-A. Os procedimentos de cobrança, purgação de mora e

consolidação da propriedade fiduciária relativos às operações de
financiamento habitacional, inclusive as operações do Programa
Minha Casa, Minha Vida, instituído pela Lei no 11.977, de 7 de
julho de 2009, com recursos advindos da integralização de cotas no
Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), sujeitam-se às normas
especiais estabelecidas neste artigo. (Incluído pela Lei nº 13.465,
de 2017)

§ 1o A consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário

será averbada no registro de imóveis trinta dias após a expiração
do prazo para purgação da mora de que trata o § 1o do art. 26 desta
Lei. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 2o Até a data da averbação da consolidação da propriedade

fiduciária, é assegurado ao devedor fiduciante pagar as parcelas da
dívida vencidas e as despesas de que trata o inciso II do § 3o do art.
27, hipótese em que convalescerá o contrato de alienação
fiduciária. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

5. Dação em pagamento
Art. 26, § 8o O fiduciante pode, com a anuência do fiduciário, dar
seu direito eventual ao imóvel em pagamento da dívida,
dispensados os procedimentos previstos no art. 27. (Incluído pela
Lei nº 10.931, de 2004)
6. Leilão
Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o
fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de
que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a
alienação do imóvel.

§ 1o Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for

inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do
parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão
nos quinze dias seguintes. (Redação dada pela Lei nº 13.465, de
2017)

ENUNCIADO 567, CJF – A avaliação do imóvel para efeito do

leilão previsto no § 1º do art. 27 da Lei n. 9.514/1997 deve
contemplar o maior valor entre a avaliação efetuada pelo município
para cálculo do imposto de transmissão inter vivos (ITBI) devido
para a consolidação da propriedade no patrimônio do credor
fiduciário e o critério fixado contratualmente.
Referência Legislativa: Lei n. 9.514/1997, art. 27, § 1º
Justificativa: Considerando que, em regra, os financiamentos
imobiliários são de longo prazo, podendo ocorrer defasagem entre
o valor indicado no contrato e o valor de mercado, no primeiro
leilão a que se refere o art. 27, §1º, da Lei n. 9.514/1997, o imóvel
pode vir a ser ofertado e arrematado por valor muito inferior ao de
mercado. Considerando que o leilão deve ser realizado nos 30 dias
que se seguirem à consolidação da propriedade no patrimônio do
credor e que a transmissão constitui fato gerador do ITBI, o valor
cobrado pelo município para a transação pode mostrar-se o mais
próximo da realidade do mercado por ocasião do leilão. Desse
modo, caso esse valor seja superior ao valor estipulado
contratualmente, poderá ser utilizado para a fixação do preço do
imóvel para fins do primeiro leilão previsto na Lei n. 9.514/1997.
§ 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde
que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios
de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das
contribuições condominiais.

§ 2o-A. Para os fins do disposto nos §§ 1o e 2o deste artigo, as

datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor
mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do
contrato, inclusive ao endereço eletrônico. (Incluído pela Lei nº
13.465, de 2017)

Art. 27, § 2o-B. Após a averbação da consolidação da propriedade

fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da
realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o
direito de preferência para adquirir o imóvel por preço
correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas
de que trata o § 2o deste artigo, aos valores correspondentes ao
imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso,
pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no
patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao
procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao
devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e
despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata
este parágrafo, inclusive custas e emolumentos. (Incluído pela Lei
nº 13.465, de 2017)

§ 3º - Para os fins do disposto neste artigo, entende-se por:

I - dívida: o saldo devedor da operação de alienação fiduciária, na
data do leilão, nele incluídos os juros convencionais, as penalidades
e os demais encargos contratuais;
II - despesas: a soma das importâncias correspondentes aos
encargos e custas de intimação e as necessárias à realização do
público leilão, nestas compreendidas as relativas aos anúncios e à
comissão do leiloeiro.
§ 4º Nos cinco dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o
credor entregará ao devedor a importância que sobejar,
considerando-se nela compreendido o valor da indenização de
benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida e das
despesas e encargos de que tratam os §§ 2º e 3º, fato esse que
importará em recíproca quitação, não se aplicando o disposto na
parte final do art. 516 do Código Civil.

§ 5º Se, no segundo leilão, o maior lance oferecido não for igual ou

superior ao valor referido no § 2º, considerar-se-á extinta a dívida
e exonerado o credor da obrigação de que trata o § 4º.

§ 6º Na hipótese de que trata o parágrafo anterior, o credor, no

prazo de cinco dias a contar da data do segundo leilão, dará ao
devedor quitação da dívida, mediante termo próprio.

§ 7o Se o imóvel estiver locado, a locação poderá ser denunciada

com o prazo de trinta dias para desocupação, salvo se tiver havido
aquiescência por escrito do fiduciário, devendo a denúncia ser
realizada no prazo de noventa dias a contar da data da
consolidação da propriedade no fiduciário, devendo essa condição
constar expressamente em cláusula contratual específica,
destacando-se das demais por sua apresentação gráfica. (Incluído
pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 8o Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas,

contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que
recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido
transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em
que o fiduciário vier a ser imitido na posse. (Incluído pela Lei nº
10.931, de 2004)
 § 9o O disposto no § 2o-B deste artigo aplica-se à consolidação da
propriedade fiduciária de imóveis do FAR, na forma prevista na
Lei no 11.977, de 7 de julho de 2009. (Incluído pela Lei nº 13.465,
de 2017)

OBS1: Ação Monitoria

SÚMULA STJ Nº 384 - CABE AÇÃO MONITÓRIA PARA

HAVER SALDO REMANESCENTE ORIUNDO DE VENDA
EXTRAJUDICIAL DE BEM ALIENADO FIDUCIARIAMENTE
EM GARANTIA.

OBS2: Tema 982 (Repercussão Geral) – Discussão relativa à constitucionalidade do

procedimento de execução extrajudicial nos contratos de mútuo com alienação
fiduciária de imóvel, pelo Sistema Financeiro Imobiliário – SFI, conforme previsto
na Lei nº 9514/97 (RE 860631. Rel. Min. Luiz Fux).

- Recurso a ser julgado pelo STF alega que a permissão para que o credor execute o patrimônio
sem a participação do Judiciário viola os princípios do devido processo legal, da
inafastabilidade da jurisdição, da ampla defesa e do contraditório.

- Caso: Disputa entre devedor de São Paulo e a Caixa Econômica Federal. O TRF-3
entendeu que a execução extrajudicial de título com cláusula de alienação fiduciária com
garantia não viola as normas constitucionais, devendo ser apreciado pelo Judiciário
apenas se o devedor considerar necessário. Segundo o acórdão, o regime de satisfação da
obrigação previsto na Lei 9.514/1997 é diferente dos contratos firmados com garantia
hipotecária, pois estabelece que, em caso de descumprimento contratual e decorrido o
prazo para quitar a dívida, a propriedade do imóvel é consolidada em nome da credora
fiduciária.

- No recurso ao STF, o recorrente (devedor) alega que a permissão para que o credor
execute o patrimônio sem a participação do Judiciário viola os princípios do devido
processo legal, da inafastabilidade da jurisdição, da ampla defesa e do contraditório,
representando uma forma de autotutela “repudiada pelo Estado Democrático de Direito”.
Sustenta a inconstitucionalidade da execução extrajudicial.

OBS3: Execução extrajudicial na alienação fiduciária (L. 9514/97 - RE 860631) X

Execução extrajudicial na Hipoteca (Decreto-Lei 70/1966 - RE 627106 - o STF
discute se o Decreto foi recepcionado pelo CRFB/88).

- O Decreto-Lei 70/1966 prevê a execução extrajudicial para dívidas contraídas no regime

do Sistema Financeiro Habitacional, com garantia hipotecária. Diferente da discussão que
ocorre na alienação fiduciária, cujo objeto é a constitucionalidade da Lei 9.514/1997, que
prevê a possibilidade de execução extrajudicial nos contratos de mútuo pelo Sistema
Financeiro Imobiliário, com alienação fiduciária de imóvel.

- A questão envolvendo a execução extrajudicial da hipoteca é mais complexa, uma vez

que a propriedade do bem é mantida no patrimônio do devedor. Na alienação fiduciária a
propriedade está no patrimônio do próprio credor. Isso significa que o credor fiduciário
não se imiscui no patrimônio do devedor para excutir bem de propriedade alheia, pois o
imóvel permanece sob propriedade da instituição financeira até a quitação do contrato
pela outra parte.

7. Cessão do crédito objeto da alienação fiduciária realizada pelo credor fiduciário

Art. 28. A cessão do crédito objeto da alienação fiduciária

implicará a transferência, ao cessionário, de todos os direitos e
obrigações inerentes à propriedade fiduciária em garantia.

8. Cessão de direitos realizada pelo devedor fiduciante

Art. 29. O fiduciante, com anuência expressa do fiduciário, poderá

transmitir os direitos de que seja titular sobre o imóvel objeto da
alienação fiduciária em garantia, assumindo o adquirente as
respectivas obrigações.
OBS: STJ - REsp 1592478/RS (Jurisprudência consolidada) – “No caso de cessão de
direitos sobre imóvel financiado no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação realizada
após 25/10/1996, a anuência da instituição financeira mutuante é indispensável para que
o cessionário adquira legitimidade ativa para requerer revisão das condições ajustadas,
tanto para os contratos garantidos pelo FCVS como para aqueles sem a cobertura do
mencionado Fundo. (Tese julgada sob o rito do art. 543-C do CPC/73 – TEMA 522)”.

9. Reintegração de Posse

Art. 30. É assegurada ao fiduciário, seu cessionário ou sucessores,

inclusive o adquirente do imóvel por força do público leilão de que
tratam os §§ 1° e 2° do art. 27, a reintegração na posse do imóvel,
que será concedida liminarmente, para desocupação em sessenta
dias, desde que comprovada, na forma do disposto no art. 26, a
consolidação da propriedade em seu nome.
Parágrafo único. Nas operações de financiamento imobiliário,
inclusive nas operações do Programa Minha Casa, Minha Vida,
instituído pela Lei nº 11.977, de 7 de julho de 2009, com recursos
advindos da integralização de cotas no Fundo de Arrendamento
Residencial (FAR), uma vez averbada a consolidação da
propriedade fiduciária, as ações judiciais que tenham por objeto
controvérsias sobre as estipulações contratuais ou os requisitos
procedimentais de cobrança e leilão, excetuada a exigência de
notificação do devedor fiduciante, serão resolvidas em perdas e
danos e não obstarão a reintegração de posse de que trata este
artigo. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

OBS1: Liminar de reintegração de posse

SÚMULA TJ Nº 334 - "NA HIPÓTESE DA LEI Nº 9514/97, A

CONCESSÃO DE LIMINAR DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE
EM FAVOR DO CREDOR FIDUCIÁRIO, SEUS SUCESSORES
OU ADQUIRENTES INDEPENDE DO TEMPO DA POSSE DO
FIDUCIANTE." REFERÊNCIA: PROCESSO
 ADMINISTRATIVO Nº. 0053831 70.2014.8.19.0000 -
JULGAMENTO EM 04/05/2015 - RELATOR:
DESEMBARGADOR JESSE TORRES. VOTAÇÃO POR
MAIORIA.

OBS2:

ENUNCIADO – ATO EMERJ Nº SN1 8 - NOS CONTRATOS

DE ARRENDAMENTO MERCANTIL, ALIENAÇÃO
FIDUCIÁRIA EM GARANTIA, COMPRA E VENDA, COM
RESERVA DE DOMÍNIO, COMPROVADA A
CONSTITUIÇÃO EM MORA DO DEVEDOR POR CARTA
ENTREGUE EM SUA RESIDÊNCIA, POSSIBILITA O
DEFERIMENTO DA LIMINAR OU TUTELA ANTECIPADA,
INITIO LITIS. - MAIORIA

OBS3: Reintegração como meio do credor fiduciário retomar o bem antes do leilão.
Requisito: consolidação da propriedade

ENUNCIADO 591, CJF – A ação de reintegração de posse nos

contratos de alienação fiduciária em garantia de coisa imóvel pode
ser proposta a partir da consolidação da propriedade do imóvel em
poder do credor fiduciário e não apenas após os leilões
extrajudiciais previstos no art. 27 da Lei 9.514/1997.
Parte da legislação: arts. 26, 27, 30 e 37-A da Lei n. 9.514/1997
Justificativa: A interpretação sistemática da Lei 9.514/1997
permite concluir que, com a consolidação da propriedade em nome
do credor fiduciário, extingue-se toda e qualquer intermediação
possessória e a relação jurídica que originou o escalonamento da
posse em direta e indireta, conforme entendimento exposto por
Moreira Alves (Da alienação fiduciária em garantia. 3. ed. Rio de
Janeiro: Forense, 1987, p. 201). Dessa forma, a consolidação da
propriedade gera o término do desdobramento da posse e o credor
fiduciário, proprietário e antigo possuidor indireto da coisa, passa
à condição de possuidor pleno do imóvel, desaparecendo a
propriedade fiduciária resolúvel. A permanência do devedor
fiduciante no imóvel, inadimplente com suas obrigações e, após
devidamente constituído em mora, caracteriza ato de esbulho e
enseja a propositura de ação de reintegração de posse para a
retomada do bem pelo credor. Não haveria, assim, necessidade de
que a ação de reintegração de posse ocorresse apenas após a
realização dos leilões, como à primeira vista pareceria supor da
leitura da Lei 9.517/1997. Esse o entendimento de autores como
Sebastião José Roque (Da alienação fiduciária em garantia, p. 191),
Marcelo Terra (Alienação fiduciária de imóvel em garantia, p. 51),
Afrânio Carlos Camargo Dantzger (Alienação fiduciária de bens
imóveis. 2. ed., p. 76), Renan Miguel Saad (A alienação fiduciária
sobre bens imóveis, p. 256) e do Superior Tribunal de Justiça (REsp
1.155.716/ DF), em acórdão relatoriado pela Ministra Nancy
Andrighi.

IMÓVEL. INADIMPLEMENTO. LEILÃO. SUSPENSÃO.

CREDOR. REINTEGRAÇÃO. POSSE.
A quaestio juris está em estabelecer se há pretensão possessória em
favor do credor por contrato de financiamento de imóvel com pacto
de alienação fiduciária em garantia, na hipótese em que tal
pretensão é exercida depois da consolidação da propriedade do
imóvel, mas antes dos leilões a que se refere o art. 27 da Lei n.
9.514/1997. Na espécie, cuidou-se de ação de reintegração de posse
por construtora (recorrida) referente a imóvel por ela vendido
mediante alienação fiduciária em garantia, tendo em vista a
inadimplência dos recorrentes. Para a retomada do bem, a recorrida
constituiu-os em mora mediante notificação e, sem pagamento,
consolidou o imóvel em sua propriedade (art. 26, § 7º, da Lei n.
9.514/1997). Em seguida, estabeleceu datas para a realização de
dois leilões extrajudiciais do bem. Entretanto, antes da possessória
ajuizada pela recorrida, o leilão foi suspenso por decisão judicial,
em decorrência de ação ajuizada por um dos recorrentes devido à
irregularidade de intimação quanto ao procedimento, sendo
precedido de outro processo do outro recorrente com o mesmo
objeto. Ocorre que, independentemente da realização do leilão que
estava suspenso, a recorrida solicitou a reintegração da posse do
imóvel. Nesse panorama, a Min. Relatora destacou que a disputa
possessória se dá quando se está diante da afirmação de duas
posses, cada uma com o seu respectivo fundamento de fato e de
direito. No caso dos autos, a posse dos recorrentes sobre o imóvel
foi adquirida por ato inter vivos consubstanciado em contrato de
compra e venda com alienação fiduciária em garantia. Desse modo,
os recorrentes exerceram seu poder de fato sobre o imóvel, sendo,
portanto, a aquisição da posse, derivada. Porém, com a
inadimplência, o credor, ora recorrido, inaugurou os procedimentos
para a retomada do bem e, ao fazê-lo, resolveu o contrato que
fundamentara a posse do imóvel pelos recorrentes, de modo que
o fundamento jurídico dessa posse se esvaiu. Assim, uma vez
resolvido o contrato do qual emergia o fundamento da posse
derivada, esta retorna ao seu antigo titular, podendo-se
interpretar como um ato de esbulho a permanência do antigo
possuidor no bem. Dessa forma, a consolidação da propriedade
do bem no nome do credor fiduciante confere-lhe o direito à
posse do imóvel. Negá-lo implicaria autorizar que o devedor
fiduciário permanecesse em bem que não lhe pertence sem
pagamento de contraprestação, na medida em que a Lei n.
9.514/1997 estabelece, em seu art. 37-A, o pagamento de taxa de
ocupação apenas depois da realização dos leilões extrajudiciais. Se
os leilões são suspensos, como ocorreu na hipótese, a lacuna
legislativa não pode implicar imposição ao credor fiduciante de um
prejuízo a que não deu causa. Dessarte, o destino que deve ser dado
ao imóvel entre o prazo da consolidação da propriedade em nome
do credor fiduciante e a data dos leilões judiciais deve ser o de
atender à natural destinação econômica do bem, sendo que a
permanência daquele que promoveu esbulho do imóvel não atende
 a essa destinação. REsp 1.155.716-DF, Rel. Min. Nancy
Andrighi, julgado em 13/3/2012. I 493

10. Pagamento feito por terceiro interessado

Art. 31. O fiador ou terceiro interessado que pagar a dívida

ficará sub-rogado, de pleno direito, no crédito e na
propriedade fiduciária.
Parágrafo único. Nos casos de transferência de
financiamento para outra instituição financeira, o
pagamento da dívida à instituição credora original poderá
ser feito, a favor do mutuário, pela nova instituição
credora. (Incluído pela Lei nº 12.810, de 2013)

11. Insolvência do devedor fiduciante

Art. 32. Na hipótese de insolvência do fiduciante, fica

assegurada ao fiduciário a restituição do imóvel alienado
fiduciariamente, na forma da legislação pertinente.

12. Aplicação subsidiária do contrato de depósito

Art. 33. Aplicam-se à propriedade fiduciária, no que

couber, as disposições dos arts. 647 e 648 do Código Civil.

13. O artigo 53 do CDC

13.1. As Leis especiais novas e o CDC: Prevalência

- O CDC ao mesmo tempo pode ser lei especial, quando tutela o consumidor, ou lei geral,
quando, por exemplo, prevê que os princípios da boa-fé e do equilíbrio sempre regerão
toda e qualquer relação jurídica, sem discriminar espécies de contrato.
- Com relação a Lei 4591/64 o CDC é Lei Geral. Com isso, nos aspectos específicos do
contrato de alienação fiduciária de imóveis, prevalece a Lei 4591/64. No que tange a
aplicação dos princípios gerais do contrato, o CDC deve ser aplicado, regulando a boa-
fé, função social e o equilíbrio nessas relações.

- Luis Roldão de Freitas: "A despeito do imóvel ser caracterizado como produto no art.
3º, p. 1º do CDC, sua incorporação e construção envolvem outros setores da economia,
convindo remanesçam disciplinados os respectivos contratos pela Lei 4591/64, ainda que
com a acolhida de preceitos do CDC".

13.2. Artigo 53 do CDC X Artigo 27 da Lei 9514/97

Art. 53, CDC. Nos contratos de compra e venda de móveis ou

imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas
alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno
direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações
pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento,
pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.
§ 1° (Vetado).
§ 2º Nos contratos do sistema de consórcio de produtos duráveis, a
compensação ou a restituição das parcelas quitadas, na forma deste
artigo, terá descontada, além da vantagem econômica auferida com
a fruição, os prejuízos que o desistente ou inadimplente causar ao
grupo.
§ 3° Os contratos de que trata o caput deste artigo serão expressos
em moeda corrente nacional.

Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o

fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de
que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a
alienação do imóvel.

- A Lei 9514/97 regula a matéria de que trata o artigo 53 do CDC.

- O art. 53 do CDC impõe limitações à estipulação das cláusulas penais, diante do
inadimplemento do consumidor, considerando nula a cláusula que determine a perda total
das quantias pagas pelo devedor, em caso de resolução do contrato por inadimplemento
deste (Cláusula de Decaimento).

- Diferente do CDC, a Lei 9514/97, quando disciplina as consequências do

inadimplemento do devedor e extinção do contrato de alienação fiduciária, impõe ao
credor o dever de colocar à venda, em leilão, o imóvel e entregar ao devedor apenas a
quantia que exceder o valor do seu crédito, tratando exaustivamente dos procedimentos
correspondentes no art. 27 e seus parágrafos.

- O art. 53 do CDC enuncia um princípio geral, inspirado na noção de equidade e

equilíbrio nas relações contratuais, com objetivo de coibir o enriquecimento sem causa.
Esse artigo está coerente com o art. 413 do CC, que autoriza o juiz a reduzir o valor da
cláusula penal, ajustando o seu valor, caso a caso.

13.3. Art. 53 do CDC X Art. 27, p. 4º da Lei 9514/97: Prevalência do art. 27, p. 4º, L.
9514/97 na disciplina da resolução da alienação fiduciária

Art. 27, § 4º, L. 9514/97 - Nos cinco dias que se seguirem à venda
do imóvel no leilão, o credor entregará ao devedor a
importância que sobejar, considerando-se nela compreendido o
valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os
valores da dívida e das despesas e encargos de que tratam os §§ 2º
e 3º, fato esse que importará em recíproca quitação, não se
aplicando o disposto na parte final do art. 516 do Código Civil.

- Como se trata de contrato de mútuo, após o leilão, o credor só poderá reter a importância
correspondente ao seu crédito mais as despesas, sendo vedado se apropriar da quantia que
exceder esse valor.

- Credor Fiduciário: Pode reter o equivalente ao seu crédito (quantia correspondente a

dívida) mais as despesas. Devolve o excesso para o devedor fiduciante.
- Para a maioria da doutrina (por todos, Melhin Chalhub) a dinâmica da Lei 9514/97 é
coerente com o próprio art. 53, CDC, pois o consumidor não perde tudo o que ele pagou,
mas apenas o correspondente ao crédito. Haverá devolução, por exemplo, do que foi pago
além desse crédito, dinâmica compatível com a proibição geral do enriquecimento sem
causa.

- As regras estão integradas porque o consumidor perde exatamente o que pegou de

empréstimo no contrato de mútuo celebrado. Atende ao imposto no artigo 586 do CC,
que determina ao mutuário restituir o mutuante na exata quantia que recebeu.

- O art. 27, L. 9514/97 está de acordo com a estrutura e função do contrato de mútuo,
por isso, não é abusivo exigir que o consumidor devolva o que pegou emprestado do
credor.

13.4. STJ: A corte afirma que não há violação do art. 53 do CDC, por parte do art.
27 da Lei 9514/97. Aplicação do artigo 27 da Lei 9514/97.

RECURSO ESPECIAL Nº 1.421.845 - SP (2012/0004605-0)

RELATOR: MINISTRO PAULO DE TARSO SANSEVERINO
RECORRENTE : ROSSI RESIDENCIAL SA
ADVOGADO: CAIO MÁRIO FIORINI BARBOSA E
OUTRO(S)
RECORRIDO: DIEGO CUENCA GIGENA
ADVOGADO: MARCELO LIMA CORREA E OUTRO(S)
RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL.
RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. PREVALÊNCIA
DAS REGRAS CONTIDAS NO ARTIGO 27, §§ 4º, 5º E 6º, DA
LEI N.º 9.514/1997 SOBRE A REGRA GERAL DO ARTIGO
53 DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR.
PRECEDENTES. DISSÍDIO CONFIGURADO. RECURSO
ESPECIAL PROVIDO. DECISÃO
Vistos, etc. Trata-se de recurso especial interposto por ROSSI
RESIDENCIAL S/A, com fundamento no art. 105, III, "a" e "c",
da Constituição Federal, contra acórdão da 9ª Câmara Cível do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferido no curso da ação de
resolução contratual que lhe moveu DIEGO CUENGA GIGENA.
Esta a ementa do acórdão recorrido (fls. 373/381): Rescisão de
compra e venda c/c restituição de valores pagos - Imóvel alienado
fiduciariamente em garantia - Ação improcedente -
Inconformismo - Acolhimento em parte - Rigor quanto à
impossibilidade de rescisão que não se justifica, diante da relação
de consumo do negócio que, ademais, depende da vontade das
partes - Possibilidade da alienação fiduciária em garantia
constituir-se mediante instrumento particular, inclusive quando
tratar de alienação de bens imóveis - Inteligência do art. 38, da
Lei n. 9.514/97 - Inexistência de violação ao dever de informação
- Apelantes que tiveram ciência inequívoca das cláusulas
contratuais, não podendo invocar desconhecimento - Culpa pela
rescisão atribuída aos apelantes - Necessidade de indenizar a
apelada pelas perdas e danos decorrentes da rescisão e pelo tempo
de uso do imóvel - Devolução do valor pago, com retenção de
30%, mais 0,5%, sobre o valor do bem, por mês de ocupação -
Comparação com o valor eventualmente já devolvido, decorrente
do saldo do leilão e necessidade de complementação, caso
necessário - Sentença reformada - Recurso provido em parte. Os
embargos de declaração opostos foram rejeitados (fls. 389/392).
Nas razões do especial (fls. 397/417), além de divergência
jurisprudencial, a recorrente sustentou violação ao art. 27, § 4º,
da Lei n. 9.514/1997. Afirmou que as consequências jurídicas
decorrentes do eventual inadimplemento em contrato de
alienação fiduciária e promessa de compra e venda devem ser
analisadas a partir do art. 27, § 4º, da Lei 9.514/97, que prevalece
sobre o art. 53 do Código de Defesa do Consumidor. Não foram
apresentadas contrarrazões (fl. 464). Inadmitido o recurso
especial na origem, determinei a conversão do agravo interposto
(fls. 501/502)
É o relatório.
Passo a decidir.
O debate trazido com o presente recurso especial diz respeito à
ocorrência de violação à regra do artigo 27 da Lei n.º 9.514/97,
que regulamenta a alienação fiduciária de bem imóvel, em
confronto com o artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor,
utilizado como fundamento no acórdão recorrido para condenar a
recorrente à devolução de valores pagos no negócio jurídico
resolvido pelo Tribunal de origem.
Assiste razão à recorrente.
Com efeito, firmou-se a orientação jurisprudencial desta Corte
Superior no sentido de que a regra do artigo 53 do Código de
Defesa do Consumidor não se aplica às hipóteses de alienação
fiduciária de bem imóvel, pois, nestes casos, há procedimento
próprio para devolução regulado por lei especial - art. 27, § 4.º,
da Lei 9.514/97.
Confira-se a disposição do referido artigo: (...)
Há, como se observa, regra especial para a situação jurídica dos
autos, que deve prevalecer sobre a regra geral do Código de
Defesa do Consumidor.
Nesse sentido, tem-se orientado a jurisprudência desta Corte:
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. Restituição das prestações pagas.
No contrato de alienação fiduciária, o credor tem o direito de
receber o valor do financiamento, o que pode obter mediante a
venda extrajudicial do bem apreendido, tendo o devedor o direito
de receber o saldo apurado, mas não a restituição integral do que
pagou durante a execução do contrato. DL 911/69. Art. 53 do
CDC. Recurso não conhecido. (REsp 250072/RJ, Rel. Ministro
RUY ROSADO DE AGUIAR, QUARTA TURMA, julgado em
01/06/2000, DJ 07/08/2000, p. 116) ALIENAÇÃO
FIDUCIÁRIA. DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS.
- "No contrato de alienação fiduciária, o credor tem o direito de
receber o valor do financiamento, o que pode obter mediante a
venda extrajudicial do bem apreendido, tendo o devedor o direito
de receber o saldo apurado, mas não a restituição integral do que
pagou durante a execução do contrato" (REsp nº 250.072-RJ,
Relator Ministro Ruy Rosado de Aguiar). - Direito assegurado
pela decisão recorrida ao devedor fiduciante que, a rigor, carece,
no caso, do interesse de recorrer. Recurso especial não conhecido.
(REsp 363810/DF, Rel. Ministro BARROS MONTEIRO,
QUARTA TURMA, julgado em 21/02/2002, DJ 17/06/2002, p.
272) ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA.
INADIMPLÊNCIA. RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS
PAGAS. DESCABIMENTO. HIPÓTESE DO ARTIGO 53 DO
CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR NÃO
CARACTERIZADA. A rescisão do mútuo com alienação
fiduciária em garantia, por inadimplemento do devedor, autoriza
o credor a proceder à venda extrajudicial do bem móvel para o
ressarcimento de seu crédito, impondo-lhe, contudo, que entregue
àquele o saldo apurado que exceda o limite do débito. Daí não se
poder falar na subsunção da hipótese à norma do artigo 53 do
Código de Defesa do Consumidor, o qual considera nulas, tão-
somente, as cláusulas que estabeleçam a perda total das
prestações pagas, no caso de retomada do bem ou resolução do
contrato pelo credor, em caso de inadimplemento do devedor,
tampouco no direito deste de reaver a totalidade das prestações
pagas. Recurso especial não conhecido. (REsp 166753/SP, Rel.
Ministro CASTRO FILHO, TERCEIRA TURMA, julgado em
03/05/2005, DJ 23/05/2005, p. 265)
***
AGRAVO REGIMENTAL EM AGRAVO DE
INSTRUMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM
IMÓVEL. ALEGADA VIOLAÇÃO DO ART. 53, DO CDC.
RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. PREVALÊNCIA
DAS REGRAS CONTIDAS NO ART. 27, §§4º, 5º e 6º, DA LEI
Nº 9.514/97. DECISÃO RECONSIDERADA. AGRAVO DE
INSTRUMENTO IMPROVIDO.
 (AgRg no Agravo de Instrumento n.º 932.750/SP, Rel. Ministro
HÉLIO QUAGLIA BARBOSA, julgado em 10 de dezembro de
2007, DJe 08/02/2008)
Também nesse sentido, confiram-se as seguintes decisões
monocráticas: AgRg no REsp 1.172.146/SP, Rel. Ministro
ANTÔNIO CARLOS FERREIRA, DJ 30/03/2015; REsp
1.230.384/SP, da minha relatoria, DJ 04/03/2015; REsp
1.160.549/RS, Rel; Ministro MASSAMI UYEDA, DJ
03/09/2012. Patente, destarte, o dissídio jurisprudencial, razão
pela qual merece ser provido o presente recurso especial,
determinando-se aplicação da regra do § 4º do art. 27 da Lei n.º
9.514/97.
Ante o exposto, dou provimento ao recurso especial para
restabelecer a sentença. Intimem-se.
Brasília (DF), 28 de maio de 2015.
MINISTRO PAULO DE TARSO SANSEVERINO. Relator

OBS1: Existem decisões nos tribunais estaduais que adotam o sistema de resolução
contratual do CC/02 (art. 475) e do CDC às alienações fiduciárias (contrariando
posicionamento já pacificado no STJ), aplicando, inclusive, a Súmula 543 do STJ. Essa
súmula deve ser aplicada apenas na resolução das promessas de compra e venda, e não à
alienação fiduciária, uma vez que, como já exposto e definido pelo STJ, segue a legislação
especial. Lembrar que a alienação fiduciária aplicada à atividade de incorporação
imobiliária, só é admitida após a extinção da promessa de compra e venda, que ocorre no
momento de entrega das chaves.

Súmula 543, STJ - Na hipótese de resolução de contrato de

promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de
Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das
parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso
de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou
parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao
desfazimento. (Súmula 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em
26/08/2015, DJe 31/08/2015).
- A Lei do Distrato (L. 13.786/2018) consolida o entendimento de que a dinâmica da
resolução da promessa de compra e venda não pode ser estendida à alienação fiduciária
(art. 67-A, p. 14º da Lei 4591/64).

Art. 67-A, L. 4591/64, § 14. Nas hipóteses de leilão de imóvel

objeto de contrato de compra e venda com pagamento parcelado,
com ou sem garantia real, de promessa de compra e venda ou de
cessão e de compra e venda com pacto adjeto de alienação
fiduciária em garantia, realizado o leilão no contexto de execução
judicial ou de procedimento extrajudicial de execução ou de
resolução, a restituição far-se-á de acordo com os critérios
estabelecidos na respectiva lei especial ou com as normas
aplicáveis à execução em geral. (Incluído pela Lei nº 13.786, de
2018)

OBS2: Hipótese em que a alienação fiduciária pode, excepcionalmente, ser

submetida à dinâmica da resolução, disciplinada no art. 475 do CC.

- Quando o próprio incorporador, durante a obra, promove a comercialização das

unidades imobiliárias, antes mesmo de cumprir com sua obrigação de entrega e conclusão
da unidade, realizando a venda definitiva do imóvel.

- Trata-se de compra e venda de coisa futura, com financiamento bancário concedido

diretamente a cada adquirente, durante a obra. Nesse caso, ocorre a compra e venda da
unidade como coisa futura (art. 483 do CC e art. 28 e seguintes da Lei 4591/64).

- Essa compra e venda de coisa futura contempla não apenas os elementos tradicionais da
compra e venda, mas também a própria entrega da coisa. Nesse caso, pode ocorrer
inadimplemento do incorporador, quando no prazo convencionado para execução e
entrega da obra, descumprir tal obrigação.

- Nesse caso, o inadimplemento está ocorrendo no contrato principal de compra e venda

(e não no contrato acessório de alienação fiduciária), sendo, portanto, permitida a
resolução da compra e venda nos termos do art. 475 do CC.
- Nessa hipótese, a alienação fiduciária acaba sofrendo as consequências dessa resolução,
uma vez que é acessório a essa compra e venda e também por ser um contrato coligado
(fim econômico comum). Importante ressaltar que a alienação fica intacta, sendo extinta
apenas por reflexo da extinção do contrato principal.

14. Garantia fiduciária e as demais garantias de mesma natureza: Princípio da

Isonomia

- Art. 17, L 9514/97: Atribui à Garantia Fiduciária, natureza de direito real, incluindo essa
garantia no rol das demais garantias reais imobiliárias: (i) hipoteca; (ii) caução de direitos
aquisitivos sobre imóveis; e (iii) anticrese.

Art. 17. As operações de financiamento imobiliário em geral

poderão ser garantidas por:
I - hipoteca;
II - cessão fiduciária de direitos creditórios decorrentes de contratos
de alienação de imóveis;
III - caução de direitos creditórios ou aquisitivos decorrentes de
contratos de venda ou promessa de venda de imóveis;
IV - alienação fiduciária de coisa imóvel.
§ 1º As garantias a que se referem os incisos II, III e IV deste artigo
constituem direito real sobre os respectivos objetos.
§ 2º Aplicam-se à caução dos direitos creditórios a que se refere o
inciso III deste artigo as disposições dos arts. 789 a 795 do Código
Civil.
§ 3º As operações do SFI que envolvam locação poderão ser
garantidas suplementarmente por anticrese.

- Contrato de Alienação Fiduciária: Põe o devedor fiduciante na mesma condição do

devedor hipotecário, do devedor caucionante e do devedor anticrético.
(em todas as hipóteses o devedor segrega um bem imóvel do seu patrimônio para
satisfação do crédito, e na hipótese de inadimplemento esse bem será levado a venda
forçada para cobrir o valor da dívida e encargos).
14.1. CPC x Lei 9514/97

- Código de Processo Civil: No que tange a cobrança de qualquer crédito, com ou sem
garantia, prevê que se o produto da venda, não for suficiente para quitar a dívida, a
execução deve prosseguir até que alcance a satisfação do crédito.

- De forma contrária ao CPC, a Lei 9514/97 instituiu regra especial, impedindo a excussão
de outros bens do devedor, caso na excussão do bem dado em garantia, não se alcance o
valor da dívida.

- Reforçando esse entendimento o Art. 24, VI da Lei 9514/97 permite que as partes
convencionem o valor de venda para o 1º leilão.

Art. 24. O contrato que serve de título ao negócio fiduciário

conterá:
VI - a indicação, para efeito de venda em público leilão, do valor
do imóvel e dos critérios para a respectiva revisão.

- Após a venda o credor deve entregar ao devedor o que exceder ao valor da dívida (Art.
27, p. 4º). Se o imóvel não for vendido no 1º leilão, o 2º leilão será realizado pelo valor
da dívida, encargos e despesas (Art. 27, p. 5º):

- Art. 27, p. 5º da Lei 9514/97:

§ 5º Se, no segundo leilão, o maior lance oferecido não for igual

ou superior ao valor referido no § 2º, considerar-se-á extinta a
dívida e exonerado o credor da obrigação de que trata o § 4º.

§ 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde

que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos
prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das
contribuições condominiais.
 § 4º Nos cinco dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão,
o credor entregará ao devedor a importância que sobejar,
considerando-se nela compreendido o valor da indenização de
benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida e das
despesas e encargos de que tratam os §§ 2º e 3º, fato esse que
importará em recíproca quitação, não se aplicando o disposto na
parte final do art. 516 do Código Civil.

. Permite a quitação. Desta forma, a execução não continua com relação aos
demais bens do devedor (diferente da alienação fiduciária de bens móveis,
hipoteca, etc).

. Essa proteção decorre de uma compensação em razão da maior celeridade da

realização da garantia na alienação fiduciária de bens imóveis, já que o credor se
torna proprietário resolúvel do bem.

14.2. Contrato de alienação fiduciária como título executivo extrajudicial

Art. 784, CPC. São títulos executivos extrajudiciais:

V - o contrato garantido por hipoteca, penhor, anticrese ou outro
direito real de garantia e aquele garantido por caução;

Art. 1.367, CC. A propriedade fiduciária em garantia de bens

móveis ou imóveis sujeita-se às disposições do Capítulo I do Título
X do Livro III da Parte Especial deste Código e, no que for
específico, à legislação especial pertinente, não se equiparando,
para quaisquer efeitos, à propriedade plena de que trata o art. 1.231.

- Por isso, o contrato de alienação fiduciária é objeto de extinção por inadimplemento

mediante procedimento de execução e excussão do bem. Essa dinâmica afasta a alienação
fiduciária do campo de incidência do art. 475 do CC.

- A excussão do bem pode ser feita de forma extrajudicial nos termos da Lei 9514/97,
como exposto anteriormente e já definido pelo STJ.
15. Adimplemento Substancial e Alienação Fiduciária de bens imóveis

AGRAVO DE INSTRUMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA

DE BEM IMÓVEL. ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL
APLICÁVEL. - Adimplemento Substancial é aplicável se
comprovado nos autos que o valor inadimplido é
consideravelmente menor que às parcelas já pagas, levando em
conta o montante total do contrato. - No caso em comento, há
comprovação que o valor devido pela agravante é irrelevante se
comparado ao que já foi pago ou o total contratado. Sendo,
portanto, aplicável a tese do "Adimplemento Substancial" ao
presente caso. - Decisão recorrida mantida incólume. AGRAVO
DE INSTRUMENTO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. TJ-AM
- AI: 40041308920148040000 AM 4004130-89.2014.8.04.0000,
Relator: Yedo Simões de Oliveira, Data de Julgamento:
23/03/2015, Primeira Câmara Cível, Data de Publicação:
23/03/2015
***
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL
C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE – COMPRA E VENDA DE
IMÓVEL – PAGAMENTO DE 84% DO CONTRATO – TEORIA
DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL – RECURSO NÃO-
PROVIDO. Mostra-se viável a aplicação da Teoria do
Adimplemento Substancial havendo o cumprimento significativo e
expressivo das obrigações assumidas, tendo como propósito
principal a preservação do interesse do consumidor contra
eventuais abusos por parte do credor, sempre em observância aos
princípios da função social e da boa-fé objetiva, não se admitindo,
assim, a rescisão do contrato. (TJ-MS - APL:
08225696120148120001 MS 0822569-61.2014.8.12.0001,
Relator: Des. Claudionor Miguel Abss Duarte, Data de
Julgamento: 05/08/2015, 4ª Câmara Cível, Data de Publicação:
06/08/2015
***
RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E
VENDA DE IMÓVEL - PREÇO - PAGAMENTO -
ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL - CONFIGURAÇÃO -
ENCARGOS DA MORA - AÇÃO PRÓPRIA. Ocorre o
adimplemento substancial, quando a prestação for essencialmente
cumprida, estando assim satisfeitos os interesses do credor. Nessa
situação o instituto resolutório é afastado em virtude do proveito da
prestação pelo credor, afigurando-se injustos os efeitos decorrentes
da resolução. O adimplemento substancial está configurado quando
pago o preço de venda do imóvel objeto de contrato particular de
promessa de compra e venda, ainda que de maneira impontual,
situação jurídica que obsta a pretensão rescisória do contrato
fundada na falta de quitação dos encargos da mora. Assim sendo,
aos promitentes vendedores, desejosos por haverem a quitação dos
encargos da mora, de ação própria devem se valer, procedimento
que assegura o equilíbrio do contrato de promessa de compra e
venda de imóvel e evita o enriquecimento sem causa de qualquer
das partes. Recurso não provido. (TJ-MG - AC:
10702120224069001 MG, Relator: Saldanha da Fonseca, Data de
Julgamento: 23/04/2014, Câmaras Cíveis / 12ª CÂMARA CÍVEL,
Data de Publicação: 30/04/2014)