▪ “A alienação fiduciária em garantia é um contrato instrumental em que uma das partes, em confiança, aliena a

outra a propriedade de um determinado bem, ficando esta parte (uma instituição financeira, em regra) obrigada a
devolver àquela o bem que lhe foi alienado quando verificada a ocorrência de determinado fato.” (André Santa Cruz,
Sinopse de Empresarial)
Ex.: O contrato de alienação fiduciária configura um contrato meio de garantia de cumprimento do contrato de mútuo bancário.
(certa) CESPE - 2015 - TJ-DFT - JUIZ DE DIREITO SUBSTITUTO

▪ A Lei nº 9.514/97 dispõe sobre o SISTEMA DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO - SFI, institui a alienação fiduciária
de coisa imóvel e dá outras providências.
CESPE - 2009 - TRF - 2ª REGIÃO - JUIZ FEDERAL / CESPE - 2009 - TRF - 1ª REGIÃO - JUIZ FEDERAL / FCC - 2012 - TJ-GO – JUIZ DE DIREITO SUBSTITUTO / FCC - 2013 - TJ-PE – JUIZ DE DIREITO
SUBSTITUTO

▪ As operações de financiamento imobiliário em geral poderão ser garantidas por: (art. 17.)
• HIPOTECA; (...) (art. 17, I)
• ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. (art. 17, IV)
▪ Comparando-se as garantias decorrentes da alienação fiduciária de bem imóvel e da hipoteca, pode-se afirmar que,
na alienação fiduciária, o fiduciante transfere a propriedade resolúvel ao fiduciário, enquanto na hipoteca a
propriedade não é transferida ao credor, mas apenas sujeita o imóvel por vínculo real ao cumprimento da
obrigação, atribuindo ao credor título de preferência e direito de sequela.” (certa) FCC - 2015 - TJ-RR - JUIZ SUBSTITUTO
▪ A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo
de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel. (art. 22.)
DEVEDOR FIDUCIANTE POSSUIDOR DIRETO
CREDOR FIDUCIÁRIO PROPRIETÁRIO E POSSUIDOR INDIRETO
▪ Com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor
direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel. (art. 23, parágrafo único)
Ex.: Na alienação fiduciária de bem imóvel, o fiduciário é titular da propriedade e o fiduciante é pleno possuidor do imóvel.
(errada) VUNESP - 2015 - TJ-MS - JUIZ SUBSTITUTO

▪ A alienação fiduciária poderá ser contratada por pessoa física ou jurídica, não sendo privativa das entidades que
operam no SFI, podendo ter como objeto, além da propriedade plena: (§ 1º incluído pela Lei nº 11.481/2007)
• bens enfitêuticos, hipótese em que será exigível o pagamento do laudêmio, se houver a consolidação do domínio
útil no fiduciário; (I)
• o direito de uso especial para fins de moradia; (II)
• o direito real de uso, desde que suscetível de alienação; (III)
• a propriedade superficiária. (IV)
FCC - 2014 - PGE-RN / FUNDEP - 2014 - TJ-MG - JUIZ DE DIREITO SUBSTITUTO / VUNESP - 2016 - TJ-RJ - JUIZ SUBSTITUTO

▪ Os direitos de garantia instituídos nas hipóteses dos incisos III e IV ficam limitados à duração da concessão ou
direito de superfície, caso tenham sido transferidos por período determinado. (§ 2º incluído pela Lei nº 11.481/2007)
▪ Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do
contrato que lhe serve de título. (art. 23)
▪ No regime especial da Lei 9.514/97, o registro do contrato tem natureza constitutiva, sem o qual a propriedade
fiduciária e a garantia dela decorrente não se perfazem. STJ. 3ª Turma. REsp 1976082-DF, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 09/08/2022
(Info 746).
▪ Na ausência de registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária no competente Registro de Imóveis,
como determina o art. 23 da Lei 9.514/97, não é exigível do adquirente que se submeta ao procedimento de venda
extrajudicial do bem para só então receber eventuais diferenças do vendedor. STJ. 3ª Turma. REsp 1976082-DF, Rel. Min.
Nancy Andrighi, julgado em 09/08/2022 (Info 746).

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 ▪ REALIZADO O PAGAMENTO → Com o pagamento da dívida e seus encargos, resolve-se, nos termos deste artigo,
a propriedade fiduciária do imóvel. (art. 25)
▪ No prazo de 30 dias, a contar da data de liquidação da dívida, o fiduciário fornecerá o respectivo termo de quitação
ao fiduciante, sob pena de multa em favor deste, equivalente a meio por cento ao mês, ou fração, sobre o valor do
contrato. (§ 1º)
▪ À vista do termo de quitação de que trata o parágrafo anterior, o oficial do competente Registro de Imóveis efetuará
o cancelamento do registro da propriedade fiduciária. (§ 2º)
▪ VENCIDA E NÃO PAGA → Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante,
CONSOLIDAR-SE-Á*, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. (art. 26.)
▪ Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente
constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a
satisfazer, no prazo de 15 dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros
convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as
contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação. (§ 1º)
▪ A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente
constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de
Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio,
com aviso de recebimento, aplicando-se subsidiariamente as normas pertinentes à matéria estabelecidas no CPC.
(certa) FCC - 2020 - TJ-MS - JUIZ SUBSTITUTO / FCC - 2019 - DPE-SP / (art. 26, § 3º e art. 3º-A)

▪ Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação de
que trata o § 3º-A poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência.
(Lei nº 13.465/2017) FCC - 2020 - TJ-MS - JUIZ SUBSTITUTO

▪ Decorrido o prazo de 15 dias (art. 26, § 1º) SEM A PURGAÇÃO DA MORA, o oficial do competente Registro de Imóveis,
certificando esse fato, promoverá a AVERBAÇÃO, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em
nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos (ITBI) e, se for
o caso, do laudêmio. (art. 26, § 7º)
▪ CONSALIDADA A PROPRIEDADE → Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de
30 dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, PROMOVERÁ público LEILÃO para a
alienação do imóvel. (art. 27) TJ-DFT - 2011 - TJ-DFT – JUIZ DE DIREITO SUBSTITUTO
Tratando-se de alienação fiduciária de bem imóvel, uma vez consolidada a propriedade em nome do credor-
fiduciário, pode o credor permanecer no domínio do bem alienado, sendo facultativa a venda do imóvel mediante
leilão público. (errada) CESPE - 2012 - TJ-CE - JUIZ DE DIREITO SUBSTITUTO
No sistema de alienação fiduciária de imóveis, doutrina e jurisprudência dominantes consideram legítima a
cláusula que autoriza o credor a ficar com bem o objeto da garantia, se a dívida não for paga no vencimento. (errada)
2014 - TRF - 2ª REGIÃO - JUIZ FEDERAL

▪ CLÁUSULA COMISSÓRIA É NULA a cláusula que autoriza o proprietário fiduciário a ficar com a coisa alienada
em garantia, se a dívida não for paga no vencimento. (art. 1.365.)
2016 - TJ-RS - JUIZ DE DIREITO SUBSTITUTO / CESPE - 2015 - DPE-RN / FCC - 2015 - DPE-MA / CESPE - 2016 - TJ-AM - JUIZ SUBSTITUTO / CESPE - 2017 - TRF - 5ª REGIÃO - JUIZ FEDERAL SUBSTITUTO /
2022 - DPE-PR

▪ Responde o fiduciante (devedor) pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer
outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário,
nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse. (art. 27, § 8º)
▪ Nos contratos de alienação fiduciária de bem imóvel, a responsabilidade do credor fiduciário sobre despesas
condominiais do imóvel se dá com a consolidação da sua propriedade. (certa) FCC - 2019 - DPE-SP
▪ “A responsabilidade do credor fiduciário pelo pagamento das despesas condominiais dá-se quando da
consolidação de sua propriedade plena quanto ao bem dado em garantia, ou seja, quando de sua imissão na posse
do imóvel”. STJ. 3ª Turma. REsp 1696038/SP, 28/08/2018; STJ. 3ª Turma. REsp 1.731.735-SP,13/11/2018 (Info 638).
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▪ Vencida a dívida → intima-se o devedor fiduciante para purgar a mora em 15 dias (dívidas + despesas e encargos)
→ NÃO PAGA → consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário → averbação na matrícula → 30 dias
para promover o LEILÃO.

▪ Se no 1º leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel* será realizado o 2º leilão nos 15
dias seguintes. § 1º
▪ O contrato de alienação fiduciária “conterá: a indicação, para efeito de venda em público leilão, do valor do imóvel* e
dos critérios para a respectiva revisão”. (art. 24, VI)

▪ APÓS a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e ATÉ a DATA da
realização do 2º leilão,
▪ é assegurado ao devedor fiduciante o DIREITO DE PREFERÊNCIA para adquirir o imóvel por preço correspondente
ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas* (...)”(art. 27, § 2º-B) VUNESP - 2019 - TJ-AC - JUIZ DE DIREITO SUBSTITUTO
* despesas com o procedimento do leilão, registros e ITBI, por exemplo.
▪ incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a
nova aquisição do imóvel. “reaquisição” (art. 27, § 2º-B)
▪ “Antes da entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017: mesmo que já consolidada a propriedade do imóvel dado em
garantia em nome do credor fiduciário, era possível a purgação da mora. A purgação era admitida até a assinatura
do auto de arrematação”.
▪ A partir da entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017: não se admite a purgação da mora após a consolidação da
propriedade em favor do credor fiduciário, sendo assegurado ao devedor fiduciante tão somente o exercício do
direito de preferência”. DOD - STJ. 3ª Turma. REsp 1.649.595-RS, 13/10/2020 (Info 681).
▪ No 2º leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas,
dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais. (§ 2º)
▪ Nos 5 dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao devedor a importância* que sobejar
(restar). (§ 4º)
▪ “considerando-se nela* compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da
dívida e das despesas e encargos, fato esse que importará em recíproca quitação, não se aplicando o disposto
na parte final do art. 516 do CC*”. (§ 4º) *Dispositivo do antigo CC tratava do direito retenção do bem pelo valor das benfeitorias
necessárias e úteis.

▪ Se, no segundo leilão, o maior lance oferecido não for igual ou superior ao valor referido no § 2º, considerar-se-
á extinta a dívida e exonerado o credor da obrigação de que trata o § 4º. (§ 5º)
Ex.: Tendo Maria deixado de pagar as parcelas referentes a contrato de financiamento com alienação fiduciária em
garantia de um apartamento localizado em Brasília – DF, firmado entre ela e determinado banco, o banco solicitou ao
oficial do registro de imóveis a notificação de Maria para quitar as prestações. A pedido desse oficial, a notificação foi
realizada pelo oficial do registro de títulos e documentos de Brasília. Intimada, Maria, que havia realizado benfeitorias
úteis no imóvel, não quitou as prestações, tendo, então, o oficial do registro de imóveis averbado na matrícula do imóvel
a consolidação em favor do banco, que procedeu a um leilão público para a venda do apartamento. Nesse leilão, o maior
lance dado ao imóvel foi em valor inferior ao seu valor. O banco, então, realizou outro leilão, tendo o maior lance dado
ao imóvel, nessa ocasião, sido de valor inferior ao valor da dívida e demais acréscimos legais. Dado o valor do lance feito
no segundo leilão, o banco está dispensado de pagar a Maria as benfeitorias feita no imóvel. (certa) CESPE - 2013 - TRF - 1ª REGIÃO
- JUIZ FEDERAL

▪ (...) o credor, no prazo de 5 dias a contar da data do 2º leilão, dará ao devedor quitação da dívida, mediante termo
próprio. (§ 6º)
▪ O fiduciante pode, com a anuência do fiduciário, dar seu direito eventual ao imóvel em pagamento da dívida,
dispensados os procedimentos previstos no art. 27. (§ 8º)