Aula 03

CONTRATO DE LOCAÇÃO

SEM ERROS
 SÚMULA 365 TJ/RJ
A validade da locação prescinde da
propriedade do bem pelo locador,
LOCAÇÃO POR bastando que ele garanta o exercício
da posse direta, desembaraçada,
QUEM NÃO É pelo locatário, salvo com relação à
comprovação para legitimidade da
PROPRIETÁRIO: propositura da ação de despejo,
quando deverão ser observadas as
exceções legais.
CLÁUSULA RESPONSABILIDADE
ATÉ ENTREGA DAS CHAVES: 39
Lei 8.245/91.
Sobre a responsabilidade do fiador no contrato de
aluguel, a jurisprudência do STJ está sedimentada
no sentido de que, havendo previsão de
responsabilidade do fiador até a entrega das
chaves, como é o caso dos autos, subsiste a sua
obrigação pelo pagamento dos aluguéis se, ao
término do contrato, este não se exonerou do
encargo.

Na presente hipótese, o aqui apelante figurou como

fiador no contrato de aluguel, tendo a 16ª cláusula
contratual redação no sentido de que seria
responsável solidário até a entrega das chaves do
imóvel. Negado provimento ao recurso.

0414813-76.2011.8.19.0001 – APELAÇÃO. Des. JDS ISABELA PESSANHA

CHAGAS - Julgamento: 07/07/2021 - TERCEIRA C MARA CÍVEL. (...)
Súmula 134 TJ/RJ: Nos contratos de locação
responde o fiador pelas obrigações futuras
após a prorrogação do contrato por prazo
indeterminado se assim o anuiu
expressamente e não se exonerou na forma
da lei.

Art. 40, parágrafo único c/c

art. 59 §1°, VII Lei 8.245/91;
Notificado o locador ainda no período
determinado da locação acerca da pretensão
de exoneração dos fiadores, os efeitos desta
exoneração somente serão produzidos após o
prazo de 120 dias da data em que se tornou
indeterminado o contrato de locação, e não
da notificação.

(STJ, 4ª T., AgInt no AREsp 1.587.125/PR, rel.

Min. Luiz Felipe Salomão, julgado 08.6.2020)
Súmula 656 do STJ: É válida a cláusula
de prorrogação automática de fiança
na renovação do contrato principal. A
exoneração do fiador depende da
notificação prevista no art. 835 do
Código Civil.

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE
DEPEJO - COBRANÇA DE
ALUGUEIS E ENCARGOS DA
LOCAÇÃO - EXONERAÇÃO DA
FIANÇA - NOTIFICAÇÃO -
LOCAÇÃO PRAZO DETERMINADO -
RESPONSABILIDADE DO FIADOR.
Conforme entendimento do STJ, quando a
notificação de exoneração da fiança ocorrer dentro
do prazo determinado do contrato de locação, ela
somente terá efeito após 120 (cento e vinte) dias da
data em que a locação passar a ser por prazo
indeterminado.
A notificação de exoneração da fiança deve ser
endereçada ao locador.
O fato de o locatário estar inadimplente antes da
notificação reforça a responsabilidade solidária do
fiador pelo adimplemento das obrigações
assumidas contratualmente.

(TJMG - Apelação Cível 1.0000.21.143195-2/001, Relator(a): Des.(a)

Pedro Aleixo, 16ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 22/09/2021,
publicação da súmula em 23/09/2021)

FIANÇA PRESTADA
SEM ANUÊNCIA DO
CÔNJUGE:
0000194-37.2016.8.19.0033 – APELAÇÃO. Des(a).
MARCO AURÉLIO BEZERRA DE MELO - Julgamento:
02/07/2019 - DÉCIMA SEXTA C MARA CÍVEL.
Súmula 332 STJ: A fiança prestada sem autorização de
um dos cônjuges implica a ineficácia total da garantia.
A jurisprudência já se posicionou no sentido de que a
fiança prestada sem a outorga invalida o ato por inteiro,
não se limitando o efeito da invalidação apenas à
meação do cônjuge. Ademais, não é cabível a alegação
de a violação ao princípio da boa-fé objetiva, tendo em
vista que o fiador no referido contrato não se declarou
como solteiro.
Registre-se que o mencionado documento não possui
campo para a qualificação completa do fiador, não
oportunizando o mesmo, portanto, a se declarar como
casado.
Precedentes do E. STJ e do TJRJ. Sentença que se
mantém. Improvimento do recurso. Majorados os
honorários sucumbenciais em 2% do valor atualizado da
causa, conforme a regra do art. 85, § 11 do CPC.
 Conforme entendimento atual do STJ, no sentido de que a fiança prestada
sem a anuência do cônjuge implica em sua ineficácia total, sobretudo quando
informado seu estado civil de casado no contrato de locação (AgInt no AREsp
1729401/PR), resta configurada a probabilidade do direito alegado.

Consubstanciando-se o perigo de dano grave ou de difícil reparação no

prosseguimento da execução com a realização de atos constritivos e
expropriatórios enquanto pendente exame acerca da questão, deve ser
concedida a tutela antecipada pleiteada, porquanto configurados os requisitos
legais. Recurso provido.

(TJMG - Agravo de Instrumento-Cv 1.0024.20.003963-4/001, Relator(a): Des.(a) Amorim Siqueira, 9ª CÂMARA

CÍVEL, julgamento em 27/04/2021, publicação da súmula em 04/05/2021)

FIANÇA RECÍPROCA:
A fiança é um contrato acessório que pressupõe,
para sua existência, três pessoas: o credor, o
devedor-afiançado e o fiador. Havendo mais de
um locatário é válida a fiança prestada por um
deles em relação aos demais. Nesse caso, tem-
se uma fiança recíproca, o que afasta a
invalidade do contrato.

(STJ, 5ª T., Resp 911.993/DF, rel.

Min. Laurita Vaz, julgado 02.09.10)
 Em ação de cobrança de aluguéis, o locador
desincumbe-se do onus probandi
apresentando prova da existência de contrato
de locação e dos termos do ajuste, cabendo
APELAÇÃO CÍVEL - ÔNUS
ao locatário provar o pagamento do débito
DA PROVA - FIANÇA reclamado e da entrega das chaves.
RECÍPROCA - VALIDADE
O fiador se obriga por todas as obrigações
- EXONERAÇÃO DA decorrentes da locação até a efetiva entrega
FIANÇA. das chaves do imóvel ao locador.
(TJMG - Apelação Cível 1.0079.15.027027-4/001,
Relator(a): Des.(a) Evangelina Castilho Duarte,
14ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 31/10/2019,
Havendo mais de um locatário, é válida a
publicação da súmula em 08/11/2019) fiança prestada por um deles em relação aos
demais, ocorrendo fiança recíproca, que
afasta a invalidade do contrato.
 Consoante cediço, na cláusula mandato as partes contratantes
são solidárias entre si e se constituem como procuradores um do
outro, conforme clausula 18ª do Contrato de Locação anexado ao
feito. Outrossim, o Novo CPC disciplinou em seu art. 242 a
possibilidade de a citação ser feita na pessoa do procurador ou
representante do réu.

CLÁUSULA MANDATO: In casu, o contrato de locação celebrado entre as partes prevê na

PODERES RECÍPROCOS
PARA CITAÇÃO E
NOTIFICAÇÃO.
0063272-02.2019.8.19.0000 - AGRAVO DE INSTRUMENTO.
Des(a). VALÉRIA DACHEUX NASCIMENTO - Julgamento:
07/07/2020 - DÉCIMA NONA C MARA CÍVEL. AÇÃO DE
DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO.
sua cláusula décima oitava o seguinte: “LOCATÁRIA E FIADORES,
outorgam-se reciprocamente, mútua e irrevogavelmente,
poderes para receber citações, inclusive, mediante
correspondência com aviso de recebimento (AR), notificações,
intimações, protestos, interpelações ou tomar ciência de
qualquer ato processual, de forma que a efetivação da diligencia
abrangerá os demais, independentemente de qualquer outra
finalidade ou formalidade legal em qualquer demanda
decorrente deste contrato".
Portanto, perfeitamente possível a citação dos contratantes na
pessoa da fiadora Maria Isabel, eis que o integraram o contrato de
locação, Adriana como locatária e Marcelo como fiador,
juntamente com a citada, concordando com seus termos. (STJ,
Resp 1.236.712/GO, Rel. Ministro Mauro Campbell Marques,
Segunda Turma, julgado em 03/11/2011, dje 11/11/2011). Recurso a
que se dá parcial provimento.
NECESSIDADE DE
NOTIFICAÇÃO PRÉVIA?
A necessidade de notificação premonitória, previamente ao
ajuizamento da ação de despejo, encontra fundamentos em
uma série de motivos práticos e sociais, e tem a finalidade
precípua de reduzir os impactos negativos que
necessariamente surgem com a efetivação do despejo.

Caso a ação de despejo seja ajuizada sem a prévia notificação,

deverá ser extinto o processo sem a resolução do mérito, por
falta de condição essencial ao seu normal desenvolvimento.
Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa parte, não
provido.

(STJ, 3ª T., Resp 1.812.465/MG, rel. Min.

Nancy Andrighi, julgado em 18.05.2020).
 Cumprimento provisório de sentença proferida nos
autos de ação de despejo, cumulado com pedido de
cobrança, extinto, sem resolução do mérito, sob a
motivação de não estarem os autos indisponíveis, mas,
CUMPRIMENTO arquivados, por inércia da parte.

PROVISÓRIO E Irresignação autoral, esclarecendo que os autos estão

indevidamente arquivados, uma vez que foi interposto
EFEITO recurso de apelação, que já deveria ter sido remetido a
este tribunal.
SUSPENSIVO
Verificada a pendência de julgamento do recurso de
NA APELAÇÃO: apelação, sem efeito suspensivo, interposto nos autos
0001702-38.2021.8.19.0002 – APELAÇÃO.
principais, cabível o cumprimento provisório de
Des. PATRÍCIA RIBEIRO SERRA VIEIRA - sentença. Inteligência dos artigos 520 do Código de
Julgamento: 23/04/2021 - DÉCIMA C MARA Processo Civil e 58, V da Lei nº 8.245/1991. Precedentes.
CÍVEL.
RECURSO A QUE SE DÁ PROVIMENTO, para anular a
sentença e determinar o regular prosseguimento do feito.
 Ação de despejo por falta de pagamento.
Apelação que não é dotada de efeito suspensivo.
Sentença de procedência, que produz efeitos
REQUERIMENTO
imediatamente após a sua publicação, em virtude
AUTÔNOMO DE EFEITO do disposto no artigo 58, V Lei nº 8.245/90.
SUSPENSIVO: ART. 1012 Relevância da fundamentação. Risco de dano
§§3° e 4° CPC grave ou de difícil reparação. Presença dos
requisitos legais. Efeito suspensivo que se
concede.

0006839-07.2021.8.19.0000 - REQUERIMENTO DE EFEITO SUSPENSIVO

EM APELACAO. Des(a). AUGUSTO ALVES MOREIRA JUNIOR - Julgamento:
11/02/2021 - OITAVA C MARA CÍVEL.
 Ação de despejo por falta de pagamento.
Contrato de locação não residencial.
Liminar de despejo. Irresignação do
agravante, defendendo a necessidade de
caução.

LIMINAR NAS AÇÕES DE Autor ofereceu como caução o crédito

DESPEJO: Art. 59 §1° Lei cobrado que supera o valor da caução,
sendo, portanto, possível a concessão da
8.245/91. liminar neste caso.

Precedentes desta corte. Manutenção da

0040022-66.2021.8.19.0000 - agravo de instrumento. Des(a). decisão. Súmula 59 TJRJ. Desprovimento do
TERESA DE ANDRADE CASTRO NEVES - julgamento: 17/06/2021 -
VIGÉSIMA SEGUNDA C MARA CÍVEL. recurso na forma do art. 932, IV DO
CPC/2015.
AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. LOCAÇÃO RESIDENCIAL.
LIMINAR INDEFERIDA PELO MAGISTRADO DE ORIGEM, AO
FUNDAMENTO DE QUE O CONTRATO DE LOCAÇÃO ESTARIA
GARANTIDO. TÍTULOS DE CAPITALIZAÇÃO DADOS EM GARANTIA JÁ
RESGATADOS, EM VALOR QUE HÁ MUITO FOI SUPERADO PELO DÉBITO.
INEXISTÊNCIA DE GARANTIA. PROVIMENTO DO AGRAVO.

Na hipótese em testilha, o contrato de locação prevê garantia locatícia

na forma de títulos de capitalização de pagamento único, no valor
nominal de R$ 9.000,00 emitidos pela Sul América Capitalização S.A.
Contudo, segundo a planilha apresentada, já descontada a garantia, o
débito hoje se aproxima de R$ 25.000,00, pelo que a garantia locatícia
está, há muito, extinta.

Hipótese em que deve ser afastado o óbice para a concessão da medida

liminar, eis que, na prática, o contrato de locação está desprotegido de
garantia idônea. Precedentes deste Tribunal. 4. PROVIMENTO do recurso
para conceder a medida liminar para desocupação do imóvel, no prazo de
15 (quinze) dias, mediante o depósito da caução prevista no artigo 59, §1º,
da Lei nº 8.245/91.
0064009-39.2018.8.19.0000. AGRAVO DE INSTRUMENTO. Des. GILBERTO CLÓVIS
FARIAS MATOS. Julgamento: 07/05/2019. DÉCIMA QUINTA C MARA CÍVEL.


Ação de Despejo c/c cobrança de aluguéis, com pedido liminar. Decisão que deferiu,
parcialmente, a tutela antecipada, determinando a desocupação do imóvel, no prazo de
quinze dias. MANUTENÇÃO, pois, embora o art. 59 §1º da Lei 8.245/91 exija caução de três
meses, essa providência pode ser dispensada, como já previsto em julgados do STJ, valendo
a regra do art. 300 CPC.

Inquilino que se encontra com longo débito de mais de ano e que não purgou a mora ou fez
o depósito do valor que entendesse devido. Discussão sobre benfeitorias que demandam
feito próprio. Cabimento da antecipação de tutela. DESPROVIMENTO DO RECURSO.

0003186-02.2018.8.19.0000 - AGRAVO DE INSTRUMENTO. Des(a). OTÁVIO

RODRIGUES - Julgamento: 28/02/2018 - DÉCIMA PRIMEIRA C MARA CÍVEL.

FORO ELEIÇÃO:
58, II Lei 8.245/91;
00006253-19.2016.8.19.0202. APELAÇÃO. Des. ALCIDES DA
FONSECA NETO. Julg.: 19/02/20. 24ª CC. AÇÃO DE DESPEJO.
CONTRATO DE LOCAÇÃO. INADIMPLEMENTO DE ALUGUÉIS
DEMONSTRADOS.
Em se tratando de competência de
Vara Regional, inserida no foro da
Comarca da Capital, o critério legal
de competência é absoluta, posto
que de natureza funcional-territorial.
Competência do Fórum Regional de
Madureira para a apreciação do feito,
na forma do §único, do artigo 10 da
Lei 6956/15. Precedentes.
DESPROVIMENTO DO RECURSO.
 COBRANÇA DE “LUVAS”:
51 Lei 8.245/91;

03
O prazo mínimo do contrato a

01
No início da locação,
renovar ou a soma dos prazos
desde que essa permita
ininterruptos dos contratos
a renovação;
escritos seja de cinco anos;

02
O contrato a renovar tenha
sido celebrado por escrito e 04 O locatário esteja explorando
seu comércio, no mesmo
ramo, pelo prazo mínimo e
com prazo determinado;
ininterrupto de três anos.


Câmara Cível. Direito Civil. Indenização. Luvas. Nexo de

causalidade. Teoria da causalidade adequada. Não há
ilicitude na cobrança de luvas quando da contratação
da locação. A ilegalidade é na renovação do contrato.
Apelação a que se nega provimento.

0029145-63.2009.8.19.0202. APELAÇÃO. Des. HORÁCIO DOS

SANTOS RIBEIRO NETO. Julgamento: 09/06/2020. 15ª
 Cinge-se a controvérsia a definir se é possível a inclusão de
valor relativo a honorários advocatícios contratuais
previamente ajustados pelas partes na execução de contrato

CLÁUSULA DE
de locação de espaço em shopping center.

Na hipótese, o contrato firmado entre as partes prevê que o

REPASSE DOS locatário deverá pagar os honorários contratuais de seu

advogado, assim como os do advogado do locador, o que não
configura bis in idem, pois não se trata do pagamento da
HONORÁRIOS mesma verba, mas do repasse de custo do locador para o

locatário.

CONTRATUAIS: A atividade empresarial é caracterizada pelo risco e regulada

pela lógica da livre-concorrência, devendo prevalecer nesses

190 CPC ajustes, salvo situação excepcional, a autonomia da vontade e

o princípio pacta sunt servanda.

(STJ, 3ª T., Resp 1.644.890/PR, rel.

Min. Ricardo Villas Bôas Cueva,
julgado em 18.08.2020)
Não há como afastar a incidência de cláusula de contrato de
locação de espaço em shopping center com base em alegação
genérica de afronta à boa-fé objetiva, devendo ficar
demonstrada a situação excepcional que autoriza a
intervenção do Poder Judiciário.
H A R O L D O L O R E N Ç O