Tribunal de Justiça de Minas Gerais

Número do 1.0051.11.001230-2/001 Númeração 0012302-

Relator: Des.(a) Sérgio André da Fonseca Xavier
Relator do Acordão: Des.(a) Sérgio André da Fonseca Xavier
Data do Julgamento: 18/05/2016
Data da Publicação: 25/05/2016

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE DESPEJO - ARRENDAMENTO

RURAL - BENFEITORIAS - RENUNCIA EXPRESSA NO CONTRATO.

- Embora os artigos 25 do Decreto e 2.119 do CC/2002 disponham sobre o

direito de indenização e retenção por benfeitorias úteis ou necessárias,
realizadas pelo arrendatário ou possuidor de boa-fé, a renúncia expressa da
arrendatária, no contrato de arrendamento, retira-lhe tal direito.

- O contrato é um acordo de vontades, regido pelos princípios da boa-fé, da

função social e da "pacta sunt servanda", que permeiam os artigos 421 e 422
do CC/2002 e, ausente qualquer vício, obriga as partes contratantes a seguir
seus ditames.

APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.0051.11.001230-2/001 - COMARCA DE BAMBUÍ -

APELANTE(S): VANDA OLIVEIRA VARGAS - APELADO(A)(S): RAMON
JOSE DE OLIVEIRA DIAS, DAVID JOSÉ DIAS FILHO, CELINA LEMOS DE
OLIVEIRA DIAS E OUTRO(A)(S), RONAN JOSÉ DE OLIVEIRA DIAS

ACÓRDÃO

Vistos etc., acorda, em Turma, a 18ª CÂMARA CÍVEL do Tribunal de

Justiça do Estado de Minas Gerais, na conformidade da ata dos julgamentos,
em NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO.

DES. SÉRGIO ANDRÉ DA FONSECA XAVIER

RELATOR.

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DES. SÉRGIO ANDRÉ DA FONSECA XAVIER (RELATOR)

VOTO

Trata-se de apelação cível interposta por VANDA OLIVEIRA VARGAS

contra a r. sentença de fls. 130/131v, proferida nos autos da "ação de
despejo", ajuizada por CELINA LEMOS DE OLIVEIRA DIAS, RAMON JOSÉ
DE OLIVEIRA DIAS, RONAN JOSÉ DE OLIVEIRA DIAS e DAVID JOSÉ
DIAS FILHO, que julgou procedente o pedido inicial para determinar a
desocupação voluntária da ré, ora apelante, do imóvel, no prazo de 15 dias,
sob pena de despejo. Condenou a ré ao pagamento das custas processuais
e dos honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da causa,
suspensa a exigibilidade, em razão do deferimento da gratuidade judiciária.

Em suas razões recursais, fls. 133/135, alega que as benfeitorias por ela
realizadas, avaliadas em R$35.800,00 não podem ser agregadas ao imóvel
arrendado, porque não se tratam de reformas, mas construções para
aumentar ou facilitar a exploração do referido imóvel, melhorando sua
utilização.

Sustenta que a alegada renúncia da cláusula 5ª do contrato de

arrendamento celebrado pelas partes em 1993, referem-se às reformas das
benfeitorias que já existiam, não se permitindo renúncia das construções
úteis e necessárias implantadas no imóvel e que gera direito de retenção e
indenização, nos termos do art. 1.219 do CC/2002 e art. 25 do Decreto nº
59.566/66.

Ao final, é pelo provimento do recurso.

Contrarrazões, fls. 137/141, arguindo preliminar de não conhecimento do

recurso, em razão da apelante não ter atacado os

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fundamentos da sentença, limitando-se a repetir o teor da contestação.

No mérito, são pelo desprovimento do recurso, com a manutenção da
sentença de primeiro grau.

É o relatório.

Primeiramente, arguem os apelados, preliminar de não conhecimento do

recurso, por não terem sido impugnados os fundamentos da sentença.

Contudo, a apelante se insurge contra a parte da sentença que não

reconheceu seu direito à indenização das benfeitorias, com fundamento na
cláusula 5ª do contrato de arrendamento e, ainda que de forma concisa, seu
recurso se adequa aos requisitos do art. 514 do CPC.

Preliminar rejeitada.

Assim, presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do

recurso.

Inicialmente, importa ressaltar que a controvérsia se limita ao

indeferimento do pedido de indenização das benfeitorias formulado pela
apelante, a qual alega que realizou construções úteis e necessárias,
passíveis de indenização, com base no art. 25 do Decreto nº 59.566/66 e art.
2.219 do CC/2002.

No presente caso, consta do contrato de arrendamento, cláusula 5ª, fl.

07, in verbis:

"O arrendatário poderá usar todas as benfeitorias existentes no imóvel ora

locado, podendo fazer reformas nas benfeitorias, sendo porém por conta
própria, não tendo o proprietário qualquer responsabilidade com estas
despesas ou com outros melhoramentos, passando tudo o que for acrescido
a pertencer ao imóvel, não gerando para o arrendatário o direito à
indenização ou retenção, exceto dos bens móveis ou maquinarias".

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Dessa forma, não obstante os artigos 25 do Decreto e 2.119 do CC/2002

disporem sobre o direito de indenização e retenção por benfeitorias úteis ou
necessárias, realizadas pelo arrendatário ou possuidor de boa-fé, infere-se
que, no contrato supracitado, houve renúncia expressa da arrendatária ao
mencionado direito.

Ora, o contrato é um acordo de vontades, regido pelos princípios da boa-

fé, da função social e da "pacta sunt servanda", que permeiam os artigos 421
e 422 do CC/2002.

In casu, o contrato foi firmado por partes maiores e capazes, não

havendo qualquer alegação de fraude, dolo, coação ou simulação e, assim,
ausente qualquer vício, obriga as partes contratantes a seguir seus ditames.

Por isso, não há que se considerar abusiva a cláusula de renúncia, o que

já foi, inclusive, decidido pelo STJ, ao editar a Súmula nº 335: "Nos contratos
de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e
ao direito de retenção".

Dessa forma, considerando a cláusula 5ª do referido contrato, não possui

a apelante direito à retenção ou indenização por realização de benfeitorias.

Nesse sentido:

"EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE

PAGAMENTO. APLICAÇÃO DA LEI 8.245/91. BENFEITORIAS. RENÚNCIA
AO DIREITO DE RETENÇÃO E À INDENIZAÇÃO. POSSIBILIDADE. NÃO
CONFIGURAÇÃO DE CLÁUSULA LEONINA. SÚMULA 335 DO STJ.

- Consoante previsão do art. 35 da Lei nº 8.245/91, salvo expressa

disposição contratual em contrário, haverá a possibilidade de retenção ou
recebimento de indenização nos casos de benfeitorias necessárias

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introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem
como as úteis, desde que autorizadas.

- É válida a cláusula contratual que prevê renúncia à indenização e ao direito

de retenção de benfeitorias, não se enquadrando no conceito de leonina, à
luz do disposto na Súmula 335 do STJ. (TJMG - Apelação Cível
1.0287.14.010623-1/001, Relator(a): Des.(a) Aparecida Grossi , 16ª
CÂMARA CÍVEL, julgamento em 17/02/2016, publicação da súmula em
26/02/2016)".

"EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE

ALUGUÉIS. PRELIMINAR DE DESERÇÃO. REJEIÇÃO. JUSTIÇA
GRATUITA. RECOLHIMENTO DO PREPARO. ATO INCOMPATÍVEL.
RETENÇÃO DO IMÓVEL E INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS.
RENÚNCIA EXPRESSA NO CONTRATO DE LOCAÇÃO. 1. Se houve
regular preparo recursal, não há que se falar em deserção. 2. O locatário não
tem direito à retenção do imóvel e nem de ser indenizado pelas benfeitorias
que realizou no bem, se há vedação expressa no contrato de locação e
também porque ausente autorização do proprietário locador. 3. Se a
recorrente recolheu o preparo recursal, constitui ato incompatível seu pedido
de justiça gratuita, o que enseja o indeferimento de sua pretensão. (TJMG -
Apelação Cível 1.0702.14.032524-3/002, Relator(a): Des.(a) Marcos Lincoln
, 11ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 23/09/2015, publicação da súmula em
30/09/2015)".

"APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE DESPEJO - PROVA PERCIAL -

DESNECESSIDADE - INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS - RENÚNCIA
EXPRESSA - ILEGITIMIDADE FIADOR - DECISÃO ANTERIOR - OFENSA À
COISA JULGADA. A produção da prova pericial deve ser deferida somente
quando for necessária para a formação do convencimento do magistrado,
cabendo a este indeferir as inúteis para o deslinde da lide, nos termos do art.
130, do CPC. Tendo a parte renunciado expressamente o direito de
indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias, descabe o pedido de
ressarcimento e retenção, sendo a referida cláusula válida nos termos da
súmula 335 do STJ. Restando evidenciado nos autos que as alegações de
invalidade da prorrogação da fiança e ilegitimidade passiva do fiador foram
afastadas em decisão

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interlocutória anterior, contra a qual não houve a interposição de qualquer

recurso, descabe a alegação em sede apelação. Recurso não provido.
(TJMG - Apelação Cível 1.0290.12.002731-0/001, Relator(a): Des.(a)
Amorim Siqueira , 9ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 02/02/2016,
publicação da súmula em 19/02/2016)".

Ademais, as alegadas benfeitorias não foram sequer comprovadas.

O laudo pericial deixa claro que "a perícia não pode precisar quando as
construções e instalações foram edificadas", fl. 64, quesito 2.

Além disso, as benfeitorias descritas às fls. 23/24 foram realizadas em

prol da própria atividade da apelante, a qual, aliás, nos termos do contrato
firmado, tinha o dever de "trazer as pastagens sempre limpas, fazer aceiros
das cercas do imóvel, retocá-las quando necessário, trazer sempre limpos os
esgotos de água existentes no imóvel, se obrigando a indenizar qualquer
prejuízo a que der causa", fl. 07, cláusula 3ª.

Contudo, ao responder sobre o estado de conservação do imóvel e das

benfeitorias ali construídas, o perito foi categórico, fl. 64:

"Quesito 4 - As terras estão em péssimo estado de conservação. As

pastagens degradadas, com pouca produção e baixa produtividade, estão
invadidas por ervas daninhas. As cercanias, internas e externas, de um modo
geral, carecem ser reconstruídas e aceradas. O canavial, degradado, carece
limpeza e adubação. A casa e as construções dos itens "h" e "i", de fl. 24,
estão em bom estado de conservação; quanto às demais edificações e
instalações estão em estado de conservação mediana".

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No mais, ante a renúncia expressa no contrato ao direito à indenização e

retenção por benfeitorias, a ausência de comprovação das alegadas
benfeitorias e, além disso, a falta de conservação das terras, pastagens,
cercanias, que incumbiam à apelante, o não provimento do recurso é medida
que se impõe.

Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO AO RECURSO, mantendo

inalterada a sentença de primeiro grau.

Custas pela apelante, suspensa a exigibilidade, por estar litigando sob o

pálio da assistência judiciária gratuita.

DES. MOTA E SILVA (REVISOR) - De acordo com o(a) Relator(a).

DES. ARNALDO MACIEL - De acordo com o(a) Relator(a).

SÚMULA: "NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO."