631

ESTADO DO RIO DE JANEIRO

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO DE JANEIRO

DÉCIMA QUARTA CÂMARA CÍVEL
APELAÇÃO CÍVEL N.º 0016141-03.2015.8.19.0087
APELANTE I: ALCINEI RAMOS PINTO
APELANTE II: CONSTRUTORA TENDA S/A (RECURSO ADESIVO)
APELADO 1: OS MESMOS
APELADO 2: CONDOMINIO RESIDENCIAL ARSENAL LIFE
RELATOR: DESEMBARGADOR GILBERTO CAMPISTA GUARINO

APELAÇÕES CÍVEIS. PRINCIPAL E ADESIVA. DIREITO CIVIL.

CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA.
EMPREENDIMENTO ARSENAL LIFE IV. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER
EM ACÚMULO SUCESSIVO COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS.
AQUISIÇÃO DE IMÓVEL COM DIREITO A VAGA DE GARAGEM.
AUSÊNCIA DE AVERBAÇÃO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL DO DIREITO DE
USO. VAGA EFETIVAMENTE DELIMITADA PELO CONDOMÍNIO NO
CURSO DO PROCESSO. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA
DETERMINANDO A REMESSA DE OFÍCIO À SERVENTIA EXTRAJUDICIAL
DA MATRÍCULA DO IMÓVEL PARA QUE AVERBE À MARGEM DO
REGISTRO DO NEGÓCIO DE COMPRA E VENDA A EXISTÊNCIA DE VAGA
NA GARAGEM COM ÁREA EQUIVALENTE A 1/60 DAQUELA ÁREA
COMUM, CUMPRINDO A CONSTRUTORA ARCAR COM OS
EMOLUMENTOS NECESSÁRIOS. APELO DO AUTOR PELA
CONFIGURAÇÃO DO DANO MORAL. APELO ADESIVO DA
CONSTRUTORA RÉ PELA DECADÊNCIA DO DIREITO DO AUTOR, OU
PELA IMPROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS. DECADÊNCIA QUE NÃO RESTOU
CONFIGURADA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE
APARTAMENTO QUE DAVA DIREITO A UMA VAGA DE
ESTACIONAMENTO, NÃO CONSTANDO A MESMA DA MATRÍCULA DO
IMÓVEL. CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO QUE ESTABELECE QUE A
VAGA DE GARAGEM DEVE CONSTAR EXPRESSAMENTE DA
ESCRITURA PARA QUE SEJA OCUPADA PELO CONDÔMINO. PROVA
DOCUMENTAL QUE EVIDENCIA TER HAVIDO DESCUMPRIMENTO DO
QUE FORA PACTUADO ENTRE AS PARTES. SENTENÇA QUE MERECE
PEQUENO REPARO PARA QUE A EXPEDIÇÃO DO OFÍCIO AO CARTÓRIO
REGISTRAL SE DESTINE TÃO SOMENTE PARA AVERBAÇÃO, NA
MATRÍCULA DO IMÓVEL, DO DIREITO AO USO DE UMA VAGA DE
GARAGEM. DANOS MORAIS NÃO COMPROVADOS. INADIMPLEMENTO
CONTRATUAL QUE, POR SI SÓ, NÃO GERA LESÃO À DIGNIDADE DA
PESSOA HUMANA A ENSEJAR O DEVER DE INDENIZAR. PRECENTES
DESTE EG. TJRJ. RECURSO PRINCIPAL CONHECIDO E DESPROVIDO.
RECURSO ADESIVO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

Vistos, relatados e discutidos estes autos da Apelação Cível

n.º 0016141-03.2015.8.19.0087, em que figuram como primeiro apelante
ALCINEI RAMOS PINTO e segunda apelante CONSTRUTORA TENDA S/A
(RECURSO ADESIVO), e são apelados OS MESMOS e CONDOMINIO
RESIDENCIAL ARSENAL LIFE,
ACORDAM

Os Desembargadores que integram a 14ª Câmara Cível em

conhecer dos recursos, negar provimento à apelação principal e dar
parcial provimento à apelação adesiva, nos termos do voto do relator.
Decisão unânime.

Assinado em 21/07/2022 13:59:05

GILBERTO CAMPISTA GUARINO:14990 Local: GAB. DES GILBERTO CAMPISTA GUARINO
 632

ESTADO DO RIO DE JANEIRO

PODER JUDICIÁRIO

RELATÓRIO

01. Adota-se integralmente o relatório da sentença de fls. 376

a 377-v (indexador n.º 414), com base no permissivo regimental (art. 92, § 4º
do R.E.G.I.T.J.E.R.J), que passa a fazer parte integrante deste voto,
constando o dispositivo os seguintes termos:

“Alcinei Ramos Pinto ajuizou Ação pelo Procedimento Ordinário de Obrigação de Fazer
com Danos Morais em face de Construtora Tenda S/A e Condomínio Residencíal
Arsenal Life tendo em vista que no dia 10 de janeiro de 2012 firmou contrato de
compromisso de venda e compra de bem no empreendimento Arsenal Life IV, com sala,
2 quartos, com vaga de garagem.
Assevera que de acordo com o contrato a unidade em questão teria vaga única e
exclusiva da unidade em escritura, vale dizer, não se tratava de vaga rotativa.
Aduz que a ré agiu de má-fé ao ofertar maior número de unidades com vaga.
Ressalta haver se dirigido ao cartório do 3º ofício e solicitaram certidão de inteiro teor
referente ao imóvel e constataram que não havia a menção "vaga", o que havia sido
contratualmente firmada no compromisso de compra e venda.
Afirma haver notificado ao réu para retificação, não tendo sido atendido.
Assim requer a tutela de urgência a fim de se determinar a averbação no RGI do
acréscimo à descrição do imóvel dele passando constar o direito de uso sobre 1 vaga de
garagem, que seja providenciada a vaga de garagem na área comum do condomínio.
Ao final requer danos morais.
Com a petição inicial vieram os documentos de fis. 16159.
As fis. 61 consta decisão de indeferimento da tutela de urgência.
As fis. 66/70 há contestação do segundo réu, que alega, em síntese, preliminar de
ilegitimidade passiva tendo em vista que a pretensão do autor se dá em função da
concretização de um contrato de compra e venda celebrado entre este e o primeiro réu,
a construtora Tenda.
No mérito aduz a ausência de responsabilidade do réu quanto aos danos sofridos pelo
autor, eis que inexistiu conduta praticada por ele, pois o negócio jurídico causador do
dano foi um pacto de compra e venda da qual o contestante não foi parte.
Ademais ressalta que conforme memorial descritivo e minuta de convenção as vagas de
garagem referem-se a estacionamento, de modo que os condôminos possuem o direito
de uso, não sua propriedade.
Ressalta que as vagas somente são numeradas para efeito de controle e que a
ocupação se dá por ordem de chegada.
Por isso requer o acolhimento da preliminar ou a improcedência dos pedidos do autor.
Às fis. 115/138 consta contestação do primeiro réu que alega preliminar de ilegitimidade
passiva diante do fato de que os fatos dizem respeito a questões operacionais de
administração do condomínio. Ademais, não tem legitimidade para responder ação
judicial que discute a retificação de um contrato de financiamento que não negociou.
Alega, ainda, em preliminar a carência da ação diante da impossibilidade jurídica do
pedido de retificação do registro, tendo em vista que a obra já foi concluída e o
condomínio devidamente instituído, ao passo que a incorporadora cumpriu com todas as
exigências contratadas, não sendo permitido alterar quaisquer disposições.
Afirma, também, a preliminar de ausência de interesse de agir, pois, conforme termo de
recebimento de imóvel, assinado em 25/06/2012, o autor deu total quitação no momento
do recebimento da unidade imobiliária, vez que não realizou qualquer ressalva da
suposta ausência de vaga de garagem.
Há, também, alegação de prejudicial de mérito de decadência.
 633

ESTADO DO RIO DE JANEIRO

PODER JUDICIÁRIO

No mérito assevera ter restado pactuado desde o início das tratativas que caberia ao
condomínio, após a conclusão da edificação, a administração e uso das vagas de
garagem.
Destaca que de acordo com o "termo de recebimento de unidade” o autor declarou e
anuiu com as condições da unidade autónoma não havendo qualquer ressalva que
sinalizasse a insatisfação do cliente na respectiva ocasião.
Além disso salienta que não há de se falar que o imóvel teria sido entregue com vícios,
na medida em que a municipalidade, após exaustiva e extensa vistoria, já havia
concedido o habite-se antes da entrega das chaves.
Por fim, argumenta acerca da culpa exclusiva de terceiro e inexistência de danos morais,
pelo que requer o acolhimento das preliminares suscitadas ou a improcedência dos
pedidos do autor.
Às fis. 272/292 consta réplica.
Às fls. fls. 300/301 proferiu-se decisão saneadora.
Às fis. 303/309 juntou-se agravo retido.
Às fls. 322/324 há petição do segundo réu informando a utilização de vaga pelo autor.
Às fls. 360/366 consta petição do autor reconhecendo a perda do objeto do requerimento
de delimitação de vaga.
É o Relatório. Passo à Fundamentação.” (literalmente às fls. 376/377, indexador nº 414)

02. E assim foi julgada a pretensão deduzida (fl. 377/377-v,

índice eletrônico n.º 414):

“(...) Por todos esses motivos é que JULGO EXTINTO O FEITO, na forma do artigo 485,
VI quanto ao pedido de delimitação de vaga e PROCEDENTE EM PARTE os demais
pedidos para:
1. Determinar a remessa de ofício à serventia extrajudicial da matrícula do imóvel para
que averbe à margem do registro do negócio de compra e venda a existência de vaga na
garagem com área equivalente a 1/60 daquela área comum, cumprindo a TENDA arcar
com os emolumentos necessários, sob pena de execução especifica.
2. Diante da sucumbência recíproca. As despesas processuais deverão ser rateadas
entre a autora e a construtora. Condeno o autor no pagamento dos honorários de
sucumbência em favor dos patronos dos réus em valor equivalente a R$ 800,00
(oitocentos reais), por apreciação equitativa, observada a suspensão da execução em
razão da gratuidade de justiça.
Condeno também o primeiro réu no pagamento dos honorários de sucumbência em favor
do patrono da autora, que fixo em R$ 800,00 (oitocentos reais), por apreciação
equitativa.
Transitada em julgado, recolhidas as custas e cumprida a presente, dá-se baixa e
arquivem-se.
P.I.”

03. Irresignado, apela o autor, razões de fls. 385 a 405 (índice

eletrônico n.º 425), alegando, em síntese, que faz juz ao recebimento de
indenização por danos morais decorrentes da frustração e transtorno
causados, em razão de confiar na construtora que vendeu um imóvel com
vaga de garagem e, somente após a imissão da posse percebeu que não
havia tal vaga, o que gerou uma frustração à legitima expectativa do
comprador, que teve que passar por inúmeros dissabores junto à
 634

ESTADO DO RIO DE JANEIRO

PODER JUDICIÁRIO

administração e a síndica do condomínio até que a vaga fosse delimitada, o

que ocorreu somente após a distribuição e intimação na presente demanda.
04. À conta desses argumentos, requer o provimento do
recurso, com a reforma da sentença para sejam julgados procedentes todos
os pedidos autorais, condenando-se a recorrida ao pagamento de danos
morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais).
05. Contrarrazões do Condomínio, às fls. 407 a 410 (indexador
n.º 450), prestigiando o julgado e ressaltando que o Condomínio não
participou do ato jurídico, que teria causado ao autor a alegada frustração e
angústia passível de reparação de dano moral, requerendo o desprovimento
do apelo.
06. Contrarrazões da Construtora, às fls. 411 a 419 (indexador
n.º 454), alegando, em suma, que o autor sempre usufruiu da sua vaga de
garagem, não havendo ato ilícito ou descumprimento contratual no fato de
não constar da certidão de ônus reais do imóvel o direito à vaga, ressaltando
que no âmbito do empreendimento imobiliário em questão, as vagas de
garagem não constituem unidades autônomas - hipótese em que teriam
matrícula própria -, nem se tratam de área vinculada a cada unidade –
hipótese em que estariam discriminadas na matrícula de cada qual ou
simplesmente teriam sua área somada à da respectiva unidade, não havendo
qualquer ato capaz de ensejar danos morais e tampouco a existência de
abalo de ordem psíquica ao autor/apelante, razões pelas quais requer seja
negado provimento ao apelo do autor.
07. Recorre adesivamente a Construtora (razões às fls.
420/430, indexador nº 463), afirmando, em síntese, que: (i) inexiste o direito
de averbação do uso de vaga de garagem na matrícula do imóvel, posto que
a vaga integra a área comum do Condomínio, ou seja o direito que detém o
autor diz respeito ao uso de uma vaga de garagem na área comum, a ser
demarcada pelo Condomínio, e não a sua propriedade; (ii) a expressão “com
vaga” não significa e nem autoriza o direito ao autor de adquirir uma vaga
como unidade autônoma ou área acrescida ao seu imóvel e previamente
individualizada para si, estando expresso no artigo 26, § 4º da Convenção de
Condomínio que as vagas serão numeradas para controle de lotação e não
para definição de propriedade das mesmas.
08. Por tais razões, requer o provimento do apelo adesivo para
que seja reconhecida a decadência do direito do autor, ou para que sejam
julgados improcedentes aos pedidos autorais, acostando jurisprudência de
casos semelhantes e suscitando que a manutenção da sentença de
procedência parcial causará “tumulto sem tamanho no condomínio” (fl. 429,
indexador nº 463).
09. Contrarrazões ao recurso adesivo, apenas do Condomínio
réu, razões às fls. 461/463 (indexador nº 504), impugnando a insurgência, e
 635

ESTADO DO RIO DE JANEIRO

PODER JUDICIÁRIO

requerendo o desprovimento do recurso adesivo, ao asserto de que “não há

como deixar de reconhecer que a Construtora Tenda fez vários adquirentes
acreditarem que estavam comprando um imóvel com vaga fixa. Tanto assim
que ficou configurado nos autos que existem menos vagas no
empreendimento, do que a quantidade de pessoas que adquiriram com vaga”,
não tendo como o Condomínio apelado “"fabricar" ou fazer surgir vaga de
garagem para todos que apareçam com um contrato particular de compra e
venda, celebrado com a Construtora Tenda. Em primeiro lugar porque o
espaço físico do condomínio não permite; em segundo, porque o Condomínio
não tem competência para alterar qualquer registro na matrícula de imóvel de
condômino” (fl. 463).
10. Ausentes as contrarrazões do autor, conforme certidão de
fl. 464 (indexador nº 507).
11. Petição da autora acostando cópia da apelação em melhor
resolução e jurisprudência de casos análogos, às fls. 514/585 (indexadores nº
514, 515, 536, 539, 541, 542, 556, 564, 571 e 580).
12. Manifestação do Condomínio, à fl. 589 (mesmo indexador),
salientando que os documentos acostados não trazem inovações aos autos,
ressaltando que as decisões proferidas em ações semelhantes concluem pela
ausência de responsabilidade civil por parte do Condomínio, ratificando, por
fim, os termos de suas contrarrazões.
13. Manifestação da Construtora, às fls. 593/599 (indexador nº
593), rechaçando a aplicabilidade dos casos paradigmas apresentados pelo
autor apelante e acostando precedentes deste Tribunal com a mesma causa
de pedir e o mesmo Condomínio Arsenal Life (fls. 600/623, indexadores nº
600,608 e 618), suscitando a necessidade de provimento do apelo adesivo e
o desprovimento do apelo do autor.
14. Ambos os recursos, principal e adesivo, são tempestivos,
sendo o primeiro isento de preparo por ser o autor beneficiário da gratuidade
de justiça, e segundo encontra-se devidamente preparado (cf. certidões de fls.
406 e 460, indexadores nº 449 e 503, respectivamente).
É o relatório.
VOTO

15. Ambas as apelações, principal e adesiva, preenchem os

requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade, pelo que as conheço.
16. Cinge-se a controvérsia à análise do direito do autor a
averbação no RGI do acréscimo à descrição do imóvel (Matrícula nº 52.789 -
Cartório do 3° Ofício de São Gonçalo) dela passando a constar o direito de
uso sobre 01 (uma) vaga de garagem existente na área comum do
 636

ESTADO DO RIO DE JANEIRO

PODER JUDICIÁRIO

condomínio residencial ARSENAL LIFE IV, bem como acerca da decadência

de pleitear tal direito.
17. Preliminarmente, cumpre assinalar que não ficou
configurada a decadência, uma vez que a pretensão do autor não tem por
fundamento vício aparente do imóvel, muito menos envolve fato do produto ou
serviço (arts. 12 a 17 do CDC), e, por isso, não se submete ao prazo
decadencial de 90 dias previsto no art. 26 do CDC ou de 05 anos previsto no
art. 27.
18. Isto porque o autor, em verdade, pede a condenação em
obrigação de fazer recusada pela ré, qual seja, re-ratificação do registro do
imóvel no 3º Ofício do Registro Geral de Imóveis de São Gonçalo para que
conste o direito de uso sobre vaga de garagem, conforme expresso na
promessa de compra e venda celebrada entre as partes.
19. Assim, diante do alegado inadimplemento contratual,
aplica-se o prazo prescricional decenal previsto no artigo 205 do Código Civil,
isso em razão da ausência de previsão de prazo prescricional específico na
legislação. Com efeito, o Código Civil não prevê prazo especial para a
hipótese em que a pretensão seja a re-ratificação de registro imobiliário com
fundamento em descumprimento, por parte da ré, de obrigação contratual
referente ao direito do autor à uma vaga de garagem vinculada à sua unidade,
conforme o já pacificado entendimento do Superior Tribunal de Justiça:

EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA EM RECURSO ESPECIAL. RESPONSABILIDADE

CIVIL. PRESCRIÇÃO DA PRETENSÃO. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. PRAZO
DECENAL. INTERPRETAÇÃO SISTEMÁTICA. REGIMES JURÍDICOS DISTINTOS.
UNIFICAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. ISONOMIA. OFENSA. AUSÊNCIA. 1. (...). 2. O
propósito recursal consiste em determinar qual o prazo de prescrição aplicável às
hipóteses de pretensão fundamentadas em inadimplemento contratual, especificamente,
se nessas hipóteses o período é trienal (art. 206, §3, V, do CC/2002) ou decenal (art.
205 do CC/2002). 3. (...). 4. O instituto da prescrição tem por finalidade conferir certeza
às relações jurídicas, na busca de estabilidade, porquanto não seria possível suportar
uma perpétua situação de insegurança. 5. Nas controvérsias relacionadas à
responsabilidade contratual, aplica-se a regra geral (art. 205 CC/02) que prevê dez anos
de prazo prescricional e, quando se tratar de responsabilidade extracontratual, aplica-se
o disposto no art. 206, § 3º, V, do CC/02, com prazo de três anos. 6. Para o efeito da
incidência do prazo prescricional, o termo "reparação civil" não abrange a composição da
toda e qualquer consequência negativa, patrimonial ou extrapatrimonial, do
descumprimento de um dever jurídico, mas, de modo geral, designa indenização por
perdas e danos, estando associada às hipóteses de responsabilidade civil, ou seja, tem
por antecedente o ato ilícito. 7. Por observância à lógica e à coerência, o mesmo prazo
prescricional de dez anos deve ser aplicado a todas as pretensões do credor nas
hipóteses de inadimplemento contratual, incluindo o da reparação de perdas e danos por
ele causados. 8. Há muitas diferenças de ordem fática, de bens jurídicos protegidos e
regimes jurídicos aplicáveis entre responsabilidade contratual e extracontratual que
largamente justificam o tratamento distinto atribuído pelo legislador pátrio, sem qualquer
ofensa ao princípio da isonomia. 9. Embargos de divergência parcialmente conhecidos e,
nessa parte, não providos. (EREsp 1280825/RJ, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI,
SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 27/06/2018, DJe 02/08/2018) (grifei)
 637

ESTADO DO RIO DE JANEIRO

PODER JUDICIÁRIO

20. No mesmo sentido, confira-se o seguinte julgado desta

Corte:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM

INDENIZATÓRIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. VAGA DE GARAGEM.
ANOTAÇÃO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA PARCIAL
DO PEDIDO. DANOS MORAIS CARACTERIZADOS. MODIFICAÇÃO PARCIAL. 1.
Rejeição da prejudicial de decadência. Situação dos autos que se adequa ao instituto da
prescrição, tratando-se de pretensão indenizatória por alegada inobservância de
previsão contratual. Prazo prescricional, outrossim, não transcorrido, considerando a
data de ciência da lesão e o princípio da actio nata. 2. Previsão contratual de direito à
vaga de garagem. Informação essencial que não consta na matrícula do imóvel. [...].
PROVIMENTO PARCIAL DO RECURSO PRINCIPAL. PROVIMENTO PARCIAL DO
RECURSO ADESIVO. (0009080-57.2016.8.19.0087 – APELAÇÃO - Des(a). CARLOS
SANTOS DE OLIVEIRA - Julgamento: 05/02/2019 - VIGÉSIMA SEGUNDA CÂMARA
CÍVEL)

21. Portanto, vê-se que o prazo prescricional de 10 (dez) anos

foi rigorosamente observado, considerando que a averbação da compra e
venda na matrícula do imóvel foi feita em 28/03/2012 (indexador nº 17) e a
presente demanda foi ajuizada em 19/06/2015 (fl. 01, mesmo indexador).
22. No mérito, a relação jurídica existente entre as partes é de
consumo, e em razão disso a ré, fornecedora de serviço, responde
objetivamente pelos danos sofridos pelo consumidor, decorrentes de falha na
prestação do serviço, somente se eximindo de tal responsabilidade se
demonstrada a inexistência do defeito ou fato exclusivo do consumidor ou de
terceiro (artigos 3º, caput, e 14, § 3º da Lei 8.078/90).
23. Desse modo, sendo nítida a existência das figuras do
consumidor e do fornecedor no negócio jurídico celebrado entre as partes, o
Código de Defesa do Consumidor incidirá desde a fase pré-contratual,
disciplinando a oferta e a publicidade do empreendimento, e se estenderá
para além da execução e entrega da obra.
24. Dúvidas não há de que, no caso concreto, se está diante
de um contrato de adesão, tal qual definido pelo artigo 54 e parágrafos do
Código de Defesa do Consumidor. As cláusulas contratuais,
consubstanciadas em instrumento particular escrito, foram previamente
elaboradas pela incorporadora e submetidas para aprovação, em bloco, pelos
adquirentes da unidade imobiliária respectiva, sem possibilidade de
discussão ou modificação substancial de conteúdo.
25. Não obstante se trate de uma forma de contratação
absolutamente lícita, não se olvida de que é a que mais expõe a
vulnerabilidade do consumidor. Daí, especial relevo assume o princípio da
boa-fé, em todas as suas múltiplas funções.
 638

ESTADO DO RIO DE JANEIRO

PODER JUDICIÁRIO

26. Impõe a lei que a interpretação das cláusulas contratuais,

em casos tais, haverá de ser favor debitore, com base no artigo 47 do Código
de Proteção e Defesa do Consumidor, ou, para os que assim não entendam,
contra proferentem, com base no artigo 423 do Código Civil.
27. A moderna concepção contratual, nesse aspecto, visa à
proteção da confiança depositada pelo aderente no vínculo jurídico
estabelecido e nas declarações manifestadas pelo proponente, vez que
geram legítimas expectativas que, por seu turno, devem ser satisfeitas.
28. Pois bem, é cediço que a vaga de garagem pode ser
enquadrada como (a) “unidade autônoma” (art. 1.331, § 1º, do CC) ou “vaga
exclusiva”, desde que lhe caiba matrícula independente no registro de
imóveis; (b) direito acessório, quando vinculado a um apartamento, sem a
correspondente fração ideal do terreno, sendo de uso particular; ou (c) “área
comum”, quando sua fruição couber a todos os condôminos indistintamente,
sem nenhuma delimitação.
29. As vagas de garagem, em condomínio edilício, admitem
diversas configurações jurídicas, com respaldo especialmente nas
disposições insculpidas no artigo 2º da Lei nº 4.591/64, e nos artigos 1.331, §
1º, e 1.339, § 2º, ambos do Código Civil.
30. No mesmo sentido o entendimento do Superior Tribunal de
Justiça, no Recurso Especial nº 11.77.591/RJ, de relatoria do Ministro Luis
Felipe Salomão, julgado em 05/05/2015, pela Quarta Turma:

“a vaga de garagem pode ser enquadrada como: (i) unidade autônoma (art. 1.331, § 1º,
do CC), desde que lhe caiba matrícula independente no registro de imóveis sendo,
então, de uso exclusivo do titular; (ii) direito acessório, quando vinculado a um
apartamento, sem a correspondente fração ideal do terreno, sendo de uso particular; ou
(iii) área comum, quando sua fruição couber a todos os condôminos indistintamente, sem
nenhuma delimitação.

31. A doutrina de Cristiano Chaves elucida a natureza jurídica

da vaga de garagem:

“O art. 1.331, § 1º, do Código Civil se limita a mencionar os abrigos para veículos como
unidade autônoma - como se fosse um apartamento ou sala -, e propriedade exclusiva,
quando a eles corresponder fração ideal no solo e coisas comuns. Porém, apesar do
silêncio legislativo, a vaga de garagem só será propriedade exclusiva quando lhe for
atribuída específica fração ideal e individualizada em relação às demais vagas - o que
sempre ocorre em edifícios garagem -, caso contrário será vinculada à unidade
autônoma, como acessória, afetada a um condômino e sem fração ideal de terreno,
porém demarcada para fruição particular. Finalmente, como terceira possibilidade, a
vaga também será coisa comum, incorporada à fração ideal de terreno da unidade
autônoma sobre as áreas comuns, quando a sua utilização for facultada a todos os
condôminos no espaço coletivo, assim como as demais partes e coisas comuns,
podendo ser alugadas para fazer frente a despesas de custeio do condomínio. Portanto,
a natureza jurídica da vaga deverá ser definida no instrumento de instituição do
 639

ESTADO DO RIO DE JANEIRO

PODER JUDICIÁRIO

condomínio, evitando-se conflitos futuros.” (Curso de direito civil: direitos reais. Salvador:
Ed. Jus Podivm, 2013, v. 5, p. 711)

32. Como se percebe das definições acima, somente vagas

autônomas ou garagens com natureza de “propriedade exclusiva” têm
matrículas próprias no RGI, inexistindo obrigatoriedade de averbação
registral das demais espécies de vagas (vaga com natureza “acessória” e
vaga com natureza de “coisa comum”), mesmo que vinculadas à unidade
condominial.
33. Nesse sentido, cumpre verificar em quais das três
classificações apontadas está a vaga de garagem objeto do contrato de
compra e venda em questão.
34. In casu, o exame do contrato firmado entre o Autor e a
Construtora ré revela que em 10/01/2012 foi convencionado o compromisso
de venda e compra do apartamento nº 101, bloco 03, do empreendimento
denominado “Arsenal Life IV”, pelo preço de R$ 93.900,97 (noventa e três mil
novecentos reais e noventa e sete centavos), sendo que a unidade
habitacional adquirida tinha a seguinte característica: “SALA 02 QUARTOS
COM VAGA” (fls. 26/28, indexador nº 17), não tendo sido o direito ao uso da
referida vaga de estacionamento averbada na matrícula do imóvel (fls. 44/45,
indexador nº 17).
35. Nesse sentido, verifica-se que há a previsão genérica nas
características do imóvel do direito à vaga. Porém, no campo específico da
garagem, não há nada preenchido. Extrai-se, portanto, que a referida vaga de
garagem não se enquadra como unidade autônoma (ou PROPRIEDADE
EXCLUSIVA), pois inexistiu previsão contratual de fração ideal ou área
privativa de propriedade exclusiva do autor. Confira-se:

36. Ressalte-se que a indicação “COM VAGA”, especificada no

compromisso de venda e compra firmada entre as partes, não se trata de
atribuição aleatória a todas as unidades, eis que, conforme se depreende do
 640

ESTADO DO RIO DE JANEIRO

PODER JUDICIÁRIO

Memorial de Incorporação do Empreendimento, constante às fls. 93/112-v

(indexador nº 90), a maioria dos imóveis do referido empreendimento não
possui direito à vaga, considerando que o Condomínio Residencial Arsenal
Life IV é constituído por 08 (oito) blocos, com 16 (dezesseis) unidades cada,
perfazendo um total de 128 (cento e vinte e oito) unidades com uma área de
estacionamento para 62 (sessenta e duas) vagas (fl. 93-v), pelo que se
mostra essencial que o direito do autor ao uso da vaga não conste apenas da
promessa de compra e venda, fato que, evidentemente, traz grande
insegurança jurídica para o proprietário.
37. É certo também que as condições gerais do pacto, parte
integrante com contrato de compromisso de compra e venda, às fls. 180/200
(indexador nº 205), estabelecem duas cláusulas sobre vagas de garagem, a
saber:
38. A cláusula terceira trata dos imóveis com direito a vaga de
garagem em área comum do empreendimento, cuja localização da vaga
ficará a critério da assembleia de condomínio, caso não seja vinculado ao
imóvel ou que não tenha sido definida na convenção do condomínio.

39. A cláusula quarta dispõe dos imóveis sem direito a vaga

privativa, no qual a assembleia do condomínio definirá a eventual existência
de espaço para estacionamento, respeitando a capacidade física do local.

40. Portanto, são cláusulas distintas, cujo direito está

assegurado somente ao imóvel com direito a vaga de garagem, assim
 641

ESTADO DO RIO DE JANEIRO

PODER JUDICIÁRIO

definido no contrato de promessa de compra e venda ou no RGI ou na

convenção condominial.
41. Contudo, a convenção do condomínio, formalizada em
25/06/2007 pela Construtora (fls. 47/58, indexador nº 17), ou seja, antes da
aquisição do imóvel pela parte autora, define com clareza a existência de 62
(sessenta e duas) vagas de garagem no Condomínio 04 do empreendimento
Residencial Arsenal Life para ocupação do condômino que houver a cota da
vaga por direito na escritura.

42. Portanto, vê-se que as cláusulas que tratam de imóvel com

ou sem direito ao uso de vaga de garagem são distintas, assegurando-se a
vaga somente ao imóvel com previsão definida em escritura, não apenas no
compromisso de compra e venda, como no caso dos autos, ficando apenas o
local da vaga deliberado na convenção condominial, razão pela qual não há
que se falar em responsabilidade do Condomínio.
43. Desta forma, restou comprovado que das 128 unidades
imobiliárias autônomas somente algumas unidades do empreendimento
Residencial Arsenal Life possuem direito a vaga de garagem, incluída o
apartamento da parte autora, razão pela qual exsurge a necessidade de ser
re-ratificada na matrícula do imóvel, junto ao cartório do Registro Imobiliário, o
direito de uso da vaga de garagem na matrícula da unidade autônoma,
conforme determinado na sentença.
44. Há de se ressaltar que, analisando os documentos
acostados aos autos, verifica-se que o autor adquiriu imóvel com direito de
uso de vaga na garagem do espaço comum do Condomínio, não havendo,
pois, repita-se, que se cogitar que a vaga em questão integre a área privativa
do imóvel do autor, tampouco matricula autônoma, pois esta não é passível
de transferência.
45. Conclui-se, então, que a previsão contratual foi apenas de
direito acessório de uso particular, vinculado ao apartamento, sem a
 642

ESTADO DO RIO DE JANEIRO

PODER JUDICIÁRIO

correspondente fração ideal do terreno, ou seja, vaga de garagem com

natureza de acessório da unidade, que deve constar expressamente da
matrícula do imóvel, pois se trata de informação essencial a respeito da
unidade em tela e indispensável à garantia do uso pleno da vaga pelo autor,
conforme previsto no artigo 26, § 3º, da convenção de condomínio.
46. Assim, conclui-se que a sentença merece pequeno reparo,
pois o ofício a ser expedido ao cartório registral deve determinar tão somente
a averbação, na matrícula do imóvel, do direito ao uso de uma vaga de
garagem.
47. No que tange ao dano extrapatrimonial, ainda que
evidenciada a conduta ilícita da vendedora, a parte autora permanece com o
ônus de demonstrar a ocorrência do dano que afirma ter suportado, exceto
quando se trata de hipótese em que a própria doutrina e jurisprudência pátrias
já identificam como decorrentes do próprio fato narrado, ou seja, de dano in re
ipsa. Essa, contudo, não é a hipótese dos autos.
48. In casu, a parte autora deixou de comprovar e fundamentar
o alegado dano extrapatrimonial. Logo, há que se considerar que se trata de
inadimplemento contratual, que não tem o condão de, por si só, ocasionar
lesão à dignidade da pessoa a ensejar o dever de indenizar.
49. Não há nos autos comprovação de que o 1º apelante-autor
tenha participado de assembleia condominial reivindicando o seu direito ao
uso da vaga, mas sim que o condomínio delimitou e reservou vaga à unidade
da apelante-autora quando ciente da propositura da demanda (fls. 322/324,
indexador nº 360), inexistindo prova de que o 1º apelante/autor teria sido
privado do uso da vaga, que possuía veículo próprio antes do ajuizamento da
ação, ou mesmo fotografia dele estacionado fora das dependências do
condomínio, não tendo havido qualquer circunstância que possa ter causado
lesão à dignidade da pessoa a ensejar o dever de indenizar.
50. Corrobora com este posicionamento a farta jurisprudência
deste Tribunal, aqui colacionadas todas versando sobre o mesmo
Empreendimento:

0006106-18.2014.8.19.0087 – APELAÇÃO. Des(a). JUAREZ FERNANDES FOLHES -

Julgamento: 18/01/2022 - DÉCIMA TERCEIRA CÂMARA CÍVEL
APELAÇÃO CÍVEL. RELAÇÃO DE CONSUMO. AÇÃO VISANDO CUMPRIMENTO DE
OBRIGAÇÃO DE FAZER (ARTS. 497 E SEGUINTES DO CPC), CONSISTENTE EM
OBRIGAR PROMITENTE VENDEDOR A OUTORGAR ESCRITURA DE RE-
RATIFICAÇÃO VISANDO NELA CONSTAR O DIREITO AO USO DE VAGA DE
GARAGEM VINCULADA AO IMÓVEL, CONFORME CONSTARA EM CONTRATO
PRELIMINAR. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RESIDENCIAL NA PLANTA. AÇÃO DE
OBRIGAÇÃO DE FAZER AJUIZADA PELO ADQUIRENTE EM FACE DA
CONSTRUTORA TENDA S/A. ALEGA O AUTOR QUE ADQUIRIU IMÓVEL DA RÉ, NO
EMPREENDIMENTO DENOMINADO "ARSENAL LIFE IV", E, APESAR DE CONSTAR
NO CONTRATO PRELIMINAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA QUE O
IMÓVEL TEM DIREITO A UMA VAGA DE GARAGEM, POR ERRO MATERIAL TAL
 643

ESTADO DO RIO DE JANEIRO

PODER JUDICIÁRIO

PARTICULARIDADE NÃO CONSTOU NO CONTRATO DEFINITIVO, ESTE FIRMADO

TAMBÉM COM A PARTICIPAÇÃO DO AGENTE FINANCEIRO (CEF). REQUER A
CONDENAÇÃO DA CONSTRUTORA/INCORPORADORA NA OBRIGAÇÃO DE FAZER
CONSISTENTE EM RETIFICAR A ESCRITURA DEFINITIVA, LAVRADA ENTRE AS
PARTES COM A PARTICIPAÇÃO DO CREDOR FIDUCIÁRIO, VISANDO FAZER NELA
CONSTAR O DIREITO AO USO DA VAGA DE GARAGEM NA MATRÍCULA DO
IMÓVEL COM VISTA A POSTERIOR REGISTRO DESSA ESCRITURA JUNTO AO
CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS. SENTENÇA JULGANDO PROCEDENTE O
PEDIDO. CONDENAÇÃO DA CONSTRUTORA-INCORPORADORA RÉ A, NO PRAZO
DE TRINTA DIAS ÚTEIS, REALIZAR A RETIFICAÇÃO NO RGI COMPETENTE, PARA
QUE CONSTE ANOTADO NO RGI, JUNTO À MATRÍCULA DA UNIDADE
CONDOMINIAL DO AUTOR, O DIREITO AO USO DE VAGA DE GARAGEM SOB PENA
DE MULTA DIÁRIA DE R$ 100,00, LIMITADA A R$ 20.000,00. APELAÇÃO DA RÉ.
PRELIMINAR DE DECADÊNCIA, SOB A CONSIDERAÇÃO DE QUE O AUTOR TEVE
CIÊNCIA DO ALEGADO VÍCIO EM 2011 E AJUIZOU A AÇÃO EM 2014. NO MÉRITO,
REQUER A IMPROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS AUTORAIS. ALTERNATIVAMENTE,
QUE SEJA REDUZIDA A CONDENAÇÃO AO PAGAMENTO DOS HONORÁRIOS
ADVOCATÍCIOS SUCUMBENCIAIS, ARBITRADOS EM 15% DO VALOR ATUALIZADO
DA CAUSA. SENTENÇA QUE NÃO MERECE REFORMA. PRELIMINAR QUE NÃO SE
ACOLHE. RESPONSABILIDADE CIVIL. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL POR
PARTE DA RÉ INCONTROVERSO, JÁ QUE NÃO NEGA O ERRO (OMISSÃO DA
VAGA DE GARAGEM VINCULADA À UNIDADE DO AUTOR) NA ESCRITURA
DEFINITIVA FIRMADA ENTRE AS PARTES E O AGENTE FINANCEIRO. PRAZO
PRESCRICIONAL NÃO TRANSCORRIDO, A TEOR DO ART. 205 DO CÓDIGO CIVIL,
VEZ QUE NÃO HÁ EXPRESSA PREVISÃO DE PRAZO PRESCRICIONAL PARA A
PRETENSÃO FORMULADA. NO MÉRITO, AS VAGAS DE GARAGEM EM
CONDOMÍNIO EDILÍCIO ADMITEM DIVERSAS CONFIGURAÇÕES OU NATUREZAS
JURÍDICAS, COMO (a) "UNIDADE AUTÔNOMA" (ART. 1.331, § 1º, DO CC) OU "VAGA
EXCLUSIVA", DESDE QUE COM DISCRIMINAÇÃO DE FRAÇÃO IDEAL E LHE CAIBA
MATRÍCULA INDEPENDENTE NO REGISTRO DE IMÓVEIS; (b) "DIREITO
ACESSÓRIO", QUANDO VINCULADO A UM APARTAMENTO, SEM A
CORRESPONDENTE FRAÇÃO IDEAL DO TERRENO, SENDO DE USO PARTICULAR;
OU (c) "ÁREA COMUM", QUANDO SUA FRUIÇÃO COUBER A TODOS OS
CONDÔMINOS INDISTINTAMENTE, SEM NENHUMA DELIMITAÇÃO, CONSOANTE
DISPOSIÇÕES INSCULPIDAS NO ART. 2º DA LEI 4.591/64 E NOS ART. 1.331, § 1º, E
1.339, § 2º, DO CÓDIGO CIVIL. ASSISTE RAZÃO AO AUTOR POIS A PROMESSA DE
COMPRA E VENDA DO IMÓVEL EM QUESTÃO PREVÊ, EXPRESSAMENTE, O
DIREITO DO AUTOR A UMA VAGA DE GARAGEM, AQUI COM NÍTIDA NATUREZA DE
"DIREITO ACESSÓRIO", JÁ QUE VINCULADA À UNIDADE DO AUTOR, PORÉM SEM
DISCRIMINAÇÃO POR FRAÇÃO IDEAL. É CERTO QUE, NA ESCRITURA DEFINITIVA
(FORMALIZAÇÃO DO CONTRATO AVENÇADO ENTRE O AUTOR/COMPRADOR E A
RÉ/VENDEDORA (CONSTRUTORA-INCORPORADOR TENDA) E COM
PARTICIPAÇÃO DA CEF (CREDOR FIDUCIÁRIO), POR ERRO, NELA NÃO CONSTOU
O DIREITO À VAGA, PORTANTO EM DESACORDO COM O CONTRATO PRELIMINAR
QUE PREVIA O USO DE VAGA DE GARAGEM. NÃO AFASTA O DIREITO DO AUTOR
À RETIFICAÇÃO DA ESCRITURA O ARGUMENTO DA RÉ DE QUE O IMBROGLIO FOI
OCASIONADO PELO AGENTE FINANCEIRO (CAIXA ECONOMICA FEDERAL), AO
DEIXAR DE FAZER MENÇÃO AO DIREITO A USO DA VAGA DE GARAGEM QUANDO
CONFECCIONOU A ESCRITURA DEFINITIVA DE COMPRA E VENDA COM
FINANCIAMENTO SOB GARANTIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIO. CONVENÇÃO DO
CONDOMÍNIO QUE ESTABELECE QUE A VAGA DEVE CONSTAR DA ESCRITURA
PARA QUE SEJA OCUPADA PELO CONDÔMINO, JÁ QUE O CONDOMÍNIO NÃO
DISPÕE DE VAGAS PARA TODOS, O QUE EVIDENCIA A NECESSIDADE DE SER A
ESCRITURA DEFINITIVA RETIFICADA PARA NELA CONSTAR O DIREITO
 644

ESTADO DO RIO DE JANEIRO

PODER JUDICIÁRIO

ACESSÓRIO AO USO DE VAGA DE GARAGEM, COMO PREVISTO NA ESCRITURA

PRELIMINAR. NO CASO, A PREVISÃO CONTRATUAL SOBRE A VAGA DE
GARAGEM INDICA TRATAR-SE NÃO DE DIREITO AUTONOMO, MAS SIM DE
DIREITO ACESSÓRIO À UNIDADE ASSEGURANDO USO PARTICULAR DA VAGA.
ESSA CARACTERÍSTICA DEVE ESTAR PREVISTA NA MATRÍCULA DO IMÓVEL,
POIS SE TRATA DE INFORMAÇÃO ESSENCIAL A RESPEITO DA UNIDADE E
INDISPENSÁVEL À GARANTIA DO USO PLENO PELO AUTOR, CONFORME
PREVISTO NA CONVENÇÃO CONDOMINIAL. RÉ QUE NÃO FEZ JUNTADA DO
MEMORIAL DESCRITIVO, APTO A INFIRMAR A PRETENSÃO DEDUZIDA PELO
AUTOR. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS SUCUMBENCIAIS QUE FORAM FIXADOS
COM ESTRITA OBSERVÂNCIA AOS PRECEITOS DE RAZOABILIDADE E
PROPORCIONALIDADE, FULCRADOS NOS PARÂMETROS DO ART. 85, § 2º, DO
CPC. PRECEDENTES JURISPRUDENCIAIS DO STJ E DESTA CORTE. NÃO
PROVIMENTO DA APELAÇÃO. PEQUENA REFORMA, DE OFÍCIO, TÃO SOMENTE
PARA FAZER CONSTAR QUE A RETIFICAÇÃO NO TÍTULO (CONTRATO AVENÇADO
COM A PARTICIPAÇÃO DA CEF) DEVERÁ, EVIDENTEMENTE, PRECEDER A
PROVIDÊNCIA DE AVERBAÇÃO, OU MELHOR DIZENDO, DE REGISTRO DO TÍTULO
(JÁ RETIFICADO) NA MATRÍCULA DA UNIDADE DO AUTOR PERANTE O RGI,
MANTENDO-SE OS DEMAIS TERMOS DA SENTENÇA.

0029221-34.2015.8.19.0087 – APELAÇÃO - 1ª Ementa - Des(a). CINTIA SANTAREM

CARDINALI - Julgamento: 17/08/2021 - VIGÉSIMA TERCEIRA CÂMARA CÍVEL -
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO.
AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER COM PEDIDO INDENIZATÓRIO. AUTORA QUE
ALEGA TER CELEBRADO CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE
IMÓVEL COM VAGA DE GARAGEM. NO ENTANTO, SURPREENDEU-SE AO
VERIFICAR A INEXISTÊNCIA DE VAGA NA ESCRITURA. SENTENÇA DE
IMPROCEDÊNCIA SOB O FUNDAMENTO DE QUE O CONDOMÍNIO RÉU
DISPONIBILIZOU VAGA DE GARAGEM À AUTORA. RECURSO DA AUTORA
AFIRMANDO QUE NO CONTRATO DE COMPRA E VENDA HOUVE PREVISÃO DE
VAGA DE GARAGEM VINCULADA AO IMÓVEL, REQUERENDO, PORTANTO, A
ALTERAÇÃO DO RGI PARA QUE SE FAÇA CONSTAR A REFERIDA VAGA,
PLEITEANDO TAMBÉM VERBA COMPENSATÓRIA POR DANO MORAL NO VALOR
DE R$15.000,00. RECURSO QUE MERECE PROSPERAR EM PARTE. NO CASO EM
COMENTO, CONSTA MENÇÃO À VAGA DE GARAGEM NA PROMESSA DE COMPRA
E VENDA DO IMÓVEL OBJETO DA LIDE, TODAVIA, A REFERIDA PREVISÃO NÃO
FOI FORMALIZADA NA ESCRITURA DE COMPRA E VENDA E TAMPOUCO NA
MATRÍCULA DO IMÓVEL NO RGI. O MEMORIAL DE INCORPORAÇÃO DO
EMPREENDIMENTO FAZ MENÇÃO À "VAGA QUE LHE COUBER POR DIREITO NA
ESCRITURA, PERDENDO O DIREITO AO ESTACIONAMENTO QUANDO
TRANSFERIR OU ALUGAR SUA VAGA". DESTARTE, VERIFICA-SE QUE A VAGA DE
GARAGEM EM QUESTÃO NÃO INTEGRA A ÁREA PRIVATIVA DO IMÓVEL DO
AUTOR, TAMPOUCO POSSUI MATRICULA AUTÔNOMA JUNTO AO RGI,
TRATANDO-SE, APENAS, DE DIREITO ACESSÓRIO DE USO DA VAGA DE
GARAGEM. POR OUTRO LADO, DEVERIA O REFERIDO DIREITO CONSTAR NA
ESCRITURA DE COMPRA E VENDA E DA MATRÍCULA DO IMÓVEL, POR SE
TRATAR DE INFORMAÇÃO ESSENCIAL À UNIDADE, SENDO, INCLUSIVE, O
REQUISITO PREVISTO NA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO PARA A UTILIZAÇÃO
DAS VAGAS DE GARAGEM LOCALIZADAS NA ÁREA COMUM DO EDIFÍCIO. DESTA
FORMA, DEVE SER DEFERIDA A OBRIGAÇÃO DE FAZER, A FIM DE QUE SEJA
AVERBADO O DIREITO AO USO DE UMA VAGA DE GARAGEM NA MATRÍCULA DO
IMÓVEL NO RGI, CONFORME PREVISÃO CONSTANTE DA PROMESSA DE
COMPRA E VENDA E DO MEMORIAL DESCRITIVO DO EMPREENDIMENTO,
DEVENDO SER A REFERIDA OBRIGAÇÃO CUMPRIDA ATRAVÉS DE EXPEDIÇÃO
 645

ESTADO DO RIO DE JANEIRO

PODER JUDICIÁRIO

DE OFÍCIO AO CARTÓRIO DO RGI CORRESPONDENTE. QUANTO AO PEDIDO DE

DANO MORAL, NÃO SE VERIFICOU LESÃO À ESFERA EXTRAPATRIMONIAL DA
AUTORA, TRATANDO-SE DE MERO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL, NÃO
SIGNIFICATIVO PARA A CONFIGURAÇÃO DO DANO EXTRAPATRIMONIAL.
SENTENÇA QUE SE REFORMA PARCIALMENTE. ÔNUS SUCUMBENCIAIS QUE
MERECEM SER REPARTIDOS. RECURSO A QUE DÁ PARCIAL PROVIMENTO PARA
JULGAR PROCEDENTE A OBRIGAÇÃO DE FAZER ATINENTE À AVERBAÇÃO DO
DIREITO DE USO DE UMA VAGA DE GARAGEM NA MATRÍCULA DO IMÓVEL NO
RGI, A SER CUMPRIDA ATRAVÉS DE EXPEDIÇÃO DE OFÍCIO AO CARTÓRIO DO
RGI CORRESPONDENTE.

0016144-55.2015.8.19.0087 – APELAÇÃO - 1ª Ementa - Des(a). MAURO PEREIRA

MARTINS - Julgamento: 19/04/2021 - DÉCIMA TERCEIRA CÂMARA CÍVEL -
APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM
COMPENSAÇÃO POR DANOS MORAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DIREITO
DE USO DE VAGA DE GARAGEM. PREVISÃO EM COMPROMISSO DE COMPRA E
VENDA QUE NÃO CONSTA NA MATRÍCULA DO IMÓVEL. SENTENÇA DE PARCIAL
PROCEDÊNCIA. APELO AUTORAL PELA CONFIGURAÇÃO DE DANO MORAL.
APELO DA PARTE RÉ PELA IMPROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS. PREJUDICIAL DE
DECADÊNCIA. PRAZO DECADENCIAL DE 5 ANOS (ART. 27 DO CDC) QUE NÃO FOI
ULTRAPASSADO. REJEIÇÃO DA PREJUDICIAL. PREVISÃO CONTRATUAL SOBRE A
VAGA DE GARAGEM APENAS NO SENTIDO DE DIREITO ACESSÓRIO DE USO
PARTICULAR. CARACTERÍSTICA QUE DEVE ESTAR PREVISTA NA MATRÍCULA DO
IMÓVEL. DOCUMENTO COMPROBATÓRIO DE TITULARIDADE DE AUTOMÓVEL
JUNTADO APENAS EM FASE RECURSAL. IMPOSSIBILIDADE DE JUNTADA DE
DOCUMENTOS NOVOS EM ÂMBITO RECURSAL QUANDO NÃO SE TRATAR DE
FATO SUPERVENINETE. PRECLUSÃO CONSUMATIVA. AUTORA QUE NÃO
LOGROU COMPROVAR VIOLAÇÃO DE DIREITOS DA PERSONALIDADE. DANO
MORAL NÃO CONFIGURADO. RECURSOS AOS QUAIS SE NEGA PROVIMENTO.

0030559-43.2015.8.19.0087 – APELAÇÃO - 1ª Ementa - Des(a). MARIA LUIZA DE

FREITAS CARVALHO - Julgamento: 19/02/2020 - VIGÉSIMA SÉTIMA CÂMARA CÍVEL -
Apelação. Compra e venda de unidade imobiliária. Alegação de que a unidade teria sido
vendida com vaga de garagem, que não constou da matrícula do imóvel, e de que a
incorporadora negociou unidades com vagas em quantidade superior ao que o
empreendimento comportava. Prejudicial de decadência rejeitada. Hipótese que se
sujeita a prazo prescricional. Cediço que a vaga de garagem pode ser enquadrada como
unidade autônoma (art. 1.331, § 1º, do CC), desde que lhe caiba matrícula independente
no registro de imóveis; direito acessório, quando vinculado a um apartamento, sem a
correspondente fração ideal do terreno, sendo de uso particular; ou área comum, quando
sua fruição couber a todos os condôminos indistintamente, sem nenhuma delimitação.
Extrai-se que, no caso, a vaga de garagem não se enquadra como unidade autônoma,
pois inexistiu previsão contratual de fração ideal ou área privativa de propriedade
exclusiva da autora. Em verdade, a cláusula 3ª do compromisso de compra e venda traz
a informação de direito ao uso de vaga de garagem, incluída na área comum,
determinando-se lugar conforme decisão assemblear do condomínio. A previsão
contratual foi apenas de direito ao uso de vaga, mostrando-se incabível a averbação, no
registro, de vaga de garagem correspondente à "área equivalente a 1/60 daquela área
comum". Não obstante, ainda que apenas disso se trate, o direito ao uso de vaga de
garagem deve constar da matrícula do imóvel, pois se trata de informação essencial a
respeito da unidade. Danos morais não demonstrados. A situação narrada na inicial é de
simples inadimplemento contratual, que não tem o condão de, por si só, ocasionar lesão
à dignidade da pessoa a ensejar o dever de indenizar. Anote-se que a apelante-autora
não descreveu qualquer circunstância que tenha lhe causado aflição, dor, angústia ou
 646

ESTADO DO RIO DE JANEIRO

PODER JUDICIÁRIO

intenso abalo emocional. Sentença a merecer pequeno reparo determinando-se a

expedição do ofício ao cartório registral tão somente para averbação, na matrícula do
imóvel, do direito ao uso de uma vaga de garagem, mantida a improcedência do pedido
de indenização por danos morais. PRIMEIRO RECURSO DESPROVIDO. PARCIAL
PROVIMENTO AO SEGUNDO (RECURSO ADESIVO).

51. Por tais razões, a sentença merece pequeno retoque,

determinando-se a expedição do ofício ao cartório registral tão somente para
averbação, na matrícula do imóvel, do direito ao uso de uma vaga de
garagem, mantida a improcedência do pedido de indenização por danos
morais.
52. Tudo bem ponderado, voto no sentido de conhecer dos
recursos, negar provimento à apelação principal, e dar parcial provimento à
apelação adesiva, reformando a sentença tão somente para determinar a
expedição do ofício ao cartório registral para averbação, na matrícula do
imóvel, do direito ao uso de uma vaga de garagem, mantidos os demais
termos da sentença. Fixo os honorários recursais, estes devidos pelo apelante
principal, outrora autor, em R$ 100,00 (cem reais).

Rio de Janeiro, 21 de julho de 2022.

Desembargador GILBERTO CAMPISTA GUARINO

Relator