Superior Tribunal de Justiça

RECURSO ESPECIAL Nº 254.520 - PR (2000/0033744-7)

RELATOR : MINISTRO BARROS MONTEIRO

RECTE (S) : CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO PERO VAZ CAMINHA
ADVDO(S) : PAULO ANGELIM RAMOS E OUTROS
RECDO (S) : YARA MARIA RONCONI
ADVDO (S) : CARLOS AFONSO RIBAS ROCHA E OUTRO
RECDO (S) : NILO ROZA DA SILVEIRA
ADVDO (S) : PAULO VINÍCIO FORTES FILHO E OUTRO

EMENTA

CONDOMÍNIO. MULTA POR INFRAÇÃO PRATICADA PELO

LOCATÁRIO. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DO TITULAR DO DOMÍNIO. - O
proprietário do apartamento responde in solidum por fato imputável ao seu
locatário, em face da obrigação de vigilância que deve ter o titular de domínio sobre
os acontecimentos relacionados com o imóvel de sua propriedade. Recurso
especial conhecido e provido.

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas:

Decide a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça, por unanimidade,
conhecer do recurso e dar-lhe provimento, na forma do relatório e notas
taquigráficas precedentes que integram o presente julgado. Votaram com o Relator
os Srs. Ministros Cesar Asfor Rocha, Ruy Rosado de Aguiar e Aldir Passarinho
Júnior.
Brasília, 17 de outubro de 2000 (data do julgamento).

Ministro Ruy Rosado de Aguiar

Presidente

Ministro Barros Monteiro

Relator

Documento: IT66653 - Inteiro Teor do Acórdão - Site certificado - DJ: 18/12/2000 Página 1 de 9
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RECURSO ESPECIAL N° 254.520 - PARANÁ (2000/0033744-7)

RELATÓRIO

O SR. MINISTRO BARROS MONTEIRO:

Cuida-se de ação de cobrança proposta pelo "Condomínio do Edifício Pero
Vaz de Caminha" contra Yara Maria Ronconi, proprietária e locadora do
apartamento n° 32 do edifício, visando ao recebimento de valores relativos a
multas aplicadas ao locatário do imóvel por descumprimento de regras previstas
na convenção de condomínio. A ré ofereceu contestação, argüindo a ilegitimidade
de parte e postulando a denunciação da lide ao locatário Nilo Roza da Silveira. Foi
admitida a denunciação da lide.
O MM. Juiz de Direito julgou procedente a ação, condenando a ré ao
pagamento do principal, reconhecendo, ainda, "em favor da ré o direito de haver do
denunciado o montante que vier apagar ao condomínio autor".
A Sexta Câmara Cível do Tribunal de Alçada do Paraná, à unanimidade de
votos, deu provimento à apelação da ré para declarar extinto o processo sem
julgamento do mérito em face da ilegitimidade passiva da ré, julgando prejudicado
o apelo do litisdenunciado Nilo Roza da Silveira. Eis a ementa do V. Acórdão:
"CONDOMÍNIO - CONVENÇÃO - INFRAÇÃO COMETIDA POR
LOCATÁRIO - IMPOSIÇÃO DE MULTA SANCIONATÓRIA - AÇÃO DE
COBRANÇA AJUIZADA EM FACE DO CONDÔMINO LOCADOR - ILEGITIMIDADE
PASSIVA DESTE PARA A CAUSA.
I - Em caso de infringência de convenção de condomínio, cometida pelo
locatário, sua responsabilidade pela sanção (multa) imposta é pessoal, não
alcançando o locador, que é parte ilegítima para figurar no pólo passivo da ação
movida pelo condomínio para cobrança da multa punitiva.
II - Apelação a que se dá provimento. Unânime." (fls. 295).
Irresignado, o autor manifestou o presente recurso especial, com base na
alínea "a" do permissor constitucional, apontando afronta aos arts. 275, II, "b", do
Código de Processo Civil; 10, § 1º e 20 da Lei nº 4.591/64. Defendeu a legitimidade
passiva da ré para responder diretamente pelo pagamento das referidas despesas,
acentuando que "a relação 'ex locato' nada, absolutamente nada tem a ver com o
Condomínio porque dita relação entre o Condomínio, para efeitos da correta e
perfeita aplicação da Lei nº 4.561/64, somente pode ser aferida e cotejada entre o
proprietário condômino e o próprio condomínio".
Contra-arrazoado, o apelo extremo foi admitido na origem, subindo os
autos a esta Corte.
É o relatório.

Documento: IT66653 - Inteiro Teor do Acórdão - Site certificado - DJ: 18/12/2000 Página 2 de 9
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RECURSO ESPECIAL N° 254.520 - PARANÁ (2000/0033744-7)

RELATÓRIO

O SR. MINISTRO BARROS MONTEIRO:

Cuida-se de ação de cobrança proposta pelo "Condomínio do Edifício Pero
Vaz de Caminha" contra Yara Maria Ronconi, proprietária e locadora do
apartamento n° 32 do edifício, visando ao recebimento de valores relativos a
multas aplicadas ao locatário do imóvel por descumprimento de regras previstas
na convenção de condomínio. A ré ofereceu contestação, argüindo a ilegitimidade
de parte e postulando a denunciação da lide ao locatário Nilo Roza da Silveira. Foi
admitida a denunciação da lide.
O MM. Juiz de Direito julgou procedente a ação, condenando a ré ao
pagamento do principal, reconhecendo, ainda, "em favor da ré o direito de haver do
denunciado o montante que vier apagar ao condomínio autor".
A Sexta Câmara Cível do Tribunal de Alçada do Paraná, à unanimidade de
votos, deu provimento à apelação da ré para declarar extinto o processo sem
julgamento do mérito em face da ilegitimidade passiva da ré, julgando prejudicado
o apelo do litisdenunciado Nilo Roza da Silveira. Eis a ementa do V. Acórdão:
"CONDOMÍNIO - CONVENÇÃO - INFRAÇÃO COMETIDA POR
LOCATÁRIO - IMPOSIÇÃO DE MULTA SANCIONATÓRIA - AÇÃO DE
COBRANÇA AJUIZADA EM FACE DO CONDÔMINO LOCADOR - ILEGITIMIDADE
PASSIVA DESTE PARA A CAUSA.
I - Em caso de infringência de convenção de condomínio, cometida pelo
locatário, sua responsabilidade pela sanção (multa) imposta é pessoal, não
alcançando o locador, que é parte ilegítima para figurar no pólo passivo da ação
movida pelo condomínio para cobrança da multa punitiva.
II - Apelação a que se dá provimento. Unânime." (fls. 295).
Irresignado, o autor manifestou o presente recurso especial, com base na
alínea "a" do permissor constitucional, apontando afronta aos arts. 275, II, "b", do
Código de Processo Civil; 10, § 1º e 20 da Lei nº 4.591/64. Defendeu a legitimidade
passiva da ré para responder diretamente pelo pagamento das referidas despesas,
acentuando que "a relação 'ex locato' nada, absolutamente nada tem a ver com o
Condomínio porque dita relação entre o Condomínio, para efeitos da correta e
perfeita aplicação da Lei nº 4.561/64, somente pode ser aferida e cotejada entre o
proprietário condômino e o próprio condomínio".
Contra-arrazoado, o apelo extremo foi admitido na origem, subindo os
autos a esta Corte.
É o relatório.

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VOTO

O SR. MINISTRO BARROS MONTEIRO (RELATOR):

A controvérsia cinge-se a saber se, pelas multas impostas ao inquilino da
unidade habitacional por infração a normas insertas na convenção condominial,
responde solidariamente a proprietária-locadora.
Em primeiro lugar, acha-se satisfeito no caso o requisito do
prequestionamento, pois a decisão recorrida apreciou a quaestio iuris acima
referida.
A condômina, que locou o apartamento a terceiro, responde pelas
conseqüências do uso nocivo ou perigoso atribuído a seu inquilino. É o que decorre
da regra inserta no art. 10, inc. Ill, c.c. o seu parágrafo 1º, da Lei nº 4.591, de
16.12.64, in verbis:
"É defeso a qualquer condômino:
III - destinar a unidade a utilização diversa de finalidade do prédio, ou
usá-la de forma nociva ou perigosa ao sossego, à salubridade e à segurança dos
demais condôminos;
§ 1º - O transgressor ficará sujeito ao pagamento de multa prevista na
convenção ou no regulamento do condomínio, além de ser compelido a desfazer a
obra ou abster-se da prática do ato, cabendo, ao síndico, com autorização judicial,
mandar desmanchá-la à custa do transgressor, se este não a desfizer no prazo que
lhe for estipulado".
O vocábulo transgressor, aí empregado, não diz respeito apenas àquele
que pessoalmente infringiu os cânones da convivência social. Alcança também o
possuidor indireto, ou seja, o proprietário locador, uma vez que a este é conferida a
obrigação de vigilância sobre os acontecimentos relacionados com o imóvel de
sua propriedade. Nesse sentido decidiu o C. Primeiro Tribunal de Alçada Civil de
São Paulo:
"CONDOMÍNIO - Despesas condominiais e multa por infração ao
Regimento Interno - Ajuizamento contra o titular do domínio por fato imputável a
ocupantes de seu apartamento - Responsabilidade solidária - Valores devidos
depositados em data posterior ao respectivo vencimento, devendo ser atualizados
monetariamente - Cobrança procedente - Recurso provido" (JTACSP ed. Lex, vol.
153, págs. 92/93).
No referido precedente, o Sr. Juiz Relator, o saudoso Magistrado e
Professor Carlos Bittar, deixou acentuada a responsabilidade in solidum do titular
de domínio por fato imputável a ocupantes ou moradores de imóvel de sua
propriedade, assim como o dever de vigilância que lhe incumbe (págs. 93/94).
A doutrina pronuncia-se no mesmo diapasão. Confira-se o escólio de
Sidney Alves Pacheco (Manual do Condômino, pág. 94, 2a ed.):
"Deve o condômino saber que, mesmo se estiver alugado o seu imóvel,
todas as multas aplicadas pelo condomínio contra seu inquilino são de sua
responsabilidade, pois, perante o condomínio, é o condômino quem responde pelas
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RECURSO ESPECIAL Nº 254.520 - PARANÁ (2000/0033744-7)

VOTO

O SR. MINISTRO BARROS MONTEIRO (RELATOR):

A controvérsia cinge-se a saber se, pelas multas impostas ao inquilino da
unidade habitacional por infração a normas insertas na convenção condominial,
responde solidariamente a proprietária-locadora.
Em primeiro lugar, acha-se satisfeito no caso o requisito do
prequestionamento, pois a decisão recorrida apreciou a quaestio iuris acima
referida.
A condômina, que locou o apartamento a terceiro, responde pelas
conseqüências do uso nocivo ou perigoso atribuído a seu inquilino. É o que decorre
da regra inserta no art. 10, inc. Ill, c.c. o seu parágrafo 1º, da Lei nº 4.591, de
16.12.64, in verbis:
"É defeso a qualquer condômino:
III - destinar a unidade a utilização diversa de finalidade do prédio, ou
usá-la de forma nociva ou perigosa ao sossego, à salubridade e à segurança dos
demais condôminos;
§ 1º - O transgressor ficará sujeito ao pagamento de multa prevista na
convenção ou no regulamento do condomínio, além de ser compelido a desfazer a
obra ou abster-se da prática do ato, cabendo, ao síndico, com autorização judicial,
mandar desmanchá-la à custa do transgressor, se este não a desfizer no prazo que
lhe for estipulado".
O vocábulo transgressor, aí empregado, não diz respeito apenas àquele
que pessoalmente infringiu os cânones da convivência social. Alcança também o
possuidor indireto, ou seja, o proprietário locador, uma vez que a este é conferida a
obrigação de vigilância sobre os acontecimentos relacionados com o imóvel de
sua propriedade. Nesse sentido decidiu o C. Primeiro Tribunal de Alçada Civil de
São Paulo:
"CONDOMÍNIO - Despesas condominiais e multa por infração ao
Regimento Interno - Ajuizamento contra o titular do domínio por fato imputável a
ocupantes de seu apartamento - Responsabilidade solidária - Valores devidos
depositados em data posterior ao respectivo vencimento, devendo ser atualizados
monetariamente - Cobrança procedente - Recurso provido" (JTACSP ed. Lex, vol.
153, págs. 92/93).
No referido precedente, o Sr. Juiz Relator, o saudoso Magistrado e
Professor Carlos Bittar, deixou acentuada a responsabilidade in solidum do titular
de domínio por fato imputável a ocupantes ou moradores de imóvel de sua
propriedade, assim como o dever de vigilância que lhe incumbe (págs. 93/94).
A doutrina pronuncia-se no mesmo diapasão. Confira-se o escólio de
Sidney Alves Pacheco (Manual do Condômino, pág. 94, 2a ed.):
"Deve o condômino saber que, mesmo se estiver alugado o seu imóvel,
todas as multas aplicadas pelo condomínio contra seu inquilino são de sua
responsabilidade, pois, perante o condomínio, é o condômino quem responde pelas
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mesmas. Após efetivar o pagamento, pode pleitear ressarcimento contra o
inquilino".
Nesses termos, ao concluir pela ilegitimidade de parte passiva ad causam
da titular de domínio, o Acórdão combatido ofendeu, ao menos, o art. 10, inc. Ill, e
seu parágrafo 1º, da Lei nº 4.591, de 1.964.
Do quanto foi exposto, conheço do recurso e dou-lhe provimento, a fim de
que, afastada a carência, o Eg, Tribunal de origem julgue o merecimento da causa,
como de direito,
É o meu voto.

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VOTO

O EXMO. SR. MINISTRO ALDIR PASSARINHO JUNIOR:

- Sr. Presidente, acompanho o voto do eminente Ministro-Relator,
ressalvando o exame de cada questão individualmente, porque há hipóteses em
que, mesmo havendo atos praticados por locatários dentro do condomínio, não
pode haver a imputação direta ao locador. Como, no caso, os fatos mostram que
se tratava tão-somente de uma penalidade administrativa por mal comportamento
do locatário, incompatível com as regras condominiais, entendo possível a
responsabilização do locador frente ao condomínio.

Documento: IT66653 - Inteiro Teor do Acórdão - Site certificado - DJ: 18/12/2000 Página 7 de 9
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RECURSO ESPECIAL Nº 254.520 - PR

VOTO

O EXMO. SR. MINISTRO ALDIR PASSARINHO JUNIOR:

- Sr. Presidente, acompanho o voto do eminente Ministro-Relator,
ressalvando o exame de cada questão individualmente, porque há hipóteses em
que, mesmo havendo atos praticados por locatários dentro do condomínio, não
pode haver a imputação direta ao locador. Como, no caso, os fatos mostram que
se tratava tão-somente de uma penalidade administrativa por mal comportamento
do locatário, incompatível com as regras condominiais, entendo possível a
responsabilização do locador frente ao condomínio.

Documento: IT66653 - Inteiro Teor do Acórdão - Site certificado - DJ: 18/12/2000 Página 8 de 9
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CERTIDÃO DE JULGAMENTO
QUARTA TURMA

Nro. Registro: 2000/0033744-7 RESP 254520/PR

PAUTA: 17/10/2000 JULGADO: 17/10/2000

Relator
Exmo. Sr. Min. BARROS MONTEIRO

Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Min. RUY ROSADO DE AGUIAR

Subprocurador-Geral da República
EXMA. SRA. DRA. CLAUDIA SAMPAIO MARQUES

Secretário (a)
CLAUDIA AUSTREGESILO DE ATHAYDE BECK

AUTUAÇÃO

RECTE : CONDOMINIO DO EDIFICIO PERO VAZ CAMINHA

ADVOGADO : PAULO ANGELIM RAMOS E OUTROS
RECDO : YARA MARIA RONCONI
ADVOGADO : CARLOS AFONSO RIBAS ROCHA E OUTRO
RECDO : NILO ROZA DA SILVEIRA
ADVOGADO : PAULO VINICIO FORTES FILHO E OUTRO

CERTIDÃO

Certifico que a egrégia QUARTA TURMA ao apreciar o processo em

epigrafe, em sessão realizada nesta data, proferiu a seguinte decisão:
A Turma, por unanimidade, conheceu do recurso e deu-lhe provimento, nos
termos do voto do Sr. Ministro-Relator.
Votaram com o Relator os Srs. Ministros Cesar Asfor Rocha, Ruy Rosado de
Aguiar e Aldir Passarinho Junior.
Ausente, ocasionalmente, o Sr. Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira.

O referido é verdade. Dou fé.

Brasilia, 17 de outubro de 2000

CLAUDIA AUSTREGESILO DE ATHAYDE BECK

Secretário(a)

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CERTIDÃO DE JULGAMENTO
QUARTA TURMA

Nro. Registro: 2000/0033744-7 RESP 254520/PR

PAUTA: 17/10/2000 JULGADO: 17/10/2000

Relator
Exmo. Sr. Min. BARROS MONTEIRO

Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Min. RUY ROSADO DE AGUIAR

Subprocurador-Geral da República
EXMA. SRA. DRA. CLAUDIA SAMPAIO MARQUES

Secretário (a)
CLAUDIA AUSTREGESILO DE ATHAYDE BECK

AUTUAÇÃO

RECTE : CONDOMINIO DO EDIFICIO PERO VAZ CAMINHA

ADVOGADO : PAULO ANGELIM RAMOS E OUTROS
RECDO : YARA MARIA RONCONI
ADVOGADO : CARLOS AFONSO RIBAS ROCHA E OUTRO
RECDO : NILO ROZA DA SILVEIRA
ADVOGADO : PAULO VINICIO FORTES FILHO E OUTRO

CERTIDÃO

Certifico que a egrégia QUARTA TURMA ao apreciar o processo em

epigrafe, em sessão realizada nesta data, proferiu a seguinte decisão:
A Turma, por unanimidade, conheceu do recurso e deu-lhe provimento, nos
termos do voto do Sr. Ministro-Relator.
Votaram com o Relator os Srs. Ministros Cesar Asfor Rocha, Ruy Rosado de
Aguiar e Aldir Passarinho Junior.
Ausente, ocasionalmente, o Sr. Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira.

O referido é verdade. Dou fé.

Brasilia, 17 de outubro de 2000

CLAUDIA AUSTREGESILO DE ATHAYDE BECK

Secretário(a)

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