Superior Tribunal de Justiça

RECURSO ESPECIAL N° 218.838 - SP (1999/0051576-5)

RELATOR : EXMO. SR. MINISTRO ALDIR PASSARINHO JUNIOR

RECORRENTE : INSTITUTO DE PREVIDÊNCIA DO ESTADO DE SÃO
PAULO - IPESP
ADVOGADOS : DRS. JOSÉ MATHIAS MORETTO E OUTROS
RECORRIDO : CONDOMÍNIO EDIFÍCIO CORONEL ANTÔNIO
GORDINHO FILHO
ADVOGADA : DRA. MARILEIDE SCOTTI CIRINO PINTO
INTERESSADOS : EDGARD APARECIDO RODRIGUES E OUTRO

EMENTA

CIVIL E PROCESSUAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. IMÓVEL

COMPROMISSADO À VENDA POR INSTITUTO DE PREVIDÊNCIA. PENHORA.
DÍVIDA CONDOMINIAL. POSSIBILIDADE. DECRETO-LEI N. 7.379/45.
I. Inaplicável a vedação à penhora contida no art. 3º do Decreto-lei n.
7.379/45 relativamente a dívida condominial, ainda que o imóvel se encontre
compromissado à venda por instituto de previdência, em plano habitacional, posto
tratar-se de obrigação diretamente vinculada ao bem e à sua própria manutenção,
como integrante do todo, que não pode ficar privado do recebimento da respectiva
quota-parte.
II. Recurso especial não conhecido.

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos, em que são partes as acima indicadas,

Decide a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça, à unanimidade,
não conhecer do recurso, na forma do relatório e notas taquigráficas constantes
dos autos, que ficam fazendo parte integrante do presente julgado. Participaram do
julgamento os Srs. Ministros Barcos Monteiro, Cesar Asfor Rocha e Ruy Rosado
de Aguiar. Ausente, ocasionalmente, o Sr. Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira.
Custas, como de lei.
Brasília, 08 de maio de 2001 (data do julgamento).

Ministro Ruy Rosado de Aguiar

Presidente

Ministro Aldir Passarinho Junior

Relator

Documento: IT38827 - Inteiro Teor do Acórdão - Site certificado - DJ: 15/10/2001 Página 1 de 6
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RECURSO ESPECIAL N° 218.838/SP

RELATÓRIO

O EXMO. SR. MINISTRO ALDIR PASSARINHO JUNIOR:

- O Instituto de Previdência do Estado de São Paulo interpõe, pela letra "a"
do art. 105, III, da Constituição Federal, recurso especial contra acórdão do
Segundo Tribunal de Alçada Civil, assim ementado (fl. 101):
"EMENTA: EMBARGOS DE TERCEIRO - OPOSIÇÃO PELO IPESP EM
AÇÃO DE COBRANÇA DE DESPESAS CONDOMINIAIS DO CONDOMÍNIO
CONTRA CONDÔMINA - OBRIGAÇÃO 'PROPTER REM' - BEM DE FAMÍLIA -
DESCABIMENTO -
Em se cuidando de Ação de Cobrança de despesas condominiais, a
obrigação 'propter rem', vinculante do imóvel, autoriza a penhora dos direitos
inerentes ao compromisso de compra e venda da unidade condominial, ainda que o
promitente vendedor seja o IPESP, sem ofensa ao Decreto-Lei Federal n° 7379, de
13.03.45.
'A obrigação propter rem é aquela em que o devedor, por ser titular de um
direito sobre uma coisa, fica sujeito a uma determinada prestação que, por
conseguinte, não derivou da manifestação expressa ou tácita de sua vontade' (Cfr.
Silvio Rodrigues, 'Direito Civil-Parte Geral das Obrigações', Ed. Saraiva, 23a ed.,
1995, vol. 2, pág. 99-105, n° 50 a 52).
'Bem de Família - O inciso IV do art. 3o da Lei n° 8.009/90 não
compreende as despesas ordinárias de condomínio. Recurso Especial atendido em
parte. Unânime' (R.Esp 52.156-SP - 4a T. do S.T.J., j. 23.8.94, Rel. Fontes de
Alencar, in Bol. AASP 2.023, pág. 313-1)."
Alega o recorrente que a dívida decorrente de cotas condominiais não
pode levar à penhora de imóvel financiado, prometido à venda pelo Instituto aos
réus, eis que tal importa em ofensa ao art. 1º e parágrafo do Decreto-lei n.
7.379/45. Salienta que como promitente vendedor, a defesa do aludido bem se
estende ao terceiro embargante, caso do recorrente.
Contra-razões às fls. 110/111, afirmando que a impenhorabilidade não
prevalece em relação a despesas condominiais necessárias à manutenção do
prédio.
O recurso especial foi admitido na instância de origem pelo despacho
presidencial de fl. 113.
É o relatório.

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RECURSO ESPECIAL N° 218.838/SP

RELATÓRIO

O EXMO. SR. MINISTRO ALDIR PASSARINHO JUNIOR:

- O Instituto de Previdência do Estado de São Paulo interpõe, pela letra "a"
do art. 105, III, da Constituição Federal, recurso especial contra acórdão do
Segundo Tribunal de Alçada Civil, assim ementado (fl. 101):
"EMENTA: EMBARGOS DE TERCEIRO - OPOSIÇÃO PELO IPESP EM
AÇÃO DE COBRANÇA DE DESPESAS CONDOMINIAIS DO CONDOMÍNIO
CONTRA CONDÔMINA - OBRIGAÇÃO 'PROPTER REM' - BEM DE FAMÍLIA -
DESCABIMENTO -
Em se cuidando de Ação de Cobrança de despesas condominiais, a
obrigação 'propter rem', vinculante do imóvel, autoriza a penhora dos direitos
inerentes ao compromisso de compra e venda da unidade condominial, ainda que o
promitente vendedor seja o IPESP, sem ofensa ao Decreto-Lei Federal n° 7379, de
13.03.45.
'A obrigação propter rem é aquela em que o devedor, por ser titular de um
direito sobre uma coisa, fica sujeito a uma determinada prestação que, por
conseguinte, não derivou da manifestação expressa ou tácita de sua vontade' (Cfr.
Silvio Rodrigues, 'Direito Civil-Parte Geral das Obrigações', Ed. Saraiva, 23a ed.,
1995, vol. 2, pág. 99-105, n° 50 a 52).
'Bem de Família - O inciso IV do art. 3o da Lei n° 8.009/90 não
compreende as despesas ordinárias de condomínio. Recurso Especial atendido em
parte. Unânime' (R.Esp 52.156-SP - 4a T. do S.T.J., j. 23.8.94, Rel. Fontes de
Alencar, in Bol. AASP 2.023, pág. 313-1)."
Alega o recorrente que a dívida decorrente de cotas condominiais não
pode levar à penhora de imóvel financiado, prometido à venda pelo Instituto aos
réus, eis que tal importa em ofensa ao art. 1º e parágrafo do Decreto-lei n.
7.379/45. Salienta que como promitente vendedor, a defesa do aludido bem se
estende ao terceiro embargante, caso do recorrente.
Contra-razões às fls. 110/111, afirmando que a impenhorabilidade não
prevalece em relação a despesas condominiais necessárias à manutenção do
prédio.
O recurso especial foi admitido na instância de origem pelo despacho
presidencial de fl. 113.
É o relatório.

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VOTO

O EXMO. SR. MINISTRO ALDIR PASSARINHO JUNIOR (RELATOR):

- Trata-se de embargos de terceiro opostos pelo Instituto de Previdência
do Estado de São Paulo, na qualidade de promitente vendedor de imóvel
penhorado por dívida condominial dos promissários compradores.
O recurso especial, aviado pela letra "a" do permissor constitucional,
aponta ofensa ao art. Io e parágrafo do Decreto-lei n. 7.379/45, que reza:
"Art. I o. Os imóveis financiados pelos Institutos e Caixas de
Aposentadoria e Pensões, de acordo com plano destinado especialmente aos seus
segurados ou associados, desde que o financiamento seja superior a 2/3 do valor
do imóvel na data da transação, ficam onerados com a cláusula de inalienabilidade
em vida dos mesmos segurados ou associados, seu cônjuge, se casado pelo
regime de comunhão de bens, ou filhos até 18 anos de idade, sendo isentos de
execução por dívidas de qualquer espécie, salvo as decorrentes do próprio contrato
de financiamento.
Parágrafo único. Excetua-se do princípio geral estabelecido neste artigo,
unicamente a transferência dos referidos imóveis, entre segurados ou associados
das instituições, a qual dependerá, entretanto, de prévia aprovação do Instituto ou
Caixa financiador, que poderá negá-la sempre que verificar a existência de
finalidade exclusivamente especulativa na operação."
O acórdão estadual, conduzido pelo voto do eminente Juiz Adail Moreira,
diz o seguinte (fls. 102/103):
"Em se cuidando de Ação de Cobrança de despesas condominiais, a
obrigação 'propter rem', vinculante do imóvel, autoriza a penhora dos direitos
inerentes ao compromisso de compra e venda da unidade condominial, ainda que o
promitente vendedor seja o IPESP, sem ofensa ao Decreto-Lei Federal n° 7379, de
13.03.45.
É que a solvência do Condomínio, no cumprimento das obrigações, sem
que haja locupletamento ilícito do condômino inadimplente à custa dos demais
condôminos pontuais, assim, o exige em preito à Justiça.
Não pode o condômino, faltoso com as obrigações, sem a
contraprestação devida, usufruir dos serviços e das 'benesses', ofertados pelo
Condomínio.
Por isso, com correção, anotou a R. sentença, que remanesce por seus
próprios e jurídicos fundamentos, que 'a obrigação em questão é propter rem, ou
seja, está vinculada ao imóvel' e que, destarte, 'nem mesmo o embargante, em
conseqüência, pode alegar a impenhorabilidade dos direitos de compromissária
compradora' (fls. 78).
'A obrigação propter rem é aquela em que o devedor, por ser titular de um
direito sobre uma coisa, fica sujeito a uma determinada prestação que, por
conseguinte, não derivou da manifestação expressa ou tácita de sua vontade' (Cfr.
Silvio Rodrigues, 'Direito Civil - Parte Geral das Obrigações', Ed. Saraiva, 23a ed,
1995, vol. 2, pág. 99-105, no 50 a 52).

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VOTO

O EXMO. SR. MINISTRO ALDIR PASSARINHO JUNIOR (RELATOR):

- Trata-se de embargos de terceiro opostos pelo Instituto de Previdência
do Estado de São Paulo, na qualidade de promitente vendedor de imóvel
penhorado por dívida condominial dos promissários compradores.
O recurso especial, aviado pela letra "a" do permissor constitucional,
aponta ofensa ao art. Io e parágrafo do Decreto-lei n. 7.379/45, que reza:
"Art. I o. Os imóveis financiados pelos Institutos e Caixas de
Aposentadoria e Pensões, de acordo com plano destinado especialmente aos seus
segurados ou associados, desde que o financiamento seja superior a 2/3 do valor
do imóvel na data da transação, ficam onerados com a cláusula de inalienabilidade
em vida dos mesmos segurados ou associados, seu cônjuge, se casado pelo
regime de comunhão de bens, ou filhos até 18 anos de idade, sendo isentos de
execução por dívidas de qualquer espécie, salvo as decorrentes do próprio contrato
de financiamento.
Parágrafo único. Excetua-se do princípio geral estabelecido neste artigo,
unicamente a transferência dos referidos imóveis, entre segurados ou associados
das instituições, a qual dependerá, entretanto, de prévia aprovação do Instituto ou
Caixa financiador, que poderá negá-la sempre que verificar a existência de
finalidade exclusivamente especulativa na operação."
O acórdão estadual, conduzido pelo voto do eminente Juiz Adail Moreira,
diz o seguinte (fls. 102/103):
"Em se cuidando de Ação de Cobrança de despesas condominiais, a
obrigação 'propter rem', vinculante do imóvel, autoriza a penhora dos direitos
inerentes ao compromisso de compra e venda da unidade condominial, ainda que o
promitente vendedor seja o IPESP, sem ofensa ao Decreto-Lei Federal n° 7379, de
13.03.45.
É que a solvência do Condomínio, no cumprimento das obrigações, sem
que haja locupletamento ilícito do condômino inadimplente à custa dos demais
condôminos pontuais, assim, o exige em preito à Justiça.
Não pode o condômino, faltoso com as obrigações, sem a
contraprestação devida, usufruir dos serviços e das 'benesses', ofertados pelo
Condomínio.
Por isso, com correção, anotou a R. sentença, que remanesce por seus
próprios e jurídicos fundamentos, que 'a obrigação em questão é propter rem, ou
seja, está vinculada ao imóvel' e que, destarte, 'nem mesmo o embargante, em
conseqüência, pode alegar a impenhorabilidade dos direitos de compromissária
compradora' (fls. 78).
'A obrigação propter rem é aquela em que o devedor, por ser titular de um
direito sobre uma coisa, fica sujeito a uma determinada prestação que, por
conseguinte, não derivou da manifestação expressa ou tácita de sua vontade' (Cfr.
Silvio Rodrigues, 'Direito Civil - Parte Geral das Obrigações', Ed. Saraiva, 23a ed,
1995, vol. 2, pág. 99-105, no 50 a 52).

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Nem vinga o argumento de se tratar, analogicamente, de bem de família,
por ser esta alegação privativa do devedor, como anotou a R. sentença (fls. 78) e
por, assim, já ter decidido o Egrégio Superior Tribunal de Justiça, enfatizando
'verbis':
'Bem de Família - O inciso IV do art. 3o da Lei n° 8.009/90 não
compreende as despesas ordinárias de condomínio.
Recurso Especial atendido em parte. Unânime" (R. Esp. 52.156-SP — 4a
T. do S.T.J., j. 23.8.94, Rel. Fontes de Alencar, in Bol. AASP 2.023, pág. 313-1). "
A decisão não merece reparo algum.
De efeito, a unidade residencial é indissociável do condomínio, de sorte
que não se pode conceber possa ela ficar, em razão da natureza de um contrato
celebrado com terceiros, isenta de pagar as despesas, à medida em que, retirada
a força coercitiva da cobrança judicial, cai por terra, indiretamente, a obrigação de
pagar, e pagar por cota que representa a sua manutenção, já que sem a do todo,
ela se deteriora conjuntamente.
Note-se que nem mesmo a proteção dada ao bem de família, pela Lei n.
8.009/90, impede a execução e penhora da unidade condominial (art. 3°, IV).
Examinando hipótese semelhante, essa Turma entendeu que:
"EMBARGOS DE TERCEIRO. PENHORA INCIDENTE SOBRE
DIREITOS DE COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA. PRETENSÃO DE
DESCONSTITUIR O ATO CONSTRITIVO SOB A ALEGAÇÃO DE INTERESSE
SOCIAL (UNIDADE HABITACIONAL DESTINADA À MORADIA DE PESSOAS DE
BAIXA RENDA). DESPESAS CONDOMINIAIS. IMPENHORABILIDADE
AFASTADA.
O ordenamento jurídico não impede a penhora de imóvel financiado e
hipotecado pelo Sistema Financeiro da Habitação para garantir o pagamento de
despesas condominiais. Precedente do STJ.
Hipótese em que, ademais, o ato constritivo não recaiu sobre o imóvel em
si, mas sobre os direitos que exerce o compromissário-comprador.
Ausência de interesse da entidade integrante do SFH para argüir a
impenhorabilidade prevista na Lei n. ° 8.009/90.
Recurso especial não conhecido."
(4a Turma, REsp n° 195.335/SP, Rel. Min. Barros Monteiro, unânime, DJU
de 28.06.99)
Ante o exposto, não conheço do recurso especial.
É como voto.

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CERTIDÃO DE JULGAMENTO
QUARTA TURMA

Número Registro: 1999/0051576-5 RESP 218838 / SP

PAUTA: 08/05/2001 JULGADO: 08/05/2001

Relator
Exmo. Sr. Ministro: ALDIR PASSARINHO JUNIOR

Presidente
Exmo. Sr. Ministro: RUY ROSADO DE AGUIAR

Subprocuradora-Geral da República
Exma. Sra. Dra.: CLAUDIA SAMPAIO MARQUES

Secretária
Bela: CLAUDIA AUSTREGÉSILO DE ATHAYDE BECK

AUTUAÇÃO

RECORRENTE : INSTITUTO DE PREVIDENCIA DO ESTADO DE SAO PAULO -

IPESP
ADVOGADO : JOSE MATHIAS MORETTO E OUTROS
RECORRIDO : CONDOMINIO EDIFICIO CORONEL ANTONIO GORDINHO
FILHO
ADVOGADO : MARILEIDE SCOTTI CIRINO PINTO
INTERES. : EDGARD APARECIDO RODRIGUES E OUTRO

CERTIDÃO

Certifico que a egrégia QUARTA TURMA ao apreciar o processo em

epígrafe, em sessão realizada nesta data, proferiu a seguinte decisão:
A Turma, por unanimidade, não conheceu do recurso.
Os Srs. Ministros Barros Monteiro, Cesar Asfor Rocha e Ruy Rosado de
Aguiar votaram com o Sr. Ministro Relator.
Ausente, ocasionalmente, o Sr. Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira.

O referido é verdade. Dou fé.

Brasília, 08 de Maio de 2001

CLAUDIA AUSTREGÉSILO DE ATHAYDE BECK

Secretária

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