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MM. JUÍZO DA ___ VARA CÍVEL DO FORO REGIONAL DE JACAREPAGUÁ DA

COMARCA DA CAPITAL - RJ.

GRERJ: 81434306752-10 (R$ 1.433,32)

Ref. Unidade 508 – Bloco 03.

CONDOMÍNIO RESIDENCIAL
SPAZIO RODIN, condomínio edilício inscrito no CNPJ sob o nº 08.225.613/0001-39, situado
na Rua Florianópolis, nº 986, Praça Seca, Rio de Janeiro, RJ, CEP: 21.321-050, endereço
eletrônico spaziorodinoficial@gmail.com, neste ato representado pelo síndico Sr. Josué
Campos, inscrito no CPF sob o n° 972.542.587-15, residente e domiciliado nesta cidade, por
seus advogados, cujas eventuais intimações/publicações deverão ser endereçadas ao Dr.
ROBSON LUIS DA SILVA FERREIRA com inscrição na OAB/RJ 147.928 e com endereço
profissional na Avenida Luis Carlos Prestes nº. 410, sala 305 – CEP: 22775-055, Barra da Tijuca,
Rio de Janeiro – RJ e endereço eletrônico cobrancajuridico@ferreiraeborzone.com.br, vem
propor a presente

AÇÃO DE EXECUÇÃO POR TITULO EXTRAJUDICIAL

(ARTIGO 784, X DO NCPC)

Em face de ALEXANDRE FERREIRA BARBOSA, brasileiro, solteiro, representante de

vendas, portador da carteira de identidade n° 103436036, expedida pelo IFP, inscrito no CPF
sob o nº 024.135.687-35, endereço eletrônico alexandrefbarbosaled@hotmail.com, domiciliado
e residente na Rua Florianópolis, nº 986, apto. 508, bloco 03, Praça Seca, Rio de Janeiro, RJ,
CEP: 21.321-050, local onde desde já requer a sua citação para compor a lide, bem como, para
efetuar o pagamento do débito exequendo apresentado abaixo, na forma do artigo 829 do NCPC,
pelos fatos e fundamentos jurídicos que a seguir passa a expor:
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I – DA PRELIMINAR.

1. Possibilidade de substituição processual – Somente aplicável nos casos de

arguição de preliminar de ilegitimidade passiva.

Inicialmente deve ser ressaltado que no

momento da propositura da presente ação, o Condomínio Exequente tomou todas as precauções
possíveis, a fim de se certificar quem é o real proprietário da unidade, evitando possível arguição
de ilegitimidade passiva.

Contudo, caso a parte Executada de forma

fundamentada e de acordo com o princípio da boa-fé1 indique o verdadeiro legitimado para
compor a execução em sua peça de bloqueio, o Condomínio Exequente requer, ad cautelam, que
seja permitido análise dos autos, com fulcro nos artigos 92 e 103 do NCPC, com o propósito de
permitir possível substituição ou inclusão do polo passivo, por meio de emenda à inicial,
conforme preconizado pelos artigos 338 e 339 do novo diploma processual civil.

Art. 338 do NCPC - Alegando o réu, na contestação, ser parte ilegítima ou não ser o
responsável pelo prejuízo invocado, o juiz facultará ao autor, em 15 (quinze) dias, a
alteração da petição inicial para substituição do réu.

Art. 339 do NCPC - Quando a alegar sua ilegitimidade, incumbe ao réu indicar o
sujeito passivo da relação jurídica discutida sempre que tiver conhecimento, sob pena
de arcar com as despesas processuais e de indenizar o autor pelos prejuízos decorrentes
da falta de indicação.

Caso haja a substituição do polo

passivo, o que se cogita por cautela, requer o Condomínio Exequente, desde já, que
não seja apenado/condenado ao reembolso de despesas e honorários do
procurador do réu substituído.

Isto se justifica, diante da extrema

boa-fé do exequente, considerando que diligenciou de todas as formas no sentido
de descobrir o possuidor direto do imóvel, retirando certidão de ônus reais.

1
Art. 5º - Aquele que de qualquer forma participa do processo deve comportar-se de acordo com a boa-fé.
Combinado com o artigo 77, I do NCPC – Art. 7º Além de outros previstos neste Código, são deveres das partes, de
seus procuradores e de todos aqueles que de qualquer forma participem do processo: I - expor os fatos em juízo
conforme a verdade; (...)
2
Art. 9º Não se proferirá decisão contra uma das partes sem que ela seja previamente ouvido
3
Art. 10º O juiz não pode decidir, em grau algum de jurisdição, com base em fundamento a respeito do qual não se
tenha dado às partes oportunidade de se manifestar, ainda que se trate de matéria sobre a qual deva decidir de ofício.
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Sendo assim, caso V.Exa. verifique

comprovadamente à ilegitimidade passiva, requer que seja facultado a possibilidade de alteração
da petição inicial para substituição ou inclusão do polo passivo da presente demanda.

II - DOS FATOS.

Pois bem, ultrapassada a questão

preliminar, deve ser ressaltado que o Executado, mesmo sendo proprietário da unidade 508 -
Bloco 03, do Condomínio Exequente, deixou de pagar as cotas condominiais da referida
unidade, conforme apontado na planilha que ora se permite colacionar:
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O valor para quitação do condomínio da

referida unidade até a propositura da presente ação é de R$ 28.816,69. Tudo isto com base no
art. 1336, § 1º, do Código Civil.

O Exequente também requer sejam

incluídas na condenação as parcelas vincendas, segundo a regra do artigo 323, do Novo
Código de Processo Civil que dispõe:

Art. 323 do NCPC - Na ação que tiver por objeto cumprimento de obrigação em
prestações sucessivas, essas serão consideradas incluídas no pedido,
independentemente de declaração expressa do autor, e serão incluídas na condenação,
enquanto durar a obrigação, se o devedor, no curso do processo, deixar de pagá-las ou
de consigná-las.

Nesse sentido, inclusive, já se manifestou o

E. Superior Tribunal de Justiça, possibilitando a inclusão das cotas condominiais vincendas na
Execução de Título Executivo Extrajudicial, conforme se depreende das ementas abaixo
transcritas:

CIVIL E PROCESSO CIVIL - RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE COBRANÇA – COTAS

CONDOMINIAIS - OFENSA AO ART. 535, II, DO CPC - INOCORRÊNCIA -
PREQUESTIONAMENTO IMPLÍCITO - ADMISSIBILIDADE - MULTA CONDOMINIAL
DE 20% PREVISTA NA CONVENÇÃO, COM BASE NO ARTIGO 12, § 3º, DA LEI
4.591/64 - CDC - INAPLICABILIDADE - REDUÇÃO PARA 2% QUANTO À DÍVIDA
VENCIDA NA VIGÊNCIA DO NOVO CÓDIGO CIVIL - REVOGAÇÃO PELO ESTATUTO
MATERIAL DE 2002 DO TETO ANTERIORMENTE PREVISTO POR
INCOMPATIBILIDADE – JUROS DE MORA - NÃO PACTUADO - APLICAÇÃO DA
TAXA LEGAL - COBRANÇA DE CORREÇÃO MONETÁRIA E JUROS MORATÓRIOS –
TERMO INICIAL - A PARTIR DO VENCIMENTO DE CADA PARCELA – PRESTAÇÃO
PERIÓDICA - INCLUSÃO DA PARCELAS VINCENDAS ENQUANTO DURAR A
OBRIGAÇÃO.
(...)
7 - Consistindo as cotas condominiais prestações periódicas, devem ser incluídas na
condenação as parcelas vincendas, se não pagas, enquanto durar a obrigação.
Precedentes.
(...)
(REsp 679.019/SP, Rel. Ministro JORGE SCARTEZZINI, QUARTA TURMA,julgado em
2/6/2005, DJ 20/6/2005, p. 291) Em face do exposto, dou provimento ao
recurso especial, para autorizar a inclusão das parcelas vincendas na
execução do título executivo extrajudicial.
Intimem-se. (REsp nº 1643161/DF. Relatora Min. Maria Isabel Gallotti. Julgamento:
23/3/2017. Grifos nossos)

AGRAVO INTERNO. AGRAVO DE INSTRUMENTO. COBRANÇA DE COTAS

CONDOMINIAIS. CERCEAMENTO DE DEFESA. NÃO CONFIGURAÇÃO. CONEXÃO
ENTRE AÇÕES. AUSÊNCIA DE PREJUDICIALIDADE. POSSUIDOR DA UNIDADE
AUTÔNOMA. CIÊNCIA DO CONDOMÍNIO. REEXAME DE MATÉRIA FÁTICA DA
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LIDE. SÚMULA 7/STJ. COBRANÇA DE PARCELAS VINCENDAS. ENTENDIMENTO

ADOTADO NESTA CORTE. VERBETE 83 DA SÚMULA DO STJ. NÃO PROVIMENTO.
1. Inviável o recurso especial cuja análise impõe reexame do contexto fático-probatório
da lide (Súmula 7 do STJ).
2. O Tribunal de origem julgou nos moldes da jurisprudência pacífica desta Corte.
Incidente, portanto, o enunciado 83 da Súmula do STJ.
3. Agravo interno a que se nega provimento.
(AgRg no Ag 1250473/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA,
julgado em 27/09/2016, DJe 05/10/2016)

AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO. AUSÊNCIA DE

IMPUGNAÇÃO DOS FUNDAMENTOS DO ACÓRDÃO PROFERIDO NA ORIGEM.
SÚMULA Nº 283/STF. PARCELAS VINCENDAS. INCLUSÃO NA EXECUÇÃO.
(...)
2. As prestações vincendas podem ser incluídas na condenação, se não pagas, enquanto
durar a obrigação - art. 290 do Código de Processo Civil. Precedentes.
3. Agravo regimental não provido.
(AgRg no REsp 1.390.367/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA,Terceira
Turma, julgado em 18/6/2015, DJe 6/8/2015)

Nesse mesmo sentido, há diversos

precedentes representativos da mesma orientação nas Câmaras Cíveis do Estado do Rio de
Janeiro, senão vejamos:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. COTAS

CONDOMINIAIS. DECISÃO QUE DETERMINA A EMENDA À INICIAL PARA A
EXCLUSÃO DE PARCELAS VINCENDAS, EIS QUE DESPROVIDA DE
EXIGIBILIDADE. MATÉRIA CONTROVERTIDA NO ÂMBITO DESTE TRIBUNAL DE
JUSTIÇA. CONTRIBUIÇÕES ORDINÁRIAS E EXTRAORDINÁRIAS DE CONDOMÍNIO
EDILÍCIO SÃO CONSIDERADAS TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL, NOS
TERMOS DO ARTIGO 784, INCISO X, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL DE 2015.
ENTENDIMENTO RECENTE DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA,
QUANTO À POSSIBILIDADE DE INCLUSÃO DE PRESTAÇÕES VINCENDAS
NO CURSO DA EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. (RESP Nº
1.643.161/DF – REL. MIN. MARIA ISABEL GALLOTTI). OBSERVÂNCIA AOS
PRINCÍPIOS DA EFETIVIDADE DA PRESTAÇÃO JURISDICIONAL E
ECONOMIA PROCESSUAL. DECISÃO REFORMADA, PARA AUTORIZAR A
INCLUSÃO DAS COTAS CONDOMINIAIS VINCENDAS NO CURSO DA
EXECUÇÃO. RECURSO A QUE SE DÁ PROVIMENTO.
(Agravo de Instrumento n° 0030174-94.2017.8.19.0000. Des(a). Patricia Ribeiro Serra
Vieira. Décima Câmara Cível. Julgamento 28/06/2017)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO POR TÍTULO EXTRAJUDICIAL.

DÉBITO CONDOMINIAL. PRESTAÇÕES VINCENDAS. APLICAÇÃO DOS ARTIGOS 771
c/c 323 DO CPC/2015. POSSIBILIDADE DE INCLUSÃO DAS COTAS VENCIDAS
E INADIMPLIDAS NO DECORRER DA DEMANDA, EM ATENDIMENTO AOS
POSTULADOS DA CELERIDADE E DA ECONOMIA PROCESSUAL. PRECEDENTE
CITADO: RECURSO ESPECIAL nº 1643161 - DF DE RELATORIA DA MIN. MARIA
ISABEL GALLOTTI. PROVIMENTO DO RECURSO.
(Agravo de Instrumento nº 0005667-69.2017.8.19.0000. Des(a). Myriam Medeiros da
Fonseca Costa. Quarta Câmara Cível. Julgamento: 10/5/2017)
 8

No mais, esclarece o Condomínio

Exequente que o termo inicial dos juros de mora e correção monetária do débito deve ser
contado a partir do vencimento de cada cota condominial, haja vista tratar de mora ex ré,
conforme a inteligência do artigo 3974 do Código Civil.

Derradeiramente, ressalta que apesar de

realizadas, por parte do Condomínio Exequente, inúmeras tentativas objetivando uma solução
amigável para o pagamento da dívida, não obteve êxito em seu intento, não lhe restando outro
caminho senão recorrer à via judicial.

III - DO DIREITO.

Dispõe o artigo 1.336, do Código Civil:

“Art. 1.336. São deveres do condômino:

I-Contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais,

salvo disposição em contrário na convenção.
(...)
§ 1º O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios
convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao me e multa de até dois
por cento sobre o débito.”

Corroborando com o artigo supracitado, a

Convenção do Condomínio Exequente determina expressamente no Artigo 28º, que na hipótese
de inadimplemento das contribuições condominiais implicará no acréscimo de juros moratórios
e correção monetária desde cada vencimento, como ainda, incidirá 2% de multa sobre o valor do
débito.

Outrossim, como é de sabença notória, o

Novo Código de Processo Civil em seu Artigo 784, X, prevê que as contribuições ordinárias e
extraordinárias de condomínio edilício são títulos executivos extrajudiciais.

Art. 784 do NCPC - São títulos executivos extrajudiciais:

(...)
X - o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio
edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde
que documentalmente comprovadas;(...)

4
Art. 397. O inadimplemento da obrigação, positiva e líquida, no seu termo, constitui de pleno direito em mora o
devedor.
 9

Em ato contínuo, verifica-se que a presente

execução preenche todos os requisitos necessários concernentes à execução extrajudicial, ou
seja, a obrigação é certa, líquida e exigível, conforme se pode observar nos boletos acostados a
exordial e que a previsão concernente às contribuições ordinárias e extraordinárias está prevista
na convenção condominial no Art. 23º.

O presente caso trata-se de obrigação

propter rem, existente em razão da situação jurídica de titularidade sobre um direito real, ou
seja, a obrigação de pagar a obrigação recai sobre a pessoa titular do domínio ou detentora do
bem.

Deve ser ressaltado que na certidão de ônus

reais do imóvel objeto da lide consta nitidamente nome do executado como fiduciante da
unidade em epígrafe, como se pode verificar no item “R- 3”.

Registra-se que o Exequente tentou de

forma amigável solucionar a questão, contudo não obteve sucesso, como já dito acima. Desta
forma, estão presentes os requisitos indispensáveis a propositura da ação.

DOCUMENTOS ANEXADOS:

O Exequente instrui a presente exordial

com os seguintes documentos:

● Certidão de Ônus Reais;

● Boletos relativos às cotas condominiais não quitadas;
● CNPJ do condomínio;
● Ata da Assembleia que elegeu o síndico; e
● Escritura Pública de Convenção de Condomínio (onde prevê a as contribuições
ordinárias e extraordinárias – Cláusula 23º).

IV - DO PEDIDO.

Ex positis, com base nos fatos e

fundamentos acima, e demais dispositivos legais aplicados ao caso, o Exequente requer:
 10

1. Requer seja determinada a citação do Executado através de OFICIAL

DE JUSTIÇA para compor a lide, bem como, para que em 3 (três)
dias pague o débito exequente – R$ 28.816,69, de acordo com os art.
827 § 1º e 829 do NCPC ou apresente defesa, conforme o artigo 914 do
NCPC;

1.2 Ao Despachar a Inicial, requer que os honorários advocatícios sejam

fixados em 10%, com base no artigo 827 do NCPC;

2. Requer também a condenação das cotas vincendas e não honradas até

a solução da demanda, conforme preconizado pelo art. 323 do NCPC,
as quais deverão incidir correção monetária, multa e juros até o
efetivo pagamento;

3. Com base no artigo 829 e §§ 1º e 2º do NCPC, caso, citada a parte

executada, não pague a dívida, requer, desde já, a penhora online
sobre todas as contas bancárias e aplicações de titularidade do
executado. Sendo esta infrutífera, requer a imediata penhora e
avaliação do imóvel objeto da lide;

4. Caso seja verificada comprovadamente por este MM. Juízo a

ilegitimidade da parte executada, o que se cogita por cautela, requer
que seja possibilitada a substituição processual, nos termos do
fundamentado no corpo da presente inicial.

Protesta pela produção de prova documental suplementar.

Dá causa o valor de R$ R$ 43,821.24 (quarenta e três mil oitocentos e vinte e um

reais e vinte e quatro centavos.

P. deferimento.
Rio de Janeiro, 15 de julho de 2021.

ROBSON LUIS S. FERREIRA GABRIELA BRIZZI CARDOSO

OAB/RJ 147.928 OAB/RJ 214.104

THAÍS ARAUJO LUIZ

OAB/RJ 218.446