AgInt no RECURSO ESPECIAL Nº 1862927 - RJ (2020/0042397-3)

RELATOR : MINISTRO MARCO AURÉLIO BELLIZZE

AGRAVANTE : TIC BRISE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA
OUTRO NOME : C29 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
ADVOGADOS : FREDERICO PRICE GRECHI - RJ097685
LUCAS MENDES LAGES - RJ204736
THIAGO VENTURA DA SILVA E OUTRO(S) - RJ203739
AGRAVADO : DINA SCOTT DOS SANTOS
AGRAVADO : JOSE CARLOS DOS SANTOS
ADVOGADO : JORGE LUIZ DE CARVALHO VELLOSO - RJ036021

EMENTA

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL, POR INICIATIVA

DO COMPRADOR. 1. DESISTÊNCIA IMOTIVADA. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS.
POSSIBILIDADE. PRECEDENTE. 2. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA. TRÂNSITO EM
JULGADO. 3. DECISÃO DIRIMIDA DE ACORDO COM A RECENTE ORIENTAÇÃO
JURISPRUDENCIAL DESTE SUPERIOR TRIBUNAL. 4. AGRAVO IMPROVIDO.
1. De fato, ainda que configurada desistência imotivada por parte do adquirente, é cabível a
retenção parcial dos valores pagos. Sendo assim, "a despeito do caráter originalmente
irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32,
§2º), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786/2018, de há muito já reconhecia, à luz do
Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim
de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos
valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de
reter parcela do montante (Súmula 543/STJ)" - (REsp 1.723.519/SP, Rel. Ministra Maria Isabel
Gallotti, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019, DJe 2/10/2019).
2. Acerca do termo inicial da aplicação dos juros de mora, também o citado julgado consignou
que estes devem incidir a partir da data do trânsito em julgado da decisão.
3. O acórdão recorrido dirimiu a questão central adotando o mais recente entendimento
jurisprudencial deste Superior Tribunal. Assim, limitando-se a controvérsia à legislação
atribuída ao caso, têm-se como inaplicáveis os óbices sumulares apontados nas razões de
agravo interno.
4. Agravo interno a que se nega provimento.

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os
Ministros da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, por unanimidade, negar
provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Nancy Andrighi, Paulo de Tarso Sanseverino, Ricardo Villas Bôas
Cueva e Moura Ribeiro votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Moura Ribeiro.
Brasília, 29 de junho de 2020.

MINISTRO MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Relator

 AgInt no RECURSO ESPECIAL Nº 1862927 - RJ (2020/0042397-3)

RELATOR : MINISTRO MARCO AURÉLIO BELLIZZE

AGRAVANTE : TIC BRISE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA
OUTRO NOME : C29 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
ADVOGADOS : FREDERICO PRICE GRECHI - RJ097685
LUCAS MENDES LAGES - RJ204736
THIAGO VENTURA DA SILVA E OUTRO(S) - RJ203739
AGRAVADO : DINA SCOTT DOS SANTOS
AGRAVADO : JOSE CARLOS DOS SANTOS
ADVOGADO : JORGE LUIZ DE CARVALHO VELLOSO - RJ036021

EMENTA

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL, POR INICIATIVA

DO COMPRADOR. 1. DESISTÊNCIA IMOTIVADA. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS.
POSSIBILIDADE. PRECEDENTE. 2. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA. TRÂNSITO EM
JULGADO. 3. DECISÃO DIRIMIDA DE ACORDO COM A RECENTE ORIENTAÇÃO
JURISPRUDENCIAL DESTE SUPERIOR TRIBUNAL. 4. AGRAVO IMPROVIDO.
1. De fato, ainda que configurada desistência imotivada por parte do adquirente, é cabível a
retenção parcial dos valores pagos. Sendo assim, "a despeito do caráter originalmente
irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32,
§2º), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786/2018, de há muito já reconhecia, à luz do
Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim
de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos
valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de
reter parcela do montante (Súmula 543/STJ)" - (REsp 1.723.519/SP, Rel. Ministra Maria Isabel
Gallotti, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019, DJe 2/10/2019).
2. Acerca do termo inicial da aplicação dos juros de mora, também o citado julgado consignou
que estes devem incidir a partir da data do trânsito em julgado da decisão.
3. O acórdão recorrido dirimiu a questão central adotando o mais recente entendimento
jurisprudencial deste Superior Tribunal. Assim, limitando-se a controvérsia à legislação
atribuída ao caso, têm-se como inaplicáveis os óbices sumulares apontados nas razões de
agravo interno.
4. Agravo interno a que se nega provimento.

RELATÓRIO

Trata-se de agravo interno interposto por Tic Brise Empreendimentos

Imobiliários SPE Ltda. contra decisão monocrática desta relatoria que deu parcial
provimento ao recurso especial interposto pela parte ora agravada, assim ementada
(e-STJ, fl. 495):
 RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO
CONTRATUAL, POR INICIATIVA DO COMPRADOR. 1. DESISTÊNCIA
IMOTIVADA. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. POSSIBILIDADE.
PRECEDENTE. 2. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA. TRÂNSITO EM
JULGADO. 3. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO.

Em suas razões, a agravante pretende a reforma da decisão agravada,

sustentando o desprovimento do recurso especial da parte agravada, devido ao óbice
das Súmulas 5 e 7/STJ, na medida que a pretensão da recorrente demanda
necessariamente o revolvimento do substrato fático-probatório dos autos.

Postula ao final pelo conhecimento e provimento do agravo interno, a fim de

negar provimento ao recurso especial, para restaurar o acórdão proferido pelo TJRJ e
assim julgar improcedente o pedido inicial.

Impugnação apresentada às fls. 532-569 (e-STJ).

É o relatório.

VOTO

O recurso não comporta provimento.

Com efeito, em que pese às alegações deduzidas pela agravante, conforme

foi consignado na decisão agravada, na parte que interessa, o Tribunal de origem, ao
julgar o recurso de apelação, consignou o seguinte (e-STJ, fls. 384-391):

Satisfeitos os pressupostos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade,

este recurso deve ser conhecido.
Hipótese subsumida ao campo de incidência principiológico-normativo do
Código de Proteção e Defesa do Consumidor, vez que presentes os
elementos da relação jurídica de consumo.
No caso concreto, as partes, em 24/05/2014, firmaram instrumento particular
de promessa de venda e compra de bem imóvel, tendo por objeto a unidade
autônoma nº 508, do Bloco 2, do empreendimento denominado “Brise Clube
Condomínio”, pelo preço global de R$ 447.541,67 (fls. 17/52).
Os Autores, ao ajuizarem a presente demanda, alegaram que, após o
pagamento de parte do valor avençado, em razão de dificuldades
financeiras, optaram por requerer a rescisão contratual, com o que não
concordou a parte Ré.
A análise dos autos demonstra que, a despeito da alegação dos Autores, em
momento algum, restou, por eles, comprovada a impossibilidade de
continuarem arcando com suas obrigações contratuais, motivo pelo qual a
hipótese dos autos, em verdade, é de desistência imotivada do negócio
jurídico, pelo promitente comprador.
Outrossim, concluiu a d. magistrada sentenciante que o desfazimento do
negócio jurídico deve ser atribuído, única e exclusivamente, à parte Autora,
sendo certo que, diante da interposição de recurso apenas pela Ré, resta
 preclusa a questão.
Pois bem. O negócio jurídico celebrado pelas partes é bilateral, de
prestações recíprocas, oneroso, comutativo e consensual. Comumente
representa um contrato preliminar.
(...)
Na espécie, não concorrem quaisquer desses pressupostos. Portanto, não
há como impedir que a ré tente recuperar seu crédito pelos meios que lhe
são legalmente franqueados (negativação do consumidor, execução do
contrato etc.).
Obviamente, isso não desautoriza a cláusula resolutória tácita, que é
inerente a qualquer contrato.
Fala-se do instituto previsto no artigo 474 do Código Civil:
Art. 474. A cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito; a tácita
depende de interpelação judicial.
Mas apenas a parte lesada pelo inadimplemento pode acioná-la. Eis aí a
diferença entre desistência (resilição unilateral) e a resolução.
A propósito, é para esses casos - em que a promitente vendedora entende
mais vantajosa a resolução do que a execução - que se aplica o enunciado
sumular nº 543 do Col. Superior Tribunal de Justiça, segundo o qual:
“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e
venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve
ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente
comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente
vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador
quem deu causa ao desfazimento.”
Nada obstante isso, o caso concreto revela mera desistência dos Autores.
Não se trata, portanto, de hipótese de resolução contratual, mas, sim, de
resilição unilateral por parte dos promitentes compradores.
Como já visto, o entendimento jurisprudencial, consolidado no verbete
sumular nº 543 do Colendo Superior Tribunal de Justiça, é aplicável apenas
aos casos de resolução do contrato, não de desistência, motivo pelo qual,
não havendo a concordância da parte Ré, como no caso em tela, inviável o
desfazimento do negócio jurídico.
Por fim, considerando o manifesto inadimplemento dos Autores, conforme
destacado na r. sentença, bem assim a opção da parte Ré pela não
resolução contratual, incide na hipótese o disposto na cláusula 2.14.2, do
contrato firmado entre as partes, que assim dispõe:
(...)
Destarte, a reforma da r. sentença é medida que se impõe, para se julgar
improcedentes os pedidos, condenando os Atores ao pagamento das custas
processuais e honorários advocatícios fixados em 10% do valor da causa,
nos termos do artigo 85, § 22, do CPC.
À conta de tais fundamentos, voto no sentido de se dar provimento ao
recurso.

Apesar dos argumentos adotados pelo Tribunal de Justiça, a jurisprudência

desta Corte Superior, em recente julgamento da Segunda Seção, assentou a
orientação no sentido de autorizar a desistência imotivada do promissário adquirente
de imóvel e permitir a retenção parcial dos valores pagos quando houver resolução do
compromisso de compra e venda por culpa do promitente comprador.
A propósito:

RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE

PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO ANTERIOR
À LEI 13.786/2018. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. DESISTÊNCIA
IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL.
DEVOLUÇÃO AO PROMISSÁRIO COMPRADOR DOS VALORES PAGOS
COM A RETENÇÃO DE 25% POR PARTE DA VENDEDORA. JUROS DE
MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. PRECEDENTE
FIRMADO EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO.
1. A despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda
no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, §2º), a
jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786/2018, de há muito já
reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito
potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o
contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a
restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo
distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante (Súmula
543/STJ).
2. Hipótese em que, ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da
razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei
13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção
no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o
acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25%
(vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes,
reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o
construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do
contrato. Tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não
havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem,
prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais
tidas pela incorporadora com o empreendimento.
3. Nos termos da jurisprudência desta Corte, firmada pela Segunda Seção
em julgamento submetido ao rito dos recursos repetitivos, "nos
compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei
n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do
promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os
juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão" (REsp
1.740.911/DF, DJe 22.8.2019).
4. Recurso especial parcialmente provido. (REsp 1.723.519/SP, Rel. Ministra
MARIA ISABEL GALLOTTI, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019, DJe
2/10/2019 - sem grifo no original)

AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE

COMPRA E VENDA. DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO
ADQUIRENTE. RESTITUIÇÃO PARCIAL. PERCENTUAL DE 25% (VINTE E
CINCO POR CENTO) DOS VALORES PAGOS PRECEDENTES DA
SEGUNDA SEÇÃO.
1. Conforme decidido pela Segunda Seção no REsp 1.723.519/SP, nos
casos de rescisão de contrato de compra e venda por culpa do adquirente,
ausente qualquer peculiaridade na apreciação da razoabilidade da cláusula
penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o
 parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAg
1.138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro
Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por
cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por
esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais
e desestimular o rompimento unilateral do contrato. Tal percentual tem
caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim,
entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração
individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o
empreendimento.
2. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt nos EDcl no AREsp
954.035/DF, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA,
julgado em 14/10/2019, DJe 22/10/2019)

Desse modo, ainda que configurada desistência imotivada por parte do

adquirente, é cabível a retenção parcial dos valores pagos, devendo, assim, ser
reformado o acórdão recorrido nos termos da jurisprudência supracitada.

Impende ressaltar que, acerca do termo inicial da aplicação dos juros de

mora, também o citado julgado consignou que estes devem incidir a partir da data do
trânsito em julgado da decisão.

Portanto, verifica-se que a decisão impugnada dirimiu a questão central

adotando a mais recente orientação jurisprudencial deste Superior Tribunal acerca
da desistência imotivada do adquirente de imóvel e da possibilidade de permitir a
retenção parcial dos valores pagos quando houver resolução do compromisso de
compra e venda por culpa do comprador, em sintonia com o disposto no Código de
Defesa do Consumidor. Assim, limitando-se a controvérsia à legislação atribuída ao
caso, têm-se como inaplicáveis os óbices sumulares apontados pela agravante.

Diante do exposto, nego provimento ao agravo interno.

É como voto.
 TERMO DE JULGAMENTO
TERCEIRA TURMA
AgInt no REsp 1.862.927 / RJ
Número Registro: 2020/0042397-3 PROCESSO ELETRÔNICO

Número de Origem:
201925116292 0046063-95.2016.8.19.0203 460639520168190203 00460639520168190203 9090376198575

Sessão Virtual de 23/06/2020 a 29/06/2020

Relator do AgInt
Exmo. Sr. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE

Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro MOURA RIBEIRO

AUTUAÇÃO

RECORRENTE : DINA SCOTT DOS SANTOS

RECORRENTE : JOSE CARLOS DOS SANTOS
ADVOGADO : JORGE LUIZ DE CARVALHO VELLOSO - RJ036021
RECORRIDO : TIC BRISE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA
OUTRO NOME : C29 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
ADVOGADOS : FREDERICO PRICE GRECHI - RJ097685
LUCAS MENDES LAGES - RJ204736
THIAGO VENTURA DA SILVA E OUTRO(S) - RJ203739

ASSUNTO : DIREITO CIVIL - COISAS - PROMESSA DE COMPRA E VENDA

AGRAVO INTERNO

AGRAVANTE : TIC BRISE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA

OUTRO :
C29 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
NOME
ADVOGADOS : FREDERICO PRICE GRECHI - RJ097685
LUCAS MENDES LAGES - RJ204736
THIAGO VENTURA DA SILVA E OUTRO(S) - RJ203739
AGRAVADO : DINA SCOTT DOS SANTOS
AGRAVADO : JOSE CARLOS DOS SANTOS
ADVOGADO : JORGE LUIZ DE CARVALHO VELLOSO - RJ036021

TERMO
 A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, por unanimidade, decidiu negar provimento
ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Nancy Andrighi, Paulo de Tarso Sanseverino, Ricardo Villas Bôas Cueva e
Moura Ribeiro votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Moura Ribeiro.

Brasília, 29 de junho de 2020